Можно ли купить квартиру с обременением

Как купить квартиру в ипотеке

Можно ли купить квартиру в ипотеке, выгодно ли это? Как безопасно провести сделку, если покупатель оплачивает долг продавца? Понятная инструкция, а также советы экспертов – в нашем материале.

Илья выбрал квартиру. Его устраивают цена, район, ремонт, но жилплощадь находится в ипотеке. Можно ли купить жилье с обременением и какие есть варианты оформления?

Можно ли купить квартиру в ипотеке

Купить квартиру в ипотеке можно, но есть нюанс: необходимо получить разрешение банка, так как она находится в залоге. Залог дает право банку-кредитору забрать жилплощадь у неплательщика, собственность в залоге у банка получает статус «с обременением».

Некоторые банки идут навстречу клиентам, разрешают продажу квартиры в ипотеке, помогают при оформлении документов. Другие – отказывают, предлагая клиентам сначала закрыть ипотеку, а потом уже распоряжаться собственностью.

Один из самых популярных сроков ипотеки у заемщиков составляет 20 лет. Это отличное сочетание относительно небольшого времени и разумных ежемесячных платежей. Рассчитать ипотеку на 20 лет можно на сайте с помощью специального калькулятора.

Почему продают квартиру, которая в ипотеке

На рынке недвижимости жилье в ипотеке – не редкость: люди переезжают, разводятся, планируют покупку квартиры побольше и продают имущество, которое находится в залоге у банка.

Иногда причиной продажи становится ухудшение финансовой ситуации заемщика: человек потерял работу, выдался тяжелый год, и он не справляется с ежемесячным взносом.

Еще один вариант покупки ипотечной недвижимости – по условиям кредитного договора жилье отошло банку, а тот выставил его на продажу.

Конечно, иногда собственность продают из-за неподъемной коммуналки или неблагополучного соседа, но такие неприятности случаются с любой недвижимостью. Гораздо выше риск потерять деньги, неправильно оформив документы.

Причина изъятия квартиры банком и ее дальнейшая продажа только одна – просроченные кредитные обязательства.

попросить отсрочку или кредитные каникулы;
продлить срок кредита, сократив сумму ежемесячных выплат;
объединить несколько кредитов с меньшей процентной ставкой;
провести реструктуризацию долга.

Выгодно ли покупать квартиру в ипотеке

Большинство людей боятся квартир в ипотеке, хотя иногда покупка такой жилплощади выгоднее, чем приобретение жилья с «чистой биографией» – продавцы чаще соглашаются на торг, делают скидку.

Совет от банка
Уточните у банка, предлагает ли он возможность купить понравившуюся квартиру без надбавки к процентной ставке или с закрытием кредита продавца в день подписания кредитного договора.

Как купить квартиру, обремененную залогом

Первый шаг перед покупкой – убедиться, что у продавца недвижимости нет задолженности перед банком.

Для этого он должен взять у банка справку, которая подтвердит, что все выплаты по ипотечному кредиту закрыты в срок.

Второй шаг – решить, какой вариант оформления сделки купли-продажи подойдет вам больше.

Существует несколько способов, как купить жилье в ипотеке:

с погашением во время сделки,
с переуступкой,
с досрочным погашением покупателем.

С погашением ипотеки во время сделки

Татьяна хочет купить квартиру, которая находится в ипотеке, у нее есть необходимая сумма для погашения кредита. Если банк согласен на продажу жилья, которое находится в залоге, он предложит ей оплатить задолженность продавца прямо во время сделки.

Порядок действий:

Шаг 1

Будущий владелец вносит задаток, подтверждает готовность купить недвижимость. После получения задатка нельзя просто отказаться от сделки, размер аванса обычно составляет 50-100 тысяч рублей. Эти деньги впоследствии вычтут из суммы, которую получит продавец.

Передача денег и предварительный договор купли-продажи оформляются у нотариуса, продавец пишет расписку о получении задатка. Все эти документы пригодятся, если покупка не состоится.

Шаг 2

Участники подают документы на оформление договора купли-продажи у нотариуса, приложив выписку из банка об остатке долга, справку об отсутствии задолженности.

