Налоговый вычет при продаже квартиры. Подоходный налог с продажи квартиры

Налоговый вычет при продаже квартиры – изменения, как получить

Все доходы, получаемые гражданами, подлежат обложению налогом. Уплата налогов – это неотъемлемая часть нашей жизни. При этом в некоторых случаях государство Российской Федерации предлагает физическим лицам некоторые льготы. Речь идет о налоговых вычетах. В этой статье мы подробно разберем налоговый вычет, предоставляемый в случае продажи квартиры: кто имеет право его получить, в каком объеме и в какие сроки, а также рассмотрим все изменения законодательства в данной сфере на 2020 год.

Что такое имущественный вычет за продажу квартиры, и кто имеет право его получить?

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Возврат средств в случае продажи квартиры является имущественным налоговым вычетом.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет. Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом. Если в собственности жилье находилось меньше чем три года, налогооблагаемую сумму можно снизить не более чем на 1 000 000 рублей. С остатка суммы нужно будет заплатить налог.

Пример: Вы продали квартиру, которая находилась в собственности меньше чем 3 года за 4 000 000 руб. Данную сумму, возможно, снизить на 1 миллион руб. и налог оплатить с 3 миллионов руб. (4 000 000 минус 1 000 000), то есть 13% от 3 000 000 = 390 тысяч руб.)

Если в собственности квартира была больше чем 3 года, продавец будет освобожден от уплаты налога. То есть облагаемую налогом сумму в подобном случае возможно снизить на сумму, полученную от реализации квартиры, в результате она будет = 0.

Пример: Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона. В итоге облагаемая налогом база будет равна 0 (4 000 000 – 4 000 000 = 0).

Следовательно, продавать жилье выгоднее после 3-летнего периода владения.

В случае реализации квартиры, которая оформлена в совместную либо долевую общую собственность, сумма вычета будет распределена между всеми владельцами данного объекта недвижимости исходя из доли каждого из них, либо по достигнутой между совладельцами договоренности.

Продавая недвижимость, которая была в собственности меньше чем три года, нужно проанализировать целесообразность применения вычета, поскольку встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется с незначительным повышением его цены, тогда на основании п.п. 2 п.1 статьи 220 НК можно воспользоваться правом на снижение суммы полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой.

Пример: В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб. В подобном случае будет применяться не вычет – 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения. В этой ситуации размер налога равен (2 500 000 – 2 000 000) умноженное на 13% = 65 000, что на 130 тысяч меньше суммы налога, подлежащего оплате в случае применения вычета – 1 000 000 рублей.

Исчисление 3-летнего срока

Следует учитывать, что трехлетний срок начинает считаться с момента, когда было получено свидетельство о регистрации права на жилье. Соблюдение этого правила является очень важным, однако, как показывает практика, случаются и другие ситуации:

Например, хозяин квартиры проживает в ней уже четверть века. И вот он приватизирует свое жилье и вскоре решает его продать. Но трехлетний срок с даты выдачи указанного свидетельства еще не истек, поэтому владелец квартиры будет оплачивать всю сумму налога; Другая ситуация. 4 года назад семья купила квартиру в рамках долевого строительства. 3 года назад дом был введен в эксплуатацию, однако документы были выданы только 2 года назад. Соответственно, еще не истек установленный срок.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Вычет при продаже жилья в отличие от вычета в случае покупки предоставляется в течение жизни в неограниченном количестве. Но только 1 раз в году.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Для получения вычета при продаже квартирпы нужно предоставить в МИФНС налоговую декларацию с приложением следующей документации:

  • договор покупки-продажи;
  • паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
  • либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.

Изучив декларацию, налоговый орган перечислит налогоплательщику на счет положенный ему вычет в течение 90 дней.

В случае уклонения от предоставления декларации о доходах или представлении ложной информации ст. 198 УК предусмотрена ответственность. На нарушителя может быть наложен солидный штраф, а также он может лишиться свободы.

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет. Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб. или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Изменения в 2020 году

ФЗ № 382 от 29 ноября 2014 г. «О внесении поправок в части 1,2 НК» увеличил срок владения объектом для освобождения от оплаты налога 13% с трех до пяти лет, а облагаемая налогом сумма сделки не может быть менее 70% от стоимости жилья за вычетом затрат на его покупку, тем самым определен минимальный предел налоговой базы, до этого ее ограничивала только указанная в договоре покупки-продажи цена. Пример расчета смотрите ниже.

При этом, в соответствии с принятым законом, субъекты РФ обладают правом изменения по своему усмотрению, как предельного периода владения, так и снижающего коэффициента вне зависимости от категории имущества и плательщиков налога.

Есть ряд исключений:

Правила по применению 3-летнего срока владения объектом, для применения налогового вычета с продажи квартиры распространяются с 01.01.2016 г. на следующие случаи:

  1. Если жилье приватизировано.
  2. Если жилье находится в собственности в соответствии с договором пожизненной ренты.
  3. Если оно получено в наследство или в дар от близкого родственника либо члена семьи налогоплательщика.

В других случаях, начиная с 2016 г, применяется 5-летний срок владения имуществом.

С 1 января 2020 года от уплаты НДФЛ при продаже квартиры освобождаются владельцы единственного жилья, если срок владения недвижимостью составляет более 3-х лет.

Как изменились условия обложения налогом с 2016 г. на практике

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Сидоров в 2014 г. продал квартиру, чья стоимость составляет 6 миллионов руб., приобретенную в 2012 г. за 5 миллионов. Период владения жильем — 2 года.

При заявлении в налоговой декларации вычета, расчёт налога будет осуществляться таким образом:

Облагаемая налогом сумма прибыли: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) умноженное на 13% = 650 000 рублей.

В случае же если Сидоров затребует налоговой вычет в размере подтвержденных соответствующими документами расходов, расчет подоходного налога будет производиться иначе:

НДФЛ = (6 000 000 – 5 000 000) умноженное на 13% = 130 000 рублей.

В обоих случаях, если бы Сидоров продал жилье спустя 3 года с момента приобретения (а не через два, как указано в примере), он считался бы освобождённым от уплаты налога, согласно действующему законодательству.

До 2016 года можно было приобрести жилье и не продавать его 3 года, чтобы вообще не выплачивать налог при продаже. После 01 января 2016 г. можно подождать 5 лет или приобрести квартиру и продать ее через 12 месяцев и прописать в договоре 5 000 000 руб. (для рассмотренного выше примера), что равно расходам на покупку – это освободит от уплаты налога, при условии, что 5 000 000 – это не менее 70% кадастровой цены недвижимости.

Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:

  • понижающий коэффициент;
  • минимальный срок владения имуществом.

Если продавец квартиры не согласен с суммой НДФЛ, он может обжаловать в суде сумму кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что для пенсионеров закон о налоге с продажи жилья с 2016 года остался таким же, как и для других физлиц, т.е. никаких специальных льгот для них не предусмотрено.

Как не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости, вместо применения вычета ее владелец может снизить облагаемую налогом сумму дохода, предоставив в налоговую – документацию, подтверждающую расходы на покупку (смотрите пример выше).

Следует отметить, что трудное материальное положение собственника квартиры не может освободить его от уплаты НДФЛ при ее продаже. Как показывает практика, суды не всегда принимают сторону налогоплательщика, особенно если продаваемый объект недвижимости находится в новостройке и приобретался с целью извлечения прибыли.

Изначально предлагалось освобождение от уплаты налога при реализации жилья для граждан, у которых на момент заключения сделки покупки-продажи реализуемый объект недвижимого имущества – это единственная находящая в собственности недвижимость. Но возникли трудности с трактовкой понятия «единственное жилье, оформленное в собственность».

Также было высказано мнение о том, что подобным положением могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

Например. Гражданин проживает у своих родственников, а объект недвижимости, который является «единственным жильем в собственности», хочет продать, после чего купить другое и снова продать его. При этом отпадет необходимость выжидать истечения 5-летнего срока для освобождения от уплаты налога при продаже жилья.

Цель введения Закона N 382 – снижение привлекательности перекупки объектов недвижимости как способа извлечения прибыли и фиксация увеличения жилищной стоимости.

Если у вас остались неразрешенные вопросы по поводу получения налогового вычета при продаже квартиры или вам требуется помощь в его оформлении, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Как можно вернуть налог с продажи недвижимости

Всем известно, что со всех доходов граждане обязуются отчислять налоги, в том числе и от проданной недвижимости. В качестве компенсации государство предоставляет некоторого вида льготы. Так плательщики пошлины вправе рассчитывать на налоговый вычет при продаже квартиры.

Рассмотрим, когда и как можно его получить, а также чем он отличается от аналогичной привилегии, предоставляемой при покупке квадратных метров.

Какие законы регулируют выплату налоговых вычетов при продаже квартиры

Вопросы, касающиеся имущественного вычета при продаже квартир, домов урегулированы положениями НК РФ.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Поскольку этот аспект относится к компетенции местный властей, они также могут принимать локальные нормативы, регламентирующие предоставление жителям дополнительных налоговых льгот. Однако они не могут ущемлять либо ухудшать те права, что предоставлены им федеральным законодательством.

Определение вычета

Если вы продаёте недвижимое имущество, вы получаете доход. Соответственно, с него следует уплатить пошлину в размере 13%. Это довольно-таки немалая сумма, учитывая стоимость жилья сегодня. Чтобы снизить финансовую нагрузку на граждан, Правительством им предоставляется шанс воспользоваться налоговым вычетом при продаже недвижимости. Он являет собой своеобразную льготу, стимулирующую людей решать вопросы, связанные с жильём, более удобно и выгодно.

Условия реализации привилегии

Чтобы реализовать право на оформление имущественного налогового вычета при продаже квартиры, следует быть резидентом РФ. Такой статус может получить исключительно человек, проживающий на территории страны не менее 183-х дней. Подобной возможностью вправе пользоваться и индивидуальные предприниматели, которые не содержат квадратные метры для получения прибыли.

Помимо этого, чтобы взять вычет с продаваемого имущества, нужно соблюдать такие условия:

  • не использовать помещение в коммерческих целях;
  • владеть квадратными метрами на протяжении определённого временного периода;
  • прибыль от реализации помещения составляет не менее 1000000 руб.

Онлайн-калькулятор для вычисления размера привилегии

Рассчитать размер имущественного вычета при продаже имущества вы можете с помощью онлайн-калькулятора.

Сколько имущество должно числиться в собственности, чтобы можно было рассчитывать на льготу

Ранее действующие нормативы устанавливали, что продавая квадратные метры, вычеты при продаже можно было получить только если они числятся в собственности гражданина не менее 3 лет. Но 2016 год внёс некоторые коррективы в законодательство. Теперь, чтобы рассчитывать на привилегии, продажа квартиры может происходить, когда она находится в собственности не меньше пяти лет.

Важно сказать, что подобный срок начинает исчисляться с момента госрегистрации квадратных метров в Росреестре, а не с момента их фактической передачи тому или иному владельцу. И заканчивается, соответственно, переходом прав собственности третьему лицу.

Исключением является получение помещения в наследство. Тогда сроки исчисляются со дня открытия наследства.

Величина налоговой льготы

Максимальная величина рассматриваемой привилегии закреплена в нормативах. Так, налоговую базу реально снизить на 1 млн. руб. от общей суммы расходов, потраченных на покупку объекта. Все понесённые расходы нужно подтвердить документально. При этом сюда учитывают не только цену самой недвижимости, но и уплаченные проценты, если квадратные метры приобретались путём оформления ипотеки.

Читайте также:  219 статья налогового кодекса рф 2020

Полученный вычет может иметь фиксированный размер, если гражданин не в состоянии документально подтвердить расходы, либо их размер меньше 1 млн. руб. и это не так выгодно.

Важно оговорить, что компенсацию налога с продажи недвижимости можно получить не только в случае её реализации по собственному желанию, но и при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

Вычисление налога при использовании привилегии

Определяя, можно ли вернуть от продажи квартиры уплаченную пошлину, следует произвести ряд расчётов. Высчитать размер предполагаемой привилегии можно и самостоятельно. Для этого используют такую формулу:

Н = (П — 1 млн. руб.) х 13%, где

  • Н – налог;
  • П – прибыль от реализации жилья.

При использовании такого расчета можно возместить фактически понесенные расходы, при условии, что их размер больше предлагаемого государством 1 млн. руб. (т.е. в формуле вместо 1 млн. руб. нужно указать сумму понесенных затрат.) Это выгодно тем гражданам, чьи затраты существенно превышают, установленный миллионный предел. Что нередко случается при проведении операций с недвижимостью.

