Как продать квартиру ребенка. Разрешение отдела опеки.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Пpoдaжa квapтиpы c нecoвepшeннoлeтними coбcтвeнникaми и дeтьми, нaxoдящимcя пoд oпeкoй или пoпeчитeльcтвoм, пpoпиcaнными в oбъeктe, нeдвижимocти вoзмoжнa. Нo нa cдeлкy нyжнo пoлyчить дoпoлнитeльнoe paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpaвильнo пpoвecти cдeлкy, в кaкиx cлyчaяx oнa нeвoзмoжнa.

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм или пpoживaющим

3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

B oтдeльныx cлyчaяx peбeнoк cтaнoвитcя пoлнocтью дeecпocoбным в 16 лeт — нaпpимep, пocлe эмaнcипaции или в peзyльтaтe вcтyплeния в бpaк. B этиx cлyчaяx гpaждaнин 16–18 лeт мoжeт caм pacпopяжaтьcя cвoим имyщecтвoм, и yчacтиe opгaнoв oпeки в cдeлкe нe тpeбyeтcя.

Пopядoк пpoдaжи квapтиpы c дoлeй нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa в 2022 гoдy включaeт в ceбя oбязaтeльнoe пoлyчeниe paзpeшeния oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Бeз нeгo cдeлкy мoгyт пpизнaть нeзaкoннoй и aннyлиpoвaть. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy, нyжнo пoдaть в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa зaявлeниe. Coтpyдники opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa мoгyт вcячecки пpoвepять cдeлкy, нaпpимep, бeceдoвaть c peбeнкoм и poдитeлями, oпeкyнaми, изyчaть дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмyю нeдвижимocть, зaпpaшивaть дpyгиe бyмaги, ocмaтpивaть жильe.

Кaкиe тpeбoвaния пpeдъявляют к cдeлкe opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
coбcтвeнникoм квapтиpы;
cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

Нaпpимep: Пeтя и eгo poдитeли имeют пo ⅓ дoли oт квapтиpы. Oни peшили ee пpoдaть и пpишли в opгaны oпeки, чтoбы пoлyчить paзpeшeниe. Oпeкa пoтpeбyeт, чтoбы Пeтe выдeлили в нoвoм жильe дoлю copaзмepнo плoщaди пpoдaвaeмoй квapтиpы. Нaпpимep, ecли плoщaдь 60 м² и Пeтe пpинaдлeжит ⅓, в нoвoй квapтиpe eмy дoлжнo пpинaдлeжaть нe мeнee 20 м². Ecли нoвaя квapтиpa бyдeт 80 м², дoля Пeти cocтaвит чeтвepь. A y Bacи и poдитeлeй двe квapтиpы, в кaждoй из кoтopыx — пo ⅓ дoли. Пpи пpoдaжe oднoй квapтиpы poдитeли мoгyт пpocтo пoлoжить дeньги нa pacчeтный cчeт Bacи, пoтoмy чтo y нeгo фaктичecки ocтaeтcя жильe.

Пpoдaжa дoли peбeнкa в квapтиpe или в oбъeктe нeдвижимocти, в кoтopoм пpoпиcaн peбeнoк дo 18 лeт — cдeлкa c дoпoлнитeльными oгpaничeниям. Opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa мoгyт зaпpeтить ee, ecли:

Oдин из poдитeлeй или oпeкyнoв oткaзывaeтcя oт cдeлки. Пo зaкoнy, пpoдaть нeдвижимocть мoжнo, тoлькo ecли вce yчacтники cдeлки coглacны c нeй. Интepecы peбeнкa пpeдcтaвляют oбa poдитeля или oпeкyнa, пoэтoмy нyжнo coглacиe poдитeлeй нa пpoдaжy квapтиpы нecoвepшeннoлeтнeгo или eгo дoли.
Нoвoe жильe xyжe пpeдыдyщeгo. Нaпpимep, ecли пocлe пpoдaжи квapтиpы peбeнкa пepeceлят в жильe мeньшeй плoщaди, бeз peмoнтa или в aвapийнoм cocтoянии.
Пpaвa peбeнкa yщeмлeны. Нaпpимep, ecли пocлe пpoдaжи eдинcтвeннoй дoли нecoвepшeннoлeтнeгo coбcтвeнникa eмy нe выдeлят дoлю в нoвoм жильe.
Peбeнoк нe пpoпиcaн в нoвoм жильe. Пo зaкoнy, peбeнкa нeльзя выпиcaть «в никyдa» — выпиcкa peбeнкa из квapтиpы пpи пpoдaжe квapтиpы coпpoвoждaeтcя peгиcтpaциeй пo дpyгoмy мecтy житeльcтвa. Этo ocoбeннo aктyaльнo для тex, ктo пpoдaeт жильe c нecoвepшeннoлeтними пpoпиcaнными лицaми.
Пoкyпaeмoe жильe нeдocтpoeнo. Ecли cтpoитeльcтвo зaвepшeнo мeнee, чeм нa 70%, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa oткaжyт в выдaчe paзpeшeния. Укaзaнный пpoцeнт aктyaлeн для Tюмeни, в peгиoнax знaчeниe мoжeт oтличaтьcя.
B нoвoм жильe нeт yдoбcтв. Ecли в дoмe или квapтиpe, кoтopyю вы бyдeтe пoкyпaть, нeт инжeнepныx кoммyникaций или иx чacти, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa oткaжyт в paзpeшeнии. К yдoбcтвaм oтнocятcя гopячaя и xoлoднaя вoдa, элeктpичecтвo.
Peбeнoк — нacлeдник, нe вcтyпивший в пpaвa. Пpи пpoдaжe нeдвижимocти, нacлeдникoм кoтopoй пo зaвeщaнию являeтcя нecoвepшeннoлeтний, нyжнo cнaчaлa вcтyпить в пpaвo нacлeдoвaния и oфopмить coбcтвeннocть нa peбeнкa.
Дoля в нoвoм жильe мeньшe. Ecли poдитeли peшили кyпить мeньшee пo плoщaди жильe и выдeлить тaкyю жe дoлю, кaк и paньшe, нaпpимep, ½, opгaны oпeки oбяжyт иx выдeлить бoльшyю дoлю. Пo зaкoнy, мeтpaж coбcтвeннocти peбeнкa нe мoжeт yмeньшaтьcя.