Шаг 3

Участники сделки заказывают проект договора о купле-продаже у риелтора или юриста. Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети, то договор составляет только нотариус.

Документы:

паспорта/свидетельства о рождении всех участников,
разрешение органов опеки (если среди собственников – несовершеннолетний),
нотариальное согласие супруга продавца (если имущество приобрели в браке),
свидетельство о собственности на жилье или выписка из ЕГРН,
договор основания на квартиру,
соглашение о задатке.

Шаг 4

Стороны обращаются в банк, сотрудники финансовой организации составляют окончательный вариант договора, вносят сведения о задолженности. При участии несовершеннолетних соглашение заверяет нотариус.

Шаг 5

При оформлении акта купли-продажи потенциальный владелец помещает деньги на специальный счет или ячейку в банке. Обе стороны подписывают договор, подают документы на регистрацию.

Как безопасно передать деньги
Покупатель заранее распределяет средства – часть для банка, на погашение долга по ипотеке, часть для продавца. Арендует банковскую ячейку и оставляет деньги там до момента совершения сделки.
Другой способ – открыть аккредитивный счет. Аккредитив – та же ячейка, только виртуальная, один из участников сделки вносит сумму для покупки жилплощади, банк «замораживает» средства, после заключения договора часть денег банк переводит продавцу, часть – оставляет себе.

С переуступкой долга

Покупка квартиры в ипотеку с переуступкой долга кажется хлопотной, но вполне осуществимой.

Василий хочет купить квартиру в ипотеку, он выбрал жилье на вторичном рынке, но понравившаяся ему недвижимость тоже находится в ипотеке. Если банк согласен на продажу квартиры в залоге, то участники оформляют договор купли-продажи с переуступкой долга.

Шаг 1

Нынешний и будущий владельцы жилья обращаются в банк за консультацией по переуступке долга.

Шаг 2

Банк одобряет ипотеку приобретателю жилья, участники составляют проект договора, предоставляют его банку, сотрудники кредитной организации вносят дополнения/изменения.

Договор могут составить:

риелтор,
сотрудник банка,
юрист,
нотариус.

Шаг 3

Вназначенный день участники сделки приходят в банк, подписывают документы о купле-продаже в присутствии сотрудников банка и/или нотариуса.

У Василия есть 3 млн рублей на первоначальный взнос, стоимость выбранной квартиры, которая находится в ипотеке, – 7 млн, то есть 4 млн ему одобрил банк в качестве кредита. А продавцы успели выплатить 5 млн рублей, то есть 2 млн они еще должны банку. Значит, после оформления всех документов и регистрации права собственности они получат 5 млн рублей.

Как банк производит расчет
Перед началом сделки на аккредитивный счет (виртуальная банковская ячейка) потенциальный владелец жилья вносит первоначальный взнос (например, 3 млн рублей), банк – недостающую сумму для выплаты продавцу (2 млн рублей), а 2 млн долга продавца банк оставляет себе. После подписания и регистрации договора продавцы приносят его в банк и получают деньги.

С досрочным погашением ипотеки за счет средств покупателя

Еще один вариант покупки квартиры в ипотеке – будущий владелец жилья выплачивает банку долг продавца, получает его в собственность. Такой способ вызывает больше всего опасений из-за риска потерять деньги на этапе погашения чужого кредита.

Инна хочет купить квартиру в ипотеке у банка за 8 млн рублей. Ей придется оплатить долг продавца – 5 млн, и оформить сделку купли-продажи после получения продавцом зарегистрированных документов о праве собственности на жилье. После подписания договора Инна выплатит продавцу оставшиеся 3 млн рублей.

Далее подробно расскажем о том, как правильно оформить документы и безопасно оплатить чужой долг.

Участники будущей сделки заключают предварительный договор о купле-продаже, фиксируют внесение задатка за жилье для оплаты долга продавца перед банком.

Договор, а также расписку о передаче задатка составляет и оформляет нотариус.

