Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Плюсы и минусы при покупке участка.

При поиске объекта загородной недвижимости для приобретения, немало покупателей
сталкиваются, на сегодняшний день, с проблемой выбора. Ведь на нынешнем рынке
можно найти дома по цене участка, и участки по цене дома.
В данной статье, я хочу помочь покупателям, которые выбирают участки, и написать для них
ряд плюсов и минусов, на которые необходимо обратить внимание и учесть при
покупке.

Какие же плюсы есть при покупке только участка?

1. Стоимость только участка ниже по сравнению со стоимостью участка с домом.
2. Выборбольше, так как в процентном соотношении просто земельных участков больше, чем
участков с домами.
3.Понимая для каких нужд приобретается участок, можно на стадии выбора сразу искать
участок с нужным назначение (т.е. если вы собираетесь строить дом для сезонного
проживания, например дачу на лето, то и участок для индивидуального жилищного
строительства (ИЖС) покупать не обязательно, а ведь участки для ИЖС стоят
дороже, чем для дачного строительства.
4. Или понимая, что вы хотите уединения, построить домик вдалеке от городского шума, вы будете искать участок подальше от населенных пунктов, и от шумных трасс.
5. Так же понимая, что вам важна охрана, вы будете ориентироваться на участки в
коттеджных поселках, или нужна инфраструктура (больницы, школы, магазины) можно
искать сразу участок не далеко от населенных пунктов, сел, деревень, тем самым оптимизируя время на поиски.
6. При покупке просто участка, можно построить дом своей мечты, по своему проекту, на
свой вкус, со своим ландшафтным дизайном, воплотив свои задумки, а может
построить не один дом, а целый комплекс построек, и даже сделать семейную усадьбу.
7. Инвестиционная составляющая. Участки в некоторых местах, например в районе 15 км. от Москвы,
или на территории Новой Москвы, будут со временем расти в цене, так как вблизи
от Москвы свободной земли становится все меньше, а в Новой Москве будет
развиваться инфраструктура, плюс все участки переведены в категорию населенных
пунктов, что позволит при строительстве на них домов, иметь право регистрации в них.
8. «Эффект Банка». Если вы не доверяете банковской системе, то вкладывая свои сбережения в
участок, для их сохранности, при необходимости вернуться обратно в деньги, при
наличии просто участка, всегда его потом легче и быстрее продать, чем участок с
домом. Единственным условием должно быть то, чтобы участок был ликвидным (т.е.
рыночная, адекватная цена, хорошая локация, приличные соседи, коммуникации,
подъездные пути и категория с назначением).
9. Ежегодный налог на имущество, будет ниже, на просто участок, чем на участок с домом.
10. При поиске объекта и сопровождении сделки с помощью третьих лиц (агентов и/или юристов),
размер вознаграждения за просто участок будет меньше, чем за участок с домом.

Минусы при приобретенииучастка без дома.

1. Не на всех участках возможно строительство дома. Если вы не обладаете специальными
знаниями, то приобретая участок без дома, не всегда можно с уверенностью на 100% сказать, что на данном участке можно будет построить дом. Это связано и с категорий участка, и его
видом разрешенного использования, с градостроительными нормами, с имеющими
обременениями, например различные зоны охраны (ЛЭП, водоохранные зоны, подземные
коммуникации и т.п.)
2. Приобретая участок, будь то в деревне, или даже коттеджном поселке, не всегда вблизи
участка будут заявленные продавцом коммуникации. Так например при наличии по
границе участка, проходящей газовой трубы, еще не значит, что на 100% вы сможете к ней
подключиться. Бывают случаи, когда мощностей (давления и т.п.) у коммуникаций
уже нет, и надо подключаться к сетям, или трубам, которые находятся достаточно
далеко, чтобы подключиться к ним бюджетно.
3. Необходимо будет самому, или посредством подрядчиков строить то, что задумано. А ведь
стройка всегда отнимает спокойствие, множество сил, времени, энергии и денег.
4. Покупая участок без дома, например в строящемся, развивающемся поселке, помимо своего
строительства, всегда надо учитывать, что все кругом будут строиться, и в ближайшее
время вам придется жить на стройке, даже после окончания строительства вашего
дома (если, правда, вы не оказались последним из всех, кто начал строить:)
5. Просто участки без дома, чаще резервируются и изымаются под государственные нужды.
6. Покупая участок с видом на живописное поле, луг или рощицу, вблизи с населенными
пунктами (или например в Новой Москве), можно столкнуться, что эти земли по соседству,
отдадут под застройку многоэтажными домами, складами, или иными административными зданиями необходимыми для развития территории. В кругу состоявшейся застройки (деревни то,
или поселка) такой риск менее вероятен.
7. При покупке участка в коттеджном поселке, или коттеджном образовании (Дачном
некоммерческом партнерстве, Товариществе собственников жилья, Садовом
товариществе и т.п.) необходимо помнить об обязательных членских взносах,
которые могут варьироваться от 1000 рублей за год, до 30-50 тысяч в месяц, в
зависимости от статуса поселка или дачно-садоводческого образования.
8. Если вы намерены приобретать участок посредством ипотеки, надо учитывать, что не все
банки кредитуют под земельные участки, а если и выдают кредит, то часто
процентные ставки выше, чем под объект участок с домом.
9. Участки надо использовать в соответствии с их назначением, а если не соблюдать
правильное использование участка, то это чревато штрафами, а при некоторых
категориях и ВРИ, со временем вплоть до изъятия участка.
10. Под земельные участки не выдают материнский капитал.
11. При поиске просто участка лучше соблюдать сезонность,
и не покупать участок зимой, если вы не видели его без снега. Ведь участок
может оказаться неровным, заболоченным или захламленным. Это затрудняет быстро
определиться с выбором, особенно в зимний период.
Выбор за Вами.

