Купили квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

“Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки”, где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

Приватизация
Согласие супруга
Не понимал что делает.. ?
Расчеты

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

Недееспособный продавец – недействительная сделка!
Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о “чистоте” квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

“Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений”

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

“…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют”.

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от “результатов” перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

“Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований” (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

“Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения” (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики “Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки”, куда вошли следующие статьи:

Перепланировка квартиры. Понятие
Переустройство квартиры. Понятие
Реконструкция. Понятие
Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Купить квартиру с неузаконенной перепланировкой достаточно просто. Отсутствие разрешений на переоборудование, монтаж или внесение иных изменений в жилье не является поводом для приостановления регистрации перехода права собственности. Покупателю стоит проявить бдительность и лично проверить техпаспорт на квартиру. В противном случае придется самостоятельно переоформлять технические документы, и, возможно, столкнуться с неразрешимыми проблемами.

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

Чрезмерная требовательность покупателей.
Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

Назначение объекта.
Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
Расположение оконных и дверных проемов.
Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
Структура жилого здания.
Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Изменения, которые нужно согласовывать в БТИ

Во время осмотра квартиры необходимо замерять стены, сверяя фактическое состояние объекта с отраженным в поэтажном плане. Особое внимание уделить несущим конструкциям. Обычно на плане они выделены более жирными линиями. Незаконными будут считаться следующие виды изменений:

Удаление или нарушение целостности несущих стен. Ослабление конструкций может привести к обрушению здания. Такие изменения в большинстве случаев требуют устранения до первоначального состояния.
Вынос элементов отопительной системы на балкон.
Объединение нескольких комнат в одну. Недопустимым считается объединение кухни с жилой комнатой, если на кухне установлено газовое оборудование. Узаконить изменение возможно, если частично оставить стену, предусмотреть возможность установки двери или выдвижной стены.
Установка теплого пола, при условии, что конструкция подсоединяется к теплосети.
Трансформация или устранение системы вентиляции.
Устранение кладовки, объединение иного нежилого помещения с жилым.
Увеличение площади квартиры за счет присоединения к общему имуществу многоэтажного дома.
Монтаж высокомощных агрегатов, которые влияют на работу систем потребления ресурсов.
Перенос, замена и установка газового оборудования. Для внесения изменений необходимо вызвать соответствующие службы.

Незаконными также могут признать изменения, в результате которых качество жизни жильцов по соседству изменилось в худшую сторону.

Если в процессе проверки выявятся вышеуказанные нарушения, следует оценить масштаб работ по устранению недостатков. Компромиссное решение — договориться о предоставлении 10-20% скидки на жилье.

Что согласовывать необязательно

Мастера по ремонту квартиры могут беспрепятственно вносить некоторые изменения в конструкции по просьбе собственников. Не нужно согласовывать следующие изменения:

Замену сантехники. Однако стоит учесть, что в некоторых квартирах установка ванной не предусмотрена из-за непрочности несущих конструкций. Тогда, сменив душевую кабину на ванну, придется демонтировать резервуар и возвращать кабину.
Замену балкона. Если речь идет о замене ветхих конструкций на аналогичные, но новые, ничего согласовывать не нужно, достаточно просто уведомить об этом жилищную инспекцию. Но если собственник надумал внести коррективы, которые повлекут изменение фасада здания, требуется согласование с управляющей компанией, собственниками всех квартир в доме и утверждение проекта в БТИ. А вот облицовка балкона изнутри — работы, которые однозначно не нужно нигде утверждать.
Переклейку обоев и прочие изменения из категории «косметический ремонт».
Устройство встроенной мебели.
Установку антенн, систем кондиционирования.
Замену электроприборов.

Стоит ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если объект недвижимости понравился настолько, что «красные линии» в документах не останавливают от покупки, стоит все же сделать паузу и взвесить все «за» и «против».

