Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома

Документы, которые размещаются в Единой информационной системе жилищного строительства

Застройщики должны вовремя обновлять информацию о себе в системе и отправлять документы, чтобы соблюдать закон. Рассказываем, вовремя — это когда, и как часто.

Коротко про документооборот. Контролирующие органы принимают документы в электронном виде. Бумажные нужно сканировать и прикреплять к проектной декларации в формате PDF, отчеты можно заполнять в Excel. Все файлы для отправки необходимо заверять электронной подписью. Без подписи документы вернут. Электронная подпись для ЕИСЖС

Один раз

После регистрации в системе жилищного строительства застройщики должны сообщить о строительстве за последние три года. Учитываются не только дома в эксплуатации, но и незавершенные объекты. Чтобы не отправлять документы отдельно, о раннее построенных объектах нужно заявить в первой проектной декларации.

К первой декларации нужно приложить разрешения на ввод в эксплуатацию домов и зданий, в строительстве которых участвовала ваша компания или дочерняя фирма. Если вы не строили жилье последние три года, отправлять ничего не нужно. В следующих декларациях система заполнит сведения о построенных объектах автоматически — повторно загружать разрешения не требуется.

Электронной подписью вы подтверждаете, что информация в проектной декларации верна. Если обнаружили ошибку, документ можно отозвать, чтобы отредактировать. Исправлять декларацию нужно и когда пришел отказ от контролирующего органа. Помните, что каждую редакцию нужно заверять.

С каждой декларацией

К проектной декларации прикрепляют документы, которые подтверждают все сведения об объекте строительства и финансовое состояние компании:

Разрешение на строительство объекта,

Заключение экспертизы проектной документации,

Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок,

Градостроительный план и схему планировочной организации земельного участка.

После заключения о соответствии

Контролирующий орган рассматривает проектные декларации в течение 30 дней. Если с декларацией все в порядке, застройщики получают заключение о соответствии требованиям законодательства. После одобрения декларации нужно за 30 дней оформить первый договор долевого участия и отправить его на проверку в раздел «Документы». Также необходимо прикрепить:

Условия привлечения средств по договорам эскроу,

Бухгалтерскую отчетность за прошедший отчетный период,

Расчет размера собственных средств и нормативы финансовой устойчивости.

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно приступать к строительству. Об этом тоже нужно предупредить — отправить в контролирующий орган извещение о начале строительства.

Раз в квартал

После каждого отчетного периода застройщики вносят в проектную декларацию актуальный финансовый результат. Отчетность нужно предоставлять за квартал, если в течение этого периода действовал хотя бы один договор долевого участия, также — если у застройщика были неисполненные обязательства по договору.

Список документов-сведений:

Об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства,

О многоквартирном доме или ином объекте недвижимости,

Об использовании привлеченных денежных средств,

О нормативах оценки финансовой устойчивости,

О выполнении примерных графиков реализации проектов строительства и обязательств по договорам,

Сводная накопительная ведомость проекта строительства,

Бухгалтерский отчет и аудиторское заключение.

Сроки: за первые три квартала — 30 дней после окончания квартала, за последний квартал — 120 дней.

Раз в месяц

Система создает страницу для каждого дома. Информацию об объекте подгружает из проектной декларации. Остается только добавить фотографии дома в разделе «Объекты».

Фотографии нужно обновлять каждый месяц, чтобы дольщики могли следить за ходом строительства. Застройщики должны показывать на снимках объект, благоустройство придомовой территории и отделку квартир.

По ситуации

Проектную декларацию нужно перезаполнить и отправить в контролирующий орган, если в компании или проекте что-то изменилось. Например — застройщик назначил нового главного бухгалтера или заключил договор с инвестором.

Еще одна ситуация — контролирующий орган прислал уведомление о нарушении. Вместе с исправленными документами нужно отправить отчет, что нарушений больше нет. Если этого не сделать, контролирующий орган может обратиться в суд.

Если дошло до банкротства

Застройщик должен сообщить дольщикам и государству, если арбитражный суд рассматривает дело о банкротстве компании. Суд введет наблюдение за компанией и может назначить процедуру по улучшению финансового состояния: финансовое оздоровление и внешнее управление. Застройщик публикует любое решение суда: о запуске процедуры, признании банкротом или открытии конкурсного производства.

Застройщик может нести расходы и после ввода дома в эксплуатацию

Этот вопрос задала на форуме «Клерка» одна из коллег.

