Переселение из коммуналки

Переселение из коммуналки

Помните знаменитую коммунальную квартиру на Бульварном кольце из фильма «Покровские ворота»? Ее обитатели ссорились, мирились, влюблялись, словом, жили большой дружной семьей. От прежних коммуналок теперь не осталось и следа. Да и самих «вороньих слободок» за последнее время стало меньше. По данным мэрии, если в 1998-м их было в столице 118,5 тысячи, то сейчас – 71,4 тысячи. Тем не менее в них до сих пор маются около 180 тысяч семей. Похоже, в ближайшее время у многих появится шанс переселиться в отдельное жилье. Столичные власти разработали программу расселения коммунальных квартир до 2022 года. «Комсомолка» узнала, кто и на каких условиях сможет справить новоселье.

ПЕРВЫМИ ПОМОЩЬ ПОЛУЧАТ ОЧЕРЕДНИКИ

Московские власти уже пытались уничтожить такое жилье в 1998 году, запустив подобную программу. Но, закончившись в 2003 году, она проблемы не решила. И вот мэрия вновь объявляет войну коммуналкам.

– Это жилье с низкими потребительскими качествами, ветхое и некомфортное, – отмечают в столичном правительстве. – К тому же коммунальные квартиры превращаются в очаги социальной напряженности и криминала.

Что же сейчас предлагают власти?

Рассказывает начальник отдела формирования жилищных программ Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Вячеслав Бессонов:

– Подготовленную «Программу содействия города Москвы в жилищной сфере гражданам, проживающим в условиях коммунального заселения, на период 2011 – 2013 годов и задания на период до 2022 года» мы планируем обсудить и утвердить на заседании правительства в октябре 2010 года. Документ должен заработать с 1 января 2011 года. Для этого сейчас разрабатываются изменения в московский закон № 29 от 14 июня 2006 года «Об обеспечении жителей Москвы жилыми помещениями». Поправки позволят жильцам коммунальных квартир, проживающим в столице более 10 лет, записываться в жилищную очередь независимо от того, сколько квадратных метров приходится на каждого из них. То есть норма постановки на учет для коммуналок – 15 метров площади на человека – учитываться не будет.

Однако при этом будущим новоселам потребуется одновременное соблюдение еще нескольких условий: проживание в квартире, занятой несколькими семьями; наличие на свою комнату отдельного договора социального найма или безвозмездного пользования; отсутствие отдельной квартиры (в том числе и у членов семьи).

В мэрии не скрывают, что прежде всего на новое жилье смогут рассчитывать очередники и не очередники, живущие в принадлежащих городу коммунальных комнатах и квартирах.

– Если в квартире есть хотя бы одна комната из жилищного фонда города, тогда она может попасть в программу, – объясняет Вячеслав Бессонов. – Жильцы полностью приватизированных, купленных или полученных по наследству коммунальных квартир в программу не принимаются. Ведь они как собственники должны сами решать свои жилищные проблемы.

Но может быть и другой вариант: две комнаты в квартире заняты по договору социального найма, то есть заселены городом, а остальные – в частной собственности. Тогда хозяева этих приватизированных комнат смогут попасть в программу как совместно проживающие. Квартиры им будет предлагать не город, а инвестор – риэлторское агентство. В этом случае инвестор берет на себя обязанность расселить не менее 65 процентов площади коммуналки. А город – не более 35%. Потом инвестор получает освободившуюся квартиру в свое распоряжение.

Новые квартиры бывшим обитателям «вороньих слободок» могут предложить как в столице, так и в ближнем Подмосковье. Жилье дадут по норме 18 квадратных метров площади жилого помещения на человека. Малоимущим очередникам квартира достанется по договору социального найма. Возможен также вариант предоставления квартиры в бездотационных домах города на пять лет с продлением договора на новый срок. Такие квадраты нельзя будет приватизировать. Тем, кто будет покупать отдельное жилье по ипотеке или с помощью субсидий города, его оформят в собственность.

НОВОСЕЛЬЕ БЕСПЛАТНО ИЛИ В КРЕДИТ С РАССРОЧКОЙ

Но соблюсти юридические формальности – это еще полбеды. Желающим попасть в программу расселения прежде всего потребуется согласие всех соседей в коммуналке. Если кто-то заартачится, то заниматься расселением этой квартиры ни город, ни инвесторы не смогут. И тогда прощайте мечты о персональных апартаментах!

– Если все жильцы квартиры согласны на расселение, тогда им всем нужно обратиться с заявлением в окружное управление Департамента жилищной политики города, – говорит Вячеслав Бессонов. – Вариантов новоселья несколько. Например, департамент может сам расселить коммуналку, если в ней живут очередники, предоставив всем отдельные квартиры из фонда города, а освободившуюся квартиру использовать для городских нужд (например, передать льготникам. – Прим. авт.). Или дать возможность жильцу присоединить к своей комнате соседнюю, выкупив ее. При этом квадратный метр для них получается дешевле – в среднем 35 тысяч рублей.

Кроме того, очередникам город выдает безвозмездную субсидию. Суммарно на новую программу планируется выделить из бюджета около 25 миллиардов рублей.

– А не очередникам, желающим купить свободную комнату в коммуналке, мы даем рассрочку платежа на срок от одного года до пяти лет, – обрадовал Вячеслав Бессонов. – Раньше такой льготой пользовались лишь очередники – жильцы коммуналок. Не очередникам комнаты предлагаются по рыночной цене – в среднем от 100 тысяч рублей за квадрат. Причем выкуп возможен только в том случае, если потом получается отдельная квартира.