Чем рискуют продавец и покупатель

Выявить несогласованные изменения под силу только опытному инженеру-строителю, разбирающемуся в особенностях возведения и обустройства жилой недвижимости. Несведущий покупатель часто упускает из вида какие-либо изменения, требующие замены технической документации. В итоге нарушения выявляются случайно уже после перехода права собственности, и ответственность за их устранение ложится не на прежнего хозяина, а на нового владельца.

Читайте также: Ст 19 закона о рекламе

Основные риски для Покупателя заключаются в следующем:

Узаконивание перепланировки придется проводить самостоятельно. Расходы могут составить от нескольких тыс. руб. до 200 тыс. руб., если выяснится, что необходимо восстановить несущую стену или убрать балкон.
Если выяснится, что собственник проживает в жилье с недопустимыми или несогласованными изменениями, ему грозит штраф. Платить придется не прежнему, а новому хозяину.
Изменения могут привести к ухудшению условий проживания соседей. И даже если перепланировка тщательно скрывалась, благодаря соседям информация подлежит огласке.
Перепродать квартиру если и удастся, то после долгих поисков покупателя. Причин тому несколько: банки не одобрят ипотеку на такое жилье; высока степень недоверия покупателя к недвижимости с проблемными документами.

Если в ходе оценки выяснится, что официальные изменения в документах возможны, а процедура займет до 6 месяцев, можно попросить у Продавца заняться документами и довести дело до конца, или же попросить скидку в размере узаконивания перепланировки с учетом затрат времени, сил и энергии.

Продавец, помышляя обмануть покупателя и скрыть факт неузаконенной перепланировки, также может столкнуться с неприятностями:

Если после заключения договора купли-продажи собственник узнает, что изменения не согласованы, он имеет право расторгнуть договор из-за существенных нарушений его условий.
Покупатель может потребовать возмещение затрат на работы, связанные с узакониванием.

Чтобы не рисковать, Продавцу следует честно признаться в наличии изменений, сделать скидку на жилье, или самостоятельно заняться оформлением документов. Чтобы Покупатель не передумал совершить покупку, можно оформить договор задатка, предварительный договор купли-продажи, а через несколько месяцев совершить сделку без риска ее отмены.

Возможное наказание за незаконную перепланировку

Последствия незаконных изменений в квартире могут быть как незначительными, так и вызвать серьезные последствия: обрушение кровли или стен, гибель людей. От результатов зависит и степень наказания. Если изменения не принесли вреда третьим лицам, собственник выплатит штраф 2-2,5 тыс. Сумма небольшая, но это не все. По итогам проверки инспектор выпишет предписание с одним из условий: узаконить перепланировку или устранить изменения.

Чтобы правильно спланировать время на проведение узаконивания изменений, необходимо знать суть процесса.

Как узаконить изменения

Инициатору узаконивания изменений необходимо обратиться в БТИ или иную уполномоченную организацию и заказать план квартиры. Затем действовать по плану:

Обратиться в БТИ с заявлением о самовольном переустройстве квартиры. В итоге приезжает сотрудник БТИ и фиксирует нарушения, отражая их в заключении.
Обратиться в Роспотребнадзор. Необходимо получить документ о соответствии жилья санитарным нормам.
Подготовить пакет документов: план с изменениями, копию паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт с выпиской ЕГРН, согласие прочих собственников на перепланировку, при необходимости — согласия прочих жильцов дома на внесение изменений.
Направить документы в жилищную инспекцию или архитектурный отдел районной администрации.
Оплатить штраф.
Заказать новый кадастровый паспорт в Росреестре. На его изготовление уйдет около 30 дней.

В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях требуется проведение строительно-технической экспертизы.

Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями

Покупка квартиры за наличку, с участием банка или застройщика отличается. Покупатель должен понимать, с чем придется столкнуться.

На вторичном рынке

Внимательный Покупатель или юрист, действующий от его имени, сразу заметит неточности в документах. При покупке жилья на вторичном рынке за наличку следует обсудить с Продавцом:

может ли он узаконить изменения;
какую скидку он предлагает, подавая квартиру с проблемными документами.

