Как продать квартиру с перепланировкой незаконной

Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой

Незаконная перепланировка квартиры все еще остается довольно распространенным явлением.

В некоторых случаях это обстоятельство, успешно скрываемое на протяжении многих лет, может создать владельцам квартир серьезные сложности.

Различные действия с недвижимостью, такие как оформление наследования, дарение, продажа квартиры после перепланировки или оформление недвижимости в залог могут пойти не по плану или вовсе не состояться.

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Наших специалистов часто спрашивают, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

В настоящее время закон не запрещает сделки в квартирами с несогласованной перепланировкой.

К нам постоянно обращаются уже новые собственники квартир которые после покупки хотят узаконить уже ранее выполненную или согласовать только планируемую перепланировку.

Как продать квартиру с перепланировкой:

Итак, у продавца есть план БТИ, в нем отражена какая либо планировка квартиры.

А по факту планировка квартиры иная, какие есть в этом случае варианты:

Вариант 1 — у покупателя есть полная сумма на покупку квартиры. И здесь решает покупатель, нужна ли вообще ему данная квартира.

Если он готов ее приобрести, то все риски он берет на себя.

То есть ему продадут квартиру без перепланировки, так как в сделке будут участвовать документы БТИ с первоначальной планировкой квартиры .

И через секунду после оформления сделки всю данную перепланировку выполнил уже он.
Конечно он может попросить скидку на стоимость оформления перепланировки.

В нашу организацию часто обращаются стороны сделки для анализа возможности и стоимости согласования перепланировок.

Зачастую у продавцов возникает «вариант», что мы дадим какую то «бумагу» будущем собственнику, что бы его «успокоить», в ней будет прописано что данную перепланировку согласовать возможно и т.д. и т.п.

Желание получить эту бумагу обусловлено тем, что реализовывать квартиру нужно сейчас, а процесс согласования длится 3-4 месяца и нужно как то убедить покупателя что «все хорошо».

К сожалению данный вариант не работает.

Во первых данная бумага не имеет никакой юридической силы и не является офертой, то есть тот кто выдавал эту бумагу не обязан в будущем ничего согласовывать.

Во вторых, как правило этот анализ просто не возможно однозначно провести на основании документов только на эту квартиру.

В процессе согласования перепланировок участвуют также и квартиры сверху и снизу, то есть жилищная инспекция запрашивает планировки данных квартир для внесения решения, а их в большинстве случаев на момент продажи нет.

То есть сказать что то «вероятностное» можно, но это не будет гарантией того что все однозначно согласуется, в связи со множеством неизвестных факторов на момент консультации.

Поэтому мы как правило предлагаем текущему собственнику передать наш телефон будущему собственнику и на словах рассказываем ему всю ситуацию по перепланировке в данной квартире.

Вариант 2 — у будущего собственника не вся сумма в наличии и он привлекает ипотечный кредит.

В таком случае в процессе участвуют еще два лица, это банк выдающий ипотечный кредит и оценочная компания которая проводит оценку стоимости квартиры.

И вот здесь возникает сложности, оценочная компания может что то не заметить, но как правило они очень тщательно описывают все произведенные перепланировки в квартире и перепланировка выявляется.

Для банка произведенные перепланировки не самое важно, им важно что бы квартира не теряла в стоимости.

И в кредитном договоре, обязательно есть пункт о том что собственник должен согласовать перепланировку в указанные сроки и предоставить документы БТИ с согласованной перепланировкой в банк.

Вариант 3 — в квартире есть документы БТИ, но в них есть красные линии. То есть уже зафиксированная незаконная перепланировка .

И все равно продать квартиру возможно, так как эти документы БТИ не участвуют в процессе сделки.

В процессе участвует кадастровый паспорт и он же сдается на сделку.

И в этом случае будущий собственник тоже берет на себя ответственность за перепланировку, то есть фактически он покупает перепланировку уже зная что она там есть, так как дата обследования и отражения красных линий на БТИ, будет естественно раньше чем дата продажи.

В большинстве случаев продажа квартиры с перепланировкой требует от покупателя принятия принципиального решения о взятии на себя рисков от возможных санкций со стороны государственных органов.

Но есть вариант при котором действительно провести сделку с квартирой нельзя.