Если реализуется общая собственность

Часто жильё принадлежит не одному хозяину, а находится в общей собственности нескольких владельцев. Это также оказывает определённое влияние на получение вычета при продаже и покупке квартиры. Так, если владения принадлежат супругам на праве совместной собственности, льгота распределяется между ними. Чтобы определить, как именно она будет распределяться, подаётся специальное заявление. Если же подобная бумага не составлена, вычет делится между мужем и женой поровну.

Когда помещение находится в долевой собственности, то льгота предоставляется всем владельцам пропорционально размеру их доли.

Процедура оформления привилегии

Определяя, как получить налоговый вычет при продаже квартиры, потребуется следовать следующему алгоритму действий:

  1. Заполнить и подать декларацию. Бумагу по форме 3-НДФЛ подают в налоговую инспекцию по адресу проживания либо регистрации гражданина. Материалы следует подготовить до 30 апреля года, следующего за тем, когда возникло право на использование льготы.
  2. Составить заявление.
  3. Собрать документы, подтверждающие величину понесённых расходов.
  4. Уплатить пошлину, с которой в дальнейшем можно получить компенсацию.

Документы, необходимые для получения вычета при продаже имущества

Интересуясь, как вернуть налог с продажи квартиры, следует понимать, что для этого потребуется собрать некоторые материалы, ведь льгота сама собой не начислится. Так нужна следующая документация:

  • заявление;
  • декларация;
  • копия соглашения купли-продажи;
  • копии бумаг, удостоверяющих сумму понесённых затрат;
  • паспорт и ИНН;
  • материалы, свидетельствующие о факте получения денег или расписка, если расчёт производился наличными.

Помимо этого, если объект изымается для государственных или муниципальных нужд, потребуется также предоставить соглашение о выкупе и бумаги, свидетельствующие о получении лицом компенсации. В качестве последних может послужить, к примеру, выписка из банка.

Сколько раз можно вернуть

Говоря о том, как часто можно использовать возврат НДФЛ, здесь есть заметные отличия от покупки недвижимости. Если при приобретении воспользоваться льготой можно только раз в жизни, то при реализации квадратных метров подобных ограничений нормативами не установлено. Использовать привилегию можно хоть каждый год.

Однако важно учесть, что если в течение года продаётся несколько объектов недвижимости, то вычет можно применить лишь к одному из них.

Когда могут отказать и что делать

Проводя продажу квартиры, нужно понимать, что льготу получить можно не всегда. Столкнуться с обоснованным отказом можно, если реализуется:

  • жильё, приобретённое на средства материнского капитала либо иной государственной субсидии;
  • квадратные метры, приобретенные у взаимозависимого лица (родителей, детей, братьев или сестёр и т.д.).

Не стоит также рассчитывать на привилегию предпринимателям, использующим помещение с целью получения дохода. И, конечно же, тем, кто работает неофициально и не уплачивает НДФЛ.

Полезное видео

Если гражданин продал квартиру, он может рассчитывать на 1 млн. компенсации от средств, заплаченных в качестве пошлины. Важно понимать, что при продаже нескольких объектов недвижимости на протяжении года получить вычет в размере миллиона можно будет только с одного из них. Однако подобным правом гражданин может пользоваться каждый год.

Чтобы более детально ознакомиться с рассматриваемой процедурой, просмотрите видео.

Заключение

При продаже жилья также требуется уплачивать пошлину, как и при получении любого иного дохода. Официально трудоустроенные граждане вправе воспользоваться налоговым вычетом, чтобы вернуть часть потраченных средств, перечисленных в казну государства.

В отличие от покупки недвижимости, когда вычет можно применить лишь раз в жизни, при продаже квадратных метров подобную льготу разрешается реализовать ежегодно, но не более одного раза в год. Однако нужно понимать, чтобы иметь возможность реализовать подобное право, нужно пойти с пакетом документации в налоговую, так как автоматически льгота не насчитывается.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Имущественный вычет при продаже квартиры

Покупка и продажа недвижимости для любого человека является важным и ответственным событием, которое предполагает проведение крупных финансовых операций. При этом, конечно же, хочется сэкономить и получить как можно большую сумму при продаже квартиры. Государство дает такую возможность и предоставляет гражданам целый ряд льгот. Одним из самых доступных видов субсидий является налоговый вычет. В его оформлении есть немало нюансов, которые нужно знать. Рассмотрим, что такое имущественный вычет, кто может претендовать на эту льготу, как её оформить и какие нужны для этого документы.

Можно ли получить налоговый вычет при продаже квартиры в 2020 году

При продаже любого недвижимого имущества продавец обязан выплатить государству подоходный налог от продажи недвижимого имущества. Здесь есть целый ряд особенностей. В первую очередь нужно учитывать, что с 1-го января 2016 года законодательство изменилось. Теперь недвижимость, приобретенная до и после этого срока, облагается подоходным налогом на разных условиях.

Нужно знать, что доходы, которые гражданин получает от продажи квартиры, будут освобождаться от государственных налогов при условии, что объект находился в собственности человека больше минимально допустимого срока. Для квартир, купленных до 2016 года, срок составляет 3 года.

Если жилье покупалось после 1-го января 2016 года, то срок будет отличаться. Чтобы узнать, какой минимальный срок владения, нужно определить категорию недвижимого имущества. Для следующих категорий наименьший срок владения составит, как и раньше, 3 года:

  1. Имущество было получено в наследство или в качестве подарка от лица, которое признается законом близким родственником.
  2. Квартира получена через приватизацию объекта.
  3. Гражданин получил квартиру по договору пожизненного содержания другого лица с иждивением.

Во всех остальных случаях, которые не подходят под вышеописанные условия, срок владения увеличили до 5-ти лет.

Следует учитывать, что срок владения жильем отсчитывается не с момента покупки имущества, а с даты, указанной в свидетельстве о праве собственности.

При покупке квартиры можно воспользоваться рядом льгот, чтобы уменьшить налоги. В 2020 году можно оформить налоговый вычет, который увеличит ваши доходы от продажи квартиры за счет возврата налога, уплаченного государственной налоговой службе.

Сейчас многие пользуются такой возможностью и экономят немалые суммы, однако нужно понимать, что не все могут претендовать на получение такой субсидии. Чтобы получить налоговый вычет, нужно соответствовать определенным критериям.

Кто имеет право на получение возврата

Конечно, нужно понимать, что государство не всем предоставляет право на оформление налогового вычета. Чтобы на него претендовать, необходимо соответствовать ряду критериев. Если по каким-то причинам ваш случай в них не вписывается, то эту льготу вы получить не сможете.

