Балкон в аварийном состоянии: как добиться ремонта?

Кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме?

Проблема аварийных балконов особенно в старых зданиях – не редкость. Конструкции с расшатанными перилами не пригодны для использования и угрожают безопасности прохожих. Если с ремонтом в квартире все понятно, то вопрос о том, кто должен ремонтировать балкон, и кто понесет ответственность в случае его обрушения, интересует многих собственников.

Определяем категорию имущества

Трудности с определением ответственности возникают из-за того, что по сути балкон относится как к индивидуальному, так и общедомовому имуществу. Так, бетонная плита – это общее имущество (ПП РФ № 491 от 13.08.2006 ч. I, п.2). Поэтому за сохранность этого конструктивного элемента здания, равно как и за его ремонт несет ответственность УК.

Также УК несет ответственность за надлежащее состояние кровли над балконами и лоджиями на последних этажах домов.

А вот следить за элементами остекления, дверями, навесами должен собственник. Поэтому работы по окраске, замене стеклопакетов или напольного покрытия делает владелец квартиры за свой счет.

Внимание: в случае, если в МКД есть балконы, имеющие единое ограждение или двери с выходом на общий балкон, то они также являются общедомовым имуществом, и ремонтировать их должна УК.

Кто должен ремонтировать балкон в приватизированной квартире

УК производит текущий или капитальный ремонт, укрепление балконной плиты. Устраняет причины, которые могут способствовать ее дальнейшему разрушению (например, восстанавливает водостоки).

картинка балкон в аварийном состояние

А на собственника возлагаются обязанности по обеспечению надлежащего состояния индивидуального имущества:

  • утепление проемов;
  • гидроизоляция парапетов;
  • обработка металлических конструкций антикоррозийными составами или краской;
  • защита бетонной плиты от воздействия влаги – укладка напольного покрытия

Также от собственника требуется не захламлять балкон, не выносить на хранение габаритные и тяжелые предметы, чтобы не создавать дополнительную нагрузку на несущие элементы. Запрещено самовольное внесение изменений в конструкцию, установка козырьков. К примеру, если с самодельной крыши снег упадет на припаркованный внизу автомобиль, то возмещать ущерб будет собственник квартиры.

Ремонт аварийных балконов в муниципальных квартирах

Разделение имущества на общедомовое и индивидуальное здесь происходит по тому же принципу, только в роли собственника жилого помещения выступает муниципалитет (наймодатель).

Получается, что ремонт бетонных плит производится управляющей организацией. А приведение в надлежащее состояния перил, парапетов, козырьков – это прямая обязанность муниципалитета (ст. 65 ЖК РФ).

картинка аварийный балкон

Наниматель может сделать ремонт за свой счет, но при этом имеет право потребовать уменьшения размера квартплаты (пользование жилым помещением, ОДИ). Или возместить стоимость расходов, понесенных в результате ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (ст. 66 ЖК РФ п.2).

Кто отвечает за ремонт ограждений

Здесь все зависит от того, на каком этаже расположен балкон. К примеру, конструкции на последних этажах здания относятся к общедомовому имуществу. Соответственно за их состояние и безопасность отвечает управляющая организация.

В остальных случаях замена навесов и козырьков производится собственниками за свой счет.

Важно: бывают случаи, когда жильцы нижних этажей на собрании собственников выносят вопрос об исключении кровли над лоджиями из общедомового имущества. Это незаконно, поэтому вне зависимости от решения жильцов, ремонт проводит УК.

Обязанности управляющей компании

Регламентируются постановлением Госстроя о правилах эксплуатации жилого фонда (№ 170 от 27.03. 2003):

  1. Проводить плановые проверки зданий, выявлять нарушения, разъяснять правила использования общедомового имущества.
  2. Участвовать в общих собраниях собственников, разъяснять, кто должен делать ремонт балкона и в каких случаях. В дальнейшем это избавит от споров и конфликтов жильцов с представителями управляющей организации
  3. Следить за состоянием балконных плит. Плановая проверка проводится не реже 2 раз в год. Весной и осенью (до наступления отопительного сезона). Мелкие дефекты – трещины, разрушение бетонного слоя должны устраняться своевременно, чтобы исключить дальнейшее разрушение балконной плиты.
  4. При выявлении существенных деформаций, осыпания бетонного покрытия, обнажения арматурной сетки, сотрудники управляющей компании должны составит акт. В документе указывается степень повреждения, возможные причины возникновения. В зависимости от степени деформации принимается решение о проведении капитального ремонта. В документе указывается степень повреждения, возможные причины возникновения.
  5. Составлять план с указанием сроков, предварительных объемов и стоимости работы.