Это случай, когда в квартире есть красные линии, то есть зафиксированная перепланировка и эти красные линии из БТИ «ушли» в кадастр.

То есть уже не только БТИ в красных линиях, но и кадастровый паспорт с измененной планировкой, да еще и в выписке ЕГРН они записаны как обременение «незаконная перепланировка»

И вот здесь будет сложность, будет отказ в регистрации сделки.

Продажа квартиры с перепланировкой — документы БТИ

Как правило покупатель требует показать ему документы БТИ.

Какие варианты документов БТИ могут быть:

1. Технический паспорт БТИ до 2018 года. (Полные образцы технических паспортов)

2. Технический паспорт БТИ — образец после 2018 года

3. Поэтажный план и экспликация

Это основной документ который как правило показывают продавцы.

Связано это с тем что это наиболее бюджетный документ с точки зрения заказа его в БТИ.

То есть это документ как правило удовлетворяет все стороны, так как в нем есть вся необходимая информация, есть планировка квартиры, есть экспликация с площадями помещений, адрес квартиры, этаж.

4. Архивная копия БТИ

Редкий случай, но также может быть предъявлен. Архивная копия отражает первоначальную планировку квартиры при постройке дома.

Если при сделке планировка квартиры будет соответствовать данному документу, значит все в порядке и перепланировок в квартире точно не было.

5. Документы БТИ с красными линиями

То есть если вам показали какой либо документ в котором отражены красные линии есть прямоугольный штамп с надписью «Разрешение на произведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено«, значит в квартире есть зафиксированная перепланировка.

Продать квартиру с перепланировкой без согласования

Для многих собственников продажа квартиры с перепланировкой без согласования выглядит не столь привлекательно, так как стоимость «проблемного» объекта, как правило, ощутимо ниже.

Поэтому многие владельцы, решая для себя как реализовать квартиру с неузаконенной перепланировкой, принимают решение официально оформить все необходимые документы.

Но здесь может возникнуть другая проблема. Дело в том, что не каждая перепланировка согласуема.

Постановлением Правительства Москвы №508-ПП определен перечень ремонтных работ, которые проводить запрещено.

И в случае самовольного изменения планировки узаконивание выполненных работ будет возможно только если они соответствуют действующим строительно-санитарным и другим нормам.

На практике при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой существуют следующие варианты:

Узаконить перепланировку по факту до сделки, если не выполнено мероприятий, противоречащих действующим нормам.
Узаконить перепланировку заранее, но после приведения квартиры к «согласуемому состоянию».
Учесть в стоимости недвижимости сумму, необходимую для узаконивания выполненных работ.
Предоставить покупателю скидку на сумму сметы восстановительного ремонта.

Что учесть при продаже квартиры с незаконной перепланировкой

Чтобы иметь понимание, могут ли выполненные без разрешения ремонтные работы быть согласованы по факту и чем грозит текущее состояние квартиры, собственник может обратиться за консультацией в нашу компанию.

Узнав, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и каковы перспективы ее последующего согласования в существующем виде, собственнику будет проще учесть все нюансы при сделке.

Рассчитывать на то, что покупатель не обратит внимание на изменение планировки, не приходится – сделки с недвижимостью, как правило, сопровождаются опытными риелторами и юристами.

Сравнения документов с фактическим состоянием квартиры достаточно для обнаружения самовольно выполненных изменений.

Чем опасна такая сделка для покупателя?

Помимо штрафа возможно получение предписания жилищной инспекции о восстановлении первоначальной планировки квартиры или узаконивании работ, выполненных предыдущим собственником без разрешения.

Образец предписания Жилищной инспекции:

Нужно ли узаконить перепланировку квартиры при продаже

На данный вопрос нет однозначного ответа. Ситуации бывают разные.

Бывает перепланировку узаконить возможно, но заканчивается срок одобрения ипотечного кредита и нет времени, бывает что можно, но с учетом некоторых ремонтных работ которые необходимо проводить.

Однозначен ответ на вопрос нужно ли узаконивать перепланировку перед продажей квартиры есть только в одном случае — если перепланировка зафиксирована в кадастре. Если незаконную перепланировку не согласовать, то провести сделку будет нельзя.

Конечно наиболее эффективным путем избежать сложностей в квартире, где произведена перепланировка, является ее заблаговременное узаконивание.