Давайте подробнее рассмотрим условия для получения налогового вычета:

  1. Человек, оформляющий налоговый вычет, должен быть налоговым резидентом РФ. При этом многие люди путают это понятие с гражданством. Однако это совершенно разный статус, ведь необязательно гражданин России будет всегда являться резидентом страны. Резидентом считается тот, кто провел на территории страны не менее 183 дней года. При этом чтобы попасть в эту категорию, необязательно быть гражданином страны. Без соблюдения этого правила вы не получите вычет. Это нужно учитывать и продумывать заранее, чтобы потом не было никаких проблем при оформлении документов.
  2. Вы должны являться собственником квартиры или её части. Согласно законодательству, теперь можно оформить не только один налоговый вычет на квартиру, как раньше, а отдельно на каждого ее владельца.
  3. Договор купли-продажи должен заключаться не со взаимосвязанными людьми. По закону взаимосвязанными считаются те физические лица, которые потенциально могут быть заинтересованы в том, чтобы заключить договор о покупке имущества по выгодной для вас цене. Это правило введено для исключения различного рода махинаций и нечестных схем с недвижимостью. Перечень тех, кто попадает в данную ограничительную категорию, можно найти в Семейном кодексе РФ.
  4. Для того чтобы претендовать на налоговый вычет, гражданин обязательно должен являться налогоплательщиком, то есть быть официально трудоустроенным.

Сколько раз разрешено применять вычет

Многие наверняка знают, что налоговый вычет при покупке жилья может оформляться гражданином всего один раз. Именно поэтому есть заблуждение, что с покупкой квартиры будет аналогичная ситуация, однако это не так. Данную льготу вы можете оформлять неограниченное количество раз. При этом каждый договор купли-продажи обязательно должен соответствовать всем вышеописанным критериям.

Процедура оформления этой льготы всегда одинакова и происходит по стандартной схеме. Ограничения здесь есть только в сумме, из которой можно получить льготу.

Также стоит отметить, что теперь эту субсидию могут получить все, у кого есть доля владения недвижимостью. Ранее вычет выдавался один на квартиру. Обязательно учитывайте это, чтобы не упустить шанс для оформления ещё одной льготы.

Возможно, в ближайшем будущем эта система изменится и будет введено какое-то ограничение на количество получения вычета. Планируется изменение законодательной базы, касающейся этого вопроса. Однако пока точно не сообщается, каких именно аспектов коснутся нововведения.

Расчет имущественного вычета

Большинство людей понимает, что оформление этой льготы обязательно будет сопряжено с долгим сбором и подачей документов. Именно поэтому все хотят узнать, на какую сумму они могут претендовать по налоговому вычету, и стоит ли он вообще всех этих трудозатрат.

Стоит отметить, что суммы, которые при этом выплачиваются, довольно внушительны. Всё рассчитывается в процентах от стоимости квартиры.

При расчете налогового вычета на недвижимое имущество необходимо знать несколько значений, которые неизменны при действующем законодательстве.

При продаже жилья, которое было во владении меньше минимального срока, с дохода взимается 13% от вырученной продавцом суммы. Налоговый вычет является той суммой, на которую уменьшается доход, а соответственно, и налоги.

Максимальный налоговый вычет на жилую недвижимость составляет 1 миллион рублей. А вот 250 тысяч рублей — это максимум вычета при продаже имущества, попадающего в другие категории.

Чтобы произвести подсчет суммы налога с учетом этой льготы, вам нужно из стоимости квартиры вычесть 1 миллион рублей и умножить полученное число на 13% — (доход от продажи квартиры минус 1 миллион) * 13%. При этом, если цена недвижимости менее 1 миллиона, то продавец полностью освобождается от уплаты налогов.

С 2016 года было введено новое правило, направленное на предупреждение умышленного занижения стоимости квартиры с целью уменьшения налога на нее. Теперь при расчете налогов учитывается не только стоимость квартиры из договора о купле-продаже, но и кадастровая цена. При этом используют понижающий коэффициент, который равен 0,7 — (кадастровая стоимость недвижимости * 0,7).

Если полученная сумма ниже, чем фактический доход, то налог вычитают из дохода, а если выше, то из кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом.

Пример

Расчет вычета от проданного имущества можно провести самостоятельно, поскольку это не так сложно. Для лучшего понимания мы приведем несколько конкретных примеров.

Пример № 1. Гражданин Петров приобрел в 2015 году квартиру. В следующем 2017 он решил её продать по цене 5 миллионов рублей. Срок владения квартирой составляет менее 5-ти лет, которые необходимы для освобождения от налогообложения. Учитывая ограничение в виде 1-го миллиона рублей, гражданин сможет получить вычет только из этой суммы. Налог на остальные 4 миллиона он должен оплатить в полном объеме.

Таким образом, для подсчета суммы налогов необходимо (5 млн. – 1 млн.) * 13% = 520 тысяч рублей. Получается, что благодаря оформлению налогового вычета, физическое лицо сэкономило 130 тысяч российских рублей, которые без этой льготы должны были быть уплачены налоговой службе.

Пример № 2. Гражданин Сидоров приобрел в 2016 году квартиру. В 2018 он продал её по цене 3 миллиона рублей. При этом кадастровая стоимость недвижимости по состоянию на 01.01.18 года составила 4,5 миллиона рублей. Как вы видите, в этом случае фактический доход и кадастровая стоимость значительно различаются. В таких случаях применяется понижающий коэффициент, цель которого привести в относительное соответствие цены на квартиру.

Итак, для расчета суммы, из которой будет высчитываться налог, необходимо 4,5 миллиона * 0,7 = 3 150 000 рублей. Именно исходя из этой суммы будет рассчитываться размер налогов.

При оформлении налогового вычета эта сумма уменьшается на 1 миллион. Таким образом, (3 150 00 * 1 000 000) * 13% = 279 000 рублей.

Как получить вычет

Для того чтобы оформить налоговый вычет, необходимо пройти несколько этапов:

  1. Вам необходимо удостовериться, что вы можете претендовать на эту льготу, чтобы затем зря не тратить своё время.
  2. По окончании года вы заполняете налоговую декларацию.
  3. Затем вы подготавливаете необходимые документы. Дополнительно нужно позаботиться о том, чтобы у вас на руках были качественные копии всех бумаг.
  4. Затем нужно обратиться с пакетом документов в налоговую контору по месту жительства и там заполнить все необходимые формы и заявления.

