Обмен приватизированной квартиры на неприватизированную

Можно ли законным образом обменять квартиру в собственности на неприватизированную квартиру?

Здравствуйте, уважаемые агенты! У меня есть квартира в Подмосковье, можно ли обменять ее на неприватизированную квартиру в Москве (наниматели не могут сами это сделать, т.к. уже использовали свое право на приватизацию другого жилья)? Понимаю, что я при этом теряю право собственности и становлюсь нанимателем в новой квартире, меня это не пугает, так как в будущем планирую ее приватизироовать. Если это в принципе возможно, какие риски для меня есть в этом обмене?

Вообще в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нельзя. Вопрос у Вас не самый типовой, думаю, что подавляющее большинство из нас с решением подобного даже не сталкивалось. Мне кажется правильным для Вас будет сходить на консультацию в Департамент жилищной политики г. Москвы. Лучше даже, если Вы сделаете официальный письменный запрос.

Спасибо, Даниил! Действительно, лучше получить официальный ответ и уже исходя из него действовать. Сейчас, наверное, можно и на их сайте сделать официальный запрос.

Ранее такой обмен был возможен, таким образом составлялись схемы по “покупке” неприватизированных комнат и квартир. Сейчас в прямом виде такой обмен невозможен.
Как решить вашу задачу-должна быть составлена сложная многоходовая, замечу совершенно законная, схема действий. Как понимаете, в рамках открытого публичного форума составлять вам никто не будет.
Здесь похожий вопрос https://pravoved.ru/question/28256/

По закону в общем-то нельзя. Но в Питере горжилобмен каким-то образом это делает по сию пору. И на просторах сети я видела “ДОГОВОР ОБМЕНА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО НА ПРАВЕ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ПРАВО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ”, но что с ним делать дальше и получится ли потом на его основании заключить договор соцнайма по одной квартире, а также зарегистрировать переход права собственности по второй квартире, я не могу сказать.

По законодательству можно, а вот по муниципальным законам возможно нельзя менять Москву на др.регион РФ. Вы отдаете городу квартиру взамен с вами заключают соцнайм, а на вашу квартиру заключают с этими нанимателями договор соцнайма. Риск в том что приватизации на получаемой квартире запрещена.

Получить право собственности на квартиру Вы сможете только будучи нанимателем или хотя бы зарегистрированным в ней. Соответственно схему ‘обмена’ необходимо обеспечить несколькими договорами с нынешними нанимателями, чтобы Вам не остаться ни с чем.‌‌‌

Лет 10 и более назад разрешался такой обмен, в частности между родственниками. Его активно применяли граждане у которых было утрачено право приватизации. Потом его запретили. Сейчас при обмене – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Обменять квартиру в собственности на неприватизированную квартиру законным образом можно было до 1.03.2005г. на основании ст.20 «Обмен жилых помещений» Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” (с изменениями и дополнениями) Документ утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, которым введен в действие ЖК РФ. Ст.72 ЖК РФ «Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма» не предусматривает такой обмен. Решить вопрос можно если «деприватизировать» квартиру на основании Ст. 9.1. Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” с последующим заключение договора соцнайма или продажи собственником городу своей квартиры, с сохранением статуса нанимателя (в рамках договора продажи квартиры), далее оформление договора соцнайма на основании договора продажи, затем заключение договора обмена, обмен с последующей приватизацией новой квартиры. Основной риск это отказ граждан от своих обязательств по обмену квартир после «деприватизации» квартиры собственником.

Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” (с изменениями и дополнениями) Документ утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, которым введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ

Статья 20. Обмен жилых помещений
«Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение)»

Для таких случаев, есть только полузаконные методы. Торопитесь! Остался один год!

Дело ясное-для специалиста! Для остальных, конечно темное. ))

Спасибо всем, кто ответил, особенно за развернутые ответы! Тут нужно сто раз подумать. Дело ясное, что дело темное:)

Обмен неприватизированных квартир

Неприватизированные квартиры достаются гражданам России по договору социального найма. В результате физическое лицо не становится фактическим собственником жилья, а арендует его у государства. По закону продажа, дарение или передача по наследству такой недвижимости невозможны. Единственным вариантом улучшения жилищных условий является обмен жилой площади в Москве, если она не приватизирована. При этом обменивать нужно тоже на муниципальную квартиру или дом.