Кстати, в намеченных на снос домах расселять коммуналки не будут. На них уже выделены деньги из бюджета по программе сноса и переселения.

В мэрии признают, что полностью избавить Москву от коммуналок не получится (см. «Вопрос – ребром»). К 2022 году, то есть после завершения программы, в столице все равно останется около тысячи муниципальных квартир коммунального заселения. Как считают в мэрии, жильцы в них просто не захотят улучшать свои домашние условия и заставить их это сделать никто не сможет. Сколько к тому времени сохранится еще и приватизированных коммуналок, а точнее, принадлежащих нескольким собственникам квартир, власти не берутся прогнозировать.

«Нужно законодательно ограничить дробление отдельной квартиры»

– Сегодня без государственной поддержки решить проблему коммуналок маловероятно, – считает вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.

– Такие квартиры представляют собой в основном непривлекательный ветхий жилой фонд. Необходимо не только ликвидировать коммуналки, но и стимулировать невозможность появления новых квартир с раздробленными долями. Например, при наследовании жилья нужно создать такие механизмы, которые позволяли бы решать проблему системно. Ведь сначала люди в долях наследуют квартиру, получается та же самая коммуналка, а потом начинаются судебные разбирательства. Нужно законодательно ограничить оборот долей, сохранить его только в тех случаях, когда речь идет о соединении этих долей.

По новой программе претендовать на отдельную квартиру вправе тот владелец коммуналки, кто является гражданином России, живет в Москве 10 лет и не ухудшал за последние пять лет свои жилищные условия. При этом принимать во внимание доходы не будут. Напомним: сейчас желающие попасть в очередь на бесплатное жилье обязаны получить справку – подтвердить свои скромные заработки, не позволяющие в ближайшие 20 лет самим купить квартиру.

– По данным Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, сейчас в столице насчитывается более 70 тысяч коммунальных квартир. В них проживают около 180 тысяч семей. При этом 62% таких семей состоят из 1 – 2 человек. Из них очередников – 42 тыс. семей.

– Свыше 19 тысяч комнат в коммунальных квартирах пустуют, из них более 5 тысяч комнат относятся к жилищному фонду Москвы (т. е. не приватизированы).

– Каждый год в столице становится в среднем на 3 тысячи коммуналок меньше. При этом до половины из них ликвидируется по программе переселения жильцов из пятиэтажных, ветхих и аварийных домов.

По мнению мэрии, есть несколько причин, по которым коммунальные квартиры, скорее всего, не исчезнут никогда. Вот основные пять из них:

– Раздел договоров социального найма между жильцами некогда отдельной квартиры. За последние пять лет так появилось более 4 тысяч коммунальных квартир.

– Отказ собственников или нанимателей комнат от переселения, так как принадлежащая им часть коммунальной квартиры не является уже их единственным жильем (особенно если такая комната находится в центре города). Об этом говорит и тот факт, что оставшиеся в городе коммуналки становятся менее населенными: в 2-комнатных квартирах проживает в среднем 1,8 семьи, в 3-комнатных – 2,21 семьи; в 4-комнатных – 2,5 семьи; в 5-комнатных – 2,7 семьи соответственно.

– Покупка жилья очередниками из коммуналок по городским программам. При этом они вправе получить недвижимость в Подмосковье в дополнение к имеющейся комнате в коммунальной квартире.

– Постоянный рост стоимости жилой недвижимости в Москве.

– Наличие горожан, которых жизнь в коммунальной квартире устраивает по разным причинам (например, социальная инфраструктура, близость проживания родственников, доступность метро, теплые отношения с соседями, малонаселенность квартиры, относительная дешевизна проживания).

Расселение коммунальных квартир

Расселение жилья

[stextbox defcaption=»true» collapsing=»true» collapsed=»false» mode=»css»]

Расселение коммунальных квартир – правительственная программа, созданная для улучшения жилищных условий граждан.

Это вынужденная мера, соблюдаемая в порядке очереди и возможности местных властей обеспечить жильем квартирантов. Финансируется из федерального бюджета.

Субъекты программы

Люди, проживающие в коммунальных квартирах на правах собственников или по договору социального найма.

Обязательным критерием программы является признание квартиранта и членов его семьи нуждающимися в улучшении жилищных условий.

По факту, субъектом может стать любой человек, проживающий в коммунальной квартире меньше, чем на 18 кв/м (по Московскому региону).

Региональные органы самоуправления могут устанавливать свои критерии. Основанием является ст. 50 ЖК РФ. Например, в Воронеже не менее 14 кв/м на человека.

Для лиц, проживающих в помещениях общежития или маневренного фонда, выселенных по судебному решению, нормой служит 6 кв/м.

Без согласия соседей

До 2015 года обязательным условием для расселения коммунальных квартир являлось согласие всех соседей. Что вызывало определенные трудности.

Не все согласны переезжать в новое жилье. Как ни странно, но только 10% соседей удается договориться. В каждом регионе власти устанавливают свои критерии для расселения.

Например, для Ленинградской области действует Постановление правительства № 259-42 от 25.05.2015, где в первую очередь расселяются квартиры, жильцы которых договорились между собой.

На данный момент, согласие на расселение от соседей получать не нужно. Каждый субъект рассматривается отдельно.

Статус нуждающегося в улучшении жилищных условий

Основания для улучшения жилищных условий:

Получение статуса нуждающегося:

Квартиранты обязаны собрать пакет документов и написать заявление в соцзащиту или мэрию:

• заявление;
• удостоверение личности;
• выписку из домовой книги;
• документы, подтверждающие собственность;
• паспорт на квартиру;
• справку из органов опеки.

