Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость
При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.
Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года
Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке – из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).
Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года
Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.
Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Пример: В 2022 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) – 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей – это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости
Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.
Пример: В 2022 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн – 1 млн).
Пример: В 2022 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) – 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.
На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).
Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2022 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2022 г.) х 70%).
Как узнать кадастровую стоимость?
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:
- Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
- Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать “Сформировать запрос”. Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
- Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
- Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.
Если кадастровая стоимость не определена?
Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.
Пример: В 2022 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2022 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) – 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости – налоговые последствия
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости – налоговые последствия этой сделки интересуют физлиц в связи с изменениями в НК РФ, вступившими в действие с 2016 года. Рассмотрим, к чему привели эти изменения.
Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости
С 01.01.2016 вступили в силу поправки в НК РФ, внесенные законом «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ (п. 2 ст. 4), в отношении условий освобождения от НДФЛ доходов, возникающих при продаже имущества:
- Изменен текст п. 17.1 ст. 217, содержавшего единые условия освобождения от налога доходов от реализации имущества, принадлежащего физлицу: наличие его в собственности не менее чем в течение 3 лет. Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности. Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК РФ.
- Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.
Нововведения применимы только к тем объектам недвижимости, которые оказались в собственности у физлица после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).
В 2017 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2017 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить 5-летний срок владения до 3 лет. Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2017.
Правила получения имущественного вычета при реализации недвижимости до истечения срока владения, дающего право на освобождение от налогообложения (ст. 220 НК РФ), с 01.01.2016 не изменились и предоставляют возможность применения 1 из следующих вычетов (если речь не идет о продаже ценных бумаг или объектов, использовавшихся ИП в предпринимательстве):
- в объеме дохода от продажи, но не больше 1 млн руб. при реализации жилых помещений или земли (подп. 1 п. 2);
- объеме дохода от продажи, но не больше 250 тыс. руб. при реализации иной недвижимости (подп. 1 п. 2);
- размере имеющих документальное подтверждение затрат, имевших место при приобретении недвижимости (подп. 2 п. 2).
Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2017 (закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.
О том, в каких случаях для получения вычета потребуется составление декларации по НДФЛ, читайте в статье «Заполнение декларации 3-НДФЛ на имущественный вычет» .
Продажа жилья ниже кадастровой стоимости – последствия
Если доходы физлица от продажи квартиры или дома меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода – кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Таким образом, в случае продажи объекта недвижимости, если стоимость данного объекта, согласно договору купли-продажи, составляла меньшую сумму, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях НДФЛ доход от продажи принимался равным кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Следовательно, в случае исчисления и уплаты в рассматриваемой ситуации суммы НДФЛ исходя из стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, в нарушение порядка, установленного п. 2 ст. 214.10 НК РФ, налогоплательщик занижает величину налоговой базы и, соответственно, сумму налога, подлежащую уплате в бюджет.
За неполную уплату суммы НДФЛ в результате занижения налоговой базы согласно п. 1 ст. 122 НК РФ налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности. Данное правонарушение влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога.
Если недвижимое имущество продает ООО, то в качестве дохода нужно учитывать рыночную цену. Но при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые органы могут предъявить фирме претензии, посчитав, что основная цель сделки – неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ). Если проверяющие это докажут, вам придется уплатить недоимку, пени и штраф.
Как учесть продажу основных средств при расчете налога на прибыль, подробно рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, оформите пробный демо-доступ к системе К+ и переходите в готовое решение. Это бесплатно.
Продажа жилых строений и земли, приобретенных до 2016 года
Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:
- имущество, бывшее в собственности больше 3 лет, налогом не облагают;
- при продаже до истечения 3 лет к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта;
- величина кадастровой стоимости объекта для налогообложения значения не имеет.
О том, как посчитать срок владения имуществом в некоторых ситуациях, читайте в материалах:
Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года
Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2016 года. Сводятся они к следующему:
- Право воспользоваться 3-летним сроком владения для освобождения от налога есть только у лиц, получивших недвижимость:
- по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору ренты.
Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.
О том, где физлицо может получить сведения о величине кадастровой стоимости, читайте в публикации «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости» .
Итоги
Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки
На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу (подробнее об этом ниже). И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков для каждой из сторон сделки. Подробнее обо всех нюансах продажи жилья по договору с заниженной стоимостью читайте в материале.
Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.
«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. «Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.
Чья инициатива?
Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».
Механизм продажи
Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.
Чем рискует покупатель?
Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.
Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.
Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.
Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.
Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. «А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.
Чем рискует продавец?
Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. «В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.
Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.
«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд. Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст. 198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую). Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений. И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.
Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.
Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости
Если цена квартиры ниже кадастровой стоимости (далее – КС), при расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Налоговая база и размер НДФЛ рассчитываются по особым правилам, но все зависит от даты покупки недвижимости. рассмотрим, может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной при продаже, как рассчитать НДФЛ физическим и юридическим лицам, каковы налоговые последствия намеренного занижения цены, можно ли получить налоговый вычет и как заплатить налог.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
В статье расскажем:
Может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой?
Ни один закон не обязывает продавать недвижимость по цене обязательно выше кадастровой. Собственник может продать ее и за 100 руб., даже если она стоит миллионы. В ст. 555 ГК РФ сказано, что договор купли-продажи (далее – ДКП) должен содержать стоимость квартиры, она определяется продавцом, иногда по согласованию с покупателем, если есть торг. Но окончательное решение в любом случае за собственником. Государство порядок установления цен на частную собственность не контролирует.
Примечание: продавать дом или квартиру ниже кадастровой стоимости, надеясь сократить НДФЛ до нуля, не стоит. При расчете налога применяются положения ст. 214.10 НК РФ. Если недвижимость куплена продавцом после 2016 года, и продана потом ниже, чем на 70% КС, определенной по состоянию на 1 января года, в котором совершена сделка, при расчете НДФЛ доходы считаются равными КС, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если цена объекта выше 70% КС, но не более КС, НДФЛ считается стандартно: от суммы дохода, полученного плательщиком в результате сделки.
№1. Квартира продана по цене ниже 70 процентов от КС, за 1 млн, получена в наследство. Размер КС на 1 января года заключения ДКП равен 2 000 000, 70% от КС – это 1,4 млн.
1 400 000 х 0,7 = 980 000 – база, от которой рассчитывается налог.
980 000 х 13% = 127 400 – сумма к уплате.
№2. Квартира продана по цене выше 70, но ниже 100% КС. Размер КС – 2,3 млн, цена продажи – 1,84 млн. Получена по договору дарения.
1 840 000 х 13% = 239 200 – размер НДФЛ.
Когда налог платить не нужно?
Можно оформить налоговый вычет и не платить НДФЛ совсем. Если недвижимость куплена продавцом за собственные деньги, от суммы продажи вычитаются расходы, понесенные при покупке.
Бывают и другие ситуации, когда при соблюдении минимального срока владения продавец по закону освобождается от уплаты НДФЛ:
- 3 года, если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты.
- 5 лет в остальных случаях, в том числе и при приобретении по ДКП.
Например , если человек купил квартиру в 2014, а продал в 2022 году, платить НДФЛ и подавать декларацию не нужно, минимальный срок владения для освобождения от налога соблюден.
Если недвижимость приобретена до 2016 года
Правило применения понижающего коэффициента 0,7 при продаже жилья ниже КС не применяется, если она куплена продавцом до 01.01.2016. КС значения в данном случае не имеет. НДФЛ будет рассчитываться от реальной цены, указанной в ДКП, если не соблюден минимальный срок владения для освобождения от налога.
Продажа недвижимости юридическим лицом
Организации тоже могут продавать недвижимое имущество ниже КС, законодательством это не запрещено. Применяются те же правила, что и для физических лиц.
Что делать, если нет кадастровой стоимости квартиры?
Здесь все просто: если по состоянию на 1 января года заключения ДКП КС не определена, положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяются. Налог рассчитывается от реальной цены, понижающий коэффициент при продаже недвижимости не применяется.
Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости
Если в ДКП указана реальная цена жилья, покупатель никаких рисков не несет. Все меняется, когда продавец просит его намеренно занизить цену, чтобы ему платить меньше НДФЛ, а фактически получает большую сумму, чем указано в ДКП.
Покупатель, решивший оспорить ДКП, получит только указанную в нем сумму, если не сможет доказать, что заплатил больше. В качестве доказательства можно использовать расписку в получении денег, но нет никаких гарантий, что суд примет решение в его пользу.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Налоговые последствия
Никаких налоговых последствий при продаже недвижимости по КС или ниже ее нет. Об этом говорится в п.3 «Обзора практики рассмотрения судами дел…», утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2017:
«По общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами и учтенную при налогообложении. Несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды».
Если же человек или организация неоднократно продают недвижимость по заниженной цене, бремя доказывания налогового правонарушения с целью получения выгоды в виде снижения НДФЛ возлагается на ИФНС. Ключевой фактор – взаимозависимость: например, если продавец по отношению к покупателю по роду деятельности приходится подчиненным (или наоборот), сделка заключена между физическим и юридическим лицом, при этом доля участия физлица в деятельности организации превышает 25%, и в других случаях (ст. 105.1 НК РФ).
Если судом будет установлено, что цена квартиры в ДКП занижена для получения необоснованной налоговой выгоды, ИФНС выполнит доначисление НДФЛ (Письмо Федеральной налоговой службы от 27 ноября 2017 г. № ЕД-4-13/23938@).
Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками
Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа
Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком
Как рассчитать налог?
Что нужно сделать для расчета:
- Узнать КС. Это можно сделать на сайте Росреестра за 2 минуты.
- Вычесть 70% от КС и умножить на понижающий коэффициент 0,7%.
- Полученную сумму умножить на 13% НДФЛ.
КС квартиры равна 3 млн, продана за 2. 70% от КС – 2,1 млн, от этой суммы считается налог:
2 100 000 х 13% = 273 000 – столько придется заплатить, если не соблюден минимальный срок владения, нет права на налоговый вычет или документов, подтверждающих расходы на покупку проданного жилья.
Налоговые вычеты
Налоговый вычет предоставляется плательщикам НДФЛ. Ими могут быть физические лица, работающие по трудовым договорам, индивидуальные предприниматели и иные граждане, платящие НДФЛ.
Есть несколько вариантов получения вычета:
- В сумме до 1 000 000 от дохода, полученного при продаже жилья.
- В сумме документально подтвержденных расходов.
В первом случае НДФЛ с учетом вычета считается так:
Квартира куплена за 3 млн, КС на 1 января года продажи равна 4 млн. Продана за 3,5. С учетом понижающего коэффициента 0,7 налогооблагаемая база без вычета равна 2,8. С вычетом все иначе:
2 800 000 – 1 000 000 (вычет) = 1 800 000 – база.
1 800 000 х 13% = 234 000 – итого к уплате.
Во втором случае все выглядит иначе:
Недвижимость куплена за 3 000 000, продана через год по такой же цене. Продавец представил в ИФНС документы, подтверждающие затраты на покупку, налог платить не пришлось.
Совет юриста: выгоднее уменьшить НДФЛ за счет подтверждения расходов на покупку недвижимости, если она продана по равной или меньшей цене. Если подтверждающих документов нет, остается только применение вычета в 1 млн.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)Как заплатить налог?
Налогоплательщик должен представить в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Налог уплачивается до 15 июля.
Подать декларацию можно несколькими способами:
- Лично в ИФНС.
- Через личный кабинет налогоплательщика.
- Через МФЦ (зависит от региона).
Совет юриста: если удобнее подавать декларацию лично в налоговой службе, лучше предварительно записаться на прием, чтобы не ждать в общей очереди.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)Документы
В ИФНС нужно подать декларацию 3-НДФЛ и другие документы:
- ДКП;
- паспорт и копии первых двух страниц;
- выписку из ЕГРН;
- документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости, если заявлен соответствующий вычет;
- справка 2-НДФЛ от работодателя.
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли получить налоговый вычет, если квартира куплена в ипотеку, а затем продана по цене ниже кадастровой стоимости?
Да, вычет предоставляется. Налог возвращается по уплаченным процентам. Дополнительно нужно подать в ИФНС ипотечный договор и справку о начисленных процентах.
Может ли орган опеки отказать в продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости, если она принадлежит ребенку?
Органу опеки важно, чтобы ребенку взамен было предоставлено другое жилье, улучшающее его условия проживания. Цена продажи его недвижимости играет роль лишь тогда, когда родители хотят открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего и перевести деньги от сделки туда. Но такое одобряют крайне редко.
Продаю квартиру ниже кадастровой стоимости, ДКП хочу заверить у нотариуса. От какой цены будет рассчитываться тариф?
Предстоит продажа имущества ниже кадастровой стоимости, но не хотелось бы, чтобы покупатель ее знал, это его может насторожить и откажется от сделки. Он может как-то проверить ее?
Да, покупатель может заказать выписку из ЕГРН онлайн, указав свои паспортные данные. Там и будет обозначена кадастровая стоимость.
Заключение эксперта
- Продажа квартиры меньше кадастровой стоимости возможна, и это не считается налоговым нарушением.
- Если недвижимость продается по цене ниже 70% от КС, применяется понижающий коэффициент 0,7, он важен при расчете налога.
- Продажа жилья ниже КС не лишает права на получение имущественного налогового вычета.
- Если квартира куплена до 01.01.2016 года, а затем продана, НДФЛ рассчитывается от реального дохода, указанного в ДКП.
- Если одним и тем же лицом разные объекты недвижимости продаются неоднократно по заниженной цене, налоговая служба может признать это нарушением и доначислить НДФЛ лишь в том случае, если судом будет установлена взаимозависимость продавца и покупателя.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры? Пошаговая инструкция
Что делать после подписания договора купли-продажи квартиры?
Договор купли-продажи квартиры с мебелью и бытовой техникой
Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья
Встречная сделка купли-продажи квартиры
Проверка банком квартиры при покупке в ипотеку
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Здравствуйте! Поясните, пожалуйста, как поступить в такой ситуации: Квартиру приобрели на деньги, полученные от бывшего мужа в качестве отступных. Но теща решила оформить эту квартиру на одну себя, и к сожалению, не написав дарственной на свою дочь (кому бывший муж и отдал эти отступные), ушла из жизни. Муж тещи — не родной отец дочери, вступил в наследство по этой квартире. Как теперь быть дочери: — как стать собственницей своей квартиры ?
Добрый вечер, Юрий.
Нужно в суде доказывать факт передачи денег вашей теще первым мужем вашей жены. Если сохранились нормальные отношения, можно его привлечь в качестве свидетеля в суд. Таким образом можно подтвердить происхождение денег, которые были переданы вашей теще не в дар, а для приобретения квартиры именно для дочери. Но так как квартира не была передана дочери, вы требуете уже наследников вашей матери, то есть отчима вернуть деньги, которые были переданы не в дар, а именно на покупку квартиры. Квартиру вы требовать не вправе, так как право собственности закреплено было именно за тещей, а вот деньги к возврату потребовать можете. Наследники отвечают по долгам наследодателя, поэтому отчим обязан будет вернуть ту сумму денег, которая равна его доле в наследственной квартире.
Объясните отчиму, что так или иначе, пускай на протяжении нескольких месяцев и через суд, а потом уже с помощью приставов, ваша семья квартиру вернет либо же деньги за нее. Поэтому либо отчим передает свою долю ( унаследованную) по дарственной вашей жене либо же вы получите эту же часть квартиры через суд. Результат будет один и тот же, но не потребуется тратить время и нервы.
Будут еще вопросы, обращайтесь.здравствуйте,продавец продает по заниженной цене ,разница по дкп и допсоглашением большая . Как лучше оформить вторую часть денег ,допсоглашение,расписка или еще как юридически защитить себя? дом новостройка ,продавец первый покупатель (состоятельный человек) претендовать кто то еще не будет Меня беспокоит налоговая ,не будет ли претензий и как они могут обосновать претензии по налогам Слышал сейчас все так покупают
Доброе утро, Марат.
Доп соглашение не будет иметь юридической силы, если вы его не проведете через Росреестр, так же как договор купли-продажи. А для того чтобы уменьшить налоговую базу доп соглашение, естественно вы показывать не будете. В результате для вас как для покупателя возникнет ряд рисков.
Во-первых, в случае судебных разбирательств и оспаривании договора купли-продажи вам вернут только ту сумму. которая прописана в договоре.
Во-вторых, вы не сможете в рамках судебного разбирательства быть признанным добросовестным покупателем.
Касаемо налоговой. Тоже могут быть претензии, если вы будете продавать квартиру через несколько лет, могут возникнуть вопросы, почему цена покупки и продажи столь разнится. Но даже если не возникнет вопросов, потеряете на налоговом вычете.
Будут еще вопросы, обращайтесь.Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости
В этой статье мы рассмотрим ситуации, когда квартира продается ниже кадастровой стоимости. Когда такое бывает? Кому выгодно продавать недвижимость ниже той цены, которая есть?
Чем грозит продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости
Продажа имущества приносит доход. А с дохода каждый гражданин должен заплатить подоходный налог (гл. 23 НК РФ). В России налоговая ставка составляет 13%. То есть 13% от суммы продажи недвижимости и другого имущества должны пойти в бюджет государства.
Если квартира продается по адекватной цене — то есть не ниже кадастра, — вопросов, как считать налог, не возникает. Просто 13% рассчитывается от суммы продажи. Но если сумма продажи значительно ниже, чем «адекватная» стоимость? Как считать в этом случае?
Если вы продаете недвижимость ниже 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться не сумма продажи, указанная в договоре, а именно 70% от кадастра.
Если квартира продается по цене выше, чем 70% от кадастровой стоимости, тогда учитывается сумма, прописанная в договоре.
Серов решил продать жилье значительно дешевле кадастровой стоимости — за 1500 000 рублей, хотя по кадастру цена недвижимости составляет 3 миллиона рублей. Налог Серов будет платить не с суммы дохода – с 1.5 млн, как указано в договоре, а с 70% от кадастровой стоимости – с 2100000 руб. (3000000 * 70%).
Зайцев продал жилое имущество за 4 миллиона рублей, а кадастровая стоимость этой недвижимости 2500000₽. То есть он продает имущество не ниже, чем 70% от кадастра. В этом случае 13% Зайцев будет платить с суммы дохода – с 4000000₽.
Продажа квартиры меньше кадастровой стоимости может нести последствия, поэтому всегда рассчитывайте перед продажей сумму дохода и налога, который вам придется заплатить.
Если кадастровая стоимость изменилась?
Бывает так, что цена кадастра меняется. Как тогда считается НДФЛ? От какой суммы?
В таких случаях кадастровая стоимость квартиры берется по состоянию на 1 января того года, в котором была продажа.
Кадастровая стоимость жилого дома Захарова была 5 млн рублей. А в сентябре 2022 г. была обновлена и стала уже 7 млн руб. В апреле 2022 г. Захаров продал дом за 3 млн руб. — что ниже 70% кадастровой стоимости, и 13% от продажи будет рассчитываться с 3.5 млн руб. То есть от 70% кадастра на 01.01.2022 г. — 5000000 руб.
В каких случаях налог платить не придется
Иногда вы и вовсе можете быть освобождены от уплаты налога. Например, если на момент продажи истек минимальный срок владения.
Сроком владения для продажи без налога может быть 3 года и 5 лет, в зависимости от того, как вы получили квартиру.
Срок владения 3 года
Срок владения 5 лет
Квартира получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)
Во всех других случаях
Квартира стала собственностью вследствие приватизации
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.
Обратите внимание! Если вы продаете жилое имущество по истечении минимального срока владения, при этом неважно, какая это продажа — ниже кадастра или не ниже, налог с продажи платить вам не нужно, как и подавать декларацию.
Как законно уменьшить налог с продажи
Если вы продаете квартиру и должны заплатить налог, то вы можете законно уменьшить свою налогооблагаемую базу и по итогу заплатить НДФЛ меньше.
С помощью налогового вычета
Государство позволяет своим резидентам использовать право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). С помощью него вы можете законно уменьшить налогооблагаемую базу на определенную сумму.
1000000 рублей – максимальный размер вычета, на который вы можете уменьшить свой доход при продаже (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть сумму, которую вы получаете от продажи имущества, вы можете уменьшить на 1 миллион, и налог будет рассчитан на остаток.
Иванов продает квартиру за 3000 000 руб., а кадастровая стоимость этой недвижимости 5000 000. То есть Иванов продает недвижимость ниже 70% от кадастровой стоимости. А значит НДФЛ ему насчитают от 70% кадастровой стоимости – от 3500000₽. И к уплате НДФЛ составит 455000 руб. Но Иванов, несмотря на то, что продает квартиру ниже кадастровой стоимости, может воспользоваться вычетом. И может уменьшить свой доход на 1 миллион. Таким образом налогооблагаемый доход Иванова составит 2500 000 руб. (3500000 – 1000000), а сам НДФЛ к уплате составит 325000 руб.
Также сейчас внесены некоторые изменения в Налоговый Кодекс: так, при продаже жилья, стоимостью ниже 1 миллиона, вам не нужно подавать декларацию и уплачивать 13%.
Уменьшение дохода на расходы
Вместо вычета вы также можете уменьшить свой доход на ранее понесенные расходы, связанные с покупкой этого жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), если вы можете подтвердить это документально. Это означает уменьшение суммы, по которой вы продаете квартиру, на ту сумму, которую вы потратили на покупку этого жилья. НДФЛ будет рассчитан на разницу в сумме между продажей и ранее совершенной покупкой.
Тот же Иванов продает квартиру за 3000000₽, а кадастровая стоимость этой квартиры 5000000₽, то есть он продает жилье ниже, чем 70% от кадастра. Значит НДФЛ будет рассчитываться не с суммы, что ниже, а с 70% кадастровой стоимости – от 3500000₽. Но Иванов покупал ранее эту квартиру за 3500000₽. Он может уменьшить доход на расходы и 13% ему платить вообще не придется: его доходы равны ранее понесенным расходам. Но декларацию подать все равно будет нужно.
Чтобы разумно сэкономить на уплате налога, лучше обратиться за консультацией к налоговому специалисту, а не продавать квартиру по цене, искусственно ниже реальной. Мы сможем рассчитать наиболее выгодный вариант, чтобы сэкономить ваши деньги.
Сроки уплаты налога и необходимые документы
Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была продажа. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором была продажа.
То есть если продажа жилья была в 2022 г., подать декларацию нужно до 30 апреля 2022 г., а уплатить НДФЛ до 15 июля 2022 г.
Для налоговой вам понадобятся следующие документы:
- 3-НДФЛ
- Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Теперь вам известно, как рассчитывается налог с продажи имущества, а также в том случае, если квартира продается ниже кадастровой стоимости. Надеемся, что наша статья была полезна!
Частые вопросы
Если мне досталась квартира по наследству от отца, и отец покупал ее сам. Могу ли я, продавая квартиру, уменьшить доход на расходы своего отца?
Да, если у вас есть соответствующие документы, подтверждающие факт покупки квартиры вашим отцом, то вы можете при продаже использовать их и уменьшить доход на сумму понесенных расходов наследодателем.
Кадастровая стоимость моей квартиры стала ниже в сентябре, а продал я ее в январе. Как будет рассчитываться НДФЛ?
В данном случае НДФЛ будет рассчитан от кадастра, который был на 1 января того года, в котором вы продали имущество, даже если позднее кадастровая стоимость стала ниже.
Продаю имущество не ниже кадастра, все по-честному, но сумма меньше миллиона. Надо ли подавать декларацию?
Нет, вам не нужно ни платить НДФЛ, ни подавать декларацию, так как сумма продажи имущества дешевле 1 миллиона.
Публикуем только проверенную информацию
Осуществляет формирование пакета документов и отправку деклараций 3-НДФЛ для физлиц, ведет диалог с налоговой инспекцией по компенсации денежных средств, заявленных в декларации, оказывает устные и письменные консультации по НДФЛ
Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ
В каких случаях и сколько придется заплатить с продажи недвижимого имущества в 2022 году, кто имеет льготы по налогу, в каких случаях его не нужно платить и другие нюансы — рассказывает «РБК-Недвижимость»
В России доходы облагаются налогом — если вы продали недвижимость, то должны заплатить налог с продажи. Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Рассказываем, когда наступает обязанность по оплате НДФЛ, в каких случаях налог с продажи не требует оплаты и для кого предусмотрены льготы, как рассчитывается сумма налога и как уменьшить ее размер.
Содержание:
Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2022 году
С 1 января 2022 года в налоговом законодательстве появились некоторые изменения.
Расчет НДФЛ при операциях с недвижимостью
В частности, это изменения, связанные с расчетом НДФЛ при операциях с недвижимостью, напоминают в Федеральной налоговой службе. В декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн руб., а для иного имущества (гаражи, автомобили и т.д.) — 250 тыс. руб. Это касается как одного крупного объекта, так и нескольких недорогих. Главное, чтобы не был превышен лимит.
Если же доходы от продажи имущества превышают допустимый размер, декларацию 3-НДФЛ представить все равно придется.
Льготы для дольщиков
С 2022 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Правила действуют на объекты (доли в них), переданные застройщиком и принятые участником долевого строительства с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
Льготы для семьи с детьми
С 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в их собственности. Сегодня собственник при продаже квартиры должен заплатить налог в размере 13% с дохода от продажи имущества. Благодаря нововведению семьи с детьми не будут платить налог, но лишь при соблюдении ряда условий. Нововведение распространяется и на те случаи, если доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.
Читайте также:
Другие изменения в налогообложении имущества физлиц
Льготы и перерасчет
В конце 2022 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физлиц. В первую очередь это касается пенсионеров, инвалидов, ветеранов боевых действий и других категорий льготников. В соответствии со ст. 407 Налогового кодекса они освобождаются от уплаты налога на имущество. Закон устанавливает пять видов недвижимого имущества, в отношении которых может быть предоставлена льгота, в том числе квартира (комната), жилой дом и гараж. Льгота предоставляется в отношении только одного объекта каждого вида.
Недвижимость не станут облагать повышенным НДФЛ
В 2022 году в России принята прогрессивная ставка НДФЛ — доходы свыше 5 млн руб. с 1 января 2022 года облагаются по ставке 15%. Это могло коснуться многих собственников недвижимости, но было принято решение не применять прогрессивную шкалу к разовым или нерегулярным доходам, в том числе доходам от продажи недвижимого имущества. Поэтому НДФЛ остается прежним — 13%.
Получить налоговый вычет станет проще
В России в 2022 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.
Как рассчитать сумму налога
Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн руб.) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. — максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
- цена продажи квартиры или
- 70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:
5 500 000 — 1 000 000 = 4 500 000.
НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.
Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры
В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученную от перепродажи. Для этого учитываются реальные (подтверждается документально) расходы, напрямую связанные с покупкой. В некоторых ситуациях такое решение выгоднее, чем оформление вычета.
Например, Петров продал квартиру за 5 млн руб. (купил за 4,5 млн руб.). Таким образом, расчет налога с продажи будет выглядеть так:
5 000 000 — 4 500 000 = 500 000.
НДФЛ: 500 000 * 13% = 65 000.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Налоговый кодекс РФ предусматривает несколько вариантов вычета. Чтобы им воспользоваться, нужно документально подтвердить расходы на покупку квартиры. Для подтверждения расходов, как правило, предоставляются следующие документы: договор купли-продажи и акт приемки-передачи, приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.
Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму доходов, полученных от продажи имущества за календарный год. НК РФ устанавливает верхнюю границу вычета в размере 1 млн руб.
То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры (одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб.), общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.
Александра Стирманова, адвокатское бюро «S&K Вертикаль»:
— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.
1. Применить вычет в фиксированном размере
Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.
2. Дождаться истечения минимального срока владения
В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.
Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
При расчете налога с продажи квартиры могут возникать различные нюансы в его подсчете, сроке действия, льготах и других правилах. Юрист разобрал на примере некоторых кейсов правила расчета и применения НДФЛ на недвижимое имущество физических лиц.
Александра Воскресенская, адвокат КА «Юков и партнеры»:
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
— При продаже недвижимости, полученной в порядке наследования, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица обязаны уплачивать налог с продажи имущества, находящегося в их собственности. К объектам, подлежащим налогообложению, относится в том числе недвижимость. При этом ст. 217 НК РФ предусмотрено, что граждане освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество в случае, если соответствующий объект находился в их собственности в течение минимального предельного срока, который на текущую дату составляет три года.
В письме Министерства финансов от 30 июля 2022 года № 03-04-05/66879 разъясняется, что для наследников данный срок начинается с даты оформления их прав в ЕГРН (на основании свидетельства о праве на наследство) независимо от того, в течение какого срока недвижимое имущество находилось до этого во владении наследодателя. Также, согласно ст. 220 НК РФ, при продаже имущества после 1 января 2019 года граждане вправе получить налоговый вычет, исходя из сумм документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости, но не более 1 млн руб.
Для наследников имеется нюанс: налоговый вычет можно получить с расходов, понесенных наследодателем при приобретении недвижимости, если сам наследодатель при жизни самостоятельно не воспользовался таким правом.
Налог с продажи ипотечной квартиры
При продаже квартиры, полученной в порядке наследства и обремененной ипотекой, можно получить налоговый вычет, исходя из расходов, понесенных на погашение ипотечного кредита (согласно письму Министерства финансов от 2 августа 2019 года N 03-04-05/58466). Аналогичные правила распространяются и на случаи, когда недвижимость была получена в дар. Необходимо, однако, учитывать, что НДФЛ при продаже полученной в дар недвижимости не подлежит уплате в случае, если она была подарена членом семьи (в соответствии с Семейным кодексом, к ним относятся супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (то есть имеющие общих отца или мать) братья и сестры).
Налог с продажи подаренной квартиры
Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.
Платит ли пенсионер налог с продажи квартиры
Пенсионер, как и любой другой гражданин, должен заплатить НДФЛ при продаже квартиры (ст. 214.10 НК РФ). Доходы от продажи квартиры подлежат обложению НДФЛ в установленном порядке и не зависят от статуса собственника квартиры (является лицо пенсионером либо нет). В то же время пенсионеры имеют некоторые имущественные льготы.
Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Имущественный налоговый вычет, связанный с продажей недвижимости, можно применять неограниченно. Но есть ограничение — предельный размер вычета 1 млн руб., или 250 тыс. руб. в налоговом периоде.
Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