Правовые аспекты размена муниципальной квартиры

До того момента, пока наниматель не решит добровольно участвовать в сделке по приватизации, помещение будет относиться к государственному фонду. Решив произвести обмен муниципальной квартиры, гражданин столкнется с рядом особенностей:

Заключение договора не передает прав собственности, поэтому нет нужды в обращении в регистрационные органы (Росреестр) для переоформления.
Обмен муниципального жилья по объявлению возможен лишь при условии согласия всех граждан совершеннолетнего возраста, которые проживают на жилплощадях.
Заключение договора по обмену жилья на муниципальное требует письменного согласия от наймодателей с обеих сторон. Отказать в проведении сделки они имеют право лишь на основаниях, взятых из жилищного кодекса России.
Наниматели не распоряжаются жильем, как своей собственностью, поэтому не имеют право заключать договоры возмездного характера (с получением прибыли).

Подробно узнать, как обменять неприватизированную квартиру, можно в агентстве. В любом случае, граждане имеют право сами выбирать варианты изменения жилищных условий, составляя взаимовыгодный договор и обращаясь к наймодателям для оформления сделки. В реальной жизни жители муниципальных квартир часто заключают неофициальные договора с доплатой в случае обмена объектов с отличной ценой.

Какие нужны документы для обмена социального жилья

Задаваясь вопросом, как разменять государственную квартиру, необходимо разобраться с перечнем документов для заключения сделки:

заявление на обмен жилплощади, составленное по форме;
договор аренды;
разрешение на обмен, если это ведомственная квартира или дом;
выписка из миграционной службы;
подтверждение состава семьи выпиской из домовой книги;
план квартиры;
справка, подтверждающая санитарно-техническое состояние объекта;
одобрение попечительства или органов опеки.

Обмен двух неприватизированных квартир

Через агентство социального найма недвижимости часто производится муниципальный обмен квартир между гражданами, но также нередко люди заключают неофициальные соглашения и меняются с доплатой. При этом правовых последствий передача денег не несет, так как объекты не находятся в собственности физических лиц. Порядок действий при принудительном размене муниципальных квартир такой:

Получение одобрения всех жильцов частного дома или квартиры для проведения сделки.
Поиск подходящего варианта на муниципальный размен.
Согласование условий обмена государственной квартиры в совместном документе-соглашении.
Предоставление этого договора каждому наймодателю.
Подготовка письменного согласия жильцов на обмен.
Переоформление договоров социального найма через агентство.

Обмен гражданами занимаемого жилого помещения не вызывает проблем, но лучше делать все через агентство – так будет быстрее и проще.

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную

Частым вопросом является, можно ли разменять муниципальное жилье на приватизированный дом или квартиру? По закону такая операция была разрешена до 2005 года, после чего законодательство изменили. В жилищном кодексе России есть статья 72 (часть 3), в которой говорится о невозможности обмена, покупки или продажи приватизированной квартиры на неприватизированную.

Для проведения такой сделки необходимо приватизировать жилье, а затем приступить к обмену. Сложность заключается в том, что приватизация – это долгий процесс, требующий существенных капиталовложений. При этом нотариусы сегодня предлагают возможность срочно приватизировать жилплощадь, но за это тоже придется заплатить.

Если решите разменять приватизированную квартиру, проведенную сделку признают недействительной, а произойдет это сразу или спустя некоторое время. Специалисты не рекомендуют соглашаться на подобные махинации, даже если вас уверяют в их полной законности.

Можно ли сдать государственную квартиру?

По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).

Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.

Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).

Когда обмен и размен неприватизированных квартир невозможен?

Можно ли продать/купить/обменять государственное или муниципальное жилье, будь то частный дом или квартира, мы выяснили. Осталось рассмотреть ситуации, при которых принудительный обмен неприватизированных объектов запрещен законом:

Наниматель имеет задолженности перед коммунальными службами. Долги – повод для суда, а иск не позволяет совершать обмен или продажу квартир по соц. найму.
Квартире требуется капремонт. Закон запрещает совершать сделки с аварийными объектами недвижимости. Это касается и муниципальных квартир в Москве.
Когда на несовершеннолетнего приходится меньше 12 кв. м площади, это тоже становится прямым препятствием к обмену неприватизированных квартир.