Также может понадобиться дополнительная документация. Определяется индивидуально, органами самоуправления. Исходя из ситуации.

После проверки документов и установления обстоятельств, выносится решение о признании жильца или семьи нуждающимися в улучшении условий проживания.

При отказе признания или затягивания с оформлением, жильцы могут обратиться в прокуратуру.

В собственности

Расселение коммунальных квартир, комнаты которых находятся в собственности, происходит по признанию жильца нуждающимся в расселении.

Например, при нарушении норм жилой площади по учету. Расселение произойдет в порядке очереди, установленной по дате постановки на учет.

[stextbox mode=»css»]Компенсация будет выплачена, ТОЛЬКО если у собственника есть другое пригодное для проживания помещение.[/stextbox]

По договору социального найма

Так же, как и с комнатами в собственности расселение муниципальных коммуналок происходит из-за:

Собственник муниципальных помещений при расселении коммуналок обязан предоставить жильцам квартиры, а не комнаты. В то время как собственникам жилья могут предоставить комнату.

[stextbox mode=»css»]Компенсация при расселении комнат по договору социального найма не выдается. Члены семьи указанные в договоре имеют равные права с основным арендатором.[/stextbox]

Условия участия

Участие в программе расселения, подразумевает наличие определенных условий. Главное, из которых, признание семьи нуждающимися в улучшении жилья.

Кроме, обычных граждан программой могут воспользоваться люди, чья жилплощадь полностью соответствует законодательству. К таким лицам относятся:

Компенсация

В ряде случаев государство может компенсировать расселение коммунальных квартир:

Расчет социальных выплат

Производится по формуле путем умножения основных критериев:

• норма жилищной обеспеченности – 18 кв/м на человека (см. свой регион);
• количество участников;
• средняя стоимость квадратного метра жилья по региону;
• коэффициент – 0,3.

Закон

Единой статьи или закона о расселении коммунальных квартир не существует. Каждая ситуация индивидуальна и придерживается своих норм. Однако при расселении учитывается ряд законов РФ:

Расселение может применяться для всех сфер быта. Например, при лишении родительских прав и угрозе жизни и здоровью ребенка, жильца могут выселить или расселить в принудительном порядке. Не редкость по требованию прокурора в рамках уголовного дела или при содействии органов опеки.

Разновидность жилья

Виды жилья, получаемые квартирантами при расселении, зависят от статуса расселения:

Семейное положение и пол квартирантов

Жилье будет предоставлено с учетом семейного положения и пола квартирантов. Нельзя поселять в одной комнате мужчину и женщину, не состоящих в браке без их согласия.

Сложности

Любая проблема при расселении коммунального жилья не критична и решаема.

В судебном порядке

Собственник помещения или жильцы коммунальной квартиры могут обратиться в суд, если их права или интересы были ущемлены (ст. 3 ГПК РФ).

Исковое заявление составляется в соответствии с требованиями, указанными в ст. 131 и 132 ГК РФ. Срок принятия или отклонения иска 5 рабочих дней.

Дело рассматривается в РАЗУМНЫЕ сроки. Точное количество дней в законодательстве не указано.

Истец и ответчик должны представить доказательства виновности и невиновности, соответственно.

Слушанье ведется с учетом интересов незащищенных лиц, участвующих в споре. Постановление пленума ВС № 14 от 02.07.2009 г.

Основания

Документы

• справка о признании жильцов нуждающимися в улучшении условий проживания;
• заявление собственника;
• документы на квартиру или договор социального найма;
• справка по форме Ф-9;
• свидетельство о разводе;
• заключение СЭС или жилищной комиссии о непригодности жилья;
• медицинские документы;
• иные документы, требуемые жилищными службами или судебными органами.

Порядок

[stextbox mode=»css»]При принудительном расселении решение суда производят приставы в рамках исполнительного производства (ст. 30 ФЗ-229).[/stextbox]

Какой порядок расселения коммуналок при реновации? – Правовед.RU

Расселение коммуналок в ходе реновации. законы, регулирующие расселение коммуналок – эксперт права

В феврале 2022 года москвичи узнали, что по программе реновации пятиэтажки будут сносить. Владельцы квартир задумались о плюсах и минусах нового проекта, а жители коммуналок обрадовались – появилась надежда на отдельное жильё. Но правда ли, что коммуналки в районах, попавших под реновацию, наконец, расселят? Всё не так просто.

Тема сноса пятиэтажек для Москвы не нова. Первый, «лужковский» план начал действовать почти два десятка лет назад, в 1998 году. Снос должен был завершиться до 2022 года, но срок растянулся до 2022-го. Этот этап не спеша завершали. Но на встрече мэра Москвы с Президентом РФ Сергей Собянин внезапно предложил продолжить программу переселения из ветхого и морально устаревшего жилья, а Владимир Путин предложение поддержал. Сразу после московские власти развернули бурную деятельность, в том числе и законотворческую. При этом предлагаемые для проведения реновации изменения в законодательстве, да и все масштабные планы вызывали много вопросов у обеспокоенных москвичей.

Иллюстрация: Анастасия Тимофеева

Когда появились предварительные списки домов, обнаружилось, что в них попали добротные дома расположенные в престижных районах, а ветхие дома, которые давно уже пора снести – не попали. Москвичи митинговали, писали письма и обращения в разные инстанции. Одни жители протестовали против включения их домов в программу реновации, другие – наоборот, требовали включить их дома в этот план. Московские власти, не ожидавшие подобного сопротивления со стороны москвичей, были вынуждены пойти на уступки, скорректировав свою программу.