Адекватно оценить ситуацию поможет инженер-строитель. Если размер скидки превышает сумму затрат, стоит оформить договора.

В ипотеку

При ипотеке третьей стороной сделки выступает банк. Выдача кредита может быть под большим вопросом, ведь квартира с недействительными документами неликвидна.

В новостройке

Покупатель первичного жилья имеет право развернуть бурную деятельность по устранению недостатков. В новой квартире можно уведомить жилищную инспекцию о предстоящих работах и проводить следующие изменения:

менять форму тамбура;
устанавливать перегородки;
заделывать дверные проемы в несущей стене;
переставлять сантехнику;
застеклять лоджии и балконы.

Как правило, в новостройках изменения касаются лишь устранения дефектов, для которых согласования не требуются.

Долгий кропотливый процесс приведения документов в порядок займет от 2 до 6 месяцев, но в итоге собственник может быть спокоен, что его действия не причинят вред ему лично и окружающим.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область – +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Оформление незаконной перепланировки квартиры – достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки такой собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой.

Надо сказать, что согласно законодательству, нет ограничений, не позволяющих покупать квартиру с несогласованной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

ДЕЙСТВИЯ В СЛУЧАЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

Если при перепланировке помещения был устроен проем в несущей стене, очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит штраф, предписание, БТИ в красных линиях.

ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа.

Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обяжут провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО

Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.

Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.

Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести оформление перепланировки в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года.

Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ЦЕНА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

На деле легальная покупка квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры приобретаются со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки до сделки с недвижимостью, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, покупка квартиры с согласованной перепланировкой менее выгодна покупателю и более продавцу, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой?

При состоявшейся сделке, в случае несоответствия фактической планировки технической документации БТИ, возникает резонный вопрос какие действия необходимо предпринять?

Проверить проводилась ли в квартире перепланировка, а также о шагах, которые потребуется предпринять для узаконивания перепланировки, возможно из материалов этой статьи.

Независимо от того, кем была выполнена незаконная перепланировка ответственность за состояние помещений ложится на текущего собственника.

Анализ выполненных работ

Согласно действующему законодательству, при выявлении факта самовольной перепланировки, такие ремонтные работы необходимо узаконить. Достоверно определить перечень выполненных ремонтных работ, а также вероятность их согласования возможно сравнив учетно-техническую документацию БТИ с состоянием квартиры «до перепланировки» и фактически именующуюся.

К учетно-технической документации Бюро Технической Инвентаризации относятся:

Если «на руках» имеется план с зафиксированными нарушениями (с красными линиями), понять, что было изменено при перепланировке несколько проще.
Для этого, помимо плана с “красными линиями”, потребуется запросить в бюро технической инвентаризации архивную копию поэтажного плана и провести сравнительный анализ.

Примеры планов БТИ с выявленной самовольной перепланировкой

Приведенные в качестве примера планы БТИ описывают выявленную самовольную перепланировку с изменением расположения сантехники, кухонного оборудования, сносом и возведением перегородок, устройством проемов и новых помещений.

Пример архивной копии учетной документации БТИ

Независимо от того, в какой период времени были выполнены работы по перепланировке квартиры, ее согласование проводится по действующим нормативам и правилам.

Постановление Правительства города Москвы № 508, которое является главным регламентом в сфере согласования перепланировок по городу Москве, определяет порядок и мероприятия которые возможно согласовать.

Действие ПП №508 не распространяется на московскую область. В Московской области существует внутренний муниципальный регламент, который является аналогом 508 Постановления.
Зачастую, что процесс согласования, что перечень разрешенных мероприятий в области разнится с Москвой. Для полного понимания возможности реализации ранее выполненной перепланировки в области, необходима предварительная консультация. Получить консультацию возможно либо в Администрации города, либо в нашей организации. Для этого необходимо направить изначальное планировочное решение на квартиру, а также эскиз выполненных мероприятий по перепланировке.