Зачем нужен предварительный договор

Предварительный договор обезопасит всех: после его подписания нельзя просто отказаться. Участники обязаны заключить основной договор, в случае отказа суд обяжет их сделать это в принудительном порядке.

Что такое задаток

Задаток подкрепляет условия предварительного договора: в случае отказа продавца от участия в сделке он обязан вернуть задаток в двойном размере, если же отказывается противоположная сторона – она теряет сумму задатка. Передача средств задатка обязательно оформляется письменно, иначе она будет считаться авансом. Оформление предварительного договора и письменное оформление передачи задатка снижает риск покупки.

Задаток или аванс

Аванс не дает гарантий исполнения договора, это просто предоплата. В случае срыва сделки по инициативе продавца он возвращает аванс, в обратном случае – аванс остается нынешнему владельцу квартиры. Задаток популярен, его используют в 60% сделок с недвижимостью, но он не гарантирует исполнения обязательств.

После подписания предварительного договора и передачи денег участники идут в банк для закрытия ипотеки.

Оплата производится через кассу, продавец (или продавцы) подает заявление на получение справки о погашении кредита. На получение справки и закладной на квартиру (если она была) уходит до 14 дней.

После получения документов на квартиру продавцы составляют и нотариально заверяют расписку, в которой сказано о получении задатка от покупателя.

Закладная – ценная бумага, подтверждающая право банка на владение имуществом с обременением. Бывает документарная и электронная, хранится в депозитарии банка.

Снятие обременения.

Продавцы со справкой об отсутствии задолженности по ипотеке и закладной (если оформлялась) идут в МФЦ, подают заявление о снятии обременения. Эта процедура бесплатная, срок исполнения – три рабочих дня.

Составление договора купли-продажи у нотариуса.

Все участники приходят к нотариусу с пакетом документов:

паспорта (свидетельства о рождении для детей до 14 лет);
свидетельство о браке, если приобретатели – супруги;
нотариальное согласие супруга на покупку/продажу;
выписка из ЕГРН на квартиру;
свидетельство о собственности;
договор основания на квартиру, купли-продажи, долевого участия, уступки прав или инвестирования (один из перечисленных);
разрешение органов опеки, если один из собственников младше 18 лет;
технический паспорт квартиры из БТИ;
сделка.

Участники приходят в банк, приобретатель арендует ячейку или вносит оставшуюся по договору сумму на аккредитивный счет. Подписывают и заверяют договор у нотариуса, каждая сторона получает свой экземпляр договора купли-продажи, участники подают документы на регистрацию.

После получения выписки из ЕГРН продавцы со своим экземпляром договора отправляются в банк, получают деньги из ячейки или со счета, составляют (и лучше нотариально заверяют) расписку о получении всей суммы по сделке, отдают ее новому хозяину недвижимости.

Как проходит регистрация сделки в МФЦ:

детей до 14 лет представляет родитель/законный представитель;
детей 14-18 лет сопровождают родители/опекуны;
стоимость госпошлины за регистрацию сделки купли-продажи – 2 000 рублей (оплачивает будущий владелец);
срок исполнения – 9 рабочих дней.

Как происходит регистрация сделки у нотариуса:

Участники сделки подписывают договор у нотариуса, он сам должен подать документы на регистрацию в электронном или бумажном виде, оплатив госпошлину из средств будущего собственника. При подаче документов в электронном виде размер госпошлины составляет 1 400 рублей.

Как оформить ипотеку на квартиру с обременением?

Покупая квартиру на вторичном рынке, стоит заранее проверить объект на наличие «тараканов», не тех, которых можно победить мелком «Машенька», а тех, которые могут помешать вам получить одобрение банка на ипотеку.

«Тараканами» на риэлторском слэнге называют обстоятельства, которые могут привести к ограничениям в правах собственности (обременениям). Под эту категорию попадает незаконная перепланировка, наличие прописанных жильцов, потенциальных наследников и т.д. К сожалению, часто подноготная квартиры всплывает только в процессе оформления ипотеки.