Ведь квартиры с несогласованными перепланировками менее привлекательны чем те у которых документы в порядке.

Даже в том случае, если потребуется частично выполнить восстановительный ремонт, в дальнейшем это компенсируется возможностью продажи недвижимости за максимальную стоимость.

Тем более, что рыночная стоимость квартир с согласованной перепланировкой выше, чем аналогичной квартиры со стандартным планировочным решением.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, как это сделать? Сложности и риски процедуры

В последние годы стало популярно переделывать жильё по своему вкусу. Но, делая перепланировку, собственники зачастую не задумываются о том, что запланированные изменения должны быть легализованы. Это упущение неизбежно всплывает при необходимости срочно продать недвижимость. В результате могут пострадать как продавец, так и покупатель. В статье разбирается, можно ли выставить жилье на продажу и реализовать его, если не были узаконены подобные изменения, как осуществить такую сделку.

Нужно ли узаконивать при продаже помещения его переоборудование?

Согласно действующему законодательству, любая перепланировка в обязательном порядке согласовывается с Жилищной инспекцией и БТИ.

В случае обнаружения самовольных действий, собственнику, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, придётся заплатить штраф. После этого изменения всё равно должны быть узаконены. Если это невозможно, жилплощадь возвращается в прежнее состояние за счёт владельца.

Категорически запрещены следующие изменения:

объединение лоджий и балконов с комнатами;
вынос отопительных приборов на лоджии;
объединение комнаты с кухней, на которой стоит газовая плита;
демонтаж и срезание вентиляционных и сантехнических коробов;
разрушение несущих стен и др.

Без согласования с БТИ можно осуществлять следующие действия:

замена инженерных коммуникаций или установка дополнительных;
установка антенны;
монтаж кондиционера;
косметический ремонт;
замена дверных и оконных проёмов;
перестановка бытовой техники и т. д.

Получить разрешение на подобные вмешательства не удастся.

Законность перепланировки определяется в зависимости от соответствия произведённых работ следующим законодательным актам:

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Возможна ли продажа жилья в неузаконенном перепланированном виде?

Прямого запрета на продажу недвижимости с нелегальной перепланировкой нет. Но собственникам такой квартиры нужно учитывать, что большинство покупателей сверяет данные техпаспорта с реальным видом квартиры. Выявленные несоответствия, о которых умолчал продавец, могут вызвать у человека, решившего купить недвижимость, сомнения в безопасности сделки.

Иногда находятся желающие приобрести помещения с несанкционированными вмешательствами. Но при этом новый собственник должен понимать, что ему придётся потратить время и финансы на узаконивание уже внесённых коррективов.

Несмотря на то, что реализация жилья с нелегальной перепланировкой возможна, контролирующие органы вправе признать такую сделку недействительной.

Это связано с тем, что при продаже переделанной недвижимости получается, что кадастровый и технический планы не соответствуют реальной конфигурации помещений, а в некоторых случаях – и их площади.

Как изменится цена, если не было согласования на подобный ремонт?

Независимо от того, кто делал перепланировку, отвечать за внесённые коррективы придётся владельцу жилья. По этой причине покупатели обычно отказываются от сомнительной сделки.

Ситуацию может исправить снижение цены на 10-20%. Считается, что скидка компенсирует неудобства, которые испытает новый собственник. При этом не нужно пытаться полностью или частично скрыть наличие переделок. Для точной оценки суммы компенсации стоит пригласить независимого эксперта. Специалист осмотрит помещение, сравнит с планом БТИ и вынесет свой вердикт.

Как провести процедуру?

Для продажи недвижимости с незаконной перепланировкой собственник, согласно ст. 25-29 ЖК РФ, должен действовать следующим образом:

Посетить БТИ для получения выписки из кадастрового паспорта с перечнем выполненных работ. Кроме того, требуется получить ксерокопию кадастрового паспорта и справку, в которой отражены технические характеристики квартиры.
Передать пакет документации в районный филиал градостроительства и архитектуры. Сотрудник данной инстанции должен составить эскиз и проект имеющихся в настоящее время изменений. Проект требуется согласовать со службой пожарной безопасности, СЭС, ЖЭУ, местными властями.
В случае одобрения корректировок необходимо заплатить штраф за то, что разрешение не было получено своевременно.
Затем надо получить одобрение у главного архитектора и пригласить сотрудника БТИ. Специалист осмотрит жилплощадь и обновит техническую документацию. Изменения должны быть занесены в кадастровый паспорт и план помещения. Из этих документов потребуются новые выписки с отражёнными в них изменениями.