Также с требованиями произвести ремонт аварийных балконов в управляющую организацию могут обратиться сами жильцы.

картинка аварийный балкон

Источники финансирования

Любой ремонт в многоквартирном доме, по сути, производится за счет собственников жилья. Которые ежемесячно обязаны оплачивать взносы за капитальный, текущий ремонт. Решение о проведении ремонта принимается на общем собрании жильцов.

Кто будет отвечать, если балкон обрушится

В случае обрушения балконной плиты или ее части, ответственность за последствия понесет руководитель УК.

При условии, что:

  1. Управляющая организация своевременно не отреагировала на требования собственников о проведении ремонта.
  2. Будет доказано, что обрушение произошло в результате некачественного ремонта.

А также если собственник не вносил самовольных изменений в конструкцию. Поэтому если планируется застеклить балкон, особенно в старом доме, то желательно предварительно провести строительную экспертизу.

Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии

Собственники квартир после проведения общего собрания обращаются в управляющую организацию с просьбой провести осмотр и устранить имеющиеся дефекты.

Наниматели, проживающие в мкд на условиях социального найма должны направить заявление в муниципалитет или администрацию населенного пункта.

картинка аварийный балкон

Серьезными повреждениями балконной плиты, требующие капитального ремонта, считаются:

  • разрушение бетонного слоя, видимые трещины;
  • скрытые дефекты, связанные с растяжением арматуры;
  • видимая коррозия металлических несущих конструкций
  • обрушение плиты по краям балкона;
  • частично или полностью разрушено ограждение (перила, парапет);
  • разрушения, превышающие 30 % по глубине плиты.

Причин разрушения бетонного слоя может быть несколько. Это и фактор времени, применение некачественных строительных материалов, неправильно устроенный или отсутствующий водосток.

Текущий ремонт проводится при выявлении трещин, сколов на поверхности плиты, несущей стены.

Как правильно составить заявление

Обратиться в управляющую организацию можно лично с устной просьбой, но впоследствии (при обращении в вышестоящие инстанции) доказать факт обращения будет сложно. Поэтому лучше составить заявление в письменном виде.

Установленной формы нет, но документ должен содержать:

  1. ФИО (полностью) заявителя, адрес проживания.
  2. ФИО, должность руководителя УК, адрес местонахождения организации.
  3. Наименование – «заявление», «жалоба».
  4. Кратко – причина обращения, конкретные требования и сроки проведения ремонтных работ. Можно подкрепить требования ссылками на нормативные акты, пункты договора с управляющей организацией.
  5. Просьба о признании конструкции аварийной, угрожающей имуществу, жизни и здоровью, как самого собственника, так и третьих лиц (соседей, прохожих).
  6. Также стоит изложить просьбу об уведомлении заявителя о решении вопроса в письменном виде. В дальнейшем, если управляющая организация не примет никаких мер, подобные свидетельства бездействия станут доказательством при обращении в суд.
  7. Приложить фото-, видео-доказательства, результаты опроса жильцов дома (если проводился). А также результаты независимой строительной экспертизы. Она проводится за счет собственников, но в случае, если вина УК будет доказана в суде, то затраты компенсируются управляющей организацией.
  8. Дата составления, подпись заявителя.

Документы лучше отправить заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

картинка заявление для УК

Совет: если обращаетесь с письменным заявлением непосредственно в офис УК, подготовьте 2 экземпляра. Один с отметкой о регистрации документа оставьте себе.

Проблема в том, что переписка с УК может занять продолжительное время. Управляющая организация может ссылаться на отсутствие денег на спец. счете, неблагоприятные погодные условия, а по сути, отказываться выполнять обязательства.

Важно: УК вправе закрыть доступ жильцов к балкону, который находится в аварийном состоянии вплоть до окончания ремонтных работ.

Поэтому, если балконная плита действительно имеет серьезные дефекты, трещины и грозит обрушением в любой момент, лучше отремонтировать балкон самостоятельно. А после потребовать возмещение понесенных расходов с УК в судебном порядке. В качестве подтверждения затрат нужно предоставить кассовые чеки, договор и акты выполненных работ от фирмы-подрядчика.

Что делать, если управляющая организация бездействует

Если в ходе общего собрания жильцов было принято решение о проведении капитального ремонта, а УК свои обязательства не выполнила, необходимо обратиться с заявлением в региональную Госжилинспекцию.