Покупка участка земли под ИЖС: что нужно знать чтобы все было по закону

Ознакомившись со статьей, вы поймете: как последовательно осуществляется покупка участка земли под ИЖС, что нужно знать при оформлении сделки, какие необходимы документы для успешной регистрации договора и что делать с возможными рисками. Лишь при должном подходе к изучению содержания статьи вы сможете нивелировать негативные последствия, что позволит сохранить финансовую стабильность, избежать временных издержек и трат нервов на разрешение никому не нужных проблем.

Мало просто захотеть купить участок для строительства дома, нужно еще разобраться, как это правильно сделать

Процесс купли-продажи

Понимание того, как правильно купить земельный участок под ИЖС у собственника, позволит избежать большинства проблем, возникающих как в процессе оформления сделки, так и после ее заключения. Для обеспечения собственных интересов важно придерживаться конкретной последовательности действий.

Этап 1. Выбрать подходящий участок

В первую очередь необходимо выделить важные критерии выбора:

расположение;
правовая «чистота»;
размер;
стоимость.

Вне зависимости от данных параметров следует убедиться в соответствии категории участка заявленным требованиям. Иначе говоря, закон допускает использование конкретной земли для индивидуального строительства. Далеко не каждый надел предусматривает подобную возможность, поэтому уточнение такой характеристики считается первоочередной мерой.

Этап 2. Убедиться в правах собственности продавца

После выбора подходящего участка можно переходить непосредственно к юридической стороне покупки. Первый шаг в этом направлении заключается в получении письменных подтверждений прав собственника – является ли продавец фактическим и единственным владельцем имущества. Второй шаг подразумевает необходимость в уточнении наличия обременений, которые могут быть выражены в следующем:

арест по решению государственных ведомств или судебной инстанции;
использование в качестве объекта залога;
предоставление в длительную аренду;
наличие сервитута и т.п.

Проверить информацию можно путем направления официального запроса в ЕГРН. Для этого потребуется лишь кадастровый номер участка.

Этап 3. Проверить наличие всех документов и правильность их заполнения

Именно данный этап считается одним из важнейших, так как получение полной информации о статусе документов позволит избежать мошеннических схем или попросту невыгодной покупки. Для этого нужно следовать конкретным рекомендациям:

в первую очередь следует сверить паспортные сведения продавца с данными выписки ЕГРН;
если право собственности полностью не определено, не рекомендуется заключать сделку, так как в дальнейшем могут возникнуть претензии со стороны третьих лиц;
если в качестве продавца выступает юридическое лицо, следует ознакомиться с их учредительной документацией и уточнить правоспособность, воспользовавшись сайтом налоговой инспекции;
если продавец пребывает в официальном браке, важно проверить наличие нотариально заверенного согласия на проведение сделки от супруга/супруги.

Также следует провести хотя бы грубую проверку реальной площади участка на соответствие тем значениям, которые указаны в документах. Для этого можно воспользоваться линейкой на Яндекс Картах.

Этап 4. Определить основные условия договора

Допустимо применение типового образца соглашения, внеся в него дополнительные позиции, которые являются важными для каждой стороны сделки. Так, стоит обратить отдельное внимание на:

соответствие данных об участке документальным сведениям;
стоимость, задаток и механизм расчета;
последствия для каждой из сторон в случае неисполнения договорных обязательств;
права и обязанности покупателя и продавца.

Если возникли сомнения в «чистоте» сделки и отсутствует опыт в таких делах, рекомендуется привлечь специалиста, который разъяснит основные моменты, как правильно купить участок земли. Да, за его услуги придется уплатить, но лучше потратиться изначально на небольшие суммы, чем в будущем понести крупные затраты из-за собственной некомпетентности.

Этап 5. Выплатить задаток

Перед этим нужно постараться заполучить как можно большую скидку. Не следует торопиться с заключением договора – лучше тщательно исследовать рынок на наличие более приемлемых вариантов. Если же стоимость уже была утверждена, то по условиям соглашения необходимо оставить продавцу задаток в заранее оговоренной сумме.

Чтобы продавец гарантировано дождался окончательной сделки и не продал участок другому покупателю, нужно оставить задаток

Важно различать аванс и задаток. Первый подлежит возвращению в том случае, если одна из сторон была уличена в неисполнении возложенных обязательств. Второй выплачивается покупателю лишь тогда, когда продавец отказался от сделки, при этом сумма возврата выражается в двойном размере от задатка.