После этого можно заключать сделку купли-продажи обычным образом. Документ заверяется в нотариальной конторе. При себе необходимо иметь:

договор купли-продажи;
согласие других владельцев жилплощади, если они имеются;
если одному или нескольким собственникам не исполнилось 18 лет, потребуется разрешение из органов опеки и попечительства;
выписка из ЕГРН;
справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
выписка из домовой книги поясняющая, сколько человек прописано в помещении.

После оформления документации следует обратиться в ФУГРЦ, где через месяц покупатель получит свидетельство, подтверждающее регистрацию недвижимости.

Что можно сделать, если помещение покупается за наличные?

При расчёте наличными ответственность ложится на покупателя сразу после заключения сделки. Обычно в этом случае оценивается, сколько будет стоить узаконивание изменений. Эта сумма вычитается из цены недвижимости в качестве компенсации покупателю.

Продавец при этом ничем не рискует. Формально он продал жилплощадь по старой документации. Претензий со стороны покупателя не было, поэтому доказать, что перепланировку сделал бывший собственник, невозможно. А вот человек, купивший квартиру, может попасть в неприятную ситуацию.

Часто оказывается, что внесённые изменения невозможно согласовать, а цена их ликвидации в несколько раз превышает сделанную скидку. Ситуация усугубляется из-за того, что согласование чаще всего оценивается путём звонка в профильную компанию, а не экспертизы.

Если приобретается в ипотеку

Оформление недвижимости с перепланировкой в ипотеку связано с определенными сложностями. Большинство финансовых организаций отказываются выдавать кредиты на приобретение такой жилплощади.

Если банк не против, продавец остается в выигрыше, но надо быть готовым к тому, что поиски покупателя могут затянуться. Квартира продаётся в открытую, то есть потенциальный покупатель, финансовая организация и страховая компания осведомлены о наличии несанкционированных изменений в недвижимости, но всё равно согласны на сделку.

Со стороны покупателя не все так просто. Ипотечный кредит ему будет предоставлен только при условии, что после покупки недвижимости перепланировка будет оформлена в соответствии с законодательством. Данное обстоятельство прописывается в тексте договора с указанием сроков (обычно до полугода).

Ответственность за риски, связанные с тем, что перепланировка может оказаться несогласуемой, несет покупатель и оценочная компания. Последняя далеко не всегда хорошо справляется со своими обязанностями. Недобросовестные оценщики также могут написать заключение на основании 1-2 телефонных звонков. Кроме того, Росреестр вправе отказать в регистрации сделки из-за того, что план квартиры не соответствует ее реальному виду.

Чтобы избежать неприятных неожиданностей, лучше заблаговременно согласовать перепланировку по всем правилам.

Из видео узнаете, как банки относятся к квартирам с перепланировкой и можно ли получить ипотеку на такое жилье:

Сложности при сделке с переоборудованным без разрешения жильем

В случае реализации помещений, переделанных без предварительного уведомления БТИ, часто возникают такие трудности:

Может потребоваться оформить новый технический паспорт. В этом случае от работников БТИ, которые придут с проверкой, не удастся скрыть расхождения предусмотренных проектом здания и фактических параметров.
Трудно найти человека, который согласится взять на себя определенные риски, связанные с наличием перепланировки.
Многие оформляют купленную недвижимость в ипотеку, а банки очень неохотно берут в залог квартиры с самовольными изменениями.
Покупатели попросят снизить цену.
Покупатель самостоятельно примет решение прекратить переговоры с продавцом и отказаться от сделки.

Какие риски?

Нелегально измененное помещение даже после продажи может быть признано товаром с ненадлежащим качеством на основании ст. 477 ГК РФ и ст. 19 ЗЗПП. В этом случае продавца привлекут к административной ответственности и заставят его возместить ущерб, причиненный покупателю, а договор купли-продажи объявят недействительным, вне зависимости от этапа заключения сделки.

