Договор аренды с правом выкупа

Бухгалтерский и налоговый учет выкупа арендованного имущества

На практике нередко встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в аренду, а потом продается арендатору. В бухгалтерском и налоговом учете последнего очень важно учитывать все особенности отражения таких операций.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено договором аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Выкуп арендованного имущества может быть осуществлен следующими способами:

арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю арендную плату за арендованное имущество, а по окончании договора перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;
определенная выкупная цена перечисляется арендатором не единовременно, а в течение всего срока действия договора аренды, как авансы. Тогда по истечении срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без внесения дополнительных платежей.

Согласно п. 3 ст. 624 ГК РФ законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Так, например, нельзя предусмотреть условие о выкупе следующих объектов:

имущество (в том числе недвижимое), находящееся в федеральной собственности, используемое и переданное в аренду государственными научными организациями, учрежденными Российской Федерацией (ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»);
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, переданные в аренду (п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Договор аренды с правом выкупа — это смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи. Следовательно, к правоотношениям сторон по договору должны применяться нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества. В том числе норма о том, что без условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Аналогичные выводы сделаны арбитрами в постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04 по делу № А56-36561/03, ФАС Московского округа от 15.10.2007, 18.01.2007 № КГ-А40/11019-06 по делу № А40-27548/06-85-203, ФАС Поволжского округа от 21.09.2008 № А57-20563/2007-43 и других.

Отметим, что в соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества с правом выкупа должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Бухгалтерский учет

В бухучете арендатора арендная плата включается в состав расходов по обычным видам деятельности на основании п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н. Срок внесения арендной платы устанавливается договором аренды. Напомним, что к документам в области регулирования бухучета п. 1 ст. 21 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» отнесены федеральные и отраслевые стандарты, рекомендации в области бухгалтерского учета, стандарты самого экономического субъекта.

Федеральные стандарты бухучета устанавливают минимально необходимые требования к бухгалтерскому учету, а также допустимые способы его ведения для экономических субъектов, за исключением организаций бюджетной сферы (п. 2.1 ст. 21 Закона № 402-ФЗ). В настоящее время Минфином РФ для коммерческих организаций утвержден только один федеральный стандарт 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (далее — ФСБУ 25/2018), на что указывает Приказ Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.

Несмотря на то что ФСБУ 25/2018 подлежит обязательному применению с 2022 года, п. 48 ФСБУ 25/2018 позволяет организациям использовать его уже сейчас, но при этом обязывает раскрывать решение о добровольном его применении в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации. Добровольный переход на применение ФСБУ 25/2018 целесообразен в том случае, если срок аренды начинается до 2022 г. и оканчивается уже после указанной даты, что позволит в дальнейшем не пересчитывать показатели бухгалтерской отчетности компании ретроспективным способом.

Остальные федеральные стандарты еще не утверждены, хотя в соответствии с Программой разработки федеральных стандартов бухучета на 2019–2022 гг., утвержденной Приказом Минфина РФ от 05.06.2019 № 83н, проекты некоторых из них уже подготовлены. Ознакомиться с текстами этих документов можно на сайте: http://bmcenter.ru. Ожидается, что новые федеральные стандарты вступят в силу для обязательного применения в 2022–2023 гг.

На основании п. 1 ст. 30 Закона № 402-ФЗ до утверждения новых стандартов применяются правила ведения бухучета и составления бухгалтерской отчетности, утвержденные уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и Банком России до дня вступления в силу Закона № 402-ФЗ, то есть до 01.01.2013. А согласно п. 1.1 ст. 30 Закона № 402-ФЗ положения по бухучету, утвержденные Минфином РФ в период с 01.10.1998 до дня вступления в силу Закона № 402-ФЗ, признаются для целей Закона № 402-ФЗ федеральными стандартами. Иными словами, в настоящее время в роли федеральных стандартов выступают действующие положения по бухгалтерскому учету, утвержденные Минфином РФ в указанный период.

Согласно Приказу Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» (далее — План счетов) сумма арендной платы отражается по дебету счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 26 «Общехозяйственные расходы» и кредиту счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Если (согласно условиям договора аренды) по его окончании имущество переходит в собственность арендатора, то оно принимается в состав собственных основных средств (п. 4 Положения по бухучету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н) (далее — ПБУ 6/01). В данном случае согласно п. 7 и 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью имущества будут выкупная стоимость и другие затраты на его приобретение.