Видео описание

В видео о том, как действовать, если продавцом не были выполнены условия предварительного договора:

Этап 6. Оформить сделку в Росреестре

Последовательность действий на завершающей стадии такова:

Необходимо договориться с другим участником договорных отношений о встрече в ближайшем отделении Многофункционального центра.
Получить талон для подачи бумаг на регистрацию прав собственности.
Внести сумму для оплаты государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
В присутствии уполномоченного сотрудника ведомства подписать документы и передать продавцу оговоренную сумму.

После этого сделка считается завершенной. По истечении 14 дней остается лишь получить в том же отделении МФЦ зарегистрированный должным порядком договор.

Причины приостановки регистрации земельного участка

В качестве достаточных оснований могут быть приняты следующие позиции:

наличие судебного решения об аресте объекта недвижимости;
частный или публичный сервитут;
использование земли в залоговом обязательстве или ипотечном кредитовании;
концессионное соглашение, подразумевающее заключение с государством договора о возмездной передаче земли на определенный период для целевого использования;
наличие непогашенной задолженности по налоговым сборам.

Чтобы знать, как купить участок земли у собственника без проблем, нужно принимать в первую очередь вышеуказанный перечень ограничителей, которые сведут на нет все ранее достигнутые договоренности покупателя и продавца.

Какие нужны документы

Для получения полноценного ответа по поводу того, как правильно купить участок, необходимо отдельно рассмотреть вопрос об обязательных документах для оформления сделки в Росреестре:

заявление, в содержании которого прописывается факт перехода прав собственности от одного гражданина другому;
договор купли-продажи. Оформляется в трех экземплярах: по одному на каждую сторону сделки и один для регистратора;
гражданские паспорта покупателя и продавца;
стандартно для участков под ИЖС требуется наличие кадастрового паспорта. При его отсутствии допустимо предоставить актуальную выписку из ЕГРН;
письменное подтверждение права бывшего собственника на предмет сделки: дарственная, договор купли-продажи, документы на наследство и т.п.;
акт приема-передачи земли;
квитанция, доказывающая факт внесения суммы для оплаты государственной пошлины. Не считается обязательной, но все же рекомендуется предоставить для ускорения процесса рассмотрения.

В зависимости от конкретных обстоятельств ситуации могут быть запрошены иные документы. К примеру, если отчуждаемая недвижимость приобреталась продавцом в период брака, то понадобится нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на заключение договорных отношений.

Риски при приобретении участка под ИЖС

Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:

Недобросовестность продавца. На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.

Небрежное оформление документов. Бывает, что содержание договора не совпадает со сведениями кадастрового паспорта или гражданского паспорта. Зачастую при оформлении соглашения упускается важный момент, касающийся интересов третьих лиц, имеющих право на земли. Если с разрешением от супруга/супруги все уже понятно, то по несовершеннолетним стоит уточнить отдельно. Если ребенок располагает имущественными правами на участок, то в содержании соглашения обязательно должно быть указано согласие законных представителей или сотрудников органов опеки и попечительства.
Невнимательность. Человеческий фактор действует во всех сферах, поэтому избавиться от него достаточно проблематично. Во избежание данной группы рисков рекомендуется привлекать в качестве наблюдателей доверенных лиц. Это может быть член семьи или близкий родственник. Они могут заметить какую-то ошибку, на которую не обратили внимание участники процесса.

Видео описание

Вопросы, которые нельзя обойти при покупке земельного участка под застройку дома в видео:

Заключение

Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность. Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае. Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.

Еще немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – зачем существует деление земельных наделов на ИЖС и прочие – это упрощает или усложняет жизнь среднестатистического гражданина?

Как не ошибиться при выборе земельного участка?

Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.

1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).

2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре.

3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Проблема заключается в том, что после внесения изменений в градостроительное законодательство в последние два-три года государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление заинтересованным лицам достоверной информации об ограничениях использования земельных участков. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или что планируется прокладка газораспределительной сети через участок, а возможно размещение на нем спортивной площадки. Узнавать об этом потенциальный покупатель вынужден сам, поскольку сейчас нет документа, содержащего исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении каждого конкретного участка.

Таким образом, при выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли его фактическое местоположение отображению его границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен (конечно, предварительно заказав выписку из ЕГРН). Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.

Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены

7 августа 2022 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре 1 . Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.

Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.

Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много.

В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости» 2 такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.

Именно правообладателей трех названных групп участков и предупреждал Росреестр: срочно заказывайте межевание, осуществляйте полноценный кадастровый учет и регистрируйте права, если не хотите обнаружить на месте своего участка дорогу, например. Хотя закон этого не требует. Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости» 3 именует такие участки ранее учтенными объектами недвижимости и признает их учет юридически действенным. Кроме того, Минэкономразвития в одном из своих писем указывало, что ни один действующий нормативный акт не предусматривает требований к правообладателям таких участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей. И уточнение границ земельных участков сроками не ограничивается. Тем не менее приобретать участки, границы которых не определены, крайне рискованно.

Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков

Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).

В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.