Квалифицированные специалисты нашей организации, имеющие большой практический опыт в области согласования перепланировок смогут помочь Вам оценить перспективы согласования имеющейся планировки или оптимизировать объемы ремонтно-восстановительных работ при их необходимости.

Подготовка документации для согласования в Москве

В настоящим момент регламентом определен порядок согласования как ранее выполненной, так и планируемой перепланировки и/или переустройства. Если выполненные работы не содержат мероприятий, противоречащих действующим нормам, для их согласования потребуется разработать «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ».

В зависимости от состава выполненных строительных мероприятий и особенностей конструкции здания, существуют варианты процедуры подготовки технического заключения:

Жилой многоквартирный дом имеет бетонные междуэтажные перекрытия, и перепланировка не затронула несущие конструкции.

В этом случае техническое заключение может выполнить любая организация, имеющая допуск СРО на нужный вид деятельности, что сегодня заменяет лицензию.

Наша организация имеет допуск СРО и разрабатывает техническую и проектную документацию для согласования перепланировок.

Жилой многоквартирный дом имеет деревянные/смешанные междуэтажные перекрытия либо при проведении перепланировки были изменены несущие конструкции.

Для согласования такой перепланировки за разработкой технического заключения потребуется обратиться к автору-проектировщику здания или организации его замещающей.

Для большинства типовых жилых домов авторские организации известны. В тех случаях, когда по пришествии времени авторская организация перестала существовать как юридическое лицо, либо не разрабатывает технические заключения, требуется обращаться в замещающую автора организацию. Для жилых зданий с деревянными или смешанными межэтажными перекрытиями разработку технических заключений выполняет замещающая автора-проектировщика организация.

В настоящее время автора-проектировщика дома замещает ГБУ «Экспертный центр».

Документы для согласования перепланировки в Подмосковье

В большинстве районов Подмосковья, в отличие от Москвы, нет регламента узаконивания выполненной перепланировки.

Даже в том случае, если перепланировка не нарушила действующих норм, ее согласование проводится местным надзорным органом на основании решения суда.

Помимо искового заявления о сохранении имеющегося панировочного решения, суду потребуется предоставить судебное техническое заключение «О допустимости и безопасности выполненных работ», разработанное организацией, определенной судебными органами.

В некоторых случаях надзорные органы Подмосковья идут навстречу собственнику и разрешают согласовать перепланировку без судебного процесса.

Согласование и оформление выполнении перепланировки

Если получено положительное техническое заключение, то следующим шагом в Москве будет передача пакета документов для согласования в Мосжилинспекцию в офисе Госуслуг «Мои документы».

Подробнее о составе пакета документов написано в этой статье.

Если замечаний к представленной документации не последовало, на основании заявления собственника, квартиру посещает приемочная комиссия Мосжилинспекции, проверяющая соответствие согласованной документации фактическому состоянию объекта.

После подписания комиссией акта о завершенной перепланировке и уплаты штрафа согласование, для приобретенной с незаконной перепланировкой квартиры, может считаться состоявшимся.

Финальным шагом оформления документов останется только графическая фиксация изменений вызванным для этого техником БТИ и получения обновленных учетно-технических документов с измененным планировочным решением.

В Подмосковье изменения в учетно-техническую документацию БТИ вносятся на основании решения суда.

О различиях в оформлении выполненной перепланировки в Молве и Московский области написано здесь.

Обязательность согласования любой перепланировки

Как показала практика, приобретённую с неузаконенной, пусть даже незначительной, перепланировкой квартиру оформлять должным образом все равно придется и лучше это сделать не дожидаясь предписания надзорного органа о возврате квартиры в первоначальное состояние. Чаще всего на восстановительный ремонт или узаконивание дается срок до шести месяцев.

О необходимости согласования любой перепланировки подробнее рассказано здесь.

Примеры предписание жилищной инспекции и уведомление управляющей компании

Исходя из вышесказанного, если есть вопрос о том, что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой, существует единственный ответ – начинать процедуру согласования перепланировки по факту.

