Раздел квартир, домов, участков и их долей в Москве

Как выделить доли из общей долевой собственности?

Общая собственность, которой одновременно владеет несколько лиц, считается долевой. Например, муж и жена купили новую квартиру и понесли равные затраты, а поэтому в документах отразили факт, что по 50% недвижимости является имуществом каждого члена семьи.

Есть два варианта выдела части недвижимости. Первый из них не нарушает принципы общей собственности. Формально получив права на часть имущества, вы не сможете ей распорядиться без разрешения другого совладельца. А вот выделение доли в натуральном выражении позволяет распоряжаться своей частью имущества. Владелец может продать долю жилья или получить компенсацию за нее от совладельцев.

Выделить доли и зафиксировать факт долевого владения можно с помощью соглашения. В этом случае стороны договариваются и решают, как правильно выделить части общего имущества, а затем прописывают все детали в документе, подписывают его и нотариально заверяют.

Однако на практике встречаются случаи, когда договориться не получается, а значит, заключение мирного соглашения отменяется. Тогда вопросы о доле общей собственности решаются с помощью суда. Вам нужно хорошо подготовить аргументы и собрать качественную доказательственную базу. Во всем этом, а также в составлении искового заявления вам может помочь профессиональный юрист. Семейные и жилищные споры чаще всего отличаются сложностью и конфликтностью, поэтому выбирайте специалиста, который отстоит ваши интересы в суде.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.

В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.

Способы выделения доли

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
2. Личные данные каждого собственника.
3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

1. Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
2. Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
3. После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
5. Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
6. Получение вступившего в силу решения суда.
7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.

Исковое заявление

Составить исковое заявление не составит большого труда, если у вас на руках есть вся необходимая информация о собственниках и объекте недвижимости. Вы можете скачать бланки исковых заявлений и просто их заполнить. Например, на сайте «Гарант» представлена большая библиотека образцов. Заявление должно содержать следующие сведения:

• наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
• личные сведения всех собственников и участников дела;
• детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• указание на досудебные попутки разрешения спора;
• данные об экспертных оценках;
• перечень приложенных документов;
• дату;
• подпись истца с расшифровкой.

Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.

Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.

Как определить размер доли

Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.

Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?

Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

В Кадастровой палате рассказали, как разделить жилой дом на двух хозяев

Федеральная кадастровая палата по Челябинской области продолжает рубрику «Это полезно знать». В учреждение нередко поступают обращения граждан по вопросу раздела дома на двух хозяев. Разъяснения по данному вопросу подготовила эксперт Федеральной кадастровой палаты по Челябинской области Ольга Алексеева.

Какие способы раздела жилого дома существуют?

Согласно положениям законодательства индивидуальный жилой дом — это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. В силу различный жизненных обстоятельств у людей возникает необходимость разделить жилой дом. Например, при разделе имущества между супругами или при получении жилого дома в наследство несколькими людьми, или в случае, если несколько семей, проживающих в одном доме, хотят вести хозяйство только созданными ими семьями. Предлагаем два способа раздела жилого дома, которые позволят провести раздел имущества в соответствии с требованиями закона.

I. Провести реконструкцию жилого дома, в результате которой индивидуальный жилой дом станет блокированным жилым домом

Что представляет собой блокированный дом?

Блокированные дома состоят из блоков, которые имеют общие стены без проемов с соседними блоками и предназначены для проживания одной семьи. Право собственности регистрируется на каждый блок.

Как зарегистрировать произведенные в доме изменения?

Регистрировать необходимо блоки, входящие в состав блокированного дома. Все блоки в доме регистрируются одновременно. Постановка на государственный учет блоков осуществляется при поступлении в орган регистрации прав соответствующего заявления и технического плана, подготовленного кадастровым инженером.

Что происходит с земельным участком, если вы решили сделать дом блочным?

Каждый блок блокированного дома должен располагаться на отдельном земельном участке, поэтому одновременно с документами для постановки на учет блоков в орган регистрации прав необходимо представить документы для раздела земельного участка. Постановка на учет земельных участков осуществляется на основании заявления и межевого плана.

При разделе земельного участка рекомендуем обратить особое внимание на размер новых земельных участков. Для проверки возможности образования участков определенного размера можно воспользоваться правилами землепользования и застройки, утвержденными органом местного самоуправления на соответствующую территорию.