В мае этого года Сергей Собянин заявил , что не видит препятствий для участия в программе коммунальных квартир и общежитий, по существу превратившихся в обычное жильё, так как основная часть жителей пользуются им на условиях соцнайма. Эти дома не попали в опубликованные тогда же общие списки для голосования по вопросу о включении в программу, поэтому собственники жилья в каждом из таких домов предлагалось принять решение об участии в реновации самостоятельно, на общем собрании жильцов.

Какая квартира является коммунальной? Например, жильё, в котором долями владеют разные собственники, так назвать можно?

Согласно закону «Основы жилищной политики города Москвы» , коммунальная квартира отвечает следующим параметрам:

• обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования;
• включает в себя несколько жилых помещений;
• в ней проживают несколько пользователей и/или собственников;
• договоры соцнайма или права собственности в такой квартире зарегистрированы на отдельные комнаты (не на доли).

То есть объекты права здесь — отдельные жилые помещения со своими кадастровыми номерами и оформленными на них лицевыми счетами. Если же мы говорим о квартире в долевой собственности , то объект права здесь уже другой, а именно — доля , которая в натуре не выделена. Поэтому такая квартира по определению не может считаться коммунальной.

Почему коммуналки и общежития включили в программу отдельным решением?Ведь они и в обычных домах есть.

Коммуналки в обычных домах (а не в бывших общежитиях) расселялись и будут расселяться наряду с соседними, отдельными, никакого специального решения для этого не требовалось. Отдельное решение было принято по бывшим общежитиям и домам коридорного типа с имеющимися в них коммуналками.

Сколько всего в Москве коммуналок? И сколько из них в итоге расселят?

Читайте также: Проследить за ходом голосования по проекту программы реновации можно на / Новости города / Сайт Москвы

Общего числа ни московские власти, ни другие источники почему-то не называют. Если же говорить в целом, то московские коммунальные квартиры можно разделить на три группы:

Число старых, советских коммуналок всё время сокращается. Они расселены на 99%. Но и оставшийся 1% – это не так уж и мало. Сегодня в таких квартирах живет около 80 000 семей москвичей.

Дроби хороши только в учебнике математики, что с ними делать в жизни – не всегда понятно.

Новые коммуналки из отдельных квартир образуются в основном: при разводе и разделе имущества супругов и при разделе наследства.

По данным экспертов число новых коммуналок растёт более чем на тысячу в год. Тут, правда, нужно учесть, что во многих случаях дело ограничивается разделом долей без выдела в натуре, и по московским законам такие квартиры коммуналками не считаются.

Выражение «в натуре» – юридический термин. Например, если злоумышленник поджог машину и попался, то он может возместить ущерб деньгами или натуральной форме (в натуре) – отдать такую же машину. Выделение доли «в натуре» даёт возможность продать её, «трансформировав» просто квартиру в коммунальную, и тогда прописывается порядок пользования местами общего пользования.

В реновацию коммуналки этих двух типов попадали на общих основаниях. Сколько их туда попало – похоже, никто не считал.

Коммуналки, образовавшиеся в бывших общежитиях (или в тех, которые можно считать бывшими, – как сказал Собянин) – это как раз коммуналки, по поводу которых принималось специальное решение о включении в реновацию. Какие-то дома перестали быть общежитиями уже давно, и комнаты там в основном приватизированы. В других жильё сдаётся на условиях соцнайма и жители не приватизировали его, ожидая очереди на улучшение жилищных условий. В третьих комнаты находятся в процессе передачи жильцам. По словам Сергея Собянина, которые потом подтвердил заместитель мэра по строительству Марат Хуснуллин, в программу включено около двухсот таких зданий. Сюда, правда, добавлены и некие здания коридорного типа не вполне понятного происхождения. Не исключено, что в прошлом – тоже общежития.

Как можно превратить коммуналку в отдельные квартиры?

Есть два пути: расселение или скупка одним из жильцов остальных комнат на основании своего преимущественного права.

Как включить бывшее общежитие в программу реновации?

Голосование по программе реновации закончено, все объекты в программу уже включены. Можно говорить только о том, что нужно было сделать. А нужно было провести общее собрание жильцов дома и числом голосов не менее 2/3 принять решение о включении в программу, после чего уведомить о принятом решении московские власти. При этом все имели равное право голоса — и собственники, и наниматели на условиях соцнайма. Какое количество жильцов общежитий сделало это – не сообщается. Но, скорее всего, все или почти все. Сложно представить, почему человек вдруг откажется от новой, своей квартиры в пользу коммунальной.

На каких условиях будет предоставляться жильё жителям коммуналок?

В федеральном законе № 141-ФЗ от 01.07.2022 года сказано, что собственник комнаты или наниматель по соцнайму получает отдельную квартиру, не комнату или долю. Собственник — в собственность. Наниматель – на условиях соцнайма или тоже в собственность (по заявлению).

Для нанимателя возможность выбрать равноценное жильё (прямо скажем, не слишком заманчивая) отсутствует.

Находящимся в очереди на улучшение условий проживания при переселении предоставляется квартира с жилой площадью, соответствующей действующей норме на человека , то есть жилищные условия улучшаются вне очереди.

Важно: если комната в коммуналке была в общей долевой или совместной собственности, жильё предоставляется на аналогичных правах.

Значит, если бывшие супруги владеют долями в комнате, обзавестись своим жильём каждому не получится?

Нет, не получится. Как и при владении долями в «однушке», как и в квартире с несколькими комнатами, где доля в натуре не выделена. В документе говорится только о владельцах комнат, но никак не о владельцах долей. Жильё в общей долевой собственности без выдела доли в натуре для государства коммунальным не является.

Значит, собственники долей сейчас начнут массово оформлять выдел в натуре?