Арендатор на дату перехода права собственности на объект аренды должен отразить его выкупную стоимость по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредиту счета, на котором он учитывает расчеты с арендодателем. В этот же момент следует списать арендованное имущество с забалансового учета арендатора.

После того как основное средство будет введено в эксплуатацию, его первоначальная стоимость должна быть списана на счет 01 «Основное средство» (или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») (п. 52 Методических указаний по бухучету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н, План счетов). Затем стоимость приобретенного актива будет погашаться путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

Если согласно договору аренды выкупная цена равными частями перечисляется арендодателю в течение срока действия договора аренды, то данные суммы не включаются в расходы арендатора (п. 3 ПБУ 10/99). В бухгалтерском учете они формируют дебиторскую задолженность арендодателя и отражаются по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и кредиту счета 51 «Расчетные счета». По окончании срока аренды выкупленное имущество принимается в состав основных средств, где учитывается по первоначальной стоимости, которой будет выкупная цена (абзац второй п. 3 ПБУ 10/99, п. 8 ПБУ 6/01).

Заметим, что в случае применения арендатором в налоговом учете по выкупленному имуществу амортизационной премии, ему придется применить и положения ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», утвержденного Приказом Минфина РФ от 19.11.2002 № 114н (далее — ПБУ 18/02). Ведь сумма амортизационной премии не учитывается в бухучете, в нем возникнет отложенное налоговое обязательство (п. 15 ПБУ 18/02), которое отражается по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по налогу на прибыль», и кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства». Затем отложенное налоговое обязательство будет погашаться по мере начисления амортизации по такому активу, поскольку сумма ежемесячной амортизации по нему в бухучете будет больше, чем в налоговом учете.

Если организация принимает решение о переходе на применение ФСБУ 25/2018 досрочно, то стоит обратить внимание на следующие моменты, указанные в Информационном сообщении Минфина РФ от 25.01.2019 № ИС-учет-15:

1. В новом ФСБУ исключена зависимость порядка бухучета объектов у одной стороны договора аренды от порядка учета у другой стороны этого же договора. Каждая сторона договора аренды организует и ведет бухучет соответствующих объектов самостоятельно в порядке, установленном ФСБУ 25/2018.

2. Введено новое понятие «объект учета аренды». Так, договор, имеющий в названии и в тексте слова «аренда» или «лизинг», не всегда по существу определяет своими условиями реальные арендные отношения. И наоборот: договор, не являющийся по форме арендным, может по существу определять своими условиями реальные арендные отношения. Для выявления наличия в условиях договора по существу арендных отношений следует проверить соблюдение условий классификации объектов учета аренды, установленных п. 5 ФСБУ 25/2018. Объекты бухгалтерского учета, не отвечающие этим критериям, учитываются по правилам других федеральных стандартов бухгалтерского учета. Идентификация объектов учета аренды производится на раннюю из двух дат — дату предоставления предмета аренды или дату заключения договора аренды.

3. Арендатор отражает в бухгалтерском учете право пользования активом и обязательство по аренде. Право пользования активом оценивается по фактической стоимости и амортизируется (за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются). Обязательство по аренде представляет собой кредиторскую задолженность по уплате арендных платежей в будущем и оценивается как суммарная приведенная стоимость этих платежей на дату оценки.

4. Арендатор может применить упрощенный порядок учета договоров аренды. Такой порядок допустим в отношении краткосрочной аренды и аренды малоценных объектов. Он не предполагает отражение в бухгалтерском учете арендатора права пользования активом и обязательства по аренде, ограничиваясь признанием расхода по арендным платежам в прибылях и убытках (аналогично применяемому в настоящее время подходу, когда предмет аренды учитывается на балансе арендодателя).

Согласно п. 10 ФСБУ 25/2018 арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде, если иное не установлено ФСБУ 25/2018. Пунктом 11 ФСБУ 25/2018 установлены случаи, при выполнении которых арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде. Однако данный пункт применяется только при одновременном выполнении условий, установленных пунктом 12 ФСБУ 25/2018, а именно:

договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору и отсутствует возможность выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;
предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.

Стоимость права пользования активом погашается у арендатора посредством амортизации, за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются. При этом если предполагается переход к арендатору права собственности на предмет аренды, то срок полезного использования права пользования активом может превышать срок аренды (п. 17 ФСБУ 25/2018).