Есть и другие условия, не позволяющие проводить сделки обмена, но каждое из них рассматривается в судебном порядке индивидуально.

Агентство недвижимости Вотчина поможет правильно обменять Ваше жилье, а также окажет весь спект услуг рынка недвижимости. К нам часто обращаются с подобными вопросами, и за 18 лет своего существования мы накопили большой опыт в данной сфере. Также обращайтесь к нам, если Вам нужно обменять квартиру район на район в Москве.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

– Мой товарищ, проживающий в ордерной муниципальной квартире, использовал свое право на приватизацию. Мы с ним хотим поменяться объектами недвижимости, но мой приватизированный (не мной). Отсюда схема. Он прописывает меня в своей квартире, я оформляю на него собственность. Он снимается с регистрационного учета, и я приватизирую его квартиру. Какие проблемы могут возникнуть при такой сделке? Какие сроки необходимо выдержать для достижения цели, если такая сделка вообще возможна? Какие риски я несу?

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

«Схема» неплоха. Однако есть вопрос. Как этот товарищ, реализовавший свое право на приватизацию, очутился в муниципальной квартире? Ответ на данный вопрос, по-видимому, предполагает наличие в этой муниципальной квартире в разные периоды времени иных лиц, включая «ответственного квартиросъемщика» – нанимателя и членов его семьи.

Для того чтобы приватизировать квартиру на свое имя и избежать дальнейших претензий со стороны иных членов семьи Вашего товарища, включая несовершеннолетних детей в лице их законных представителей и иных заинтересованных лиц, Вам надлежит серьезно проверить чистоту данной сделки. Так, важно получить выписки из домовой книги по данной квартире на максимально возможный срок. В случае наличия иных зарегистрированных в данной муниципальной квартире лиц Вам следует понимать, что они также являются потенциальными участниками приватизации, и без их ведома Вы не сможете данное имущество приватизировать. А в случае, если они дадут согласие на приватизацию и не сделают в Вашу пользу отказ, то в перспективе Вы имеете прекрасных долевых собственников. Только проанализировав данные документы, Вы сможете понять, имеются ли риски в данной области, и насколько они велики.

Второй момент – корректное осуществление расчетов. Я бы выстроила схему сделки следующим образом (поэтапно). Этап 1: Ваш знакомый прописывает Вас в муниципальной квартире. Этап 2: титульный собственник Вашего жилья заключает с Вашим знакомым договор купли-продажи, предусмотрев в нем, что расчеты осуществляются впоследствии по согласованию сторон. Данный договор передается в регистрационную палату. Этап 3: Ваш знакомый выписывается из муниципальной квартиры, и Вы подаете документы на приватизацию (единолично). Этап 4: после завершения приватизации и оформления на Вас прав собственности на «новую» квартиру Вы организуете передачу Вашему знакомому расписки о том, что сумма, подлежащая оплате по договору купли-продажи, им в полном объеме оплачена, и претензий нет. В случае необходимости в Вашем распоряжении «страховочные средства» – расписки и банковские ячейки.

Что касается сроков, то Вам следует иметь в виду сроки для судебной защиты: общий срок исковой давности – 3 года со дня заключения сделки. Частный срок для признания сделки недействительной – 1 год с момента ее заключения.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вы несете прямой риск остаться на улице после таких манипуляций: свою площадь подарите, и из муниципальной Вас выставят, как постороннего. Или Вы там будете прописаны, но приватизировать никогда не сможете. На приватизацию имеют право только люди, проживающие в этой квартире с рождения, а также те, кто является родственниками ответственного квартиросъемщика или на кого заключен договор социального найма, который заключается на тех же условиях.

Вы можете прописаться в его квартиру совместно с ним, и с течением времени попробовать перезаключить договор социального найма на себя. Такой шанс есть, если, например, Ваш товарищ – человек пожилой, требующий ухода, а Вы докажете, что за ним ухаживаете, или что Вы его дальний родственник. Только после получения договора соцнайма на свое имя Вы можете дарить свою жилплощадь. Хотя все равно могут возникнуть трудности с приватизацией: например, Вы не сможете доказать, что ничего не приватизировали и т. д.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Ваш товарищ может приватизировать свою квартиру, после чего можно будет заключить договор мены, с доплатой или без – на Ваше усмотрение. Стоит помнить, что при регистрации в муниципальную квартиру необходимо получить согласие собственника данного жилья.