Наши специалисты ответят на вопросы в сфере перепланировок заданные в письмах электронной почты, на сайте или по телефону и проконсультируют с учетом всех нюансов Вашего конкретного случая.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: в чем риски и куда общаться, чтобы узаконить?

Квартиры с измененной планировкой обладают повышенной комфортностью за счёт более рационального зонирования пространства.

Такое жильё «с изюминкой» более привлекательно для покупателя.

Но на деле приобретение такой жилплощади может доставить некоторые проблемы её новому обладателю.

Чем рискует покупатель?

Множество квартир вторичного рынка, выставленных на продажу, когда-то были перепланированы их владельцами для повышения комфортности внутреннего пространства.

Законом такие преобразования собственникам разрешены, но только в том случае, если они согласованы с контролирующими органами (ст.25-26 ЖК РФ).

Что делать, если при покупке выявлена незаконное изменение планировки? Покупая такое жилье, важно выяснить, узаконены ли преобразования и отражены ли они в поэтажном плане и техпаспорте.

Если продавец перепланировал всё самовольно, то в документах фактически значится другая квартира, и после её приобретения при оформлении у вас возникнут проблемы.

Если уже купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать? Хуже всего, если вы купили её, не обратив внимания на неточности в документах, а затем решили её продать. В этот момент и могут начаться неприятности.

В результате новый владелец не только обязан будет заплатить штраф, оформить необходимые разрешения за свой счёт (ст. 7.21 КОАП), но и в случае недопустимых изменений его обяжут вернуть жилому помещению первоначальный вид и устранить все запрещённые переустройства (статья 29 ЖК РФ).

Стоит ли брать?

Каковы риски при приобретении жилья с измененной и неузаконенной планировкой? Не опасно ли совершать такую покупку в ипотеку?

Принимая решение о покупке такой квартиры прежде всего изучите документы и проверьте соответствие поэтажного плана реальной организации пространства внутри.

Кроме того, продавец должен показать пакет документов, который отражает легализацию всех внесённых изменений, в который входят:

проект новой планировки;
заключения Роспотребнадзора, МЧС, Пожарного надзора и др.;
разрешение от Жилинспекции;
акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Если все эти бумаги у продавца в наличии, можете быть спокойны и смело оформлять сделку.

При этом существуют виды переустройства, согласование которых не требуется по закону. К ним относятся следующие виды изменений:

Ликвидация встроенных шкафов и устройство на их месте ниш.
Остекление лоджий, балконов, если на них не вынесены батареи.
Перенос газовых плит или сантехнического оборудования внутри одного помещения.
Объединение санузла путём сноса внутренних перегородок.

Такие виды изменений считаются несущественными, поскольку планировка жилья после них не изменяется.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать перепланировку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Как узаконить имеющуюся переделку?

Если сделано незаконное изменение планировки квартиры, куда обращаться при покупке?

Если всё-таки вы решили купить жилье с самовольно измененной планировкой, то договориться с продавцом можно на два варианта развития событий:

Продавец снижает цену на 10-15 %, и вы самостоятельно узакониваете сделанную им переделку. По закону это допустимо сделать и после сделанных изменений(ст. 29 ЖК). Снижение цены в этом случае является обязательным условием, так как потребуется затратить значительные средства на оформление всех документов.
Продавец самостоятельно проводит процесс узаконивания, и только после получения им нужных бумаг вы оформляете сделку. При таком варианте ваш переезд в новую собственность отложится на 30-45 дней, поскольку именно в течение этого времени проводится процедура оформления.

От какого жилья нужно отказаться?

В соответствии с действующими государственными нормативами (СНиП) недопустимыми являются следующие виды переустройства:

расширение санузла за счёт территории коридора или жилых комнат;
утепление балкона за счёт переноса на него радиаторов отопления или устройства тёплого пола путём присоединения к домовым коммуникациям;
снос подоконного блока и расширение проёма путём сноса несущих перегородок при объединении балкона или лоджии с пространством жилого помещения. А также срезание балконного порожка при подобном объединении;
снос несущих стен или устройство в них арок или ниш;
объединение кухни, оборудованной газовой плитой, с комнатами;
расширение площади лоджии при помощи выносных конструкций (это также запрещено и для балконов).