II. Провести реконструкцию жилого дома, в результате которой жилой дом станет многоквартирным домом

Что представляет собой многоквартирный дом?

Многоквартирный дом отличается от жилого дома тем, что в многоквартирном доме могут быть зарегистрированы жилые или нежилые помещения. Регистрация помещений в жилом доме законом не допускается.

Права собственности тех, кто делит жилой дом, будут зарегистрированы на квартиры. Кроме того, в общей долевой собственности собственников будут находиться места общего пользования в доме, а также земельный участок.

Как зарегистрировать произведенные в доме изменения?

Для регистрации квартир будут нужны два технических плана, подготовленных кадастровым инженером: первый — для регистрации произведенных в доме изменений, второй — для постановки на учет квартир.

Что происходит с земельным участком, если в результате реконструкции дом станет многоквартирным?

Каждый земельный участок должен использоваться в соответствии со своим видом разрешенного использования. Если вид разрешенного использования участка, на котором расположен жилой дом, предусматривает строительство и размещение на нем именно индивидуального жилого дома, придется изменить вид разрешенного использования земельного участка на вид, позволяющий размещение многоквартирного дома. До начала реконструкции дома рекомендуем проверить, что такое изменение возможно согласно правилам землепользования и застройки.

Напомним, сотрудники Кадастровой палаты по Челябинской области проводят индивидуальные консультации по вопросам в сфере оборота недвижимости. Узнать подробную информацию о порядке оказания услуги можно по телефону: 8 (351) 728-75-00 (доб. 4365).

Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома

В большинстве регионов нашей страны в существующей застройке немало индивидуальных жилых домов (далее «ИЖД»), которые принадлежат нескольким собственникам на праве долевой собственности. Однако каждая доля в таком ИЖД представляет собой отдельный жилой дом с отдельным входом, который имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям.

Собственники указанных «долей-домов», как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Такие действия продиктованы желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей частью дома, в том числе отчуждать, сдавать в аренду, проводить работы по реконструкции и т.д. без получения разрешения соседей. Часть дома и земельного участка также представляет большую ценность для потенциальных покупателей и банка при заключении кредитных соглашений.

Выдел доли можно осуществить во внесудебном порядке, если собственники долей согласны с условиями выдела долей и отсутствует спор о границах земельного участка.

Реализовать такое желание позволяет и п. 1 ст. 252 ГК РФ, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Судебная практика подтверждает такую возможность для сособственников ИЖД. Смотри, например, решения Ленинского районного суда г. Воронежа № 2-6061/2016 от 28 ноября 2016 г., № 2-3040/2016 от 31 мая 2016 г.; решение Центрального районного суда г.Воронежа № 2-6293/2016 2 от 13 декабря 2016 г.; решение Левобережного районного суда г.Воронежа № 2-3163/2015 от 24 мая 2016 г.; решение Советского районного суда г.Воронежа № 2-1791/2016 от 24 ноября 2016 г.

Однако в настоящее время есть определенные сложности при разделе ИЖД в натуре. Как правило, по решению суда или в соответствии с условиями соглашения сособственников (при внесудебном порядке раздела ИЖД) в собственность лиц передаются квартиры или части жилого дома, состоящие из помещений, что является препятствием для кадастрового учета вновь образованных объектов и регистрации прав на них.

Согласно пункту 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, может располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

Таким образом, помещения в ИЖД, поименованные в технических документах (техпаспорт, техплан) как «квартиры», являются препятствием для постановки на государственный кадастровый учет таких объектов, поскольку нарушают требования указанных выше норм.

В соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, действующего ранее, государственный кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. Постановка такого объекта недвижимого имущества как части жилого дома не предусматривалась.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” введено положение, в соответствии с которым государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”) не допускаются.

Следовательно, по действующему законодательству государственный кадастровый учет частей жилого дома, помещений в ИЖД и регистрация прав на них не представляются возможными.

В то же время выход из сложившейся ситуации имеется.

Градостроительный кодекс РФ выделяет такие объекты капитального строительства, как:

– ИЖД, под которыми понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей — не более трех, назначением — для проживания одной семьи;

– жилые дома блокированной застройки — это жилые дома высотой не более трех этажей, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В этой связи, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам ИЖД и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его эксплуатации, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания — “жилого дома блокированной застройки”.

Необходимо иметь в виду, что категория и вид разрешенного использования земельных участков, на которых могут создаваться ИЖД, многоквартирный дом и жилой дом блокированной застройки, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.

