Закон о риэлторской деятельности 2020

Закон о риэлторской деятельности. Что нужно знать?

На территории России ежегодно осуществляется более 4 млн. сделок, связанных с объектами недвижимости. Приблизительно 3,5 млн. из них совершается с участием риэлторов. Оборот за год составляет примерно 6 триллионов рублей. Комиссия данного оборота ориентировочно составляет 2%. Существует Федеральный закон о риэлторской деятельности в Российской Федерации. В нем прописаны положения о том, какие законы должен знать риэлтор, чтобы осуществлять свою деятельность надежно и безопасно.

Основные положения закона о деятельности риэлторов

Риэлтор осуществляет свои действия на основе договора, а также на основе услуг по совершению операций с недвижимостью в соответствии со всеми прописанными в законе правилами.

Закон о риэлторской о деятельности включает в себя следующие формы:

  • самостоятельную деятельность агента
  • деятельность юридического лица
  • Реэлторской деятельности не обучают в высших учебных заведенияз или училищах. Ценные знания получаются только в процессе работы, от своих более опытных коллег или из курсов в сети.

Любой риэлтор становится или агентом, или брокером. Причем закон для риэлторов для агента и брокера, как и их обязанности совершенно разные.

  • Агент должен работать с объектами, делать фотографии, давать консультации, знать всю статистику, отлично разбираться в характеристиках объекта недвижимости, делать расчет.
  • Брокер, в свою очередь, представляет собой работника, имеющего право заключать и подписывать договор. Руководит сделкой и несет всю ответственность за совершенные действия своих агентов. Собственник и или арендатор заключает договор именно с брокером.

Так же, всех риэлторов можно разделить на самостоятельных или индивидуальных агентов и компании или юридические лица.

Самостоятельный агент обязан:

  • иметь регистрацию в качестве ИП;
  • стаж работы именно в этой сфере должен составлять не меньше трех лет.

Юридическое лицо должно:

  • иметь в своем штате несколько риэлторов;
  • регулировать и контролировать работу своих риэлторов.

Мы предоставляем удобную CRM-систему для только что созданных и уже зарекомендовавших себя агентств недвижимости, добейтесь высот вместе с HomeCRM! Узнать подробнее

Закон о риэлторской деятельности в Российской Федерации содержит положение о том, что риэлторы обязаны заключать специальный договор об услугах и прописывать в нем все нюансы предстоящего сотрудничества. Стоимость данного документа определяется в виде процента от общей суммы сделки или в виде фиксированной суммы (все индивидуально для разных организаций). Также, можно установить цену на основании составленной ранее сметы.

В случае продажи недвижимости – переход права собственности, будет подтверждаться актом приема-сдачи недвижимости. В случае аренды – заключается договор, после чего арендатор вступает в пользование недвижимостью, которая также подтверждается актом приема-сдачи.

Что нужно знать?

Риэлтор имеет право распространять данные об объекте недвижимости исключительно в том случае, если у него имеется контракт, заключенный с собственником.

В данном законе также идет речь об имущественной ответственности. Если риэлтор нарушил определенные правила, то он понесет за это ответственность в виде возмещения убытков за счет имущества ИП или же юридического лица, с которым был заключен контракт.

Деятельность риэлтора должна быть застрахована. Также, риэлторы обязаны страховать свою имущественную ответственность.

Риэлторы могут пройти аттестацию, которую можно получить при наличии высшего или среднего профильного образования. По окончанию экзаменов будет выдан аттестат, позволяющий осуществлять риэлтерскую деятельность.

Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?

Попробуйте нашу систему и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Законы о недвижимости, которые вступят в силу в 2020 году

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В конце года подводятся итоги и строятся планы на будущее. Однако для построения достоверного прогноза надо знать, что нового приготовила власть в наступающем году. Это касается и недвижимости. О том, какие законы в этой сфере вступят в силу в 2020 г., рассказывается в данной статье.

Изменение налогообложения

С 01.01.2020 г. государство вводит дополнительную возможность применения минимального срока владения жильём для освобождения от налога при продаже. Напомню, что сегодня минимальный период составляет 3 года (п.3 ст.217.1 НК РФ). Он применяется, когда собственник получил квартиру (долю, дом, комнату) в подарок от родственника, по наследству, после приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.

После нового года пункт 3 статьи 217.1 дополнится подпунктом 4. Эта норма гласит, что налогоплательщик освобождается от налога при продаже жилого помещения после трех лет владения, если на момент регистрации в ЕГРН перехода права собственности на это жилье от налогоплательщика — продавца к покупателю, налогоплательщик не имеет в собственности (в том числе в совместной) другого жилого помещения (или доли в праве собственности на жилое помещение).

Впрочем, законодатель тут же пояснил, что в целях этого подпункта в качестве «другого» или «иного» жилья не рассматривается помещение, которое гражданин (либо супруг) приобрел в течение 90 дней до момента регистрации в ЕГРН продажи «старого» жилища. Иными словами, если гражданин (или супруг) приобрел новое жилье, а потом в течение 90 дней после этого продал «старое» помещение, которое уже находилось в его собственности, и внес сведения о переходе права собственности в ЕГРН на покупателя, то не будет платить налог с продажи недвижимости. Эти правила распространяются и на земельный участок (долю), на котором находится продаваемый дом и хозяйственные постройки.

Следующая новелла касается налогообложения денежной компенсации, выдаваемой взамен предоставления земельного участка из государственной или муниципальной собственности. С 01.01.2020 года эта компенсация освобождается от налога (п.41.2 ст.217 НК РФ).