Нужно проверить, получили ли вы налоговый вычет за покупку этой квартиры (если вы никогда не пользовались ранее этой льготой, поскольку государство предоставляет такое право всего один раз).

Если вы планируете оформить налоговый вычет и за покупку квартиры, то можно делать это параллельно в целях экономии времени. Стоит отметить, что факт продажи жилья не имеет значения для получения вычета за покупку. Вы все равно можете претендовать на эту субсидию.

Необходимые документы

Прежде чем идти в налоговую, вам обязательно нужно подготовить все необходимые документы. Чтобы оформить налоговый вычет на продажу квартиры, вам нужно собрать следующие бумаги:

  1. Заполненная налоговая декларация физического лица. Она оформляется по окончании календарного года, в котором была заключена сделка купли-продажи.
  2. Договор о продажи недвижимости (обязательно с копиями).
  3. Различные документы, которые могут подтвердить ваши затраты, связанные с получением доходов от недвижимости. Это могут быть чеки, кассовые ордера, выписки из банка. Это вам нужно, если вы хотите получить вычет по расходам.
  4. Если имущество изымается для муниципальных или государственных нужд, нужно предоставить документы, подтверждающие факт выкупа или получения компенсации (вместо договора купли-продажи).
Читайте также:  Заказать копию устава в налоговой через интернет

Помимо этого, в некоторых частных случаях налоговая может потребовать от вас какие-то другие дополнительные бумаги. Эти моменты необходимо уточнять непосредственно в налоговой конторе.

Сроки подачи

Оформить налоговый вычет можно только за тот год, когда было получено право на собственность имуществом, и за последующие годы. Подать документы на его оформление можно только в следующем календарном году, поскольку в налоговой от вас потребуют налоговую декларацию, которая оформляется физическим лицом по окончании года. Получить налоговый вычет можно сразу за несколько лет.

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

  1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
  2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
  3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
  4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
  5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
  6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
  7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
  8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
  9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры является одной из разновидностей налоговых вычетов. Он представляет собой право на уменьшение налога, взимаемого в бюджет государства при реализации недвижимости. Льготой могут воспользоваться физические и юридические лица. Максимальный размер возврата отражен в действующем законодательстве. Граждане часто сталкиваются с проблемами при определении размера вычета. Чтобы заранее знать, как действовать в каждой конкретной ситуации, эксперты рекомендуют ознакомиться с правилами расчета льготы. Дополнительно стоит изучить, когда предоставляется возврат и кому положен налоговый вычет. Об особенностях расчета суммы, а также нюансах получения льготы поговорим далее.

Условия предоставления льготы

Льготой могут воспользоваться физические лица, которые имеют статус резидентов РФ. Для этого необходимо проживать на территории государства более 183 дней. Аналогичным правом обладают и индивидуальные предприниматели, которые не использовали проданную недвижимость в коммерческой деятельности. Чтобы налоговый вычет при продаже квартиры был предоставлен, должны выполняться определенные условия.

В список которых входят:

  • недвижимость не используется для получения прибыли;
  • жилье находилось в собственности гражданина в течение установленного срока;
  • прибыль от продажи помещения составляет минимум 1 млн. руб.

Онлайн-калькулятор налогового вычета

Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета

Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.

Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:

  • была зарегистрирована до 2016 года;
  • перешла к собственнику по наследству;
  • была подарена текущему владельцу родственником;
  • была приватизирована;
  • перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.

В соответствии с действующим законодательством, право собственности возникает у гражданина с момента гос регистрации и заканчивается передачей имущества третьему лицу. Факт осуществления сделки должен быть подтвержден соответствующей документацией в установленный срок.

Изучите официальное руководство от налоговой на сайте www.nalog.ru.

Если имущество было получено по наследству, моментом начала собственности считается дата открытия наследства.

Нередко споры возникают в ситуации, когда человек хочет продать долю в недвижимости. Допустим, изначально гражданин владел 13 в квартире. Затем, в последствии, он получил оставшиеся 23. В этой ситуации не все знают, какой момент считается началом течения срока собственности. Разъяснения, касающиеся проблемы, дает Минфин.

До 2014 года сообщалось, что срок владения всей квартирой нужно исчислять с момента, когда была зарегистрирована первоначальная доля. Однако в 2014 году позиция Минфина изменилась. На сегодняшний день с доли, которая находилась в собственности в течение срока, не превышающего 3 года, при реализации нужно заплатить налог и получить имущественный вычет.

Величина налоговой льготы

Максимальный размер льготы закреплен законодательно. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму до 1 млн. рублей от общего количества расходов, которые были связаны с покупкой недвижимости. Однако их предстоит подтвердить документально. В расходы входит не только цена недвижимости, но и проценты по кредиту, если жилье приобретается на деньги банка, также затраты на услуги риэлтора и иные расходы.

Использовать льготу в фиксированном размере можно тогда, когда гражданин не может документально подтвердить понесенные расходы, или их размер меньше 1000000 руб. В иной ситуации имеет смысл уменьшить размер налогооблагаемого дохода на сумму, которая реально была потрачена на покупку.

Расчет подоходного налога, если используется льгота

Перед тем, как получить налоговый вычет при продаже квартиры в 2020 году и вернуть часть средств, потребуется произвести ряд расчетов. В частности эксперты рекомендуют самостоятельно определить величину подоходного налога при использовании льготы.

Если возврат предоставляется в фиксированном размере, расчет будет осуществляться по следующей формуле:

НДФЛ=(Сумма, полученная при реализации квартиры-1000000руб.)*13%

Если в учет принимаются расходы, которые пришлось понести гражданину, схема расчета меняется. Она будет иметь следующий вид:

НДФЛ=(Доход-количество подтвержденных расходов)*13%

Благодаря изменениям, которые вступили в силу в 2016 году, были пресечены возможные спекуляции с недвижимостью. Теперь, если в договоре фигурирует сумма не менее 1 миллиона рублей, это не позволяет человеку уйти от уплаты налога. Если доход от реализации недвижимости, которая была приобретена в 2016 году, составит меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, схема расчета налога также изменится. Чтобы определить, какое количество денежных средств предстоит отдать в пользу государства, предстоит произвести следующие вычисления:

НДФЛ=(Кадастровая стоимость помещения*0,7)*13%

Нужно учитывать, что субъекты РФ имеют право самостоятельно устанавливать срок владения недвижимостью и коэффициент.

Проще разбираться в том, как рассчитываются налоговые вычеты при продаже недвижимости, на готовом примере.

Допустим, гражданин в 2015 году продал квартиру. Недвижимость была куплена годом ранее. Реализовать помещение удалось за 3955700 руб. Чтобы не платить налог, гражданин указал в договоре цену недвижимости 950 000 руб, а остальная сумма была оформлена по расписке. Кадастровая стоимость помещения составила 3100000 руб. Несмотря на попытку уклониться от уплаты отчисления в пользу государства, гражданин будет обязан заплатить 282100 руб в качестве налога. Сумма была получена путем следующих расчетов: (3100000*0,7)*13%=282100 руб.

Если реализуется общая собственность

Недвижимость может находиться в совместной собственности. Это также отразится на особенностях получения вычета. Его сумма распределяется между супругами. Действие осуществляется на основании заявления. Если документ не был составлен, распределение полагающегося вычета по умолчанию осуществляется в равных долях.

Если была осуществлена продажа имущества, которое находится в долевой собственности, предоставление вычета будет осуществлено в соответствии с размером доли каждого собственника.

Льготу при продаже квартиры разрешается использовать хоть каждый год. Эта особенность кардинально отличается от налогового вычета при покупке квартиры, который доступен по использованию только один раз в жизни. Однако существует ряд ограничений. Если за год человек реализовал сразу несколько объектов, возврат будет предоставлен только по одному из них.

Процесс получения налогового вычета

Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры, гражданину предстоит осуществить порядок действий.

В частности, лицо должно:

  • Подать декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Бумагу нужно направлять в Налоговую инспекцию по месту прописки или пребывания. Последнее возможно только в определенных законом случаях. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, который следует за периодом продажи недвижимости.
  • Подготовить заявление о получении вычета. Оно должно быть оформлено в соответствии с правилами.
  • Забрать документы, подтверждающие факт продажи квартиры и ее приобретения, если возврат заявляется в сумме расходов, которые были понесены в процессе покупки.
  • Заплатить налог в соответствии с утвержденным правом на льготу.

Изучив размер и особенности получения вычета при продаже квартиры, человек выяснит, что льгота имеет многоразовый характер. Закон позволяет использовать ее каждый год. Нерезиденты РФ не имеют права на получение возврата. Заявку на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры отклонят и в случае, если человек имел право собственности на имущество менее 5 лет. Закон позволяет уменьшить доход, полученный от продажи, на размер затрат, которые пришлось понести при покупке квартиры, или на 1 млн рублей, если документальное подтверждение факта расхода отсутствует.

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

Как не платить налог с продажи квартиры

Как не платить налог с продажи квартиры

Доходы граждан РФ облагаются налогом. Он называется НДФЛ и расшифровывается как налог на доходы физических лиц. Платить в казну придётся как с заработной платы, так и при получении разного рода прибыли: выигрыш в лотерею, выплата дивидендов по акциям, выгода от сделок с имуществом и пр.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры?

Продавая любое имущество, человек получает за него денежное вознаграждение. Налоговыми органами это оценивается как получение заработка, с которого необходимо делать отчисления в бюджет страны.

Нормативные акты обязывают каждого жителя уплачивать НДФЛ при продаже квартиры (ст. 208 НК РФ). В большинстве случаев ставка составляет 13%. При этом процент может снижаться до 9% или повышаться до 35 в зависимости от вида дохода и статуса налогоплательщика. Многих интересует вопрос — как избежать налога при продаже квартиры. Сделать это можно, не нарушая закон. Законодательством предусмотрены случаи, когда человек или полностью освобождается от уплаты налога, или платит лишь незначительную сумму. Перечень имущества, подпадающего под налоговые льготы, достаточно широк. Нормативные акты описывают способы налоговой экономии не только при сделках с квартирами, но также поясняют, как не платить налог с продажи дома, земельного участка и пр.

Когда не платят налог с продажи квартиры

У любого налогоплательщика есть возможность полностью освободиться от уплаты налога с продажи квартиры. Зависеть всё будет от срока владения жильём. Решающим фактором выступает дата его приобретения.

Законом предусмотрены следующие условия, когда не платится налог с продажи недвижимости:

  • Если жильё зарегистрировано до 1 января 2016 года

Продажа квартиры без налога возможна после 3 лет — 5 лет собственности в зависимости от способа получения имущества (покупка, приватизация, наследство) (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Например. Решетников П. С. приобрёл квартиру за 5 млн рублей в 2014 году. Через 4 года, в 2018 году, он решил её продать. Срок владения превысил 3 года, значит Решетникову не придётся платить отчисления в бюджет.

Другая ситуация. Гражданка Панина Е. В. получила в наследство квартиру.

Через 2 года она её продала. В таком случае налог при продаже квартиры менее 3 лет находящейся в законном владении, рассчитывается по классической формуле и не может быть отменён.

Читайте также:  Налоговая консультация личный кабинет

Для сделок, совершённых после 1 января 2016 года:

  1. 3 года собственности освобождают от налога тех, кто приватизировал жильё, получил в дар от близких родственников или наследство.
    Например. Гражданкой Плаксиной Е. А. в дар от отца получена квартира. Сделка оформлена 15.02.2016. 27.03.2019 имущество было продано. Таким образом, срок владения жильём превысил 3 года и Плаксина полностью освобождена от уплаты подоходного налога.
  2. 5-летний срок устанавливается для всех остальных, в частности тех, кто приобрёл квартиру за деньги. (ст. 217.1 НК РФ).
    Например. Гражданин Баженов С. Д. купил квартиру в 2017 году. Через 2 года – в 2019 г. – он планирует её продать. Таким образом, условия закона по освобождения от НДФЛ Баженовом не выполнены: он владел жильём менее 5 лет. После регистрации сделки и получения денег ему придётся подать декларацию о доходах и уплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.

Как уменьшить налог при продаже квартиры

Если срок владения имуществом не позволяет полностью освободиться от уплаты налога, его размер можно максимально снизить. В налоговой терминологии это называется уменьшением налогооблагаемой базы. Суть в том, что от суммы, которая должна облагаться налогом, вычитают какую-то часть. Её называют налоговым вычетом. Отчисления в бюджет в таком случае платятся уже с остатка. Все возможные варианты имущественных вычетов описаны в ст. 220 НК РФ.