Конечно, получить отказ от банка накануне сделки, не хочет никто, но с другой стороны в процедурах проверок, которые устраивают банки для квартир, есть плюсы. Большинство «тараканов» вылезают на свет именно во время оформления ипотеки. Покупая квартиру за собственные деньги, люди редко обращают внимание на такие детали, как несогласованная перепланировка, или наличие договора ренты с нынешним владельцем. А между тем в будущем они могут обернуться серьёзными расходами или даже потерей жилья.

Перепланировка

Пожалуй, самая распространённая проблема для покупателей и продавцов, связанных с ипотекой. Дело в том, что если перепланировка не согласована с БТИ, банк не может одобрить ипотеку. Причём хозяева квартиры часто «забывают» рассказать о ремонте, надеясь, что никто ничего не заметит, или же просто о ней не знают, т.к. покупали жильё за свои средства и с планом БТИ не знакомились.

Скрыть факт перепланировки не удастся. В банк необходимо предоставить план помещения, а оценщик должен его заверить. Так что если стены не на месте, ситуацию придётся исправлять. Продавцы в такой ситуации часто пасуют и отказываются от сделки, надеясь найти не ипотечного покупателя. Но если люди вам попадутся понимающие, можно договориться. Варианта здесь два – согласовать перепланировку или устранить изменения. Какой выберут хозяева, зависит от цены и сложности работ. Скорее всего, после того, как квартира приобретёт первоначальный вид, хозяева поднимут цену, чтобы покрыть свои расходы. Хотя и покупатель запросто может поторговаться.

Квартира в залоге у банка

Процесс оформления ипотеки может затянуться ещё и в том случае, если приобретаемая квартира сама находится в залоге у банка, т.е. хозяин ещё не выплатил за неё кредит. В таком случае для проведения сделки понадобится согласие банка, в котором оформлялась ипотека владельца квартиры. Как правило, проще проводить такие сделки в одном банке.

«Как это происходит: вносится полная оплата за ипотечный кредит (производится полное досрочное погашение кредита), в этот же день одновременно сдаётся в Росреестр пакет документов с подтверждением выплаты кредита на снятие обременения с квартиры и переход права собственности к новому владельцу. В данном случае залогом успеха реализации такого варианта становятся доверительные отношения между покупателем и продавцом, поскольку для покупателя остается риск не перехода права собственности (приостановка регистрации при наличии оснований), а денежные средства за квартиру уже внесены», – поясняет руководитель центра кредитных продуктов Бинбанка Юлия Тузовская.

В квартире прописаны жильцы

Приобретаемую квартиру, как бы абсурдно это ни звучало, необходимо проверить на наличие жильцов. Даже если хозяева клятвенно уверяют, что прописанная в однушке бабушка давно уехала в деревню, с семьёй на связь не выходит и выпишется как-нибудь потом, соглашаться на покупку нельзя.

Мошенники будут настаивать на том, что вы, как новый собственник, сможете легко снять с регистрации остальных жильцов. Но это не так. Если окажется, что в квартире прописаны инвалиды, ветераны, пенсионеры или дети, не имеющие другого места жительства, выписать их не получится. Зато приехать в свою квартиру они запросто смогут. Недавно в Крылатском районе Москвы промышляла целая банда преступников, обманывающая покупателей квартир таким способом. «Пропавшие» жильцы внезапно возвращались, меняли в квартире замки, чинили дебоши и всячески портили жизнь новым хозяевам, чтобы те согласились продать им квартиру за бесценок.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, необходимо собрать «историю квартиры»: взять выписку из домовой книги, сходить в ЕГРП (Единую государственную реестровую палату) и заказать соответствующую выписку. Так вы узнаете, кто прописан в квартире, в какой собственности находится квартира (долевой, совместной, единой) и, наконец, какие обременения (ограничения к продаже) существуют у этого объекта недвижимости.

Если выяснится, что в квартире прописаны жильцы, то (в случае, если попался добросовестный продавец), банк может дать отсрочку.

«К моменту выдачи кредита все зарегистрированные лица должны выписаться, при этом в некоторых случаях банки, например, Промсвязьбанк, предоставляют отсрочку по снятию с регистрационного учета до момента расчётов за квартиру через ячейку или аккредитив с предоставлением подтверждающих документов», – говорит начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка Сергей Ситин.