Нормативные акты, касающиеся кадастровой стоимости

С 1 января 2020 года вступает в силу статья 19 закона о государственной кадастровой оценке. [1] Согласно этой статье местные власти получат право проводить внеочередную государственную кадастровую оценку недвижимости. Последняя будет проходить в субъекте РФ, если индекс рынка недвижимости в регионе снизится на 30 и более процентов со дня проведения последней кадастровой оценки. Кроме того, уполномоченный орган проведет внеочередную оценку, если собственники 30 и более процентов объектов недвижимости в субъекте РФ оспаривают кадастровую стоимость с целью установления рыночной цены.

С 01.01.2020 г. завершается переходный период применения закона № 237-ФЗ. С этой даты правоотношения, связанные с кадастровой оценкой и оспариванием кадастровой стоимости, станут проходить только в соответствии с этим законом. Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в сфере определения кадастровой стоимости и ее оспариванию свое действие прекращает.

Ну и наконец, с 01.01.2020 г., кадастровые инженеры не смогут оставаться членами СРО, если не получат высшего образования в области кадастровых отношений либо дополнительного профессионального образования по программе переподготовки. [2]

Норма закона об участии в долевом строительстве

С 28.06.2020 г. часть 3 статьи 4 закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ дополнится п. 3.1. Этот пункт указывает, что уполномоченный федеральный орган разрабатывает и устанавливает требования к электронным формам документов (ДДУ, соглашения об уступке прав требования и внесении изменений в договор) в сфере долевого строительства. Следовательно, скоро увидим утвержденные электронные варианты ДДУ и сопутствующих документов.

Изменения в закон о регистрации недвижимости

1 января 2020 г. начнет действовать глава 10.1. закона о регистрации недвижимости, которая регулирует порядок выплаты единовременной денежной компенсации добросовестному приобретателю при изъятии у него жилья. При изъятии помещения судья вынесет решение о возмещении убытков гражданину, потерявшему жилище. Убытки взыскиваются с причинителя вреда. Однако если судебный пристав в течение полугода по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам не взыщет деньги или взыщет частично, то потерпевший получит право на компенсацию. Для этого надо подать иск к государству. Судья рассмотрит заявление и взыщет компенсацию с РФ (хотелось бы в это верить). Ее размер определяется исходя из ущерба или кадастровой стоимости. Суд вправе уменьшить компенсацию, если добросовестный приобретатель получил частичное возмещение от причинителя вреда.

Стоит отметить, что эта глава распространяется и на случаи, когда жилище изъято в пользу государства, субъекта РФ, местного муниципалитета. Причем если государство или местная власть отобрали помещение до вступления в силу этого закона, то бывший собственник вправе подать заявление о компенсации в течение трех лет со дня начала действия этой главы. То есть до 01.01.2023 г.

Изменения в Гражданский кодекс

С 1 января 2020 года вступят в силу поправки в ГК РФ. Законодатель уточнил, что покупатель недвижимости, полагавшийся при оформлении сделки на сведения ЕГРН, считается добросовестным приобретателем, до тех пор, пока суд не докажет, что приобретатель знал или должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимость (п.6 ст.8.1).

Кроме того, государство внесло новый (четвёртый) пункт в ст.302 ГК РФ. С 1 января суд откажется удовлетворить требования государства, субъекта РФ или муниципального образования об истребовании жилья у добросовестного покупателя — гражданина или юрлица, если после выбытия помещения из владения истца прошло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя на это жилище. При этом добросовестный приобретатель (исковые требования к которому со стороны государства, субъекта РФ или муниципального образования отклонил суд) признаётся собственником жилья с момента регистрации в ЕГРН права собственности.

Впрочем, авторы закона оставили «лазейку» для предъявления требований к такому приобретателю. В п.3 ст.223 ГК РФ законодатель указал, что лицо, не являющее государством, субъектом РФ или муниципальным образованием (то есть гражданин или юрлицо) вправе обратиться в суд с иском об оспаривании права собственности у такого приобретателя и об истребовании у него жилья в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 302 ГК РФ.

Проекты, находящиеся на рассмотрении

Сегодня на рассмотрении в Госдуме находится несколько проектов, касающихся недвижимости. Законы будут приняты и вступят в силу (за исключением некоторых положений) в будущем году. Например, проект № 841216-7, внесенный в ноябре 2019 г. Этот документ ликвидирует унитарные НКО, создаваемые Фондом защиты прав дольщиков для достройки проблемных объектов, и передает их функции Фонду, ужесточает субсидиарную ответственность руководителей ЖСК перед членами кооператива при банкротстве, предусматривает выплаты членам ЖСК из компенсационного фонда и так далее. Проект уже рассмотрен в первом чтении. Думаю, закон примут весной — летом 2020 г. Тем, более, что председатель Госдумы Вячеслав Володин отметил его важность.

Кроме того, заслуживает внимание проект № 814739-7, направленный в Думу правительством РФ. Документ вводит непрерывный надзор Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки, устанавливает ретроспективное применение кадастровой стоимости при изменении судом или комиссией, а заодно ликвидирует и сами комиссии по оспариванию стоимости и передает их функции бюджетным учреждениям, определяющим кадастровую стоимость.

Ну и наконец, отмечу проекты № 831790-7 и 785806-7. Законопроект № 831790-7 запрещает изымать землю под многоквартирным домом без образования земельного участка и внесения о нем сведений в ЕГРН. Это делается для получения собственниками помещений равноценного возмещения за недвижимость. А проект № 785806-7 вводит понятия гаражного комплекса и гаража, закрепляет положение о доле собственника гаража или машино-места в праве собственности на общее имущество, перечисляет общее имущество владельцев гаражей, закрепляет формы объединений собственников гаражей и машино-мест.

Думаю, что эти законы примут в 2020 г.

Выводы

На первый взгляд, 2020 г. не радует количеством вступающих в силу законов. Россия знала и более «урожайные» годы. Однако все еще впереди. Не стоит забывать о проектах, рассматриваемых в Госдуме. В новом году два-три этих документа обернутся полноценными законами.

Читайте также:  Как не платить за капремонт законно инструкция

Кроме того, власти часто принимают нормативные акты в ускоренном темпе, когда от регистрации проекта в Думе и до подписания президентом проходит месяц-два. Вспомните хотя бы «законы» о дачной амнистии. Так что и в наступающем году наверняка появятся законы о недвижимости, которых сейчас даже нет в проекте.

[1] Федеральный закон № 237 — ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 года.

[2] П.2. ч.2 ст.29 Федерального закона № 221 — ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 г.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Какие законы о недвижимости вступают в силу с 2020 года

Нововведения касаются льгот при продаже квартир и домов, изъятия жилья, системы налогообложения и установки счетчиков.

Установка «умных» счетчиков становится обязательной

С июля этого года интеллектуальные счетчики должны стать обязательными приборами для учета электроэнергии — при замене старых устройств или же новом подключении. Эта мера, по мнению авторов проекта, обеспечит переход энергетики страны на цифровые технологии в ближайшее десятилетие.

Борис Эбзеев, занимающий пост генерального директора «Россети Юг», отмечает, что «умные» счетчики отличаются более высокой достоверностью, что решит проблему разногласий между потребителем и поставщиком электроэнергии, а также снизит потери и хищение ресурса. В качестве преимуществ нововведения Эбзеев указывает на простоту в эксплуатации, не нужно будет снимать показания, относить прибор на проверку — это будет уже в компетенции поставщика. Ввиду постоянного контроля и автоматики такие неприятные явления, как скачок напряжения или замыкание останутся в прошлом.

Кто будет ставить интеллектуальные счетчики? По словам Эбзеева, сетевые компании займутся частными жилыми домами, а сбытовые — многоквартирными. Расходы на обслуживание новой системы будут включены в тариф.

Расчет налога на имущество изменен

С января 2020 года физические лица, граждане России (за исключением Севастополя), продолжат оплачивать налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объекта. Для индивидуальных жилых домов действует вычет, не облагаемый налогами — в размере кадастровой стоимости для 10, 20 и 50 квадратных метров. Для многодетных граждан, у которых есть три и более несовершеннолетних ребенка, налоговые вычеты увеличиваются на 7 квадратных метров (касательного частного дома).

ФНС уточняет, что переход на новый расчет налога осуществляется в несколько этапов. На данный момент такая система была применена уже в 84 субъектах России (в 2019 году — в 70 регионах, в 2018-ом — в 63 регионах, в 2017-ом — в 49 регионах, а в 2016-ом — в 28 регионах). При расчете данного налога используется план понижения коэффициента в первые 3 года: для первого года — 0,2, для второго — 0,4, для третьего — 0.6. А, начиная с третьего года (от применения в регионе нового расчета), сумма налога не может возрасти более чем на 10%.

Изъятие недвижимости у добросовестного покупателя запрещено

С этого года в силу вступил новый закон, защищающий добросовестных покупателей от изъятия приобретенного жилья. Речь о тех случаях, когда сделка о покупке недвижимости оказалась сомнительной. К примеру, если объект был приобретен на незаконных основаниях. Если же покупатель, при заключении договора о купле-продажи, полагался на информацию, полученную в ЕГРН, то суд не сможет истребовать данное жилье у нового владельца. Также обманутому приобретателю будет предложена возможность получить компенсацию в размере кадастровой стоимости проблемной недвижимости или же возмещение реального ущерба, связанного с данной покупкой.

Правовая защита распространяется и на добросовестного приобретателя, получившего жилье безвозмездно — если помещение было подарено или унаследовано.

Налоговые льготы при продаже жилья

С этого года в силу вступает закон, благодаря которому граждане РФ избавляются от необходимости платить подоходный налог при продаже жилой недвижимости. Но это возможно только в случае, если речь идет о жилье, которое до продажи было единственным в собственности продавца и принадлежало ему более 3 лет (до 2020 года эта льгота действовала в отношении объекта, находящегося в собственности минимум 5 лет). То есть, чтобы на законных основаниях не платить подоходный налог при продаже жилого помещения, вы не должны быть владельцем или совладельцем любого другого объекта недвижимости.

Льгота действительна и в следующей ситуации — когда вы продаете одно жилье и приобретаете другое в течение 90 дней до того, как по прошлому объекту был зарегистрирован переход прав собственности к новому собственнику.

Игорь Горский: «Надо делиться комиссионными»

«Защита прав потребителя и профессии риэлтора»

— Игорь Анатольевич, с июня 2020 года вы вступаете в должность президента РГР. Какие вопросы, по вашему мнению, наиболее актуальны для риэлторского сообщества?

— В предстоящие два года нам предстоит решать несколько основных проблем. Первая — принятие закона о риэлторской деятельности, регулирующего основы нашего бизнеса. Идет обеление отраслей бизнеса — мы сами выступили инициаторами этого закона, который во главу угла ставит защиту как прав потребителя, так и профессии.

В законе будут отражены требования сертификации, темы, связанные с аттестацией и принятием кодекса этики и, конечно, вопросы добропорядочной конкуренции, когда на рынке работают не черные маклеры, которые не дают потребителям никаких гарантий, а компании с четкими правилами, с понятными процентами комиссионных, компании, которые корректно оплачивают труд своих работников.

Вторая значимая проблема — увеличение количества региональных объединений, членов РГР.

Еще одна тема — регулирование деятельности в медиапространстве, выстраивание более четких и понятных правил работы с агрегаторами, маркетплейсами, площадками, на которых риэлторы рекламируют свои услуги.

Четвертый момент — вопросы, посвященные изменению вектора обучения. Нам необходимо перенимать лучшие практики, существующие в мире. Недавно я прилетел из Сан-Франциско, со съезда Национальной ассоциации риэлторов США (National Association of Realtors), куда входят 1,4 млн человек, каждый их которых платит ежегодный взнос по $500. Все участники ассоциации работают по единым правилам и делятся комиссией. Принципиальная задача — обучение грамотным подходам к профессии, в том числе надо делиться комиссионными и знакомиться с новыми практиками.

Пятая проблема связана с сертификацией и аттестацией: профессиональное обучение, соответствие профстандартам, умение работать с крупными федеральными и региональными игроками, банками. У нас многое стало получаться, на региональном уровне мы сотрудничаем с банками. На федеральном уровне, на уровне РГР начинаем эффективно общаться с крупными инвесторами. Банки увидели преимущества работы с риэлторскими сообществами, а мы научились продавать свою аудиторию.

В некоторых регионах запущены пилотные проекты — так называемые перекрестные продажи, когда мы предлагаем услуги таких крупных компаний, как «РЕСО-Гарантия», «Мегафон», банковские услуги.

Мы продвигаем наши сервисы и компетенции для членов РГР, крупные игроки дают гильдии определенные преференции — с тем, чтобы наше консолидированное сообщество получало дополнительные выгоды от вступления в общественную организацию.

Еще один вызов — необходимость более активно работать с государством, отстаивая наши интересы не только на федеральном, но и на региональном уровне, налаживать связи с другими ассоциациями. После участия в съезде Национальной ассоциации риэлторов США, где я представлял РГР, удалось наладить контакты с 40 государствами, где представлены партнеры региональной ассоциации риэлторов.

Думаю, международная секция на конгрессе РГР будет пользоваться большой популярностью — приедут коллеги из Америки, Франции. Свой визит в Россию на Всероссийский конгресс РГР подтвердили руководители местных объединений 15 стран. Конгресс будет проходить с 10 по 12 июня, как раз после экономического форума. В программе конгресса — инаугурация, риэлторский бал. Мы много интересного придумаем, возможно, вместе с Циан проведем совместные мероприятия. Такие у нас яркие планы на 2020 год.

«У нас каждый тянет одеяло на себя»

Расскажите, пожалуйста, подробнее о перспективах международного сотрудничества. Чего не хватает российскому риэлтору? Какие ноу-хау имеет смысл перенять у американских риэлторов и риэлторов других стран?

— Западные риэлторы объединяются в профессиональной сфере. Что это значит? У них нет сделок без деления комиссионных. EMLS (единая мультилистинговая система) и деление комиссионных 50 на 50 — это альфа и омега риэлторской деятельности. У нас каждый, будучи по сути коллективистом, тянет одеяло на себя: договориться с риэлторами о делении комиссии — уже победа, а договориться о делении 50 на 50 — вообще фантастика.

После знакомства с работой Национальной ассоциации риэлторов США я почувствовал себя как Левша — герой повести Лескова, который после посещения Англии открыл, что «англичане ружья кирпичом не чистят».

Поэтому средний срок сделки в Америке — две–четыре недели. У нас экспозиция объекта исчисляется месяцами.

В ближайшее время клиенты перестанут лояльно смотреть на долгие сроки экспозиции. «Почему не продается квартира? Выставляйте в мультилистинговую систему, делитесь комиссией, — говорит клиент в Америке. — Деньги во времени стоят денег. Почему я должен три месяца ждать, пока вы продадите квартиру?»

Вторая принципиальная составляющая — обучение. В США агенты по недвижимости постоянно повышают профессиональный уровень. Как математик по образованию, я понимаю простую истину: на что бы мы ноль ни умножили, все равно будет ноль. Для эффективной работы риэлтора в формуле на месте ноля должно быть базовое образование. Если к базовому образованию прилагаются дополнительные программы, получается прекрасно обученный агент. Если базового образования нет, никакие тренинги не помогут.

И третье — работа с клиентом: очень уважаю настойчивых и ненавижу навязчивых. Эту тонкую грань между настойчивостью и навязчивостью очень четко отслеживают риэлторы на Западе. Они умеют корректно и в постоянном диалоге работать с клиентами.

Американцы — индивидуалисты, там каждый брокер имеет лицензию — получается, каждый сам за себя. В России мы объединены в компании, и каждый брокер, как правило, кивает на компанию: она не сделала рассылку, не предоставила новые маркетинговые продукты. А там это все ложится на конкретного человека.

Америка — не жестокая, а жесткая страна. Она не прощает ошибок, лени: либо ты работаешь серьезно и тогда зарабатываешь, либо ты вылетаешь из профессии.

«Напечатал за 100 руб. пачку визиток и назвался брокером»

Деятельность риэлтора очень проста с точки зрения входа. Почему среди риэлторов в Америке очень много мигрантов, бывших россиян? Чтобы подтвердить российский диплом — например врача, придется еще пять лет учиться. Чтобы стать риэлтором, надо заплатить $2,5 тыс., пройти обучение, чтобы стать помощником брокера, потом — брокером. Каждые два–три года — новый экзамен.

— В России все еще проще…

— Да, у нас нет ни системы обучения, ни входного билета в $2,5 тыс., ни экзаменов: напечатал за сто рублей пачку визиток, сделал ИП и назвался брокером. Вход в профессию должен быть не таким. Мы не глупее американцев, по многим параметрам даже умнее. Просто они сотни лет занимаются продажей недвижимости — ноги по колено стоптали, их тысячи раз обманывали, они не получали комиссию. Это и заставило выработать свод правил.

Читайте также:  Закон о кальянных заведениях 2020

Как в США происходит сделка? Вы приходите к брокеру и говорите, что хотите купить двухкомнатную квартиру. Вам отвечают: «Подтвердите, что вы способны ее купить, иначе не буду вам ничего искать. Вдруг у вас денег хватает только на однокомнатную?»

У нас представить нельзя, чтобы сказать клиенту: покажи мне деньги. Клиент ответит: «Ты что, обалдел? Я к другому риэлтору пойду». Другой брокер будет бегать, искать двухкомнатную квартиру, найдет ее, а клиент ему заявит, что на первый взнос не хватает: «Не потяну “двушку”, извини».

Если, допустим, в Сан-Франциско квартира с одной спальней стоит $300 тыс., ты идешь за подтверждением в банк, что тебе готовы выдать кредит на $300 тыс., приходишь обратно к риэлтору, показываешь документ. Только после этого подписывается договор и начинается поиск квартиры — ни секундой раньше. Это более трезвый подход к работе, уважение профессии.

В какой профессии вы вольны выбирать, сколько будете получать, и в какой профессии есть свободный график? В риэлторской. В каждой профессии есть оклад — 50, 100 тыс. и т. д. А здесь, если порог комфорта у вас достаточно высокий, вы способны получать и 150 тыс. в месяц. Знаю риэлторов, которые ездят на мерседесах, знаю риэлторов, которые еле сводят концы с концами. Все зависит только от вас.

Все хотят много получать, лежа на диване, но так не бывает. Надо встать с дивана и начать что-то делать. Откуда у американцев эта внутренняя мотивация и как она появляется, мы и будем обсуждать на конгрессе. У нас будет огромная иностранная сессия о возможностях профессии, об обучении. Чем больше мы будем сотрудничать, совершая совместные сделки, тем лучше.

— Какой еще опыт нам хорошо бы перенять у зарубежных риэлторов?

— Опыт взаимодействия с государством, властью. Скажем, в Канаде местная ассоциация риэлторов 10 лет пробивала закон о риэлторской деятельности. Они шаг за шагом доказывали, объясняли необходимость такого закона и в итоге его получили. Знаете, какой бюджет региональной ассоциации города Торонто? $60 млн.

В США обсуждается, приедет президент страны на съезд региональной ассоциации риэлторов или нет — настолько серьезное отношение к профессии. Представляете, если бы Владимир Владимирович согласился приехать на российский конгресс?

— Почему нет? Если наши риэлторы будут столь же активно искать пути взаимодействия с властью, как западные коллеги, не исключаю такого.

— Я тоже надеюсь, что когда-нибудь президент обратит более пристальное внимание на 200 тыс. человек — агентов по недвижимости. В России около 10 тыс. риэлторских компаний. И они не просят ни у кого зарплаты, не стоят в очереди в кассу взаимопомощи — они сами зарабатывают.

Профессия достаточно сложная. Фактически сделка нужна больше всего риэлтору: если она срывается, продавец остается со своим объектом, покупатель — со своими деньгами, только брокер остается ни с чем. Поэтому настоящий риэлтор всегда на стороне сделки.

«Зачем платить деньги чужим, если лучше заплатить своим?»

Хотелось бы поговорить и о наших профессиональных объединениях. Сколько сейчас брокеров состоит в ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга?

— Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга — одна из ведущих в России. В нее входит 121 компания — около 15,5 тыс. человек. Это единственная региональная ассоциация в России, в которую вступили банки: Россельхозбанк, Московский кредитный банк, у нас подписаны специальные преференции, партнерские соглашения с ВТБ и Сбербанком.

— Какие преференции существуют для членов ассоциации?

— Мы действуем по принципу «Зачем платить деньги чужим, если лучше заплатить своим?». Стараемся больше работать с теми, кто доверился ассоциации, кто видит в риэлторском сообществе определенный драйвер для своего бизнеса.

Банки, которые работают с нами, предоставляют преференции, и мы в основном работаем с ними. Например, в III квартале 2019 года Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга принесла ВТБ 38% по выдаче ипотеки. Это результат.

Взаимодействие с банками, крупными региональными и федеральными игроками опирается на серьезные расчеты и приносит весомые плоды.

Еще мы хотим заниматься непрофильными активами банков. У нас есть клиенты, которые готовы покупать залоговые объекты. Мы выстроили конструктивный диалог по этому направлению в Сбербанке и ВТБ. Сейчас через наш внутренний маркетплейс пытаемся работать с банками по непрофильным активам — мы видим очень большой ресурс во взаимодействии банков и ассоциации.

Большое значение имеет налаживание горизонтальных связей с общественными организациями. Мы одними из первых подписали партнерское соглашение с Фондом имущества Санкт-Петербурга, заключаем соглашение с Российским аукционным домом.

На мой взгляд, вопросы взаимодействия с городом у нас решаются проще, чем в Москве, — просто в силу того, что мы более заинтересованы в инвесторах.

Петербург — столица сервисных апартаментов

Что происходит на рынке недвижимости Санкт-Петербурга? Как ведут себя цены, заметен ли рост на новостройки после введения эскроу?

— Недвижимость Санкт-Петербурга показывает устойчивый плавный рост — от 5 до 8% в год, город является столицей сервисных апартаментов — единоличный лидер России в данном сегменте. Только в этом году заявлено 35 новых проектов. Для Москвы это не так актуально. А Санкт-Петербург в прошлом году посетили 9 млн туристов, в 2020-м ожидаются 13 млн.

В городе проходит множество крупных мероприятий, таких как экономический, банковский, юридический форумы. Сервисные апартаменты превратились в драйвер нового строительства.

Среди топ-10 застройщиков практически нет тех, которые не строили бы сервисные апартаменты или, по крайней мере, не рассматривали такую возможность.

Петербург — город студентов, театров, музеев, парков. Он очень привлекателен для людей, которые переезжают к нам с Севера или из других регионов. У многих есть шанс приобрести доходный бизнес — объект недвижимости, сдаваемый в аренду. Сервисные апартаменты являются подспорьем для россиян, которые хотели бы получать прибыль и честно платить налоги. Люди покупают квартиру, в которой живут, и апартаменты, которые приносят доход.

Квартира под сдачу в аренду имеет очень долгий срок окупаемости — 15–17 лет. Это никому не интересно. Апартаменты окупаются в среднем за 6-10 лет. Кроме того, средний срок экспозиции апартаментов — от недели до месяца, а срок экспозиции квартиры — от одного до трех месяцев.

«Работать с предложением просто, со спросом — очень тяжело»

Ваша компания «Магистр» занимается оценкой. С какими запросами чаще всего обращаются клиенты?

— Очень часто просят оценить объекты для ипотеки. Бывают оценки акций, бренда, оценки, связанные с залогами. Когда возникает какой-то акционерный конфликт или конфликт между собственниками, мы всегда рекомендуем сторонам провести оценку своих активов. Когда собственники расходятся, один из них часто считает, что его обманули, потому что он «интуитивно знал, что владеет большей стоимостью активов».

Перевод конфликта из сферы личных отношений в плоскость «давайте оценим то, чем вы владеете», конструктивен: люди переключаются от эмоций к разумному обсуждению того, чем они владеют, и как это разделить.

Хороший оценщик, как и риэлтор, способен с точностью до $10 определить стоимость квартиры или объекта. Это высокий уровень профессионализма, когда ты буквально на кончиках пальцев чувствуешь стоимость объекта.

— Как вы относитесь к калькуляторам недвижимости, онлайн-оценке квартиры? Насколько эти сервисы полезны для риэлторов?

— Такие сервисы очень полезны — хорошо, что на Циан существует онлайн-оценка . Риэлтору не всегда по силам оперативно оценить актуальную стоимость квартир в разных районах. Знать и догадываться — две разные вещи. Неправильно выставленная цена объекта — это потеря и времени, и части клиентов. К тому же калькулятор помогает в работе с возражениями, является для брокера дополнительным подтверждением, что квартира оценена верно. Работать с предложением просто, но со спросом — очень тяжело. Поэтому калькулятор необходим, определение рыночной стоимости объекта — самое главное.

— Вы всегда с большой любовью говорите о своем городе. Какие места в Санкт-Петербурге вам особенно нравятся, где любите гулять?

— Люблю набережные — мне кажется, они недооценены. Когда-то реки были основными магистралями вхождения в город. Поэтому все здания, дворцы Петербурга строились фасадами на реку. Когда вы идете вдоль набережной, угол зрения не позволяет вам увидеть четыре–пять этажей. Приходится смотреть либо с воды, либо с противоположной набережной.

Здесь всегда свежий легкий воздух, напоенный влагой, и открывается панорамный вид на город. Мне очень нравятся мосты Петербурга, конечно, люблю «Золотой треугольник», Летний сад, парки, скверы. Сейчас ведутся работы по программе «Фасады Санкт-Петербурга» — восстанавливается исторический облик домов.

Санкт-Петербург, понимая, что он не может угнаться за Москвой в ее динамике, становится арт-пространством. Идешь по Невскому: здесь звучит рок-н-ролл, тут — джаз, через несколько метров ребята из Колумбии играют какие-то национальные мотивы. У меня офис находится в центре, часто встречаю внутренних туристов: люди ходят с широко открытыми глазами, улыбаются, им нравится. И я горжусь тем, что это — мой город.

Закон о риэлторской деятельности 2020

Национальный совет при Президенте Российской Федерации по профессиональным квалификациям утвердил профессиональный стандарт «Специалист по операциям с недвижимостью». Планируется, что специалисты свои знания будут подтверждать в уполномоченных центрах оценки квалификаций.

С одной стороны, профессия, в которой крутятся триллионы рублей (в 2017 году в России было заключено более 3,5 млн сделок на сумму более 6 трлн руб.), может наконец-то получить признание, но новость о появлении профстандарта вызвала в целом настороженность. Давайте разберемся, что это значит для отрасли.

Расцвет риелторского бизнеса пришелся на середину 1990-х — начало 2000-х годов. В те времена потребность в посреднических услугах на рынке недвижимости зашкаливала, риелторы могли себе позволить выбирать клиентов в зависимости от их способности оценить услугу. Дефицит информации и знаний у продавцов/покупателей недвижимости обогащал предприимчивых риелторов без особых временных затрат.

Прошел десяток лет, и сейчас, несмотря на имеющуюся законодательную базу, наличие разных гильдий и ассоциаций (в Москве, например, параллельно действуют Московская ассоциация риелторов и Гильдия риелторов Москвы, объединяющие незначительно число участников рынка), отрасль выглядит плачевно. Заработки агентов упали (средняя зарплата «белого» риелтора в Москве — 30–40 тыс. руб. (без учета выплаты агентских процентов. — Прим. ред.), в Московской области и регионах России и того меньше), а рентабельность бизнеса для агентств в 10% уже не считается плохим результатом. На этом фоне крупные компании начали продавать франшизы, так как заработать на них проще, чем на оказании профильных услуг.

Что привело к такой ситуации? Основные причины, мне кажется, в следующем:

  1. С развитием и упорядочением законодательства, интернет-технологий появилось все больше открытой информации, и продавец или покупатель при наличии заинтересованности сэкономить деньги (но не время!) вполне может сам найти приемлемый вариант и совершить сделку.
  2. Низкая планка входа в профессию. Начинающих специалистов учат только одному — как зацепить клиента и организовать встречу. Далее уже дело техники продажи услуги. И в ход идут любые методы обмана и уловок. Столкнувшись с таким горе-риелтором, потенциальный потребитель услуги разочаровывается, в результате имидж риелтора как профессионала падает.
  3. Экспансия смежников. Другие игроки на рынке недвижимости, такие как банки, нотариусы, юридические компании, агрегаторы и базы данных недвижимости, работали и работают над расширением услуг клиентам. Например, банки начали предлагать клиенту юридические проверки, проведение сделок без посредников. А вот нотариусы пролоббировали возврат обязательного удостоверения большой части сделок с недвижимостью по определенным основаниям. Причисленные смежники зашли на поле деятельности риелторов и сократили их ценность для конечного потребителя услуги.
  4. Отсутствие авторитетной национальной профессиональной общественной организации, которая могла бы защищать и отстаивать интересы отрасли.
  5. Отсутствие системного подхода к подготовке специалистов по сделкам с недвижимостью. Сейчас многие крупные компании имеют свои учебные центры, курсы, на которых бесплатно готовят специалистов, скорее, под себя, нежели под нужды отрасли.
  6. Отсутствие закона, регулирующего сделки с недвижимостью. На внесенный в ГД очередной проект закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» наряду со многими дал отрицательное заключение Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.
Читайте также:  Традиции обычаи социальные нормы нормы морали законы

Из всех перечисленных проблем я бы выделил три основные, которые нужно решать в первую очередь: 1) консолидация риелторского сообщества; 2) системная подготовка специалистов в сфере сделок с недвижимостью; 3) принятие закона, регулирующего сферу сделок с недвижимостью. Отсутствие правового регулирования отрасли — весьма серьезная проблема. Ведь более 90% бизнеса сделок с недвижимостью является теневым и скрыто от налогообложения. И без закона отрасль так и не станет цивилизованной.

Поможет ли принятие профессионального стандарта в решении хотя бы части вышеперечисленных проблем? Думаю, что это первый маленький шаг в правильном направлении. Далее должны последовать действия по разработке и принятию на законодательном уровне соответствующего нормативно-правового акта, регулирующего права и обязанности специалиста по операциям с недвижимостью, и постепенное введение риелтора в правовое поле рынка недвижимости.

Если же введение профстандарта преследует лишь цель создания монопольных центров обучения и сертификации (а такое мнение высказывают многие участники рынка), то это обречено на провал, так как и без того ослабленная отрасль не выдержит дополнительных поборов и продолжит стагнировать.

Новые законы в сфере недвижимости в 2020 году

2020 год принес новые изменения российского законодательства, так или иначе связанные с рынком недвижимости, налогами и ЖКХ. Расскажем о самых важных.

ЖКХ

Рост тарифов на услуги ЖКХ

По распоряжению правительства РФ в нынешнем году тарифы на услуги ЖКХ будут подняты только один раз – в июле. Планируется, что рост тарифов будет не выше, чем уровень инфляции.

При этом уровень повышения цен на услуги ЖКХ в разных уголках страны будет отличаться. В зависимости от экономической ситуации в конкретном регионе правительство установило для каждого субъекта РФ верхнюю планку роста тарифов. Заметнее прочих вырастут цены на услуги ЖКХ в Чечне (+ 6,5%). Меньше всех разницу почувствуют жители Ненецкого автономного округа (+ 2,4%), Пермского края и Мурманской области (по + 3%). В среднем по стране тарифы вырастут примерно на 4%.

Введение «умных» счетчиков

В июле нынешнего года по всей России начнется повсеместная установка «умных» счетчиков электроэнергию в жилых домах и квартирах. Такие приборы будут не только самостоятельно передавать показания поставщику энергии, но и при необходимости (к примеру, при задолженности) прекращать подачу электричества в дом или квартиру.

Устанавливать «умные» счетчики и менять их по мере окончания срока эксплуатации обязаны сами поставщики энергии. При этом они не имеют права включать стоимость счетчиков и их установки в счета на оплату электричества.

Новые правила проверки счетчиков

С 24 сентября 2020 года вступят в силу новые правила проверки бытовых счетчиков электроэнергии, воды и газа. С этого момента единственным юридически значимым результатом проверки становится запись в реестре Росстандарта, а бумажные свидетельства оформляются исключительно по просьбе домовладельцев и носят второстепенный информационный характер.

Согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон от 26 июня 2008 года № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений», по окончании проверки счетчиков специалист будет обязан в течение 24 часов занести данные о ее результатах в реестр ФГИС «Аршин», который находится в открытом доступе. Запись о проведении проверки должна содержать данные о заводском номере прибора, его показаниях, итогах проверке и дате ее проведения. Также в реестре указывается дата следующей проверки.

Раздельный сбор мусора

С нового года Москва наконец-то воплотила давние планы по повсеместному введению раздельного сбора мусора. Вместо одинаковых зеленых мусорных контейнеров во всех дворах появились разноцветные: серые – для смешанных отходов: органики, предметов личной гигиены, текстильных изделий, а синие – для вторичного сырья: бумаги, пластика, стекла и металла. Вопреки расхожей шутке о том, что заботливо рассортированный по контейнерам мусор будут ссыпать в общий мусоровоз, вывозить контейнеры будут разные машины, окрашенные в соответствующие цвета.

Если до введения раздельного сбора на полигоны вывозилось около 88% столичного мусора, то после того, как москвичи освоят новые стандарты, доля отходов, отправляемых на переработку, должна существенно возрасти. Из них планируется делать канцелярскую и туалетную бумагу, бумажные полотенца, строительные и изоляционные материалы, стеклянные банки и бутылки, ПЭТ-тару и упаковку.

Поскольку отправляемые на вторичную переработку бумага, пластик, стекло и металл должны быть сухими и чистыми, а заставлять москвичей отмывать мусор пока не планируется, все собранные отходы отправляются на дополнительную сортировку, во время которой их готовят к переработке.

В данном случае Москва выступает в роли первопроходца: по всей России раздельный сбор мусора будет введен в 2022 году.

НАЛОГИ

Расчет налога по кадастровой стоимости

В новом году российские налоговики окончательно отказались от расчета налога на жилую недвижимость по инвентаризационной стоимости. Отныне его будут рассчитывать исключительно на основе кадастровой стоимости дома или квартиры, которая определяется по результатам массовой оценки жилья властями.

При этом до 2023 года налог будут начислять, учитывая понижающие коэффициенты (0,2%, 0,4% или 0,6%), а потом начнут ориентироваться на 100%-ную кадастровую стоимость. Однако, по новым правилам, сумма налога не должна расти более, чем на 10% в год.

Срок владения жильем для продажи без выплаты НДФЛ

С 2020 года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, сокращающие с пяти до трех лет срок владения единственным жильем, по окончании которого не нужно платить НДФЛ при продаже этого жилья.

До этого момента подобные послабления давали только тем, кто получил квартиру или дом в подарок, по наследству или путем приватизации. Остальным приходилось честно выждать пять лет, чтобы не отдавать государству 13% от стоимости проданной недвижимости.

Сокращение этого срока, по мнению законодателей, снизит число серых схем, применяемых физическими лицами в ходе сделок, дабы уйти от налога, и сделает рынок вторичной недвижимости более прозрачным.

Общий порядок выплаты НДФЛ при получении недвижимости в дар

С нового года был введен общий порядок определения налогооблагаемой базы по НДФЛ для лиц, получивших недвижимость по договору дарения. Им придется выплатить 13% кадастровой стоимости полученного в дар жилья по состоянию на 1 января того года, когда они зарегистрировали свое право собственности на него.

По-прежнему от такого налога освобождаются члены одной семьи: дети, родители, супруги, братья, сестры, бабушки и дедушки. Этот список исчерпывающий: даже прабабушки и прадедушки в него уже не входят.

ЗАЩИТА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Компенсация при признании сделки незаконной

Один из самых больших страхов у покупателей «вторички» – страх нарваться на мошенников. До начала 2020 года в случае мошенничества покупатели теряли почти все, и могли рассчитывать лишь на минимальную компенсацию – не более 1 миллиона рублей.

Чтобы защитить добросовестных покупателей от мошенников, был принят закон о компенсации при признании сделки по приобретению квартиры незаконной. Отныне обманутым покупателям государство гарантирует адекватную компенсацию. Они имеют право потребовать в качестве компенсации либо сумму, эквивалентную кадастровой стоимости спорного жилья, либо сумму реально причиненного им ущерба. В случае необходимости на виновную сторону можно подать исковое заявление в суд.

Сделка признается незаконной, если у объекта недвижимости обнаруживается криминальная история, неожиданно всплывают третьи лица, имеющие право проживания в данной квартире или доме и в других подобных ситуациях, несущих неприятные последствия для новых владельцев квартиры или дома.

Данный закон имеет обратную силу: он распространяется и на тех, кто в прошлом уже лишился купленной недвижимости. Они имеют право потребовать компенсации через суд в течение трех лет после начала действия нового закона.

Изменение условий расчета возмещения изъятой недвижимости в Новой Москве

Изъятие недвижимости для государственных нужд в Новой Москве – вопрос, болезненный для многих москвичей. Мало того, что отбирают любимую дачу, так еще и не понятно, по какому принципу считают компенсацию. В 2020 году этот принцип стал, наконец-то, прозрачным: отныне стоимость отобранной недвижимости будут определять на день, предшествовавший дню принятия решения об изъятии.

Ранее размер компенсации определялся, исходя из цены отбираемой недвижимости на день, предшествовавший утверждению документации о планировке территории. Зачастую это было крайне невыгодно собственникам: когда документация о планировке утверждалась до решения об изъятии, цена недвижимости существенно снижалась.

Законодатели полагают, что данный механизм поможет выплачивать справедливые и равноценные компенсации собственникам за принудительно изъятую недвижимость. Конечно, моральных издержек это не покроет, но хотя бы материальные убытки возместит более-менее справедливо.

Новые критерии аварийности домов

Изменилось и законодательство, которое регулирует нормы признания аварийными жилых многоквартирных домов. Согласно новому закону, освободившийся при снесении аварийного дома земельный участок не может быть отдан под коммерческую застройку.

Закон также устанавливает особый порядок возмещения за изымаемые у собственников квартиры в аварийных домах. Региональные власти получили право вводить дополнительные меры поддержки собственников, цель которых – обеспечение людей жильем при переселении из аварийного фонда.

И еще одно нововведение: расширены области, куда разрешается направлять средства Фонда содействия реформированию ЖКХ. Отныне в этот список вошли особые социальные выплаты, ипотека для льготных категорий россиян и ряд других социальных мероприятий.

Продление «дачной амнистии» в Крыму

В Крыму продлили упрощенный порядок оформления отдельных объектов недвижимости, расположенных на территории республики, который должен был закончиться 1 января 2020 года.

При этом основные условия оформления жилых и садовых домов остаются такими же, как и ранее – но некоторые небольшие отличия все же появились. В частности, исключается такой вид разрешенного использования земель, как «для ведения дачного хозяйства». Это связано с тем, что в российском законодательстве больше не существует такой организационно-правовой формы, как дачное некоммерческое товарищество (ДНТ). Также ушли в прошлое потребительские кооперативы и партнерства.

Отныне существуют такие разрешенного использования земель, актуальные для частных лиц: «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенного пункта)», «для ведения садоводства», «для индивидуального гаражного строительства».

При оформлении документов в рамках «дачной амнистии» нужны только права на земельный участок и технический план. При этом владелец земельного участка имеет право самостоятельно подать документы в органы регистрации прав.

Добавить комментарий