  • Учесть при расчётах расходы на покупку продаваемого жилья и заплатить налог только с фактической прибыли
  • Применить имущественный вычет при продаже недвижимости. А это 1000 000 или 250 000 руб., в зависимости от вида продаваемого объекта, например квартира или гараж.
  • Компенсировать траты на НДФЛ налоговым вычетом от приобретения жилого объекта

Уменьшение налогооблагаемой базы путём вычета суммы, потраченной на покупку квартиры

В Налоговом кодексе сформулировано так: «уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ).

Для налогоплательщика это означает, что платить в казну придётся не со всей стоимости проданной квартиры, а только с разницы между ценой её покупки и продажи.

Например. В 2017 г. гражданин Смирнов В. А. купил квартиру за 6 млн рублей. Через год он продал её по цене в 7 млн. В таком случае налог будет уплачиваться не с полной стоимости сделки, а с разницы между ценой покупки и продажи. Расчёт будет произведён по формуле: (7 000 000 – 6 000 000) х 0.13 = 130 000 рублей.

Как не платить налог с продажи недвижимости, применяя такой вид вычета? Нужно продать квартиру дешевле, чем она была куплена. Или же по цене, равной стоимости покупки.

Например. В 2015 году гражданкой Пономарёвой Е. В. была куплена квартира за 5 млн рублей. Через 2 года она продала её за 4 500 000. Таким образом, цена покупки превысила цену продажи. Налог в таком случае платить не придётся. При этом необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в ФНС о полученных доходах и необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку.

При этом продавцам жилья не удастся сэкономить, занизив стоимость имущества в договоре купли-продажи. Если цена сделки составит менее 70% кадастровой стоимости объекта, налог будут рассчитывать от этих 70%. (п. 5 ст. 217.1).

Имущественный вычет при продаже недвижимости

Законом предусмотрен и другой способ снижения налогооблагаемой базы. Особенно он актуален для тех, кто получил имущество в дар или по наследству. Применить принцип разницы между доходами с продажи и расходами на покупку в данном случае не получится. Уменьшить налог с продажи квартиры всё равно возможно, применив вычет в сумме 1 млн рублей. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Воспользоваться такой льготой может любой человек, продающий жильё. Даже те, кто не имеет официального трудоустройства. Это своего рода забота властных органов о налогоплательщиках. Какой бы ни была стоимость квартиры, при уплате налога из цены можно вычесть миллион и платить налог с оставшейся суммы.

Например. Гражданин Юсупов в 2017 году приватизировал квартиру стоимостью 5 млн. Через год он решил её продать по цене 4 млн. В таком случае он может воспользоваться правом имущественного вычета и снизить налогооблагаемую сумму на 1 млн рублей. Расчёт будет происходить по формуле: (4 000 000 – 1 000 000) х 0.13 = 390 000 рублей.

Основные принципы применения вычета

  • Если квартира куплена после 1 января 2016 года, а цена её продажи составила менее 70% кадастровой стоимости, налог всё равно будет рассчитан от 70% кадастровой цены объекта. (п.5 ст. 217.1 НК РФ)
  • Для продаваемой квартиры Вы можете применить только один из вычетов: вычет в сумме 1 000 000 руб (или 250 тыс., это зависит от продаваемого объекта) либо вычет по расходам на покупку. (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@)

Например. Гражданин Савельев А. П. приобрёл квартиру стоимостью 5 млн в 2014 году, в 2016 году он решил её продать. Срок владения составил 2 года, значит он должен заплатить налог с прибыли от продажи в размере 13% от дохода. Сумма продажи = 5 500 000 рублей. Расчёт будет происходить по формуле:

5 500 000 х 0.13. Без учёта вычетов налог составит 715 000 рублей.
Но гражданин имеет права на налоговый вычет. Он может выбрать один из двух вариантов. Тот, который принесёт ему наибольшую выгоду.

  1. Учесть необлагаемую сумму в 1 млн рублей. Механизм вычисления:
    (5 500 000 – 1 000 000) Х 0.13 = 585 000
  2. Уменьшить необлагаемую базу на сумму понесённых расходов, связанных с покупкой. Механизм вычисления:
    (5 500 000 – 5 000 000) х 0.13 = 65 000

Очевидно, что гражданину выгоднее будет второй вариант. Именно его и нужно применить для получения налогового вычета.

  • Использовать необлагаемую сумму в 1 млн можно только 1 раз в год. (вне зависимости от количества объектов и их стоимости)
    Например. Гражданин Чернов Ф. В. получил в дар 2 квартиры. Одну он продал за 3 млн рублей, а другую – за 5 млн. Уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей он вправе только с одного из объектов (на выбор). Расчёт налога к оплате будет выглядеть так: (5 000 000 – 1 000 000) х 13% + (3 000 000 х 13%) = 910 000 рублей.
  • Если у квартиры сразу несколько собственников, то такую форму владения называют общим долевым имуществом. Оно может быть продано как единый объект (по одному договору купли-продажи). Необлагаемая сумма в 1 млн рублей будет выделена на жильё, а не отдельным собственникам, и распределена пропорционально долям (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).

Например. Брат и сестра продают квартиру как единый объект. Доли составляют ¼ у брата и ¾ у сестры. Стоимость — 3 200 000 рублей. При исчислении налога они решили воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей. В таком случае он будет выделен на весь объект, а не каждому собственнику отдельно. Расчёт отдельно для брата и сестры будет выглядеть так:

  • Для брата:
    (3 200 000 х ¼ (доход с продажи доли) — 1 000 000 х ¼ (четверть от необлагаемой суммы в соответствии с размером доли)) х 13% = 71 500 рублей.
  • Для сестры:
    (3 200 000 Х ¾ (доход с продажи доли) — 1 000 000 х ¾ (три четверти от необлагаемой суммы в соответствии с размером доли)) х 13% = 214 500 рублей.

Как уйти от налога при продаже квартиры через альтернативную сделку

Существует понятие альтернативной сделки. Оно означает, что одновременно с продажей имущества, человек покупает новое жильё. Если квартира продаётся через альтернативную сделку, сократить расходы на оплату НДФЛ можно, используя право вычета с покупки квартиры. (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). При этом не обязательно приобретать имущество сразу же после продажи старого жилья. Для получения льготы достаточно, чтобы обе сделки были зарегистрированы в одном отчётном периоде (в течение одного календарного года (ст. 216 НК РФ).

В соответствии с налоговым кодексом покупатель также имеет право на получение имущественного вычета при приобретении квартиры. (Ст. 220 НК РФ) Он составляет 13% от суммы понесённых на покупку расходов. На него имеют право граждане, регулярно уплачивающие НДФЛ в размере 13% (то есть официально трудоустроенные). При этом максимальная сумма, с которой выплачивается вычет, составляет 2 млн рублей. Таким образом, получить можно не более 260 тысяч рублей. То есть, если объект стоит 1 500 000 руб., льгота составит 195 000. При стоимости недвижимости в 5 000 000 руб. получить льготу от всей суммы не получится.

Обратите внимание, что ранее действовало правило, по которому получить имущественный вычет при продаже квартиры можно было только с одного объекта. Для тех, кто приобрёл недвижимость после 1 января 2014 года, это ограничение отменено. (п. 3 ст. 220 НК РФ) Получить льготу можно с любого количества объектов. Ограничена лишь сумма, подлежащая вычету. Она составляет 2 млн рублей.

Например. Гражданин Кузьмин Л. А. приобрёл квартиру за 1 млн рублей. Через год он продал её за 2 млн рублей и сразу же приобрёл новую – за 3 млн руб. При расчёте НДФЛ у него есть право:

  • Снизить налогооблагаемую сумму на стоимость понесённых на покупку квартиры расходов
  • Уменьшить налогооблагаемую базу, применив вычет от покупки новой квартиры (не более 2 млн рублей)

Расчёт будет выглядеть так:
Уменьшение суммы продажи на стоимость расходов: 3 млн – 2 млн = 1 млн
Заплатить в бюджет потребуется с 1 млн рублей, при этом вычет за покупку квартиры составит 2 млн. Таким образом, НДФЛ с продажи жилья полностью покроется. Более того, у Кузьмина останется ещё 1 млн рублей неиспользованного вычета, который он сможет применить, если в будущем будет приобретать недвижимость.

Обратите внимание — при оформлении купли-продажи недвижимости между родственниками существуют ограничения по получению имущественного вычета. Налоговый кодекс не предусматривает льготы, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ). К ним относятся: супруги, родители, дети, братья и сёстры. Другими словами, при покупке квартиры у самых ближайших родственников получить имущественный вычет не получится.

Как получить льготы при покупке квартиры в общую долевую собственность

Возможны ситуации, когда имущество приобретается в совместную собственность (например, мужем и женой). В таком случае вычет назначается каждому покупателю отдельно (2 млн на каждого собственника, указанного в договоре купли-продажи). Единственное условие – жильё должно быть приобретено после 1 января 2014 года. При подаче декларации о доходах семейной парой суммарный вычет составит 4 млн рублей(Письма Минфина России от 11.12.2014 № 03-04-05/63812, от 28.10.2013 №03-04-05/45699). Воспользоваться таким преимуществом могут не только муж и жена, но и любые граждане, оформившие совместную собственность на жильё.

Например. В 2016 году брат и сестра Селезнёвы получили в дар родителей квартиру. Доли распределились поровну и объект находился в совместной долевой собственности. В 2017 году они продали её за 4 млн рублей. В том же году они приобрели новое жильё за 7 млн рублей.

При расчёте налога они смогут воспользоваться правом вычета в размере 1 млн рублей. Так как долевая собственность была совместной, использоваться вычет будет единожды на объект (а не каждым собственником отдельно). Таким образом, расчёт налога для каждого налогоплательщика отдельно будет выглядеть так:
2 млн (1/2 от общей стоимости жилья) – 500 тысяч (1/2 от вычета в 1 млн рублей) млн = 1.5 млн – налогооблагаемая база
При этом вычет с покупки объекта составит: 2 млн рублей на каждого собственника.

Таким образом, НДФЛ с продажи квартиры для брата и сестры компенсируется вычетом с покупки нового жилья и составит 0 рублей.

Как продать квартиру без налога при общей долевой собственности

Какой налог при продаже квартиры придётся заплатить владельцам зависит и от вида собственности. Если она долевая, то вычет в 1 млн рублей может быть применён как ко всему объекту, так и к его долям по отдельности. Единый вычет на всю квартиру целиком применяется, если долевая собственность продаётся по одному договору купли-продажи (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Необлагаемая сумма в 1 млн рублей при этом делится пропорциональную размеру долей.

Например. Супруги Карповы приватизировали квартиру в 2017 году, оформив долевую собственность (1/2 -каждому супругу). Через год они её продали за 2 млн рублей. Сделку оформили единым договором купли-продажи. При расчёте подоходного налога с продажи имущества супруги применили стандартный вычет 1 млн рублей. Таким образом, подоходный налог с продажи квартиры был разделен между ними поровну и составил 500 тысяч на каждого.

В итоге налоговые подсчёты отдельно для мужа и жены будут проводиться таким образом:
(1 000 000 руб. (стоимость половины доли) – 500 000 руб. (1/2 вычета)) х 13% = 65 000 руб.

При этом имеется альтернативный вариант. Он позволяет в два раза увеличить сумму налогового вычета. Для этого сделку по каждой доле следует оформлять отдельным договором купли-продажи. В таком случае вычет в 1 млн рублей будет полагаться отдельно каждому собственнику. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@)

Например. При продаже приватизированной квартиры, находящейся в равной долевой собственности, вычет можно увеличить до 2 млн рублей, если сделку проводить двумя отдельными договорами на каждую долю. При цене объекта в 2 млн рублей, налог для каждого супруга будет рассчитан так:
(1 000 000 рублей (1/2 доли) – 1 000 000 рублей (вычет)) = 0 рублей.
Таким образом, вычет полностью компенсировал стоимость налога.

Резюме: Как не платить налог с продажи квартиры

В некоторых случаях продавцу квартиры не придётся платить налоговые отчисления в бюджет. Это возможно, если:

  • Продать жильё, которое находилось в собственности более 5 лет (или 3х лет, если было получено в дар или по наследству) (пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014)
  • Реализовать квартиру по цене, не дороже 1 млн рублей (ст.217 НК РФ)
  • Сделать так, чтобы цена сделки по продаже оказалась ниже той, по которой квартира была куплена ранее

Стоит обратить внимание – при получении дохода от продажи недвижимости налогоплательщик обязан подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. Это касается и тех, кто не платит налог при продаже квартиры по причине получения налогового вычета. Факт оплаты здесь не имеет значения. Единственное исключение составляют граждане, которые владеют имуществом более 3 (5) лет. Длительная собственность освобождает их не только от уплаты налога, но и от необходимости предоставлять декларацию.

Добавить комментарий