ФСБУ 25/2018 разработан на основе МСФО (IFRS) 16 «Аренда», введенного в действие на территории РФ Приказом Минфина РФ от 11.07.2016 № 111н. Таким образом, если организация до начала применения ФСБУ 25/2018 учитывала аренду в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, то на основании п. 7.1 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации», утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 106н, корректировка каких-либо показателей бухучета и применение каких-либо переходных процедур не потребуются.

Налоговый учет

Как было отмечено выше, арендатор может приобрести основное средство арендодателя путем заключения договора аренды с правом выкупа следующими способами:

арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю плату за арендованное имущество, а по окончании договора он перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;
арендатор в течение срока договора аренды одновременно вносит арендные платежи и равномерно выплачивает выкупную цену имущества.
арендатор в течение срока аренды вносит арендные платежи, которые впоследствии зачисляются в счет выкупной цены арендованного имущества.

Заметим, что для целей налогового учета первый способ самый простой. Расходы в виде выкупной цены объекта недвижимости у арендатора не учитываются, поскольку они формируют первоначальную стоимость основного средства и погашаются путем начисления амортизации (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ). В данном случае в силу прямого указания п. 1 ст. 624 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к арендатору возможен только после его оплаты.

Следовательно, как при методе начисления, так и при кассовом методе в целях налогообложения прибыли учитываются суммы амортизации, начисленные за отчетный (налоговый) период по оплаченным основным средствам после получения недвижимости от арендодателя по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (п. 3 ст. 272, подп. 2 п. 3 ст. 273, п. 4 ст. 259 НК РФ).

Для целей исчисления НДС переход арендованного имущества в собственность арендатора означает его реализацию арендодателем (п. 1 ст. 39 НК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сумму «входного» НДС, предъявленную в составе выкупной цены, арендатор может принять к вычету при наличии счета-фактуры после принятия основного средства на учет (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ, абзац третий п. 1 ст. 172 НК РФ).

При этом, по мнению Минфина РФ, принятием к учету следует считать исключительно отражение стоимости имущества на счете 01 «Основные средства» (письма Минфина РФ от 29.01.2013 № 03-07-14/06, от 28.08.2012 № 03-07-11/330, от 21.09.2007 № 03-07-10/20).

Но судебная практика свидетельствует о том, что принять «входной» НДС по основному средству к вычету из бюджета можно уже в том месяце, когда капитальные вложения по нему отражены на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (постановления ФАС Московского округа от 21.08.2013 по делу № А40-134549/12-108-179, ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2012 по делу № А56-10457/2011, ФАС Московского округа от 15.09.2011 по делу № А40-113023/09-126-735, ФАС Уральского округа от 24.08.2011 № Ф09-5226/11 по делу № А07-18288/2010, ФАС Московского округа от 08.07.2011 № КА-А41/6099-11 по делу № А41-13098/10, ФАС Центрального округа от 11.11.2011 по делу № А35-6718/2010, ФАС Московского округа от 08.09.2008 № КА-А40/8309-08-2 по делу № А40-20118/07-98-129, Восточно-Сибирского округа от 12.08.2008 № А33-12889/07-Ф02-3777/08 по делу № А33-12889/07, Дальневосточного округа от 05.03.2008 № Ф03-А59/07-2/6134 по делу № А59-1278/06-С15).

По мнению автора, арендатор может предъявить вычет по «входному» НДС сразу после принятия имущества на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», но при этом он должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.

Второй способ приобретения основного средства путем заключения договора аренды с правом выкупа принципиально ничем не отличается от первого, кроме того что к моменту окончания срока действия договора арендатор ничего не должен уплачивать арендодателю, поскольку выкупная сумма уже полностью выплачена. Единственное, на что следует обратить внимание, что согласно п. 5 ст. 270 НК РФ ежемесячно перечисляемые арендодателю суммы в счет выкупной цены имущества нельзя включать в расходы для целей налогообложения прибыли.

Третий способ является для арендатора самым сложным, так как в течение срока действия договора он учитывает перечисляемые арендодателю суммы в налоговых расходах как арендные платежи. А по окончании срока аренды оказалось, что часть этих выплат составляет выкупную цену. Поэтому придется восстановить эти расходы, так как стоимость амортизируемого имущества должна учитываться в расходах путем начисления амортизации. Кроме того, следует подать уточненную налоговую декларацию по налогу на прибыль (п. 1 ст. 54 НК РФ, п. 1 ст. 81 НК РФ).