Таким образом, в настоящее время для выдела своей доли в ИЖД в натуре во внесудебном порядке необходимо:

– чтобы жилой дом соответствовал характеристикам жилого дома блокированной застройки, или же проводить реконструкцию дома с целью привести его в соответствие с требованиями действующего законодательства (ГрК РФ);

– признать ИЖД жилым домом блокированной застройки (сменить статус дома путем подачи заявления в отдел архитектуры и строительства администрации городского округа город Воронеж).

К заявлению необходимо приложить соответствующий пакет документов (документы, подтверждающие право собственности на дом, технический план ИЖД, согласие всех сособственников на изменение статуса ИЖД, выписка из ЕГРН об основных характеристиках на земельный участок и др.). В зависимости от того, когда создан дом и необходима ли реконструкция, потребуются также разрешение на строительство, проектная документация или декларация, технический паспорт. Кроме того, необходимо будет изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Наиболее короткий путь будет пролегать через суд с иском к сособственникам о признании ИЖД блокированным домом, разделе ИЖД и земельного участка в натуре и признании за каждым из сособственников права собственности на здание в составе дома блокированной застройки или на блок жилого дома блокированной застройки. Судебная практика по данному вопросу уже достаточно обширна. Смотри, например, Решение Пушкинского городского суда Московской области № 2-1386/2017 от 22 марта 2017 г.; Решение Ивантеевского городского суда Московской области № 2-1065/2016 от 4 октября 2016 г.; Решение Советского районного суда Саратовской области № 2-338(1)/2016 от 20 сентября 2016 г.; Решение Бежицкого районного суда г.Брянска № 2-3304/2016 от 10 октября 2016 г.

Правила раздела жилого дома в настоящее время изменились. Если ИЖД соответствует требованиям, установленным ГрК РФ к жилым домам блокированной застройки, вопрос раздела дома может быть решен даже путем заключения мирового соглашения в суде.

Как разделить дом и землю, находящиеся в общей долевой собственности

Недвижимые объекты, находящиеся в долевой собственности все совладельцы могут использовать по своему усмотрению, но в пределах своей доли. При этом все решения, касающиеся дома или земельного участка в целом, должны приниматься всеми совладельцами сообща. То есть, один из собственников не может начать перестройку дома, либо какие-то действия с земельным участком без согласования с другими совладельцами.

Обычно такое положение дел устраивает всех собственников недвижимости, но иногда семейные отношения прекращаются, в какой-то семье происходят конфликты, договориться становится все сложнее, возникает вопрос о разделе долей.

Основания для раздела

Общая долевая собственность на любой объект недвижимости – это право собственности и владения этим объектом по долям, либо в процентном соотношении к совместному имуществу.

Например, у каждого из двух совладельцев имеется доля собственности, равная 1/2 части дома и земли, либо, другой вариант, четверо собственников владеют объектом недвижимости в долях, равных 25% от общей собственности. При этом совсем не обязательно, чтобы доли были равными.

Не все объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности, могут быть разделены, для этого необходимо наличие одного, либо нескольких обстоятельств, а именно:

1. Должно быть документальное подтверждение технической возможности раздела жилого помещения на определенное количество независимых друг от друга частей, к примеру, если это частный дом, то должна быть возможность оборудования отдельного входа и оснащения каждой независимой части отдельными коммуникациями.
2. Также необходимо соблюдение принципа справедливости, то есть, каждый из дольщиков должен при разделе получить объект недвижимости, в процентном соотношении равным его доле, при этом это отдельное жилое помещение не должно потерять свой прежний статус. К примеру, если одному из совладельцев, согласно его доле, достается жилое помещение площадью менее норматива в данном регионе, либо выделенное помещение по ряду причин утратит статус жилого, то такой раздел разрешен не будет.

Например, два совладельца решили разделить небольшой домик, доставшийся им по наследству в равных долях. Но, при любом варианте раздела одному из собственников достается жилая комната, а второму только подсобное помещение без окон, прорубить окно не позволяет ветхость постройки. В этом случае нет никакой технической возможности обособить обе доли в отдельные жилые помещения, и, значит, раздел в натуре невозможен.

Но это отнюдь не означает, что совладельцы никак не могут разделить долевую собственность. В тех случаях, когда объект недвижимости относится к неделимым видам (как в нашем примере, либо при разделе однокомнатной квартиры), то один из совладельцев может инициировать продажу своей доли недвижимости.

В этом случае также нужна будет процедура раздела, но не физического, а имущественного, то есть, произойдет раздел имущественных прав на какой-то конкретный объем, равный доле каждого собственника, например, на половину или одну треть жилого помещения, но не на конкретную комнату, либо ее часть.

При любом разделе отдельно стоящего дома необходимо учитывать его технические характеристики. Не получится разделить жилое помещение в натуре, если постройка или ее отдельная часть станет непригодной для проживания.

Допустим раздел на два самостоятельных жилых помещения только в тех случаях, когда:

• каждый из совладельцев получит жилье, имеющее свободный доступ (отдельный вход);
• все выделенные части будут по-прежнему пригодны для проживания;
• каждое из выделенных жилых помещений будет изолированным от других;
• земля под домом не поменяет целевое назначение.

Как делится земельный участок при долевой собственности на дом

Земельные участки подразделяются на два вида:

Делимый ЗУ. Участок считается делимым, если при разделе сохраняется целевое назначение каждого из вторичных наделов, другими словами, только те участки, которые при разделении их на несколько частей остаются пригодными для использования в первоначальном варианте. Например, ЗУ, первоначально предназначенный для ИЖС, останется таковым и после раздела.

Неделимый участок. Неделимым считается тот участок, который при разделе значительно теряет в цене (ст. 39.20 ЗК РФ), либо меняет свое целевое назначение.

В каждом субъекте РФ установлены нормативы для ЗУ различного предназначения, в которых обозначены предельно допустимые минимальные размеры земельных наделов, и если после раздела ЗУ вторичные наделы получаются меньше минимально допустимых, их раздел невозможен.

Например, для Москвы и МО предельно допустимые минимальные нормативы для ЗУ следующие:

• земли сельхозназначения – от 2 Га;
• садовый участок – от 6 соток;
• земля под огород – от 4 соток;
• ЗУ под индивидуальное жилищное строительство – от 5 соток.

Таким образом, если жилой дом расположен на земельном участке площадью в 8 соток, то раздел дома будет невозможен, так как при разделе земли хотя бы один из вторичных участком получится по площади меньше предельно допустимой минимальной величины.

Порядок раздела дома и земли по соглашению

Прекрасно, если все совладельцы согласны с разделом дома и участка под ним, в таком случае возможен раздел по соглашению.

Алгоритм действий

Как и при любом другом разделе или выделе долей, необходимо соблюдать определенный алгоритм действий. В данном случае это:

• обсуждение между совладельцами и достижение консенсуса между всеми;
• выдел доли каждого из собственников в натуре;
• проведение работ по размежеванию;
• передача проекта раздела в органы местного самоуправления;
• подача заявления на раздел дома и земли в Росимущество;
• передача заявления об изменении записей в реестре и пакета документов в Росреестр;
• получение выписки из ЕГРН.

Документы

Для того, чтобы перерегистрировать право собственности на разделенное недвижимое имущество в Росреестре, необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление от каждого собственника;
• техпаспорт;
• выписку из ЕГРН (расширенную);
• ксерокопии паспортов всех владельцев;
• правоустанавливающие документы на дом и землю;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности (образец)

Добровольное соглашение о разделе должно быть заполнено в простой письменной форме, подписано всеми участниками и заверено в нотариальной конторе. Подлинник остается у нотариуса, а каждый из собственников получает на руки заверенный дубликат. В того момента, как соглашение составлено и подписано, а также заверено нотариусом, объект недвижимости перестает значиться как находящийся в общедолевой собственности

Форма

Особенности составления соглашения:

1. Документ составляется в нотариальной конторе после того, как совладельцы обратятся к нотариусу и оповестят его об оговоренных устно условиях раздела.
2. Соглашение вступает в законную силу только после того, как все участники сделки поставят свои подписи, и документ будет заверен подписью нотариуса и круглой печатью.
3. Недопустима передача подлинника соглашения никому из бывших совладельцев, у них остаются дубликаты документа.
4. После заключения сделки долевая собственность на объект недвижимости прекращается.

Содержание

При составлении документа обязательными для заполнения являются следующие сведения:

• место и дата составления документа;
• личные данные всех участников сделки (ФИО, данные паспортов);
• сведения из кадастровых паспортов;
• данные о целевом назначении ЗУ и его размерах;
• доли каждого из совладельцев в процентах;
• условия раздела;
• подписи всех участников сделки;
• подпись нотариуса и круглая печать нотариальной конторы.

Сроки и стоимость

Процедура раздела ЗУ по соглашению занимает довольно продолжительное время, а именно:

• получение заключения о технической возможности раздела от кадастрового инженера займет от 14 дней до двух месяцев;
• регистрация нового права собственности в Росреестре займет 14 дней;
• если владельцы обратятся за помощью в регистрации в МФЦ, то этот срок увеличится еще минимум на два-три рабочих дня.

Основные расходы приходятся на:

• оплату госпошлины – от 300 до 2 000 рублей;
• услуги нотариуса – от 1 до 3 тысяч рублей;
• получение выписки из ЕГРН – по 350 рублей от каждого собственника.

Пример

Николай Савельев оставил в наследство двум своим племянникам большой дом и участок земли. Ранее наследники почти не общались, так как были мало знакомы, соответственно, родственных чувств друг к другу не питали, хотя и конфликтов между собой у них не было. Желания жить под одной крышей у них не возникло, поэтому они решили разделить наследство поровну.

Кадастровый инженер, вызванный для проведения экспертизы, подтвердил, что раздел возможен.

Мужчины заключили добровольное соглашение о разделе дома и ЗУ, совместными усилиями произвели перепланировку дома, разделив его на два изолированных жилых помещения, также пополам разделили землю.

Порядок раздела земельного участка и дома через суд

Хорошо, если всем совладельцам объекта недвижимости удалось договориться о разделе дома и участка, а если нет? Тогда инициатору раздела придется обращаться в суд с иском о принудительном разделе.

Алгоритм действий

Необходимо соблюдение определенного порядка действий:

1. Попытка досудебного урегулирования.
2. Приглашение кадастрового инженера, получение заключения о технической возможности раздела и межевого дела.
3. Распределение долей.
4. Сбор остальных документов.
5. Обращение в районный (городской) суд с иском о разделе.
6. Участие в судебных слушаниях и отстаивание своей позиции.
7. Получение вступившего в силу решения суда.
8. Подготовка документов для регистрации права собственности.
9. Посещение Росреестра с заявлением об изменении записей в реестре и последующее получение выписки из ЕГРН.

Исковое заявление

При составлении искового заявления необходимо соблюдение требований, обозначенных в ст. 131-132 ГПК РФ. Если эти требования не соблюдены, суд откажет в приеме иска.

Структура искового заявления о разделе земельного участка и жилого дома:

• наименование и адрес судебной инстанции, в которую подается иск;
• личные данные всех сторон процесса (ФИО, адрес, контакты);
• цена иска;
• описательная часть, здесь истец должен указать, каким образом он получил долю в объекте недвижимости, как используется дом и ЗУ, как распределены доли, имущественные притязания истца;
• основания, по которым истец обращается в суд;
• сведения о попытках досудебного урегулирования;
• мотивировочная часть, в которой истец излагает свой вариант раздела и ссылается на нормативные акты;
• исковые требования;
• нумерованный список документов, прилагаемых к иску;
• дата и подпись.

Документы

Какие понадобятся документы:

• ксерокопия паспорта истца;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• техпаспорт на дом;
• кадастровый план ЗУ;
• свидетельство или выписка из ЕГРН;
• экспертные и оценочные документы;
• несколько экземпляров искового заявления (по количеству сторон процесса);
• квитанция об уплате госпошлины.

Сроки

Судебный порядок раздела займет еще больше времени, чем раздел по соглашению. Помимо всех вышеперечисленных процедур, не менее трех месяцев понадобится на сам судебный процесс. В некоторых случаях судебные процессы по разделу жилых помещений и ЗУ длятся от шести месяцев до года, или даже дольше.

Стоимость

Иски о разделе дома и ЗУ относятся к искам имущественного характера, поэтому госпошлина будет зависеть от цены иска. Минимальный размер госпошлины составляет 400 рублей, максимальный – 60 000 рублей. Вы можете рассчитать стоимость госпошлины самостоятельно по Таблице 1.

Таблица 1. Расчет размера госпошлины по искам о разделе дома и земельного участка в зависимости от цены иска

Дополнительно вам придется заплатить:

• госпошлину в Росреестр – 350 рублей;
• за выписку из ЕГРН – 400 рублей;
• за составление кадастрового плана – 1500 рублей.

