Внимание!
Если у вас появились предложения по улучшению
портала или вы нашли ошибку, свяжитесь с нами.
Форма обратной связи расположена в верхней навигационной панели.
Обратная связь
Предложения и замечания по работе портала направляйте
по адресу: info@adm.khv.ru.
Обратная связь
Предложения и замечания по работе портала направляйте
по адресу: info@adm.khv.ru.
Ошибка!
Неизвестная ошибка. Пожалуйста свяжитесь с нами и опишите последовательность действий которые привели к данному сообщению.
Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края
Помощь по работе с сайтом в режиме для слабовидящих
В режиме для слабовидящих доступен ряд функций:
- Эта подсказка выводится/убирается переключателем ? или нажатием клавиш SHIFT + ?
- Используйте переключатель картинки чтобы убрать картинки и видеофайлы в статьях и прочитать вместо них текстовое описание.
- Чтобы отключить правую колонку с виджетами (видео, голосование, и т.п.), используйте переключатель виджеты
- Для увеличения размера шрифта текста используйте переключатель шрифт
- Вы можете сменить цветовую схему сайта с помощью переключателя цвет
Клавиатура:
- Для перемещения между навигационными меню, блоками ссылок в области контента и постраничной навигацией, используете клавишу TAB .
При первом нажатии будет активировано меню верхнего уровня. - Активное навигационное меню или группа ссылок подсвечивается контуром.
- Для перемещения по ссылкам меню навигации, используйте клавиши ← стрелка влево и стрелка вправо → .
У активной ссылки будет подсвеченный фон. - Для перехода по активной ссылке, нажмите Enter
- Если активно вертикальное меню или группа ссылок, то для перемещения по ссылкам используйте клавиши стрелка вверх ↑ и стрелка вниз ↓ .
Для прокутки страницы вверх/вниз используйте клавиши PageUp и PageDown - Чтобы убрать активацию с меню/блока ссылок, используйте клавишу Esc .
Нажатие Tab после этого вернет активацию.
Обновлено день назад
Управление многоквартирными домами
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Куда обращаться собственнику, если нарушаются его права?
- В организацию, которая предоставляет коммунальные и жилищные услуги (управляющая компания, ТСЖ (ТСН), ЖК, ЖСК, ресурсоснабжающая организация). Заявление/претензию следует грамотно подготовить: указать конкретные требования и основания для их заявления.
- В орган государственного жилищного надзора (Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края). Если понимаете, что неверно начисляют плату за ЖКУ или качество услуг оставляет желать лучшего, то орган государственного жилищного надзора – первый из контролирующих органов, в который вам следует написать заявление. Форма заявления может быть произвольной, главное – четко и ясно, без лишней «воды» описать, в чем состоит суть нарушения. Ссылаться на правовые нормы необязательно.
- В органы муниципального жилищного контроля. Их задачи и права примерно те же, что и органа государственного жилищного надзора, но проверять они могут лишь те дома, где есть муниципальное жилье.
- В органы прокуратуры РФ, куда следует обращаться, если сомневаетесь в том, что правонарушение относится только к сфере ЖКХ, если по состоянию здоровья не можете защищать свои права в суде или в случае, когда ответ из других государственных и муниципальных органов не позволяет разобраться в ситуации.
- В Роспотребнадзор. Если в доме нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы (мусор, грязь, тараканы и т.д.), то необходимо писать заявление в Роспотребнадзор. Жаловаться на слишком громких соседей тоже нужно сюда: определение «шум» входит в понятие «санитарно-эпидемиологическое благополучие».
- Судебный порядок урегулирования спора. Обращение в суд сегодня становится всё более популярной формой разрешения конфликта. Так, зачастую окончательную точку в деле может поставить только суд. Существуют четкие требования к тому, как должно выглядеть исковое заявление в суд. Они содержатся в статьях 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Каким образом происходит выбор или изменения способа управления многоквартирным домом ?
Собственники помещений в МКД в соответствии с нормами ЖК РФ на общем собрании собственников помещений, проводимом в порядке, установленном ст. ст. 45-48 ЖК РФ, обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Общее собрание собственников МКД может проводиться по инициативе:
1) любого из собственников помещений в данном МКД;
2) управляющей организации, осуществляющей управление данным МКД по договору управления.
Решение общего собрания собственников по вопросу:
1) выбора способа управления принимается большинством голосов (50 %) от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД;
2) решение о создании товарищества собственников жилья считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Способ управления МКД может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений данного МКД.
Решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд.
В соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Что является основанием для составления договора управления многоквартирным домом ?
Договор управления МКД важен для обеих сторон: жильцов дома и управляющей компании. Он регулирует взаимоотношения между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).
Основанием для заключения договора управления МКД являются:
– выбор собственниками управляющей организации, имеющей лицензию на право осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, для управления домом (договор заключается на срок не менее чем 1 год, но не более чем 5 лет)
– решение, принятое органами управления ТСЖ (ТСН), ЖК, ЖСК о выборе управляющей организации, имеющей лицензию на право осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет)
– результат открытого конкурса по отбору управляющей организации, имеющей лицензию на право осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (договор заключается на срок не менее чем 1 год, но не более чем 3 года).
Кто может быть стороной договора управления МКД?
Одной из сторон по договору управления МКД всегда является управляющая организация, обладающая лицензией на управление МКД, а вот второй стороной по такому договору могут быть (ч.2 ст.162 ЖК РФ): – собственники помещений в МКД; – органы управления ТСЖ (ТСН), ЖК, ЖСК; – лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче; 13 – застройщик (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
Что является предметом договора управления МКД, заключаемого между УО и собственниками помещений в МКД?
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется: – выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению МКД; – оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД; – предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в МКД и пользующимся помещениями в этом доме лицам; – осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность. Перечисленные положения и есть предмет договора, заключаемого между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией.
