Хочу купить квартиру по доверенности. Как ее проверить?
Мы с семьей решили подобрать новое жилище поближе к школе и работе. Пересмотрели множество квартир, одна понравилась. Но с ней не все так просто. Есть две проблемы: продают ее по доверенности, а собственник не хочет из нее выписываться.
Квартиру продает мама собственника по доверенности. Собственник с семьей, которая также прописана в квартире, переехали в другой город. Я знаю, что доверенность могут отозвать в день сделки. Деньги передашь, а потом окажется, что сделка недействительна. Как обезопасить себя в этом случае и что указать в договоре?
Еще одна проблема — выписка. Собственник жалуется, что это долго и нудно. Он предлагает выписать семью потом, когда у него будет время. Но я слышал, что можно все сделать гораздо быстрее через МФЦ.
Покупать квартиру, в которой прописаны чужие люди, не хочется.
Что лучше сделать?
Дмитрий, вы правы, что со сделками с недвижимостью лучше лишний раз перестраховаться. Покупать квартиру, где зарегистрированы чужие люди, действительно не стоит. А вот доверенность можно проверить. Расскажу сначала про нее.
Как проверить доверенность
Доверенность — это документ, который подтверждает право одного лица представлять интересы другого в разных ситуациях. Например, в отношениях с людьми, юридическими лицами или органами власти. Главное, чтобы в доверенности было написано, какие действия доверенное лицо вправе совершать и с кем.
В некоторых случаях доверенность должен удостоверить нотариус, например в случае подачи заявлений о государственной регистрации прав или сделок с недвижимостью.
Действие доверенности ограничено во времени — срок указан в самом документе. Если срока нет, по умолчанию доверенность действительна в течение одного года.
Поэтому прежде всего проверьте, когда истекает срок действия доверенности и сохранятся ли полномочия доверенного лица на момент подписания договора. Иначе можете оказаться в ситуации, когда предварительный договор подписали, аванс передали, а с подписанием основного договора возникла проблема: самого хозяина нет, у доверенного лица закончились полномочия.
И вы правы: доверенность утратит силу, если человек, который ее выдал, передумает и отменит ее. Он должен сделать это в той же форме, в которой он эту доверенность выдал. Ваш продавец может это сделать только через нотариуса.
Все действия нотариусы обязаны тут же регистрировать в реестре нотариальных действий ЕИС. Вы можете воспользоваться сервисом для проверки доверенностей по реквизитам непосредственно перед сделкой и посмотреть, действительна ли еще доверенность. Еще можете сделать скриншот экрана, на котором будет видно, что, например, в день сделки такого-то числа в такое-то время доверенность, на основании которой представитель продавца продал вам квартиру, не была отменена. Но, чтобы такой скриншот в последующем приняли в качестве доказательства, его нужно удостоверить у нотариуса.
Разумеется, самый лучший вариант — попробовать договориться с продавцом, чтобы он лично приехал на сделку. Так вы гарантированно избежите возможных проблем. Но если он категорически отказывается, а квартира идеально подходит вам и искать другой вариант не хочется, можете дополнительно подстраховаться.
Как еще можно подстраховаться
Договоритесь с продавцом, что деньги за квартиру он получит, только когда будет зарегистрирован переход права собственности от предыдущего собственника к вам и ваше право собственности. Вы можете арендовать ячейку в банке, положить в нее деньги за квартиру и прописать в договоре аренды ячейки определенные условия: что продавец или его доверенное лицо может забрать оттуда деньги, только если подтвердит, что сделка состоялась. Например, предъявит договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, в которой в качестве собственника будете указаны вы.
Вы можете арендовать ячейку два месяца, а в случае необходимости продлить аренду. В среднем за аренду ячейки банки берут от 1200 до 2600 рублей в месяц. Дополнительные плюсы: банк еще пересчитает сумму и проверит подлинность денег.
В этом случае продавец получит деньги, только если регистрация права собственности пройдет успешно, а вы будете точно знать, что с документами все в порядке. Когда государственный регистратор регистрирует переход права от продавца к вам, он проводит правовую экспертизу документов. В том числе проверяет полномочия доверенного лица на момент подписания договора купли-продажи.
Как собственнику квартиры сняться с регистрационного учета
Не покупайте квартиру, пока собственник не снимется с регистрационного учета. Это можно сделать и через интернет, но все равно потом ему придется лично приходить с паспортом.
По правилам, чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства, собственник должен лично обратиться в органы регистрационного учета. Можно подать заявление непосредственно в отдел миграции МВД, в МФЦ или паспортисту в ТСЖ, ЖСК, УК. А можно сделать это и через портал госуслуг.
Если ваш продавец с семьей обратится в отдел миграции или к паспортисту, с регистрационного учета их снимут в течение двух календарных дней. Если они подадут заявление в МФЦ — в течение трех рабочих дней. Можно подать заявление через портал госуслуг, но все равно придется прийти в орган регистрационного учета с паспортом: с регистрации снимут, только когда смогут поставить в паспорт штамп.
В вашем случае продавец переехал в другой город. Он может сняться с регучета даже там.
Заодно сразу зарегистрируется по новому месту жительства и тем самым избежит штрафа, предусмотренного за проживание без регистрации.
