Статусы земельного участка, на котором строится дом

Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года

Новый закон – старт «эры» возведения фермерских домов на сельхозземле

Дата 1 марта 2022 года, указанная в названии статьи, – срок вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

В соответствии с этим законом и обозначенной датой его актуализации в России начнётся «эра» возведения фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их регистрации в ЕГРН.

Проект долгожданного закона, пребывавший словно в «замороженном состоянии» с 2018 года после первого успешного чтения в Государственной Думе, стремительно финишировал в летом 2022 года:

15 июня 2022 года единогласно принят депутатами Государственной думы, рассмотревшими законопроект сразу в 2 и 3 чтениях
23 июня одобрен Советом Федерации Федерального Собрания РФ
2 июля подписан Президентом РФ

Принятый закон имеет высокую социальную значимость – он позволит фермерам построить жилые дома для своих семей на земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и используемых в сельскохозяйственных целях.

Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли проживать в непосредственной близости к хозяйствам, на которых занимались с/х производством. Столь жёсткая позиция государства обосновывалась объективными задачами:

законодательное регулирование вопросов использования и застройки земель с/х назначения
сбережение невосполнимого природного ресурса нашей страны
обеспечение правовой защиты сельхозземель от распространившихся случаев их эксплуатации не по функциональному назначению

В этих целях, в частности, прежде действовавший Закон РСФСР (№348-1 от 22.11.1990), был признан утратившим силу (пункт 1 статьи 23 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74 от 11.06.2003).

Старый закон предусматривал возможность строить и иметь в имуществе хозяйства жилые и хозяйственные постройки. В период его актуальности появились фермерские дома, сохранившие свой статус и по сей день.

Следствием отмены старого закона стало лишение права рачительных фермеров, планировавших полноценное обустройство своих хозяйств, обзавестись жилыми домами на земельных участках, на которых они занимаются с/х деятельностью. Эта проблема становилась всё более злободневной.

В итоге, уже современный законодатель сумел найти удачный компромисс между интересами государства и фермеров. Изданный федеральный закон № 299-ФЗ от 02.07.2022 сочетает одновременно:

ликвидацию барьера по строительству жилья на фермерской земле
выполнение новых установленных требований, предъявляемых как к региональным властям и муниципалитетам, так и непосредственно к фермерам, направленных на обеспечение сохранности земель с/х назначения от непрофильной застройки

Суть нововведений

1. Условия строительства жилого дома на участках с/х назначения

Одно из главных условий строительства жилого дома на с/х землях – фермерское хозяйствование собственником ЗУ.

Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец в действительности занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003):

объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ
единолично

В случае предпринимательской деятельности фермерская деятельность ведётся без образования юридического лица.

Перечень ВРИ земельных участков с/х назначения, на которых разрешается возвести фермерский дом (при условии осуществления фермерства), стал всеобъемлющим. Он включает как старые ВРИ, наименование которых не соответствует тем, что установлены Классификатором видов использования ЗУ, так и ВРИ с наименованиями, установленными по этому классификационному нормативу:

для с/х производства
для ведения сельского хозяйства
для ведения крестьянского хозяйства
фермерское хозяйство
животноводство
свиноводство
скотоводство
растениеводство
пчеловодство
т.д.

Вывод

Фермерский дом разрешено строить:

на участках с любым видом разрешённого использования с/х надела
на сельскохозяйственных угодьях, расположенных на участках из состава земель с/х назначения:
- за исключением ЗУ, относящихся к высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодья
без изменения старых наименований ВРИ земельных участков и приведения их в соответствии с наименованиями по Классификатору ВРИ ЗУ
при условии реального ведения фермерства

2. Запрет в отношении массовой застройки с/х земель коттеджными посёлками

Новым законом сформированы ограничительные меры в отношении массовой застройки с/х земель коттеджными посёлками, не имеющими никакого отношения ни к сельскому хозяйству, ни к фермерам:

для участков земель с/х назначения, на которых уже расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):
- использование земли допускается только в целях осуществления деятельности КФХ
- фермерский дом, ранее возведённый на участке, предназначенном для ведения КФХ, остаётся частью имущества такого хозяйства
3. Регламент застройки ЗУ и параметры фермерского дома
Определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома:
- на участке можно построить только 1 жилой дом
- параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего:
  - общая площадь дома – не более 500 м 2
  - площадь застройки под домом – не выше 0.25% от площади ЗУ
  - количество этажей – не более 3
  В соответствии с положениями ГрК РФ (пункт 39 статьи 1) установлена равнозначность понятий:
  - «жилой дом»
  - «индивидуальный жилой дом»
  - «объект индивидуального жилищного строительства»
  Соответственно, параметры жилого дома, который можно возвести на фермерской земле, должны также отвечать требованиям, указанным в той же статье 11:
  - количество надземных этажей – не более чем 3
  - высота – не более 20 м
  - здание:
    - должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
    - не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости
    Возведённый фермерский дом должен соответствовать:
    - установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства
    - строительным нормам жилого дома:
      - изложены в Своде правил СП 55.13330.2016)
      - права иных лиц
      - требования установленных обременений/ограничений:
        в случае наличия ЗОУИТ на земельном участке
        Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).
        В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, необходимо заблаговременно знакомиться с ПЗЗ муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок, на котором планируется осуществить строительство.
        О регистрации фермерского дома
        До 1 марта 2026 года государственный кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии».
        Основания для для проведения регистрационных действий:
        технический план строения
        правоустанавливающий документ на ЗУ и технический план:
        для случая, когда право на ЗУ, на котором расположен объект недвижимости (жилой дом) в ЕГРН не зарегистрировано
        При этом не требуется направлять в администрацию:
        уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства
        уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства
        Сведения об объекте недвижимости (жилом доме) в техническом плане указываются на основании:
        проектной документации (при её наличии)
        декларации
        за исключением сведений:
        о площади дома
        местоположении дома на земельном участке
        Дом, построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.
        3. Правовая связь жилого дома с земельным участком с/х назначения
        Фермерский дом «привязан» к земле. В случае, если владелец будет использовать землю неправильно (не для осуществления деятельности КФХ), земельный участок может быть изъят государством или муниципалитетом – по причине его нецелевого использования:
        нецелевое использование ЗУ признаётся земельным правонарушением
        ответственность за использование с/х надела не по целевому назначению
        установлена КоАП РФ (статья 8.8)
        усилена требованиями нового ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021
        4. Запрет на раздел участка с возведённым фермерским домом
        В соответствии с ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2022 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из ЗУ, на котором расположен фермерский дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка. Исключение составляют случаи, связанные с изъятием ЗУ для государственных и муниципальных нужд.
        Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади. Это требование нового закона полностью соответствует положениям ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ от от 11.06.2003):
        :
        ЗУ является частью имущества хозяйства
        имущество хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное
        доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между членами КФХ
        надел, на котором расположен фермерский дом, можно раздробить только в порядке выдела земельных участков в счёт земельных долей – то есть без выдела участков в натуре и их регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости
        при образовании земельных участков в счёт земельных долей сохраняется целостность исходного ЗУ, а в ЕГРН можно зарегистрировать только земельные доли в составе этого ЗУ
        Министерство сельского хозяйства РФ также оценило установленный запрет на раздел земельного участка, на котором уже построен фермерский дом.
        Ведомство ссылается на Доктрину продовольственной безопасности от 21 января 2022 года. В ней прописано, что национальным интересом государства в сфере продовольственной безопасности на долгосрочный период является, в частности, «предотвращение сокращения площадей земель с/х назначения и рациональное использование таких земель» (подробности здесь).
        5. Дополнительные права региональных властей
        Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.
        Наделяя власти регионов дополнительными полномочиями, законодатель принял во внимание большие опасения фермеров в образовании потенциальных проблем:
        прогнозируемые скачки стоимости фермерской земли, в тех муниципалитетах, которые находятся вблизи больших городов
        резкое ограничение возможности получения земли под фермерство в аренду – как следствие роста цены на землю
        По информации парламентария Николаева Н.П., Председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, являющегося одним из инициаторов разработки закона ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021, в России на данный момент:
        зарегистрировано порядка 170 тысяч крестьянско-фермерских хозяйств, обрабатывающих более 43 млн. га с/х земель
        это более 20% тех земель, которые в стране есть и которые обрабатываются
        С учётом того, что фермерские хозяйства зачастую находятся достаточно далеко от населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на с/х землях для многих из них актуальна. Логично предположить, что такие земли:
        не будут входить в ограничительный перечень муниципальных земель, который подготовят власти субъектов РФ
        будут застраиваться фермерскими домами
        «Радиус влияния» нового закона
        Несмотря на то, что Закон №299-ФЗ от 02.07.2022 «нацелен» только на статью 77 ЗК РФ, определяющую понятие и состав земель с/х назначения, его главный посыл отразится в ряде федеральных законов. С 01.03.2022 в них появятся корреспондирующие уточнения и дополнения:
        в пункте 2 самой статьи 77 ЗК РФ:
        дополнение, касающееся фермерских жилых домов, которые будут строиться, реконструироваться и эксплуатироваться также на землях с/х угодий
        в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2020):
        во 2 абзаце пункта 1 статьи 1 будет говориться о том, что действие этого закона теперь распространяется на земельные участки с/х назначения с расположенными на них жилыми домами, на которых крестьянские(фермерские) хозяйства осуществляют свою деятельность
        в ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№74-ФЗ от 11.06.2003):
        в статье 6 – состав имущества фермерского хозяйства, необходимого для осуществления его деятельности будет расширен за счёт капитального объекта жилой недвижимости:
        земельный участок
        жилой дом
        хозяйственные и иные постройки
        мелиоративные и другие сооружения
        продуктивный и рабочий скот
        птица
        сельскохозяйственные и иные техника и оборудование
        транспортные средства
        инвентарь
        иное имущество
        в статью 11 будут добавлены 2 пункта:
        пункт 4 – о том, что на ЗУ из состава земель с/х назначения, а также на ЗУ с расположенными на нём с/х угодьями, которые используются крестьянским (фермерским) хозяйством для своей деятельности, допускается строительство, реконструкция и эксплуатация жилого дома только с теми параметрами, что определены Законом № 299-ФЗ от 02.07.2022 (они описаны выше)
        пункт 5 – о том, субъекты РФ через свои законы могут определить те муниципалитеты, на территории которых для ЗУ из состава земель с/х назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для своей деятельности, будут запрещены любые операции строительного характера, связанные с жилыми домами:
        строительство
        реконструкция
        эксплуатация
        в статье 70, конкретно в подпункте 12 пункта 1 этой статьи, появится уточнение о том, что до 1 марта 2026 года допускается регистрация жилого дома, созданного на ЗУ, предназначенном для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством
        Время действия нового закона
        Уточнение, вносимое в статью 70 ФЗ № 218 от 13.07.2015 в соответствии с новым законом, означает, что срок, отведённый на государственную регистрацию жилых домов, построенных на с/х земле, ограничен 4 годами:
        ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2022 вступит в силу 01.03.2022
        новое строительство фермерских домов на с/х землях можно начинать в марте 2022 года
        возведённые фермерские дома нужно будет поставить на учёт и зарегистрировать:
        начиная с 1 марта 2022 года и до 1 марта 2026 года
        Возможно, что по истечении срока 01.03.2026 года время регистрации жилых домов на с/х земле будет продлено, или будет установлена новая, отдалённая в будущее дата для их строительства. В настоящий период (2022 год) это только предположение.
        В современной трактовке ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2022 и содержания предстоящего дополнения в статью 70 ФЗ №218, которое будет внесено после вступления закона в силу, время, предоставленное государством:
        для строительства жилого дома на фермерской земле
        для постановки на учёт и регистрации объекта
        ни большое, ни малое. Его вполне достаточно для того, чтобы успеть решить столь насущную проблему.
        Старт «не за горами», а потому, следуя народной мудрости, утверждающей, что «готовить сани нужно летом, а телегу зимой», и тратя с пользой образовавшийся тайм-аут, можно заняться подготовкой и разработкой проекта жилого дома.
        Статус земельного участка: понятие, виды, сложности
        Статус земельного участка определяет законность эксплуатации угодий. Отображает целевое назначение надела, форму разрешенного использования, способ владения. В кадастровом паспорте уже прописан статус земли, и с ним можете ознакомиться при выборе земельного участка для покупки или оформления некоторых документов.
        Разновидности статусов
        После того как заполнены учетные данные о недвижимом объекте в ЕГРН определяется статус «Внесенный». В последующем, в зависимости от стадии оформления свидетельств и прав на участок, порядка передачи обязательных сведений в надлежащий орган и иных сведений, статус земли может быть следующим:
        Временный. Сведения об участке переданы в отделение госреестра, но процедура оформления еще не доведена до логического завершения текущего процесса. Если кадастровые работы еще не были проведены, земля будет иметь статус – Временный.
        Аннулированный. Права на собственность не были зарегистрированы в течение 5 лет.
        Учтенный и ранее учтенный. Статус ранее учтенный – информация о собственнике была представлена не в полном объеме, не установлены территориальные границы. Учтенный – данные о собственнике или временном владельце внесены в полном объеме.