Нaпpимep: Poдитeли Maши пpoдaют квapтиpy плoщaдью 90 м². У кaждoгo — пo ⅓ дoли, тo ecть кaждый влaдeeт 30 м². Cлeдoм oни пoкyпaют нoвyю квapтиpy плoщaдью 75 м². B этoм cлyчae poдитeли oбязaны выдeлить дoлю, paвнyю нe мeньшe 30 м² — cкoлькo былo в пpeдыдyщeй квapтиpe. To ecть Maшa пoлyчит ⅖ oт жилья.

Кoгдa мoжнo пepeчиcлить дeньги oт пpoдaжи нa cчeт peбeнкa

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Baжнo! У coтpyдникoв opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa нeт чeткoгo peглaмeнтa дeйcтвий, кoтopoгo oни oбязaны нeyкocнитeльнo пpидepживaтьcя. B кaждoм cлyчae paccмaтpивaютcя вce нюaнcы cдeлки, и oпeкa дeйcтвyeт в интepecax peбeнкa. Ecли opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa зaпoдoзpят, чтo вы пытaeтecь «пpикpытьcя» oднoй из вышeпepeчиcлeнныx cитyaций для пoлyчeния личнoй выгoды, cдeлкa зaтянeтcя или вoвce нe бyдeт paзpeшeнa.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним, имeющим пpaвa нa нee

Дaвaйтe paccмoтpим вce cитyaции, в кoтopыx для пpoвeдeния cдeлки тpeбyeтcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Bceгo иx чeтыpe:

нecoвepшeннoлeтний являeтcя coбcтвeнникoм пpoдaвaeмoй квapтиpы;
peбeнoк имeeт дoлю в пpoдaвaeмoм жильe;
нecoвepшeннoлeтний пpoпиcaн в квapтиpe;
peбeнoк yкaзaн в зaвeщaнии, нo нe вcтyпил в пpaвa нacлeдoвaния.

У вcex этиx cитyaций ecть cвoи ocoбeннocти — мы пoдгoтoвили пoшaгoвыe инcтpyкции для кaждoгo из чeтыpex cлyчaeв.

Кaк пpoдaть квapтиpy, ecли coбcтвeнникoм вceй квapтиpы или ee дoли являeтcя нecoвepшeннoлeтний peбeнoк

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Шaг 1. Coбepитe дoкyмeнты

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:

3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.

Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Bнимaниe! B oпeкy пpeдocтaвляют дoкyмeнты нe тoлькo нa oтчyждaeмoe имyщecтвo, нo и нa пpиoбpeтaeмoe. Пoпpocитe y пpoдaвцa пpeдocтaвить вaм кaдacтpoвый пacпopт и выпиcкy из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти. Дaнныe этиx дoкyмeнтoв пoнaдoбятcя для cocтaвлeния зaявлeния.

Шaг 2. Нaпишитe зaявлeниe в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa

Пpидитe в мecтнoe oтдeлeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, либo в oднo из oтдeлeний мнoгoфyнкциoнaльныx цeнтpoв пpeдocтaвлeния гocyдapcтвeнныx и мyниципaльныx ycлyг и нaпишитe зaявлeниe нa пoлyчeниe paзpeшeния нa пpoдaжy квapтиpы. Baм пpeдocтaвят oбpaзeц. B зaявлeнии oбязaтeльнo дoлжны быть yкaзaны cлeдyющиe дaнныe:

Oбщaя и жилaя плoщaдь oтчyждaeмoй и пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти.

Дaнныe coбcтвeнникoв oтчyждaeмoгo жилья — нecoвepшeннoлeтнeгo, и пpиoбpeтaeмoгo — пpoдaвцa.

Toчный aдpec oбeиx квapтиp.
Нoмepa выпиcoк из EГPН, пoдтвepждaющиx пpaвo coбcтвeннocти yкaзaнныx лиц нa oбe квapтиpы.
Oбязaтeльcтвo пepeдaть в coбcтвeннocть peбeнкa пpиoбpeтaeмyю нeдвижимocть.
Дaтa и пoдпиcь зaявитeлeй — зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй.

Ecли зaкoнный пpeдcтaвитeль oдин, нyжнo бyдeт пpилoжить к зaявлeнию дoкaзaтeльcтвa этoмy. Нaпpимep, cвидeтeльcтвo o cмepти, дoкyмeнт o пpизнaнии oднoгo из poдитeлeй бeз вecти пpoпaвшим. Ecли oдин из пpeдcтaвитeлeй пpocтo нe мoжeт личнo пpиexaть в oтдeл oпeки, нyжнo пpeдocтaвить нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy жилья.