Относительно НДС можно сказать следующее: в части арендной платы, зачтенной в счет выкупных платежей, вычет по НДС за прошлые налоговые периоды арендатору придется восстановить и подать уточненные декларации. Так как НДС с выкупной стоимости помещения можно предъявить к вычету только после постановки помещения на учет (п. 1 ст. 54 НК РФ, п. 1 ст. 81 НК РФ). А авансами эти платежи не были, поскольку на момент их уплаты условие о предоплате в договоре аренды отсутствовало. Следовательно, ранее принятые к вычету суммы НДС на момент их перечисления арендодателю нельзя было принимать к вычету.

При получении имущества в аренду арендатор не должен уплачивать налог на имущество организаций, так как под налогообложение подпадают объекты, которые по правилам бухучета числятся на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 1 ст. 374 НК РФ). А арендованное имущество учитывается арендатором на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средств». Обязанность по уплате налога на имущество организаций у арендатора возникает в момент отражения выкупленного имущества на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Стоит обратить внимание, что с 01.01.2019 вступили с силу изменения, внесенные в ст. 374 НК РФ, в соответствии с которыми движимое имущество не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций. Изменения внесены Федеральным законом от 03.08.2018 № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Пройдите курс повышения квалификации по теме «Управленческий учет с нуля до внедрения». 120 ак.часов, обучение онлайн 1 месяц, официальное удостоверение.

При записи на курс до 6 февраля подарок 12 тысяч рублей — 3 месяца безлимитных консультаций от лучших экспертов «Клерка».

Как составить договор аренды с правом выкупа

Договор с правом выкупа — это соглашение сторон, предметом которого является аренда имущества с возможностью его дальнейшего перехода в собственность, с учетом соблюдения обязательств по оплате.

Когда составляется

Договор аренды с возможностью выкупа предмета сделки относится к категории смешанных соглашений. К нему применяются нормы права об аренде и купли-продажи.

Необходимость оформления таких сделок обусловливается заинтересованностью в приобретении предмета сделки в собственность. Например, стороны заключают договор аренды транспортного средства на период 6 месяцев, устанавливают ежемесячную плату и выкупную цену. При соблюдении всех обязательств арендатор производит требуемые платежи и становится собственником транспортного средства.

Содержание договора

К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п. 1 ст. 624 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным.

Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом. Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:

предмет сделки (определяются обязательства по передаче имущества; подробно описывается передаваемый объект; находится ли он в залоге);
срок (указывается период времени, на который имущество передается для владения (пользования); определяется время, по истечении которого сторона производит выкуп);
права и обязанности (стороны определяют пределы взаимных обязательств; указывается периодичность внесения платежей; действия, принимаемые участниками сделки по завершению срока действия; необходимость ремонта; проведение регистрационных действий, если это требуется);
порядок выкупа имущества (указываются условия перехода в собственность предмета; размер финансовых обязательств);
ответственность и досудебное урегулирование (стороны определяют размер неустойки; претензионный порядок; место рассмотрения споров);
заключительные положения (определяется юридическая сила сканированных документов; количество подписанных экземпляров; указываются приложения);
адреса и реквизиты сторон (наименование; адрес; ИНН; ОГРН; банковские реквизиты участников сделки; ставится подпись уполномоченного лица и печать при наличии).

Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.

Нужно ли регистрировать?

Необходимость регистрации договора зависит от предмета сделки и срока аренды. Если в аренду с правом выкупа передается недвижимое имущество (здания, земельные участки, помещения и т.д.) и период владения (пользования) составляет более одного года, договор подлежит государственной регистрации.

Если предметом аренды является иное имущество (транспортное средство, техническое оборудование и т.д.) государственная регистрация не требуется. Достаточно подписать документ участниками сделки. На практике возникает вопрос: требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения, если основной выкупной договор зарегистрирован. Судебные органы по-разному трактуют данную ситуацию. Во избежание признания дополнительного соглашения недействующим, рекомендуем производить регистрацию документа. Такая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума ВАС №11680/08 от 27.01.2009 по делу № А70-2321/10-2007).