Обнаружить реестровую ошибку самостоятельно на публичной кадастровой карте трудно. Обычно для ее выявления и исправления прибегают к услугам кадастрового инженера. Если из-за реестровой ошибки границы земельного участка «наложились» на смежный участок, целесообразно обратиться к смежному землепользователю и заказать у кадастрового инженера работы по уточнению границы. Если землепользователь не согласен, то придется обратиться в суд с иском к нему об исправлении реестровой ошибки. Однако важно понимать, что смежным землепользователем является не любой сосед, чей участок граничит с вашим, а лишь тот, чей участок, по данным реестра, имеет смежную границу.

Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать

В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания. Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.

Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.

Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.

Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования

Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка.

Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет. При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся. Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.

Как минимизировать риски при покупке земельного участка?

Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:

1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений.

2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка.

3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому недостаточно изучить ограничения, установленные градрегламентом. Надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует. То же с зонами – территориальными и функциональными. Если по ПЗЗ интересующий вас участок расположен в зоне среднеэтажной застройки, а по Генплану это зона специального назначения, например приаэродромная территория, то, скорее всего, построить там ничего не получится, ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом.

Заметим, что в отношении сведений о предусмотренном размещении на участках объектов федерального, регионального и местного значения хотя бы соблюдается требование о публичности информации: документы территориального планирования (Генплан) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) находятся в открытом доступе. И если покупатель участка не всегда способен разобраться в них самостоятельно, то ему могут помочь специалисты. Иначе обстоит дело с зонами с особыми условиями использования территорий.

До августа 2018 г. ЗОУИТ считалась установленной, если информация о ней содержалась в ЕГРН (раздел «Реестр границ»). Можно было заказать выписку из ЕГРН и получить соответствующую информацию. После внесения сведений о границе такой зоны в данные Росреестра установившим ее лицом орган, уполномоченный на принятие ПЗЗ, должен был перенести эти сведения на карту, являющуюся приложением к ПЗЗ. При подготовке ГПЗУ ограничения, возникшие в связи с установлением ЗОУИТ, должны были быть в нем отражены.

Однако ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ. В его ст. 26 содержатся переходные положения, касающиеся ЗОУИТ. Согласно п. 8 ст. 26, до 2022 г. все ЗОУИТ считаются установленными, в том числе при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. То есть существование зоны презюмируется, если есть объект, в отношении которого она устанавливается. С 2022 по 2025 г., чтобы ЗОУИТ считалась установленной без внесения о ней сведений в ЕГРН, необходимо соблюдение одного из четырех условий, перечисленных в п. 8 ст. 26 (принятие решения органом власти; согласование границ зоны уполномоченным органом; наличие нормативного акта, регулирующего режим зоны, причем он не требует ни решения органа власти, ни согласования границ; вынесение решения судом). В отношении отдельных видов зон ст. 26 содержит специальные требования (например, ориентировочные санитарно-защитные зоны действуют до 2022 г.). Ситуацию усложняет еще и то, что согласно положениям Земельного кодекса РФ должно быть принято постановление Правительства РФ, которым будет регулироваться порядок установления каждого вида зон. Но такого акта до сих пор нет. В отношении большинства зон продолжают действовать ранее принятые нормативные акты.

Таким образом, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ информации об ограничениях использования земельного участка, возникших в связи с распространением на него ЗОУИТ, скорее, не будет. В то же время в большинстве ЗОУИТ возведение объектов недвижимости запрещено. Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него. После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, объекта ИЖС.

Если на уже имеющемся земельном участке построен объект и впоследствии выяснилось, что он размещается в пределах ЗОУИТ (например, охранной зоны или зоны минимальных расстояний от трубопровода), то в случае предъявления требований о его сносе защитить свои интересы вам поможет судебная практика. В 2022 г. Верховный Суд РФ в одном из своих определений высказал мнение, что поскольку в ЕГРН отсутствует информация об охранной зоне и о зоне минимальных расстояний от трубопровода, то, возводя объект ИЖС, гражданин действовал добросовестно 4 . Но в отношении зон охраны объектов культурного наследия Верховный Суд занял прямо противоположную позицию: отсутствие в ЕГРН информации о такой зоне не значит, что она не установлена.

В любом случае, если речь идет о приобретении земельного участка для ИЖС, лучше заранее побеспокоиться о возможности такого строительства, а не рассчитывать на то, что в суде удастся отстоять свои интересы. Если же «неудобный» участок уже куплен, не отчаивайтесь: с учетом противоречивого законодательства и неоднозначной судебной практики вероятность того, что вам удастся защитить свои интересы в судебном порядке, весьма высока.

1 Федеральный закон от 31 июля 2022 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

3 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На что обратить внимание и что нужно знать перед покупкой земельного участка под ИЖС?

Загородный дом всегда будет оставаться в моде. Как бы то ни было, в городах грязно и шумно. Не все готовы мириться с таким положением дел, хочется тихой, мирной и спокойной жизни. Но чем меньше людей проживает в населенном пункте, тем меньше будет благоустроена территория.