        Что значит статус земельного участка – Архивный? Он присваивается объекту в том случае, если записи в ЕГРН не актуальны на текущий период времени, либо надел был снят с кадастрового учета.
        Что значит статус — актуальный
        При сборе документов сотрудниками ЕГРН из ГКН и ЕГРП должна совпадать информация о земельном участке. И если это так, присваивается статус – Актуальный. В противном случае, он будет звучать, так – Актуальный незасвидетельствованный.
        В каких случаях это происходит:
        Если была произведена реконструкция, перепланировка и иные работы, в результате которых была изменена общая площадь.
        Ведется судебное разбирательство, и пока окончательный вердикт не вынесен. То есть текущая информация является не актуальной, а новые данные еще не известны.
        Изменение адреса и категории надела. Такое право только у госорганов. Они могут вносить изменения, без предварительного уведомления кадастровой палаты.
        Вот и разобрались, что значит статус земельного участка – Актуальный.
        Как можно узнать статус земельного участка
        Чтобы узнать эту информацию, совсем необязательно лично обращаться в уполномоченный орган, достаточно зайти на официальный сайт росреестра. Здесь можно найти все данные о земельных угодьях, которые занесены в ГКН.
        В частности отражена информация следующего характера:
        Территориальные границы.
        Кадастровые сведения.
        Категория участка и его целевое назначение.
        Кадастровая стоимость объекта, общая площадь, форма собственности и иная информация юридического характера.
        Если планируется покупка земельного участка, все эти нюансы следует изучить, чтобы в последующем не возникло никаких проблем. При желании, можно воспользоваться услугами компетентного юриста.
        Использование земли не по целевому назначению является неоспоримым основанием для изъятия у собственника. Также это касается и тех случаев, когда возводят жилые дома на территориях, не предназначенных для этих целей.
        На что влияет статус
        Отдельно стоит отметить некоторые специфические нюансы, которые непосредственным образом могут повлиять на эксплуатацию земельных угодий:
        Если планируется возведение жилого дома на территории сх назначения, сначала необходимо будет изменить вид разрешенного использования в соответствии с нормами законодательства.
        Участок меньше 4 соток, и на нем гражданин собирается возвести дом или иное жилое помещение. Изначально потребуется получить разрешение у органов самоуправления. То есть в местной администрации поселения (города).
        К особо охраняемым участкам, относятся береговые зоны водоемов. Минимальное расстояние от берега до дома 20 метров. Главное условие, что не должно быть никаких ограждений, и даже декоративных.
        На землях сх назначения разрешено строительство дачного домика, без постоянного проживания в нем. Также можно возводить подсобные помещения, по их количеству нет никаких ограничений.
        Правовой статус земельного участка «Временный» указывает на то, что он находится в государственной собственности. Он может быть передан под сооружение коммуникационных и транспортных систем. Статус можно изменить, если зарегистрировать права собственности или взять угодья в арендное пользование. Этот вариант возможен, если собственником является государство или муниципалитет.
        Разъяснение сложных моментов
        Нарушение вида разрешенного использования земли – сложный момент для определения. В судебной практике отсутствует общий взгляд на подобное нарушение, но разница между ними огромная.
        В одних судебных инстанциях вид разрешенного использования надела рассматривается как соответствие задекларированным директивам. Иной подход не рассматривает изменение ВРИ как выход за рамки целевого назначения, соответственно никакой речи не может идти о юридической ответственности.
        В судебной практике масса противоречий по вопросам нарушения целевого использования земель. В разных инстанциях могут приниматься диаметрально отличающиеся решения по одному и тому же вопросу. Поэтому чтобы суд всегда был на стороне собственника, правоведы рекомендуют обращаться за услугами к компетентным специалистам из области земельного права.
        Чем отличается категория участка от РВИ
        В законодательстве не прописана четкая трактовка разрешенного вида использования земли. Поэтому понятие берется из имеющихся законодательных основ. РВИ – характеристика надела, основанная на зонировании территориальных границ с целевым назначением. То есть разрешенный вид использования определяет функциональное назначение и статус земельных участков. Например, для возведения многоэтажных зданий.
        Цель создания классификации территорий – сохранение изначальных свойств угодий. Понятие «категория участка» — имеет достаточно широкое значение, а РВИ, носит уточняющий характер. Возьмем в качестве примера надел в садовом некоммерческом товариществе, и он будет иметь следующие характеристические данные:
        Категория – ведение сельскохозяйственной деятельности.
        РВИ (чем можно заниматься на участке) – разбить сад, огород.
        Основание — земля оформлена в частную собственность либо арендована конкретным лицом.
        Есть 3 вида допустимого использования наделов – основной, условно разрешенный, вспомогательный. Последнюю разновидность используют одновременно с первым и вторым видом. При условно разрешенном использовании надела потребуется получение согласия от местной администрации. Для этого проводятся обязательные слушания, после которых будет принято то или иное решение.
        Основные виды определены новым классификатором РВИ. В нем не только была упорядочена подача информации, но и внесены новые подвиды. Статус участка может быть таким: строительство гаражей, малоэтажная квартирная застройка, высших учебных заведений разных профильных уровней. Кроме этого предоставляются земли для оборудования метеослужб, строительства школ и детсадов.
        На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
        — Категории земель: на каких можно строиться, а на каких нельзя?
        Отвечает директор cети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский:
        Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства. Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.
        Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома. То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства. Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.
        Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них. По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС. Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.
        Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:
        Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).
        Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов. Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома. Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.
        Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов. Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом. Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).
        Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.
        Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:
        В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.
        На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.
        В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.
        Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.
        Не пропустите:
        Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
        Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
        Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
        На какой земле можно строить дом – подходящая форма собственности
        Прежде чем приобрести участок, нужно разобраться, на какой земле можно строить дом. Разбираемся, когда потребуется разрешение на ИЖС, в чем различия назначения участков, преимущества каждого из них.
        Категории
        На 2019 год имеются 2 типа разрешенных наделов для возведения строений:
        населенных пунктов (ЗНП);
        сельхозназначения (ЗСХ).
        ЗНП представляют территории, в пределах которых осуществляется застройка недвижимостью поселений (городов, деревень и т.д.)
        ЗСХ – это наделы, предназначенные для разведения скота, выращивания сельскохозяйственных культур, пчеловодства и др.
        На этих 2-х типах территорий можно строить дом, если выполняются условия разрешенного использования (об этом ниже). На остальных землях, находящихся под контролем министерства по охране окружающей среды (заповедники, реки, озера, лесные хозяйства и другие), вооруженных сил (земли запаса), промышленных объектов – возводить здания запрещается.
        Впрочем, в некоторых ситуациях можно получить участок на таких территориях, если изменить его назначение на условно-разрешенное. Все уточняется на местах.
        Что касается строительства дома на конкретном участке в границах ЗНП или ЗСХ здесь потребуется уточнить, в каком районе можно возводить строение. Для этого предусмотрен классификатор видов разрешенного использования территориальных наделов (ВРИ).
        В чем отличие последнего от ЗНП или ЗСХ? В том, что ВРИ – это конкретное уточнение обременений участка. Например, территория может быть предназначена строго для разведения домашнего скота: свиней, коров или лошадей.
        ВРИ ЗНП
        ЗНП предусматривает следующие ВРИ:
        Малоэтажная постройка. Под этим термином понимают наделы, выделенные под ИЖС, возведения дачного дома вместе с кладовыми, гаражом и остальными пристройками. Разрешены 3-х этажные односемейные дома.
        Территория для «кочевников»: предназначен для установки палаточных городков, трейлеров, вагончиков.
        Надел личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Помимо малоэтажного дома здесь разрешены постройки для содержания животных: хлев, коровник, конюшни, приусадебный участок.
        Таунхаус (блокированное с 2-х сторон здание). Представляет собой дома, построенные в ряд, вплотную друг ко другу.
        Территория для среднеэтажных домов, небоскребов. На подобных землях можно возводить строения выше 3-х уровней.
        Участок для обслуживания жилых кварталов. Разрешено строительство зданий общепита, торговых центров, общеобразовательных заведений и многое другое.
        На каком участке можно строить дом и прописаться, если он находится в ЗНП, зависит от типа планируемой постройки.
        Для капитальных зданий с возможностью прописки предназначены следующие ВРИ:
        малоэтажная;
        блокированная;
        ЛПХ.
        В случае мобильного здания на колесах или салазках, его можно располагать на любом участке, находящемся в частной собственности или на «передвижных» землях.
        ВРИ ЗСХ
        Эти земли должны использоваться в связи с работой, связанной с ведением сельского хозяйства: выращивания растений для обеспечения продовольствием.
        Если обратиться к классификатору ВРИ ЗСХ, то они делятся на 2 категории:
        на которых можно строить капитальные сооружения под ИЖС. (код 1.16, 13.1-13.3.);
        на которых нельзя возводить дома. (код 1.0-1.15, 1.17, 1.18)
        Какие типы участков относятся к кодам 1.16, 13.1-13.3? Это земельные наделы предназначенные:
        Для ЛПХ: разведения птиц, домашнего скота. Здесь разрешено возводить временные строения без фундамента.
        Для ведения огороднических, садовых работ. Можно возводить дома для сезонного проживания. При этом разрешения на возведения жилья не требуется. Также можно строить капитальные здания.
        Видео описание
        Наглядно о строительстве дома на с/х землях в видеоролике:
        На заметку! На каком участке можно прописаться, если они относятся к ЗСХ, смотрим в законе ФЗ № 217-ФЗ, который гласит, что на дачных территориях разрешена регистрация по месту жительства.
        Если же земля находится на территории, предназначенной для с/х оборота: сенокоса, пашни, то на ней строить дом нельзя. Так как это запрещено законом №101-ФЗ. В случае самовольного строительства ответчика ожидает штраф не менее 3 тыс.руб.
        Также существует запрет на капитальное строительство жилых зданий на ЗСХ, которые по целевому назначению относятся:
        К выращиванию сельхозкультур. Можно размещать лишь мобильные места проживания: вагончики и т.д.
        Научно-исследовательским лабораториям в сфере с/х. Закон предусматривает здесь размещение подсобных помещения в исключительно научных целях.
        Рыбоводству. Требуется размещение искусственных прудов.
        Разведению домашнего скота или производству кормов для животных. Разрешены строения для размещения скота.
        Питомникам для выращивания саженцев сельхозкультур.
        Агропромышленным комплексам для переработки с/х продукции и доведения ее до потребителя. Разрешены склады, цеха и другие производственные помещения по сохранению и переработке товара.
        К предприятиям, которые обслуживают АПК. Здесь разрешены постройки для хранения оборудования.
        Пчеловодству. Законодательно на территории пасеки должны располагаться места сбора меда и сами улья.
        В ряде случаев земля должна использоваться исключительно для сельскохозяйственных нужд Источник vseon.com
        Дачные или садовые участки могут относиться к категории ЗНП. Чтобы узнать, к какой категории относится территория, нужно посмотреть кадастровый номер земли.
        Также следует иметь в виду, что все ВРИ ЗСХ могут разделяться на следующие типы:
        основные;
        условно-разрешенные.
        обслуживающие.
        Первые ВРИ устанавливаются в строгом соответствии с классификатором. Вторые – могут выдаваться районными или городскими органами управления конкретному собственнику в соответствии с ПЗЗ.
        На каком земельном участке можно прописаться? Практика показывает, что на основных ВРИ, которые относятся к ЛПХ, дачным и садовым объединениям. Также на условно-разрешенных – например при ведении крестьянского фермерского хозяйства, если доказать отсутствие другого места жительства на суде.
        На заметку! Один и тот же участок может иметь несколько ВРИ, в зависимости от местонахождения. То есть он может относиться к ЛПХ и ИЖС.
        Можно ли строить дом на дачной земле
        Законодательно на дачном земельном наделе, как выяснилось, можно сооружать постройки для проживания.
        К таким объединениям относятся:
        СНТ – садоводческое некоммерческое товарищество;
        СНК – садоводческий кооператив;
        СНП – садоводческое партнерство.
        Согласно новому закону зарегистрироваться, то есть получить прописку в этих строениях можно, если они соответствуют всем требованиям для капитального здания, пожаробезопасны.
        Возводить на дачных сотках можно любой домик. А вот зарегистрироваться только, если дом соответствует требованиям для постоянного жительства: нормам строительства по возведению капитальных строений, а также если подведены все инженерные коммуникации.
        Для дома с фундаментом потребуется разрешение на его сооружение.
        На дачных участках должны быть соблюдены нормативы по расположению дома вдали от дорог и границ с соседними участками, если дом построен из дерева.
        Ввод здания в эксплуатацию проходит легче для дачных земель, нежели для участков под ИЖС. Регистрация в реестре недвижимости тоже не вызывает проблем. Однако, эти правила по постановке жилья на учет действуют только до 2022 года. После этой даты будут введены новые нормы регистрации построенных зданий.
        Отличия участков: преимущества и недостатки
        Чтобы разобраться, какой участок и где лучше купить, нужно взвесить все плюсы и минусы каждого типа ВРИ для строительства дома.
        Если дом требуется для прописки с постоянным проживанием, в приоритете – покупка участка в пределах городских или деревенских границ.
        Такие наделы отличаются тем, что строительство дома потребует разрешения на строительство с согласованием границ. Покупатель такого участка ограничен градостроительным планом и проектами планировки застройки.
        Обратите внимание! Очевидным плюсом земель такого типа является то, что в возведенном доме не возникнет проблем с пропиской. Налоги гораздо ниже аналогичных участков садовых объединений.
        В доме, построенном под ИЖС, преимуществом станет то, что дом получит свой почтовый адрес, что даст возможность в дальнейшем присвоить ему номер в государственном реестре и зарегистрировать право собственности. Здесь также можно подвести все коммуникации: центральное водоснабжение, канализацию.
        Минусы такой покупки: высокая стоимость участка и большие налоги на недвижимость.
        Видео описание
        Наглядно о категориях земельных участков и разрешенном использовании в следующем видео:
        Садовое товарищество
        СНТ имеет ВРИ под выращивание садовых культур. Находится в ЗСХ, хотя некоторые из них могут относиться к ЗНП, согласно законодательным актам в результате расширения территории города или поселка.
        Плюсы СНТ:
        есть возможность возведения жилых капитальных домов и вспомогательных помещений;
        небольшая стоимость земли по сравнению с ИЖС;
        территория находится вдали от городов, в экологически чистой местности.
        есть возможность регистрации по месту жительства согласно новым поправкам в законодательство.
        Минусы:
        дополнительные затраты на подведение электричества, воды, устройство канализационной системы;
        невозможность покупки земельного участка в кредит через ипотеку.
        Дачное некоммерческое партнерство
        Представляет собой объединение, созданное для огороднических и дачных работ в целом.
        ДНП имеют следующие преимущества:
        Низкая себестоимость по сравнению с ИЖС и СНТ;
        Экологически чистый воздух за счет проживания в сельской местности.
        Право голоса на общем собрании владельцев ДНП.
        При расположении дачного надела в черте города с пропиской не возникнет проблем.
        Нет необходимости проведения технической экспертизы для того, чтобы признать жилье пригодным для проживания.
        Минусы участка ДНП:
        Предназначение подобных территорий – выращивание сельхозкультур, уход за садом. На таком участке можно построить небольшой домик, но возвести коттедж – проблема. Так как все упирается в недостаток площади и строительные ограничения. Например, от дороги строение должно располагаться не ближе, чем 5 метров.
        Здесь не предусмотрено подведение коммуникаций: газа, электричества, канализации, иногда – водопровода. Расходная часть по этим графам выльется во многих случаях в стоимость, превышающую цену покупки самого участка.
        Если владельцу участка нужна дорога для обеспечения проезда к территории дома, найти материальные средства на ее постройку, он должен сам. Если же вся инфраструктура уже имеется на участке, жилье обойдется дороже, чем в аналогичных под ИЖС.
        На участках дачного товарищества не предусмотрено размещение обслуживающих предприятий: школ, больниц, детских учреждений и магазинов. Для посещения поликлиники и других мест нужно будет выехать за пределы ДНП в другое село или город.
        На заметку! Не все банки предоставляют займы для приобретения дачного участка, все ипотечные сделки требуют обеспечения залога – земля в населенном пункте.
        Где нельзя строить дом
        Согласно нормам законодательства не все участки, расположенные в поле, пригодны для строительства.
        Запрещено возводить дома на береговой линии вблизи рек, озер. В некоторых случаях зона отчуждения может составлять 200 м. Любое ограничение свободного доступа к берегу может трактоваться как нарушение закона и караться штрафом, сносом самого здания.
        Также запрет распространяется на территории, находящиеся вблизи:
        действующих газопроводов во избежание повреждения системы;
        автозаправочных станций;
        могил;
        санитарных зон по переработке мусора,
        очистных сооружений и т.д.
        При этом близлежащие строения должны располагаться не ближе 200 м. В некоторых ситуациях санитарная зона составит более 2000 м.
        Дополнительные вопросы
        Как узнать, что можно строить на земельном участке? Для поиска необходимой информации нужно воспользоваться публичной кадастровой картой. В блоке поиска участка по кадастровому номеру нужно вбить соответствующие значения. В окне результата появятся характеристики земельного надела – категория и его ограничения, ВРИ.
        Используя информацию из этой статьи, нужно будет определить те виды земельных участков для строительства дома, которые разрешены законом и то ВРИ, которое имеется в наличии, сопоставить характеристики.
        Как узнать можно ли строить дом на земельном участке? Для этого нужно обратиться к главе администрации и архитектору района, если участок уже приобретен.
        Если же покупка только планируется, необходимо с владельцем земли запросить выписку из реестра прав (ЕГРП). Получить ее можно в Росреестре, уплатив соответствующую сумму. В ней будут указаны существующие ограничения на участок.
        Видео описание
        Наглядно про особенности выбора земельного участка под строительство жилого дома в следующем видео:
        Заключение
        Дом можно строить на участках, расположенных по всем правилам законодательства вдали от любых санитарных зон. Они должны относиться к категории земель населенных пунктов: ИЖС, ДНП,СНК. Или же сельских земель для ЛПХ, дачных товариществ или садоводческих объединений.
        Еще немного внимания!
        Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб?
        Какая должна быть категория земель для дачного строительства или возведения жилого дома
        Многие городские жители мечтают иметь собственный дом где-то вдали от города, в живописном тихом местечке, на берегу водоема.
        Но не все знают, что построить такой желанный домик можно не на любом понравившемся участке, понравившемся визуально.
        Если же вам перед началом строительства предстоит сначала купить землю – лучше выяснить ее категорию и ВРИ еще до начала сделки, иначе деньги могут быть вложены не туда.
        Даже при строительстве дома или дачи на собственном, уже имеющемся, земельном участке необходимо иметь уверенность, что использовать под строительство данную землю не запрещено законом.
        Категории
        Любой земельный участок относится к какой-то категории, имеет свое предназначение.
        Строительство зданий (в прямой зависимости от правового статуса земли) может быть:
        разрешено законом;
        разрешено, но при соблюдении ряда ограничений;
        категорически запрещено.
        Использовать земельный участок возможно строго по его целевому назначению (Земельный кодекс РФ, статья 7).
        Более подробно о классификации земель можно узнать здесь.
        В кодексе прописаны всего 7 категорий земельных участков, но стоить частные дома и дачи позволено лишь на двух из них:
        ,
        на сельскохозяйственных можно строить, но с ограничениями.
        Нельзя строить дома на таких категориях земель:
        промышленных;
        принадлежащих водному фонду;
        на особо охраняемых;
        относящихся к лесному хозяйству;
        запаса.
        Обратите внимание. Земля, которая находится на территории населенного пункта, может иметь несколько назначений.
        Например, в поселке земли разделены на участки:
        под строительство жилья,
        сельхозземли.
        Обе категории земель под строительство подходят, но при постройке дома на с/х земле будет проблематично получить прописку, ее можно будет оформить лишь по решению суда.
        Построенные на землях населенных пунктов дома должны быть оснащены всеми коммуникациями, чтобы была возможность получить регистрацию и жить в них постоянно, в любое время года.
        Необходимо следовать образцу проекта, плана, запрашивать разрешение на строительство.
        Для этих целей подойдет категория земель населенных пунктов с видом разрешенного использования ИЖС.
        ВРИ — это виды разрешенного использования, описанные более конкретно («пчеловодство», «садоводство» и т.д.), не надо их путать с категориями (целевым назначением). Если категория объясняет общее целевое назначение — для чего предназначена земля — для поселений или для выращивания растений, то ВРИ конкретизируют их, то есть расписывают более глубоко и расширенно — что именно можно строить или выращивать.
        Для одного участка с назначенной категорией целевого назначения возможно применение нескольких видов разрешенного использования. В таком случае собственник сам решает, какому из разрешений следовать.
        Иногда (редко) можно построить жилое помещение и на земле, не подпадающей под соответствующее назначение:
        если была изменена категория этого участка,
        если было изменение самих видов разрешенного использования,
        при применении отдельного закона («О фермерском хозяйстве» и др.).
        Земли поселений
        Такие земли предназначены законом для построения частного сектора и развития населенных пунктов:
        Очертания таких территорий четко отделены. Поменять категорию такой земли можно лишь при изменении границ.
        Вид разрешенного использования зависит от территориального нахождения в определенной зоне.
        Земля поселений может иметь несколько зон:
        жилая;
        с/х угодья;
        общественно-деловая зона;
        рекреационная;
        зона производства;
        военный объект;
        зона, отведенная под транспорт;
        территория специального назначения.
        Этот список может быть дополнен. Окончательно ПЗЗ (правила землепользования и застройки) применимы при участии местных властей. Учитывая еще и то, что участок определенной зоны может проходить по нескольким видам разрешенного использования, можно предположить, что строительство жилого здания (в единичных случаях) возможно и в зонах:
        общественно-деловой,
        рекреационной,
        сельскохозяйственной.
        Если появилась острая необходимость соорудить аптеку в области жилых домов, то нужно получить документальное разрешение. Этот вид пользования: условно-разрешенный.
        во внимание можно не брать, это отдельная история, не имеющая отношения к приватизационным землям.
        Жилой зоной для начала строительства можно считать:
        Стройка индивидуального жилья, дачи и садовые домики. Также разрешается возведение подсобного помещения или гаража, окультуривание грядок. .
        Блокированная застройка жилого дома. Жилье должно находится в один ряд с общими стенами. Таким образом допустимо наличие десяти совмещений. Огород и гараж с погребом тоже могут прилагаться к ним.
        Следующая категория: передвижной вид жилья: кемпинг, вагончик, др. Возможно даже подключение их к общим коммуникациям.
        Обслуживание: бытовое, социальное. Так же сюда относятся школы, магазины и рынки.
        Дом от 9-ти этажей и больше.
        Средней этажности (от двух до 8-ми этажей).
        Анализируя выше указанный список, можно сказать, что индивидуальное постоянное жилье можно строить на земельных участках, указанных в первых трех пунктах.
        Во избежание административных наказаний необходимо придерживаться определенных правил при постройке малоэтажного дома (индивидуальное строительство).
        Жилье до трех этажей принято считать малоэтажной постройкой. Такое здание рассчитано для постоянного проживания одной семьи.
        Дом, относящийся к индивидуальной застройке, должен быть:
        рассчитан лишь на одну семью;
        не являться пристроенным к другим помещениям;
        отведенная под застройку территория не может превышать 1500 м2.
        Этажность — не выше трех.
        Рассматривая землю, пригодную для строительства, обязательно запросите кадастровый паспорт участка (с 2017 года — выписку из ЕГРН).
        По нему можно проверить все характеристики этой части земли. Данную информацию можно получить и в режиме онлайн на сайте Росреестра.
        Участок, которому не присвоен кадастровый номер, не может принадлежать кому-то.
        По кадастровому номеру можно точно определить категорию земельного участка. Если по каким-то причинам Вам он неизвестен, есть и другие варианты узнать категорию данной земли.
        Разрешение на застройку индивидуального жилья имеет ограничение во времени, оно действительно в течение десяти лет.
        Не требуют разрешения на строительство такие вспомогательные сооружения как:
        летняя кухня,
        сарай,
        теплица,
        баня и др.
        А вот при сооружении некоторых видов пристроек к дому лучше заранее получить разрешение на реконструкцию. Ведь, например, увеличивая площадь вcего дома, надо менять данные, подаваемые в налоговую инспекцию. Да и продать дом с не узаконенными пристройками будет практически невозможно.
        Кстати говоря, все пристройки должны быть рассчитаны под личное использование, без затрагивания удобств соседей и обходя коммерческий интерес. В ином случае законом описаны другие нормы строительства.
        Приусадебный участок, находящийся в пределах села (поселка) и предполагающий строительство тоже хороший вариант . И регистрация (прописка) доступна, разрешено иметь огород во дворе.
        Вот только строить можно не на всех таких участках. Если эта часть земли территориально находится далеко за границами поселка – скорее всего стройку не разрешат.
        Построить здесь дачу или садовый домик можно и без разрешения. Но прописка будет возможна только по решению суда.
        Подведя итог: земли населенных пунктов, пожалуй, лучшая категория земель для строительства жилого дома. На вопрос: на какой категории земли можно прописаться без проблем ответ будет тот же — ЗНП.
        Сельскохозяйственные
        На таких участках можно строить:
        дачи,
        коттеджи,
        садовые домики,
        усадьбы,
        гаражи…
        Эти плодородные земли находятся вне пределов населенного пункта, они отведены специально для сельскохозяйственных работ. Их можно разделить два основных вида:
        Участки, которые регулируются законом 101-ФЗ (можно подробнее ознакомится с законом)
        Иные с/х земли, подлежащие управлению Земельным кодексом РФ, и законом 66-ФЗ (О садоводстве, огородничестве и дачных объединениях), и законом 74-ФЗ (О фермерском хозяйстве) и др.
        Можно сразу оговориться, что нет официального разрешения строить на земле, указанной в пункте первом.
        Особый статус у сехозземель, отведенных под занятие фермерством. Тут законно можно строить целую усадьбу. Места хватает, закон не запрещает. Строительство на фермерской земле – это комфорт и простор, но необходимо всегда поддерживать активное занятие фермерством, регулярно оплачивая нужные налоги. Регистрация возможна лишь при судебном разбирательстве.
        На землях, принадлежащих к использованию в сельском хозяйстве, строить помещение придется с определенными ограничениями. Подробнее в кодексе (ГК РФ, статья 49).
        Здесь можно строить только индивидуальный тип жилья (с пропиской или без нее), не преследуя цель в будущем выставлять новостройку на продажу. Сельхозземли — основная категория земель для дачного строительства.
        Особенности строительства некоторых объектов
        На какой категории земли можно строить дом? Понятие дома у всех разное. Рассмотрим самые популярные варианты.
        Котеджи
        Под их строительство в частном порядке могут быть предложены:
        земли поселений,
        земли с/х назначения.
        Очень редко, но возможно построить коттедж на территории особо охраняемых земель.
        Часто коттеджи строятся массово на выделенной именно для коттеджного поселка земле.
        Как правило — это земли населенных пунктов.
        ЗНП являются самой популярной категорией земель для строительства дома.
        Таунхаусы
        Наблюдается устойчиво высокий спрос на такой вид жилья как:
        Категория земель для строительства подобного жилья — земли поселений. Поселки эконом класса растут как грибы. Но законодательство никак не описывает такой тип жилья. В связи с этим возможны проблемы в будущем. Такое жилье считается блокированным. Прописка возможна, но придется привыкать к тому, что родной дом – это лишь часть блока.
        Дачи разрешено строить на сельхозземлях и на земле поселений.
        В наши дни дачи не могут считаться жилыми помещениями. Такие постройки не предвидят регистрацию и постоянное проживание.
        Для дачных домиков нет и обязательной планировки, хотя построения могут быть произведены при соблюдении всех норм капитальных сооружений.
        Нужно ли брать разрешение на постройку дачи – это зависит от статуса участка.
        Если земля предназначена для садоводства и ведения дачного хозяйства – специальное разрешение ни к чему.
        После окончания стройки домик можно будет зарегистрировать, подав декларацию в соответствующие органы. Если участок находится на территории коттеджного поселка или деревни – готовьте пакет документов и оформляйте разрешение на строительство здания.
        Гостиницы
        Гостиницу в данное время можно строить на земле для индивидуального жилого строительства, которая относится к землям поселений.
        К малоэтажной постройке можно отнести такие здания, как:
        торговые центры,
        рестораны,
        другие виды помещений, имеющих коммерческое направление.
        Перевести статус земли в землю под коммерческую постройку можно по прошению владельца. И практика показывает, что лучшим вариантом будет, если в разрешении так дословно и напишут: «Под строительство гостиницы».
        Готовится новый законопроект. На основании его будет дозволено оформлять собственность на землю особо охраняемых природных угодий, входящих в очертания города (поселка).
        В этих заповедниках планируется разрешить застройку гостиничных корпусов. Но пока это запрещено.
        На какой категории земли можно строить гостиницу разобрались.
        Теперь, когда разрешение уже есть, можно смело подавать пакет документов на строительство.
        Возможные последствия строительства на несоответствующей территории
        Пренебрежительное отношение к законодательству может привести к административным штрафам и запретам на оформление права собственности. Это в лучшем случае, а то и до суда дело может дойти.
        Да и отдавать под снос уже построенное здание, в которое вы вложили и деньги, и душу, представляется неприятным событием. В недавнем прошлом известно несколько скандальных историй, когда под снос пошли новенькие многоэтажки.
        Тематическое видео
        В приведенном ниже видео в доступной форме рассказывается о том, на какой категории земель можно строить:
        Заключение
        Не все категории земельных участков для строительства подходят идеально. Чтобы процесс стройки был в радость, во избежание различных расхождений с законом сначала выясните статус данного участка — к какой категории земли он относится и какой ВРИ имеет.
        Категории и виды разрешенного использования земель: какой участок годится под застройку?
        Какая земля годится под застройку? Вопрос не праздный: государство сохраняет за собой право ограничивать эксплуатацию земельных владений, даже если они находятся в частной собственности. Все виды земель имеют две важные характеристики: 1)категория 2)вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ).
        Итак, выбирая участок для новостройки, обращаем пристальное внимание на категорию земель, к которой он принадлежит, а также на вид разрешенного использования данной территории.
        
        Категории земель
        Такие понятия, как «категория земель» и «вид разрешенного использования», определяются в государственных нормативных актах. В Земельном Кодексе весь состав земель России по целевому назначению разделен на 7 категорий. Каждая категория земли имеет законодательно закрепленные характеристики и правовой режим использования.
        Доля в Земельном фонде РФ
        Земли сельхоз назначения
        Особо охраняемые территории
        Земли поселений (населенных пунктов)
        Промышленное и иное назначение
        
        На рынке недвижимости обращаются только две категории: земли населенных пунктов и угодья сельскохозяйственного назначения – их можно купить и распоряжаться ими (только в рамках целевого использования земельного участка). Об этих землях пойдет речь ниже, а пока кратко рассмотрим прочие категории земель. Они исключены из свободного обращения и находятся целиком в распоряжении государства. Однако на их территории допускается аренда/концессия участков.
        Лесной фонд. В пределах его территорий выделяются зоны с разрешенной вырубкой леса и участки для лесонасаждений – их использование регулируется Лесным кодексом.
        Водный фонд. Правовой режим использования водоемов и прибрежной полосы регулируется двумя кодексами – Земельным и Водным. Здесь разрешены такие виды деятельности, как строительство гидротехнических сооружений, общее и специальное пользование водоемами.
        Особо охраняемые природные территории (ООПТ). Земли ООПТ находятся в государственной или муниципальной собственности, в их пределах можно проводить научные исследования, развивать экотуризм. Хозяйственная деятельность на территории заповедников, заказников, природных парков и дендрариев запрещена законом.
        Земли промышленности. Территории, занятые промышленными объектами, транспортной инфраструктурой имеют охранную санитарную зону, в пределах которой запрещено поселение и хозяйственная деятельность людей. Эти земли не подлежат переводу в другие категории – разве только после того, как на них прекратится промышленная деятельность и начнутся работы по рекультивации.
        Резервный фонд. Ещё не вовлеченные в хозяйственный оборот территории являются собственностью государства/муниципалитета. На них не установлен правовой режим пользования, не разрешается хозяйственная деятельность.
        Возможен перевод земельного участка из одной категории в другую. Например, вы хотите приобрести участок на окраине поселка под строительство, но он входит в категорию земель запаса (резервных). Необходимо обратиться в компетентный орган местной/федеральной власти с заявлением. При отсутствии противоречий с законом ходатайство может быть удовлетворено, в Государственном реестре будут сделаны соответствующие изменения – участок перейдет в категорию земель поселения или сельхоз назначения. Тогда его можно будет купить, использовать под строительство, для сельскохозяйственной или иной разрешенной деятельности.
        
        Виды разрешенного использования (ВРИ) на землях поселений и сельхоз назначения
        Целевое назначение земельного участка – широкое понятие, включающее в себя разнообразные виды использования. Так, на землях населенных пунктов можно строить жилье, заниматься бизнесом, торговать, разводить сады и т. д. Однако не каждый участок земли в черте поселения пригоден для всех этих видов деятельности – например, нельзя построить дом вблизи аэропорта, или открыть супермаркет в пределах парка отдыха, современный коттедж может не вписаться в историческую часть города, и т.п.
        В связи с этим в 2014 г. Приказом Минэкономразвития № 540 был введен классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, который уточнял, что можно, а что нельзя делать собственникам в пределах конкретных земельных владений.
        Заметьте: ВРИ стал одним из критериев кадастровой стоимости земли. Чем меньше возможностей для применения имеет участок, тем ниже его цена.
        Что такое ВРИ участка и как его определить
        ВРИ земельного участка определяет, во-первых, способы использования земельной собственности; во-вторых, виды строений, которые разрешено возводить на участке.
        
        Виды разрешений делятся на:
        основные виды разрешенного использования;
        условно разрешенные;
        вспомогательные.
        Узнать вид разрешенного использования зарегистрированного земельного участка проще всего в режиме онлайн на сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Публичная кадастровая карта». В поле поиска вводится кадастровый номер или адрес интересующего участка. Сервис выдает информацию о категории земельного владения, его кадастровой стоимости, а также о виде разрешенного использования. Все сведения берутся из Единого государственного кадастра недвижимости (ЕГРН).
        Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования
        Земли поселений (земли населенных пунктов) используются для проживания людей. Поскольку потребности по жизнеобеспечению населения разнообразны, ЗУ населенных пунктов имеют рекордно большой список видов разрешенного использования:
        блокированные/многоквартирные/многоэтажные застройки;
        индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
        участки под гаражи;
        земли для личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
        использование территорий в качестве рекреационных зон: кемпинги, турбазы, спортивные центры, парки отдыха и развлечения, туристские тропы и спортивные трассы;
        участки для предпринимательской деятельности: под промышленные и коммунальные объекты, административные здания, торговые точки;
        территории для вокзалов и аэропортов;
        охраняемые объекты природы и культуры;
        резервные территории для расширения поселений.
        Использование земель населенных пунктов регулируется не только Земельным кодексом, но и градостроительными нормами, генеральным планом развития поселения, Правилами землепользования и застройки. Для строительства на землях населенных пунктов требуется уведомление или разрешение органов местной власти о соответствии постройки строительным регламентам.
        Собственники участков вправе поменять ВРИ, если это не противоречит федеральному законодательству и градостроительному плану развития той территориальной зоны, на которой расположен участок. Узнав в муниципалитете, какие виды использования разрешены в пределах его зоны, правообладатель земли может обратиться в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ.
        Земли сельхоз назначения
        Сельскохозяйственные земли по видам разрешенной деятельности делятся на 2 части.
        Полевые участки за чертой поселений: пашни, сенокосы, пастбища, залежные земли – имеют вид разрешения или под конкретную деятельность (выращивание с/х культуры, выпас скота, разведение пушных зверей и т. д.) или под общее назначение «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ). Все постройки на этих землях должны соответствовать производственной необходимости: теплицы, загоны для скота, сараи для содержания животных, помещения для первичной переработки сельхоз продукции – жилье возводить на этих площадях нельзя. ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: участки ЛПХ могут быть также на землях населенных пунктов (см. выше), на таких участках можно строить жилые дома.
        Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) – объединяют земли с видом разрешенной деятельности: «для садоводства» / «для огородничества». На садовых участках возможна постройка сезонного жилья (садового домика) с последующим подключением коммуникаций и переводом его в статус жилого дома; земли для огородов таким ВРИ не обладают: строить и регистрировать жилье на них нельзя.
        Обратите внимание: Существуют также организации формы ДНП (дачные некоммерческие партнерства), однако регистрация таких партнерств прекращено в 2019 г.
        Условно разрешенные виды использования
        Собственник земли имеет возможность расширить разрешенное использование участка. Для этого надо обратиться в орган местного самоуправления с ходатайством о предоставлении ему условно разрешенного вида использования участка. Такой вид дополнительного разрешения не предусмотрен классификатором, регулирующим землепользование по всей стране. Однако муниципалитет, исходя из реалий развития отдельного поселения, может дать «добро» инициативам владельцев ЗУ. Примерами условно разрешенного вида использования участка земельного участка могут служить:
        возведение жилого дама с превышением параметров ИЖС;
        организация на участке пункта розничной торговли;
        возведение спортивного зала, бассейна;
        постройка офиса, клиники, ветлечебницы и т. п.
        Пример предоставления разрешения на условн разрешенный вид использования:
        
        Местная администрация организует публичное обсуждение по заявлению собственника – обязательное условие для решения об условно-разрешенном виде использования участка. Далее проводится экспертиза, делается заключение о возможности такого использования или о его противоречии законодательным нормам. О положительном решении вопроса муниципалитет извещает Росреестр, который вносит изменения в характеристику данного участка.
        Вспомогательные виды разрешенного использования
        Необходимым дополнением к тем видам деятельности, которые разрешены на участке, служат вспомогательные виды разрешенного использования. Например, для коммунального обслуживания жилья или мастерской на участке нужна трансформаторная будка, а для посетителей – оборудованная автостоянка или общественный туалет. Строительство этих и других мелких объектов относится к вспомогательным видам использования. Они носят характер уточнений при условии, что земельный участок эксплуатируется по целевому назначению и владелец земли не нарушает рамки основного вида разрешенной деятельности.
        Земли общего пользования
        В любой категории земли имеются территории общего пользования – места свободного доступа всех граждан. Пляж на берегу водоема, экологическая тропа в заповеднике, полевая дорога между сельхоз угодьями, пожарные водоемы в СНТ, площади и бульвары городов – эти земли находятся в собственности государства и не подлежат купле-продаже. Организации могут взять такие территории в аренду, физические лица – в пользование на безвозмездной основе. В соответствии с градостроительным регламентом на землях общего пользования можно возводить капитальные и временные постройки: офисы, торговые точки, пляжную инфраструктуру. После оформления строений в собственность с ними можно совершать любые сделки – земля под объектами переходит к новому собственнику на правах переуступки права аренды.
        Самозахват земель общего пользования карается штрафом – до 2-х тыс. рублей для физических лиц, и до 20 тыс. – для юридических. Если на землях успели появиться незаконные постройки – они подлежат сносу за счет нарушителя.
        Какой земельный участок подходит для строительства дома?
        Согласно земельному законодательству России, постройка жилья возможна на таких участках:
        участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ИЖС;
        участок в черте поселения; вид разрешённого использования – ЛПХ (приусадебный участок);
        участок в садово-некоммерческом товариществе; ВРИ – «для садоводства».
        Обратите внимание: Земли сельскохозяйственного назначения, выделенные под ЛПХ, называются полевыми участками – на них строительство жилья не предусмотрено.
        Рассмотрим плюсы и минусы каждого из трех вариантов земель, пригодных для жилых застроек.
        
        Читайте также: Оплачивается ли стажировка при приеме на работу