Здесь, что называется, есть простор для творчества. Выдел в натуре оформляется в судебном порядке. Однако это далеко не всегда технически осуществимо. У небольшой квартиры может оказаться десяток владельцев, а дроби хороши только в учебнике математики, что с ними делать в жизни – не всегда понятно.

Если некоторые из собственников готовы пойти на уступки, вопрос решается проще. Но реновация растянута на долгие годы. Уступишь сейчас – через несколько лет можешь оказаться в убытке из-за изменившихся обстоятельств. Ну а если наметить заняться этим непосредственно перед переселением – есть риск того, что эти действия будут оспорены в суде московскими властями. По крайней мере, во время первого этапа реновации такие случаи были. К тому же уже сейчас понятно, что закон о реновации с годами будет изменяться и дополняться, собственно уже меняется. И не факт что изменения окажутся в пользу собственника. Могут, например, и запрет наложить на выдел доли в натуре.

Какая именно квартира должна предоставляться владельцам комнат в коммуналке при реновации?

Тут действуют обще правила, что и для всех: при переселении из коммуналок москвичи должны получить квартиры с отделкой комфорт-класса в районе своего проживания.

Законом определено: для владельца предоставляемая квартира или равнозначна, или равноценна прежней. Для нанимателя – только равнозначна. Равнозначная – имеющая то же количество жилых комнат и расположенная в прежнем районе. Собственник по желанию может выбрать и равноценную квартиру – с тем же числом жилых комнат и равную освобождаемому жилью по цене. Для нанимателя такая возможность (прямо скажем, не слишком заманчивая) отсутствует, так как освобождаемая им комната ему не принадлежала.

Закон также гласит, что за соответствующую доплату при переселении в новое жильё участники программы смогут получить квартиры большей площади или с большим количеством комнат.

Сейчас ещё можно добиться включения моего дома в программу реновации?

Власти столицы утвердили программу до 2032 года ещё в августе. Тогда же был сформирован окончательный список из 5144 домов. Однако 3 октября 2022 года президиум правительства Москвы утвердил изменения – в список добавили 37 домов, а 4 исключили, теперь в списке 5177 домов и, вполне вероятно, он таким и останется. Хотя до 2032 года многое может измениться. «Жильё и жизнь» будет держать руку на пульсе.

Своя квартира вместо комнаты в коммуналке

Ольга Новикова – собственник комнаты в коммунальной квартире в доме 9 на улице Анненская. Пятиэтажка построена в 1961-м году, вошла в Программу реновации. Расселить ее планируют до 2024 года.

По словам Ольги, ее квартира – это типичная «коммуналка». Находится на первом этаже. Интересно, что ее номер для Москвы не совсем обычный – 14а. Она рассказывает как это произошло: раньше левую часть этажа занимала общественная кухня, а потом были сделаны перегородки, которые и превратили кухню в две квартиры: 14а и 14б.

Читайте также: Когда снесут дом по адресу: по программе реновации очередность, снос аварийного жилья в 2022 году, список подлежащих сносу

«Дом старый. Лет пять назад у нас в квартире стенка между ванной и туалетом просто начала опускаться вниз. На 15 сантиметров полы просели. Оказалось, сгнила деревянная балка», – говорит Ольга.

Тогда она с соседкой из квартиры 1 «Б» обратилась в ДЭЗ с этой проблемой. Пришла комиссия, все фиксировала и тишина. Так дом и простоял, когда планировалось заменить сгнившую балку, неизвестно. Однако по плану в 2022 году в доме должен был пройти капитальный ремонт, хотели менять инженерные системы дома. Но в 2022 году все поменялось.

«Нам сообщили хорошую новость – в городе начинается программа реновации. Было проведено собрание собственников и мы, с соседкой проголосовали за переезд в новые квартиры», – рассказывает Ольга Новикова.

Ремонт сделать невозможно

В коммуналке Ольга Новикова жила с самого детства. Говорит, есть хорошие воспоминания, но плохих больше: все из-за жуткого состояния квартиры.
«Все трубы у нас под полом. Потому на кухне есть специальный люк. Сантехники открывают его и спускаются к коммуникациям. Ужасно неудобно, этот люк мешается. Я даже ремонт сделать не могу, невозможно выровнять или переложить пол», – говорит Ольга Новикова.

Она вспоминает, раньше в квартире часто были потопы. Трубы же рядом. Часто что-то засоряло канализацию и закупоривало трубы, мастера вызывали постоянно.
«Однако, самое страшное воспоминание – крысы. По ночам было слышно, как они бегают, что-то грызут там под полами. Мои родители работали в научно-исследовательском институте на Сущевском Валу. В один чудесный день им дали квартиру в Лианозово. Мы тут же съехали. А здесь остались бабушка и дедушка», – рассказывает Ольга.

В 16 лет Ольга возвращается в квартиру на Анненской. Дело в том, что тогда она поступила в Академию труда и социальных отношений. Корпус университета был возле метро «Алексеевская» и ездить ежедневно из Лианозово стало неудобно. Так и жила, училась и ухаживала за бабушкой и дедушкой. В последствии дедушка переоформил комнату на Ольгу. Сразу после окончания ВУЗа она пошла работать по специальности. Затем встретила своего будущего мужа и уехала жить к нему в подмосковные Химки.

«Добавим денег и будем жить в двухкомнатной квартире»

Сейчас Ольга с мужем и тремя детьми живет в Химках. Старший сын Костя учится в Санкт-Петербурге на биоинженера. Его заветная мечта – создавать приборы, которые в будущем помогут людям. Парень закончил школу с отличием, и теперь постигает нелегкую науку. Средняя дочка и младший сын еще школьники. Муж Ольги Алексей работает в сфере продаж. Она рассказывает, что утром каждому члену семьи нужно попасть в разные места Москвы. Добираться до работы или школы из Химок, по словам Ольги, целое приключение – мешают пробки на Ленинградке. Поэтому новую квартиру в Москве ждут с нетерпением всей семьей.

«Мы знаем, что программа реновации дает еще одну возможность – докупить площадь и дополнительно улучшить условия жизни. Плюс приятная скидка в 10% от суммы сделки. Мы с мужем решили, что в момент переезда добавим денег на дополнительную комнату и будем жить в двухкомнатной квартире в этом же районе. Кстати, из нее нам будет куда проще добираться до работы, завозя детей в школу», – поделилась Ольга.

Каждому по квартире: как расселят коммуналки по программе реновации

Согласно закону о реновации в Москве будут расселять в том числе и квартиры коммунального типа. Фактически это означает, что если в доме, попавшем в программу реновации, есть коммуналки, их жители получат отдельное жилье. «Мы не будем плодить коммуналки при реализации этого проекта», — ранее прокомментировал одобренные поправки в законопроект спикер Госдумы Вячеслав Володин.

«Если комнатой в квартире коммунального заселения на праве общей долевой или общей совместной собственности владеют несколько человек, то они получат отдельную квартиру, — соответственно, в общую долевую или в общую совместную собственность. Договор, предусматривающий переход права собственности, будет заключаться со всеми собственниками», — поясняет юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова.

По мнению управляющего партнера риелторской компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры.

Чем отличается коммуналка от квартиры в долевой собственности

В федеральном законодательстве понятие коммунальной квартиры не содержится, однако столичные власти еще в 2010 году в законе «Основы жилищной политики города Москвы» дали определение этому типу жилья, говорит Мария Литинецкая.

Согласно этому закону, коммуналка — квартира, в которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего пользования в здании и в самой квартире. Она состоит из нескольких комнат, в которых проживают два и более собственника или нанимателя, не являющихся членами одной семьи на основании отдельных договоров социального найма, безвозмездного пользования, заключенных в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат). Кроме того, они могут быть и собственниками комнаты.

«Основные индивидуализирующие признаки коммуналки — это равный доступ к общему пространству квартиры и дома, наличие у жильцов права собственности или договоров соцнайма на отдельные помещения (а не доли в общей собственности), а также отсутствие у них родственных связей. Если одно из этих условий неприменимо, то речь идет о квартире, которая находится в общей совместной или долевой собственности», — поясняет Мария Литинецкая.

Под квартирой коммунального заселения понимается квартира, в которой объектами права собственности являются отдельные комнаты, имеющие свои кадастровые номера и отдельные лицевые счета, добавляет руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. По ее словам, места общего пользования в таких квартирах — кухня, санузлы, коридоры — принадлежат собственникам комнат пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади.

Отличие между коммуналками и квартирами в долевой собственности принципиальное. «Долевая собственность — это когда есть объект и доля в праве, не в объекте, так называемая юридическая фикция, то есть право на право. Доля не выделена в натуре, в каждом квадратном сантиметре есть доля всех собственников. Общая совместная собственность означает то же самое — совместное использование жилплощади, но без выделения доли», — поясняет Ирина Бербенева.

В коммунальной же квартире каждая комната является отдельным объектом собственности, выделенным в натуре, а у каждого собственника отдельный лицевой счет, добавляет она.

Как будут расселять согласно закону о реновации

Согласно закону о реновации (№ 141-ФЗ от 1 июля 2017 года) взамен комнаты в коммунальной квартире, попавшей под снос, в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения положена отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммуналке или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается, отмечается в законе. В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, им предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.

«В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности)», — говорится в абзаце 21 статьи 7.3 данного закона.

Как сделать из квартиры коммуналку

Для того чтобы сделать из обычной квартиры коммунальную, необходимо разделить лицевые счета, говорит Ирина Бербенева. «Это делается только через суд. Причем это не обязательно должен быть спор, может быть просто заявление о том, что сособственники решили таким образом разделить свою недвижимость», — уточняет она.

Однако, по ее словам, редко бывает так, что комнаты в квартире равноценны: то есть доли равноценны, а вот комнаты — разные по площади, и полюбовно решить, кому достанется комната 20 м, а кому 9 м, бывает очень непросто.

Чтобы превратить обычную квартиру в коммуналку, супругам достаточно развестись и оформить в индивидуальную собственность комнаты в некогда общей квартире (как минимум две). При этом они должны обеспечить друг другу свободный доступ к помещению общего пользования (кухне, санузлам, входу в квартиру), поясняет Мария Литинецкая.

Соответственно, по закону о реновации они смогут претендовать на отдельную квартиру, и в этом главный подводный камень, подчеркивает Мария Литинецкая. По ее мнению, сейчас появится немало предприимчивых людей, которые кинутся скупать квартиры в коммуналках реновационных домов, чтобы впоследствии получить отдельные квартиры. Кроме того, супруги могут оформить фиктивный развод и оформить в собственность комнаты, добавляет она.

В то же время юрисконсульт компании «Инком-Недвижимость» Юлия Калганова утверждает, что из квартиры в общей долевой или общей совместной собственности сделать коммунальную квартиру невозможно.

Юрист приводит пример расселения квартиры, где проживают бывшие супруги после развода — уже посторонние друг другу люди. «Согласно вступившему в силу закону о реновации, бывшие супруги получат одну равнозначную или равноценную квартиру в общую долевую (или совместную) собственность. Кроме того, вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения они могут получить равноценное возмещение в денежной форме», — говорит Юлия Калганова. Также собственники вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилплощади, дополняет она.

Как расселяли коммуналки по лужковской программе

При так называемом лужковском сносе объектов первого периода индустриального домостроения людей переселяли в жилье, расположенное, как правило, в том же районе, в редких случаях за его пределы, но только по согласованию с жильцами, вспоминают риелторы. По словам Юлии Калгановой, расселение проходило по норме на человека (18 кв. м). В связи с этим некоторые предприимчивые граждане прописывали всю семью в однушке и получали, например, трешки, вспоминает она.

Снос пятиэтажки первого периода индустриального домостроения в Москве по лужковской программе (Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС )

«Конфликты, как правило, возникали из-за метража предоставляемых гражданам квартир: люди хотели получить жилье большей площади, чем им было положено, даже отказывались выезжать из старой квартиры, и в этом случае их выселяли по решению суда. Однако стоит отметить, что основная часть таких конфликтов пришлась на начало 2000-х годов», — вспоминает юрисконсульт «Инком-Недвижимости» Александр Лифшиц.

Он приводит показательный пример из прошлой практики: «В доме, предназначенном под снос, в трехкомнатной квартире проживала одна семья, каждый из ее членов официально оформил себе в собственность по комнате. В итоге получилось, что квартира коммунальная, а каждому из собственников комнат по закону полагалась однокомнатная квартира — в итоге получалось три отдельных жилплощади. Однако суд отказал гражданам в получении такого количества квартир на основании того, что это одна семья, а оформлением комнат в собственность они занялись в преддверии сноса».

О расселении коммунальных квартир в Москве начистоту

Как ни крути, а жизнь в коммунальной квартире комфортной не назовешь. Конфликты, разногласия и непонимания между соседями порой возникают на ровном месте. Устав от такого проживания, собственники пытаются перебраться в отдельные апартаменты. Но только продать комнату в коммуналке совсем не просто. Более доступным путем выхода из ситуации является переселение всех соседей в изолированное жилье и продажа коммуналки единственному владельцу.

Власти города Москвы сегодня активно занялись вопросом реновации недвижимости и предлагают жильцам принять участие в программе по расселению коммунальных квартир в Москве. Подготовка документации и процесс ожидания отдельной жилплощади может затянуться не на один год. Когда вопрос переселения соседей не терпит отлагательств, то существует другое решение: обращение в агентство недвижимости. Это направление во многих риэлторских компаниях сегодня является приоритетным.

Коммуналка: легко ли продать

Коммунальная жилплощадь — это квартира с несколькими комнатами, где на правах собственности проживают жильцы, не являющиеся родственниками. В свое время такое проживание было вынужденной мерой. Мирное сосуществование на оной территории требует четкого соблюдения общих правил, поэтому разногласия могут появляться по пустякам. А иногда и вовсе условия становятся невыносимыми для дальнейшего проживания с соседями.

Сегодня коммуналок в Москве немало, продать комнату в таком жилье трудно. Это и понятно, ведь мало кому понравится жить на одной территории с чужими людьми. Круг потенциальных покупателей сужается до пожилых людей и студентов. Семейные пары в такие объекты заселяются от безысходности или в надежде выкупить полностью. Ликвидными коммуналки не назовешь. Отсюда и проблемы с поиском клиентов — может уйти масса времени и нервов.

При реализации комнаты нужно действовать в согласии с остальными соседями. Возможно решение найдется для всех. Лучший вариант — это расселение жильцов коммунальной квартиры в отдельное жилье Москвы.

Комментарий эксперта
Для многих москвичей расселение коммуналок через коммерческие посреднические фирмы стало хорошей возможностью для получения собственного жилья. Но говоря начистоту, такая процедура требует соблюдения ряда тонкостей (льготы, юридическая чистота объекта, порядок участия в соцпрограммах, проверка дееспособности жильцов и так далее).

Способы расселения собственников коммунальной жилплощади

Несмотря на то, что спросом коммуналки не пользуются, продать такое жилье возможно. Существует несколько способов расселения коммунальной квартиры в Москве и МО.

Участие в государственной целевой программе

Для участия в программе по улучшению жилищных условий владельцев площадей коммунальных квартир необходимо ознакомиться с условиями и перечнем оснований на расселение. Если жилье соответствует всем требованиям, нужно подготовить пакет документов для жилищной инспекции. После сбора и проверки документации присуждается соответствующий статус и номер очередности на расселение. Затем жильцы ждут своей очереди на получение заветных квартир. Ожидание может затянуться на несколько лет, да и предложенная взамен жилплощадь может быть в любом районе города независимо от удаленности к работе или учебным заведениям. Если вопрос нужно решить оперативно, такой вариант отпадает.

Продажа одному собственнику

Решив продать свою долю, владелец должен предложить остальным соседям воспользоваться преимущественным правом выкупа. Возможно кто-то из совладельцев решит выкупить все помещения, предложив остальным выплату по оценочной стоимости за каждую из них. Только не всегда у соседей есть возможность сразу приобрести другую жилплощадь. Вероятнее всего суммы, вырученной с продажи одной комнаты, не хватит на покупку новой недвижимости. Этот способ подходит не всем.

Агентство недвижимости

Агентства недвижимости предлагают владельцам комнат решить вопрос с расселением коммунальных квартир в черте Москвы и МО на выгодных условиях. Компания «МИЭЛЬ» одна из первых начала практиковать расселение коммуналок. Для клиентов нами разработаны выгодные условия сотрудничества.