Продавцу и членам его семьи надо будет подать одновременно два заявления: на снятие с учета по прежнему месту жительства и на регистрацию в новом жилье. Единственный минус: этот процесс может затянуться на срок до двух месяцев из-за того, что документы пересылают в другой город почтой.
В любом случае я советую настаивать на снятии всех проживающих в квартире с регистрации до того, как подпишете договор. Да, вы можете прописать в договоре условие, что продавец с семьей обязаны выписаться, и определить им на это срок. Закон в таких случаях на стороне собственника, поэтому, если обратитесь в суд, скорее всего, решение будет в вашу пользу. Но может быть иначе, если вскроются дополнительные обстоятельства, например: в квартире зарегистрирован человек, который сейчас отбывает срок, и другого жилья у него нет или прописаны несовершеннолетние и их некуда выписать. Это большая и скользкая тема, а судебная практика неоднозначная. Есть шанс, что суд может вынести решение не в вашу пользу. И вам придется потратить время, нервы и деньги, чтобы выписать чужих людей из вашей квартиры.
Чтобы продавец поскорее снялся с регистрационного учета, пропишите в договоре дополнительное условие: продавец получит деньги только после выписки. Для этого в договоре аренды банковской ячейки добавьте листки убытия в список документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги.
Чтобы обезопасить себя от других проблем, прочитайте нашу статью о том, какие документы проверять перед покупкой квартиры.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Безопасно ли приобретать квартиру, продаваемую по доверенности?
Прежде всего, надо посмотреть, когда выдана доверенность и на какой
срок. Чем меньше промежуток времени между датами выдачи названного
документа и заключения договора купли-продажи, тем лучше. Действие
доверенности прекращается по самым разным причинам, а не только в связи с
истечением срока. В частности, она может потерять силу вследствие
отмены доверенности лицом, выдавшим ее, либо при признании его
недееспособным, безвестно отсутствующим и т. д. Помните, что
доверенность можно отозвать у любого нотариуса и буквально за час до
сделки. Случается, представитель продавца квартиры не знает об этом,
либо он намеренно скрывает эту информацию. Известны случаи продажи по
доверенности – спустя месяц после смерти доверителя.
Так же необходимо внимательно изучить полномочия доверенного лица,
которые предусмотрены данной доверенностью. Иногда, путем обмана или
злоупотребления доверием, мошенники получают от владельца (собственника)
доверенность на приватизацию и продажу с правом получения денежных
средств, за проданную квартиру.
Поэтому, если есть возможность, лучше отказаться от сделки по такой
доверенности. Но что делать, если квартира очень нравится и оформление
договора по доверенности – это единственный «камень преткновения»?
Такие риски, разумеется, можно минимизировать, если Вы знаете
собственника и причины, по которым он выдал генеральную доверенность и
почему не может присутствовать на сделке, а также проверить
действительность доверенности у нотариуса.
Как это правильно сделать?
Если Вы находитесь в том же городе, где была выдана и удостоверена
доверенность, то Вам необходимо вместе с доверенным лицом обратиться в
ту нотариальную контору, где была выдана доверенность и уточнить, не
отменял ли ее доверитель. Пусть доверенное лицо занимается организацией
сделки, сбором документов, а на момент подписания обеспечит личное
присутствие продавца.
Если доверенность выдана в другом городе, тут все немного сложнее.
Требуйте или присутствие продавца на сделке лично, или нотариальное
заявление от него о том, что «… доверенность реестровый № ** от **/**/**
на имя *** не отозвана и полномочия ее не отменены». Такое заявление
доверенное лицо продавца обязано предоставить на момент совершения
сделки, т.е. на момент регистрации права собственности в органе,
занимающемся регистрацией права собственности. В Петербурге – УФРС.
Таким образом, вы как минимум убедитесь в том, что человек жив, а личную
подпись его удостоверит нотариус. Помните, что со смертью гражданина,
доверенность, выданная им при жизни, утрачивает свою силу, а так же и
все передоверия.
Если получить такое заявление нет возможности, тогда в тексте
договора купли-продажи следует прописать в пункте о взаиморасчете о том,
что он будет произведен после госрегистрации права собственности и
подтверждением будет являться расписка от продавца. Соответственно,
выдавать деньги за проданную квартиру имеет смысл только продавцу
лично.
Стоит также обратить внимание на ситуацию, когда собственник
недвижимости находится за границей и доверенность удостоверена либо
иностранным нотариусом или компетентным органом, либо в российском
консульстве. В этом случае документ должен иметь апостиль (штамп в форме
квадрата со стороной не менее девяти сантиметров; его ставят на
официальных бумагах, исходящих лишь от учреждений государств —
участников конвенции, в том числе нотариальных актах). Апостиль не
требует дальнейшего заверения или легализации. Если на доверенности нет
такого штампа, то в нашей стране она а, соответственно, и сделка будут
недействительны. Но даже если названный документ удостоверен в
консульстве, расслабляться не следует. Ведь пока эту бумагу переправляли
вам по почте из-за океана, с человеком, выдавшим ее, могло что-либо
произойти или он просто передумал и отозвал доверенность, и т. п.