Найти подходящий участок и построить на нем свое жилье — задача действительно не из легких. При выборе участка важно учитывать все моменты, чтобы в дальнейшем не попасть в финансовые неприятности.

Границы и правильность межевания

Межевание земли является комплексом сложных работ, позволяющих определить поворотные контуры и фактические границы земельного участка.

Межевание участка под индивидуальное жилищное строительство выполняется в целях:

Уточнения границ, в частности, если в дальнейшем планируется перераспределить или продать земельный надел; ;
Перераспределения участков в ситуации, когда образуются новые после раздела уже существующих.

Работу по проведению межевания лучше всего доверять опытным специалистам.

Существует множество добросовестных компаний, использующих современное оборудование для быстрого и грамотного выделения границ.

Проведя межевание, владелец может смело строить на нем свое жилье и не опасаться за возникновение споров по земельной территории с соседями. К тому же собственник участка сможет обозначить свою землю на кадастровой карте Росреестра и в последующем суметь распорядиться ей без правовых трудностей.

Правильность выполнения процедуры межевания обеспечивается специалистами в геодезической сфере. Работа начинается с заключения договора, в котором устанавливаются сроки и задачи предстоящего межевания.

Для заключения договора необходим определенный набор документов. Такими документами являются паспорт собственника, свидетельство о праве собственности. Возможно, надо будет предоставить прочие справки об отсутствии на участке коммуникаций или электронных кабелей. В случае если собственника будет представлять третье лицо, то понадобится доверенность.

При проведении межевания следует предупреждать соседей, у которых имеются смежные земельные владения.

Желательно присутствие всех заинтересованных лиц, чтобы определиться по всем вопросам касательно определения земельных границ.

Качество земли

Состояние земли и грунта на территории под строительство жилья является также немаловажным атрибутом. Многие хотели бы организовать личное хозяйство рядом с домом, выращивать ценные культуры. К тому же при жилищном строительстве всегда есть риск возвести строение на болотистой или песочной местности.

Большую роль играет ландшафт, то есть рельеф местности. Земля в низине или на холме может устроить реальные проблемы будущим владельцам. Стоит попробовать сделать прогноз изменения территории участка в разные поры года и оценить возможность настоящей угрозы весенних паводков или зимних буранов.

Нелишне было бы осуществить проверку уровня грунтовых вод на земельной собственности. Для этого необходимо выкопать несколько небольших углублений по всему периметру.

Если за час в них накопится вода, есть угроза затопления, а это означает, что при строительстве подвала, погреба, подземной мастерской могут возникнуть проблемы.

Не следует пренебрегать экологической обстановкой вокруг будущего земельного надела. Нельзя верить на слово продавцам, лучше самим убедиться в отсутствии по соседству производительной фабрики, завода, сливающих грязные отходы в реку. Рядом может находиться стрельбище, животноводческая ферма или многолетняя свалка.

Категория земли

Вид разрешенного использования земли имеет определяющее значение. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, как правило, четко определены кадастровой службой.

Тем не менее, существует возможность перевода земельных участков из одной категории в другую. Для этого в каждом субъекте РФ введены в действие законы, предусматривающие перевод при подготовке определенного перечня материалов и документации.

Данные документы позволят местной администрации и кадастровому органу вынести решение о таком переводе либо дать отказ в этом.

Самым распространенным переводом земли из одной категории в другую является изменение назначения сельхоз угодий для индивидуального жилищного строительства.

Самыми дорогими признаны земли, производящие продукцию, то есть сельскохозяйственные. Поэтому при переводе требуется доказать, что изменение способа разрешенного использования вполне обосновано и целесообразно. В основном приходится в таком случае оплачивать недоимки государству, что уже является экономически невыгодной мерой.

На практике лучше всего менять сельскохозяйственное использование земельного участка на землю для организации крестьянско-фермерского хозяйства.

Крестьянско-фермерское хозяйство предполагает улучшенные условия для строительства зданий и сооружений в целях проживания фермеров нежели в сельскохозяйственной зоне.

Очень многое зависит от генеральных планов местной администрации по использованию подведомственной местности. Если в таком плане предполагается функциональное применение необходимой земли, то изменение категории проводится в заявительном порядке.

Если же земля входит в перечень вспомогательного и условно-разрешенного применения участков, то понадобится организация общественных слушаний по изменению вида разрешенного использования.

Коммуникации на участке

Не стоит сразу же приобретать участок под строительство жилья, если в его окрестностях чудесный вид на озеро или красиво шумит сосновый бор. Обязательно следует проверить коммуникации, доступные на земле. Как раз их наличие обуславливают земельную цену.

Безусловно, велик соблазн по дешевке взять земельный участок и самому проделать всю необходимую работу по благоустройству. Однако собственник рискует заплатить в три раза больше и оказаться в пучине вечного долгостроя. Здесь потребуется четко оценить свои возможности. Если приобретается участок без систем коммуникаций, на руках должна быть сразу же смета стоимости и сроков дальнейших работ.