Застройщик многоквартирного жилого дома имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительства объекта недвижимости (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства дольщику, что и является исполнением заключенного договора, разрешена только после получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

И сразу же хотелось бы отметить, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (по форме, утвержденной приказом Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр), — это документ, подтверждающий, что все работы по взведению объекта, то есть многоквартирного жилого дома, указанные в разрешении на строительство и проектной документации выполнены (п. 1 ст. 55 ГСК РФ).

Но застройщик заключает договоры с дольщиками не на строительство в целом дома, а на возведение для каждого из них отдельного объекта (квартиры или нежилого помещения), входящего в состав этого дома.

И разработанная проектная документация по дому и полученное на основании его разрешение на строительство, будут, вероятнее всего, учитывать далеко не все условия договоров участия в долевом строительстве. Например, отделку лестничных площадок, самих квартир, особенности их внутренней планировки и т. д., и т. п., и пр.

Следовательно, и полученное разрешение на ввод также не будет учитывать эти условия.

Таким образом, получение разрешения на ввод многоквартирного жилого дома, как отдельного стоящего объекта недвижимости, никоим образом не означает, что работы по возведению всех объектов долевого строительства в этом доме, то есть квартир и нежилых помещений в этом доме, уже завершены и обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве выполнены.

Обязанности застройщика по конкретному ДУДС считаются выполненными на дату передачи квартиры (или нежилого помещения) дольщику (п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ), то есть подписания с дольщиком приемопередаточного акта.

С этим наконец-то согласились и чиновники. Они пришли к выводу, что свою прибыль застройщик многоквартирного жилого дома должен определять не в целом по дому на дату выдачи ему разрешения на ввод, а по каждому договору участия в долевом строительстве на дату подписания с дольщиком акта приема-передачи (письма Минфина России от 07.08.2018 № 03-03-06/1/55395, от 08.10.2019 № 03-11-06/2/77017). В частности, в первом письме они ссылаются на Определение ВС РФ от 05.06.2017 № 303-КГ17-5474 по делу № А04-2505/2016.

В более поздних спорах суды также стали принимать аналогичные решения (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2019 № 08АП-3759/2019 по делу № А70-16544/2018, Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2018 № 14АП-8696/2018 по делу № А66-6508/2018).

Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков построенного дома (блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования) (п. 1ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Но подписание актов приема-передачи со всеми дольщиками по дому (отдельной блок-секции) за один день теоретически, кончено, возможно, но практически неосуществимо. Да и есть ли гарантия, что дольщик, только переступив порог своей новой квартиры, сразу же рукой потянется к перу (то бишь к ручке), пером — к бумаге (акту), минута — и стихи свободно потекут, то есть подпишет акт.

Напротив, дольщик принесенной лазерной рулеткой заново перемеряет всю квартиру, и постарается доказать, что общая площадь ее не 82,5 кв. м., как это указано в договоре и акте, а только 81,7 кв. м. Деньги за 0,8 кв. м застройщик должен вернуть, а акт переделать. Кроме того, пришедший с дольщиком специалист-строитель (или приятель, имеющий такую репутацию) начнет (оправданно или нет, это уже второй вопрос) цепляться к малейшим огрехам и вполне обоснованно требовать их устранения.

И если первого дольщика, возможно, и удастся уломать на подписание акта, пообещав устранить все выявленные недостатки — ну прям через полчаса, вот уже и бригаду вызвали, они на складе материалы получают, а вы пока акт подпишите.

А вот со вторым такой вариант может и не пройти, и прежде чем застройщик (а точнее, его субподрядчик) не устранит все выявленные недоделки, которые упустил застройщик, но обнаружил бдительный дольщик, акт подписан не будет.

Таким образом, и после подписания ряда приемопередаточных актов работы в доме могут (а чаще всего — и будут) продолжаться. Затраты на их проведение в безусловном порядке следует признать экономически оправданными и использованными для строительства данного дома (п. 1 ст.18 Закона № 214-ФЗ).

Затраты, произведенные уже после подписания одного или нескольких приемопередаточных актов, могут, например, увеличить затраты на возведение какой-то конкретной квартиры, если, например, устранялись недоделки внутри нее, всех еще непереданных квартир на этаже (устранялись недостатки на лестничной площадке), либо в целом в подъезде (выявлены недоделки при входе в подъезд).

Кроме того, застройщик несет затраты на содержание всех еще непереданных квартир по коммунальным платежам, что также следует отнести на его расходы.

Но даже если на и все квартиры в доме во время его строительства удастся заключить договоры долевого участия и передача квартир дольщикам произойдет без каких-либо проблем, у застройщика еще в течение 5-ти лет могут возникнуть расходы по этому дому.

Гарантийный срок на обнаруженные в доме недоделки (кроме технологического и инженерного оборудования) должен составлять не менее 5-лет (п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Для оборудования он составляет 3 года (п. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Если в течение этого срока жилец (собственник помещения) выявит какие-либо «косяки», и докажет, что они произошли по вине строителей при возведении дома, то застройщик обязан будет их устранить.

Расходы эти, понесенные в соответствии с законодательством, должны будут уменьшить его прибыль того периода, в котором он будет исправлять обнаруженные недостатки.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома для застройщика также является не завершением процесса его строительства, а только началом большого и нелегкого пути по передаче построенных квартир. И до подведения итогов, награждения непричастных, наказания невиновных (а также торжественного банкета с финальной дракой) еще весьма и весьма далеко.

Пройдите курс повышения квалификации по теме «Управленческий учет с нуля до внедрения». 120 ак.часов, обучение онлайн 1 месяц, официальное удостоверение.

При записи на курс до 6 февраля подарок 12 тысяч рублей — 3 месяца безлимитных консультаций от лучших экспертов «Клерка».

2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю

Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).

Завершение строительства многоквартирного жилого дома

Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.

Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона [1] ).

В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется [2] .

Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:

1) До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице) [3] .

Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН [4] , согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.

Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.

2) Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома [5] . Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит [6] .

При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст. 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

Завершение строительства иного объекта капитального строительства

Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.

В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.

Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.

Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.

Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:

1) по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;

2) из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;

3) из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».

В этой связи по-новому должна решаться традиционная проблема, возникавшая при выкупе земельных участков. Она касается того, что зачастую для эксплуатации построенных объектов требуется участок меньший, чем был предоставлен для их строительства. В период действия ст. 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования заявителя, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов, с учётом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит.

Кроме того, в письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 № Д23и-2954 указано, что правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Несмотря на позицию Минэкономразвития России, судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно.

В связи с этим при разрешении споров судам нужно обращаться к нормам, касающимся подготовки проекта межевания или схемы расположения земельного участка. Рассмотрим несколько ситуаций, когда застройщику был предоставлен земельный участок для строительства, он построил объекты, но площадь предоставленного участка больше той, что необходима для их эксплуатации.

Предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания – в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Эта ситуация может быть как выгодна, так и не выгодна застройщику. Например, в его интересах оформить участок меньшей площади для снижения налоговых платежей, однако застройщик также связан положениями проекта межевания, поэтому он может выкупить земельный участок только полностью.

Предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015) – в этом случае однозначного ответа законодательство не содержит. Во-первых, как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, нужно прийти к выводу о возможности выкупить арендованный земельный участок полностью, даже если его площадь превышает потребности заявителя.

Следует отметить, что некоторые публично-правовые образования готовятся к такому толкованию ст. 39.20 ЗК РФ, изменяя правила определения стоимости выкупа земельного участка, расположенного под зданием. Ранее традиционно она была льготной и составляла определённый процент от кадастровой стоимости. Сейчас же закрепляются положения либо о том, что земельный участок выкупается по полной кадастровой стоимости, либо о том, что льготный коэффициент может применяться только к застроенной части участка.

Вместе с тем, учитывая инертность судебной и административной практики, следует ожидать продолжения таких споров. Тогда при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации, суды будут обращаться к п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, которая предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации и т. д., а также местоположения зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства. Выделенное положение может стать основанием для назначения привычных судам землеустроительных экспертиз по вопросу определения необходимой для эксплуатации объекта площади земельного участка.

Пока судебная практика применения ст. 39.20 ЗК РФ не восприняла отказ законодателя от критерия соразмерности участка объекту, поэтому при планировании выкупа земельного участка в полном объёме необходимо озаботиться предварительной подготовкой проекта межевания или отчётом землеустроительной экспертизы о соразмерности участка и соответствии его градрегламентам для исключения рисков последующего отказа в выкупе.

[1] Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков. Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить. По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки. Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку. Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

Сдача жилого дома: пошаговая инструкция по вводу в эксплуатацию загородного и многоквартирного дома

Ввод в эксплуатацию жилого дома — важнейший этап легализации объекта. Без соответствующего акта любые сделки с жильем, включая передачу в залог, даже после многолетнего использования будут невозможны. Застройщику необходимо знать порядок процедуры и требуемую степень готовности строения.

Законодательная база

Необходимость получения разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и регламент процедуры прописаны в ГрК РФ. Частично этот вопрос затрагивается, также, в ФЗ №191 «О введении в действие норм градостроения».

Наличие РВЭ свидетельствует о том, что здание возведено в соответствии с проектом, безопасно для проживания, соблюдены все строительные и градостроительные нормы.

Как сдать построенный частный дом в эксплуатацию?

Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома 2022 года, невозможен без регистрации в ЕГРН. Но начинают не с этого. Далее все этапы рассматриваются подробно.

Подготовка объекта к осмотру комиссией

Готовый к принятию дом соответствует требованиям:

строительство завершено, имеются крыльцо, окна и двери. Объект пригоден для использования в качестве жилья;
выполнено подключение к коммуникациям: водопроводу, электросети, канализации. Работоспособность систем комиссия не проверяет. Если централизованных водоснабжения и канализации нет, должны быть смонтированы автономные системы;
смонтирована и готова к запуску система отопления. Без этого постройку признают нежилой. Если проектом предусмотрен «теплый пол», он также должен быть установлен: от этого зависит стоимость дома, величина налогового сбора и страховки;
стены оштукатурены под чистовую отделку. Последняя не обязательна, а вот без штукатурки решение о вводе не подписывают: неизвестна окончательная площадь комнат;
подвал с высотой потолка более 2,1 м также оштукатурен, пол забетонирован. При высоте меньше указанного значения этого не потребуют;
устройство пола в санузле полностью завершено, включая чистовую отделку. В прочих помещениях достаточно уложить стяжку. Деревянные полы предъявляют в полностью готовом виде;
на потолке выполнена черновая отделка;
на террасах и балконах установлено ограждение;
в многоэтажном коттедже установлены междуэтажные лестницы;
в гараже (если есть) установлены ворота;
на участке отсутствует строительный мусор.

Если подвал еще не готов, рекомендуется не выносить из него песок или грунт, чтобы высота оказалась менее 2,1 м. При наличии отклонений от проекта их согласовывают в архитектурном отделе.

Первым делом вызывают из кадастровой палаты инженера для уточнения и документирования границ здания. Далее приглашают сотрудника БТИ. Тот производит обмеры и оформляет техпаспорт на жилое здание.

Если дом не готов, законом предусмотрена возможность поэтапного ввода в эксплуатацию, например, поэтажно.

Озеленение участка, проезды и пешеходные дорожки, забор и вспомогательные строения для оформления решения о вводе в эксплуатацию не требуются.

Список необходимых документов

Собственнику надлежит подготовить бумаги:

заявление;
паспорт гражданина РФ; , подтверждающую право собственности на участок;
правоустанавливающие документы на землю;
разрешение на строительные работы; ;
схема территории с изображением объекта; ; .

Также понадобится проект. Сравнение с ним постройки покажет, что все проектные решения выполнены.

Подписание акта приемки

В отдел градостроительства и архитектуры при местной администрации направляется уведомление о завершении строительства. При этом вносится оплата за проведение работ по вводу дома в эксплуатацию, квитанция прилагается к уведомлению.

Отдел инициирует создание комиссии из представителей следующих организаций:

архитектурное управление;
санэпидемстанция;
пожарный надзор.

Архитектор проверит соответствие фактических геометрических параметров постройки указанным в чертежах.

У представителя санэпидемстанции сфера ответственности следующая:

канализация;
отопление;
водопровод;
электроснабжение;
договор на вывоз ТБО.

Инспектор пожарной охраны проверяет дымоходы, вентканалы, пожарную сигнализацию, если таковая предусмотрена проектом, и наличие пожарных рукавов.

Если комиссия принимает дом, ее председатель оформляет на типовом бланке акт приемки. Свою подпись под документом ставит каждый контролер.

Существует две формы акта приемки:

КС-2: оформляется при поэтапной сдаче объекта.
КС-11: при сдаче объекта целиком.

При выявлении существенных нарушений вместо акта приемки выписывают ведомость технических характеристик. Эта бумага не является подтверждением соблюдения проектных решений, а значит, не может служить основанием для выдачи РВЭ. Она лишь отражает факт планировки.

Получение заключения от Госнадзора

Акт приемки предъявляется в отдел градостроительства и архитектуры. В течение 10 дней оттуда пришлют комиссию Госнадзора — она вынесет окончательное заключение о пригодности дома для заселения.

Разрешение на ввод в эксплуатацию

Заключение Госнадзора предъявляется в местную администрацию. В месячный срок здесь выдаются разрешения на ввод в эксплуатацию загородного дома. Документ оформляется по образцу, установленному Постановлением Правительства РФ №698. Также объекту присваивается почтовый адрес.

Дальнейший порядок действий

В заключение собственник делает следующее:

передает копию РВЭ в БТИ;
оплачивает налог на недвижимость;
передает комплект документов в Росреестр для оформления права собственности. При этом требуется оплатить госпошлину.

[expert_bq выдает заявителю выписку из ЕГРН, служащую правоудостоверяющим документом. Это означает, что в доме можно жить и прописывать по данному адресу жильцов.[/expert_bq]

Сдача по упрощенной схеме

Существует много домов, построенных на дачных участках до начала действия Земельного кодекса (2001 г.) без оформления разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Зачастую владельцы таких домов не имеют документов на землю либо в бумагах не указан тип права владения ею. Был принят ряд законодательных актов, упрощающих процедуру регистрации такой недвижимости. В народе их называют «дачной амнистией».

Вот основные положения:

Упрощенка предполагает выдачу акта приемки и разрешения на ввод в эксплуатацию на основании лишь техобследования участка и здания, проведенного представителями органов власти. Если дом построен по всем правилам, соответствует нормативным документам и подключен к коммуникациям, собственник получит все необходимые документы.

Для инициирования процедуры также обращаются в отдел градостроительства и архитектуры. Документы подаются те же, что и на общих основаниях, за исключением разрешения на строительство и документов на землю. Эти же нормы действуют в отношении капитального ремонта или реконструкции.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Введение в эксплуатацию многоквартирного жилого здания

О том, как ввести дом в эксплуатацию в 2022 году, рассказывают ст. 55 ГрК РФ и Положение о государственном строительном надзоре. Далее процедура рассматривается поэтапно.

Действия застройщика

Строительная компания обращается в БТИ с просьбой изготовить техпаспорт дома, для чего на место выезжает сотрудник бюро. Далее застройщик подает заявление в орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, с просьбой о вводе объекта в эксплуатацию. Это можно сделать через МФЦ. Вместе с заявлением подается набор документов.

Администрация обязана в течение 7 дней рассмотреть обращение и сформировать комиссию для приемки дома, на момент ее приезда должно быть сделано следующее:

завершено возведение дома, то есть все строительно-монтажные работы выполнены;
подключены инженерные коммуникации;
прилегающая территория благоустроена;
заключены договора на обслуживание дома.

В состав комиссии входят архитектор, эколог, представители санстанции и пожарного надзора, прочие специалисты.

Они оформляют и подписывают акт приемки при условии соблюдения всех норм строительного, градостроительного и экологического законодательства. После этого застройщик просит администрацию разрешить ввод строения в эксплуатацию.

Отказ, если руководство строительной компании считает его неправомерным, обжалуется в судебном порядке. РВЭ оформляется в 2-х экземплярах. Один хранится в архиве выдавшей его структуры, второй вручают застройщику. Тот обязан передать копию документа подрядчику на стройплощадку.

Перечень необходимых бумаг

Вместе с заявлением о выдаче РВЭ подаются документы:

разрешение на строительство;
технический паспорт;
правоустанавливающие документы на землю;
градостроительный план территории (получают в администрации);
акт о соответствии постройки техрегламентам (подписывается представителем технадзора);
бумаги с подтверждением соответствия строения техусловиям;
схема размещения объекта и инженерных коммуникаций;
акт приемки;
заключение госстройнадзора о соответствии дома проекту.

В особых случаях могут потребоваться дополнительные документы.

Действия после выдачи акта ввода

Далее строительная компания:

завершает отделку;
выполняет пуско-наладочные работы;
заключает договора с электросетями и газовым хозяйством на поставку энергоресурсов;
оформляет договор с управляющей компанией;
организует приемку квартир по предварительно разработанному графику.

Покупатели квартир либо уполномоченное ими лицо первым делом попросят предъявить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Сроки и стоимость процедуры

В целом оформление разрешения на ввод в эксплуатацию занимает до 2-х месяцев.

услуги кадастрового инженера и БТИ: от 10 до 30 тыс. руб.;
регистрацию права собственности: 2 тыс. руб. (для физлиц).

Выдача справок и согласования в соответствии с законодательством осуществляются безвозмездно. Факт завершения строительства дома не означает, что он может использоваться по назначению. Сначала объект необходимо сдать государственной приемной комиссии и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Только после этого можно быть уверенным, что дом пригоден для проживания.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24 , Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38 , Регионы 8800-350-97-52