Поэтому перед совершением сделки необходимо узнать у представителя
телефон собственника квартиры, связаться с ним и попросить подтвердить
полномочия человека, занимающегося продажей его квартиры, путем
предоставления вышеуказанного заявления. Подтверждение по телефону
ничего не гарантирует. Вы же не можете знать, с кем именно вы
разговариваете.
Также надо помнить, что существуют доверенности, которые согласно ст.
185 ГК РФ приравнены к нотариально удостоверенным (подтвержденные
главврачами военных госпиталей, командирами воинских частей, капитанами
кораблей дальнего плавания, начальниками исправительных учреждений).
Совет:
Если Вы собственник и не можете лично присутствовать при организации
сделки и подписании договора отчуждения собственности, выдавайте
доверенность в которой будут четко перечислены только те действия,
которые вы не можете выполнить сами, например: собрать документы для
оформления договора купли- продажи. Избегайте общих фраз типа «все
имущество, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось»,
четко укажите адрес, срок, на который будет выдана доверенность. И
оставляйте право получения денег за собой! Ведь одним из самых
распространенных способов мошенничества остается злоупотребление
доверием, при котором полученная от продажи по доверенности сумма
присваивается мошенниками.
Если вы покупатель, обратитесь к профессионалам – они помогут вам выявить все «подводные камни» такой сделки.
Автор статьи: Кузьмичева Елена
Полное или частичное копирование материалов разрешено с указанием ссылки на источник http://moigorodspb.ru.
Елена, спасибо! Хорошую тему Вы подняли и объяснили всё толково.
Елена! Тема действительно интересная. Вы замечательно всё изложили теоретически. Было бы замечательно если бы Вы дополнили свой блог для лучшего восприятия посетителями ПОРТАЛА конкретными поучительными примерами. Из реальной практики. С уважением Игорь.
Игорь, спасибо за комментарий. Я Вас, как коллегу, ценю. Ваши ответы на вопросы в форуме – профессиональны. По-моему в статье все предельно конкретно и практично. Даже есть форма заявления-подтверждения доверенности. Если не хватает примеров, можете добавить свой пример. Я буду очень признательна.
Проверять надо но лучше все-таки делать сделки с отложенным платежом. Так спокойнее. А с лицами находящимися в других городах или за границей в дополнение можно общаться по Скайпу и с записью диалога.
Дмитрий, согласно с Вами по поводу отложенного платежа – так именно в статье и написано! Вот только про скайп и запись – не согласна КАТЕГОРИЧЕСКИ! В практике коллеги был случай продажи по подложному паспорту. Две женщины, одна по национальности кореянка, а другая киргизка – на фото в паспорте ОДНО ЛИЦО! Случай прямо анекдотичный вышел в зале суда – пострадавшая женщина в истерике кричала: “Вы что, не видите, что это совсем другой человек?!” И даже судья не смогла сдержать улыбку, т.к. для всех присутствующих они были просто близнецами! Я еще раз подчеркиваю, никаких скайпов! Или подтверждение с подписью удостоверенной нотариусом, или выдача денег лично продавцу!
Елена, если в доверенности прописан пункт о получении денег доверенным лицом – то это лицо имеет право получить причитающуюся сумму за квартиру. А как правило – именно это прописано и заверено нотариально. Другое дело, что деньги могут не дойти до продавца – в этом случае, продавец должен подать иск в суд на доверителя, но никак не на покупателя. На этом основании сделка не может быть расторгнута.
Согласна, пусть получает, но только после подтверждения действительности доверенности.
Согласна, пусть получает, но только после подтверждения действительности доверенности.
А вот, интересно, чисто гипотетически – можно ли юридически составить некую бумагу, заверенную нотариально о том, что доверитель обязуется не отменять доверенность до окончания действия срока этой доверенности. В качестве обязательства. И в случае, если он все таки ее отменит – эта отмена будет считаться не.законной , т.е доверитель нарушит свое обязательство.
Могут ли воры продать квартиру по доверенности?
05.07.2022
В фокусе скандальных историй с квартирными рейдерами вновь оказались доверенности на распоряжение недвижимостью. Мошенники часто пользуются правовой неграмотностью хозяев квартир и своим умением идти напролом. Вооружившись доверенностью от лица владельца микродоли, рейдер заявляет, что он решил заселиться в квартиру — таким правом его якобы наделил доверитель-сособственник нескольких метров жилплощади. Почему такой аргумент — профанация, объясняют эксперты нотариата.
Доверенность — один из самых распространенных документов, который запрашивают у нотариусов. Так, за прошлый год нотариусы удостоверили более 5,5 млн доверенностей, из них — свыше 1,7 млн касаются распоряжения недвижимым имуществом. Именно последние нередко становятся оружием в руках мошенников, ведь многие люди до сих пор не понимают, в чем юридический смысл этого документа, какими могут быть последствия его выдачи, и почему нотариально удостоверенная доверенность на распоряжение недвижимостью не делает саму сделку с этим жильем безопасной.
Доверенность — это письменное полномочие делать что-то в интересах кого-то, например, получать документы, продавать имущество и т.п. В свою очередь, в истории, с которой столкнулся москвич Михаил С., доверенность попытались использовать как документ, который дает право вселиться в квартиру от имени собственника микродоли в этой квартире. Дело в том, что жилплощадь, о которой идет речь, досталась герою по наследству. При этом две маленькие доли в этой квартире перешли очень дальним несовершеннолетним родственникам Михаила. Суд отказал матери сособственников во вселении, так как закрепленные за ними доли невозможно превратить в жилое помещение, даже в случае их объединения.
Единственное, что могут сделать владельцы таких микродолей для получения какой-то выгоды от такого имущества, это продать свои несколько квадратных метров собственнику остальной части квартиры. Однако не все готовы идти мирным и честным путем, и, желая получить более значительные деньги за свои микродоли, их владельцы нередко обращаются за «помощью» к квартирным рейдерам. Не стала исключением и мать детей-владельцев микродолей в квартире Михаила. Решить вопрос она попыталась через выдачу квартирным рейдерам доверенности. Одно но — недобросовестная родственница не учла, что доверенность на распоряжение недвижимостью не дает право на вселение в эту недвижимость.
«Доверенность не может содержать полномочий, которые в силу своей специфики человек может делать только сам, — объясняет член комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе, нотариус города Москвы Александр Сагин. — Например, нельзя в интересах кого-то есть, пить, спать, жить и т.д. Это может делать только сам человек. Кроме того, нельзя передать полномочий больше, чем есть у человека. Если человек не имеет прав что-то делать, он не может доверить это делать другому. В описанной истории собственники микродолей даже сами не имели право жить в этой квартире. Поэтому Михаил и любой другой человек, столкнувшийся с подобной ситуацией, может смело обращаться в правоохранительные органы».
Возвращаясь к теме законных последствий, которые действительно может повлечь за собой выдача доверенности, стоит помнить, что доверенность с широким кругом полномочий зачастую позволяет поверенному самому выбрать покупателя, договориться о цене, оформить сделку от лица собственника квартиры и получить на руки оговоренную сумму. Соблазн злоупотребить такой свободой действий велик, и, увы, многие не могут (а чаще — и не хотят) перед ним устоять. Доступная в большинстве случаев простая письменная форма сделки окончательно развязывает мошенникам руки, и их жертва остается и без жилья, и без денег.
Именно поэтому нотариусы всегда советуют сто раз подумать, прежде чем выдавать кому-то доверенность с полномочием на заключение сделки с недвижимостью. Если же без такого документа не обойтись, то стоит ограничить срок его действия — хотя бы до полугода. Как только поверенный выполнит свои задачи, доверенность следует сразу же отменить. Сделать это можно в любой удобной нотариальной конторе. Нотариус внесет соответствующую информацию в Реестр отмененных доверенностей ЕИС нотариата, и уже на следующий день все заинтересованные лица будут считаться извещенными об отмене документа.
Тем же, кому приходится участвовать в сделке, где другая сторона действует по доверенности, стоит обязательно убедиться в подлинности и актуальности предъявляемого документа. Выявить фальшивку можно двумя способами — либо путем сканирования QR-кода, который сегодня ставится на каждой выдаваемой нотариусом доверенности, либо через специальный бесплатный сервис проверки доверенностей на портале Федеральной нотариальной палаты. На основании реквизитов доверенности этот же сервис позволяет узнать, не отменялась ли она ранее доверителем. Сканирование QR-кода также следует делать через портал ФНП notariat.ru, чтобы избежать фейковых сайтов.
Вместе с тем, самый надежный способ защиты от различного рода мошенничества, в том числе использующего доверенности, — оформлять через нотариуса не доверенность, а саму сделку. Многие не отдают себе отчет в том, что при обращении к нотариусу за удостоверением доверенности в его полномочия не входит проверка назначения доверенности, то есть самой сделки, для которой эта доверенность выдается. Если же нотариус удостоверяет саму сделку, то он проводит правовую экспертизу документов и составляет текст договора, а также выявляет соответствие воли и волеизъявления сторон, разъясняет правовые последствия заключаемого соглашения. Такая работа позволяет нотариусу выступать гарантом законности сделки, а также защитить права и интересы граждан. При этом нотариально удостоверенные документы имеют повышенную доказательную силу, поэтому оспорить такую сделку будет намного сложнее. Если же при удостоверении сделки нотариус допустил ошибку, которая повлекла за собой материальный ущерб её участникам, то по закону он будет нести за это полную имущественную ответственность.
Для тех, кто по тем или иным причинам не может присутствовать при оформлении сделки лично, сегодня в нотариальной практике существует удобный дистанционный формат заключения договора. В этом случае каждая сторона сделки может пойти к удобному именно ей нотариусу и в согласованное время, соединившись с контрагентом и его нотариусом по видеосвязи, пройти все необходимые для удостоверения договора купли-продажи недвижимости процедуры. То есть стороны дистанционной сделки получат весь пакет правовых гарантий, который дает договору нотариальная форма, сэкономят время и деньги на встречу друг с другом в одном городе и автоматически уйдут от рисков, связанных с заключением сделок через поверенных лиц.
Скажите пожалуйста, если хозяин квартиры находится в розыске, может ли его тётя продать его квартиру по генеральной доверенности?
Скажите пожалуйста, если хозяин квартиры находится в розыске, может ли его тётя продать его квартиру по генеральной доверенности?
Ответы на вопрос:
Ксения! Если на квартиру не наложен арест или запрет на регистрационные действия (ст.139-142 ГПК РФ, ст.80 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”, требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”), то при наличии генеральной доверенности (ст.185-185.1 ГК РФ) квартиру можно продать. Для оформления доверенности доверителю нужно обратиться к нотариусу, чтобы тот оформил такую доверенность. Нотариус уполномочен удостоверять доверенности согласно требованиям ст.59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I:
Статья 59. Удостоверение доверенностей
Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.
Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
Если в доверенности будет указано продажа недвижимости и получение денежных средств, то вполне возможно. При это главное чтобы не было обременений на саму квартиру (арест, залог).
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 08.12.2020) “О государственной регистрации недвижимости”
Статья 4. Участники отношений при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав – с другой.
Берегите себя и всего Вам хорошего!
Да, Ксения, лицо, которому на основании доверенности предоставлено право продать квартиру доверителя, может продать эту квартиру даже при нахождении доверителя в федеральном розыске. В ст. 188 ГК РФ перечислены все основания прекращения доверенности и среди них нет федерального розыска. Доверенность действительна, пока не будет выяснено основание для ее прекращения или она не будет признана недействительной.
Помешать продать квартиру может наложение ареста (запрета) судом или следствием.
Обращаю Ваше внимание на то, что даже после продажи квартиры у следственных органов могут возникнуть вопросы к тете по поводу вырученных от продажи денег. Не исключено, что их придется сдать, если требование об этом будет оформлено документально. Поэтому рекомендую перед продажей квартиры тете подробнейшим образом рассказать юристу все нюансы ситуации и проконсультироваться во избежание совершения непоправимых ошибок. Квартира – это одно, деньги от ее продажи – совсем другое. Тут надо все обдумать перед продажей.
При наличии в генеральной доверенности полномочия на совершение сделок купли-продажи с имуществом доверителя нет никаких препятствий в совершении соответствующей сделки. Единственное, что возможно впоследствии, это оспаривание сделки. Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.
Ксения! Да, может, при условии, что в доверенности есть такое полномочие. Сам по себе факт нахождения в розыске в этом случае не имеет никаких юридических последствий и никак не ограничивает гражданина в возможности совершать сделки (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 20 Гражданского кодекса РФ).
Ксения, доверенное лицо без каких либо проблем может заключить договор купли продажи квартиры ст.549 ГК РФ, если нет запрета на регистрационные действия с квартирой.
Если будет исполнена нотариально удостоверенная доверенность в соответствии со ст.185.1. Удостоверение доверенности ГК РФ, предоставляющая право распоряжения имуществом и совершение регистрационных действий с ним, то тетя гражданина может ею воспользоваться для продажи квартиры.
Что может этому помешать, так это наличие обременений, т.е. ограничений, возникающих на основе заключенного договора либо закона и ограничивающее возможность владения, распоряжения или пользования определенной собственностью либо имуществом.
В действующем законодательстве прописаны следующие виды обременений:
1. право на пользование недвижимостью устанавливается сроком не менее одного года, сюда же включаются безвозмездное пользование, сервитуты, аренда, а также пожизненное содержание;
2. доверительное управление. Устанавливается при опеке или попечительстве, а также при банкротстве и в наследственных отношениях и т. д.;
5. ограничения, накладываемые на распоряжение, а также пользование объектами недвижимости или на исполнение каких-либо определенных видов работ.
Ограничения подобного рода могут налагаться государственными органами строго в рамках их компетенции; сделки другого характера, способные обременить недвижимость, которые предусмотрены законодательными органами.
Не доверяй доверенности
Вообще-то, доверенность – вещь очень распространенная и удобная, поэтому буквально воспринимать заголовок этой статьи не следует. Но нужно знать некоторые правила игры на рынке недвижимости, чтобы не вляпаться в историю, покупая квартиру не у хозяина, а у его доверенного лица.
Речь далее пойдет о том, что доверенность облегчает жизнь не только добропорядочным гражданам, но и мошенникам. В частности, продажа квартиры по доверенности – один из самых любимых приемов мошенничества на рынке недвижимости. Почему любимый? Да потому что он самый простой.
Здесь не требуется подделка паспортов или документов на квартиру. Не нужно выдумывать хитрые схемы обмана. Имея на руках генеральную доверенность на продажу квартиры, все остальные документы можно получить быстро и главное – законно. И все действия по отчуждению квартиры доверенным лицом тоже будут происходить на вполне законных основаниях.
А в чем же тут главная опасность?
А опасность тут кроется вовсе не в документах, а в сути самой сделки по отчуждению квартиры. Выражаясь юридическим языком, квартира выбывает из владения законного собственника против его воли, путем применения к нему угрозы, насилия, или просто введения его в заблуждение (обмана).
Все эти случаи являются основаниями для последующего признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.
Хуже того – в этом случае для восстановления прав прежнего законного владельца квартиры применяется не реституция, а виндикация. Что это за странные слова?
Реституция означает, что стороны сделки, которая признана судом недействительной, возвращаются в исходное состояние, которое было до сделки. И все, что было передано сторонами друг другу по сделке, тоже возвращается назад прежним владельцам.
Виндикация означает, что обманутая сторона (прежний, настоящий собственник квартиры) вправе требовать возврата своего имущества (квартиры) себе из чужого незаконного владения без какой-либо ответной компенсации.
Для Покупателя это означает, что купив квартиру у ненастоящего владельца, который не имел права ее продавать, он подпадает под применение виндикации. Настоящий владелец подает виндикационный иск, и возвращает квартиру в свою собственность, а незадачливый Покупатель даже не может претендовать на возврат уплаченных за квартиру денег.
Точнее, претендовать на возврат уплаченных денег Покупатель может, но не с настоящего владельца квартиры (который денег не получал), а с того мошенника, который ему эту квартиру продал. А это уже совсем другая история. Того мошенника еще нужно найти, и совсем не факт, что у него окажутся те деньги, которые можно будет изъять.
Другими словами, покупая квартиру у доверенного лица, нельзя быть уверенным, что настоящий хозяин квартиры действительно хочет ее продать, а доверенное лицо действительно выполняет волю настоящего хозяина. Наличие доверенности говорит всего лишь о формальном соблюдении закона, а вовсе не о фактической передаче полномочий по продаже квартиры и получению денег.
Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.
Как доверенность на продажу квартиры может быть получена мошенниками?
Фантазия мошенников безгранична, и способов заполучить доверенность на продажу квартиры может быть множество. В практике встречались как откровенно криминальные, так и почти безобидные варианты получения доверенностей. Например, такие:
Доверенность могут выманить обманом. Например, ушлые ребята (чаще для этого используют миловидных девушек) втираются в доверие к одиноким пенсионерам, и под видом какого-нибудь малозначащего документа подсовывают пенсионеру на подпись генеральную доверенность на распоряжение квартирой. Пенсионер, при этом, и не подозревает, что передал свою квартиру в полное распоряжение посторонних людей. Самого пенсионера могут при этом вывезти на время куда-нибудь «на отдых», чтобы не мешал продаже.
Доверенность могут выбить силой. Например, в результате какого-либо события (не выплатил вовремя долг, помял чужую дорогую машину, и т.п.), к владельцу квартиры приходят убедительные с виду ребята, и заставляют его подписать доверенность на отчуждение своей квартиры, мотивируя это тем, что долг платежом красен.
Доверенность могут взять у душевнобольного. Например, собственник квартиры страдает психическим заболеванием. Один из его родственников оформляет на себя доверенность на распоряжение квартирой, и благополучно ее продает. А другой родственник затем оспаривает эту сделку на основании того, что сам собственник не понимал значения своих действий, когда подписывал доверенность.
Доверенность могут оформить в состоянии аффекта. Например, любителей выпить или уколоться, снабжают лошадиными дозами того и другого, и дождавшись невменяемого состояния «потерпевшего», ведут его к нотариусу, где он подписывает не глядя все, что ему дают. Дальше уже – дело техники.
Угроза, насилие, шантаж, подстава, обман – все это явно криминальные мотивы, поэтому нотариус для таких случаев выбирается «свой». То есть тот, кто готов закрыть глаза на некоторые «странные условия» выдачи доверенности. Ведь формально претензий нет – настоящий владелец дает настоящую доверенность. А то, что доверитель «немного не в себе» можно и не заметить.
К таким же криминальным эпизодам относятся и случаи, когда доверенность оформляют от имени умершего человека. По суду затем квартира возвращается наследникам, а Покупатель остается ни с чем.
Какие основания права собственности на квартиру могут быть у Продавца – смотри в Глоссарии по ссылке.
В практике встречались и совсем прозаические случаи, когда владельцы квартир выдавали генеральную доверенность на распоряжение своей квартирой вполне осознанно и добровольно.
Например, владелец действительно решил продать свою квартиру, и тут же нашлись «доброжелатели», которые взялись ему в этом помочь. Среди таких благодетелей могут быть как родственники владельца, так и посторонние люди, в том числе нечистые на руку риэлторы. Здесь уже даже честный нотариус ничего не сможет поделать – выдача доверенности абсолютно законна и сомнений не вызывает. А как будут складываться события дальше, нотариус не в состоянии контролировать.
А дальше мошенники продают квартиру уже без участия собственника, оставляя деньги себе. Когда до собственника дойдет, что его обвели вокруг пальца, мошенники с деньгами будут уже далеко.
Немало было и примеров, когда доверенность попросту подделывают. В этих случаях настоящий хозяин квартиры вообще не в курсе, что его квартиру продают. Сам он, при этом, может находиться в отъезде, на отдыхе, на лечении, и т.п.
Вернувшись потом домой, и с удивлением обнаружив у себя в квартире новых хозяев, он, конечно же, обратится в полицию и в суд. А суд в подобных случаях признает совершенную сделку недействительной.
Бывает, что доверенность на продажу квартиры оформляют у обычного нотариуса, но по поддельному паспорту собственника. Бывает, что и паспорт собственника настоящий, но украденный у своего хозяина, а за него действует внешне похожий на него человек. В этих случаях нотариус оформит доверенность без сомнений, сам не подозревая о том, что участвует в афере.
Вскрываются все аферы такого рода только по предъявлении иска о недействительности сделки от настоящего владельца квартиры, или от заинтересованных третьих лиц.
По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.
Что тут можно посоветовать Покупателю?
Совет тут один, и очень простой. Не покупать квартиру у доверенного лица, если нет прямого контакта с собственником квартиры. Грамотные риэлторы допускают, чтобы сбором документов на квартиру и подготовкой сделки занималось доверенное лицо собственника, но на саму сделку (на подписание Договора купли-продажи квартиры, и на получение денег) должен прийти сам владелец квартиры.
В крайнем случае, если Продавец (собственник) никак не может приехать лично на заключение сделки, а Покупатель влюбился в его квартиру до полусмерти, и другую никак не хочет, есть еще один выход. Можно съездить к нему самому, и при свидетелях (а лучше даже устроить видеозапись) провести с ним беседу на предмет покупки его квартиры по действующей доверенности. В особенности заострить разговор на стоимости квартиры, и на условиях передачи денег за нее доверенному лицу. Продавец внятно и четко должен все это подтвердить.
При личной встрече можно подписать Договор купли-продажи квартиры с ним лично, а регистрацию провести уже с его доверенным лицом.
Если же собственник живет где-нибудь в Чили или Перу и отловить его там нет никакой возможности, то еще один крайний вариант – это организовать с ним видеосвязь (например, по Скайпу), где он продемонстрирует свой паспорт рядом со своим лицом, озвучит свое намерение продать квартиру за указанную сумму и подтвердит полномочия своего доверенного лица. Видеодиалог в Скайпе, конечно же, надо записать. В случае чего, эта запись будет наглядным аргументом для суда, подтверждающим намерения владельца квартиры и «разумную осмотрительность» добросовестного Покупателя.
Если есть сомнения в дееспособности собственника квартиры, (например, человек преклонного возраста, или ведет себя не совсем адекватно), то на встречу приглашают врача для официального медицинского освидетельствования.
В таком случае у Продавца не будет возможности оспорить эту сделку в суде по причине обмана, незнания, принуждения и тому подобного основания.
О том, как действовать Покупателю в случае, когда ему предлагают квартиру по доверенности, подробно рассказано на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> Вторичка >> Квартиру продают по доверенности.
А что делать владельцу недвижимости, чтобы его квартиру не продали без его ведома (например, по поддельной доверенности)? Для этого можно запретить регистрацию сделки с квартирой без личного участия собственника (подробнее – по ссылке).
Чтобы “не влипнуть в историю”, всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти – ЗДЕСЬ.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Мошенничество с доверенностями
Купить квартиру по доверенности и попасть в суд. Надуманная история или вероятный сценарий? Многие покупатели недвижимости с большой опаской относятся к сделкам, которые совершаются с использованием доверенностей. Нередко такая предосторожность оправдана.
Что нужно знать, чтобы не попасться на мошенничество с доверенностью? В каких ситуациях стоит проявить осторожность, а в каких не нужно переживать из-за присутствия этого документа? Об этом в нашей новой статье из постоянной рубрики “Мошенничество в недвижимости”.
Случай из практики агентства
К нам обратился гражданин, желающий срочно продать квартиру, якобы родственников, по цене, заметно ниже рыночной. Он действовал на основании генеральной доверенности, которая была выдана около двух лет назад.
В ходе первичного изучения документов выяснилось, что квартира была получена собственниками взамен сносимого жилого дома. Это произошло за полгода до обращения к нам в агентство. То есть на момент выдачи доверенности этой квартиры еще не было в собственности у граждан. А само оформление права собственности происходило по указанной доверенности.
“Родственник” пояснил, что так как владельцы уже пожилые люди, и они не хотели сами заниматься оформлением документов, выдали ему генеральную доверенность, по которой он занимался полным оформлением прав на недвижимость.
Описанная ситуация вызывала ряд вопросов у юридического отдела компании:
- Кем конкретно являются люди, выдавшие доверенность данному гражданину?
- Знают ли они о зарегистрированном на их имя имуществе, которое теперь продаётся?
- Понимают ли в полном объеме доверители перечень возможных действий по генеральной доверенности?
- В добром ли они здравии?
Мы попросили связать нас с титульными собственниками квартиры, чтобы организовать с ними встречу, и получить ответы на наши вопросы. В этой встрече нам было отказано, представитель ссылался на то, что собственники в курсе и это “не наше дело”. Телефонные номера владельцев также предоставлены не были.
Мы прекратили сотрудничество с этим “родственником”, пояснив, что готовы помочь с продажей при условии личного обращения доверителей. Ситуация выглядела так, что престарелые собственники не знают не только о планируемой продаже, но и о том, что на их имя уже оформлена недвижимость, представленная вместо снесенного дома.
Какие бывают доверенности?
Существует всего два вида доверенностей, которые могут быть использованы для продажи недвижимости.
1. Целевая доверенность
Выдавая такой вид доверенности, гражданин четко ограничивает количество действий, которые может совершать доверенное лицо.
