Продажа комнаты в комунальной квартире, как продать комнату в комунальной квартире

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Актуальность статьи: март 2020 г.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

Поделиться с друзьями:
Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Городмар 2020фев 2020
Москва223 т.р. 222,5 т.р.
С-Петербург136 т.р. 134,5 т.р.
Екатеринбург74,7 т.р. 74,5 т.р.
Новосибирск73,5 т.р. 73,2 т.р.
Сочи124 т.р. 122,3 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Комната в коммуналке — ходовой товар. Ее приобретение дает возможность оформить регистрацию, и при этом получить в собственность жилье по гораздо меньшей стоимости, чем пришлось бы платить за полноценную квартиру. Купля-продажа коммуналки подчинена ряду правил, несоблюдение которых приведет к недействительности сделки.

Можно ли продать комнату в квартире

Не каждую комнату можно продать, а чтобы выяснить, возможно ли отчуждение имущества, необходимо проверить:

  • Факт приватизации. Проживающий в комнате может распорядиться ею по своему усмотрению, если имеет документ о праве собственности. Большинство комнат в коммуналках выдавались государством (например, жилье детям-сиротам, инвалидам), предприятиями по ордеру. В таких комнатах можно жить, но продать их получится только после прохождения процедуры приватизации. Документом, подтверждающим собственность, будет свидетельство или выписка ЕГРН.
  • Наличие согласия от прочих собственников. Как правило, в коммуналке проживают посторонние лица, семьи, в чьих интересах может быть расширение жилплощади. Собственник комнаты обязан уведомить остальных о продаже, соблюдая определенный порядок действий.

Перед реализацией комнаты нелишним будет ознакомиться с нормативно-правовыми актами, регламентирующими отчуждение имущества:

В коммунальной квартире есть помещения, которые принадлежат всем жильцам на правах общей собственности. К ним относятся те, которые используются для обслуживания всех комнат.

Жильцам не воспрещено изменять размер общего имущества, производить перепланировку, но это происходит только с согласия всех собственников.

Согласно статье, собственник коммуналки не может выделить долю в праве общей собственности на то имущество, которым пользуются все жители квартиры. С мнением иных жильцов придется считаться.

Все собственники имеют первоочередное право приобретения. Это значит, если кто-то решил продать свою комнату, остальные вправе ее выкупить независимо от количества претендентов из числа третьих лиц

Согласно документу, госрегистрация перехода права собственности возможна только в том случае, если владелец приложит к заявлению документы, подтверждающие оповещение о продаже всех, кто является владельцем доли в праве общей собственности.

Исходя из основных требований, предъявляемых к продаваемой коммунальной квартире, можно определить основной порядок действий для реализации недвижимости.

Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату в коммуналке, собственнику квартиры необходимо:

  1. Определить, соблюдены ли условия для продажи, обозначить цену комнаты.
  2. Организовать оповещение прочих собственников о продаже. Для этого лучше обратиться к нотариусу.
  3. Собрать необходимые документы.
  4. Если комната находится в совместной собственности — оформить нотариально заверенное разрешение на продажу, а если один из собственников — несовершеннолетний, недееспособный гражданин — обратиться в ООП за разрешением о продаже.
  5. Организовать снятие с регистрационного учета всех жильцов квартиры.
  6. Оформить договор купли-продажи.
  7. Произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Несложная на первый взгляд процедура имеет ряд нюансов, несоблюдение которых приведет к оспоримости сделки.

Преимущественное право покупки

Первоочередное задание — соблюсти преимущественное право покупки. Что это значит? По закону соседи, проживающие в квартире, имеют приоритет на покупку жилья перед остальными претендентами. Собственник комнаты обязан предложить им комнату по определенной цене (устанавливается по желанию собственника). Впоследствии цену нельзя снижать, поскольку это нарушает правила предоставления права первоочередной покупки.

Особенности коммуналки — наличие соседей в лице госоргана. Так бывает, если одна из комнат не приватизирована, поэтому извещения должны получить:

  • В приватизированных соседних комнатах — граждане, являющиеся собственниками жилья. Если владелец из числа соседей — несовершеннолетний, недееспособный гражданин, необходимо обратиться с уведомлением о продаже в органы опеки и попечительства.
  • В неприватизированных комнатах — районная администрация, жилищный комитет.

Извещение о продаже должно быть составлено в письменном виде.

Уведомление соседей о продаже

Оповестить соседей о продаже комнаты в квартире можно лично, направив письменные извещения почтой заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, или посредством нотариуса. Последний вариант предпочтителен, если:

  • место фактического проживания собственника-соседа неизвестно;
  • соседи избегают получения оповещения о продаже, отказываются получать заказное письмо, чинят препятствия к продаже;
  • собственники проживают за границей.

Оповещение должно содержать информацию:

  • ФИО продавца;
  • указание вида объекта недвижимости, его кадастровый номер (кадастровый паспорт предоставляется на комнату или на квартиру по требованию госорганов), адрес и прочие данные, позволяющие идентифицировать комнату в коммунальной квартире;
  • размер продаваемой доли в праве общей собственности, квадратура комнаты;
  • цену недвижимости;
  • предложение о покупке комнаты;
  • контактные данные.

Образец оповещения

В документе следует акцентировать внимание, что соседям предоставляется 30 дней на раздумья, после чего они должны дать ответ.

После возможны несколько вариантов развития событий:

  1. Кто-то из соседей решится приобрести комнату. Бывает, что сразу несколько собственников коммуналки решаются на покупку. Продавец волен действовать по своему усмотрению, поскольку среди претендентов первой очереди приоритеты не установлены.
  2. Соседи оформили отказы. Тогда продавец может спокойно предлагать комнату третьим лицам, но цена не должна быть меньшей, чем указана в извещении.
  3. В течение месяца никто не ответил на извещение. Тогда собственник может подавать квартиру, но у него должны быть документы, подтверждающие, что он следовал закону и предоставлял право преимущественной покупки иным собственникам.

Нередко отказ от получения извещения используется несговорчивыми соседями как способ отсрочить продажу. Однако есть несколько способов продать комнату в коммуналке, если соседи против.

Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире, если соседи против

Даже если прочие собственники всячески избегают получения извещения, можно добиться быстрой продажи комнаты одним из способов:

  • Отправить извещение через нотариуса. Услуга не бесплатная, но в итоге у покупателя будет «на руках» документ о принятии мер по уведомлению о продаже.
  • Привлечь третьих лиц. Лучший вариант — вызвать участкового в свидетели отказа от получения письма. Важно договориться об одновременном приходе участкового и почтальона.

Дарение доли вместо продажи

Один из вариантов продажи комнаты при несогласии соседей по коммуналке — через дарение. Продавец вправе подарить микродолю третьему лицу, а затем продать оставшуюся часть как содольщику. При этом есть риск столкнуться с недобросовестным покупателем. Кроме того, соседи могут потребовать признание такой сделки притворной, но доказать неправомерность дарения трудно и затратно.

Комната в залоге

Если на квартиру нашелся реальный покупатель, а прочие собственники противятся продаже, можно оформить с потенциальным покупателем договор займа под залог комнаты. По истечении указанного в договоре срока оформляется «Соглашение об отступном» (ст. 409 ГК РФ), согласно которому комната перейдет займодателю взамен невыплаченных денежных средств.

Документы для оформления сделки

Чтобы оформить договор купли-продажи комнаты в коммуналке, продавец и покупатель должны собрать ряд документов.

  • паспорт;
  • извещения о продаже соседям (если комната продается 3-му лицу);
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, приватизации или иной документ);
  • кадастровый план;
  • выписку об отсутствии (или наличии) задолженности за коммунальные услуги;
  • выписку БТИ с экспликацией;
  • справку о лицах, зарегистрированных в комнате;
  • договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи.

Кроме того, могут понадобиться документы:

  • при наличии в продаваемой комнате собственника-несовершеннолетнего, недееспособного нужно разрешение ООП на продажу;
  • если комната находится в совместной собственности — нотариально заверенное разрешение второго супруга на продажу;
  • документы о смене фамилии;
  • для заключенного — справка о пребывании в местах лишения свободы;
  • доверенность, если интересы продавца представляет третье лицо.
  • паспорт;
  • при наличии супруга — свидетельство о браке, согласие супруга на приобретение недвижимости, однако если в сделке участвуют оба, согласие не требуется;
  • если комната приобретается на несовершеннолетнего — согласие ООП.

После проверки можно приступать к заключению договора купли-продажи.

Как оформить договор купли-продажи комнаты

Договор может иметь как простую, так и обязательную нотариальную форму. Все зависит от формы собственности коммуналки и особенностей оформления «квартир-общежитий» в конкретном регионе проживания.

Если доли в квартире «реальные», то есть каждая из комнат выделена в натуре, ее площадь конкретно обозначена в м2, каждый объект имеет отдельного собственника, кадастровый паспорт, то нотариальное заверение не обязательно.

Если по документам квартира находится в долевой собственности, доли идеальны (обозначены дробью) и не выделены в реальные, то договор купли-продажи потребует обязательного нотариального заверения. В таком жилье может проживать несколько семей, не связанных родством, но их доли «разбросаны» по всей квартире — несколько метров в одной комнате, несколько — в другой, а место проживания определено порядком пользования, который может быть изменен по договоренности и подлежит пересмотру при появлении нового собственника.

Что касается ДКП, он должен иметь письменную форму, содержать обязательные (существенные) и дополнительные условия. К обязательным относятся пункты:

  • О предмете договора — необходимо конкретно определить, что продается, описать комнату, квадратуру, место расположения относительно иных объектов; указать адрес и кадастровый номер.
  • О цене сделки. Важно, чтобы цена не превышала указанную в извещениях о продаже, иначе договор может быть оспорен.
  • О жильцах, которые имеют право пожизненного проживания в квартире.

Структура договора следующая:

  • Преамбула с указанием даты, места заключения договора, ФИО продавца, покупателя, их паспортных данных, место регистрации.
  • Существенные условия (о предмете, цене договора).
  • Дополнительные условия с информацией; кто зарегистрирован в комнате и когда произойдет снятие с регистрационного учета; как осуществится оплата; каково состояние квартиры; что будет при невыполнении предписаний договора и прочие условия по усмотрению сторон.
  • Подпись и дата.

Стоимость оформления

К процессу купли-продажи рекомендуется привлечь опытного юриста, нотариуса. Так исключается вероятность совершения мнимой, ничтожной и потенциально опасной сделки.

Оформление справок потребует внесения госпошлины. Так, например, за вписку ЕГРН придется заплатить 300 руб., стоимость кадастрового паспорта (выписки) — 400 руб.

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, придется вносить изменения в кадастровый паспорт. Нередко при проверке выясняется, что перепланировка грозит разрушением объекта. Тогда придется устранять изменения, и величина затрат возрастет до суммы от 10 тыс. руб.

Если купля-продажа связана с отчуждением имущества несовершеннолетнего, недееспособного, ограниченного в дееспособности, или же коммуналка находится в долевой собственности, нотариальное удостоверение сделки обязательно. При этом уплачивается госпошлина, которая в соответствии со ст. 333.24 НК РФ равна 0,5% от суммы договора, но находится в пределах 300 руб.-20 тыс. руб.

В иных случаях, то есть при продаже выделенной в натуре комнаты от дееспособного собственника старше 18 лет, договор заверять не нужно, но по желанию — можно. Тогда стоимость заверения составит (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате):

Процент от стоимости квартиры с учетом вычета

Для близких родственников

3 тыс. руб. + 0,4% от цены договора

3 тыс. руб. + 0,2% Х сумму сделки

7 тыс. руб. + 0,2% Х (цена договора – 1 млн. руб.)

Выше 10 млн. руб.

25 тыс. руб. + 0,1% Х (цена – 10 млн. руб.), тариф не более 100 тыс. руб.

23 тыс. + 0,1% Х (сумма сделки – 10 млн. руб.), но не более 50 тыс. руб.

Впоследствии переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Затраты составят 2 тыс. руб.

Налоговый вычет

Если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет (а в случаях, если комната была подарена, передана по договору приватизации или договору пожизненной ренты с иждивением, получена по наследству — менее 3 лет), продавцом платится налог в размере 13%.

Если выяснилось, что налог платить нужно, можно использовать один из налоговых вычетов:

  • 1 млн. руб.;
  • затраты, связанные с приобретением комнаты (их необходимо подтвердить документально).

Например, если комната ранее была куплена и продается менее чем за 1 млн. руб. в срок ранее чем 5 лет с момента ее покупки, используется налоговый вычет в 1 млн. руб., и налог платить не нужно.

На что обратить внимание при покупке, подводные камни

Продавец обязан подготовить документы к продаже, урегулировать все спорные моменты с соседями, но зачастую для ускорения сделки ее участники пренебрегают правилами, поэтому покупателю необходимо проявлять бдительность, проверять сведения:

  • Наличие уведомлений. Покупатель должен удостовериться, что все собственники были оповещены о продаже, а квартира продается по цене не меньшей, чем указана в оповещении.
  • Участие в сделке детей, супругов, ограниченно дееспособных жильцов. Если окажется, что кто-то из указанных лиц имеет право на собственность, необходимо получить дополнительные документы (нотариальное согласие, одобрение ООП).
  • Выделены доли или нет. Нередко покупатели уверены, что покупают комнату в натуре, а на самом деле — доли в квартире. Разобраться в особенностях записей в правоустанавливающих документах поможет юрист.

Чтобы сделка состоялась, и никто не посягал на приобретенные квадратные метры, нужно оформить покупку в соответствии с законодательством.

Покупка комнаты в коммуналке позволяет не только проживать в своем личном пространстве, но и постепенно обзавестись целой квартирой. Например, цена 4 комнат в коммуналке может составлять 5 млн. руб., а при их планомерном выкупе уже целая квартира будет продаваться в 5-10 раз дороже.

Коммуналки пользуются спросом, но важно приобрести именно выделенную в натуре комнату для распоряжения ею по своему усмотрению. Чтобы риэлторы и собственники не смогли ввести вас в заблуждение, предоставьте документы на квартиру и спросите у юриста: как купить комнату в коммуналке? Как продать комнату с соблюдением права преимущественной покупки? Что делать, если соседи против продажи? Обращайтесь прямо сейчас, консультации на сайте предоставляются бесплатно.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область – +7(812)655-72-96

Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Комнаты в коммунальных квартирах, с точки зрения финансового вопроса, наиболее дешевый, простой и доступный способ получить собственное жилье. Однако продать и купить такую комнату сложнее, чем отдельную квартиру за счет того, что нужно учитывать преимущественное право на выкуп ее другими соседями. В чем заключаются особенности таких сделок, как лучше купить комнату в коммунальной квартире и что нужно учитывать – читайте в этой статье.

Можно ли продать комнату в квартире

Можно. Комнаты в коммунальных квартирах являются отдельными, выделенными объектами недвижимости. Они имеют все необходимое для отдельного проживания. В частности – отдельных вход. В некоторых случаях предполагаются места общего пользования, типа кухни и туалета с ванной, но зачастую все подобные необходимые помещения есть и в отдельных комнатах, пусть и в предельно минимальном объеме.

Однако при покупке и продаже такой комнаты нужно учитывать преимущественное право других соседей на приобретение этого помещения. Подробнее о нем и особенностях продажи см.ниже.

Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартиру

Как было сказано ранее, процедура покупки комнаты в коммунальной квартире несколько отличается от обычной покупки всей квартиры в целом. Рассмотрим данный процесс подробнее.

Порядок действий

  1. Найти покупателя/продавца. В обоих случаях можно производить поиск самостоятельно или обратиться за помощью в агентство недвижимости.
  2. Уточнить условия сделки. В случае с продавцом, покупателю нужно сразу рассказать о том, что продается именно комната в коммунальной квартире, а не вся квартира в целом и, в связи с этим, могут возникнуть определенные сложности с соседями.
  3. Обсудить порядок продажи и, что самое главное, конкретную цену на квартиру. Можно заранее произвести ее оценку в специализированной фирме или самостоятельно.
  4. На основании достигнутых договоренностей, руководствуясь необходимостью уважать преимущественное право, предложить выкупить данное жилье соседям. Если продавец заранее знает, за какую цену он хочет продать жилье, можно сначала предложить выкупить комнату соседям и только потом искать продавца.
  5. Дождаться, пока не пройдет срок, допустимый для выкупа комнаты или получить от всех соседей отказы от покупки данной недвижимости.
  6. Предоставить/получить все необходимые документы.
  7. Проверить документы и саму комнату.
  8. Составить и подписать договор купли-продажи. При необходимости, его можно заверить нотариально.
  9. Оформить право собственности на новое жилье.
  10. Подписать акт-приема передачи.
  11. Произвести окончательный расчет и потребовать от продавца написать расписку в получении средств.

Документы

Для сделки купли-продажи нужны следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца. Необходимы для того, чтобы проверить, действительно ли данный человек является владельцем недвижимости и не ведет ли от лица покупателя переговоры его доверенное лицо или какой-то посторонний представитель.
  • Техпаспорт на комнату. Обычно он выдается на всю квартиру, но бывают и исключения. Покупателю при осмотре недвижимости рекомендуется сверить планировку по факту и ту, которая указана в техпаспорте. Формально, что-то сделать с одной комнатой так, чтобы это невозможно было узаконить практически невозможно, однако лучше все-таки проверить.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ должен предоставлять продавец. С помощью выписки можно проверить, кто именно является владельцем квартиры и сверить данные с паспортом. Также в этом документе указываются обременения, если они есть. Рекомендуется требовать максимально «свежую» выписку (не более чем месячной давности).
  • Договор купли-продажи или другие правоустанавливающие документы. Это может быть договор дарения, завещания, приватизации и так далее, в зависимости от того, как именно продавец комнаты в свое время получил ее в собственность. Это очень важный документ, так как именно от него во многом зависят потенциальные проблемы и риски (подробнее об этом см.ниже).
  • Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Нужна для проверки наличия долгов за коммунальные платежи и капремонт. Если они есть, то можно попробовать договориться с продавцом на хорошую скидку и заплатить долги за него. В любом случае, новый собственник не обязан выплачивать долги предыдущего владельца. Исключение делается только для оплаты за капитальный ремонт (этот платеж привязан не к собственнику, а к недвижимости) и любых ситуаций, которые указаны в договоре купли-продажи. Например, согласно договору, новый владелец будет обязан выплатить всю задолженность. Чтобы подобное не стало сюрпризом, рекомендуется очень внимательно изучать этот документ.
  • Выписка из домовой книги. Показывает, кто конкретно прописан в комнате. Учитывая тот факт, что некоторых людей очень сложно выписать из жилья, рекомендуется уточнять данный момент заранее.
  • Согласие супруги/супруга. Нужен только в том случае, если продавец состоит в браке. Отсюда может следовать, что комната находится в совместной собственности (даже если у помещения всего один владелец). Без такого согласия сделка может быть признана незаконной. Согласие составляется и заверяется нотариусом. Без его отметки документ не имеет юридической силы.
  • Разрешение от органов опеки. Требуется только в том случае, если одним из совладельцев комнаты является несовершеннолетний. Данный документ имеет срок годности около 1 месяца, потому оформлять его рекомендуется или в самый последний момент или «подгонять» сделку так, чтобы успеть ее завершить до момента, когда разрешение потеряет свою силу.
  • Отказы соседей на реализацию преимущественного права. Это не обязательный документ, однако, если нужно максимально ускорить сделку, можно взять такие отказы и не ждать положенный месяц, пока перестанет действовать преимущественное право. Нужно учитывать тот факт, что, если хотя бы один из соседей категорически против того, чтобы дать подобный отказ, все остальные отказы уже не будут играть никакой роли.
  • Договор купли-продажи. Самый важный документ при сделке купли-продажи квартир. Именно к нему привязываются акты осмотра, приема-передачи и другие аналогичные документы.
  • Акт осмотра квартиры. Необязательный документ. Может быть важен только в том случае, если продавец вместе с квартирой передает мебель, технику и/или другое имущество и именно за счет этого цена жилья выше среднерыночной.
  • Акт приема-передачи жилья. Данный документ подтверждает факт перехода права собственности. Чаще всего составляется и подписывается уже после того, как покупатель становится новым владельцем комнаты.
  • Расписка в получении средств. Указывает на то, что покупатель полностью рассчитался с продавцом и у последнего нет никаких претензий. Нередко факт оплаты указывается в акте приема-передачи, но специалисты рекомендуют все-таки делать расписку отдельно.

Расходы

Перечень расходов зависит преимущественно от продавца. И он же несет большую часть затрат. Исключение могут составлять ситуации, когда по договоренности сторон некоторые расходы ложатся на покупателя.

Примерный перечень возможных расходов:

Тип расходовСумма расходов
Оценка жильяОт 2000 рублей
Услуги агентства недвижимостиОт 2% стоимости квартиры
Новый техпаспортОт 10000 рублей
Выписка из ЕГРН350 рублей
Заверение договора купли-продажиОт 5000 рублей
Нотариальное согласие супругаОт 1000 рублей
Нотариальный отказ соседейОт 1000 рублей каждый
Госпошлина при регистрации права собственности2000 рублей за каждого нового владельца

Сроки

Главный срок, который тут необходимо учитывать – 1 месяц с момента уведомления соседей о планирующейся продаже недвижимости. Если за этот срок они не изъявили желание купить комнату, считается, что они теряют свое преимущественное право на выкуп жилья. Остальные сроки уже не так важны, однако их тоже следует учитывать:

  • Поиск покупателя/продавца: от 1 дня. В среднем 7-20 дней.
  • Подготовка всех документов: до 1 месяца.
  • Обсуждение условий сделки и заключение договора купли-продажи: от 1 дня.
  • Оформление права собственности: около 1 недели.

Уведомление соседей о продаже комнаты в квартире

Оформить покупку комнаты в коммунальной квартире, не уведомляя об этом соседей, невозможно. Такая сделка не будет считаться законной. Но данный документ не имеет четкой формы и может составляться в произвольном виде, лишь бы учитывалось основное содержание.

Содержание уведомления

В уведомлении нужно указывать следующую информацию:

  • Данные продавца.
  • Информация о комнате.
  • Описание условий сделки.
  • Предложение приобрести жилье на основании преимущественного права.
  • Дата и подпись.

Образец уведомления

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Преимущественное право регулируется ст.250 ГК РФ. Используя его, любой совладелец недвижимости может выкупить часть квартиры, которая продается другим собственником этого же жилья.

Воспользоваться данным правилом можно в любой момент, в течение месяца с момента получения уведомления от продавца. Однако нужно отметить тот факт, что мало просто изъявить желание выкупить комнату. Нужно еще и начать что-то делать – подписать договор купли-продажи, перечислить аванс и так далее.

Если просто сказать, что «Да, я хочу купить эту комнату», но ничего не сделать, продавец может и проигнорировать такое преимущественное право на том основании, что у потенциального покупателя-совладельца нет средств на осуществление данной сделки.

Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире

Главная проблема преимущественного права (с точки зрения продавца и покупателя-третьего лица) – это необходимость ждать целый месяц до того момента, как можно будет закрыть сделку.

Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:

  • Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определяется с тем, что он действительно будет продавать комнату и узнает конкретную цену/условия, он может сразу предложить всем желающим ее выкупить. Параллельно он может искать покупателя «на стороне». В результате, к тому моменту, как покупатель будет найден, у продавца уже будет полное право продавать комнату без оглядки на преимущественное право. Этот способ выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи действительно согласятся купить эту комнату и, как следствие, искать покупателя не придется.
  • Подготовка документов. Нужно убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это существенно сокращает сроки продажи. Единственное исключение – разрешение от органов опеки. Этот документ можно получить буквально за несколько дней.
  • Дарение комнаты. Преимущественное право можно не учитывать, если комната передается в дар. Однако если на самом деле это не дарение, а покупка-продажа (то есть, например, деньги покупатель тоже якобы передает «безвозмездно»), подобную сделку могут оспорить другие собственники.
  • Отказ от покупки. Если заранее известно, что соседи не будут покупать комнату, от них можно попросить отказ. Он заверяется нотариально и все расходы на это придется нести продавцу. Проблема тут в том, что некоторые соседи, исключительно из вредности, могут отказаться давать отказ.
  • Прописка покупателя и передача ему части комнаты в собственность. Если оформить хотя бы небольшую часть комнаты в собственность потенциального покупателя, он тоже будет считаться совладельцем и воспользоваться преимущественным правом для выкупа этого же жилья. Проблема только в том, что, если стороны не договорятся, заставить этого покупателя вернуть ранее переданную ему часть комнаты будет невозможно.

Налоговый вычет

Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Таким образом, максимальная сумма вычета не может превышать 260 тысяч рублей. Комнаты в коммунальных квартирах редко стоят дороже.

Что нужно знать, на что обратить внимание при покупке, подводные камни

Любая покупка-продажа квартиры связана с определенными рисками и проблемами. Рассмотрим основные из них:

  • Оспаривание права собственности. Если жилье было приобретено продавцом ранее, чем 3 года назад, могут возникать проблемы, связанные с оспариванием права собственности. Например, если человек получил комнату в наследство, могут появиться другие наследники, также претендующие на эту недвижимость. Идеального решения проблемы нет, так как даже трехлетний срок не является гарантией (срок исковой давности можно восстановить). Рекомендуется уточнять, как именно было получено жилье и действовать на основании полученной информации. Обычный человек не сможет нормально оценить потенциальные риски. Лучший выход – обращаться к опытным юристам.
  • Право пожизненного проживания. В некоторых случаях в квартире может быть прописан человек, которого невозможно выписать. Он имеет право пожизненного проживания. Чаще всего подобное происходит тогда, когда жилье было получено в рамках приватизации. Узнать о наличии такой проблемы можно при помощи выписки из домовой книги. В этом документе указаны все прописанные лица. Нередко подобное жилье продается с условием содержание такого человека, который имеет право пожизненного проживания. Стоимость жилья в такой ситуации значительно ниже, чем на рынке.
  • Неузаконенная перепланировка. Если в комнате каким-то образом смогли сделать перепланировку и не смогли ее узаконить – это может стать серьезной проблемой. В лучшем случае удастся через суд доказать, что перепланировка не представляет угрозы для других жильцов дома. В худшем же придется оплатить штраф и возвращать планировку к тому виду, который представлен в техпаспорте. При помощи последнего документа можно как раз и выяснить, была ли сделана перепланировка или нет.
  • Несовершеннолетние лица. Если в комнате прописаны несовершеннолетние, необходимо настаивать на том, чтобы они выписались до перехода права собственности. В противном случае выписать их будет невозможно. А если несовершеннолетние не просто прописаны, но и являются совладельцами этой комнаты, то дополнительно потребуется разрешение от органов опеки на продажу недвижимости. Посмотреть прописанных лиц можно в той же выписке из домовой книги.
  • Долги за коммунальные услуги и/или капитальный ремонт. Долги по коммунальным платежам обязан платить владелец квартиры. Если он сменился, то долги за предыдущего собственника он выплачивать не должен. Исключение сделано только для платежей за капитальный ремонт. Если же в договоре сказано, что платит новый владелец, то тогда ситуация меняется.
  • Наличие обременений. Из-за обременений обычно комнату продать вообще нельзя (например, если она была ранее приобретена в кредит). Однако некоторые из них не запрещают переход права собственности, но могут стать причиной многочисленных проблем. Разобраться в обременениях поможет юрист, а посмотреть их можно в выписке из ЕГРН.
  • Проигнорировано преимущественное право. Если продавец игнорирует этот момент, остальные совладельцы квартиры могут признать сделку недействительной. В результате покупатель теряет право собственности. Обязательно требуется уточнять у продавца, действительно ли он предупредил всех соседей о факте продажи и, разумеется, требовать документального подтверждения данного факта.
  • Получение комнаты по договору дарения. Мало того, что сам факт такой «покупки» комнаты может быть оспорен совладельцами жилья, так еще и сам даритель может в любой момент расторгнуть договор в одностороннем порядке, что автоматически лишит покупателя права собственности. Не рекомендуется соглашаться на подобные сделки.
  • Заниженная стоимость комнаты. Если продавать комнату раньше, чем через 3-5 лет после получения ее в собственность, возникает необходимость оплачивать налог в размере 13%. Учитывая тот факт, что сумма до 1 миллиона налогом не облагается, многие продавцы сознательно занижают стоимость жилья, но с покупателя требуют полную цену. Если подобная сделка будет расторгнута, то продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая фигурирует в договоре.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как продать комнату в коммунальной квартире – пошаговая инструкция

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

  1. Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
  2. Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
  3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.
  4. Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
  5. Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.
  6. Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.

Как получить согласие соседей

Именно получения согласия от соседей добиться трудно, что зачастую приводит к трудностям при продаже комнаты, поскольку собственники соседних комнат они имеют преимущественное право при продаже отдельной комнаты. Процесс продажи в связи с этим может значительно затянуться.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

По закону продавец должен выполнить требование при выставлении комнаты на продажу, то есть сначала предложить выкупить долю соседям. Для этого нужно уведомить их заранее, написав извещение и вручив соседям либо отправив по адресу заказным письмом с уведомлением.

Также о выставлении комнаты на продажу должны знать:

  1. Районная администрация или Жилищный комитет в случае проживания соседей по договору соц. найма.
  2. Отдел опеки при наличии собственников комнаты: инвалидов, несовершеннолетних детей.

Известить соседей можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса, оформив и заверив извещение у него. В извещении следует отразить свою просьбу о том, чтобы соседи написали письменный отказ о выкупе доли.

Полученный отказ нужно зарегистрировать и заверить у нотариуса. Соседи в течение 1 месяца могут изъявить желание выкупить предложенную долю и о принятии данного решения сообщить продавцу.

Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.

Бывает так, что приобрести отчуждаемую комнату желают сразу 2-3 соседа – собственника, тогда продавец вправе решать самостоятельно, кому продать комнату, поскольку преимущественное право у соседей распространяется только на выкуп всей квартиры, причем за цену, установленную продавцом.

Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги. Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.

1. Что делать, если возникли проблемы с соседями

Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:

  1. Отказа соседей от получения уведомления.
  2. Хранения молчания соседей после получения уведомления.
  3. Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
  4. Проживания соседей в других городах.

Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.

2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже

Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления.

3. Игнорирование соседями уведомления

Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.

Далее, свидетельство и договор купли-продажи нужно предоставить в Росреестр. Продать комнату в случае игнорирования соседями можно будет и без их письменного согласия.

4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно

Пропавшие соседи доставляют особые трудности при продаже комнаты. Только в случае отсутствия соседа в комнате более 1 года можно будет обратиться в суд и признать его пропавшим без вести. При отсутствии соседа более 1 года можно поискать его самостоятельно, обратившись в паспортный стол, отдел УФРС, адресное бюро.

Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.

Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.

5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Если соседи собственники не дают согласие на продажу комнаты, поскольку проживают далеко, в другом городе нужно обратиться к нотариусу и предоставить уведомление, заверенное оно вернется к вам по почте. Это послужит основанием для проведения сделки с покупателем со стороны.

6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.

Далее, уже при сделке по купле-продаже приложите данное решение суда, также уведомление либо отказ о наследников.

Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры

Продажа комнаты должна пройти процедуру регистрации, поэтому нужно позаботиться о сборе документов:

  1. Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
  2. Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
  3. Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
  4. Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
  5. Договора купли-продажи.
  6. Экспликации.
  7. Выписки из БТИ.
  8. Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
  9. Акта приема-передачи помещения.
  10. Правоустанавливающих документов на комнату.
  11. Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
  12. Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.

После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.

Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.

Что такое преимущественное право покупки в коммуналке

Согласно ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют право преимущества при желании приобрести дополнительную комнату. На основании извещения они могут выкупить отчуждаемое жилье (долю) на праве долевой собственности. Преимущественное право действительно для соседей в течение 30 дней. За этот время они могут согласиться на приобретение доли либо отказаться, обозначив свое решение в письменной форме.

При согласии составляется между продавцом комнаты и соседом обычный договор купли-продажи, проходящий далее процедуру регистрации в регистрирующих органах. При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Обойти преимущественное право можно:

  1. Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
  2. Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
  3. Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.

Продажа комнаты в коммунальной квартире часто вызывает сложности, поскольку собственников несколько, и несогласные по разным причинам, в частности, личной неприязни, всегда найдутся. Тем не менее продать свою законную долю вполне реально, если учитывать все нюансы, действовать по закону.

Пусть не удастся продать комнату быстро, как того хотелось бы, но в данном случае суд всегда будет на вашей стороне.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

  1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
  2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
  3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
  • уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
  • документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
  • нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
  • нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

  • гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
  • в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
  • в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

  • заказным письмом с уведомлением;
  • лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

  • сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
  • собственник комнаты проживает за пределами РФ;
  • соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

  • любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
  • третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире

В уведомлении необходимо указать:

  • ФИО продавца (полностью);
  • характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
  • цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
  • предложение о покупке помещения;
  • информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
  • контактные сведения для связи с продавцом.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  • направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
  • оформление отказов от выкупа комнаты;
  • удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

  1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
  2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
  3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

  1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

  • дата и место совершения сделки;
  • сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
  • описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
  • цена по договору – стоимость комнаты;
  • в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, другому лицу или без согласия соседей: документы, условия, образец уведомления, нужен ли нотариус

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2020 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2020 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора. Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
  • с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  • после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  • договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  • в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  • со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  • МФЦ («Мои документы»);
  • непосредственно Росреестр;
  • нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
  2. Передаточный акт.
  3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  6. Технический план комнаты.
  7. Справка о прописанных в комнате.
  8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  • ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
  • точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  • цена продажи;
  • указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

  1. ФИО сторон.
  2. Описание комнаты – предмета договора.
  3. Цена продажи.
  4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Заключение

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.

Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Читайте также:  Срок действия кадастрового поспорта на земельный участок
Добавить комментарий