В первую очередь, необходимо обратить внимание на:

Воду. Воду можно проводить в дом через коллективный водопровод из города, поселка и пр. или же через индивидуальную скважину. Хорошо бы заранее решить вопрос о геодезической разведке и выкапывании собственного колодца, что уже может встать в серьезную «копеечку». Может целесообразнее все-таки переплатить за готовое водоснабжение на земельной собственности? Решать будущему владельцу.
Газоснабжение. Рядом располагающаяся труба является гарантией надежного источника обогрева. Постоянно доставлять газ в баллонах будет слишком утомительным занятием, а проложить дополнительную магистраль газопровода собственноручно — чересчур дорого.
Электричество. Среднестатистический коттедж размером в 200-300 кв. метров в общей сложности потребляет 30 кВт. Перед строительством дома нужно определиться с вероятностью обеспечения участка необходимой электроэнергией. Если такой возможности не предвидится, собственный генератор мощности может стать реальной финансовой проблемой.
Канализация. Обеспечить городскую комфортабельность в загородной даче получится только при наличии рядом с участком коммунальных канализационных систем, к которым можно будет подключить дом. Если таковых нет, придется подумать об индивидуальной сети, особенно при существовании вблизи водоемов. Местные санитарно-эпидемиологические службы с радостью пожалуют в гости при нарушении экологической обстановки.

Важно! Низкая цена при хорошем расположении и ярких просторах уже должна культивировать подозрения. Такая стоимость, как правило, сопровождается существенными трудностями и неожиданными ситуациями с системами коммуникаций.

Инфраструктура

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, предоставляемые муниципальными властями, имеют одно очевидное преимущество.

Местная администрация берет на себя обязательство по благоустройству подъездных путей и обеспечению функционирования инфраструктуры в соответствии с правилами проживания.

Во многом поэтому цены на земельные участки под ИЖС гораздо выше стоимости других категорий земель.

Однако не везде администрация может позаботиться обо всей необходимой инфраструктуре, очень важно самостоятельно узнать обо всех аспектах и возможности жизнедеятельности на окружающей участок территории.

На практике инфраструктуру приходится развивать непосредственно жильцам населенного пункта, а именно таким же покупателям земельных участков под строительство коттеджей, у которых есть финансовые средства.

В любом случае, развитая инфраструктура требуется только тем, кто собирается жить на постоянной основе в загородном доме. Если же собственник участка собирается лишь раз в полугодие приезжать туда или даже реже, то наличие магазинов, больниц и других учреждений не будет настолько необходимым.

Замена приборов учета в многоквартирном доме происходит согласно правилам.

Хотите арендовать землю сельхозназначения? Здесь можно скачать образец договора.

Арендовать землю у муниципалитета можно также с последующим выкупом. Как это сделать, мы рассказали в статье.

Документы на землю

Поиск наиболее подходящего участка представляется достаточно сложной и кропотливой работой. Но найти — это еще полбеды. После выбора участка появляется вопрос: что же делать дальше?

Если на этапе подбора нужной земли покупатель в состоянии справиться сам, то вот в ходе оформления документов и сделки лучше привлекать профессиональных юристов, авторитетных риелторов в целях наиболее безопасного проведения покупки.

Перед подписью договора купли-продажи и прочей документации обязательно нужно изучить всю документы на земельный участок. К документам следует отнестись так же серьезно, как и к самой земельной собственности.

Действующим собственником земли должны быть предоставлены покупателю для ознакомления:

Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
Документы, подтверждающие переход прав собственности на землю к продавцу (договор купли-продажи, передаточный акт, договор дарения и так далее);
Копия паспорта собственника участка;
Кадастровый план земли;
Ситуационный план земельного надела (схема расположения по отношению к окружающим объектам);
Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и ограничений, наложенных на участок;
Справка из местного филиала по инвентаризации и оценке недвижимости об отсутствии зданий и сооружений или о характеристике коттеджа;
Справка о виде разрешенного использования участка;
Справка об отсутствии непогашенной задолженности по уплате земельного налога;
Письменное согласие на совершение сделки от супруга продавца.

Важно! Если есть минимальные сомнения в цене земельного участка, следует обратиться к профессиональной организации-оценщику. Проведение экспертизы, в любом случае, будет полезно даже при абсолютной уверенности в адекватности стоимости земли.

Другие важные факторы

При покупке участка стоит обратить внимание на логистические параметры. Реальное расположение земли следует оценивать по времени на дорогу до нее, а не по расстоянию по карте. Поэтому логистика — это действительно важно, так как собственнику придется добираться до своего участка каким-то образом.

Стоит также исследовать качество дорог, ведущих к участку, возможность возникновения пробок в направлении надела.

Важно определить, сможет ли проехать к земле грузовой автомобиль со стройматериалами. Лучше всего, когда до населенного пункта, в котором расположен участок, можно добраться автобусным и железнодорожным транспортом. Форс-мажорные случаи бывают, автомобиль не всегда может оказаться под рукой.

Обратить внимание следует и на размеры участка. В идеале пропорция площади участка и жилого дома должна составлять 1 к 10.

При этом размер дома считается в квадратных метрах, а участка — в сотках. К примеру, к просторному коттеджу размером в 200 квадратных метров безупречно подойдет участок в 20 соток.

При оценке месторасположения участка важно четко понимать следующие моменты:

Земельный надел не может нарушать водоохранную зону. Это значит, что используемая земля должна быть дальше от водоема на 40-150 метров;
Участки на холмистой местности с живописным видом могут стать реальной проблемой для строительства — почва будет сползать вниз вместе с фундаментом жилья;
Открытая местность и абсолютное отсутствие соседних жильцов также является минусом, как это могло бы не показаться на первый взгляд. Если возникнут неприятности, прийти на помощь никто не сможет. Сюда же стоит отнести плотно застраиваемую площадь участка — это также небезопасно.

Таким образом, при выборе земельного участка под индивидуальное жилищное строительство важно определиться, какой именно участок нужен. Предложений на рынке недвижимости достаточно много и четкое осознание того, что действительно нужно, существенно сократит перечень предложений.

Главное — сформулировать свои требования (цена, размер, местонахождение, назначение) и выделить из них некоторые основные. К основным параметрам можно подбирать и дополнительные (юг или север, расстояние до водоема, наличие или отсутствие коммуникаций и развитой инфраструктуры).

После формулирования базовых требований можно начинать поиск будущей земельной собственности и совершать его приобретение.

Нюансы при покупке участка под ИЖС.

В первую очередь вы как покупатель должны разбираться в понятиях «собственность» и «аренда». Если Вам предлагают купить землю, которой текущий собственник владеет на праве аренды, не обманывайте себя и называйте вещи своими именами. Вам предлагают приобрести право аренды земельного участка, а следовательно, вопрос, связанный с правом собственности на такой участок, будете решать Вы совместно с государственными и муниципальными органами. Здесь есть два негативных момента:

право аренды рано или поздно завершится, и Вы потеряете землю со всем, что уже успели на ней построить;
далеко не все земельные участки можно оформить в собственность.

Совет: не обращайте внимание на участки, которые принадлежат другому человеку на праве аренды. Если все-таки Вам очень понравился арендованный участок, сходите на прием к специалисту комитета по землепользованию районной администрации и задайте три вопроса:

На каких условиях выдается право аренды на земельный участок и есть ли какие-либо ограничения?
Можно ли будет оформить земельный участок в собственность и что для этого нужно?
И если можно, то какой срок будет отведен для выполнения условий для приобретения земельного участка в собственность?

Если решили купить право аренды на земельный участок, совместно с текущим владельцем обязательно отвезите уведомление о переуступке прав аренды в приемную районной администрации, даже если сам сотрудник комитета говорит, что в этом нет необходимости. В итоге у Вас на руках должно быть уведомление, на котором будет стоять штамп о том, что районная администрация это уведомление приняла.

Правовой статус земельного участка

Второй, и не менее важный момент, – это правовой статус земельного участка. Под словами «правовой статус» я имею в виду то, каким образом установлены границы земельного участка. Варианта опять же два: либо они установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, либо не установлены.

Получить информацию о правовом статусе земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (выписка ЕГРН). Интересующая Вас информация содержится в графе «Особые отметки». Не поверите, но в этой графе так и написано: «Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ». В этом случае можно выдыхать. Если же отметки имеют иное содержание, стоит вчитываться и разбираться.

Возможным негативным последствием является то, что Вы купите участок, границы которого не будет соответствовать данным ЕГРН, и, по-простому говоря, он окажется меньше того, за который Вы заплатили.

Красные линии

И третья особенность, которую я назову «красные линии», на мой взгляд, самая неприятная и незаметная в покупках земельных участков. На самом деле все довольно-таки просто. Любой наш город исчерчен «красными линиями», и, как бы забавно ни звучало это словосочетание, эти линии могут сыграть с Вами очень неприятную шутку. «Красная линия», если говорить человеческим языком, это, например, линия электропередач, или центральный водопровод, или охранная зона аэропорта, или территория, в рамках которой установлен особый режим использования земель. Как я уже говорил, это очень неприятная особенность, и неприятная она потому, что Вы абсолютно без проблем можете купить землю, по которой проходит одна, две, три «красные линии» и больше. Вы будете его полноправным собственником, однако построить замок свой мечты на своем участке Вы не сможете, так как нарушите режим использования этого земельного участка. Правда, сможете поставить будку для собаки, которая будет охранять голую землю.

Как обезопасить себя? Ну, во-первых, при покупке задайте продавцу вопрос: «Отмежеван ли земельный участок?» Если межевание земельного участка, а точнее установка границ земельного участка на местности, производилось, то всю информацию об этом земельном участке, в том числе о «красных линиях», Вы сможете увидеть в межевом деле. Если же межевания не было, Вы можете заказать в администрации градостроительный план земельного участка или территории, который будет изготавливаться 30 дней, но в итоге вы будете знать на 100 %, что, как и почему можно строить на этой земле.

Резюмируя, можно сказать следующее. Если планируете приобретение недвижимости, обратитесь к сотрудникам Городского Центра Недвижимости, которые помогут Вам купить земельный участок, подобрав Вашу мечту, и проверить ее на юридическую чистоту.