Если целостность здания оказалась под угрозой, контролирующая инстанция может обязать вернуть все в прежнее состояние. В противном случае квартира будет продана с торгов.

При наличии простой перепланировки, которая не затрагивает несущие конструкции и не причиняет неудобств соседям, можно продать недвижимость по сниженной стоимости. Значительные коррективы выгоднее легализовать. Это позволит сэкономить и избежать проблем с законом.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой – задача сложная, но решаемая. Многое зависит от самого типа перепланировки (в некоторых случаях узаконивать ее не требуется). Также важно обсудить данный факт с покупателем. В зависимости от достигнутых договоренностей и будет заключаться договор купли-продажи.

Виды перепланировки

Далеко не все типы перепланировки предполагают необходимость узаконивать данную процедуру и вносить соответствующие изменения в техпаспорт. Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Собственники жилья очень редко ответственно подходят к процедуре перепланировки, вспоминая о том, что ее еще нужно и узаконивать только тогда, когда дело доходит до продажи.

Не требует разрешения

Какую перепланировку можно делать без разрешения:

Замена дверей на более новые.
Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.

Важно, чтобы такая перепланировка производилась так, чтобы план квартиры и внутридомовые коммуникации не нарушались.

Также не требуется разрешение на следующие виды работ:

Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
Установка пластиковых окон.
Монтаж легких перегородок.
Обустройство дополнительной двери в стене там, где ее ранее не было (стена должна быть не несущей).

В этих случаях разрешение не нужно, но обязательно следует уведомлять инстанции о произведенных (или планируемых) изменениях.

Требует разрешения

Остальные виды работ требуют разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт:

Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
Демонтаж сантехники.
Объединение балкона или лоджии с комнатами.
Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).

Все перечисленные выше изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже «по факту» согласовать изменения и внести их в техпаспорт. В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:

Совмещение зала и кухни.
Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
Внесение изменений в инженерные коммуникации.
Перепланировка технических помещений дома.
Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.

Пример: Если владелец квартиры решил улучшить отопление и добавить новую батарею, а также установить кондиционер, это можно даже не расценивать как перепланировку. А вот перенос ванной в другое место уже требует разрешения и внесения изменений в техпаспорт. Соответственно, в первом случае продажа квартиры будет совершаться по общим правилам, а во втором придется договариваться с будущим собственником.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Продать квартиру с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями можно. Никаких прямых запретов на это нет. Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом. Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.

Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.

По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.

Очень важно, чтобы общая и жилая площадь квартиры в результате перепланировки оставались неизменными. Также нужно обращать внимания на требования санитарной, строительной и пожарной инспекции.

Особенности покупки-продажи квартир с неузаконенной перепланировкой

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.

Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде. Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы. С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.

Порядок действий

Обсудить с покупателем факт наличия перепланировки. Рекомендуется заранее указать на все спорные моменты, которые, с точки зрения закона, могут быть признаны незаконной перепланировкой. Также есть смысл сразу примерно рассчитать возможные затраты как на узаконивание (если это возможно), так и на возврат к состоянию «как было». Если полученная сумма будет меньше 10% от стоимости квартиры, есть вероятность, что покупатель согласиться и на меньшую скидку.
Составить договор купли-продажи. Рекомендуется включить в него пункт о перепланировке в том ключе, что покупатель знает о ней и обязан предпринять все необходимые действия для устранения проблемы.
Подписать договор. При необходимости его можно заверить у нотариуса, однако это не обязательное требование. Однако документ обязательно нужно зарегистрировать.
Составить акт приема-передачи и подписать его. Одновременно с этим обычно производится и оплата жилья. На этом моменте продавец просто забирает деньги, передает документы и больше он никакого отношения к квартире не имеет.
Зарегистрировать право собственности. Этим занимается уже покупатель. На основании договора купли-продажи и других документов вносятся изменения в Росреестр.

Документы

При оформлении договора купли-продажи нужны такие документы:

Паспорта сторон (покупателя и продавца).
Техпаспорт на квартиру.
Выписка из ЕГРН.
Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
Любые документы, связанные с проведенной перепланировкой, если они есть.
Акт приема-передачи жилья (составляется и подписывается уже после подписания договора).

В зависимости от сложившейся ситуации могут потребоваться и дополнительные бумаги. Например, разрешение от органов опеки, согласие супруги или совладельцев.