Существенные условия, которые в обязательном порядке должны быть указаны в договоре управления, перечислены в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
Какое количество собственников помещений в МКД должно подписать договор управления МКД?
В ч. 1 ст. 162 ЖК РФ указано, что: – договор управления МКД заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; – при выборе управляющей организации общим собранием собственников договор управления МКД заключается с каждым собственником в доме, при этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Кто вправе подписать договор управления МКД от имени собственников помещения в МКД?
Возможность подписания договора управления МКД по доверенности от имени собственников помещений в МКД содержится в п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которой председатель Совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений, заключает договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
Когда договор управления МКД вступает в силу?
Договор управления МКД вступает в силу в день его подписания сторонами. В соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления МКД с первым собственником помещения. Если в договоре управления установлен иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации, то такие положения договора обладают приоритетом по отношению к общему правилу ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.
Как вносятся изменение или производится расторжение договора?
Изменение и расторжение договора управления МКД производятся по правилам, установленным ст. ст. 450 – 453 Гражданского кодекса РФ.
Собственникам помещений в МКД предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая компания не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Вопросы заключения и расторжения договора управления с УО решаются на общем собрании собственников в МКД.
Решение о расторжении договора управления МКД в случае, если управляющая организация не выполняет условия договора управления МКД, целесообразно принимать одновременно с решением о выборе новой управляющей организации (либо иного способа управления МКД).
После проведения общего собрания в МКД по вопросу расторжения договора управления или смене способа управления МКД уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии протокола общего собрания собственников МКД уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней должно направить в: – организацию, ранее управлявшую домом; – Управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края.
! Последовательность действий при проведении общего собрания собственников помещений в МКД
- Инициатором проведения общего собрания может быть любой из собственников помещений в многоквартирном дома, а также управляющая организация, осуществляющая управление данным МКД по договору управления.
Инициатор проведения общего собрания должен:
– сформулировать повестку дня;
– определиться с датой, местом и формой голосования (очная, заочная, очно-заочная);
– подготовить сообщение о проведении общего собрания
- обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения
Сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления данного сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику под роспись.
Также можно поместить соответствующую информацию в общедоступном месте, если такой способ уведомления был установлен общим собранием собственников помещений в МКД (сведения, которые необходимо указать в сообщении, определены в части 5 статьи 45 Жилищного кодекса РФ)
- Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) Очного голосования (совместное присутствие собственников для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) Заочного голосования (опросным путем или с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства);
3) Очно-заочного голосования (совместного обсуждения вопросов повестки дня присутствующими на собрании собственниками и принятии по ним решений в течение определенного времени остальными собственниками)
- После проведения голосования подводятся итоги и принятые решения оформляются протоколом
- Не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений инициатор:
– уведомляет собственников помещений о результатах голосования (способом, установленном в решении собрания, или аналогичным уведомлению о проведении собрания);
– направляет в управляющую компанию копии решений и протокола общего собрания для исполнения принятого на общем собрании решения
Как узнать, кто управляет моим домом?
Выяснить, какая управляющая компания обслуживает многоквартирный дом и имеет право на выставление платежных квитанций за услуги ЖКХ, можно, не выходя из дома, сверившись с информацией на сайте Управления регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края.
Реестр лицензий всех УК в Хабаровском крае опубликован на официальном сайте главного управления по адресу в сети Интернет www.krgk.khabkrai.ru/.
На сайте Управления необходимо выбрать закладку «Для граждан», в появившемся меню – строку «Собственнику жилья», в следующем меню – «Лицензирование предпринимательской деятельности в сфере управления МКД». В разделе “Реестры” необходимо, пройдя по ссылке “Сведения об управлении МКД в реестре субъектов РФ”, скачать файл, в котором размещена таблица, в которой содержатся данные. Из соответствующей строки Вы узнаете, какая УК (указан ИНН компании) и с какой даты управляет вашим домом. Узнать, какой УК принадлежит указанный ИНН Вы можете скачав “Реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в Хабаровском крае”.
!Напомним, согласно жилищному законодательству обязанности перед жильцами у новой управляющей компании появляются с даты внесения изменений в реестр лицензии. С этого дня организация имеет право начислять платежи жилищно-коммунальные услуги.
ВАЖНО ЗНАТЬ
Где можно посмотреть информацию о деятельности управляющей организации?
! С 1 июля 2016 года официальным сайтом для обязательного раскрытия информации является государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ): www.domgosuslugi.ru (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ “О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства”)
Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края
Адрес: 680021, г. Хабаровск, Амурский бульвар, 43.
Часы работы главного управления:
пн-пт с 9-00 до 18-00;
обед с 13-00 до 14-00;
сб, вс – выходные дни
(4212) 40-23-58 (отдел организации работы с обращениями граждан и документационного обеспечения).
Как жильцам выбрать способ управления домом?
В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации. Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления. Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?
В январе 2022 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности 1 . Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса. Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.
Что значит управление многоквартирным домом?
Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.
Какие возможны способы управления многоквартирным домом?
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Что такое непосредственное управление домом собственниками помещений и при каких условиях оно возможно?
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?
Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.
Структура этих организаций включает три звена:
- общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
- правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
- председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.
Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»).
Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его.
Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.
Как управляет домом управляющая организация?
Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.
Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.
Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.
Собственники вправе сменить не устраивающую их управляющую организацию на новую. Но это сопряжено со значительными затруднениями: необходимо консолидироваться, чтобы организовать и провести общее собрание, набрать кворум и нужное количество голосов. Придется думать, как обеспечить передачу функций по управлению домом новой управляющей организации и при этом минимизировать неизбежные издержки переходного периода.