Отвечает старший преподаватель Казанского института Всероссийского государственного Университета юстиции (РПА Минюста), арбитр Первого арбитражного учреждения города Набережные Челны Регина Вафина:

Необходимо сразу пояснить, что обмен возможен только с муниципальными квартирами. Поэтому полагаем, что автор вопроса имел ввиду мену квартирами, находящимися в собственности. Риски при мене квартирами, как и при покупке квартиры, практически одинаковы. Так как мена в юридическом смысле такое же отчуждение имущества, как при продаже. Стороны договора мены одновременно являются и покупателем, и продавцом. Поэтому законом предусмотрены некоторые требования, которые необходимо соблюсти и при мене квартирами: наличие согласия супруга, отсутствие обременений, арестов и т. п., проверка правоустанавливающих документов на квартиру, полномочий представителя (если имеется). Сделка должна быть удостоверена нотариусом, если собственник квартиры не один. В случае, если собственник один, то для надежности лучше также нотариально удостоверить сделку. Нотариус, удостоверяющий сделку, в отличии от риелторов несет ответственность за ее «чистоту».

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

В жизни случаются разные ситуации, когда жильцы неприватизированного жилья решаются на обмен. Например, после расторжения брака или в случае переезда на ПМЖ в другой населенный пункт. Можно ли обменять неприватизированную жилплощадь и как это правильно сделать, давайте разбираться.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Операции по обмену жилья, находящегося в муниципальной собственности, регламентируются нормами Жилищного кодекса РФ и Федеральным Законом № 1541-1 «О приватизации…».

По закону обменять неприватизированную недвижимость можно, но не всю и не всегда. Так, например, согласно 81 статье ЖК РФ, наниматели могут написать заявление в адрес собственника с просьбой о предоставлении им жилья меньшего по площади. В этом случае в приватизации нет необходимости.

Если же, вы не хотите терять квадратные метры и уже нашли подходящий приватизированный вариант обмена, остается только договариваться с собственником второй квартиры, чтобы дождался окончания вашей приватизации. После чего препятствий к заключению договора мены не будет, и вы сможете заключить сделку.

Нюансы обмена неприватизированного жилья:

при обмене муниципальной квартиры на муниципальную регистрация прав собственности не требуется;
на совершение сделки требуется согласие всех зарегистрированных жильцов;
наниматели обеих квартир должны предупредить о сделки органы местного самоуправления;
договор составляется в письменной форме;
обмен неприватизированного жилья всегда осуществляется бесплатно.

Собственник, то есть местная администрация, может отказать нанимателям в совершении сделки. В этом случае придется либо искать другую муниципальную квартиру, либо инициировать процедуру приватизации. После чего разрешение на обмен от администрации населенного пункта получать больше не нужно.

С кем можно обменяться жильем?

Варианты обмена неприватизированного жилья:

Между родственниками. В народе, эта процедура называется «родственным обменом». Сделка совершается между родными людьми, на доверии. В этом случае неприватизированное жилье можно обменять как на неприватизированное, так и на приватизированное. Например, бабушка из своей квартиры переезжает в муниципальную, а внук со своей семьей в приватизированную.
Между нанимателями муниципального жилья. Сделка возможна только если на нее согласны все жильцы и с одной, и со второй стороны, а также получено согласие собственника.
Между нанимателем и государством. Возврат квартиры обратно государству, в обмен на жилье меньшей площади. Такие случаи встречаются крайне редко, но все же имеют место быть. Например, когда у нанимателей тяжелая финансовая ситуация и они хотят сократить расходы по квартплате.

Все эти виды сделок объединяет одно – идея обмена пришла в голову нанимателям. Но бывают случаи, когда жильцов муниципальных квартир государство ставит перед фактом. К примеру, дом находится в аварийном состоянии и в скором времени произойдет расселение в новое благоустроенное жилье.

Когда обмен невозможен?

Случаи запрещающие сделки по обмену муниципального жилья перечислены в 73 статье Жилищного Кодекса.

