Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием

Расторжение договора ренты

По мнению аналитиков российского рынка недвижимости, отчуждение недвижимого имущества на основании договоров ренты в последние годы набирает значительные обороты. Несмотря на детальную регламентацию рентных обязательств в Гражданском кодексе РФ, а также наработанную судебную практику, вопросы, связанные с расторжением договора ренты, сегодня актуальны как никогда.

В соответствии с договором ренты, одно лицо (получатель ренты) передает другому (плательщику ренты) в собственность определенное имущество, а взамен получает периодически выплачиваемую денежную сумму либо средства на свое содержание в другой форме.

Не стоит забывать о том, что договор ренты относится к числу алеаторных (или рисковых) договоров. Его достаточно просто заключить, но очень непросто расторгнуть. Кроме того, риски случайной гибели либо повреждения имущества, выступающего предметом ренты, всегда лежат на ее плательщике. Эти обстоятельства необходимо учитывать при заключении договора ренты.

Расторжение договора ренты может быть произведено по общим и специальным основаниям, предусмотренным в законе.

Общие основания для расторжения договора ренты

К договорам ренты в полной мере применяются положения гл. 9 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о недействительности сделок.

Как показывает практика, наиболее распространенные основания для признания договора ренты недействительным следующие:

  • сделка совершена лицом, не понимающим значение своих действий и не способным руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
  • если сторона по договору действовала под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • сделка совершена под влиянием обмана, в результате насилия либо угрозы его применения, а также вследствие неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

При признании договора ренты недействительным по этим основаниям, стороны будут обязаны возвратить все полученное по сделке либо возместить его стоимость.

Специальные основания расторжения договора ренты

Специальные основания для расторжения договора ренты изложены в гл. 33 ГК РФ.

Независимо от вида ренты, ее плательщик обязан представить обеспечение исполнения своих обязательств или застраховать риск ответственности за их неисполнение (ненадлежащее исполнение). Это является существенным условием заключения договора.

При неисполнении плательщиком ренты этой обязанности, а также при утрате обеспечения либо ухудшения его условий по независящим от получателя ренты обстоятельствам, последний имеет право расторгнуть договор и поставить вопрос о возмещении убытков.

Остальные специальные основания расторжения этого договора зависят от вида ренты, используемой сторонами.

Виды ренты по ГК РФ

Законодатель выделяет три вида ренты:

  • постоянная рента, при которой конечный срок ее выплаты не фиксируется. Такая рента может устанавливаться в денежной форме либо реализовываться путем передачи вещей, производства работ, оказания каких-либо услуг, эквивалентных денежной выплате;
  • пожизненная рента – денежная сумма, выплачиваемая до смерти получателя ренты;
  • пожизненное содержание с иждивением. Выбирая такую форму ренты, ее плательщик, получая недвижимость в собственность, обязан пожизненно содержать с иждивением получателя ренты или указанного последним другого лица.

Расторжение договора постоянной ренты

Расторгнуть договор постоянной ренты имеет право ее плательщик при наличии двух условий:

  • имущество, выступающее предметом договора, было получено им возмездно, то есть за плату;
  • имеет место факт случайной гибели этого имущества.

Если имущество было передано бесплатно (под выплату ренты), все риски его случайной гибели или повреждения несет плательщика ренты. Утрата такого имущества либо его существенное повреждение не освобождает плательщика от исполнения обязательств по договору ренты.

Иных специальных оснований для расторжения договора постоянной ренты законом не предусмотрено.

Расторжение договора пожизненной ренты

Такое расторжение возможно по требованию получателя ренты при существенном нарушении ее плательщиком условий договора (ч. 1 ст. 599 ГК РФ).

Из толкований закона, а также сложившейся судебной практики следует, что существенным признается такое нарушение условий договора, при котором сторона не получает значительной части того, на что она могла рассчитывать при надлежащем исполнении обязательств.

Прекращение договора о пожизненном содержании с иждивением

По общему правилу, действие такого обязательства прекращается со смертью получателя ренты (или указанного им лица).

Если же плательщиком ренты существенно нарушены его обязательства, рентополучатель может потребовать возврата переданной недвижимости или уплаты выкупной цены по общим правилам ст. 594 ГК РФ.

В такой ситуации плательщик ренты не получает никакой компенсации расходов, понесенных им в связи с предыдущим исполнением договора.

От расторжения договора ренты необходимо отличать процедуру ее выкупа, которая влечет прекращение договора.

Вне зависимости от особенностей производства выкупа ренты по таким обязательствам, смысл этого действия в том, что договор ренты прекращается посредством уплаты ее плательщиком выкупной цены рентополучателю.

Основания выкупа постоянной ренты

Постоянная рента – это единственный вид ренты, предоставляющий возможность ее выкупа не только получателю ренты, но и плательщику.

В соответствии со ст. 592 ГК РФ, реализуя свое право на отказ от дальнейшей уплаты ренты посредством ее выкупа, плательщик обязан заявить об этом в письменном виде не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Общее правило, закрепленное в ч. 1 ст. 592 ГК РФ, имеет одно исключение, специально оговоренное в законе. В договоре постоянной ренты может быть указано, что ее выкуп невозможен при жизни получателя ренты либо в течение срока до 30 лет со времени заключения договора.

Если такое положение в договоре отсутствует, соблюдения иных условий для реализации плательщиком постоянной ренты права на ее выкуп не требуется.

Основания для постановки требования о выкупе постоянной ренты со стороны ее получателя (ст. 593 ГК РФ):

  • выплата рентных платежей просрочена более чем на год;
  • плательщиком ренты нарушены его обязательства по обеспечению ее выплаты;
  • признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, объективно свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться в установленном договором порядке;
  • недвижимость, переданная в этом договоре, перешла в общую собственность либо поделена между различными лицами;
  • иные случаи, предусмотренные договором.

Основания выкупа пожизненной ренты и ренты, выплачиваемой по договору о пожизненном содержании с иждивением

Законом предусмотрено единственное основание, при котором получатели этих видов ренты могут поставить вопрос об ее выкупе плательщиком ренты. Это основание – существенное нарушение условий договора, рассмотренное выше.

Прекращение договора ренты в данном случае происходит после полной уплаты плательщиком ренты выкупной цены.

Договор ренты может быть расторгнут сторонами добровольно, а при наличии спора – в судебном порядке.

Расторжение договора ренты по соглашению сторон

Договор ренты, независимо от ее вида, может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

Для исключения в дальнейшем спорных ситуаций, в соглашении о расторжении ренты целесообразно прописывать основные моменты, такие как форма, способ и размер выкупной цены ренты, а также решение вопроса об убытках (их возмещении или отсутствии).

Поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, должно быть нотариально удостоверено и соглашение об его расторжении (ст. ст. 452, 584 ГК РФ). Договор будет считаться расторгнутым с момента такого удостоверения соглашения сторон.

Если соглашение о расторжении договора ренты между сторонами не достигнуто, он может быть расторгнут в судебном порядке.

Расторжение договора ренты в судебном порядке

В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.

Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.

Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:

  • в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
  • обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
  • доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ)).

Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.

Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.

К исковому заявлению, направляемому в суд, обязательно прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины. В противном случае, оно будет оставлено без движения (ст. 136 ГПК РФ).

Договор ренты считается расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения об этом.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием (Договор пожизненной ренты)

Договор пожизненного содержания – одна из гражданско-правовых форм обеспечения граждан и принадлежит к институтам гражданского права, связанных с отчуждением определенного имущества за плату (или бесплатную) с целью получения стабильного постоянного дохода в виде рентных платежей.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты, отчуждатель), передает другой стороне (плательщик ренты, приобретатель ) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы или в другой форме. В отличие от договоров купли-продажи и мены, где стороны сразу получают должное от контрагента, договор ренты является долгосрочным договором.

По юридической природе договор ренты с пожизненным содержанием является возмездным, односторонним (поскольку после заключения договора на плательщика ренты возлагаются обязанности по содержанию, а получатель ренты приобретает право на содержание) и реальным, поскольку момент заключения договора связан с передачей имущества. Получателем ренты могут быть любые физические лица (как нетрудоспособные, так и трудоспособные), которые обладают на праве частной собственности жилым домом, приватизированной квартирой или иным имуществом, имеющее значительную ценность.

Плательщиком ренты выступают физические или юридические лица, которые имеют возможность обеспечить пожизненное содержание, в частности уход и оказание необходимой помощи.

В договоре пожизненного содержания должна быть определена цена имущества, отчуждаемого, а также тщательно указанные обязанности плательщика ренты: например, предоставление отчуждал, до конца его дней, право проживать в жилом доме, который отчуждается (указывается конкретная часть дома или другое благоустроенное жилье, предоставляемой для постоянного проживания), обеспечение его необходимой помощью и уходом, а также определена денежная оценка всех видов материального обеспечения, предоставляемых ежемесячно. Такая оценка подлежит индексации. Конечно, в договоре невозможно предусмотреть решение всех вопросов бытового характера, поэтому, если между контрагентами возникнет спор, он должен решаться в соответствии с принципами справедливости к разумности.

договор пожизненной ренты



Договор ренты имеет определенное сходство с договором пожизненного содержания, поскольку их объединяет общая цель приобретение получателем ренты (отчуждателем) содержание за счет принадлежащего им имущества. Эти договоры заключаются в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации.

  1. договор ренты может быть заключен как на определенный срок, так и бессрочно, сам характер договора пожизненного содержания предусматривает, что он действует в течение жизни отчуждателя;
  2. по договору пожизненного содержания имущество передается в собственность приобретателя по предоставлению содержания в виде питания, ухода и т.д., а по договору ренты получатель ренты получает удовольствие от контрагента, как правило, в виде денежных форм, хотя это не исключает установления ренты в форме встречной передачи имущества, выполнение работ или оказание услуг;
  3. обязательства по договору пожизненного содержания приобретатель выполняет постоянно, то есть, как правило, осуществляет ежедневный уход и надзор за лицом, требует содержания. По договору ренты рентные платежи выплачиваются, по общему правилу, по истечении каждого квартала;
  4. за просрочку выплаты ренты плательщик обязан платить получателю проценты, сущность договора пожизненного содержания такую ​​форму ответственности исключает;
  5. получатель ренты вправе расторгнуть договор, если ее плательщик просрочил выплату более чем на год. По договору пожизненного содержания получатель имеет право требовать расторжения договора в любое время, если докажет, что приобретатель ненадлежащим образом выполняет свои обязанности;
  6. если договор пожизненного содержания прекращается со смертью отчуждателя, то выплата ренты не ограничивается сроком жизни получателя ренты, поскольку его права по срочному договору могут перейти к наследникам.
Читайте также:  Что будет, если вовремя не выплатить отпускные

Как написать договор пожизненной ренты?

Договор пожизненного содержания подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, по которому плательщику ренты передается недвижимое имущество, подлежит обязательной государственной регистрации.

Плательщик ренты обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его “даже если об этом не было предусмотрено договором пожизненного содержания. Если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, расходы на его погребение должны быть справедливо распределены между ними и приобретателем.

Плательщик ренты не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять имущество, переданное по договору пожизненного содержания, заключать относительно него договор залога, передавать его в собственность другому лицу, поскольку при удостоверении договоре пожизненного содержания, нотариус накладывает на это имущество запрет.

Потеря (уничтожение), повреждение имущества, переданного приобретателю, не является основанием для прекращения или уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем.

Как расторгнуть договор пожизненной ренты?

Договор пожизненного содержания типичный алеаторного (рисковый) договор, поскольку на момент его заключения сторонам неизвестно соотношение прав и обязанностей. По решению суда договор ухода может быть расторгнут:

1) по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины;

2) по требованию приобретателя.

В случае расторжения договора пожизненного содержания в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору, отчуждатель приобретает право собственности на переданное им имущество и имеет право требовать его возвращения. Расходы, которые были сделаны пплательщиком ренты на содержание и уход получателю ренты, не подлежат возврату. Суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, в течение которого он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, если договор расторгнут в связи с невозможностью его дальнейшего выполнения приобретателем по основаниям, которые имеют существенное значение.

Доверьте решение вопроса профессиональным юристам.

Все Наши юристы обладают высокой квалификацией и огромным опытом взаимодействия с различными государственными инстанциями.

Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход, гибкую ценовую политику, конфиденциальность, юридическую и своевременную информационную поддержку на всем протяжении ведения процесса, подготовим любой процессуальный документ по материалам Вашего дела (исковое заявления, жалобу, ходатайство и т. д.)

Специалисты Московской коллегии юристов «СОЮЗ», работают не только в Москве и Московской области, но и по всей территории России. Для начала сотрудничества и получения бесплатной юридической консультации, просто напишите нам сообщение, либо позвоните по номеру в Москве : 8 (800) 500-44-58.

Одинокие

Одинокая старость, когда в силу обстоятельств пожилым людям неоткуда ждать помощи, – сама по себе крайне болезненная тема.

Один из многочисленных способов для пенсионеров достойно прожить оставшиеся годы – пожизненное содержание в обмен на жилье. Но на ниве подобных договоров пожизненного содержания – проблем хоть отбавляй. Причем для обеих сторон. И для самих пенсионеров, и для тех, кто соглашается содержать старика в надежде получить после него заветные квадратные метры.

Если исключить криминал, которого в этой сфере немало, то можно утверждать, что хотя система договоров пожизненного содержания и существует в нашей стране не один год, но все равно оставляет много вопросов.

В нашем случае дело было в столице, и им занимался Тверской районный суд. Именно туда обратилась пенсионерка, потребовав в судебном порядке расторгнуть договор пожизненной ренты, который она сама заключила с неким гражданином несколько лет назад. По условиям этого договора она, заключив договор, передала гражданину в собственность свою 3-комнатную квартиру. Ответчик же пообещал пожизненно содержать женщину в этой квартире, обеспечивать продуктами, одеждой, покупать лекарства, оплачивать медпомощь. Общий объем такого содержания в месяц по согласованию сторон не мог быть меньше одного МРОТ.Но потом благодетель, по словам истицы, изменил условия их договора. И вместо того чтобы ухаживать и покупать ей продукты или лекарства, все, что в иске назвали “содержание в натуре”, перевел в денежный эквивалент. Проще говоря, только переводил деньги на счет женщины, а сам у нее не появлялся. Истица посчитала это нарушением условий договора и потребовала вернуть ей квартиру.

Райсуд с ней согласился и договор расторг. Но, с другой стороны, взыскал с женщины 1 млн рублей в пользу ответчика. Именно столько он заплатил за жилье в 2006 году, когда подписал договор.

Мосгорсуд это решение отменил и вынес другое. Он посчитал, что договор нормально выполнялся и нарушений нет. Вот тогда истица в поисках правды дошла до Верховного суда, попросив оставить в силе районное судебное решение. И Верховный суд с ней согласился.

Вот как рассуждала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда. По желанию получателя ренты (это статья 603 Гражданского кодекса) предоставление содержания с иждивением в натуре можно заменить ежемесячными выплатами. По статье 450 того же Гражданского кодекса, договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда, но лишь в двух случаях. Оба говорят о серьезных нарушениях сторонами договора. Причем существенным нарушением названо такое нарушение, которое приносит другой стороне немалый ущерб. Кстати, в Гражданском кодексе прописано право пенсионера требовать возврата недвижимого имущества. А если это невозможно, то компенсировать его деньгами. А вот плательщик ренты в случае “развода” не может требовать компенсации расходов на содержание получателя ренты.

Высший суд обратил внимание на один из пунктов заключенного договора. В нем сказано, что замена содержания в натуре на деньги действительно возможна, но только “по желанию получателя ренты”. Суд второй инстанции не учел, что нет никаких доказательств, что было такое желание пенсионерки на замену “натуры” деньгами. Верховный суд напомнил коллегам, что по Гражданскому кодексу односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее исполнение его условий не допускаются. Письменного соглашения о полной замене содержания в натуре на денежные выплаты между пенсионеркой и мужчиной не заключалось.

Cуммы ренты выплачиваются получателю ренты независимо от того, передается имущество плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно, и облагаются налогом на доходы физических лиц.

Законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма договора ренты, несоблюдение которой влечет его недействительность. Если под выплату ренты отчуждается недвижимоcть, то договор подлежит госрегистрации. Несоблюдение этой нормы влечет за собой ничтожность договора ренты.

Расторжение договора ренты

Статья о расторжении договора ренты

Договор ренты – двухсторонние правоотношения, которые возникают при выполнении определенных обязательств. Условия такого соглашения обычно заключаются в следующем: одно лицо передает имущество в собственность другому лицу, а взамен получает денежные суммы в течение временного периода, оговоренного в соглашении. Плательщиками могут выступать как гражданские лица, так и коммерческие и соцорганизации, а получателями – некоммерческие организации и граждане РФ.

Каждый участник сделки должен разобраться в правилах заключения договора ренты, а также знать нюансы его расторжения, поскольку данная процедура может вызывать ряд сложностей.

ПРИМЕР Необходимо изучать договор ренты, фактические обстоятельства для того, чтобы понять перспективу оспаривания ренты.

Порядок расторжения рентного договора

При принятии решения о расторжении договора ренты следует соблюдать определенный порядок действий:

  1. Найти причины, согласно которых возможно расторжение рентного соглашения. Следует определить основания, которые не противоречат российскому законодательству и смогут убедить судебные органы в необходимости прекращения обязательств.
  2. Составить предложение о разрыве рентных отношений и направить его противной стороне.
  3. Согласовать положение о разрыве договорных отношений и нотариально его удостоверить.
  4. Подготовить и подать требование в суд (по месту жительства) о прекращении обязательств по договору ренты. Если необходим возврат недвижимого имущества, то следует обратиться в суд по месту нахождения недвижимости. Также не забудьте к иску приложить доказательства, которые подтверждают всю ситуацию в целом, а именно:
  • Договор ренты;
  • Исчисление суммы, которая подлежит взысканию;
  • Подтверждение нарушения рентных обязательств;
  • Документы, подтверждающие досудебное решение разногласий;
  • Документы на имущество;
  • Платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
  1. Подать заявление в МФЦ, предоставить результаты суда или подтверждение соглашения, внести госпошлину в размере 2 тыс. руб.

Судебная практика по расторжению договора ренты

Судебная практика в данном вопросе неоднозначна и зависит от качества доказательств. Ее анализ подтверждает обращения от различных лиц по одной и той же спорной недвижимости в различных ситуациях. Однако судебные решения остаются довольно объективны.

ВАЖНО Как правило, поводами для составления исковых заявлений являются претензии родственников или невыполнение рентных обязательств. В свою очередь, истцами становятся получившие наследство пожилого родственника.

Стоит отметить, что расторжение договора ренты – непростая процедура. Ее успех зависит от грамотно составленного искового заявления. Судебные тяжбы могут не дать ожидаемый результат, если заявитель не способен убедить судью в праведности своих обвинений. Оптимальный выход в таком случае – помощь опытных юристов, имеющих многолетнюю судебную практику и подкованных в данных вопросах.

Расторжение договора ренты по соглашению сторон

В рентном соглашении существуют определенные риски, так как ни одна сторона не может заранее установить свою выгоду от данных условий. Под прекращением двухсторонних правоотношений в результате проведения переговоров понимают расторжение договора ренты по соглашению сторон. В качестве рентополучателей здесь выступают граждане, которые хотят получить недвижимость по сходной цене. Рентодатели – люди преклонного возраста, которые желают повысить качество своей жизни или доходы.

Читайте также:  Как заказать справку, что не ИП через «Госуслуги»

Помимо принудительного разрыва рентных отношений закон предусматривает возможность прекратить правоотношения по соглашению сторон. Данная процедура предполагает соблюдение следующих условий:

  • договор не исполнен частично на момент принятия решения о его расторжении;
  • решение принимает каждый участник сделки без давления со стороны, то есть добровольно;
  • исполнение всех условий рентного договора до того момента, как они решили расторгнуть соглашение.

Адвокат по расторжению ренты

Исход дела по расторжению рентного договора зависит от грамотного подхода и юридической компетентности. Именно поэтому решение столь серьезного вопроса стоит поручить юристам, которые накопили солидный опыт разрешения подобных ситуаций. Мы поможем решить вопрос мирным путем, избежав ненужных финансовых расходов.

При обращении к нам, наш юрист по расторжению договора ренты проведет первую консультацию, на которой вы сможете рассказать о сложившейся ситуации. Затем проведет подсчет рисков расторжения рентного договора, так как любые шаги могут иметь финансовые последствия. Далее даст правовую оценку возникшей ситуации и расскажет о возможных путях выхода из нее. Если этого потребует дальнейшее развитие ситуации, то специалист поможет собрать письменные доказательства для их дальнейшего предоставления в суд. Ведь основная задача юриста –достижение максимально выгодного решения суда для клиента.

Звоните по номеру +7(495) 241-10-84 и вам поможет адвокат Воробьев Александр Сергеевич.

Расторжение договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. Юридическая помощь и услуги адвоката

Профильным направлением Адвокатского бюро «Домкины и партнеры» является оказание юридической помощи гражданам по экономическим делам и спорам, в частности, по вопросам расторжения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

В настоящем материале адвокатами нашего Бюро приведены краткие комментарии к действующему законодательству по правовым вопросам расторжения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, руководство которыми позволит Вам защитить свои законные права и интересы.

За более подробными консультациями, а также по вопросам оказания юридической помощи Вы можете обратиться к адвокатам нашего Бюро.

В соответствии с договором ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на него периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в какой-либо иной форме. Рента может быть установлена как постоянная (бессрочная), так и пожизненная (на весь срок жизни получателя ренты).

Законодательством Российской Федерации в целях максимальной защиты интересов получателя ренты установлено, что договор пожизненной ренты может быть расторгнут в одностороннем порядке. Правом одностороннего расторжения договора ренты обладает лишь её получатель, плательщик подобными законными правами не обладает.

Правовые основания для расторжения договора пожизненной ренты по требованию её получателя предусмотрены статьей 599 Гражданского кодекса Российской Федерации. Получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты её выкупа либо расторжения договора ренты и возмещения убытков, в случае, если плательщик существенно нарушает условия договора пожизненной ренты.

Выкупная цена ренты устанавливается условиями заключенного договора. Если же в договоре постоянной ренты выкупная стоимость не установлена сторонами, выкуп ренты производится по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате по договору.

Если в договоре пожизненной ренты не установлена покупная стоимость ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества. При этом цена переданного имущества устанавливается исходя из стоимости за аналогичное имущество, то есть цена определяется исходя из сравнимых обстоятельств.

Следует отметить, что в соответствии с позицией Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» цену, которой необходимо руководствоваться, определяет заинтересованная сторона.

Что может расцениваться как существенное нарушение условий договора ренты?

По общему правилу, установленному статьей 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении. Применительно к договору ренты это означает, что получатель ренты в ходе исполнения ренты не получает того, на что он рассчитывал в момент заключения договора — определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в какой-либо иной форме.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

К договорам пожизненного содержания с иждивением применимы те же правовые правила, что и к пожизненной ренте, за исключением нижеизложенных.

Так, договор пожизненного содержания с иждивением также может быть расторгнут по основанию существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств. При подобном нарушении получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания (например, квартиры), либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 Гражданского кодекса РФ (как это указывалось выше). В данном случае, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с исполнением договора, то есть содержанием получателя ренты. Иными словами все затраты, понесенные плательщиком ренты, ложатся на его плечи и фактически, являются его убытками.

В судебной практике нередки случаи, когда получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением сознательно недобросовестно инициируют процесс расторжения договора под предлогом существенного нарушения его условии. Плательщику ренты важно учитывать, что исполнению договора всегда должно сопутствовать его документальное подтверждение: расписки о передаче денежных средств, документы о приобретении имущества в пользу получателя ренты, фото и видео фиксация результатов исполнения условия договора и т.п.

Получателю ренты по договору пожизненного содержания при инициации вопроса о расторжении заключенного договора, необходимо процессуально зафиксировать и получить доказательства существенного нарушения договорных условий, например, получить выписку о не поступлении денежных средств на его имя, зафиксировать факт отсутствия ухода за престарелым лицом с помощью сотрудника социальной службы и т.д. Получатель ренты должен доказать, что нарушение условий договора является существенным в контексте требований гражданского законодательства, а не существенным по его личному мнению/убеждению.

Договор ренты, как и любой другой, может быть расторгнут в добровольном порядке. Как указывалось ранее, в некоторых случаях он может быть расторгнут в одностороннем порядке. Все споры, связанные с расторжением договора ренты, а также последствиями и его расторжения, подлежат рассмотрению в судебном порядке.

За подробной юридической консультацией по вопросам расторжения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением Вы можете обратиться в наше Адвокатское бюро «Домкины и партнеры», как в устной и письменной форме.

Оспаривание договора ренты

Понятие ренты подразумевает под собой составление двухстороннего договора, в соответствии с которым рентополучатель обязуется передать права на недвижимое имущество, принадлежащее ему по праву собственности, лицу, которое оплачивает ренту. При этом последний участник сделки обязуется содержать рентополучателя вплоть до его смерти. Таким образом, по условиям договора ренты рентополучателем является лицо, нуждающееся в пожизненном содержании. Такими лицами могут быть пожилые граждане и инвалиды. Как правило, оспаривание договоров, связанных с понятием ренты, инициируется пенсионерами, родственниками пенсионеров и лицами, которые претендуют на наследство после смерти рентополучателя.

На сегодняшний день действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено несколько способов расторжения соглашения ренты. Конкретный способ прекращения правовых отношений между участниками сделки определяется с учетом индивидуальных обстоятельств. Например, взаимные обязательства могут быть прекращены в следующих случаях:

  1. 1. По взаимному соглашению рентополучателя и второго участника соглашения.
  2. 2. По инициативе рентополучателя – в данном случае конкретные условия прекращения правовых отношений определяются с учетом типа ренты – пожизненной либо постоянной.
  3. 3. По инициативе рентоплательщика посредством выкупа объекта ренты с последующим прекращением правовых отношений – рассматриваемый способ может использоваться только при определенных условиях.

Успех дела в рамках расторжения договора складывается из различных факторов, в списке которых юридическая грамотность при оформлении соглашения стоит на первом месте. Для того чтобы защитить права и интересы обоих участников сделки, мы настоятельно рекомендуем своим клиентам заручиться квалифицированной помощью специалиста по жилищным спорам. Помощь юриста особенно актуальна в случае необходимости рассмотрения дела в судебном порядке.

В рамках сотрудничества с участниками ренты юрист берет на себя обязательства по составлению грамотного соглашения. В этом заключается основная помощь специалиста на начальном этапе. Именно правильное соглашение является основным инструментом для бесконфликтного разрешения любых спорных ситуаций при необходимости прекращения правовых отношений без негативных последствий. Необходимость в юридической консультации возникает и при вероятности развития судебного спора из-за отсутствия согласия о прекращении правовых отношений со стороны одного из участников соглашения. Обращаясь к адвокатам ММКА, вы можете рассчитывать на грамотную поддержку на этапах подготовки документов, переговоров, представительства в суде и так далее.

Руководитель отдела, адвокат-специалист, член Совета коллегии

Порядок и условия прекращения ренты по взаимному согласию сторон

Расторжение договоров рассматриваемого типа по взаимному согласию обоих участников сделки на добровольной основе является наиболее простым и доступным способом прекращения правовых отношений на сегодняшний день. Составление документа по взаимному согласию осуществляется в соответствии с пунктом первым статьи номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная статья предполагает в качестве оснований для изменения или прекращения соглашения определенные условия. Например, рассматриваемое действие возможно в случае, если обе стороны добровольно принимают решение о прекращении правовых отношений при отсутствии в договоре противоречий с законодательством.

В случае с многосторонними соглашениями, в рамках которых каждая сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, прекращение или изменение соглашения возможно при получении согласия всех или большинства участников. Как и в предыдущем случае, необходимо отсутствие противоречий Кодексу или самому соглашению. Юридическая практика показывает, что оптимальным решением станет уточнение порядка определения данного большинства на момент составления соглашения для исключения рисков споров в дальнейшем.

Передача ренты в случае наличия согласия всех или большинства участников на прекращение правовых отношений по соглашению распространяется на все виды имущества, включая:

  • недвижимые объекты,
  • материальные ценности,
  • деньги.

Соглашение подлежит обязательному заверению нотариусом и регистрации в едином реестре. Снятие обременения с объектов недвижимого имущества в соответствии с заявлением осуществляется после уплаты государственной пошлины.

Расторжение договора ренты в принудительном порядке

Расторгнуть договор ренты в контексте пожизненного содержания на условиях иждивения можно при условии, что инициатива проявлена рентополучателем на основании уклонения рентоплательщика от исполнения обязательств по оговоренной в соглашении пожизненной ренты. Например, если рентополучатель не получает блага по договору в полном объеме или недоволен качеством услуг, оказываемых плательщиком. В случае существенного нарушения обязательств плательщиком, договор ренты можно расторгнуть в соответствии со статьей номер 599 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Читайте также:  Заполнение СЗВ-М при увольнении сотрудника в 2022 году

Рассматриваемая статья предусматривает следующие условия прекращения правовых отношений на основании соответствующего требования рентополучателя:

  • При существенном нарушении условий соглашения плательщиком получатель имеет право на выдвижение требований относительно выкупа предмета соглашения в соответствии с положениями статьи номер 594 настоящего Кодекса. Также получатель может потребовать прекращения правовых отношений с последующим возмещением понесенных им убытков.
  • В случае отчуждения недвижимого имущества в бесплатном порядке под выплату с одновременным значительным нарушением условий соглашения плательщиком, получатель имеет право выдвинуть требования о возврате имущества с зачетом стоимости данного имущества в счет выкупной цены.

Подробный перечень нарушений, которые могут стать основанием для лишения имущества, фигурирующего в соглашении, определяется статьей номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный перечень нарушений включает в себя следующие:

  • Нарушение сроков выплат или полный отказ плательщика от оплаты.
  • Уклонение от оказания услуг в соответствии с соглашением – уплаты коммунальных услуг, ухода за больными родственниками и так далее.
  • Нарушение иных условий соглашения.

Все перечисленные разновидности нарушений являются достаточным основанием для законного прекращения правовых отношений между участниками соглашения. Если суд примет решение в пользу рентополучателя, то данное решение становится также основанием для прекращения и договорных обязательств. Законодательством Российской Федерации предусмотрен возврат недвижимого имущества рентополучателю, а денежных средств – плательщику, при условии, что речь идет о ренте за уплату. Убытки, связанные с судопроизводством, являются обязательством плательщика. Рентоплательщик не может рассчитывать на получение компенсации за выплаты ренты и сопутствующие расходы на выполнение обязательств по соглашению.

Расторжение договора пожизненной ренты

Согласно действующему законодательству Российской Федерации и его части, направленной на обеспечение защиты интересов рентополучателя, расторгнуть договор ренты можно только в одностороннем порядке. Данным правом наделяется исключительно рентополучатель. Рентоплательщик не может стать инициатором в вопросе прекращения правовых отношений по соглашению сторон. Основания для расторжения договора определяются статьей номер 599 Гражданского кодекса, а процесс осуществляется в соответствии с условиями, описанными в предыдущей части данной статьи.

Как правило, обращение в суд с рассматриваемым вопросом осуществляется после предварительного направления письма в адрес рентоплательщика. Предупредительное письмо должно содержать информацию о намерении рентополучателя расторгнуть договор, а также требования относительно возврата недвижимости. При составлении письма есть возможность сообщить о требовании возмещения убытков. Наиболее рациональным решением в данном случае становится направление заказного письма с получением уведомления о вручении корреспонденции. Если рентоплательщик отказывается от соблюдения условий рентополучателя или ответ от него отсутствует, рентополучатель может подать исковое заявление в суд.

Исковое заявление по расторжению соглашений о ренте должно включать в себя требования о прекращении правовых отношений и обязательств по соглашению с одновременным возмещением понесенных убытков и требованием возврата недвижимости. В ходе судебного разбирательства могут привлекаться свидетели или использоваться квитанции и другие разновидности доказательств, подтверждающих нарушение обязательств по соглашению рентоплательщиком. После того как рентополучатель получает решение в свою пользу, он обязуется пройти процедуру перехода прав собственности на основании копии судебного акта.

Особенности выкупа ренты

Выкуп ренты представляет собой третий метод прекращения правовых отношений и обязательств между участниками соглашения. Данный метод представляет собой осуществление выплаты рентоплательщиком рентополучателю установленной суммы денежных средств. При этом собственность сохраняется за рентоплательщиком, в то время как обязательство по регулярному внесению постоянных платежей прекращается. Условия выкупа ренты определяются при составлении соглашения между сторонами. Остальные условия закрепляются действующим законодательством Российской Федерации и Гражданским кодексом, в частности. Для примера, если произошла передача недвижимого имущества за плату, выкуп осуществляется по стоимости, равной годовой величине выплат по условиям договора ренты. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества получателю, помимо суммы платежей по соглашению ренты в стоимость также включается среднерыночная цена недвижимого имущества.

Инициировать выкуп могут оба участника оглашения – как рентополучатель, так и рентоплательщик. Ключевые условия выкупа оговариваются статьей номером 592 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, рентоплательщик имеет право на отказ от последующего внесения постоянных платежей посредством выкупа недвижимого имущества. Данный отказ имеет силу при условии заявления рентоплательщиком в письменной форме в срок не более чем за 3 месяца до прекращения выплат или по условиям предварительного соглашения. Важно отметить, что рентоплательщик не освобождается от обязательств по выплате до момента получения полной выкупной суммы рентополучателем при отсутствии противоречий со стороны соглашения.

Условие договора ренты на постоянной основе относительно отказа от права выкупа недвижимого имущества со стороны рентоплательщика является ничтожным. Соглашение может предусматривать отказ от осуществления и реализации права выкупа при жизни рентополучателя или на протяжении определенного специальными условиями срока в пределах 30 лет с момента заключения соглашения. Рентоплательщик полностью освобождается от обязательств по выплате ренты только после осуществления последнего платежа от полной суммы. Определенные условия могут определяться соглашением. Например, это касается условий, связанных с запретом выкупа во время жизни рентополучателя или до истечения тридцатилетнего срока с момента заключения соглашения.

Статья номер 593 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что выкуп ренты осуществляется по инициативе рентополучателя при условии уклонения или отказа рентоплательщика от выполнения оговоренных заранее обязательств. Основанием для инициирования выкупа рентополучателем могут быть следующие факторы:

  • Нарушение сроков выплат с превышением установленного периода времени на 1 год и более.
  • Нарушение условий, предусмотренных статьей номер 587 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Потеря платежеспособности рентоплательщиком.
  • Раздел недвижимости между несколькими лицами или вступление в право общей собственности.
  • Иные ситуации в соответствии с соглашением между сторонами.

Рентополучатель может потребовать выкупа при возникновении обстоятельств, которые очевидно подтверждают факт невозможности дальнейшего осуществления выплат рентоплательщиком в установленном размере и в сроки, оговоренные соглашением.

На сегодняшний день расторжение постоянной ренты посредством осуществления процедуры выкупа является наиболее сложным и трудоемким методом. В данном случае помощь квалифицированного адвоката является необходимой для обеих сторон. Профессиональный юрист поможет составить официальный документ, который станет ключевым основанием для достижения успеха в деле.

Обратите внимание на то, что обращение к юристу также требует предварительной подготовки. Мы рекомендуем своим клиентам получить обоснованные доказательства нарушения условий соглашения со стороны рентоплательщика и аргументы, подтверждающие моральный и материальный ущерб рентополучателя. При принятии судом решения в пользу рентополучателя, наиболее важную роль имеет именно доказательная база.

Другие обстоятельства и условия оспаривания ренты

Основанием при расторжении договора рассматриваемого типа между сторонами посредством оспаривания его законности является выявление очевидных нарушений в соглашении. На сегодняшний день список требований включает в себя четыре ключевых условия:

  • Рукописное составление соглашения.
  • Нотариальное заверение в установленном порядке.
  • Регистрация соглашения в ФРС при условии отчуждения недвижимого имущества под выплату.
  • Получение согласия супруга рентополучателя на сделку в соответствии с частью третьей статьи номер 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

В случае нарушения минимум одного из перечисленных выше требований рента подлежит оспариванию.

Основаниями для оспаривания ренты являются следующие доводы, предусмотренные действующим Гражданским кодексом Российской Федерации:

  • Пребывание рентополучателя в состоянии неспособности к осуществлению осознанных действий, отдаче отчета им и руководства ими. Юридическая практика показывает, что суды часто удовлетворяют требования рентополучетеля и иных категорий истцов, заявленные в соответствии с рассматриваемым основанием. Учитывая тот факт, что соглашение ренты чаще всего заключается с пожилыми людьми, не обладающими юридической грамотностью и имеющими психофизические нарушения и отклонения, данное основание считается наиболее распространенным на сегодняшний день. Для подтверждения психофизических отклонений рентополучателя необходимо проведение специальной медицинской экспертизы. Мы настоятельно рекомендуем клиентам ММКА получить справки, подтверждающие удовлетворительное состояние здоровья рентополучателя, в психо-неврологическом диспансере и иных медицинских учреждениях, чтобы избежать вероятного манипулирования состоянием здоровья. Рациональным решением в таких условиях является и прохождение полного обследования в день заключения соглашения с получением официального заключения относительно вменяемости собственника.
  • Наличие заблуждений со стороны рентополучателя в отношении характера сделки. Например, рентополучатель может пребывать в уверенности, что подписываемый им документ является договором купли-продажи и так далее. В процессе принятия решения по вопросам оспаривания ренты в таких случаях суд часто руководствуется фактом наличия или отсутствия другой недвижимости у рентополучателя. Отсутствие другой недвижимости считается веским доказательством отсутствия истинной воли на заключение соглашения ренты, учитывая тот факт, что отчуждаемое жилье является единственным местом проживания истца.

Обратите внимание на то, что чаще всего основанием для оспаривания является недееспособность, установленная судом в отношении рентополучателя. При этом укрытие факта собственной недееспособности на момент составления соглашения ренты рентополучателем является прямым нарушением действующего законодательства.

На основании перечисленных ранее условий к списку наиболее популярных причин оспаривания сделки также относится нарушение установленной действующим законодательством формы соглашения. При наличии грубых ошибок – отсутствия нотариального заверения сделки ренты или заключения в иной форме, кроме письменной, – можно заняться расторжением соглашения.

В случае оформления сторонами соглашения пожизненной ренты на условиях иждивения и уклонения одного из участников сделки от выполнения обязательств, соглашение требует не оспаривания, а признания недействительности. Для таких обстоятельств ренты законодательство Российской Федерации предусматривает другой порядок действий – соглашение расторгается через суд на основании значительного нарушения.

Обратите внимание на то, что дела, касающиеся вопроса ренты, имеют исковую давность в соответствии с федеральными законами. Для того чтобы оспорить соглашение пожизненной ренты с иждивением, законодательством Российской Федерации предусмотрен срок, равный 12 месяцам с момента заключения данного документа. Учитывая ограниченность данного срока времени, решать вопросы с расторжением соглашения необходимо как можно быстрее. В случае если срок был упущен, стороны имеют право ходатайства о его восстановлении при наличии уважительных причин. При признании соглашения ренты мнимым или составленным в целях, противоречащих нормам и принципам нравственности и законодательства страны, срок исковой давности составляет 3 года.

Если вам нужен опытный адвокат по жилищным вопросам для разрешения споров, связанных с рассматриваемым типом сделки, в пределах города Москва, то специалисты ММКА готовы предложить свои услуги. Муниципальная адвокатская коллегия города Москвы – это штат квалифицированных юристов разных профилей, каждый из которых является адвокатом с большим практическим опытом и богатым багажом профессиональных навыков.

Ссылка на основную публикацию