Расходы и сроки

Если основные договоренности достигнуты, то сама сделка может быть проведена буквально за несколько часов. В среднем, с момента нахождения потенциального покупателя и до передачи квартиры новому владельцу проходит от пары дней, до нескольких недель.

Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2000 рублей с каждого нового владельца.

Как можно легализовать перепланировку

Стороны могут договориться о том, что покупатель передает продавцу часть стоимости квартиры в качестве аванса, а тот, в свою очередь, или проводит узаконивание перепланировки или возвращает все в изначального состояние. Кроме того, покупатель может сам заняться данным вопросом уже после заключения сделки.

Документы для узаконивания перепланировки в квартире:

Заявление на перепланировку.
Экспликация и план комнат в квартире.
Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
Согласие всех совладельцев квартиры, если они есть.
Техпаспорт на жилье.
Разрешение от надзорных органов на перепланировку (его нужно получить заранее).

После предоставления всех документов, жилищная инспекция направит к владельцу квартиры специалиста. Он удостоверит несоответствие плана и фактической планировки квартиры, после чего передаст информацию в свою инспекцию. Там согласуют внесенные изменения (если это вообще возможно), после чего появится возможность внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой реальна, но сравнительно сложна. Опытные специалисты на бесплатной консультации прояснят все основные спорные моменты, заслуживающие внимания. Кроме того, они же могут выступать в качестве представителей клиента, сопровождая всю сделку от начала и до конца (включая и процедуру узаконивания). Это помогает исключить практически любые возможные риски и значительно ускоряет процесс.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

По статистике, треть выставленных на продажу квартир имеют не оформленную по закону перепланировку. Обычно собственники задумываются о том, чтобы узаконить сделанные изменения, только когда приходит время продавать квартиру.

Нужно или нет заниматься согласованием перепланировки перед продажей квартиры? Все зависит от того, какой покупатель заинтересуется вашим объектом. Если сделанная перепланировка его полностью устраивает и для покупки он использует наличные, покупатель зачастую просто соглашается купить квартиру, как есть.

На регистрацию прав в Росреестре неузаконенная перепланировка никак не повлияет. Если с документами на квартиру все порядке, если из них не видно наличие в квартире перепланировки, Росреестр зарегистрирует на покупателя переход права. Но, соглашаясь купить такую квартиру, покупатель принимает на себя определенные риски. В случае возникновения проблем отвечать за проведенные в квартире изменения придется уже ему.

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Другое дело, если покупатель берет ипотечный кредит. В таком случае, перед тем как выдать ипотеку заемщику, банк оценит предмет залога, проведет проверку квартиры. На объект выезжает оценщик, который обязательно сравнит существующую планировку квартиры с тем, что зафиксировано в техническом паспорте. Так банку становится известно о наличии в квартире перепланировки.

Если в квартире не узаконена перепланировка, можно ли ее продать?

Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками. Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки. На покупку с другими перепланировками дадут одобрение. Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем.

При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок. Как правило, на это дается шесть месяцев. Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит. Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.

Влияет ли перепланировка на цену?

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.

Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Какова ответственность за незаконную перепланировку?

Покупатель может годами жить в квартире с неузаконенной перепланировкой без всяких для себя последствий. Но если о перепланировке станет известно администрации, отвечать за проведенные в квартире неузаконенные изменения придется уже ему, хотя они могли быть выполнены прежним владельцем.

Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП, штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте. Тогда, чтобы сохранить уже сделанные изменения, владельцу придется обращаться в суд. Узаконить уже выполненную перепланировку можно только в суде.

Что не является перепланировкой и переустройством?

Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.

Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.

Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.

Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.

Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть?

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

ст. 25, 26 ЖК РФ;
СанПиН;
СНиП;
ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

По требованиям законодательных актов, изменения плана квартиры должны быть узаконены до момента продажи, но в реальной жизни случается всякое.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Может потребоваться также получение нового свидетельства о праве собственности, если в результате всей затеи изменится соотношение жилой и полезной площадей.

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Продажа без разрешения

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
разборка антресолей;
замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
пробивок дополнительных окон, дверей;
разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
перестановки газовых приборов и оборудования;
объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.

Возможные сложности

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас

Можно ли продать квартиру с перепланировкой, если она неузаконенная

Каждый собственник делает со своим жильём, что захочет. Он может снести стены, которые разделяют кухню и зал, объединить кухню и балкон, разъединить одну большую комнату и сделать из нее две. Одним словом, это называется перепланировкой. В этом его упрекнуть никто не сможет. Но что делать, если ему захочется продать такое жилье? В этой статье мы разберём вопросы о продаже квартиры с незаконной перепланировкой, можно ли её продать.

Что такое перепланировка квартиры

Для начала необходимо разобраться, что же такое перепланировка. Перепланировка – это любые изменения, которые вносит собственник в новое жилье. Эти изменения должны отличаться от первоначального плана жилья.

Перепланировка может быть 2 видов:

Первый вид – законная перепланировка. Такой вариант не требует разрешений и законного оформления. Такие работы связаны с ликвидацией, небольшими перемещениями: батарей, розеток, встроенных в стену шкафов, газовой плиты, сантехники. Также незначительными считаются изменения: застекление лоджии, объединение туалета и ванной. В этом случае необязательно узаконивать действия. Если собственник решил снести стену между комнатами, то ему придётся получить специальное разрешение на эти действия, согласовать их.
Второй вид – это незаконная перепланировка. Владелец жилья не получил разрешения на выполнения строительных действий. К таким могут относиться: перенос батареи отопления на застеклённую лоджию; сделал теплый пол при помощи системы отопления и водоснабжения; сделал камин в квартире, которая находится в панельном доме; объединил кухню, в которой находится газовое оборудование и комнату; сделал в несущих стенах ниши или арки.

Неузаконенную перепланировку необходимо будет узаконить, если вы собираетесь продавать квартиру. В любом случае, вас это заставят сделать. Что касается самого процесса продажи такого жилья, то он будет трудным. Но это не значит, что невозможным.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Законодательством не запрещено продавать квартиру с неузаконенной планировкой. При этом на собственника жилья ложится обязанность отражать в техническом паспорте все изменения, которые он делает. Именно поэтому прежде чем сделать планировку, необходимо её согласовать с Жилищной Инспекцией, с жильцами дома. Но, как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Продать жилье с неузаконенной перепланировкой можно, если:

Вы не скрываете от потенциального клиента, что имеются некие изменения в квартире, но эти изменения не урегулированы законодательно.
Если покупатель соглашается все же купить жилье, то в договоре о купле-продаже вы просто включаете пункт о необходимости переоформления изменений после того, как квартира перейдет к покупателю. Покупатель берет на себе весь процесс оформления, в том числе и денежную сторону.
Конечно, цену на продажу жилья придется снизить на 10–20 %. Именно поэтому, прежде чем продавать квартиру, необходимо просчитать все траты на оформление перепланировки. Полученный результат отнимите от реальной стоимости квартиры.

Затруднительно будет продать квартиру с неузаконенной перепланировкой гражданину, который собирается купить её в ипотеку. Скорее всего, банк не согласится брать такую квартиру в залог. Но иногда банки идут навстречу.

Можно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры

Очень часто собственник жилья оформляет перепланировку при продаже жилья. Пока квартира находилась в его собственности, ему казалось, что делать с ней он может все что захочет. Именно поэтому согласовывать свои действия он не собирался. Поэтому нет разрешения, поэтому перепланировка не узаконена.

Мы рассмотрели варианты продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой. Но что делать, если нет покупателя, который захочет покупать такую квартиру. В этом случае придётся оформлять перепланировку при продаже квартиры.

Стоит отметить, что неузаконенная перепланировка – это нарушение законодательства. Если есть нарушение, то положено и наказание. В этом случае будет административное наказание, то есть собственник отделается только штрафом.

Но есть вариант, который поможет избежать наложения штрафа. Для этого необходимо провести узаконивание планировки, которой ещё не было. В этом случае вам необходимо договориться с архитектором из районного отдела, который сможет составить проект изменений.

Этот проект нужно согласовать с Жилищной инспекцией. После того как будет выдано разрешение на перепланировку, вам необходимо дождаться окончания предполагаемых работ. Затем оформляется акт завершения перепланировки.

После этого можно идти в БТИ и получать новый технический паспорт на квартиру. Без согласия на строительные действия невозможно будет оформить все на законодательном уровне. Конечно, процедура продажи жилья может затянуться на полгода, но зато вам не придётся урезать цену при продаже.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Есть люди, которые специально замалчивают этот факт. Они не хотят снижать цену за квартиру с несогласованной планировкой, именно поэтому об этом факте не говорят потенциальному покупателю. Если вам «посчастливилось» купить именно такую квартиру, то не стоит паниковать. Исправить ситуацию можно. Конечно, придётся потратить нервы и деньги на судебные разбирательства. Но в этом случае суд будет на вашей стороне. Вы сможете потребовать расторжение договора купли-продажи, а также возмещение убытков, которые вы понесли при переезде.

Другая ситуация, если вас предупредили об этом факте. Вы дали согласие на покупку, так как цена на жилье снижена. Конечно, придётся побегать по разным инстанциям, чтобы оформить планировку на законном уровне. В противном случае вам, как новому собственнику вменят штраф.

Самое главное при покупке такой квартиры — возможность согласовать и узаконить строительные изменения. Если сделать это невозможно, то вам придётся вернуть квартиру в начальное положение. То есть устранить все «художества» прошлого собственника.

Если вы покупаете жилье в ипотеку, то будут сложности именно с покупкой жилья с несогласованной планировкой. Нечасто банки берут такие квартиры в залог. Если выяснится, что планировка подлежит согласованию, то кредит вам одобрят.

Для оформления строительных изменений необходимо собрать следующие документы:

Документ, которые подтверждает ваше право собственности на квартиру. В данном случае это договор купли-продажи.
Домовая книга. Вам необходимо предоставить данные обо всех прописанных в этой квартире.
Заявления о согласии всех совершеннолетних, которые прописаны в квартире. Этот документ должен быть заверен сотрудником ТСЖ.

Стоит отметить, что оформить планировку необходимо в течение 6 месяцев со дня покупки жилья.

Наказание за неузаконенную перепланировку квартиры

Если гражданин проигнорировал процедуру согласования планировки и не узаконил ее, то он понесет наказание. В этом случае законодатель ограничивается административным наказанием в виде штрафа. Это в том случае, если из-за таких действий никто не пострадал.

Если не был причинен вред незаконной планировкой жилья, то гражданин несёт административную ответственность:

Гражданин за несогласованную планировку наказывается штрафом от 2 до 3 тысяч рублей.
Должностное лицо – от 4 до 5 тыс. рублей.
Юридическое лицо – от 40 до 50 тыс. рублей.

Если самовольная планировка (не прошедшая согласования) нанесла ущерб третьим лицам:

Гражданин наказывается штрафом до 5 тыс. рублей.
Должностное лицо наказывается штрафом до 50 тысяч рублей.
Юридическое лицо наказывается штрафом до 300 тысяч рублей.

В случае если третьим лицам удастся доказать, что ущерб от такой планировки очень серьёзный, а гражданин делал планировку умышленно, то наказание будет более строгим. В этом случае может быть заведено и уголовное дело.

Итак, подведём итоги. Мы рассмотрели вопрос о продаже жилья с незаконной планировкой. В качестве вывода ответим на несколько вопросов по статье.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Продать можно. Для этого необходимо пройти согласование с Жилищной инспекцией о внесении изменений. Также согласование необходимо и с жильцами дома. Третье согласование — это с покупателем, если вы не захотели согласовывать этот вопрос с инспекцией и оформлять строительные изменения.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Есть два варианта – это согласовать вопрос с покупателем и снизить цену на жилье, оформить перепланировку при продаже.
Кто должен нести ответственность за несогласованную перепланировку? Ответственность несет собственник жилья. Совершенно не важно, как ее получил: купил, получил в наследство или в подарок.
Что делать, если купили жилье с несогласованной перепланировкой? Если об этом факте бывший собственник умолчал, то вы можете подать в суд и потребовать расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков.
Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Собственнику квартиры в любом случае придётся это сделать. Если вы согласуете этот вопрос с покупателем, то самостоятельно оформлять перепланировку не нужно будет.

Стоит отметить: продать жилье без согласования строительных изменений, а также без оформления законности этих действий, будет очень сложно.

Как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете узнать здесь

Прочтите короткий комикс с названием «Как согреться в квартире», перейдя по ссылке здесь