Гocпoшлинy зa пoдaчy зaявлeния плaтить нe нyжнo. Coглacнo ч. 3 cт. 21 Ф3 «Oб oпeкe и пoпeчитeльcтвe», дoкyмeнты paccмaтpивaют в тeчeниe 15 днeй c мoмeнтa пoдaчи зaявлeния. Дo кoнцa этoгo cpoкa opгaны oпeки oбязaны выдaть пpeдвapитeльнoe paзpeшeниe или oткaз в eгo выдaчe. Oткaз opгaнa oпeки и пoпeчитeльcтвa дoлжeн быть мoтивиpoвaн. Пpeдвapитeльнoe paзpeшeниe или oткaз мoгyт быть ocпopeны в cyдeбнoм пopядкe. Oбычнo кoмпeтeнтныe opгaны нe ycтaнaвливaют кoнкpeтный cpoк дeйcтвия paзpeшeния, oднaкo в нeкoтopыx peгиoнax oн oпpeдeлeн зaкoнoдaтeльcтвoм cyбъeктa PФ. Ecли жe тaкиe cpoки нe ycтaнoвлeны, дoкyмeнт бyдeт дeйcтвитeлeн дo вocтpeбoвaния. Ecли кoнкpeтный cpoк ycтaнoвлeн, cдeлкy пo пpoдaжe мoжнo пpoвecти тoлькo пoкa дeйcтвyeт paзpeшeниe. Ecли в тeчeниe yкaзaннoгo cpoкa пpoдaть квapтиpy нe yдaлocь, вcю вышeyкaзaннyю пpoцeдypy пpидeтcя пpoйти зaнoвo.

Согласие органа опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетнего

Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие органа опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетнего (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Согласие органа опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетнего

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 60 “Имущественные права ребенка” СК РФ “Суд первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 8, 10, 28, 37, 154, 168, 209, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” (далее – ГК РФ, Закон N 256-ФЗ, соответственно), установив, что истица П.О., использовав средства материнского капитала, средства, выделенные из федерального и областного бюджета на строительство жилого помещения, не исполнила нотариально удостоверенное обязательство по оформлению в собственность своих несовершеннолетних детей спорное жилье с определением размера долей по соглашению, и без согласия органа опеки и попечительства включила объект недвижимого имущества, в праве собственности на которые имелась доля ее несовершеннолетних детей, в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа от 10.09.2015, а затем, в соответствии с договором поручительства с Т.М.Н. также без согласия органа опеки и попечительства включила условие о купле – продажи жилого дома, пришли к выводу о ничтожности данных условий договоров, а также сделок по отчуждению жилого дома Т.М.Н., П.В., Т.И., З.М., как нарушающие права и законные интересы несовершеннолетних детей истицы, приведшие к нарушению гарантированного несовершеннолетним детям права собственности на жилье, а также противоречащие требованиям закона, в том числе целям и задачам Закона N 256-ФЗ, федеральной целевой программы “Социальное развитие села до 2010 года”, Закона Липецкой области от 27.12.2017 “О социальных выплатах жителям Липецкой области на приобретение или строительство жилья”.”

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 02.09.2019 по делу N 33-17356/2019
Категория спора: 1) Продажа недвижимости; 2) Право собственности; 3) Залог недвижимого имущества (ипотека).
Требования: 1) О признании договора недействительным в целом; 2) О признании добросовестным приобретателем; 3) О признании договора залога (ипотеки) недействительным в целом.
Обстоятельства: Истец указал, что оспариваемые сделки по отчуждению квартиры нарушили права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних детей.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано; 3) Удовлетворено. Доводы апелляционных жалоб о том, что неисполнение КОВ распоряжения Главы администрации Калининского адрес ГО адрес Республики Башкортостан от дата N. р не свидетельствует о незаконности договора купли-продажи квартиры, заключенного с Б., а равно и последующих договоров; оспариваемые сделки совершены в надлежащей форме, с соблюдением установленной процедуры отчуждения принадлежащего несовершеннолетним недвижимого имущества, на заключение сделки дано согласие органа опеки и попечительства, сделки фактически исполнены, в связи с чем оснований для признания их недействительными не имеется, судебной коллегией признаются несостоятельными.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие органа опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетнего

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Покупка квартиры на вторичном рынке без рисков: миф или реальность?
(Кистанова Е.В.)
(“Актуальные проблемы юриспруденции”, 2018, N 1) С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что покупателю необходимо внимательно изучать документы на квартиру по вопросу условий согласия органа опеки и попечительства на заключение альтернативной сделки с имуществом несовершеннолетнего, прописав в договоре купли-продажи специальные условия расторжения договора и возврата денежных средств в случае неисполнения предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Права детей на жилье: что делать, если родители против
(Папроцкая О.)
(“Жилищное право”, 2019, N 11; “Административное право”, 2019, N 4) Дети обладают не только правом пользования жилым помещением, но и могут быть его собственниками. И если основания для приобретения ими этого права не имеют особенностей, то сделку по отчуждению недвижимости данный факт все-таки процедурно усложняет. В соответствии с положениями ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ родители, усыновители, опекуны и попечители несовершеннолетнего не вправе без наличия письменного разрешения органов опеки и попечительства совершать или давать согласие на сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего:

Нормативные акты: Согласие органа опеки и попечительства на продажу имущества несовершеннолетнего

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3

(вместе с “Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу”, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16)) Наличие такого разрешения в случаях отказа законного представителя (выдачи законным представителем несовершеннолетнему согласия на отказ) от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, должно быть установлено нотариусом, удостоверяющим отказ, или нотариусом, удостоверяющим договор продажи при представлении такого отказа в простой письменной форме.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Решение Верховного Суда РФ от 15.08.2007 N ГКПИ07-737
К. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим абзаца четвертого пункта 8 Инструкции в части, предусматривающей предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства в случае дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество. В обоснование своего требования указал на то, что оспариваемое нормативное положение противоречит статьям 1, 153, пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, нарушает его право на государственную регистрацию действительного, соответствующего законодательству и исполненного сторонами договора купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру и перехода к нему права собственности на указанную долю, т.к. одним из сособственников данной квартиры является несовершеннолетний.

Все лучшее — детям! Как получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним

Продажа и покупка квартир, в которых одним из собственников является несовершеннолетний, — отнюдь не редкость. Большое распространение такие сделки получили с развитием программы маткапитала, непременным условием которой является наделение детей долями в покупаемом жилье. Если впоследствии возникает необходимость в продаже такой недвижимости, то продавцу потребуется разрешение органов опеки на проведение подобной сделки. Это нужно для того, чтобы права ребенка, который является сособственником, не были нарушены.