Администрация точно не разрешит обмен, если:

у одного из нанимателей отсутствует договор социального найма и на данном этапе ведется судебное разбирательство о принудительном выселении нанимателя;
квартира не пригодна для проживания;
дом, в котором расположено жилье подлежит сносу или изъят для государственных (муниципальных) нужд;
планируется капитальный ремонт здания с перепланировкой жилых помещений;
после обмена гражданин, который страдает тяжелой формой хронического заболевания, станет проживать в коммунальной квартире.

Пример. Гражданин Брайко В.С. является военнослужащим в отставке и нанимателем в служебной квартиры, полученной от Министерства обороны. Мужчина решил переехать на ПМЖ в другой регион и начал подыскивать хороший вариант для обмена служебного жилья на социальное. Спустя неделю неприватизированное жилье в другом городе было найдено, стороны обговорили все условия сделки и обратились за получением разрешения. Каждый в свою администрацию. Брайко в совершении сделки было отказано, так как собственником его жилья является Министерство обороны. Повторная попытка получения разрешения уже в органах военного жилобеспечения тоже провалилась. В пояснении к отказу ведомство уточнило, что квартиры была выдана Брайко за несение службы. Она является служебной, а значит ни обменять, ни приватизировать ее не получится. В итоге, переезд пришлось отменить на неопределенный срок.

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен муниципального жилья – процедура не из простых. Из всего жилого фонда в Российской Федерации всего 20% квартир находятся в муниципальной собственности. Поэтому подбор подходящего варианта обычно затягивается надолго, ведь надо не только найти квартиру, но и договориться о сделке с ее нанимателем.

Порядок действий

Чтобы обменять муниципальное жилье на муниципальное, необходимо действовать следующим образом:

заручаемся согласием на обмен всех жильцов;
находим подходящий вариант;
договариваемся с нанимателем;
получаем разрешение на сделку в местной администрации;
дожидаемся, пока вторая сторона урегулирует вопросы с администрацией;
готовим пакет документов;
заключаем договор мены между муниципальными объектами недвижимости;
согласовываем сделку с местной администрацией;
расторгаем существующий договор социального найма и заключаем новый.

Регистрация прав собственности в Росреестре, когда речь идет о неприватизированном жилье, не требуется.

Процедура

Процедура обмена неприватизированных квартир имеет некоторые нюансы:

Поддержка всех членов семьи имеющих постоянную регистрацию в муниципальной квартире – обязательное условие сделки. В том числе и тех, кто на время был снят с регистрационного учета: военнослужащие, осужденные, студенты.
Согласие жильца на сделку должно быть заверено у нотариуса.
Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, сделка должна быть обязательно согласована с органами опеки и попечительства.
Подписание соглашения об обмене должно осуществляться в присутствии обоих сторон. Документ является основанием для аннулирования старых договоров социального найма и заключения новых. Процедура должна производится в десятидневный срок.

Необходимые документы

Для того, чтобы обменять неприватизированное жилье, требуются следующие документы:

заявления в адрес администрации от всех жильцов;
расширенная выписка из домовой/поквартирной книги;
договор социального найма;
паспорта или свидетельства о рождении участников;
разрешение органов опеки и попечительства (если в сделки участвуют дети);
выписка из ЕГРН;
технический паспорт на жилье;
технический паспорт на жилье, в которое планируется переезд;
доверенность (если от имени нанимателя действует его доверенное лицо).

Заявление

Документ обязательно должен содержать:

ФИО и паспортные данные заявителя;
ФИО и паспортные данные нанимателя второй квартиры;
адреса и технические характеристики обоих объектах недвижимости;
название и номер правоустанавливающего документа на жилье;
причину обмена;
сведения обо всех лицах, проживающих в квартире;
перечень всех приложенных документов;
дату составления и подпись.

Расходы

Некоторые решаются на обмен неприватизированного жилья, чтобы грамотно уклониться от уплаты налога. Сделка в которой участвует исключительно муниципальное жилье не облагается никакими налогами и сборами.

Единственные расходы, которые могут понести наниматели, связаны с оплатой риэлтерских, нотариальных и юридических услуг (по прейскурантам) и некоторых справок. Так за выписку из ЕГРН придется заплатить 300 рублей, а за технический паспорт — от 900 рублей и больше.

Сроки

Больше всего времени при обмене жилья уходит на поиск подходящего варианта. Эта процедура может затянуться на несколько месяцев, а то и вовсе завершиться провалом. Рассмотрение обращений граждан осуществляется местной администрацией в течение месяца. В случае положительного вердикта можно приступать к подготовке соглашения на обмен и совершению сделки. Сколько на это уйдет времени будет зависеть от вас.

Если в обмене от властей пришел необоснованный отказ, придется обжаловать решение в судебном порядке. А это еще как минимум два месяца. Поэтому запаситесь терпением, заручитесь квалифицированной юридической поддержкой и приступайте к составлению искового заявления.

Отказ в обмене

При обмене неприватизированного жилья следует действовать исключительно в рамках существующего законодательства. В случае нарушения процедуры, в сделке вам откажут.

У вас точно не получится обменять жилье, если:

будет доказано, что сделка носит фиктивный характер;
жилье находится в закрытом военном городке;
жилищные условия одной из сторон существенно ухудшатся после переезда.

Отказ в обмене муниципального жилья выносится местной администрацией в письменном виде. Документ помимо самого решения должен содержать его подробное обоснование. Если наниматели не согласны с вердиктом собственника они имеют право обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.

Как обезопасить сделку?

Рынок недвижимости всегда привлекал и привлекает мошенников, которые по роду своей деятельности умеют легко втираться в доверие. Чтобы обезопасить себя и не остаться без крыши над головой, старайтесь придерживаться следующих правил:

Если сделка подразумевает проведение финансовых операций, не стоит передавать деньги из рук в руки. Лучше для этих целей арендовать банковскую ячейку. Обезопасив таким образом сделку вы будете уверены, что вторая сторона получит деньги только выполнив все условия соглашения. Особенно это касается обменов приватизированного жилья с доплатой.
Внимательно ознакомьтесь с будущей квартирой прежде чем подписывать какие-либо документы и оставлять задатки. Убедитесь, что квадратные метры соответствуют заявленным, дом находится не в ветхом, и тем более не в аварийном состоянии. Познакомьтесь с соседями, изучите инфраструктуру. И только если вас все устраивает можете приступать к совершению сделки.
Если обмен происходит между нанимателями муниципального жилья, помните, что никто не имеет право требовать с вас никаких денег. Подобные сделки всегда носят безвозмездный характер. Если будет доказано, что наниматели неофициально производили между собой финансовые расчеты, договор мены аннулируют в судебном порядке.

Если у вас возникли сложности с обменом муниципальной квартиры, которой вы пользуетесь, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Если же вы желаете надежно обезопасить сделку и быть уверенным, что не останетесь вовсе без крыши над головой, то воспользуйтесь услугами профессионального юриста, который самостоятельно подготовит все документы и составит заявление и договор.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Возможен ли обмен приватизированной квартиры на приватизированную и на муниципальную и как разменять? Мена

Каждый человек и гражданин нашей страны мечтает о своей собственной жилой площади. Стоимость квартир в нашей стране растет год от года, строятся все новые и новые жилые комплексы, более приемлемые и во многом удобные для проживания, в связи с этим растет и цена на недвижимость.

Сегодня далеко не каждый может позволить себе купить квартиру, многие составляют договор найма квартиры.

Также у некоторых людей есть потребность в смене квартиры. Прибавление в семействе или же наоборот, раздел приватизированной квартиры при разводе.

Так или иначе, но каждый гражданин в нашей стране догадывается, что в условиях кризиса, покупка и продажа квартиры может затянуться на длительное время и возможно, в связи с этим, присмотренный вариант также может быть уже занят. Да и неизвестно, поднимутся или же опустятся цены на жилье и совсем уже не понятно, что вы сможете купить на полученные, в конце концов, деньги.

Для этого законодатель предусмотрел один способ, который позволяет сменить жилье без составления договора купли-продажи. Сегодня мы поговорим о том, можно ли поменять приватизированную квартиру на неприватизированную, 2 приватизированные и не приватизированную квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Договор мены

Мена представляет собой действие, которое подразумевает обмен приватизированной квартиры на приватизированную, как без доплаты, так и с возможной доплатой одной из сторон, в зависимости от условий договора.

Так или иначе, но мена позволяет намного быстрее разобраться с ситуацией с жильем и достичь необходимого результата.

Как известно в договоре мены, как и в любом другом договоре, есть свои нюансы, о которых также необходимо будет говорить отдельно.

Здесь можно скачать наиболее популярные образцы:

Подробнее о составлении договора мены, читайте здесь.

Подводные камни

Конечно, такая процедура как обмен не может проходить совсем без нюансов и сложностей. Казалось бы, вот приватизированная квартира и ее непосредственный собственник – а это значит, он вправе делать абсолютно все, что ему заблагорассудится с данной жилой площадью.

Но на самом деле, это не так. Помимо того, что собственник все же немного ограничен в своих правах, также ему нужно доказать факт того, что он действительно является собственником. Для предоставления необходимы все правоустанавливающие документы лица.

Также стоит помнить о том, что собственник не может обменивать жилое на нежилое имущество, делать перепланировку перед обменом и так далее.

О том, чем договор мены отличается от других типов договоров, читайте здесь.

Как обменять?

Существует несколько вариантов, как разменять приватизированную квартиру. Все зависит от того, какой именно вариант вам подходит.

Напомним еще раз, что означает приватизация квартиры.

Ваша квартира считается приватизированный, если вы прошли соответствующую процедуру, в ходе которой, вам вручили свидетельство о праве собственности.

Также следует помнить о том, что сам факт приватизации отражается в соответствующих документах в Росреестре и оттуда необходимо взять выписку из ЕГРП, если вы всерьез задумались об обмене.

Приватизированную на муниципальную

Если вам подходит обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, то стоит составить договор мены, с последующим оформлением приватизации на ваше имя.

К сожалению, часто из-за неразберихи в административном аппарате, многие люди успевают оформлять договор мены только в одностороннем порядке, тогда как муниципальная собственность оказывается принадлежащей кому-то на праве собственности и несостоявшиеся стороны договора попросту зря теряют время.

Муниципальная недвижимость должна быть переведена в вашу собственность на основании одного из пунктов договора мены, а также в специально сформированную комиссию в составе администрации города должны быть представлены соответствующие документы, которые бы автоматически делали вас непосредственным собственником.

Вы должны знать, как сделать родственный обмен приватизированных квартир. Законодательством такой термин не определен, поэтому обмен должен осуществляться на общих основаниях.

Две приватизированные квартиры

Перед тем, как обменять приватизированную квартиру на приватизированную следует проверить документы о праве собственности другой стороны вашего договора.

Если с документами все в порядке, то обмен приватизированной квартиры можно осуществить двумя способами.

В кабинете у нотариуса с предоставлением всех необходимых правоустанавливающих документов.
Если же вы доверяете своему оппоненту, то можете осуществить процедуру мены бесплатно, без услуг нотариуса, явившись с заключенными договорами, якобы купли-продажи между сторонами.

Ваша новая собственность надлежащим образом отмечается в Росреестре и теперь вы полноправный владелец новой недвижимости.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

К сожалению, если квартира не приватизирована, то вы не можете осуществить действия по ее обмену на приватизированную.

Для начала вам необходимо просто на просто взять недвижимость в собственность, то есть пройти процедуру приватизации.

Поэтому, если вы откладывали данное оформление на потом — немедленно займитесь этим действием, ведь бесплатную приватизацию квартиры продлили на 1 год, в 2017 году такая процедура будет носить платный характер и возможно, некоторым будет не по карману.

Теперь вы знаете, что нельзя ни как разменять квартиру, если она не приватизирована.

О том, как происходит договор мены долей недвижимости, читайте здесь.

Порядок действий

Для того, чтобы осуществить непосредственный размен приватизированной квартиры вам необходимо выполнить ряд последовательных и важных действий.

Ознакомьтесь с предложением другой стороны будущего договора.
Изучите не только новую жилую площадь, но и документы, которые к ней прилагаются.
Проверьте, действительно ли лицо является собственником данного недвижимого имущества и все ли его родственники согласны с подобным решением об обмене.
Далее, соберите пакет необходимых документов, предусмотрительно сняв с них копии.

Теперь поговорим о том, что именно должно лежать в вашем пакете документов.

Сбор документов

Наличие всех необходимых документов — это залог успеха в оформлении любого договора, в том числе и договора мены.

Не стоит забывать! Относиться к сбору бумаг нужно очень внимательно и тщательно, ведь только ваша аккуратность может способствовать более раннему и положительному разрешению вопроса.

Первым и самым важным документом в вашем арсенале должен быть ваш паспорт.

Как разменять с доплатой?

Если вы не знаете, как разменять две приватизированные квартиры с доплатой вам или же другой стороне, то лучше осуществлять такой обмен у нотариуса.

Он поможет вам составить соглашение, а также проследить за фактом передачи денег. Только после этого вы можете подписать договор и отправляться в отделение Росреестра для оформления права собственности.

Как обменяться долями?

Далее вы узнаете, как можно обменяться долями в приватизированной квартире. Если вы хотите поменяться не целыми квартирами то помимо правоустанавливающих, технических документов и договора вам потребуются согласия всех жильцов двух жилых помещений.

Только в случае, если вами получены такие разрешения, мена может быть проведена.

Как разменять приватизированную квартиру, если один против?

Вы можете отказаться от обмена на любом этапе оформления, если еще не осуществлена сделка.

Однако если вы являетесь членом семьи собственника обмениваемой жилой площади, то вам нужно заявить о своих правах заранее, пока собственники не составили договор мены.

Принудительный обмен через суд

Иногда жильцы квартир против решения собственника на обмен. Часто такое бывает при разводе. В этом случае, сторона собственника одной из квартир обращается в суд, где в порядке судебного разбирательства доказывает, почему обмен должен совершиться.

Принудительный размен приватизированной квартиры через суд совершить невозможно пока все собственники жилья не дадут согласия.

Обмена приватизированной квартиры совсем не сложен, если вы хорошо ознакомились с последовательностью всех действий. Помните о том, что мена в первую очередь – это действие, которое влечет за собой изменение ваших прав, поэтому подойдите к данной процедуре как можно серьезнее и по возможности проконсультируйтесь с юристом.

Видео

Посмотрите видео и узнайте, можно ли обменять приватизированную квартиру на приватизированную и какими правовыми актами регулируется договор мены.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

Какие существуют способы обмена квартиры?

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;

обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;

обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;

обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);

обмен — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Да, можно. Если вы снимаете жилье по договору социального найма, закон дает вам право обменять свою квартиру на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко их сложности и большого количества необходимых согласований.

К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовало пожеланиям жильцов. В данном случае выбор ограничивается муниципальным жилым фондом. Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.

Подробнее о том, как приватизировать квартиру можно прочитать здесь.

Какой договор нужно заключать при обмене неприватизированной квартиры?

В случае с обмена муниципального жилья по закону можно заключить только договор об обмене.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?

Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:

заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
договор обмена;
договоры социального найма для обеих квартир;
ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
копии паспортов квартиросъемщиков;
справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
справки о состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).

В случае, если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.

В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?

Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.

Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?

Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.

Как обменивать жилье, которое находится в частной собственности?

Не важно, планируете ли вы обменять одну квартиру на несколько квартир или на загородный дом, существует два варианта оформления сделки:

прямой обмен с помощью договора мены (когда в сделке 2 стороны);
альтернативный обмен с помощью договора (когда в сделке 3 или более сторон);
обмен по схеме (когда старая квартира меняется на квартиру в новостройке).

Как воспользоваться прямым обменом квартиры?

Если вы просто обмениваете одну квартиру на другую, можно воспользоваться договором мены. В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца.

У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой, но в этом случае придется заплатить налоги.

Подробнее об оплате налогов при продаже квартиры можно прочитать здесь.

Что такое прямой и альтернативный обмен?

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор , по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора .

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

Что представляет собой схема trade-in?

— это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора . По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?

Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров . Таким образом, банк будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.

Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.

Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет кредит на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка : заемщик продает старую квартиру и покупает новую.

Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.

Какие документы нужны для обмена приватизированной квартиры?

Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:

подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);
нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
договор мены или договоры .

Что делать после заключения сделки?

После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.

Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:

подлинные договоры мены или договоры в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).

Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.

Нужно ли платить налоги за обмен квартиры?

При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).

Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор (например, в случаях с или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.