Цена ошибки

Уберечься от всех неприятностей, конечно, не возможно, но всё-таки нужно постараться. Чем раньше вы получите о квартире полную информацию, тем меньше шансов потерять деньги и время на улаживание проблем с оформлением ипотеки.

Дело в том, что к моменту, когда эти всплывают все эти нюансы, покупатели обычно уже успевают оплатить оценку жилплощади и внести страховые взносы. Вернуть эти деньги в случае, если проблем не удастся решить, будет довольно сложно.

«Проверка предмета залога проводится до оформления сделки, то есть до регистрации перехода права собственности. При этом отчёт об оценке предоставляется банку также вместе со всеми остальными документами на квартиру и нужен для проверки. Поэтому, скорее всего, вернуть денежные средства за отчёт вряд ли удастся. Что касается страховки, то оплату можно вернуть, если условиями договора страхования предусмотрена возможность расторжения и возврата оплаты», – говорит Сергей Ситин.

Можно ли купить квартиру с обременением

В Иркутской области ежемесячно регистрируется свыше 30 тыс. сделок с недвижимостью. Земельные участки и квартиры меняют собственников, приобретают обременения, получают дополнительные характеристики. В Управлении Росреестра по Иркутской области говорят: хотя информация о подготовке документов к сделке находится в общем доступе, по-прежнему как продавцы, так и покупатели становятся жертвами мошенников. «Сибирский энергетик» выяснял, на что стоит обратить особое внимание при продаже недвижимости, и наличие каких факторов должно насторожить покупателей.

Специалисты регионального Росреестра с сожалением констатируют: покупатели, вкладывая немалые суммы, нередко пренебрегают элементарными правилами безопасности и не утруждают себя дополнительной проверкой документов. Продавец может показать свидетельство о регистрации права, в котором будут указаны неактуальные сведения. Даже наличие «синей» печати или водяных знаков – не гарантия. Например, в свидетельстве может не оказаться пометок об обременении, которое усложнит жизнь новому собственнику. Дом может оказаться памятником культурного наследия, на земельном участке почти сотня квадратных метров может оказаться собственностью не продавца, а, например, энергокомпании, которая в любой момент может потребовать свободный доступ к своим квадратам; объект недвижимости может быть под арестом, запретом.

Александр Иванов (фамилия и имя изменены по просьбе собеседника. – Авт.) четыре года назад приобрёл участок в Баклашах Шелеховского района. Покупая 14 соток, он рассчитывал разделить участок на два неравных, большую часть оставить под постройку дома, а меньшую – продать и выручить деньги, благо участок имел два подъездных пути. Отдав документы на межевание, Александр подал объявление о продаже земли. Несмотря на кризис, отбоя от потенциальных покупателей не было. Удобное расположение играло на руку: рядом магазины, автобусная остановка, рукой подать до Иркута и девственного леса. Однако взглянув на документы, покупатели теряли интерес к участку.

«На шести сотках, которые я сейчас отмежевываю, находятся два столба линии электропередачи. Они довольно удобно располагаются, между ними можно и гараж поставить, и дом. Но земля под ЛЭП имеет обременение. Людей пугает, что к этим столбам необходимо обеспечить свободный доступ электрикам», – рассказывает Александр. По его словам, за лето землю посмотрели больше 15 покупателей, но никто так и не решился приобретать участок с обременением. «Вот думаю уже покупателям не показывать документы. Не все разбираются в этих тонкостях. Может, выгорит», – добавляет Александр.

Как рассказала начальник отдела регистрации прав Управления Росреестра по Иркутской области Юлия Грудинина, чтобы не попасть на удочку недобропорядочных продавцов, покупателю достаточно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этой выписке будут указаны ограничения на объект, в том числе запреты и аресты, ипотека, иные ограничения. «Если есть сомнения, не относится ли дом к объектам культурного наследия, лучше запросить информацию в Службе охраны памятников. Кроме того, покупатель может ознакомиться с техническим паспортом объекта капитального строительства, где будет указан год постройки. Если эта дата приходится на период до 1950 года, то строение может относиться к памятникам истории и культуры. В таком случае советуем запросить информацию в Службе охраны памятников», – пояснила Юлия Грудинина.

Заявление на получение выписки из ЕГРП можно подать не только в управлении, но и в многофункциональных центрах, Кадастровой палате, а также через сеть Интернет. Услуга стоит всего 200 рублей, информация подготавливается в течение пяти рабочих дней. Чтобы получить заветный документ, достаточно знать точный адрес объекта: для квартиры – населённый пункт, улицу, номера дома и самой квартиры, для участка – кадастровый номер. «Получить информацию на земельный участок традиционно сложнее. Бывают нестандартные адреса: поле Хлебное, южнее или правее определённого ориентира. Так что лучше запросить у продавца кадастровый номер», – добавила Юлия Грудинина.

Покупателя земельного участка в документе должна насторожить пометка «иные ограничения». Она применяется, если участок находится в водоохраной зоне, на его территории располагается памятник. Как правило, в правоустанавливающих документах у продавца отражено, какие именно имеются ограничения. Если вы готовы соблюдать определённые условия, можете не обращать внимания на эту пометку в выписке. Но лучше всё же проконсультироваться со специалистами: с полученной выпиской обратиться в Управление. Каждый начальник отдела по направлению государственной регистрации прав один раз в неделю ведёт личный приём граждан.

Наличие обременения на объекте недвижимости не говорит о том, что сделки с ним проводить невозможно. Законно приобретаются квартиры, которые находятся у продавцов в ипотеке, участки, на которые наложены запреты.

«Если у покупателя есть наличные средства, он легко может приобрести недвижимость, которая имеет ипотечное обременение. Просто необходимо удостовериться, что банк, с которым сотрудничает продавец, не против продажи квартиры. Обычно данный документ подготавливает сам продавец, без него регистратор в Росреестре откажется принимать документы на сделку. Но чтобы избежать в дальнейшем затруднений в осуществлении регистрации прав, о наличии данного документа необходимо позаботиться заранее», – пояснила Юлия Грудинина.

Не упустите проверку данных о самом собственнике. Поговорите с соседями, подробно расспросите самого продавца. В выписке из ЕГРП нет сведения о возрасте собственника (не является ли он несовершеннолетним) или его здоровье (вдруг он признан недееспособным). Напомним, даже законные представители несоверешеннолетнего собственника не могут продать недвижимость без согласия социальных работников. Остаётся только положиться на регистратора сделки, который во время правовой экспертизы должен обратить внимание на этот факт, или на порядочность продавца.

«Мне пришлось продажу квартиры отложить на полгода, до 18-летия сына, – рассказывает жительница микрорайона Юбилейный в Иркутске Галина Красноштанова. – Хотели продать трёхкомнатную в панельке, добавить деньги, вырученные с продажи гаража, и вложиться в новостройку. Обратилась в Росреестр, чтобы уточнить, какие документы необходимы для сделки. Узнала про заключение органов опеки. Там нам сказали, что несовершеннолетних без жилья оставлять нельзя. Второй квартиры у нас нет, сына прописать было негде для совершения сделки, поэтому продажу отложили».

Следует насторожиться, если отчуждение объекта недвижимости происходит по доверенности. Безусловно, это распространённая практика для продавцов, проживающих в других населённых пунктах, регионах. Но если собственник проживает в Иркутске, однако почему-то не желает участвовать в сделке, на всякий случай нужно перестраховаться и встретиться с ним, выяснить, почему он написал доверенность. Может, речь идёт о занятом человеке, который попросил ближайших родственников, например, детей, заняться вопросом продажи квартиры. Другое дело, если собственник – недееспособный пожилой человек, гражданин из неблагополучной семьи либо страдающий какими-либо психическими или иными заболеваниями. В этом случае от приобретения объекта лучше отказаться. Впрочем, и при первом раскладе не стоит сразу расслабляться. Необходимо проверить, действует ли доверенность и не поддельная ли она. Уточнить это можно у нотариуса, имя которого указано в доверенности.

Важно: если документы на регистрацию уже поданы, а вы неожиданно для себя выяснили подробности о продавце, которые ставят под вопрос легитимность сделки, вы незамедлительно можете подать заявление в Управление на возврат документов.

Пути для отступления

Чтобы оставить себе возможность для отступления, при приобретении квартиры лучше подстраховаться с рассрочкой платежа. Для этого на момент подачи документов на регистрацию оплатить лишь часть стоимости приобретаемого, остальную сумму передать по завершении сделки. Кстати, именно по такой схеме работают банки, если недвижимость приобретается при помощи ипотечного кредита. Ни один банк не согласится перечислить деньги до получения свидетельства о регистрации права собственности.

Не стоит забывать, что ипотека в силу закона возможна не только с банком, но и с частным лицом. Достаточно условия расчёта прописать в договоре купли-продажи. «Покупатель становится собственником и залогодателем, а продавец – залогодержателем. Как только зарегистрирован переход права собственника, продавцу и покупателю необходимо будет написать заявление на прекращение ипотеки в связи с полным расчётом», – рассказала Юлия Грудинина.

Она добавила: опыт показывает, что дополнительная бумажная волокита стоит того.

Жертвами мошенников, отметила наша собеседница, становятся не только покупатели, но и продавцы недвижимости. Имущество без ведома собственника продают дети, супруги, другие самые близкие люди. Подделывают документы о смерти, дарения, наследования, решения судов, согласия собственников.

«Собственник, если он опасается за своё имущество, вправе написать заявление о том, чтобы никаких действий с его объектом недвижимости без его личного присутствия не осуществлялось. На сегодняшний момент это самый действенный способ обезопасить себя», – добавила Юлия Грудинина.

Продавец предоставил свидетельство о праве собственности, распечатанный на обычном канцелярском листе без водяных знаков. Этот документ – фальшивка?

В этом году Минэкономразвития утвердило новые требования к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Теперь свидетельства распечатываются на обычном канцелярском белом листе формата А4 и без водяных знаков. Единственное подтверждение подлинности документа – синяя гербовая печать Росреестра (Федеральной Регистрационной службы кадастра и картографии) и подпись регистратора. Чтобы оперативно убедиться, что свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество не фальшивое, стоит заказать выписку из ЕГРП в электронном виде.

Чужая ипотека. Опасно ли покупать квартиру, которая в залоге у банка?

Россияне теряют интерес к ипотеке. В мае число выданных ипотечных кредитов сократилось на 27%, до 57,1 тысячи, а их объем уменьшился на 28,2%, до 184 миллиардов рублей, свидетельствуют данные бюро кредитных историй «Эквифакс».

Спустя год после запуска программы льготной ипотеки соотечественники начали избавляться от залогового жилья, так как не тянут ежемесячные платежи. Как рассказал «Известиям» руководитель срочного выкупа недвижимости федеральной компании «Этажи» Алексей Панов, в РФ резко выросло число квартир с обременением, выставленных на продажу: на 20%. Это жилье, заложенное у банков, а также купленное с использованием материнского капитала. Про риски приобретения последней недвижимости мы уже писали, теперь расскажем, насколько безопасно покупать ипотечные квартиры.

Игра в рулетку

Наличие обременения создает собственнику существенные трудности, а иногда чревато долгими судебными разбирательствами и даже потерей имущества. При залоге недвижимости ее владелец добровольно принимает на себя какое-то финансовое обязательство, в качестве гарантии его исполнения выступает жилье. Пока обязательство не будет исполнено, квартира находится в залоге и считается обремененной, объясняет президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.

По ее словам, при покупке недвижимости по слишком привлекательной цене всегда нужно помнить, что скупой платит дважды. «Слишком низкая цена при наличии обременения на квартиру является сигналом о том, что недвижимость „проблемная“, с ней лучше не связываться», — предупреждает она.

Если квартира покупается напрямую у собственника, согласие на сделку должен дать банк. Такая процедура требует времени либо расходов на юриста. Если жилье поделено на доли, то не обойтись без нотариуса. Это тоже расходы. «Есть и общие подводные камни, например самовольная перепланировка. Банк о ней может не знать, а покупатель — полагаться на его авторитет. Последствия — от штрафа до продажи с торгов с возложением на нового собственника обязанности привести квартиру в прежнее состояние. В любом случае — значительные финансовые издержки», — отмечает курский адвокат Виктория Бессонова.

Продажа со скидкой обремененного ипотекой жилья вызвана тем, что не каждый покупатель подходит для такой покупки, указывает директор департамента обеспечения безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг международной компании, независимый эксперт Минюста России, депутат Государственного собрания — Курултая Республики Башкортостан Алексей Нилов. Дело в том, что для того, чтобы перекрыть чужую ипотеку, покупателю самому нужно одобриться в банке, который выкупает закладные у других финансовых организаций. Или, как вариант, у покупателя на руках должна быть стоимость квартиры в наличных (за счет этих денег и будет погашена ипотека продавца и снято обременение).

«Что касается сделки с „ипотечной“ квартирой за наличный расчет, то необходимо провести полную проверку продавца и объекта недвижимости, собрать все необходимые документы и сведения. И только после этого деньгами покупателя, полученными по предварительному договору, погасить ипотеку продавца, далее подписать договор купли-продажи и вместе со всеми документами сдать на государственную регистрацию перехода права в Росреестр. Остаток средств необходимо разместить на безопасном счете банка. Далее продавец и банк должны подать заявление о погашении записи об ипотеке, после которого Росреестр проведет государственную регистрацию права покупателя», — описывает схему эксперт.

Если сделка заключается по схеме «ипотека покупателя на ипотеку продавца», то она проходит через банк, и шансы остаться без квартиры и без денег минимальны.

Как говорит генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО «Опора России», глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии риелторов Москвы Марсель Ахметшин, покупка квартиры, которая находятся в залоге у банка, — это игра в русскую рулетку.

«С одной стороны, хорошая цена и можно сэкономить, с другой стороны, существуют риски расторжения договора по ст. 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Срок исковой давности по таким сделкам, согласно ст. 181 ГК РФ, составляет три года со дня исполнения сделки. Таким образом, купив квартиру из-под залога, покупатель рискует потерять ее в течение трех лет», — отмечает он.

Будет ли расти доля доля продаваемого жилья с обременением?

Более половины жилья покупается в ипотеку. Снижение реальных располагаемых доходов, которое уже приобрело хронический характер, всегда увеличивает долю продаваемых залоговых квартир.

«Доля таких объектов может расти в случае ухудшения экономической ситуации. Скорее всего, на рынок будут выходить объекты недвижимости, при покупке которых использовался минимальный первоначальный взнос (до 20%), а также квартиры на первичном рынке, потому что их невозможно сдать внаем (как это делают некоторые ипотечники на вторичном рынке) и тем самым снизить долговую нагрузку заемщика», — полагает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

Виктория Бессонова напоминает, что около года назад в Госдуму внесли законопроект, предоставляющий возможность гражданам самостоятельно продавать ипотечное жилье. «То есть в ситуации, когда уже невозможно выплачивать кредит, у человека появится шанс быстрой реализации жилья конкретному покупателю без исполнительного производства и торгов. Это еще больше расширит рынок. Законопроект был разработан совместно с Центробанком и принят в первом чтении в декабре прошлого года», — резюмирует эксперт.

Квартира с обременением

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение». Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение). Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас. Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение. То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Поэтому лучше заранее изучить гепнлан развития территории (если он есть) и выбрать дом, не попадающий в зону перспективного строительства. Иначе есть риск при подборе дома нарваться на объект, который через пару лет у вас изымут власти.

Наталья Сазонова директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента . Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны.

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс. Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности. Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире!

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации.

Ипотека . И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая.

Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи.
Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности.
Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами).
Заключается основной договор купли-продажи.
Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней).
Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант. Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же “Дельта-Кредит”) согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру. При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает. Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети.

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной. Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то. увы. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне.

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит. Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции. Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт. Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя.

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга.

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%.

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки».

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.