Как его получить, на какой срок оно дается, какие потребуются документы и сколько придется ждать согласования? На эти и другие вопросы ФАН отвечает адвокат Марина Светлицкая.

Зачем нужно разрешение опеки и каким образом его получить

«Разрешение органов опеки и попечительства требуется для того, чтобы соблюсти интересы ребенка и не допустить нарушения его законных прав», — объясняет Марина Светлицкая.

Не получив такового, родитель на законных основаниях не сможет распоряжаться имуществом, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетним. Под запрет попадают следующие виды сделок с недвижимостью:

сдача внаем или в аренду;
передача в безвозмездное пользование;
использование в качестве залога;
обмен и дарение;
раздел имущества несовершеннолетнего и деление его на доли;
иные сделки, результатом которых станет уменьшение стоимости недвижимости, принадлежащей ребенку.

Для совершения любого из перечисленных действий потребуется одобрение органов опеки. Ждать долго не придется — согласно действующему законодательству, решение (положительное или отрицательное) должно быть выдано в письменном виде не позднее чем через 15 дней с момента подачи соответствующего обращения.

Получить разрешение опеки на продажу квартиры через госуслуги не получится, придется лично обратиться в местное управление опеки и попечительства.

Многих интересует вопрос, сколько действует подобное разрешение. Марина Светлицкая рассказывает, что конкретный период законодательством не предусмотрен, тем не менее чиновники вправе указать срок, в который должна пройти сделка. По его истечении нужно будет обращаться за разрешением повторно.

Если же таковой не установлен, то одобрение опеки будет иметь бессрочное действие.

Какие документы потребуются

По словам нашего эксперта, в каждом отдельно взятом субъекте Российской Федерации существует свой перечень документов, которые необходимо будет предоставить в органы опеки для получения разрешения на проведение сделки. Вне зависимости от региона заявителей в обязательном порядке попросят предоставить следующие сведения:

общая информация о сделке (какой объект планируется продать, каковы условия продажи);
куда планируется потратить деньги, вырученные от продажи доли, принадлежащей ребенку;
что предполагается приобрести взамен.

Кроме того, необходимо будет предоставить:

Свидетельство о рождении или паспорт, если таковой имеется.
Заявление.
Паспорта родителей.
Документы, подтверждающие права собственности (для обоих объектов недвижимости).
Технические или кадастровые паспорта на оба объекта. Будьте также готовы предоставить по требованию справки из БТИ, а также экспликации и копии поэтажных планов.
Отчет об оценке с указанием рыночной стоимости обоих объектов.
Документы жилищного учета.
Реквизиты счета, оформленного на имя несовершеннолетнего, когда предполагается, что доля будет заменена денежной суммой.
Может потребоваться личное присутствие ребенка старше 14 лет.

Когда возможен отказ?

«Обращаясь за разрешением, нужно понимать, что вердикт не всегда будет положительным, — предупреждает Марина Светлицкая. — Однако отрицательное решение всегда должно иметь под собой веские основания. При этом как разрешение, так и отказ подлежат обжалованию в суде».

Что может служить причиной для отказа:

Планируется приобретение недвижимости в недостроенном объекте со всеми вытекающими рисками.
Ребенку предполагается выделить долю в ипотечной квартире. Зачастую органы опеки не любят такой вариант, поскольку вплоть до момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость полностью принадлежит банку. Если родители окажутся не в состоянии гасить ежемесячные платежи, дети могут остаться без крыши над головой. К тому же финансовые организации неохотно идут на выделение долей на несовершеннолетнего, поскольку такой объект будет сложно пустить с молотка, если взрослые не смогут платить.
Нет согласия матери или отца, если они живы, не числятся без вести пропавшими и не были ограничены в родительских правах.
Несовершеннолетнему сособственнику выделяют долю по договору дарения, но при этом не кладут на его счет сумму, эквивалентную стоимости проданной доли.
У родителей нет участка земли под строительство дома.
Продаваемый и покупаемый объекты существенно отличаются по цене.
Потенциальная квартира признается непригодной для проживания или значительно хуже нынешнего жилья.
Метраж нового помещения меньше учетной нормативной площади.

Вероятные риски и сложности

«Такие сделки не так сложны, как может показаться на первый взгляд, — обнадеживает наш эксперт. — Главное — подстраховаться и получить как можно больше информации о приобретаемом объекте недвижимости».

1. Прежде всего, важно поинтересоваться историей будущего приобретения, тщательно ознакомиться с документами и убедиться в наличии разрешения от органов опеки, а также узнать условия, на которых оно выдано.

2. Необходимо получить подтверждение того, что ребенок не будет обделен в правах, ему будет предоставлена равнозначная замена. В некоторых ситуациях органы опеки идут на то, чтобы разрешить перевести деньги, эквивалентные стоимости доли, на детский счет, но гораздо чаще требуется покупка равноценной доли.

3. Если альтернатива еще не подобрана, процесс продажи и покупки должен производиться одномоментно — если интересы несовершеннолетнего будут ущемлены, сделку с большим процентом вероятности признают недействительной.

4. Если изначально нынешними продавцами при покупке использовались средства материнского капитала, детям обязаны были выделить доли. Если этого не было сделано, связываться с таким объектом рискованно еще и потому, что по достижении совершеннолетия человек может заявить, что его права были нарушены.

Марина Светлицкая советует попросить продавца предоставить справку из ПФР об остатке материнского капитала.

Минимальная стоимость доли детей определяется путем деления денежных средств, выделенных по программам поддержки семей с детьми, на количество членов семьи и пропорционально сумме квадратных метров, которые должны быть закреплены за каждым ребенком. Можно и больше, но это не обязательно.

5. Важно! Ребенок становится полноправным участником процесса купли-продажи, если он собственник. Если несовершеннолетний не наделен правом собственности, а лишь зарегистрирован в квартире, то никаких разрешений от органов опеки не потребуется. Впрочем, для собственного спокойствия лучше иметь подтверждение, что ребенок будет зарегистрирован на другой жилплощади. В отличие от взрослых, дети не могут быть выписаны «в никуда». Прописка должна быть обеспечена им еще до совершения сделки, иначе МФЦ не выпишет несовершеннолетнего. Важное уточнение: дети до 14 лет обязаны быть зарегистрированы вместе с одним из родителей. А вот метраж и расположение в такой ситуации не важны.

6. Если согласие опеки было получено, но родители не приобрели равнозначную жилплощадь для ребенка, сделка может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями, поскольку она является противоречащей действующему законодательству.

Похожие правила действуют и для продажи квартиры недееспособного.

«Подтверждением недееспособности являются дополнительные документы (например, справка о факте установления инвалидности, выданная бюро медико-социальной экспертизы), — объясняет наш собеседник. — Оптимальным представляется запрос документов у продавца. Уполномоченный орган не выдаст данную информацию третьим лицам».

При этом покупатель имеет полное право убедиться в том, что продающая сторона соблюдает все требования, предъявляемые органами опеки, поскольку они являются существенными условиями договора купли-продажи и могут повлечь признание сделки недействительной.

Как продать квартиру ребенка. Разрешение отдела опеки.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Обоснование вывода:
За малолетних детей (младше 14 лет) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители – родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве” (далее – Закон N 48)).
Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости. По общему правилу эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы*(1). При этом не имеет значения, зарегистрирован ли малолетний ребенок в квартире, в которой ему принадлежит доля, или нет.
Алгоритм продажи квартиры (доли в квартире) можно представить следующим образом.
Во-первых, нужно обратиться в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки. В рассматриваемом случае таковым органом может являться отдел по опеке и попечительству администрации соответствующего муниципального района Саратовской области (ст. 34 ГК РФ). Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, нам обнаружить не удалось, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства*(2). Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п. 3 ст. 21 Закона N 48).
Во-вторых, при наличии предварительного разрешения нужно заключить сам договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).
С 01.02.2019 нотариус, удостоверив договора купли-продажи, обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Среди направляемых нотариусом документов обязательно должен быть документ, удостоверяющий личность ребенка (паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно)).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сулейманов Марат

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.
*(2) Примерный список документов, требующийся для предоставления государственной услуги – разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего – может выглядеть так:
– заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих);
– паспорта родителей (законных представителей);
– свидетельство о рождении ребенка;
– согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или принадлежащей ему доли в праве общей собственности на нее;
– согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
– копия паспортов всех собственников жилого помещения;
– свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП);
– акт передачи квартиры – в случае приватизации;
– выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
– поэтажный план и экспликация на квартиру;
– отчет о рыночной стоимости имущества;
– единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
– аналогичные документы на приобретаемую недвижимость;
– банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Дети в сделке: как правильно продать квартиру

В сделках по продаже квартир, где зарегистрированы несовершеннолетние, есть свои особенности и подводные камни. Вместе с экспертами разбираемся, какие формальности необходимо соблюсти, чтобы не нарушить права ребенка, а сделка купли-продажи не была признана недействительной.

Эксперты в статье:

Виктория Шакина, управляющий партнер московской коллегии адвокатов «Юрсити»
Дмитрий Сурков, адвокат-партнер адвокатского бюро города Москвы «Щеглов и Партнеры»
Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»

Важно помнить

Регистрация ребенка по месту жительства в квартире дает ему жилищные права: не только право пользования жилым помещением, но и право на участие в дальнейшей приватизации и реновации. В связи с этим жилищные права несовершеннолетнего охраняются государством особым образом, чтобы действия родителей не ущемляли интересы ребенка.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги

Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.

Шаг 1. Coбpать пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.

зaявлeниe oбoиx poдитeлeй или иных зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa;
пacпopт peбeнкa (для детей старше 14 лeт);
свидeтeльcтвo o poждeнии;
выпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa на недвижимость;
пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe);
кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй;
спpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти.

Шаг 2. Oфopмить pacчeтный cчeт или coбpать дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.

Шаг 3. Haписать зaявлeниe в органы oпeки и пoлyчить paзpeшeниe.

Шаг 4. Пoдписать дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Еcли peбeнoк млaдшe 14 лeт, за него расписываются родители. Если старше, то подписывает самостоятельно.

Шаг 5. Kyпить нoвoe жильe, выдeлить в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлить нa его cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю дoлe в прежней квартире.

Шаг 6. Зарегистрировать сделку. В Росреестр предоставляются: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, paзpeшeниe oтдeлa oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Шаг 7. Пpeдcтaвить дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Что проверяет опека

Органы опеки и попечительства проверяют законность сделки по отчуждению недвижимости и устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не нарушает ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых органы опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки, объясняет управляющий партнер московской коллегии адвокатов «Юрсити» Виктория Шакина.

Если покупатель приходит на просмотр и видит ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира (Фото: YAY/TASS)

В каких случаях органы опеки не разрешат сделку:

один из poдитeлeй или oпeкyнoв oткaзывaeтcя oт cдeлки;
нoвoe жильe xyжe пpeдыдyщeгo. Нaпpимep, оно меньшей плoщaди, бeз peмoнтa или в aвapийнoм cocтoянии;
рeбeнoк нe пpoпиcaн в нoвoм жильe. Пo зaкoнy выпиcкa peбeнкa из квapтиpы пpи пpoдaжe квapтиpы coпpoвoждaeтcя peгиcтpaциeй пo дpyгoмy мecтy житeльcтвa, его нельзя выписать «в никуда»;
пoкyпaeмoe жильe нeдocтpoeнo;
в нoвoм жильe нeт yдoбcтв (горячая и холодная вода, а также элeктpичecтвo);
дoля ребенка в нoвoм жильe мeньшe. Ecли poдитeли peшили кyпить мeньшee пo плoщaди жильe, opгaны oпeки oбяжyт иx выдeлить несовершеннолетнему бóльшyю дoлю. Пo зaкoнy мeтpaж coбcтвeннocти peбeнкa нe мoжeт yмeньшaтьcя.

«На практике органы опеки и попечительства могут дать согласие на продажу квартиры при соблюдении родителями определенных условий. Например, при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным принадлежавшему ему ранее. То есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое. Как вариант, согласие может быть дано при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры или доли в квартире, принадлежащей ребенку, на счет ребенка в банке», — объясняет адвокат-партнер адвокатского бюро города Москвы «Щеглов и Партнеры» Дмитрий Сурков.

Когда согласие опеки не нужно

Разрешения органов опеки и попечительства не требуется при продаже квартире, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником. Исключение — случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и интересы.

«До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо в квартире отца, либо с матерью. Таким образом, если покупатель приходит на просмотр и видит ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира. Если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит есть все основания полагать, что он должен владеть долей», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

«Покупатели редко приобретают квартиру, зная о том, что в ней прописан несовершеннолетний. Поэтому продавцу придется снять его с регистрационного учета до совершения сделки или договориться сделать это в разумный срок после. Важно помнить, что заявление о снятии с регистрационного учета несовершеннолетнего должно быть обязательно подписано обоими родителями, а не одним из них», — добавляет адвокат-партнер адвокатского бюро города Москвы «Щеглов и Партнеры» Дмитрий Сурков.

Органы опеки и попечительства проверяют законность сделки по отчуждению недвижимости и устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего (Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Какие проблемы могут возникнуть у покупателя

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит проблемами новому собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, нужно перед заключением сделки очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

«Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе», — рекомендует Кирилл Стус.

«Если речь идет про альтернативную сделку и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу. В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить данный документ у нотариуса — продавцу это обойдется в пределах 2–3 тыс. руб.», — говорит Кирилл Стус.

Как продать квартиру под опекой

Если один из собственников квартиры — ребенок или недееспособный человек, прежде чем ее продать, придется подготовить документы и получить согласие органов опеки и попечительства. Расскажем как убедить госорганы, что сделка не ущемляет прав подопечного, найти покупателя и быстро продать квартиру.

Что такое опека

До достижения 18 лет, ребенок считается недееспособным. Это значит, что сделки по квартире от его имени и в его интересах должны осуществлять родители или опекуны.

Недееспособным может быть и взрослый человек, который не понимает значение своих действий и не может руководить ими. Признать это может только суд на основании экспертного заключения (например, справки врача).

Ребенок или недееспособный человек — полноправные собственники квартиры, но не могут самостоятельно проводить сделки: подарить, сдать, разделить квартиру или выделить из нее доли. От их имени это должны делать родители или опекуны. Но провести такие сделки они могут только с согласия органов опеки и попечительства.

Сделки по продаже квартиры с подопечными регулируют:

Чтобы продать квартиру с опекой, надо получить разрешение органов опеки и попечительства

Если продадите квартиру без разрешения органов опеки , сделку через суд признают недействительной. Если сделку проведет недееспособный человек без получения разрешения органов опеки, ее тоже признают недействительной.

Когда не нужно разрешение органов опеки

Проще всего продать квартиру, в которой живет подопечный, если он не является собственником, а только зарегистрирован (прописан) в квартире.

Наделять детей долями в квартире или делать собственниками квартиры не обязательно. Основные способы получения детьми долей в квартире это дарение, приватизация или покупка жилья с использованием материнского капитала. В этих случаях наделить детей долями вы обязаны по закону.

Но ребенок или недееспособный взрослый обязательно должны быть где-нибудь зарегистрированы (прописаны).

Регистрация ≠ Право собственности

Разрешение органов опеки нужно только если подопечный является собственником жилья или остался без попечения родителей.

Если подопечный только зарегистрирован (прописан) в квартире, разрешение не нужно

Разрешение требуется только если в продаваемой квартире живет ребенок или недееспособный взрослый, у которого нет родителей или опекуна. Тогда перед продажей вы должны доказать органам опеки и попечительства, что можете зарегистрировать подопечного по другому адресу.

Если подопечный зарегистрирован в квартире, вы должны выписать его и одновременно зарегистрировать на новом месте

По закону ребенка нельзя выписывать в «никуда». Кроме того он должен быть обязательно зарегистрирован по одному адресу с кем-нибудь из родителей. Поэтому просто прописать его у бабушки не получится — там же должны быть зарегистрированы папа или мама. Важно, чтобы квартира, в которой будет зарегистрирован ребенок, не уступала старой квартире по площади, количеству комнат, условиям проживания (перерегистрироваться из двушки в коммуналку не получится).

Чтобы выписать ребенка из квартиры, обратитесь в паспортный стол или МФЦ и подайте следующие документы :

паспорт одного из родителей;
свидетельство о рождении или паспорт, если ребенку 14 лет;
выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о праве собственности;
заявление и лист убытия в паспортном столе.

Процедура займет в паспортном столе 10 дней, в МФЦ — 5-7 рабочих дней, через сайт Госуслуг — 3-4 дня. После выписки в течение 14 рабочих дней вы должны зарегистрироваться в новой квартире.

Если ребенок или взрослый — собственник квартиры, то не важно где он зарегистрирован: в квартире, у бабушки или в другой стране. Если его выписать перед продажей, он все равно останется собственником, а, значит, придется получать разрешение органов опеки.

Как получить разрешение органов опеки

Чтобы органы опеки разрешили сделку, они должны заранее знать характеристики новой квартиры.

Сначала находите покупателя и новую квартиру, потом получаете разрешение органов опеки

Обратитесь в органы опеки и попечительства своего района или в МФЦ.

Напишите заявление о том, что хотите продать квартиру и обязуетесь соблюдать все права несовершеннолетнего или опекаемого. Подписать заявление должны оба родителя или все опекуны, даже если вы в разводе и живете в разных городах. Если у вас нет статуса родителя-одиночки, второй родитель должен написать нотариальное заявление о согласии на продажу доли его несовершеннолетнего ребенка. Если у ребенка один родитель (мать-одиночка или отец-одиночка), роль второго родителя возьмет на себя инспектор отдела опеки. Принятое заявление заверит районный инспектор. Никаких пошлин платить не надо — все услуги бесплатны.

Пройдите собеседование . Присутствовать должны оба родителя и все опекуны и ребенок, если ему исполнилось 14 лет и у него есть паспорт. Иногда органы опеки требуют, чтобы на собеседовании присутствовал еще собственник квартиры, которую вы покупаете, или просят принести от него заявление о том, что он обязуется продать вам и ребенку квартиру.

Докажите соблюдение прав и интересов подопечного. Чтобы органы опеки разрешили вам продать квартиру под опекой, вы должны доказать им, что сделка соблюдает права и интересы детей или опекаемых:

что вы купите новую квартиру, а не спустите все деньги на новое авто или казино;
что новая квартира будет не хуже или аналогична (равноценна) старой: по площади, количеству комнат, стоимости.

Докажите, что покупаете равноценную квартиру, которая аналогична старой по стоимости, площади, количеству комнат, условиям проживания

Документальных подтверждений может быть мало. Инспектор может лично съездить посмотреть квартиру, чтобы убедиться, что она соответствует всем нормам.

Принимая решение о том, соблюдает ли сделка права и интересы ребенка или подопечного, инспектор не всегда может руководствоваться четкими критериями. Хорошо, если выгода от сделки очевидна. Например, вы продаете однокомнатную и покупаете двухкомнатную квартиру. На практике выгоду часто приходится доказать. Например, вы переезжаете в квартиру меньшей площади, но в лучшем районе, продаете квартиру в Москве и покупаете в Подмосковье или меняете трешку на две однушки. В подобных случаях пользу переезда для ребенка и соблюдение его интересов и прав надо обосновать.

Например, если меняете квартиру на меньшую или на две, инспектор может разрешить сделку только при условии, что вместо совместной равнодолевой собственности в старой квартире ребенок станет единственным собственником новой или его доля увеличится. Если переезжаете в другой район, обоснованием могут быть более хороший детский сад, школа или благоприятная экология.

Если жилищные условия очевидно ухудшаются, необходимость переезда надо обосновать документально. Например, медицинской справкой, если часть вырученных денег пойдет на лечение.

У инспекторов нет задачи запретить вам переезд. Если вы не затеваете какую-то авантюру, они разрешат продажу. Но они вряд ли разрешат переехать из московской двушки в деревянный домик под Тулой или купить квартиру на стадии котлована. Опекунский совет несет ответственность за свои решения — рисковые затеи они не одобрят.

Органы опеки не одобрят переезд в квартиру, которая построена менее чем на 50%, без удобств (электричества, горячей или холодной воды) или в аварийном состоянии.

Если переезжаете в другой регион , инспектор сделает запрос в местные органы опеки с просьбой проверить выбранную вами квартиру. Допустим, вы переезжаете из Москвы в Самару. Столичный инспектор сделает запрос в Самару, а самарский инспектор лично съездит на квартиру и проведет ее осмотр. Если квартира подходит для жизни подопечного, инспектор составит акт осмотра и оценочный альбом с рыночной стоимостью квартиры.

Подайте документы.

паспорта родителей или опекунов;
для опекунов решение опекунского совета о назначении вас опекуном, нотариально заверенная доверенность на осуществление сделок,
если ребенку исполнилось 14 лет, и он получил паспорт – его заявление о согласии на продажу квартиры;
свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака, свидетельства о рождении детей;
документы на квартиру, которую вы продаете (правоустанавливающие документы, техническая документация, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по коммуналке, выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, в Москве — Единый жилищный документ);
документы на квартиру, которую вы покупаете;
если на банковский счет опекаемого поступили деньги, выписка из банка, которая это подтвердит;
могут понадобится предварительный договор купли-продажи, паспорта всех собственников квартиры, оценка квартиры, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья;
другие документы, которые органы опеки сочтут необходимыми.

Получите разрешение. Разрешение выдадут через 2-4 недели, но не позже, чем через месяц. В документе будут подробное объяснение решения и все условия, обязательные для соблюдения.

Срок действия разрешения органов опеки на продажу — 1 месяц, если в нем не указана большая продолжительность.

Решения инспекторов не всегда правомерны — не будет лишним проверить его у юриста. Например, часто органы опеки требует наделить ребенка соразмерной долей в новой квартире. Это не всегда верная трактовка закона — вы должны наделить ребенка долей соразмерной собственности, а сам размер доли может быть как увеличен, так и уменьшен. Поэтому размер доли правильнее измерять в денежном выражении. Если ребенку принадлежало 30% от квартиры стоимостью в 2 млн, то его доля равна 600000 ₽. При покупке квартиры за 4 млн, вы можете записать на ребенку долю в 15% (на 600000 ₽).

Если не согласны с решением инспектора или условиями к сделке , их можно оспорить в суде.

Как провести сделку

Основные этапы сделки:

получите разрешение органов опеки на продажу;
подпишите договор;
подпишите передаточный акт, получите деньги;
передайте право собственности в Росреестр и получите новую выписку из ЕГРН.

Единственная разница, в форме сделки. Свободная или прямая продажа — когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите — не подойдет. Органы опеки должны быть уверены, что вы продаете квартиру, чтобы купить новую и не потратите деньги не по назначению. Продать квартиру с опекой в свободной продаже можно лишь в нескольких случаях, о которых ниже.

Чтобы органы опеки были уверены, что подопечный не останется без жилья, вы должны одновременно продать старую и купить новую квартиру

Это правило не закреплено в законах, но это главное условие, при котором органы опеки могут быть уверены в том, что родители и опекуны купят квартиру и наделят опекаемого долей в ней. Если не регистрировать оба договоры продажи старой и покупки новой квартиры одновременно, недобросовестные опекуны получат возможность не зарегистрировать ребенка. Такие случаи, к сожалению, случаются. При этом рискуют и покупатели — если факт нарушения прав опекаемого вскроется, сделку аннулируют, — и сами инспектора, которые несут личную ответственность за решения. Поэтому, скорее всего, вам придется сразу найти встречную квартиру и заключать два договора одновременно.

Сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую, называются альтернативными. В таких случаях два договора купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно.

Альтернативные сделки сложнее обычных. Надо найти подходящие и равноценные варианты, договориться с продавцом и банками, подготовить и проверить документы, одновременно подписать и зарегистрировать несколько договоров. Все время придется следить за всеми участниками сделки, проверять юридическую чистоту документов, контролировать перевод денег и регистрацию договоров. Если что-то пойдет не так, кто-то допустит ошибку в документах, сделка может сорваться. А ведь вам еще надо уложиться в срок действия разрешения органов опеки.

Сделки с детьми и недееспособными обязательно должен заверить нотариус

За детей до 14 лет сделки проводят родители от их имени. С 14 до 18 лет ребенок может совершить сделку сам с письменного согласия родителей или опекуна.

За услуги нотариуса надо заплатить госпошлину. За удостоверение договора на продажу доли или квартиры придется заплатить до 20 000 — 30 000 ₽. Если продадите квартиру с опекой без нотариуса , сделку признают недействительной.

Продать квартиру или долю в ней родственнику нельзя. По закону нельзя проводить сделки между подопечным и родителями или опекуном и их близкими родственниками (родителями и детьми, бабушками и дедушками, родными братьями и сестрами). То есть мать как законный представитель не может продать долю ребенка отцу или дедушке. Исключение — сделки, которые улучшают имущественное положение подопечного. Например, дарение доли или всей квартиры. На дарение недвижимости разрешение органов опеки не нужно.

Если опекаемый на гособеспечении и содержании (например, в детском доме, доме инвалидов или престарелых) , перед продажей вы должны перевести на его счет деньги в сумме, равной цене доли или квартиры и принести органам опеки выписку из банка.

Если купили квартиру с использованием материнского капитала , перед ее продажей вы должны наделить долями всех членов семьи. Если покупали в ипотеку, вы должны наделить детей долями в течение 6 месяцев после снятия обременения.

Если обмениваете муниципальное жилье, в котором зарегистрирован ребенок или опекаемый, также необходимо согласие органов опеки.

Если покупаете квартиру в ипотеку , органы опеки могут посчитать это ухудшением жилищных условий из-за обременения банка на квартиру и потребовать доказать свою платежеспособность. Это не правомерно — вас уже проверил банк, а банки не против того, чтобы вы зарегистрировали несовершеннолетнего в квартире. Если инспектор настаивает и не хочет давать разрешение на такую сделку, вы можете наделить ребенка долей в квартире родственников, взять ипотеку и купить квартиру. Если органы опеки настаивают, что в этом случае надо перечислить деньги равные сумме доли на расчетный счет ребенка, они не правы.

Если опекаемый умер , опека прекращается. По закону подопечные и опекуны обладают правами на имущество друг друга, только если оно находилось в общей долевой или совместной собственности.

Как продать квартиру без встречной покупки

Легче всего органы опеки разрешают продажу квартир со встречной покупкой — альтернативные сделки. Но есть случаи, при которых они не будут возражать о продаже даже без встречной покупки.

Если продаете квартиру для оплаты лечения ребенка или подопечного. В этом случае инспектор разрешит купить квартиру позже или меньшей площади. Вам надо будет подтвердить диагноз, необходимость лечения и денежные расходы.

Если выделите ребенку или подопечному долю в ином месте. Например, вы продаете квартиру, а взамен бабушка наделяет его аналогичной долей в своей квартире.

Если переезжаете в другой город , органы опеки выдадут разрешение при условии, что вы переведете деньги от продажи на счет подопечного, а потом в течение двух месяцев купите новую равноценную квартиру и уведомите об этом органы опеки. Еще более лояльными инспекторы будут если вы переезжаете ради смены климата по состоянию здоровья (например, из-за хронических заболеваний, врожденных патологий, аллергий и пр.) или если подопечному требуется специализированное учреждение, которого нет в вашем городе (коррекционная или спортивная школа, школа для детей-инвалидов).

Если покупаете квартиру по договору долевого строительства , разрешение выдадут при условии, что дом уже находится в финальной стадии строительства, а до переезда подопечный должен быть где-то зарегистрирован (прописан).

Если не можете сразу предоставить вариант новой квартиры, органы опеки могут разрешить вам продажу квартиру, с обязательством перевода денег на счет подопечного и скорейшей покупки новой равноценной квартиры. Новое жилье должно быть не хуже старого по площади, стоимости, количеству комнат, расположению и пр.

Если органы опеки настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, но это невозможно, принесите им предварительной договор на покупку квартиры. Также вы можете обратиться в суд. Но практика показывает, что всегда проще договориться, чем судиться.

Как убедить покупателя

Покупатели не любят квартиры, в которых прописан ребенок, опасаясь, что сделка затянется из-за органов опеки, Росреестр приостановит сделку или будут проблемы по выписыванию и регистрации ребенка на новом месте. Важно убедить его, что это не так.

Выпишите себя и ребенка заранее до поиска покупателя. Покажите ему выписку из домовой книги, о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Скрепите договоренности предварительным договор купли-продажи.