3 подводных камня, на которые необходимо обратить внимание при покупке коммерческой земли

Приобретая земельный участок для коммерческого использования, безусловно, необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами и запросить выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в праве продавца и отсутствии обременений. Однако, есть моменты, которые также нуждаются в проверке, но не столь очевидны. Рассмотрим их.

Продавец – банкрот

Безусловно, проверить на текущую дату статус продавца и наличие в отношении него возбужденных дел о банкротстве не составит труда, поскольку данные сведения являются открытыми. Для этого необходимо воспользоваться картотекой арбитражных судов (https://kad.arbitr.ru/) либо поискать уведомления о намерении кредитора обратиться с требованием о признании данного лица банкротом на сайте Федресурса (https://fedresurs.ru/).

Однако, что делать, если продавца признали банкротом после совершения сделки? Безусловно, риск оспаривания сделки купли-продажи в такой ситуации есть, поэтому на этапе совершения сделки необходимо его максимально минимизировать.
Во-первых, цена, указанная в договоре, должна быть рыночной. Для подтверждения соответствия стоимости земельного участка рыночной стоимости целесообразно на дату заключения договора провести оценку.

Во-вторых, расчет целесообразно проводить с использованием расчетных счетов, поскольку любая передача денежных средств наличным способов поставить под сомнение реальность сделки.

Оценка добросовестности покупателя будет устанавливаться судами по совокупности обстоятельств. Как определено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 2008 г. № 126 если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), данные обстоятельства могут свидетельствовать о недобросовестности покупателя.

Охранные зоны

Вопрос установления охранных зон и факта нахождения в таких законах земельного участка является крайне важным, поскольку в отличие от того, в какой охранной зоне окажется земельный участок, использование такового в соответствии с целевым назначением может оказаться невозможным в принципе.
Проверка наличия таких охранных зон осложняется тем, что сведения об установлении охранной зоны не всегда могут отражаться в выписке ЕГРН. Сам по себе факт отсутствия сведений об установленной охранной зоне в ЕГРН не поможет собственнику участка ссылаться на такое отсутствие в обоснование своего права использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Как недавно указал Верховный Суд РФ в своем Определении от 27 августа 2022 года № 306-ЭС20-6483 отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Кроме того, п. 22 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия утв. Постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 г. № 972 установлено, что соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.

Суд сделал вывод о том, что зоны считаются установленными, в случае если установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности, а установление таких границ охранных зон возможно не только посредством внесения сведений в ЕГРН.

Учитывая, что охранные зоны могут устанавливаться по различным основаниям (объекту культурного наследия, объекту электросетевого хозяйства и т.п.), указанное означает, что при приобретении земельного участка, крайне важно осмотреться на местности на предмет возможного наличия оснований для установления охранной зоны (например, прохождение высоковольтной линии в непосредственной близости, или объекта культурного наследия) и далее, если в ЕГРН сведения об охранных зонах отсутствует, точечно искать документы, которыми могут быть установлены границы охранных зон.

Небольшой ложкой меда в бочке дегтя является позиция ВС РФ, в соответствии с которой отражение в Правилах землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) анитарно-защитных зон без наличия решения уполномоченного органа об их установлении является основанием для оспаривания факта установления таких зон.

Таким образом, произвольное отражение в ПЗЗ сведений о санитарно-защитных зонах (и, возможно, по аналогии охранных зонах) в отсутствие решения уполномоченного органа об установлении зон, является неправомерным.

ПЗЗ и Генплан

Разрешенное использование земельного участка, приобретаемого для коммерческого использования, должно соответствовать правилам застройки, а те должны соответствовать генеральному плану.

Генеральный план в иерархии документов стоит выше всех остальных документов, регламентирующих градостроительную деятельность, поэтому ПЗЗ, не соответствующие ему не подлежат применению в соответствующей части (Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13 сентября 2018 г. №81-АПП8-11).

Пунктом 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения. Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, ч. 9-10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.

Принцип соответствия ПЗЗ Генплану, в том числе, имеет свое выражение в том, что из системного толкования положений п. 2, п. 5-8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам. Данный вывод отражен в указанном Апелляционном определении.

Изъятие для государственных или муниципальных нужд

Еще одним обстоятельством, которое необходимо проверить при приобретении земельного участка, является факт отсутствия его в реестре земель зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также – решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

В соответствии со ст. 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе незавершенных сооружений), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

При этом, в соответствии с п. 9 ст. 56.6. Земельного кодекса РФ переход прав на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также образование из таких земельных участков или иных объектов недвижимого имущества новых земельных участков или объектов недвижимого имущества не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии.

Решение об изъятии подлежит опубликованию, поэтому такая информация является открытой.

При изъятии земельного участка собственнику должна быть выплачена компенсация в виде рыночной стоимости. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2019 г. № 9-П отражено правоположение, в соответствии с которым в случае значительной разницы во времени между процедурой изъятия и принятия решения об изъятии, необходимо определять рыночную стоимость имущества с учетом динамики стоимости соответствующих объектов.

Оспаривание стоимости возмещения нередко становится основанием для судебных споров (Определение Верховного Суда РФ от 9 августа 2018 г. № 305-ЭС18-3860).