Особенности договора

Право собственности на объект аренды переходит с момента полной уплаты выкупной цены. Если срок действия соглашения не истек, но обязательства по оплате всей суммы выкупа выполнены, право собственности считается перешедшим (судебная практика: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа №Ф07-933/2018 от 12.04.2018 по делу №А56-25302/2017).

Условие о выкупной стоимости должно обязательно содержаться в договоре. Сумма, которая подлежит оплате в счет выкупа вещи, является существенным условием. При отсутствии этого условия договор может быть признан не заключенным (судебная практика: постановление Президиума ВАС №12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/03).

Арендатор, выполнивший все обязательства по заключенной сделке с правом выкупа, вправе принудить арендодателя к заключению соглашения о продаже, если последний изначально принял эти условия, но не намеревался их исполнять (судебная практика: постановление ФАС Московского округа №КГ-А40/3314-11 от 04.05.2011 по делу №А40-97394/10-82-848).

Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

При покупке недвижимости новый владелец сразу передает деньги продавцу или используют ипотечный кредит, для чего обращается в банк. Когда не хватает денег, чтобы оплатить полную стоимость жилья, кроме ипотечного кредитования можно использовать другую схему и заключить с собственником договор аренды с последующим выкупом квартиры.

Объясняем, что такое аренда с последующим выкупом и какие особенности у такой сделки.

Собственником квартиры можно стать по договору аренды с правом последующего выкупа. Фото: respect.kharkov.ua

Что такое аренда с правом выкупа

Схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа используется редко. Практически в каждом случае, когда покупатель не может сразу собрать всю сумму, прибегают к ипотечному кредитованию. По такой схеме деньги продавцу перечисляет банк, а покупатель выплачивает финансовой организации сумму кредита и проценты по ипотеке.

Но может использоваться и другая схема — покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Для этого заключают договор, который может быть:

двусторонним. Его участники — собственник квартиры и покупатель;
трехсторонним. В таком договоре кроме продавца и покупателя участвует третья сторона — агентство недвижимости.

По условиям договора покупатель в течение периода, на протяжении которого он будет считаться арендатором, делает регулярные взносы. После того, как за недвижимость перечислена полная стоимость, арендатор становится собственником. Процедура завершается подписанием акта об исполнении сторонами обязательств, после чего новый владелец обращается в Росреестр и переоформляет право собственности на себя.

В некоторых случаях стороны могут установить часть от стоимости жилья, после выплаты которой право собственности переходит новому владельцу.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектом, который покупают по такому договору, может быть:

квартира;
дом;
дача;
земельный участок. Исключение — наделы, которые относятся к заповедным зонам, зонам водного или лесного хозяйства, территориям общего пользования;
оборудование;
транспортные средства.

Арендодателем по закону может быть как собственник, так и другое лицо, которое владелец наделил таким правом.

Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?

Сторонам договора нужно учитывать такие моменты:

договор составляют так, чтобы смысл написанного не допускал двоякого толкования. Если этого не сделать, одна из сторон сможет отказаться от участия в сделке, а вторая — потерять деньги или квартиру, не получив за нее оговоренной суммы;
договор аренды квартиры с правом выкупа нужно заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
в договоре существенным условием должно быть условие о стоимости недвижимости, которая считается выкупной.

Все условия заключаемого договора должны согласовываться между собственником квартиры и ее будущим покупателем. Это:

Стороны сами договариваются о цене жилья, сроках аренды и других условиях сделки. Фото: paulxavier.com

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита

При оформлении ипотеки покупатель становится владельцем сразу после заключения сделки. При заключении договора аренды с последующим выкупом арендатор может стать собственником только после того, как выплатит выкупную стоимость жилья.
При оформлении ипотеки владелец может полноправно распоряжаться квартирой только после снятия обременения. При переходе права собственности по договору аренды собственник может распоряжаться ей как хочет.
Чтобы финансовая организация выдала покупателю кредит, нужно подтвердить свою платежеспособность, возможно привлечь созаемщиков, иметь хорошую кредитную историю. Для заключения договора аренды этого не требуется.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом

Преимущества заключения сделки:

общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;
арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;
если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.

Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:

отсутствует четкая юридическая форма сделки;
приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;
при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.

В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом

Аренда жилья с выкупом — это не новая для российского рынка сделка. Но ее используют редко. Это связано с тем, что такой способ больше удобен арендатору — можно пользоваться квартирой уже сразу после заключения договора независимо от срока, на который он заключен.

Продавцу такая схема невыгодна — полностью сумму за квартиру он в большинстве случаев получает через несколько лет, но квартирой пользоваться не может, хоть и является ее собственником по документам. Чаще всего на такие сделки идут те владельцы жилья, недвижимость которых долго продается. Это может быть квартира в плохом районе, на первом или последнем этаже, со слишком высокой стоимостью по сравнению с аналогичными объектами.

То, что аренда с выкупом не востребована, связано с рисками, которые есть в сделке. Основной риск продавца в том, что он может продать квартиру слишком дешево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет. Риски покупателя в том, что до перехода права собственности фактически он выступает арендатором. Арендодатель может расторгнуть договор аренды и продать жилье другому лицу, подарить его, использовать как залог для оформления кредита. Кроме этого, на недвижимость могут наложить арест, реализовать для погашения долгов.

Для погашения долгов арендодателя могут продать жилье, и арендатор не сможет стать его собственником. Фото: housing.com

Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа

Чтобы снизить риски для сторон сделки, нужно правильно составить договор и учесть ответственность сторон при нарушении оговоренных условий.

Преамбула

В этой части договора пишут:

название сделки;
место заключения договора и дату, на которую он подписан;
ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.

Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:

название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
общую площадь;
этажность;
количество комнат;
кадастровый номер;
адрес;
кто по документам является собственником объекта;

перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;
срок аренды.

Размер выкупной цены и арендной платы

Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности. Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.

В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.

Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.

При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.

При переводе денег по договору на карту лучше указывать назначение платежа. Фото: banks-wiki.com

В договоре нужно написать:

общий размер выкупной цены;
входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;
какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.
в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.

Обязанности сторон

передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;
не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.

перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;
поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.

Ответственность сторон

В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:

ущерб, причиненный объекту;
просрочку в перечислении платежей.

Дополнительные условия договора

Стороны могут включать дополнительную информацию в договор, если это необходимо. Фото: hardweld.ru

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации зависит от того, на какой срок заключается договор. Если он действует меньше года, его не регистрируют. Если срок действия составляет от 12 месяцев и больше, документ подлежит регистрации.

Заверять договор у нотариуса не нужно. Но при желании сторон это можно сделать.

Аренда с последующим выкупом

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Что такое аренда с выкупом?

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Природа подобных соглашений смешанная и имеет элементы от аренды недвижимости и купли-продажи, что дает право трактовать содержание документа в двоякой форме. Если в нем есть ссылка на передачу имущества в собственность, то должны быть соблюдены требования к договору купли-продажи. При отсутствии таковых бумага признается исключительным соглашением об аренде, а покупатель не получает желаемых прав на безвозмездное пользование имуществом (земля, транспорт, недвижимость и прочее).

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектами подобных отношений могут быть:

квартиры, дома и дачи;
земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
оборудование и технические средства;
авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Пункт о выкупе может быть добавлен в соглашение после его заключения. Принудить арендатора к обязательному выкупу нельзя. Сделка долгосрочного найма останется действительной до момента нарушения условий соглашений одной из сторон или до окончания прописанного в документе периода найма.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
нет первоначального взноса;
есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

нет четкой юридической формы сделки;
имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2022 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

техническое описание объекта;
стоимость для перехода прав собственности;
срок договора;
условия аренды и оплаты;
ответственность сторон и описание возможных рисков.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Если в соглашении есть пункт о запрете на продажу и обременение помещения на время аренды, то при нарушении данного правила сделка будет расторгнута.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Резюме

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.

Образец договора аренды оборудования с последующим выкупом

Договор аренды оборудования с последующим выкупом – образец его приведен в нашей статье – имеет признаки договоров 2 видов, и это определяет особенности его составления и применения. Рассмотрим данные особенности.

Нормы, применяемые к договору аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа оборудования или недвижимости — это прежде всего договор аренды, закрепляющий за арендатором право (т. е. преимущество, но не обязанность) выкупить предмет аренды по завершении срока действия договора или досрочно. Причем возникновение права собственности в данном случае напрямую зависит от факта полной оплаты выкупной стоимости имущества, оговоренной в тексте договора (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Осуществление полной оплаты этой стоимости влечет за собой прекращение обязанности вносить арендную плату.

Допустимо превращение обычного договора аренды имущества в договор аренды с последующим выкупом путем оформления дополнительного соглашения к нему (п. 2 ст. 624 ГК РФ). При этом законодательно запрещено включать условие о возможности выкупа в договоры аренды такого имущества, как (п. 3 ст. 624 ГК РФ):

земля (п. 5 ст. 10 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
являющегося федеральной собственностью и находящегося в пользовании у государственной научной организации (п. 3 ст. 5 закона «О науке…» от 23.08.1996 № 127-ФЗ).

Для договора аренды оборудования с последующим выкупом представляет интерес только второе ограничение, действующее в отношении определенного круга юрлиц и имущества определенной принадлежности.

Несмотря на необязательность реализации права выкупа, в текст договора аренды, содержащего оговорку о таком праве, включается также и ряд условий, значимых для вопросов перехода права собственности на имущество в результате его продажи. Поэтому для такого договора действительными оказываются правила, относящиеся к сделкам 2 видов: аренды (гл. 34 ГК РФ) и купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). Причем в отношении некоторых видов имущества могут действовать не общие, а специальные нормы сделок по аренде (ст. 625 ГК РФ).

О том, в чем заключаются различия между арендой и лизингом, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Особенности содержания договора аренды с последующим выкупом

Итак, основу договора аренды с правом выкупа составят положения, стандартные для обычного договора аренды, но оформить его нужно будет по правилам договора купли-продажи (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Т. е. особенности такого договора определит указание в нем тех моментов, которые сыграют свою роль, если выкуп имущества состоится:

стоимости, по которой будет осуществляться выкуп;
порядка соотнесения этой стоимости с величиной внесенной арендной платы;
возможного изменения выкупной стоимости;
прямой отсылки к отсутствию обстоятельств, делающих сделку выкупа недействительной.

При этом в отношении сделок обоих видов важно отразить в договоре:

характеристики объекта аренды (выкупа), дающие возможность его однозначно идентифицировать;
наличие у арендодателя права собственности или распоряжения объектом, позволяющих осуществить как сдачу его в аренду, так и продажу.

Образец договора аренды оборудования, содержащего условие о праве его выкупа, смотрите на нашем сайте.

Договор аренды с правом выкупа в бухгалтерском и налоговом учете

Каких-либо особенностей отражение операций по договору аренды с правом выкупа в бухгалтерском и налоговом учете ни у одной из сторон сделки иметь не будут. До момента продажи объекта все действия будут соответствовать порядку учета обычного договора аренды имущества.

У арендодателя будет отражаться облагаемый НДС (если арендодатель работает с этим налогом) доход в виде арендной платы, который для целей расчета налога на прибыль будет уменьшаться на затраты, состоящие:

из амортизационных отчислений;
налога на имущество;
затрат на техническое обслуживание и ремонты объекта, если эта обязанность по условиям договора оставлена за арендодателем.

У арендатора будет иметь место расход в виде арендной платы, НДС по которому можно учитывать в обычном порядке. Если обязанность по техническому обслуживанию и ремонтам объекта закреплена за арендатором, то к числу включаемых в расходы затрат добавятся и эти расходы. Может иметь место начисление транспортного налога.

На момент продажи у арендодателя возникнет доход от реализации объекта, который будет уменьшен на остаточную стоимость проданного имущества. Платежи, поступившие в оплату выкупной стоимости реализуемого объекта, до момента его отгрузки применяющими ОСНО следует расценивать как авансы.

У арендатора приобретенный объект перестанет учитываться на забалансовом счете и будет оприходован в обычном порядке по выкупной стоимости как основное средство и в бухгалтерском, и в налоговом учете. НДС по нему при наличии счета-фактуры, оформленного арендодателем, можно взять к вычету.

Подробнее об отражении операций аренды в бухучете читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Итоги

Договор аренды оборудования с правом выкупа подчиняется правилам сделок 2 видов: аренды и купли-продажи. До момента выкупа имущества действуют правила договора аренды. Выкуп по такому договору может и не осуществиться, но все условия для него в тексте договора должны быть оговорены. В части бухгалтерского и налогового учета каких-либо особенностей отражения такой договор не имеет.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Что должно быть в договоре аренды квартиры под выкуп?

— Что должно быть в договоре аренды квартиры с ее последующим выкупом? На что обратить внимание?

Отвечает юрист Ольга Мануйлова:

С правовой точки зрения договор аренды квартиры с правом выкупа является смешанным договором, который содержит нормы договора аренды квартиры (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договора купли-продажи (ст. 609 ГК РФ). Чтобы договор аренды с правом выкупа был признан заключенным, в нем необходимо предусмотреть размер арендной платы квартиры (за пользование жильем) и размер денежных средств, которые засчитываются сторонами договора как плата за выкуп. Также необходимо определить размер всей выкупной цены.

В данный договор нужно обязательно включить формулировку о том, что квартира переходит в собственность арендатора после внесения всей выкупной цены. Тогда не надо будет заключать отдельный договор купли-продажи жилья.

Формулировка о том, что размер арендной платы равен размеру выкупной цены, несет большие риски квалификации данного договора, как договора дарения, и доначисления налоговой службой для юридического лица НДС, для физического лица – НДФЛ.

Отвечает руководитель юридической компании «Кудинов и партнеры» Николай Кудинов:

Договоры аренды жилого помещения с последующим выкупом появились на российском рынке недвижимости недавно и используются редко. Связано это в первую очередь с тем, что собственникам не выгоден такой формат передачи права собственности. Если при продаже квартиры собственник получает полную цену квартиры единовременно, при заключении договора аренды с последующим выкупом платежи осуществляются по частям в течение заданного периода.

Смысл договора аренды недвижимости с последующим выкупом – приобретатель квартиры после заключения сделки не становится собственником. Он вправе жить там и обязан в течение срока действия договора выплачивать собственнику арендную плату, а также дополнительно сумму в счет выкупа квартиры. По истечении срока действия договора, а также при условии, что наниматель добросовестно внес платежи, арендодатель обязан передать в его собственность квартиру. Процесс такой передачи важно оформить актом. Таким образом договор аренды с последующим выкупом представляет смесь договора найма (аренды) жилого помещения и договора купли-продажи.

Из сказанного напрямую вытекают условия, которые включаются в такой договор. Нужно указать стороны договора, грамотно определить предмет, его стоимость, размер арендной платы, порядок ее выплаты и срок действия договора. Определяя предмет, необходимо прописать наименование жилого помещения, квадратуру, адрес, состояние, количество комнат. К договору прикладывают технический паспорт помещения.

Можно выбрать один из двух порядков расчета. В первом случае распределить цену квартиры по ежемесячным платежам, во втором – установить ежемесячную арендную плату и отдельно цену выкупа помещения. Расчеты рекомендуется проводить через банк, поскольку тогда надежно фиксируются размер и дата внесенных сумм. Если все-таки оплата производится наличными, прием денег необходимо оформлять распиской об их получении с указанием даты.

Если, помимо квартиры, будет передана мебель и другое имущество, это также необходимо указать. Важно установить в договоре право выкупа, иначе это будет обыкновенный договор найма или аренды. Необходимо определить срок и порядок передачи недвижимости после выкупа. Также не лишними будут условия о страховании имущества и первоначальном взносе.

Для обеспечения исполнения сторонами обязательств возможно установление ответственности за несвоевременное внесение платежей или за нарушение срока передачи имущества.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.

В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа. Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:

после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;
до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.

В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.

В обязательном порядке в договоре аренды квартиры должна быть указана выкупная цена, ежемесячные арендные платежи и порядок самих выплат.

Кроме того, необходимо указать следующие положения:

описание арендуемой квартиры. В данном пункте очень подробно необходимо описать жилье: площадь, его точный адрес (и проверить, совпадает ли он с фактическим), количество и размер комнат, наличие коммуникаций, состояние ремонта, какая сантехника присутствует и т.д.
процесс перехода права собственности. Данный пункт обычно вызывает множество разногласий между сторонами. Продавцу выгоднее продлить срок аренды. Однако покупатель хочет как можно скорее приобрести жилье и не затягивать с наймом;
оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом дальнейшего выкупа. Чтобы оценка была квалифицированной, прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки;
конкретная выкупная стоимость жилого объекта;
окончательная сумма выкупа;
общий срок и периодичность платежей;
размеры арендной платы, вид валюты;
возможность индексации платежей.

Не стоит забывать, что очень часто, кроме выкупа самого жилого помещения, происходит выкуп всего имущества, находящегося в нем. Поэтому все имущество, переходящее вместе с квартирой, необходимо указать списком в самом договоре либо сделать это в акте приема-передачи.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.