• Оперативность. Богатая клиентская база позволяет решить вопрос с расселением в короткие сроки.
• Возможность выбора заменяемого жилья. Проводим подбор объектов недвижимости по всей Москве, находим нужный вариант.
• Полное сопровождение сделки купли-продажи. Вам не нужно пересматривать свой трудовой график, отпрашиваться у начальства для решения своих проблем. Мы возьмем все хлопоты на себя: сопроводим сделку от начала до конца с подготовкой всей документации на основании доверенности.
• Займ до сделки. Уже есть подходящее жилье, но не хватает средств на покупку? Мы поможем решить этот вопрос в рамках услуги деньги до продажи коммунальной квартиры.

История из жизни
Комната в коммуналке досталась мне от бабушки. После окончания университета возвращаться к родителям в Ярославль не хотелось. Решила обосноваться в своей маленькой комнатушке на Чистых Прудах. После двух лет проживания стало совсем невыносимо — пьющие соседи устраивали скандалы с завидной регулярностью. На общем собрании жильцов квартиры было решено расселить нашу жилплощадь (повезло, что проблемные соседи не были против). Мы обратились в агентство, чей офис был неподалеку. Каждому из нас предложили индивидуальные условия и полное ведение сделки купли-продажи. Спустя два месяца все соседи уже обживались на подобранных риэлторами компании площадях — одни добавили собственные сбережения, вторые взяли ипотеку. Я переехала в небольшую однушку за МКАДом недалеко от работы. Этот вариант оказался самым подходящим по цене, качеству и месторасположению. Благодарна всем сотрудникам и рекомендую агентство «МИЭЛЬ» как надежную компанию.

Если коммунальное жилье не вписывается по требованиям в правительственную программу (например, недостаточная степень износа здания), но вы мечтаете переехать в отдельную квартиру, свяжитесь с агентством недвижимости «МИЭЛЬ». Мы оказываем качественные услуги по расселению коммунальных квартир в Москве: практикуем индивидуальный подход, работаем поэтапно, обеспечиваем полную юридическую безопасность на всех этапах сделки.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Реновация коммуналок — как будут расселять коммуналки в Москве

Программа обновления в Москве предусматривает массовое переселение граждан из старых ветхих хрущевок в новые комфортабельные строения. В проект попадают и жители «коммуналок», которые активно формировались в 50-70 годах прошлого века. Коммунальной считается квартира, если каждый владелец имеет собственную жилплощадь и помещения общего пользования, при этом платежи осуществляются раздельно. Что предусматривает реновация коммуналок?

Жители коммуналок по программе переселения получат отдельные квартиры

Большая радость для всех жителей коммунальных помещений в аварийных пятиэтажках – теперь каждый из них получит собственное жилье в современном здании.

Здесь есть свои нюансы:

• если гражданин является единственным собственником комнаты в коммунальном жилье – ему предоставят новую площадь в индивидуальное пользование;
• если помещение принадлежало нескольким лицам на праве долевого владения, то и современную отдельную жилплощадь им дадут на тех же основаниях – в долевую собственность.

При этом, не важно, какой по метражу была комната – 9 или, например, 20 квадратных метров. Программа реновации коммуналок гласит: владельцу недвижимости предложат однушку, двушку или трешку в зависимости от численности семейства.

Увеличение жилой площади по личному желанию собственника допустимо при внесении собственных средств жильца – для этого даже льготный кредит взять предлагают, когда пойдет активное расселение коммуналок в Москве.

Возможны ли проблемы

Некоторые эксперты опасаются, что люди намеренно начнут превращать старые помещения в коммунальные, чтобы получить отдельное жилье по программе реновации. Юристы по реновации, говорят, что в теории такое возможно. Например, супруги развелись, бывшие муж и жена решили разделить счета по «двушке» и обратились в суд с подобным требованием. Скорее всего, служители Фемиды удовлетворят иск. Каждому из экс-супругов достанется по комнате — кухней, коридором и санузлом они будут владеть сообща. Тогда при переселении им обоим положено отдельное жилье.

В реальности специалисты, отвечающие за осуществление процесса переселения, будут следить за тем, когда именно произошло подобное разделение. Если коммунальной жилплощадь стала после того, как пятиэтажку внесли в проект ликвидации, то собственникам предоставят одну общую недвижимость.

Коммунальной квартира должна являться по документам, а не по заверениям живущих в ней людей. Только тогда нанимателям или собственникам комнат дадут отдельные квартиры по подпрограмме «Расселение коммуналок в Москве в 2018 году».

Как расселяли по Лужковской программе

Первый этап переселения прошел еще при бывшем мэре столице Юрии Лужкове. Тогда жители подобных общих площадей тоже получали отдельные помещения – учитывались нормативы: по 18 квадратных метров на одного человека.

Несовершенства обнаружились вскоре: особо предприимчивые граждане скупали комнаты в коммунальном жилье и прописывались в них целыми семьями, сразу несколько поколений, чтобы при переселении получить реально большие площади. То время запомнилось москвичам громкими судами – на всех жилья нужной квадратуры не хватало, людей из аварийных зданий приходилось выселять принудительно.

В нынешней программе подобного допущено не будет – об этом говорят представители Правительства столицы. Учтены ошибки прошлых лет, чтобы на сей раз программа расселения коммунальных квартир прошла без сучка и задоринки.

Напомним, проект обновления в Москве рассчитан на ближайшие 15-20 лет. Планируется ликвидировать более 5 тысяч домов под снос, в числе которых аварийные здания и старые хрущевки переселить владельцев 35 тысяч жилплощадей в новые благоустроенные жилища. Массовое расселение коммунальных квартир началось в 2018 году.