Судебная практика

Судебная практика по разделу частных домов и земельных участков достаточно обширна, на ее основе можно сделать определенные выводы.

Какие вопросы рассматривает суд:

1. Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости и ее соотношение с кадастровой.
2. Возможен ли физический раздел жилого помещения, как перепланировка может повлиять не техническое состояние и оснащение строения, не грозит ли в результате переоборудования постройке обрушение.
3. Имеется ли вероятность выделения идеальных долей, возможна ли выплата компенсации, и если возможна, то в каком размере.
4. Какие варианты раздела возможны, сколько по времени займет перепланировка и оборудование автономных жилых помещений.
5. Стоимость возможного раздела в натуре.

Пример

В большом загородном доме, доставшемся им по наследству от родителей, проживали две сестры Кузнецовых – Анастасия и Елена. Дом и земля были оформлены в долевую собственность в равных долях. Со временем обе сестры вышли замуж, родили детей, при этом их мужья не очень ладили между собой. Старшая Анастасия решила, что лучше будет, если они разделят дом и землю, но младшая, Елена была категорически против, так как не хотела тратить деньги на раздел. Кроме этого, она мотивировала отказ тем обстоятельством, что сестра не участвовала в обработке земли и не сажала огромный фруктовый сад, который разбила младшая на совместном земельном участке, но землю разделить хотела совместно с домом.

Анастасия пригласила кадастрового инженера, тот провел экспертизу и выдал экспертное заключение о наличии технической возможности раздела собственности. Сестра подала исковое заявление о разделе дома и земли.

В суде Елена просила суд не делить дом и участок, а оставить все как прежде. Свой отказ в разделе она объясняла тем фактом, что у ее семьи сложное материальное положение, у нее нет лишних средств на оформление раздела и получение новых регистрационных документов. Также она рассказала суду, что длительное время вкладывала все силы и средства в большой сад, который только в последние два года стал плодоносить, и Елена рассчитывала поправить свое материальное положение, продавая урожай.

В качестве доказательства своих вложений в сад Елена предоставила чеки на покупку плодовых деревьев, на другие расходы по обустройству сада. Также она пригласила двух свидетелей, которые подтвердили, что семья старшей сестры не участвовала в благоустройстве участка, все работы по посадке и уходу за плодовыми деревьями производила только семья младшей сестры Елены.

Анастасия же подтвердила свои исковые требования. На доводы сестры она не обращала никакого внимания и просила суд разделить и дом, и сад поровну.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу, что дом и земельный участок должны быть разделены поровну между сестрами, но истица должна возместить ответчице все затраты на сад.

Процесс раздела дома и ЗУ под ним не так прост, как может показаться на первый взгляд, особенно если стороны не могут решить вопрос мирным путем и предстоит судебное разбирательство. Особенно сложно разделить долевую собственность, если раздел в натуре невозможен и предстоит выплата денежной компенсации. Если вы не имеете юридического образования, то разобраться во всех законах, нормативах достаточно сложно, а любая ошибка чревата последствиями, порой непоправимыми.

Поэтому, еще на первом этапе, желательно обратиться к грамотному юристу по жилищным спорам, который разъяснит вам:

• насколько возможен физический раздел в вашем конкретном случае;
• если раздел в натуре невозможен, подскажет, что еще вы можете предпринять;
• поможет, при необходимости, составить исковое заявление;
• подскажет, какие документы необходимо будет собрать.

Также вы можете получить бесплатную консультацию у юристов нашего сайта. Достаточно просто позвонить по номерам, указанным ниже, либо связаться с дежурным юристом, написав ему сообщение он-лайн.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Как произвести раздел жилого дома в натуре?