В случае, когда речь идет о продаже, в доверенности можно предусмотреть:
- Возможность поиска покупателя;
- Полномочия на получение задатка;
- Право совершать сделку купли-продажи и производить расчёты.
Если квартира, которую вы рассматриваете для покупки, продаётся с использованием такого вида доверенности – можно не переживать. Вероятно, лицо, которое ее выдало, знает, что его квартира продается и согласно с этим.
2. Генеральная доверенность
Этот вид доверенности дает доверенному лицу большое количество различных полномочий. Например, получив генеральную доверенность, можно представлять интересы собственника во всех инстанциях. Пользоваться его банковскими счетами, принимать наследство, представлять интересы в суде, получать пенсию и другие выплаты. И, конечно, совершать все разрешенные законом сделки, за исключением дарения, но включая покупку и продажу любой недвижимости.
Продажа квартиры по доверенности и не только
Если квартира, которую вы рассматриваете для покупки, продается по генеральной доверенности, проявите к этой сделку повышенное внимание. А лучше сразу привлеките специалистов – риэлторов.
Как действуют злоумышленники?
Есть несколько категорий людей, которые чаще всего становятся жертвами мошенников.
1. Социально уязвимые группы людей – одинокие пенсионеры и инвалиды.
Злоумышленники втираются в доверие к таким людям. Помогают с бытовыми делами, решают какие-то мелкие проблемы, ходят за продуктами. Спустя некоторое время под различными предлогами “помощники” просят оформить генеральную доверенность на свое имя. Например, чтобы получать пенсию или представлять интересы собственника квартиры в ЖЭС.
Нужно понимать, что доверенность выдается в присутствии нотариуса, который всегда разъясняет последствия оформления этого документа для человека. К сожалению, пожилые люди не всегда готовы оценить риски. Как результат, мошенники получают генеральную доверенность и право распоряжаться собственностью.
2. Граждане, ведущие асоциальных образ жизни – злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. Либо люди с психическими расстройствами.
Мошенники предлагают помощь в решении жилищного вопроса. Например, помочь с приватизацией квартиры и ее последующей продажей. При этом взамен обещают купить квартиру меньшей площади, а разницу передать доверителю. В таком случае доверитель вроде бы понимает, для какие целей выдает доверенность, что не мешает ему в итоге оказаться обманутым. В интернете то и дело всплывают новости о таких ситуациях, когда люди оказываются в глухих деревнях Беларуси без жилья, денег и средств к существованию.
Также мошенники могут использовать недействительную доверенность, выдавая её за актуальную. Нужно понимать, что доверенность – документ, выдаваемый на определенный срок. До истечения ее срока доверитель в любой момент может ее отозвать, а значит лишить доверенное лицо полномочий, которыми он был наделен. В таком случае доверенное лицо обязано вернуть доверенность, которая уже не имеет юридической силы.
Некоторые люди решают использовать генеральную доверенность в своих интересах, не возвращая отозванный документ. В результате, сделка купли-продажи может быть совершена лицом, которое не имеет на это право. Такую сделку можно оспорить в суде. То есть, купив квартиру, продаваемую мошенниками, покупатель в последующем может оказаться без денег, и без приобретенной недвижимости. Обращаем ваше внимание, что актуальность и соответствие доверенности законодательству – это не единственные факты, которые проверяются при подготовке сделки. О том, что еще проверяется можно почитать в нашей статье.
Как проверить квартиру перед покупкой?
Иногда, доверители пытаются продать недвижимость по доверенности умершего собственника-доверителя. Такая сделка не соответствует законодательству, любой суд признает ее недействительной.
Как обезопасить себя?
В первую очередь выясните, кем приходится доверенное лицо собственнику. Очень часто генеральные доверенности оформляются для удобства членов семьи. Например, родители доверяют детям заняться решением квартирного вопроса. Или, наоборот, дети оформляют доверенность на родителей, если постоянно живут в другой стране, и не могут приехать. Если вы видите такую доверенность, не помешает попросить доверенное лицо показать документы, подтверждающие родство.
При проведении сделки попросите, чтобы на ней присутствовал титульный собственник, то есть тот, кто выдавал доверенность. Если привлечь собственника к сделке невозможно, то постарайтесь поговорить с ним по телефону, Skype или увидеться лично до проведения сделки.
Когда доверенное лицо не может объяснить, где находится собственник. Или собственник квартиры не может пояснить, кем является ему доверенное лицо, то это дополнительный повод насторожиться.
Не лишним будет убедиться в здравии собственника объекта недвижимости. Для этого получите или попросите предоставить справки об отсутствии учетов в психиатрическом и наркологическом диспансерах.
Обязательно необходимо проверить, не отозвана ли доверенность. Также вас должно насторожить, если квартира перепродавалась несколько раз на протяжении короткого периода времени. Или, если продавалась несколько раз по доверенности. Подробнее о сделках с недвижимостью по доверенности мы писали в отдельной статье.
Продажа квартиры по доверенности и не только
Наличие доверенности в сделке с недвижимостью это не всегда плохо, но это однозначно дополнительный повод задуматься о всесторонней проверке объекта, а также об обращении к специалистам.
Была полезна наша статья? Поделитесь ей в своих соцсетях!