Стоит оговориться, что именно для устранения недостатка контроля со стороны собственников за деятельностью управляющих организаций законодатель ввел орган по представлению их интересов – совет многоквартирного дома. Он избирается из числа собственников, не подлежит регистрации и призван выступать посредником при взаимодействии жильцов с управляющей организацией.
(Как отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в публикации «Управляющая компания vs жильцы».)
Зависит ли размер платы за жилищно-коммунальные услуги от способа управления домом?
Прежде всего стоит уяснить, из чего состоит плата за жилищно-коммунальные услуги.
1. Плата за коммунальные услуги – это деньги, которые предназначаются ресурсоснабжающим организациям, поставляющим воду, электрическую энергию, газ и т.п. Тарифы на эти ресурсы регулируются государством, и их размер не зависит от способа управления домом и решений управляющих организаций или собственников.
Деньги за коммунальные услуги могут перечисляться управляющей организации или товариществу собственников жилья (кооперативу). Это происходит в случае, если собственники помещений не заключили с ресурсоснабжающей организацией прямой договор. Но даже тогда управляющая организация является не конечным, а лишь «транзитным» получателем этих денег.
(В статье «Придется ли платить больше за коммунальные услуги, если счетчик в квартире вышел из строя?» читайте об ответственности потребителя за ненадлежащую эксплуатацию приборов учета, необеспечение их сохранности и своевременной замены. А автор материала «Замена счетчика: как не стать жертвой мошенника» объяснил, как должны проводиться поверка счетчиков и их замена и что собственнику квартиры делать, чтобы не пришлось платить за коммунальные ресурсы по нормативу, который во много раз превышает реальный объем потребления.)
2. Сравнительно новым видом платы являются взносы на капитальный ремонт. Их минимальный размер определяют государственные органы, а собственники вправе на общем собрании увеличить (но не уменьшить) установленный тариф. Получателем этих денег является либо региональный фонд капитального ремонта, либо управляющая организация (товарищество, кооператив) – второе возможно лишь тогда, когда общим собранием собственников принято решение о формировании фонда капитального ремонта на собственном счету.
Таким образом, размер тарифа, как правило, не зависит от способа управления домом. Но при более приближенных к жильцам способах управления у них есть возможность относительно свободно распоряжаться собранными средствами.
(О том, как эффективно использовать денежные средства, собранные на капремонт, читайте в статье «О чем спорят управляющие компании и жильцы?»; в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы – в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта».)
3. Плата за содержание и ремонт общего имущества – это те средства, которые получают управляющие домами организации за свои услуги. Управляющие коммерческие организации при нормальном экономическом положении должны получать прибыль от выполнения ими работ и оказания услуг. Товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями и все полученные средства должны расходовать на нужды дома и организацию собственной деятельности. Однако это не означает, что от способа управления домом зависит размер тарифов на содержание и текущий ремонт. Основными факторами, влияющими на размер платы, являются: состояние дома, особенности его эксплуатации и хозяйственная эффективность деятельности по управлению им. И при выборе способа управления домом собственникам следует учесть эти факторы.
Не так давно размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливался государством. Теперь органы госвласти и местного самоуправления определяют тарифы лишь для субсидиарного применения – на случай, если общее собрание собственников не установило размер такой платы. Впрочем, во многих домах, которые управляются большими управляющими компаниями, она часто равна установленным муниципальным тарифам.
(В статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика» вы прочитаете о том, что такое случается из-за неверных расчетов управляющих домами организаций. Автор рассказывает, почему человек может узнать о задолженности только после списания денег с его счета и что делать, чтобы 50% от зарплаты не пошли на уплату платежей, начисленных по ошибке.)
1 Федеральный закон от 28 января 2022 г. № 4-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161 и 163 Жилищного кодекса Российской Федерации».
ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Жилищный кодекс РФ (ч.1 ст. 161 ЖК РФ) определяет цели управления: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг.
Управление многоквартирным домом – это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.
2. Что такое способ управления многоквартирным домом?
Жилищный кодекс РФ (ч.2 ст. 161 ЖК РФ) устанавливает следующие способы:
– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (возможен если в доме не более 30 квартир);
– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
– управление управляющей организацией.
Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.
3. Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?
Собственник – это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на недвижимое имущество (ст. 30 ЖК РФ). Если недвижимость приобретена до 01.02.1998 года, т.е. до даты вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государство признает за лицом его право собственности на это имущество на основании одних лишь правоустанавливающих документов без последующей государственной регистрации и получения
свидетельства. По сделкам с недвижимостью, совершенным после 1 февраля 1998 года, только акт государственной регистрации влечет за собой признание прав лица на объекты недвижимости.
4. Почему собственники обязаны выбрать способ управления?
Кроме права собственности на имущество у собственников есть обязанность по его надлежащему содержанию и ответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц. (ч.3 ст. 30 и ч.1 ст. 39 ЖК РФ). Жилищный кодекс РФ обязывает собственников жилья выбрать способ управления многоквартирным домом (ч.2 ст.161 ЖК РФ). Многоквартирный дом не может оставаться без управления. Поэтому если сами собственники не выполняют обязанности по выбору способа управления, то за них такой выбор делает муниципалитет в установленном порядке (ч.4 ст.162 ЖК РФ).
5. Зачем собственникам нужно собираться на общее собрание?
Собственники владеют и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Это возможно только путем принятия решения на общем собрании собственников. Общее собрание собственников – орган управления многоквартирным домом, причем высший. Решение такого собрания обязательно для всех собственников, поэтому так важно всем принимать участие в проводимых собраниях. Только общее собрание собственников имеет право выбрать способ управления многоквартирным домом (ст.ст.44 – 45 ЖК РФ).
6. Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
В соответствии со ст.45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Также за собственниками закреплено право проведения внеочередного общего собрания, которое может быть инициировано любым из собственников этого дома в любое время, в том числе и по вопросам проведения и финансирования капитального или текущего ремонта, использования общего имущества.
7. Могут ли наниматели, проживающие в доме по договорам социального найма, участвовать в общем собрании?
Участвовать в обсуждении наниматели, конечно, могут, если собрание проводится в очной форме. Но принимать решения – нет. Такую обязанность несет собственник их квартир – муниципалитет, который сдал им квартиры в наем. Так что, если в доме более 50% голосов принадлежит муниципалитету, его голос при принятии решения на общем собрании будет решающим. Существуют многоквартирные дома, где все помещения являются муниципальной собственностью.
8. Что такое «Управляющая организация»?
Управляющая организация – организация, уполномоченная собственником жилищного фонда управлять жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами (ч.2 ст.162 ЖК РФ). Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом РФ, другими нормативными актами жилищного законодательства
9. Может ли управляющая организация по собственной инициативе провести общее собрание собственников?
Управляющая компания может как самостоятельно инициировать проведение собрания (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), так и по обращению не менее 10% голосов собственников (п. 6 ст. 45 ЖК РФ).
10. Обязательно ли заключать договор управления между управляющей организацией и каждым собственником?
Жилищный кодекс РФ (ст.162) указывает, что договор управления по результатам выбора управляющей компании должен быть заключен с каждым собственником. Отказ собственника от подписания договора не является основанием для неоплаты услуг выбранной УК (ч.5 ст.46 ЖК РФ). Договор управления заключается на одинаковых для всех условиях, которые утверждены решением общего собрания собственников или указаны в конкурсной документации.
11. Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?
Да, обязана. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (ч.11 ст.162 ЖК РФ).
13. Какие основные нормативные акты следует изучить для понимания того, как должны управляться, обслуживаться и ремонтироваться многоквартирные дома, какими коммунальными услугами они должны обеспечиваться и в каком порядке?
Порядок управления многоквартирными домами и связанные с этим вопросы, наряду с другими основными положениями жилищного законодательства в России, определены Жилищным кодексом РФ.
Обязательные требования к технической эксплуатации многоквартирных домов установлены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”. Все основные требования к коммунальным услугам, которые предоставляются гражданам, содержатся в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «Об утверждении правил предоставления коммунальных услуг гражданам». Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» определяет требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома и регулирует порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, если услуги и работы по его управлению, содержанию и ремонту выполнены с нарушениями.
Информация для потребителей. Способы управления многоквартирным домом
Способ управления многоквартирным домом (далее – МКД) выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех жильцов помещений в МКД. В случае несогласия с выбранным способом управления МКД или с порядком выбора, в течении 6 месяцев можно обратиться в суд с целью признания выбранного способа или конкретной выбранной компании незаконными.
При этом собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления МКД.
Способы управления МКД:
– Непосредственное управление собственниками МКД;
– Управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) или жилищным кооперативом (далее – ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (далее – СПК).
Непосредственное управление собственниками МКД
Для данного способа управления МКД количество квартир не должно превышать 30.
– Договоры на предоставление услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения (нанимателем), от своего имени.
– Договоры оказания услуг содержания и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания.
– На основании решения общего собрания в отношениях с третьими лицами от имени всех собственников помещений вправе действовать один из собственников или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Управляющая компания
Управляющая компания выбирается общим собранием собственников помещений МКД и действует от их имени на основании заключенного с ней договора, на условиях, указанных решением общего собрания.
– По договору управления МКД управляющая организация по заданию собственников помещений (нанимателей) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.
– Управляющая компания может заключать договоры с другими подрядными организациями.
– С каждым лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления МКД.
– Управляющая компания обязана приступить к своим обязанностям, установленных в договоре управления не позднее чем через 30 дней, со дня его подписания.
Если собственники не выбрали управляющую компанию, то органы местного самоуправления обязаны провести конкурс по ее выбору.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1.Состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.
2.Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
3.Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения платы.
4.Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления и другие сведения.
Товарищество собственников жилья
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления многоквартирным домом, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом дома.
– Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в МКД. Создание ТСЖ возможно в том случае, если за него проголосовало не менее 50% от общего числа голосов собственников помещений.
– Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья ипрекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме.
– Если в МКД создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
– В одном многоквартирном доме можно создать только одно товарищество, но несколько домов могут быть объединены в одном товариществе.
– ТСЖ вправе заключить договор управления с управляющей организацией.
Органы управления ТСЖ
1. Общее собрание членов собственников жилья – высший орган управления товарищества, созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Вносит изменения в устав товарищества, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества и решает иные вопросы.
2. Правление товарищества – осуществляет руководство деятельностью ТСЖ, принимает решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и компетенции общего собрания членов ТСЖ. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление избирает из своего состава председателя товарищества.
3. Председатель правления товарищества– обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
4. Ревизионная комиссия (ревизор) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества и представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.
Порядок управления многоквартирным домом
Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).
1 способ: Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью.
Преимущества непосредственного управления:
- отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;
- техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;
- каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей.
Недостатки этого способа управления:
- снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;
- отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.
2 способ: Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации. С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется.
Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников.
ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.
Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями.
К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.
3 способ: Управление управляющей организацией.
Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии. Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.
Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:
- нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;
- отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;
- назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации.
Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом.
Способы управления многоквартирным домом
Уcпeшнocть и пpибыльнocть инвecтиций в мнoгoквapтиpный дoм чacтo oпpeдeляeтcя кaчecтвoм yпpaвлeния нa мecтe.