Порядок выделения долей в натуре может быть как внесудебный путем заключения соглашения, так и судебный (ст. 252 ГК РФ).
Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (пп. «а» п. 6, п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 4)).
Внесудебный порядок возможен в случае, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.
Основным условием выдела доли в натуре в жилом доме является наличие возможности оборудовать жилое помещение (часть жилого дома), полностью изолированное от остальной части дома (отдельный вход и независимые коммуникации), которое должно оставаться пригодным для проживания.
При образовании частей жилого дома (выдела доли в праве общей собственности в натуре) никаких общих помещений быть не должно и образованная при выделе в натуре доли часть жилого дома полностью должна быть изолирована от остальной части дома и иметь сходство с жилым домом блокированной застройки. Орган регистрации прав, руководствуясь ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости), отказывает заявителям в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на часть жилого дома.
При этом в случае поступления в орган регистрации судебного решения, в соответствии с которым надлежит осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав части жилого дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости, орган регистрации прав обязан осуществить постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности в силу обязательности исполнения решения суда.
Следовательно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав части жилого дома осуществляется после вступления в законную силу судебного акта и поступления его в орган регистрации прав (Вопрос «Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (Управление Росреестра по Московской обл., 2018)).
Если изолированные помещения не сформированы, необходимо произвести соответствующую перепланировку (с получением разрешений).
Для раздела жилого дома в натуре прежде всего необходимо провести кадастровые работы для подготовки технического плана дома, а также межевого плана земельного участка (ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости). Такие работы может провести кадастровый инженер на основании заключенного договора (ч. 1 ст. 29, ч. 1 ст. 35, ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Технический план готовится в том числе в электронной форме и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 12 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Если жилой дом относится к домам блокированной застройки, то кадастровый учет и, соответственно, регистрация права собственности на выделяемую часть такого дома возможны, если такая часть является «блоком жилого дома блокированной застройки» и ей соответствует отдельный земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ; письмо Минэкономразвития России от 08.05.2019 N ОГ-Д23-4342).
Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).
В этом случае и стоимость выделяемых долей тоже должна быть равной. Если это невозможно, то разницу необходимо компенсировать, о чем указывается в соглашении о выделении долей (п. п. 7, 9, 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Соглашение о выделении долей в жилом доме заключается в письменной форме (ст. 160, п. 2 ст. 245, п. 1 ст. 252, ст. 432 ГК РФ). В таком соглашении обязательно указываются следующие сведения:
— наименование соглашения;
— дата и место подписания соглашения;
— Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные всех сторон соглашения;
— адрес жилого дома;
— кадастровый номер и дата его присвоения;
— описание местоположения;
— технические характеристики жилого дома (площадь общая и жилая, иное);
— реквизиты правоустанавливающего документов на жилой дом;
— номер регистрационной записи в ЕГРП;
— размеры долей участников соглашения (в процентном отношении ко всей площади);
— имеющиеся обременения (при наличии);
— порядок перераспределения долей (например, дополнительным соглашением);
— право преимущественного приобретения доли;
— порядок расторжения соглашения;
— распределение расходов по государственной регистрации прав при выделе доли в натуре;
— подписи всех сторон соглашения с расшифровкой. Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариального удостоверения данного соглашения не требуется.
Для кадастрового учета выделенной доли и проведения государственной регистрации права собственности на долю в жилом доме необходимо подать заявление с приложением необходимых документов в органы регистрации в порядке, предусмотренном ст. ст. 14, 18, 41, 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Для государственной регистрации необходимо уплатить госпошлину в размере: для физических лиц — 2 000 руб.; для организаций — 22 000 руб. (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).
После осуществления государственной регистрации правообладатель доли в жилом доме может получить выписку из ЕГРН о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости (ч. ч. 6, 13 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
Форма и содержание искового заявления предусмотрены ст. 131 ГПК РФ.
К исковому заявлению прилагаются документы, предусмотренные ст. 132 ГПК РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4.
В процессе рассмотрения дела для разрешения вопроса о технической возможности предлагаемого выдела и соразмерности выделяемой части суд может назначить проведение строительно-технической, землеустроительной, оценочной и иных экспертиз (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ; п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4).
Также следует учесть, что в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8)).
При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8, п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Суд по результатам рассмотрения дела выносит решение о выделе в натуре или о взыскании компенсации, если выделить в натуре долю не представляется возможным.
Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации прав на долю в жилом доме (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). Для кадастрового учета выделенной доли и проведения государственной регистрации права собственности на долю необходимо подать заявление с приложением необходимых документов в органы регистрации в порядке, предусмотренном ст. ст. 14, 18, 41, 42 Закона о государственной регистрации недвижимости.
Если решением суда установлена необходимость осуществления государственного кадастрового учета и такое решение содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения, представление вместе с этим решением технического плана выделенной части дома не требуется (ч. 4 ст. 58 Закона о государственной регистрации недвижимости).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!