Особенную бдительность покупателю стоит проявить при покупке жилья в старом фонде, поскольку там недопустимые переделки встречаются очень часто. Такая покупка доставит массу непреодолимых проблем.

Узнайте из наших статей, с чего начать оформление, как и где заказать проект и получить разрешение на перепланировку.

Преодолеваем бумажные барьеры

Оформить допустимые виды перепланировки вполне возможно «задним числом». Регламент этой процедуры законодательно закреплён статьёй 29 ЖК.

При покупке жилья в долевую собственность заявление на перепланировку должны написать все владельцы.

Чтобы узаконить измененную планировку в купленной недвижимости нужно пройти следующие этапы:

Пригласите представителя БТИ, который проведет замеры и отразит все изменения на поэтажном плане. При обращении нужно будет предъявить Свидетельство о собственности, Техпаспорт, документ, удостоверяющий личность.
Напишите заявление в организацию, занимающуюся согласованием этих вопросов в вашем городе. Это может быть отдел архитектуры и градостроительства, Отдел капитального строительства, Жилинспекция и т. п. Уточнить конкретную организацию можно в администрации города или посёлка.
После получения разрешения закажите проект для новой планировки. Его изготовлением занимаются специализированные организации, имеющие допуск СРО. Если сделанные изменения незначительны, к примеру, снесена перегородка между комнатами или площадь какого-либо помещения расширена за счёт кладовки, можно самостоятельно сделать эскиз.
Получив проект, обратитесь в инстанции, которые дадут разрешение на ввод в эксплуатацию. Проект подлежит согласования в Ростехнадзаре, Роспотребнадзоре, Пожарной и газовой службе, Архитектурном отделе.
Собрав все нужные бумаги и приложив к ним проект следует вновь обратиться в организацию, согласующую эти вопросы и дождаться решения. Данная организация выдаст вам Акт ввода в эксплуатацию объекта.

К заявлению следует приложить все заключения инстанций, Проект, договор с проектной организацией, правоустанавливающие документы, техническое заключение.

Получив разрешение, вновь обратитесь в БТИ для составления нового поэтажного плана.

Последним этапом является получение нового Свидетельства о собственности и кадастрового паспорта квартиры в Росреестре.

Когда нужно обращаться в суд?

После сделки, возможно, придётся обращаться в суд для решения возникших проблем. Подавать иск придётся в двух случаях:

администрация отказала в узаконивании

если обнаружили, что была проведена недопустимая переделка, вы вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств.

Стоимость и сроки согласования

Сумма, которая понадобится для оформления всех необходимых документов, зависит от расценок организаций, в которых будете заказывать проект и получать разрешения. Можно назвать только примерную цену различных документов:

проект – от 20 тысяч рублей;
поэтажный план – от 5 тысяч рублей;
госпошлина за тех. план – от 1200 рублей;
исковое заявление — 300 рублей;
кадастровый паспорт – 200 рублей.

Кроме того возможно придётся оплатить разрешения отдельных инстанций по их требованию.

Всю процедуру согласования, включая изготовление проекта, можно провести за 30-45 дней.

На подготовку решения администрации даются сроки в 30 дней, такое же время займёт подготовка к судебному заседанию после подачи иска.

Тщательно проверяйте все документы и решайте все вопросы до подписания договора покупки. Только в этом случае сможете избежать дальнейших проблем с приобретённой недвижимостью.

О рисках и ответственности расскажут в этом видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:

для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей;
для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), – от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

По сообщению соседей , которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы нарушаются из-за этого;
По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
Из других источников : из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 1981 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2020, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию, фотография трещины на стене.

01.04.2020. ________Петров В.В.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2017 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех .