Как быстро сдать квартиру в аренду?
В сегодняшних условиях одной из самых надежных инвестиций является недвижимость – это и товарный, и финансовый актив. Если сдать жилье квартирантам, можно получать регулярный стабильный доход. Однако спрос на рынке невысок, а время – деньги: срочность в этом деле напрямую влияет на прибыль. Когда объект простаивает, владелец в минусе – требуются расходы на содержание, а дивидендов ноль. Рассказываем о правилах быстрой и выгодной сдачи квартиры в аренду.
Правило №1: грамотно оценить объект
В конце 2022 года средняя цена аренды однокомнатной жилплощади в старой Москве – около 35 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной – 52 тыс. рублей, ставка найма среднестатистической «трешки» находится на уровне 60 тыс. рублей (это, конечно, без учета элитных объектов). Но опрометчиво ориентироваться на общие показатели при оценке конкретной квартиры. Просто посмотреть объявления на профильных сайтах и сравнить стоимость объектов, аналогичных вашему, тоже недостаточно. При назначении арендной ставки приходится учитывать множество параметров. И быть готовым к тому, что по итогам торга, возможно, придется снизить цену – сегодня дисконт составляет порядка 5%.
Традиционно на столичном рынке аренды жилья основным фактором в системе ценообразования является месторасположение объекта. Около 60% арендаторов оно интересует с точки зрения транспортной доступности. Для арендаторов квартир высоких ценовых категорий значение имеет удобство дорожных развязок, в сегменте «эконом» – близость станций метро или МЦК.
Всем нанимателям жилья бизнес- и премиум-классов важна престижность района, и большинство из них с пристрастием оценивает вид из окна. В сегменте «эконом» объективным показателем ликвидности является наличие социально-бытовой инфраструктуры в районе проживания.
90% нанимателей обращают внимание на состояние жилплощади, остальные – те, кто ищет самые низкобюджетные варианты. Отсутствие косметического ремонта может снизить цену лота экономкласса на 5–10%. Однако наличие качественных преимуществ «выше среднего» не переведут экономичную квартиру на окраине в более высокий ценовой сегмент – они лишь сделают ее более ликвидной.
Для 80% арендаторов жилья всех ценовых категорий важно обеспечение безопасности проживания. В экономклассе ищут объекты, оборудованные домофоном, с консьержем в подъезде и видеонаблюдением, и чтобы улицы в районе были хорошо освещены. Отсутствие подобных мер снизит цену не более чем на 4-5%, однако при богатстве выбора такие варианты остаются без внимания.
Это только самые явные из многообразия факторов, влияющих на стоимость найма. Не торопитесь, посоветуйтесь со специалистом – он поможет определить адекватную стоимость, чтобы сдать оперативно и не продешевить, а еще даст дельный совет, какую квартиру быстрее сдать в Москве. Например, владельцу трехкомнатного жилья иногда более выгодно закрыть одну из комнат и сдать его как «двушку» – они пользуются спросом и скорее находят арендаторов.
Правило №2: подготовить жилье к сдаче
Бывает и так, что проще всего сдать «убитую» квартиру со скидкой от 5-10% до 40%. Но нас все-таки интересуют действия по благоустройству. Задача арендодателя – получать прибыль при минимальных вложениях. Нужно грамотно оценить стоимость ремонта и рассчитать разумную сумму вложений в него, есть ли смысл производить отделку в вашем случае, возможно, в некоторых обстоятельствах выгоднее обойтись силами арендаторов, если сдать им квартиру со скидкой на период проведения работ. Ответы на эти вопросы лучше не искать самостоятельно, а получить у опытного риэлтора – он знает, что может ускорить или наоборот, затянуть сдачу жилья. Главный постулат обустройства арендного объекта эконом- или комфорт-класса – недорого, но чисто, аккуратно, и все в рабочем состоянии. Чтобы сдать квартиру быстро, избегайте излишеств и эксцентричности в декоре помещений.
Приведите все в порядок – сделайте генеральную уборку, избавьтесь от устаревших вещей, купите недорогую новую мебель взамен дряхлой, по возможности приберитесь на лестничной площадке. Все, что дорого вашему сердцу, заберите с собой.
Правило №3: провести рекламную кампанию
Для рекламного объявления нужно сделать фотографии жилья – самые хорошие получаются при естественном освещении и неярком солнце. Светлые солнечные смотрятся выигрышнее, чем темные. Использование широкоугольного объектива при съемке визуально расширит пространство на снимках. Уберите с глаз долой так называемый зрительный мусор – личные вещи, продукты и т. д. В кадре должны быть меблировка и планировка квартиры; не забудьте отдельно сфотографировать кухню, санузел, лоджию или балкон; покажите также вид из окна, интерьер подъезда, сделайте общие планы дома и двора.
В объявлении о сдаче в аренду следует указать технические характеристики объекта и его конкурентные преимущества. Кратко выделите все плюсы – например, свежий ремонт, ухоженный подъезд, близость станции метро, развитая инфраструктура в районе. Принцип профессионалов – не искажать информацию и не вводить в заблуждение. А как же написать правду и не отпугнуть клиентов недостатками?
Расскажите специалисту все о сдаваемой жилплощади – и о преимуществах, и о минусах: он составит грамотную, выразительную и «продающую» характеристику, которая привлечет потенциальных нанимателей, а в беседе с ними риэлтор умеет даже некоторые недостатки превратить в достоинства.
Солидные риэлторские агентства располагают возможностью выгодно разместить объявления. Например, у сайта ИНКОМ-Недвижимость высокая посещаемость, кроме того, компания сотрудничает с другими эффективными интернет-площадками – все это позволяет клиентам ИНКОМ расчитывать на то, что квартира будет сдана быстро.
Правило №4: презентовать квартиру в выгодном свете
По объявлению поступает множество звонков, принять и обработать все крайне сложно, а зачастую рискованно общаться неизвестно с кем. Если вы решили сдавать квартиру через агентство, этим займутся специалисты. В ИНКОМ-Недвижимость, например, клиентам дается гарантия конфиденциальности, и телефон владельца квартиры не фигурирует в объявлении, все телефонные запросы арендаторов адресованы компании.
У любых операций с жильем есть свои условия, которыми нельзя пренебрегать. Например, чтобы быстро сдать квартиру в Москве по выгодной цене, нужно грамотно провести ее показ потенциальным арендаторам. Специалисты по недвижимости – умелые переговорщики, они могут презентовать объект, ориентируясь на требования конкретного нанимателя: подчеркнуть достоинства и сгладить недостатки. Например, в семье арендаторов ребенок-школьник – они выбирают квартиру с удобным рабочим местом для ученика, школой и кружками по соседству; собаководу важно наличие мест для прогулок с питомцем; девушка, возможно, выберет жилье, где рядом расположены спорткомплекс и ТЦ.
Тем, кто хочет быстро и выгодно сдать свое жилье в аренду, иногда достаточно просто не мешать профессионалу на показах, поэтому для собственников жилья есть определенные табу.
Назовем четыре основных запрета:
- не говорите слишком много;
- не молчите о плюсах объекта;
- не будьте навязчивы;
- не ведите переговоры о цене.
Некоторые арендодатели буквально с порога желают выяснить о кандидате как можно больше и представить себя как можно лучше. Зачастую их рассказ пестрит ненужными подробностями – это может испортить риэлтору стратегию показа. И еще совет: держите при себе желание расписать недостатки предыдущих квартирантов, иначе вы рискуете не получить новых.
Впадать в крайности и держать рот на замке хозяину тоже ни к чему: по ходу просмотра можно к месту указывать на те или иные преимущества жилья. Заглянули в ванную, похвалитесь, например, новой сантехникой, на кухню – отличным холодильником и т.д. В качестве шпаргалки советуем составить список положительных характеристик квартиры и обсудить его с риэлтором.
Вспомните, как порой в магазине хочется избавиться от чрезмерного внимания продавцов – точно так и арендатор чувствует себя под вашим пристальным присмотром. Он желает самостоятельно рассмотреть квартиру, побыть наедине с собой и понять, подходит ли ему этот вариант. Требовать моментального ответа тоже не стоит – кто-то готов ответить сразу, а кому-то для принятия решения необходимо время.
Все вопросы о цене тактично перенаправляйте вашему специалисту по аренде: лучше, когда обсуждение финансовых нюансов делегировано третьему лицу – во-первых, риэлтор сделает это профессионально, во-вторых, у вас не будет риска с самого начала испортить отношения с будущим жильцом.
Правило №5: оформить сделку от А до Я
Хоть наша цель – сдать оперативно, не стоит суетиться и торопиться: спокойно осмотритесь и сделайте подробную опись имущества, передаваемого в аренду. Чтобы составить договор найма, можно поискать в интернете шаблоны – их много, но суть в том, чтобы учесть в документе все нюансы аренды, и вот здесь придется попотеть, ведь мелочей в этом деле нет, и вам с квартирантом еще долго общаться.
Вариант ускориться – доверить оформление сделки специалисту. И вам даже не придется ехать в офис компании: например, эксперт ИНКОМ-Недвижимость встретится с вами и арендатором, где и когда вам удобно, оформит подробный и юридически грамотный договор найма, а также поможет сделать опись имущества. Для своих клиентов в компании разработан индивидуальный договор найма, где могут учитываться особенности каждого конкретного объекта.
Важный момент: вам не только помогут быстро найти жильцов и оформить сделку, но и будут профессионально поддерживать в течение всего периода аренды – при необходимости вы можете получить консультации юристов и экспертов-риэлторов.
Заключение
Правило «двойной тариф за срочность» принято не всегда и не у всех. Например, в ИНКОМ-Недвижимость с арендодателей и один тариф не взимается – то есть, вообще ни копейки! Абсолютно все услуги – от консультаций эксперта, рекламной кампании, поиска арендаторов до составления описи имущества и договора найма, а также последующего сопровождения клиента в течение всего срока найма – предоставляются бесплатно!
Как выгодно сдать квартиру в аренду и зарабатывать больше — 7 антикризисных мер
Сдаю двушку 3 года за 40 000 р. в месяц. Доход стабильный, но не растет, недавно был простой 2 месяца. Не понимаю, как выгодно сдать квартиру в аренду, чтобы зарабатывать больше? Что поменять?
Вопрос интересный, часто задаваемый нам в ппоследнее время. Поэтому мы и написали статью об антикризисных мерах. Если вы зарабатываете на сдаче квартир в аренду, то, возможно, и сможете увеличить доход. Расскажем о правилах аренды, подготовке квартиры, усилении рекламы, специализации, целевой аудитории и многом другом.
Пассивный доход привлекателен, но он может быть и больше
Необходимо начать с введения правил аренды
Которые помогут выгодно сдавать квартиру и увеличить доход.
Их можно назвать принципами работы, которые вы не будете нарушить в любой ситуации. Они логичны, понятны и способствуют большему заработку в год.
Без длительных простоев
Если разместили объявление, а звонков нет несколько дней — снижайте стоимость.
Сдавали за 40 000 р., но кризис усугубился и арендатор съехал в однушку — сдайте за 38 000 р. или еще дешевле. Поставив цену ниже, вы быстрее найдете арендатора, сможете выбрать лучшего претендента и гарантированно загрузите квартиру на все время.
Что толку пытаться сдать квартиру за 40 000 р., если она простоит месяц без арендатора? Если ситуация в стране изменится, то можно добавить 2000 р. к стоимости аренды. Цель этого правила минимизировать простой.
Сформируйте критерии выбора арендаторов
Кто долго сдает квартиру знает, что хорошим арендатор кажется только во время просмотра квартиры. А дальше мрак. Вечная задержка оплаты. Далее только хуже: отказ освободить квартиру, украденные покрывала, пос посуда и прочее. А всё из-за того, что нет очереди и критериев отбора арендаторов.
Составьте анкету, по которой будете оценивать (выбирать) арендаторов не только по ощущениям, но и по конкретным фактам. Спросите арендатора: кем он работает, на чем приехал, какой месячный доход, на сколько готов заключить договор, есть ли поручители…
Выбирайте арендатора так же, как он квартиру. Потенциальный ущерб от проблемного квартиросъемщика может быть больше, чем прибыль за счет срочной сдачи квартиры.
Заключайте договор, берите депозит и страхуйте квартиру
Депозит — это защита от сломанных ручек, порванных обоев, украденных полотенец и ситуаций, когда арендатор просил отсрочку, но съехал и не смог заплатить. Депозит нужно брать всегда! К этому уже привыкли и нормально относятся.
Одного депозита мало в ситуации, если жилец затопит соседей. Представляете, что будет? Вы сдаете квартиру за 40 000 р., есть депозит 40 000 р., а арендатор залил соседей на 300 000 р. Денег у него нет. Он уехал, разорвав договор в одностороннем порядке. И к нему у соседей претензий не будет, они будут к вам. И суд, скорее всего, встанет на их сторону. Потому что вы хозяин и отвечать тоже вам.
Проверяйте платежеспособность
Анкета хорошо, а проверить платежеспособность арендатора все равно надо. Всегда запрашивайте выписку о доходах с места работы или выписку из банка. Чтобы не получилось так, что молодой предприниматель сделает из квартиры временный офис или склад, а потом съедет не заплатив.
Следите за коммунальными платежами
Когда арендатор оплачивает коммуналку сам, забирайте квитанции и сверяйте показания счетчиков. Иначе можете отпустить квартиранта, оставшись с его долгами.
Не жалейте арендатора
Сдача квартиры в аренду — это бизнес. Здесь нет места эмоциям.
Пропишите в договоре аренды условия предоставления отсрочки: максимальное количество дней, как часто она предоставляется. Отсекайте все попытки арендатора надавить на жалость с помощью тяжелой жизненной ситуации: потерял работу, с детьми негде жить. Часто это просто манипуляции.
Контролируйте исполнение договора
Арендатор может организовать в квартире офис, сдавать одну из комнат другим людям, устроить цех по пошиву одежды, запустить другие неприятные бизнесы…
В результате квартира будет убита так, что никакой депозит не защитит ваше имущество. Хотя бы раз в месяц неожиданно для арендатора проверяйте, что происходит в квартире, а также контролируйте расходы воды и электричества.
Если вам кажется это сложным, то можно передать квартиру в доверительное управление. Вы потеряете 5 — 10%, но сохраните время, деньги и нервы.
Сделайте ремонт
Если сдаете бабушкину квартиру с потертым линолеумом, рваными обоями и ржавой ванной, то не сможете сдавать квартиру более состоятельным арендаторам. Косметический ремонт поможет увеличить ценность предложения и зарабатывать больше каждый месяц. Сумма аренды в Москве легко может вырасти на 5000 — 10000 р. Продайте старую мебель и купите недорогие комплекты в IKEA, Леруа Мерлен.
Деньги на ремонт можно взять из дохода, который вы получили ранее. Откладывайте 30% дохода с квартиры на её амортизацию. Тогда у вас всегда будут деньги на обновление.
Владельцы доходных квартир часто не стремятся вкладывать деньги в свой бизнес. Потому что арендаторы могут уничтожить ремонт за несколько месяцев. Если квартира будет лучше, то есть шанс найти арендаторов, умеющих ценить хорошие вещи.
Покупайте износостойкие материалы и готовьтесь к ремонту заранее! Не берите дорогие обои со сложным рисунком, которые легко повредить. Достаточно обоев или стен под покраску. Дизайнеры научились сочетать материалы так, что красиво смотрятся даже голые бетонные стены и кирпичная кладка.
Стили “Лофт”, “Брутализм” не требуют дорогих решений, присмотритесь к ним
Чем быстрее вы сделаете ремонт, тем меньше денег потеряете из-за простоя. Составьте план, закупите материалы и найдите бригаду заранее. Это позволит начать ремонт сразу после того, как съедут очередные арендаторы.
Делаете ремонт силами арендаторов? Контролируйте все этапы, а лучше лично принимайте участие. Большая часть арендаторов не заинтересована сделать хорошо.
Оптимизируйте рекламу, возможно, увеличив бюджет
Если квартира выглядит хорошо, цена адекватна рынку и даже чуть-чуть ниже, а желающих снять квартиру немного, то усильте рекламу.
- Найдите больше рекламных площадок. Объявления можно разместить на “Авито”, “Яндекс.Недвижимость”, “ЦИАН”, “Дом.ру”, “Из рук в руки”, N1.RU, Domofond.ru, Restate.ru. Используйте максимум площадок и приложений для рекламы, чтобы увеличить охват аудитории и количество заявок.
- Обновите или сделайте больше фотографий. Даже если в квартире ничего не изменилось, то изменения могли произойти в подъезде, на детской площадке или парковке. Сделайте фотографии качественнее и интереснее.
- Поработайте с описанием. Описание — это ваша чуть ли не единственная возможность создать объявление, которое будет отличаться от конкурентов. Расскажите об истории квартиры, кому она подойдет, как тут живется, что есть рядом, сделайте понятную структуру. Если не умеете писать продающие объявления, то читайте нашу статью: как составить продающее объявление для “Авито” и сдать квартиру в аренду быстрее.
- Проявляйте активность в социальных сетях. Напишите рекламный пост на свою страницу, найдите городские группы объявлений с бесплатной и платной публикацией, если умеете, то запустите таргетированную рекламу или наймите таргетолога. Даже общаясь в комментариях можно найти хорошего арендатора. Старайтесь быть там, где есть ваша целевая аудитория, а не просто лайкать котиков.
- Сделайте сайт для своих объектов. Если у вас несколько квартир или коммерческих помещений, то сделайте сайт. Соберите все свои предложения вместе, расскажите о себе, снимите видео, сделайте обращение, покажите реальные отзывы клиентов. Все это позволит вашим арендаторам быстрее довериться вам.
- Отдайте квартиру в доверительное управление. Доверительный управляющий за процент от ежемесячной выручки оптимизирует рекламу, найдет арендатора, поможет заключить юридически правильный договор, проследит за исполнением договора, оплатой, освободив вас от рутины.
Поменяйте целевую аудиторию
Сдавали квартиру студентам или молодым парам? Подумайте о других целевых аудиториях: корпоративных клиентах, командировочных или семьях с детьми. Возможно, сменив аудиторию, вы найдете более надежных арендаторов. Подготовьте квартиру под новую целевую аудиторию и размещайте рекламу.
Сдавайте комнаты
Сдавать квартиру покомнатно сложнее, но выгоднее. Снять двушку, трешку целиком готовы далеко не все, снять комнату дешевле для арендатора. Это может потребовать дополнительных вложений: докупить мебель, сделать мелкий ремонт, но они быстро окупятся.
Сдавайте посуточно
Станете отельером. Предпринимателем, который занимается гостиничным бизнесом. Для этого нужно:
- Переработать рекламную кампанию, чтобы выстроить постоянный поток заявок. Используйте сервисы Booking.com, Sutochno.ru, Airbnb, “Циан”, “Авито”, “Яндекс.Недвижимость”, Kvartirka.com, набирайте рейтинг, а также выстраивайте партнерские отношения с туристическим бизнесом. Некоторые сервисы берут комиссию: Booking.com, Sutochno.ru — 15%, но и приводят до 80% клиентов.
- Организовать сервис. При посуточной сдаче важно часто убирать квартиру, уметь общаться с новыми арендаторами, умело обращаться с договорами и вести переговоры с крупными компаниями, отпускать клиента так, чтобы он стал постоянным и оставил хороший отзыв.
- Переосмыслить стратегию работы: “Квартира — пассивный доход” на “Как побегаешь, так и заработаешь”. Очень важен сервис, чтобы клиент остался доволен. Ведь рейтинг на Booking.com значит очень много.
- Докупить необходимое: бытовую технику (кофеварка, чайник, микроволновка), посуду, комплекты постельного белья, туалетные принадлежности, дизайнерские штучки, чтобы квартира выглядела привлекательнее.
Сдавая квартиру посуточно, можно заработать в два, три раза больше, но увеличатся временные и денежные расходы. На уборку, рекламу, общение с клиентом. Мы уже писали о посуточной сдаче квартир. Читайте, чтобы узнать больше.
Переведите квартиру на первом этаже в нежилое помещение
В Москве и ближайшем Подмосковье перевести квартиру на первом этаже в коммерческое помещение стало достаточно сложно. В этом виноваты изменения от 29.05.2010 ФЗ-№116.
Основная загвоздка в протоколе общего собрания и письменном согласии каждого собственника в примыкающих помещениях. Когда вы планируете сделать отдельный вход с улицы (а нужен он всегда), то это считается реконструкцией дома. А для реконструкции дома нужно согласие всех жильцов дома. А это, как вы понимаете, практически невозможно.
Но это мы говорим о Москве, Подмосковье и, возможно, Санкт-Петербурге. Однако в провинциальных городах и насеоенных пунктах перевести квартиру на первом этаже в коммерческое помещение все еще можно.
Офис разрешают сделать чаще, чем торговое помещение. Сложности есть. Нужно собрать кворум, получить большинство голосов. Помогите жильцам дома, предложив построить детскую площадку, оборудовать парковку, оградить мусорный контейнер, заручитесь поддержкой лидеров мнений и ТСЖ. Так вы сможете заработать на аренде больше и продать помещение с существенной выгодой.
Отдайте в управление либо продайте и вложитесь в новый проект
Если вам надоело заниматься арендным бизнесом, то вы можете передать квартиру в доверительное управление или продать её (как быстро продать квартиру), чтобы высвободить время и капитал.
С хромой лошади лучше слезть, чтобы сохранить максимум сил и энергии для нового дела. Конечно, психологически сложно пойти на такой шаг, но бизнес на аренде становится все менее маржинальным. Рынок стал менее доходным как и во всем мире. А квартиры уже нельзя превратить в мини-отель как двадцать лет назад.
С развитием конкуренции недвижимость и в нашей стране перестает быть высокодоходным бизнесом. Если в 2010 году коммерческая недвижимость приносила 14-17% годовых, то сейчас 6 — 7% в лучшем случае. Сроки окупаемости растут, доходы населения падают, а малый бизнес чувствует себя всё хуже.
Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Турции. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.
Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция
Ирина Жигина, уже писавшая для Лайфхакера о том, как защищить себя от недобросовестных арендаторов, составила руководство для тех, кто собирается сдавать квартиру в аренду: как составить объявление и найти порядочных жильцов, как подготовить квартиру и что следует предусмотреть.
Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё. Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами. Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.
Мне часто задают вопросы:
- Как найти хороших жильцов?
- Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
- Что необходимо предусмотреть?
Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.
Шаг первый. Исследуем рынок
Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.
Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.
На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.
В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.
Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче
Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?
Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.
Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!
Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.
Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!
Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного. А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.
Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».
Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.
Шаг третий. Делаем фото квартиры
Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.
Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!
Шаг четвёртый. Составляем объявление
Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт. Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте. Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.
Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.
Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.
Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.
Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте
Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.
Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.
Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.
Шаг шестой. Общаемся по телефону
И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах. Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении. Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.
Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.
По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.
Шаг седьмой. Показываем квартиру
Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.
Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!
Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.
Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.
Шаг восьмой. Подписываем договор
Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.
Заключение
Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.
Рекомендации, как быстрее сдать квартиру в аренду
Разбираемся в инвестиционной привлекательности квартир для сдачи в аренду в Москве в 2022 году: какой район выбрать, что необходимо купить для заселения жильцов — в материале «КП»
Одной из самых надежных инвестиций считают недвижимость. Особенно, если она расположена в экономически развитом регионе. Квартиры в Москве однозначно можно рассматривать как яркий пример безопасного вложения. Это не только способ сохранить средства, но и шанс приумножить доход: и спустя несколько лет при продаже, и пока вы будете их сдавать. О том, как лучше это сделать, «Комсомолка» поговорила с экспертами по недвижимости. Рассказываем все про покупку квартиры для сдачи в аренду в Москве в 2022 году.
Район и местоположение
Этот критерий напрямую связан с другим главным аспектом выбора квартиры для сдачи в аренду в Москве — ценой. Транспортная доступность считается основным показателем ликвидности жилья.
— Лучше всего, если метро в пешей доступности до 10 минут. Важна удаленность от станции электричек МЦК и МЦД. Чем дальше удаленность от метро, тем дешевле стоимость аренды. Играет роль наличие школ, детских садов, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.
Квартиры в ЗАО, СЗАО и районе Кунцево, в частности, считаются наиболее премиальными у арендодателей в 2022 году. Высокие цены на аренду держатся в ЮЗАО в пределах Садового и Третьего транспортного кольца — оранжевая ветка метро: от «Профсоюзной» до «Новых Черемушек» и ниже. Самые демократичные цены на аренду у метро «Кузьминки», в районах Капотня, Ярославский, Лосиноостровский, Гольяново, Некрасовка, Новая Москва.
Однако местоположение в хорошем районе еще не означает, что квартиру выгодно покупать для сдачи в аренду. Жилье где-нибудь в Хамовниках, на Арбате или в Гагаринском районе обойдется настолько дорого, что арендная ставка будет несопоставима с ценой. Тогда как жилье в Капотне близ нефтеперерабатывающего завода окупится быстрее. Арифметика простая: чем дальше от центра, тем больше дешевеет квадратный метр, а арендная ставка падает не так активно.
Новостройка или вторичка
Опрошенные «КП» эксперты сходятся во мнении, что предпочтительнее покупать квартиру в новостройке. И дело не в высоком или низком спросе на них среди арендаторов. Вот преимущества нового дома.
- Возможность сдавать квартиру за большую цену.
- Доступные ипотечные программы — процент ниже для новостроек.
- Чистые подъезды с консьержами и более эстетичный внешний вид — ничто красивое арендатором не чуждо.
- Плата за ЖКХ зачастую ниже.
- Новые коммуникации, а значит ниже риск, что жильцы будут страдать от протечек водопровода, неисправной канализации и проблем со счетчиками.
Класс жилья
Серьезной роли не играет. Все зависит от того, какими финансами вы располагаете. Однако приобрести две квартиры эконом или комфорт-класса вместо одной бизнес или элитного будет более выгодно. Но если у вас есть деньги лишь на один объект, тогда выбирайте, исходя из цены. В 2022 году большая часть предложений приходится на экономичный сегмент. Вероятно, так будет всегда.
— Однако спрос есть на любой класс. Вилка цен на аренду квартиры в Москве начинается от 25 000 и доходит до 1 000 000 рублей. В зависимости от бюджета, а также иных параметров, каждый сам для себя решает какой класс жилья брать в аренду, — отмечает Юлия Кузнецова.
Эксперт обращает внимание на еще одну закономерность. В экономклассе собственники более притязательны к жильцам. Все эти объявления, которые постепенно превращаются в мемы, про славянские семьи без детей и животных, свойственны именно бюджетному сегменту. И неудивительно, ведь жилье по низкой ставке зачастую могут позволить себе мигранты, которые нередко селятся группами. Устраивает такой арендатор? Решать вам.
В бизнес-классе собственники менее увлечены контролем за своей недвижимостью. Но и квартиросъемщики ожидают большей лояльности от хозяев.
Количество комнат
— Самыми популярными в 2022 году в Москве остаются однокомнатные квартиры. Также пользуются спросом двухкомнатные. Трехкомнатные менее популярны: бывает, что их берут в аренду несколько семей или даже незнакомые люди, разделяя оплату и комнаты для проживания. Квартиры из четырех и пяти комнат востребованы мало, — отмечает Кузнецова.
Метраж и планировка
Цена квартиры напрямую зависит от площади. А вот арендная ставка с ней коррелирует меньше. Ровным счетом как и этажность. Все-таки главным фактором, который формирует цены арендной квартиры в Москве, остается локация. Если рассуждать о планировках, то студии на стадии приобретения зачастую дешевле однокомнатных. Но если в студии достойный ремонт, то сдать ее можно за такую же цену, как и однокомнатную в том же доме.
Эксперты отмечают, что не существует никаких общепринятых норм, сколько квадратных метров предпочитают арендаторы на одного человека. Некоторые приезжие могут делить однокомнатную на шесть-восемь человек, тогда как людям, которые имеют стабильную высокооплачиваемую работу рано или поздно приходит мысль расшириться. Однако средняя площадь арендной квартиры в Москве составляет 35 – 40 кв.м.
Ремонт
Этот фактор второй после местоположения, который оказывает существенное влияние на цену съемной квартиры в Москве. Молодые люди, студенты или аскетичные одиночки вполне не против жить в квартире с побелкой стен и старой сантехникой. Главное, чтобы были розетки для зарядки смартфона/ноутбука и место для сна. Но и большой доход такая аудитория не принесет.
Когда квартиросъемщик достигает определенного уровня материального благополучия, то ему хочется поднять качество жизни. Поэтому он может либо потребовать у хозяев ремонта, либо переехать в поисках лучшего варианта. Эксперты предлагают компромиссное решение.
— Можно договориться на ремонт за счет арендных каникул. Ежемесячный платеж квартиросъемщик потратит на обновление интерьера и покупку мебели, — советует Юлия Кузнецова.
Еще одним аргументом за покупку квартиры для сдачи в аренду в новостройке является ремонт от застройщика. Московские строители делают средний в плане качества ремонт. Претензии к нему зачастую у тех, кто купил и заселился сам. А вот арендаторы более лояльны. Если решитесь делать ремонт своими силами, тогда лучше отдать предпочтение светлым тонам — они более нейтральны, нежели сочные цвета. Больше вероятность, что арендатор захочет квартиру со светло-бежевыми обоями, нежели фиолетовыми стенами.
Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы
Может показаться, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Герой нашей статьи — профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Он рассказал, какой доход приносит аренда и с какими проблемами ему приходится сталкиваться.
У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5 – 7 лет) составляли до 500 – 700 тысяч ₽.
Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4 – 4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).
Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.
Первоначальные расходы
Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.
Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30 – 40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50 – 70 тысяч ₽).
Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.
Как устроена аренда
Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.
Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.
Регулярные траты
Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.
Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.
Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5 – 7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20 – 25 тысяч ₽.
Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.
Доходы
Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.
Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.
Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.
Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.
Проблемные арендаторы
Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.
Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.
Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.
Выводы
Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем. Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала « Мир квартир » , около 14 лет. Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.
Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.
В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3 – 4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.
Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду
1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.
2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.
3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.
4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.
5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.
Охота на квартирантов
Спрос на аренду квартир, обычно подскакивающий в конце лета – начале осени, в этом году недотянул до прошлогоднего уровня. Многие арендаторы, потеряв работу из-за пандемии, уехали на родину. Конкуренция между владельцами недвижимости обострилась. Как подготовить квартиру к сдаче в аренду, чтобы побыстрее найти квартирантов, и на что обратить внимание при общении с арендаторами, “РГ” рассказали риелторы.
Жильцы, разъехавшиеся в пандемию по домам, обострили конкуренцию между владельцами квартир. Фото: photoxpress
Сначала – ремонт
Начинать подготовку к сдаче квартиры нужно с ремонта. Желательно, чтобы все было новое, свежее и чистое. “Еще лет 6-7 назад “бабушкины” квартиры, где лет 30 не было ремонта, вполне можно было сдать по более низкой цене буквально за день, – говорит руководитель департамента аренды агентства недвижимости “Азбука Жилья” Роман Бабичев. – Сейчас даже при низкой цене на них нет спроса”.
В то же время вкладываться в вычурный ремонт – с подиумами, фигурными потолками, а тем более колоннами и прочими изысками – не нужно: в моде стиль casual. Достаточно ламината на полу, отделки плиткой в санузле, окрашенных стен (перекрасить проще, чем переклеивать обои). Лучше выбирать светлые, теплые тона, советует руководитель отдела МИЭЛЬ Ольга Яцевская.
Установите пластиковые окна: 90% арендаторов, увидев деревянные рамы, обращают на это внимание, начинают расспрашивать, не дует ли, доносится ли шум с дороги. Поставьте счетчики на воду – это избавит от лишних претензий со стороны коммунальных служб.
Загромождать жилье мебелью не стоит: достаточно кухонного гарнитура и бытовой техники – холодильника, плиты, стиральной машины. Пользуются популярностью посудомойки. Многие квартиранты переезжают с собственными кроватями и шкафами, отмечает Бабичев. Если же мебель окажется все-таки нужна, ее можно докупить, уже договорившись с квартирантами.
Стоимость ремонта должна соответствовать арендной плате, которая, в свою очередь, зависит от локации квартиры. Даже роскошный ремонт и дорогая мебель не поднимут заметно арендную плату в старой пятиэтажке на окраине города.
Уберите личные вещи
Непосредственно перед встречей с квартирантами нужно хорошо прибрать квартиру, проветрить ее, особенно если она была закрыта несколько месяцев. Проверьте проводку, сантехнику, не перегорели ли лампочки, работает ли бытовая техника. “Уберите из квартиры все личные вещи, – советует Яцевская. – Квартира должна быть пустой. Не должно быть фотографий, рамочек, икон или картин на стенах. Ничто не должно напоминать о присутствии хозяев”. Бывает, что владелец, ожидая прихода арендаторов, чересчур вольно располагается в сдаваемом жилье, курит – это тоже производит негативное впечатление на будущих жильцов.
К лайфхакам вроде “незадолго до прихода квартирантов сварите кофе, чтобы в квартире был приятный запах”, риелторы относятся скептически. “Может быть, арендатор ненавидит кофе, – рассуждает Бабичев. – К тому же это может вызвать подозрения: неужели в квартире пахло настолько неприятно, что это стараются скрыть?”
Встречайтесь офлайн
“Никогда не сдавайте квартиру своим друзьям. Это потеря друга!” – советует Бабичев. Маловероятно, что надолго снимут жилье совсем молодые пары, съехавшие от родителей, которые живут в том же городе: поругавшись, они разбегутся по домам. Снимающие жилье на двоих сокурсники и коллеги тоже могут поссориться и из-за этого либо вовсе съедут, либо вторую комнату позже придется сдавать отдельно, так что жилье фактически превратится в коммуналку. Не рекомендуют риелторы сдавать жилье квартирантам, которые, еще не заселившись, начинают навязывать свои порядки: это мне не нравится, а это я буду делать так. С ними потом у хозяев очень много хлопот. Внимательно отнеситесь к юристам – их трудно переспорить. Несмотря на заверения владельцев домашних питомцев, не бывает идеальных животных, которые не пахнут и ничего не поцарапают.
А вот семьи с детьми, которых не очень приветствуют начинающие арендодатели, часто оказываются надежными жильцами, поскольку становятся “привязаны” к школам и детсадам. Но тут ситуация зависит от возраста детей и от того, насколько родители присматривают за ними.
На квартиры, где десятилетиями не было ремонта, сейчас вообще нет спроса даже при низких ценах на аренду
“Я бы не советовала принимать решение после разговора с будущим арендатором по телефону, – говорит Яцевская. – Нужно встречаться с нанимателями, поговорить вживую. Бывает, что владелец квартиры не хочет арендаторов с кошками-собаками, а когда встречается с человеком, уже забывает про животных, потому что человек ему подходит. Можно встретиться со всеми претендентами, а решение принять впоследствии”.
Сразу угадать, какими окажутся арендаторы, невозможно, уверяют риелторы, более-менее ясно это становится через месяц.
Навещайте ежемесячно
Обязательно заключайте с арендатором письменный договор. Устные договоренности потом ничем не докажешь. Договор лучше заключать на срок до года – иначе по закону его сложнее будет расторгнуть.
Требуйте залог в размере месячной платы. “Не надо засчитывать залог как плату за последний месяц проживания при отъезде квартирантов, – подчеркивает Бабичев. – За этот месяц можно многое с квартирой натворить”.
Договоритесь о сдаче жилья в аренду не только с другими собственниками квартиры, но и со всеми зарегистрированными в ней – дотошные квартиранты могут потребовать наличия всех подписей в договоре, и будут правы: не согласившийся на сдачу, но официально прописанный родственник имеет право пользования квартирой и может испортить жизнь арендаторам. Погасите долги за коммунальные услуги и запаситесь справкой об этом, чтобы квартирантам не начали отключать свет или нервировать их напоминаниями о необходимости погасить долги.
Риелторы настоятельно советуют хозяевам каждый месяц навещать квартирантов – например, при получении ежемесячной платы. Иначе арендаторы могут “расслабиться”, а сумма для возмещения ущерба многократно превысит внесенный залог.