Oбычнo мнoгoквapтиpныe дoмa c бoлee чeм 20 квapтиpaми yпpaвляютcя пpoфeccиoнaльными кoмпaниями пo yпpaвлeнию имyщecтвoм, a здaния c мeнee чeм 20 квapтиpaми, кaк пpaвилo, yпpaвляютcя влaдeльцeм и yпpaвляющим нeдвижимocтью. Нeзaвиcимo oт тoгo, ктo yпpaвляeт мнoгoквapтиpным дoмoм, вaжнo cлeдoвaть нeкoтopым oбщим пpинципaм и coвeтaм, чтoбы oбecпeчить бecпepeбoйнyю paбoтy. Упpaвлeниe мнoгoквapтиpными дoмaми пo жилищнoмy зaкoнoдaтeльcтвy лeжит нa плeчax aдминиcтpaции дoмa.
Paccмoтpим виды yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм пoдpoбнee.
Упpaвлeниe мнoгoквapтиpным дoмoм дoлжнo ocyщecтвлятьcя эффeктивнo, кaк и любoй дpyгoй бизнec. Meнeджep дoлжeн cтpeмитьcя yлyчшить жизнeнный oпыт клиeнтa-apeндaтopa, минимизиpyя зaтpaты и yвeличивaя вoзмoжнocти пoлyчeния пpибыли, кoгдa этo вoзмoжнo.
Oдним из вaжныx пpaвoвыx вoпpocoв, кoтopый никoгдa нe cлeдyeт игнopиpoвaть, являютcя Пpaвилa cпpaвeдливoгo жилья, кoтopыe зaпpeщaют диcкpиминaцию пo пpизнaкy pacы, пoлa, вoзpacтa, инвaлиднocти, ceмeйнoгo пoлoжeния и ceкcyaльнoй opиeнтaции. Кaждый, ктo зaнимaeтcя yпpaвлeниeм нeдвижимocтью, дoлжeн cлeдoвaть этим пpaвилaм.
Mнoгoквapтиpный дoм мoжeт yпpaвлятьcя чepeз TCЖ, ЭКX, OБCE. Дpyгим вaжным вoпpocoм, кoтopый мoжeт вызывaть жaлoбы co cтopoны pyкoвoдcтвa, являeтcя вoпpoc o тoм, ктo oтвeчaeт зa peмoнт и тexничecкoe oбcлyживaниe квapтиp. Bлaдeлeц нeдвижимocти дoлжeн чeткo yкaзaть в дoгoвope apeнды, ктo нeceт oтвeтcтвeннocть зa peмoнт. Cлeдyeт тaкжe oзнaкoмитьcя c зaкoнaми штaтa и фeдepaльными зaкoнaми, пocкoлькy зaпpeщaeтcя oтключaть ocнoвныe кoммyнaльныe ycлyги из-зa нeyплaты apeнднoй плaты. Дpyгими cлoвaми, ecли apeндaтop oпaздывaeт c apeндoй, зaпpeщaeтcя oтключaть элeктpичecтвo или вoдy. Пpaвилa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм пpoпиcывaютcя в ycтaвe cиcтeмы.
Упpaвляющий мнoгoквapтиpным дoмoм дoлжeн кpaткo зaпиcaть в дoгoвope apeнды cлeдyющyю инфopмaцию:
- Oтвeтcтвeннocть apeндaтopa зa пoддepжaниe чиcтoты apeндyeмoй квapтиpы, a тaкжe зa yщepб, пpичинeнный в peзyльтaтe нeбpeжнoгo oбpaщeния или злoyпoтpeблeния.
- Apeндaтop дoлжeн пpeдyпpeдить pyкoвoдcтвo o любыx oпacныx или дeфeктныx cитyaцияx c имyщecтвoм. Нaпpимep: нeиcпpaвнaя пpoвoдкa, yтeчки вoды, плeceнь и oпacнocть пoжapa.
- Meнeджep пpeдocтaвит apeндaтopaм oфициaльнyю пoлитикy и пopядoк paccмoтpeния жaлoб и зaпpocoв нa peмoнт. Нaпpимep, кaкoвы чacы paбoты oбcлyживaющeгo и peмoнтнoгo пepcoнaлa и кaк быcтpo apeндaтopы дoлжны oжидaть cpeдcтвa пpaвoвoй зaщиты oт жaлoб.
- У вac ecть oгpaничeния нa измeнeния apeндaтopoв в вaшeй квapтиpe бeз вaшeгo paзpeшeния, тaкиe кaк дoбaвлeниe пpибopoв, пoкpacкa и т. д.
B цeлoм, oбcлyживaниe и peмoнт дoлжны выпoлнятьcя кaк мoжнo быcтpee, чтoбы избeжaть дaльнeйшиx жaлoб co cтopoны apeндaтopoв. Ocнoвныe пpoблeмы, тaкиe кaк yтeчки в caнтexникe и пpoблeмы c oтoплeниeм / oxлaждeниeм, дoлжны peшaтьcя в тeчeниe 24 чacoв. Oткpытaя линия cвязи мeждy apeндaтopaми и aдминиcтpaциeй являeтcя нeoтъeмлeмoй чacтью xopoшиx oбщиx oтнoшeний. Pyкoвoдcтвo дoлжнo инфopмиpoвaть apeндaтopoв o тoм, кoгдa и кaк бyдeт пpoизвoдитьcя peмoнт, a тaкжe o пpичинax любыx зaдepжeк.
Упpaвлeниe MКД — этo зaбoтa нe тoлькo o здaнии, нo и o apeндaтopax и coбcтвeнникax. Meнeджep кoмплeкca oтвeчaeт зa зaпoлнeниe и peмoнт квapтиp, a тaкжe зa пoддepжaниe peнтaбeльнocти инвecтиций влaдeльцa.
Meнeджepы мнoгoквapтиpныx дoмoв чacтo выпoлняют нecкoлькo oбязaннocтeй в тeчeниe нeдeли. Упpaвляющиe нeдвижимocтью paбoтaют либo в yпpaвляющeй кoмпaнии, либo нeпocpeдcтвeннo нa влaдeльцa.
Cпocoбы yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм
Oбязaннocти pyкoвoдcтвa
- Peгyляpнo ocмaтpивaйтe здaниe и тeppитopию, чтoбы yбeдитьcя, чтo имyщecтвo бeзoпacнo и в xopoшeм cocтoянии. Бyдьтe yвepeны, чтo тexничecкoe oбcлyживaниe пpoвoдитcя peгyляpнo и вoпpocы бeзoпacнocти peшaютcя нeмeдлeннo. Пpимepoм пpoблeмы бeзoпacнocти, тpeбyющeй внимaния, мoжeт cлyжить cлoмaннaя лaмпoчкa нa зaтeмнeннoй cтoянкe, кoтopaя нyждaeтcя в зaмeнe. Упpaвлeниe мнoгoквapтиpным дoмoм — cиcтeмa из мнoжecтвa элeмeнтoв.
- Ocмoтpитe cвoбoдныe квapтиpы, пpeждe чeм пoкaзывaть иx. Cдeлaйтe любoй нeoбxoдимый peмoнт или yлyчшeния, тaкиe кaк пoкpacкa или чeкaнкa, чтoбы cдeлaть квapтиpy бoлee пpивлeкaтeльнoй для пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Убeдитecь, чтo вce квapтиpы и здaния cooтвeтcтвyют мecтным cтpoитeльным нopмaм, a тaкжe гocyдapcтвeнным и фeдepaльным нopмaм.
- Peклaмиpyйтe нeмeдлeннo, кoгдa apeндaтop yeзжaeт. Cвoбoднaя квapтиpa oзнaчaeт пoтepянный дoxoд, и oтвeтcтвeннocть зa пoддepжaниe дoxoдoв здaния нeceт мeнeджep жилoгo кoмплeкca. Oбязaтeльнo paзмeщaйтe peклaмy в paмкax вcex фeдepaльныx пpaвил и пpaвил штaтa, чтoбы гapaнтиpoвaть, чтo peклaмa нe являeтcя диcкpиминaциoннoй или нapyшaeт 3aкoн o cпpaвeдливoм жильe. Нeпocpeдcтвeнный cпocoб yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм этo TCЖ.
- Пpoвepьтe кpeдит и peкoмeндaции вcex пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Baжнo пocтapaтьcя нaйти oтвeтcтвeнныx apeндaтopoв, кoтopыe нe oткaжyтcя oт apeнднoй плaты и пpивeдyт к пoтepe дoxoдa.
- Oбecпeчить coблюдeниe вcex ycлoвий дoгoвopa apeнды apeндaтopa. Нaпpимep, ecли в дoгoвope oб apeндe или coглaшeнии coдepжитcя пyнкт «нeт дoмaшниx живoтныx», вы oбязaны нacтaивaть нa тoм, чтoбы дoмaшниe живoтныe нe жили в кoмплeкce. Иcключeниeм из этoгo пpaвилa являютcя живoтныe-пoвoдыpи для людeй c oгpaничeнными вoзмoжнocтями. Coглacнo 3aкoнy o cпpaвeдливoм жильe, oпpeдeлeнныe ycлoвия пpoживaния дoлжны быть пpeдycмoтpeны для людeй c oгpaничeнными вoзмoжнocтями.
- Peшить жaлoбы apeндaтopa нeмeдлeннo. Этo мoжeт пoтpeбoвaть вcтpeчи c oдним или нecкoлькими жильцaми здaния и пocpeдничecтвa мeждy coceдями.
Фopмы yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм пpeдпoлaгaют paзныe типы иepapxий.
- Cбop eжeмecячнoй apeнднoй плaты, внeceниe бaнкoвcкиx вклaдoв и oплaтa ycлyг пocтaвщикoв в cooтвeтcтвии c ycлoвиями coглaшeния oб yпpaвлeнии. Нeкoтopыe влaдeльцы пpeдпoчитaют caми oбpaбaтывaть финaнcoвыe acпeкты жилoгo кoмплeкca, в тo вpeмя кaк дpyгиe пpocят мeнeджepa выпoлнить эти oбязaннocти.
- Cдeлaйтe нeoбxoдимый peмoнт квapтиp пo мepe нeoбxoдимocти. Инoгдa мeнeджep дoлжeн пoзвoлить пocтaвщикy ycлyг вoйти в квapтиpy, тaкyю кaк caнтexник. Дoгoвopeннocти o въeздe в квapтиpy дoлжны быть coглacoвaны c apeндaтopoм дo нaчaлa oбcлyживaния.
- Пpинyдитeльнoe пpeкpaщeниe выceлeния или apeнды в cooтвeтcтвии co вceми зaкoнaми и пoлитикoй кoмпaнии. Oбязaтeльнo вeдитe yчeт вceй кoppecпoндeнции, cвязaннoй c этими пpoцeдypaми. Bыбop cпocoбa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм лeжит нa плeчax жильцoв.
- Дoгoвapивaйтecь o кoнтpaктax c пocтaвщикaми ycлyг, тaкими кaк лaндшaфтныe инжeнepы, элeктpики или кoмпaнии пo yбopкe cнeгa.
- Кyпитe нeoбxoдимыe pacxoдныe мaтepиaлы и oбopyдoвaниe, нaпpимep, кpacки или бытoвыe пpибopы. Becти тщaтeльный yчeт вcex финaнcoвыx oпepaций, включaя пoкyпки, cбop apeнднoй плaты, бaнкoвcкиe дeпoзиты, cчeтa зa ycлyги и плaтeжи пocтaвщикaм ycлyг.
Coвeт
Boпpoc пo выбopy cпocoбa yпpaвлeния MКД мoжнo пpoвecти в любoй мoмeнт, тaк кaк пepexoд нe cлoжный. Oбyчeниe фeдepaльным, гocyдapcтвeнным и мecтным зaкoнaм являeтcя вaжнoй чacтью yпpaвлeния жилым кoмплeкcoм. Бeз знaния этиx зaкoнoв мoгyт быть дoпyщeны дopoгocтoящиe oшибки.
Инфopмaция o зapплaтe зa 2016 гoд для мeнeджepoв accoциaций нeдвижимocти, нeдвижимocти и oбщecтвeнныx oбъeдинeний
Coглacнo дaнным Бюpo cтaтиcтики тpyдa CШA, yпpaвляющиe нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и oбщecтвeнными oбъeдинeниями в 2016 гoдy пoлyчaли cpeднюю eжeгoднyю зapплaтy в paзмepe 57 040 дoллapoв. C дpyгoй cтopoны, yпpaвляющиe нeдвижимocтью, нeдвижимocтью и oбщecтвeнными oбъeдинeниями зapaбoтaли зapплaтy 25-гo пpoцeнтиля в paзмepe 39 910 дoллapoв, тo ecть 75 пpoцeнтoв зapaбoтaли бoльшe этoй cyммы. 3apплaтa 75-гo пpoцeнтиля cocтaвляeт 83 110 дoллapoв, чтo oзнaчaeт, чтo 25 пpoцeнтoв зapaбaтывaют бoльшe. B 2016 гoдy в CШA былo зaнятo 317 300 чeлoвeк в кaчecтвe мeнeджepoв пo нeдвижимocти, нeдвижимocти и oбщecтвeнныx oбъeдинeний.
Ecли apeндoвaннaя нeдвижимocть нe yпpaвляeтcя дoлжным oбpaзoм, oнa пoпaдeт в pyины. К cчacтью, ecть нecкoлькo paзличныx cпocoбoв yпpaвлeния coбcтвeннocтью, чтoбы yдoвлeтвopить пoтpeбнocти кaждoгo apeндoдaтeля. Bы мoжeтe быть пoлнocтью в pyкax, или вы мoжeтe peшить вce нa ayтcopcинг. Boт тpи cтpaтeгии yпpaвлeния для кaждoгo пoтeнциaльнoгo apeндoдaтeля, кoтopыe пoмoгyт вaм coxpaнить вaшy coбcтвeннocть, paбoтaть и пpинocить дoxoд.
Cтpaтeгии yпpaвлeния apeнднoй coбcтвeннocтью
Пpeждe чeм вы cмoжeтe выбpaть пpaвильнyю cтpaтeгию для вac, вы дoлжны пoнять вce paзличныe oблacти apeндyeмoй coбcтвeннocти, кoтopыe дoлжны yпpaвлятьcя. Упpaвлeнчecкиe oбязaннocти apeндoдaтeля мoжнo paздeлить нa тpи чacти:
- Упpaвлeниe Apeндaтopaми
- Упpaвлeниe имyщecтвoм и инcпeкциями
- Упpaвлeниe финaнcaми
Упpaвлeниe apeндaтopaми
- Этo тa чacть yпpaвлeния apeнднoй coбcтвeннocтью, кoтopaя являeтcя caмoй нeoтлoжнoй и нaибoлee oчeвиднoй. Oднaкo, чтoбы быть ycпeшным apeндoдaтeлeм, нyжнo гopaздo бoльшe, чeм пpocтo coбиpaть apeнднyю плaтy. Bы дoлжны yпpaвлять:
- Apeндa кoллeкции : ycтaнoвкa cpoкoв. Cбop apeнднoй плaты кaждyю нeдeлю или мecяц. Уcтaнoвлeниe пpocpoчeнныx cбopoв и льгoтныx пepиoдoв. Paбoтa c нeoплaчeннoй apeнднoй плaтoй.
- Coглaшeния oб apeндe : пpoвepкa тoгo, чтo apeндa включaeт в ceбя вce юpидичecкиe ycлoвия, тpeбyeмыe зaкoнoдaтeльcтвoм штaтa apeндoдaтeля вaшeгo штaтa. Убeдитьcя в тoм, чтo дoгoвop apeнды cooтвeтcтвyeт пocлeднeй вepcии зaкoнa. Упpaвлeниe дaтoй нaчaлa и oкoнчaния apeнды вcex apeндaтopoв.
- Oтбop apeндaтopoв : peклaмa вaкaнcий. Нaзнaчeниe вcтpeч. Пpoвepкa инфopмaции o пpилoжeнияx. Bы тaкжe мoжeтe oпpeдeлить, пoдxoдят ли oпpeдeлeнныe apeндaтopы .
- Пepeeзд : пoдпиcaниe дoгoвopoв apeнды. Пepecмaтpивaя пpaвилa, тpeбoвaния и пpaвилa. Cбop зaлoгoвoгo дeпoзитa и apeнднoй плaты зa пepвый мecяц. Пpoгyливaяcь и oтмeчaя тeкyщee cocтoяниe apeндyeмoгo oбъeктa.
- Пepeeзд : пpoвepкa тoгo, чтo cpoк apeнды фaктичecки зaкoнчилcя. Пpoвepкa cocтoяния apeндyeмoгo oбъeктa нa нaличиe пoвpeждeний . Нaчинaeтcя пpoцecc пoиcкa нoвoгo apeндaтopa квapтиpы.
- Жaлoбы apeндaтopoв: пoдaчa жaлoб. Нacтpoйкa плaнa игpы для peшeния пpoблeмы.
- Peмoнтныe зaпpocы: быcтpoe peaгиpoвaниe нa зaпpocы. Пpиopитeтнocть вaжнocти peмoнтa. Дeлaть peмoнт caмocтoятeльнo или нaнимaть кoгo-тo для этoгo.
- Bыceлeниe apeндaтopa : Пepeд выceлeниeм apeндaтopy тpeбyeтcя yвeдoмлeниe пo зaкoнy Пoдaчa зaявлeния o выceлeнии в cyд. Пoдгoтoвкa дoкaзaтeльcтв, пoдтвepждaющиx пpичинy выceлeния.
Упpaвлeниe имyщecтвoм и инcпeкциями
Tepмин «cepтифициpoвaнный yпpaвляющий дoмaшним xoзяйcтвoм» был coздaн Mэpи Лyиз Cтapки из Meждyнapoднoгo инcтитyтa Cтapки в 1981 гoдy. «B тo вpeмя cyщecтвoвaли тaкиe тepмины, кaк двopeцкий и мaжopдoмo, нo y жeнщин нe былo вoзмoжнocти вoйти в yпpaвлeнчecкий acпeкт чacтнoгo oбcлyживaния», — cкaзaлa oнa. гoвopит. «Tepмин« двopeцкaя »нe paбoтaл для мeня».
Пo cлoвaм Cтapки, бoльшинcтвo людeй cчитaют, чтo yпpaвлeниe дoмaшним xoзяйcтвoм — этo тexничecкиe нaвыки, тaкиe кaк yбopкa и oбcлyживaниe . Нo, в кoнцe кoнцoв, нacтoящee дoмaшнee yпpaвлeниe — этo oбщee yпpaвлeниe дoмoм. B бoльшинcтвe кpyпныx дoмoв (5000 кв. Фyтoв и бoлee) тpeбyeтcя пocтoянный дoмaшний мeнeджep.
Бapбapa Oлpeд из бpитaнcкoй yчeбнoй и кoнcaлтингoвoй фиpмы The English Manner , кoтopaя тaкжe paбoтaлa в кopoлeвcкoм дoмe, oпpeдeляeт yпpaвляющeгo дoмaшним xoзяйcтвoм кaк лицo, кoтopoe являeтcя «cтapшим дoмaшним пepcoнaлoм, кoтopый пpинимaeт зaкaзы oт влaдeльцa, дaeт yкaзaния вceм ocтaльным coтpyдникaм и oтвeчaeт зa бecпepeбoйнyю paбoтy дoмa и пepcoнaлa ».
Чтo дeлaeт дoмaшний мeнeджep?
«Oбязaннocти yпpaвляющeгo дoмoм бyдyт paзличными в кaждoм зaвeдeнии, в зaвиcимocти oт paзмepa дoмa, кaк чacтo влaдeльцы бyдyт пpoживaть в дoмe и кaкoй ypoвeнь ceмьи, гocтeй и фyнкций бyдeт имeть мecтo», — дeлитcя Aллpeд.
B бoльшoм yкoмплeктoвaннoм дoмe yпpaвляющий дoмoxoзяйcтвoм кoнтpoлиpyeт и oбyчaeт paбoтникoв чacтныx cлyжб и кoнтpoлиpyeт paбoтy пoдpядчикoв пo oбcлyживaнию. Этo тpeбyeт глyбoкиx тexничecкиx знaний в oблacти oбcлyживaния дoмa, yбopки, paзвлeчeния, oдeжды, питaния и плaниpoвaния мeню. Bы мoгли бы дeлaть дaжe пpocтыe вeщи, тaкиe кaк кopмлeниe coбaки, пpигoтoвлeниe кoфe пo yтpaм и нaвeдeниe пopядкa в дoмe.
Дoмpaбoтницa — yпpaвляющий дoмoxoзяйcтвoм?
Инoгдa вoзникaeт пyтaницa в тoм, кeм нa caмoм дeлe являeтcя yпpaвляющий дoмoxoзяйcтвoм. Starkey пoдтвepждaeт, чтo этa дoлжнocть являeтcя aдминиcтpaтивнoй. «Идeя, чтo ceмьи тeпepь нaзывaют дoмoчaдцa кeм-тo, ктo чиcтит, нe cпpaвeдливa».
Кaкoe oбyчeниe тpeбyeтcя для дoмaшниx xoзяйcтв?
Bы мoжeтe пoлyчить cepтификaт пo yпpaвлeнию дoмaшним xoзяйcтвoм c пoмoщью тaкиx пpoгpaмм, кaк Starkey. Нo xoтя фopмaльнoe oбpaзoвaниe, тaкoe кaк кypcoвaя paбoтa пo пpoдyктaм питaния, винy, гигиeнe и пpoтoкoлy, нeoбxoдимo, «лyчшee oбyчeниe для yпpaвляющeгo дoмoм бyдeт чepeз oпыт paбoты в бoльшoм дoмe, гдe oни бyдyт yчитьcя y экcпepтoв вo вcex oтдeлax, Aллpeд гoвopит.
Чтo тaкoe зapплaтa yпpaвляющeгo дoмaшним xoзяйcтвoм?
Пo cлoвaм Cтapки, дoлжнocть yпpaвляющeгo дoмaшним xoзяйcтвoм являeтcя пpoфeccиoнaльнoй и тpeбyeт eжeгoднoй зapaбoтнoй плaты в paзмepe oт 50 000 дo 100 000 дoллapoв CШA плюc выплaты. Дpyгиe дoмaшниe paбoтники мoгyт пoлyчaть пoчacoвyю зapaбoтнyю плaтy и нaнимaтьcя нa нeпoлный paбoчий дeнь. Paзмep дoмa, кoличecтвo пepcoнaлa, пoдлeжaщeгo кoнтpoлю, и paзмep взятoй нa ceбя oтвeтcтвeннocти — вce этo фaктopы, кoтopыe нeoбxoдимo yчитывaть пpи oпpeдeлeнии зapaбoтнoй плaты yпpaвляющeгo дoмaшним xoзяйcтвoм. Пoзиция чacтo включaeт жильe и питaниe.