В документе указать:

  1. ФИО заявителя, адрес.
  2. Суть проблемы. По возможности кратко и лаконично, с указанием нарушений.
  3. Просьба выдать предписание УК (наименование, адрес) о выполнении своих обязанностей. В данном случае – произвести ремонт.
  4. Предпочтительный способ получения ответа (почта России, электронное письмо)
  5. Приложить доказательства бездействия УК. Это могут быть фотографии, письма от управляющей организации. Копия договора с собственниками.
  6. Дата подпись.

Совет: если в ремонте нуждаются несколько балконов, то лучше подать коллективную жалобу. Как правило, они рассматриваются быстрее. Заявление составляется аналогично, только в «шапке» документа указываются фамилии всех заявителей.

Если даже после направления предписания, УК не принимает никаких мер, заявление направляется повторно. Одновременно подается жалоба в прокуратуру по месту нахождения управляющей организации.

В любом случае ответственность за состояние балкона и своевременный ремонт несут и управляющая организация и собственник. Поэтому в интересах владельца следить за собственным балконом и своевременно обращаться в УК с требованием провести необходимый ремонт.

Как отремонтировать балкон в многоквартирном доме?

Как отремонтировать балкон в многоквартирном доме?

Для большинства российских городов, к сожалению, стал привычным неприглядный вид балконов в многоквартирном доме (МКД): растрескавшиеся плиты, торчащая арматура, разрушенные ограждения, покосившиеся козырьки. При этом они не только создают негативное эстетическое впечатление, но и представляют угрозу безопасности пешеходов и жильцов. Так, кто и как должен ремонтировать балкон в аварийном состоянии?

1. Является ли балкон собственностью владельца квартиры?

Вопрос об ответственности за ремонт балкона в многоквартирном доме появился сразу же после старта приватизации жилых помещений, поскольку единообразного подхода к вопросу о том, является ли балкон собственностью владельца квартиры, нет.

За прошедшие годы этот вопрос не только не потерял своей актуальности, но и стал более острым в силу увеличившейся обветшалости жилого фонда.

На праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД принадлежит общее имущество дома, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома ( ст. 36 Жилищного кодекса РФ; далее – ЖК ).

Правилами содержания общего имущества в МКД в состав такого имущества отнесены ограждающие несущие и ненесущие, но запроектированные как общее имущество конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, желоба и свесы на скатных рулонных кровлях с наружным водостоком, снежные навесы на всех видах кровель, снежные навесы балконов и козырьки).

Исходя из этой формулировки, к общей долевой собственности МКД относятся балконная плита и стена, к которой она примыкает, навесы и козырьки над балконами верхних этажей; а к собственности владельца квартиры – остальные конструктивные части балкона, такие как:

  • самостоятельно установленные козырьки,
  • конструкции остекления,
  • двери (из квартиры на балкон).

2. Кто должен ремонтировать балкон в аварийном состоянии?

По правилам действующего законодательства, имущество обязан содержать его собственник ( ст. 210 Гражданского кодекса РФ; далее – ГК ).

Поскольку, как мы установили, балконные плиты в МКД относятся к общему имуществу собственников, их ремонт должен осуществляться силами ТСЖ или управляющей компании (УК) за счет отчислений собственников помещений на содержание дома. Ремонт может осуществляться самостоятельно или посредством привлечения специализированных организаций.

Ремонт остальных элементов балкона – обязанность собственника помещения и осуществляется за его счет. Если квартира не приватизирована, то эта обязанность принадлежит муниципалитету.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов домов (при этом нет разделения на текущие и капитальные работы) относит:

  • выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;
  • разработка плана восстановительных работ (при выявлении повреждений и нарушений);
  • проведение восстановительных работ (при выявлении повреждений и нарушений) ( Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) .

Если МКД управляется управляющей организацией (УК), то перечень услуг и работ из числа включенных в данный минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления МКД.

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должны быть указаны:

  • состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень работ и услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств по договору управления.

В то же время решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества в МКД могут быть приняты только на общем собрании собственников помещений в доме ( п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ).

Принимая решение о ремонте, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования ( п. 17 Правил содержания общего имущества в МКД ).

Обратите внимание, что предложения о выполнении плановых текущих работ по содержанию общего имущества в МКД и о проведении капитального ремонта обязаны подготавливать и доводить до сведения собственников помещений в доме, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в доме (ТСЖ, УК).

3. Признаки аварийного состояния балкона

Действующим законодательством перечень признаков аварийности балкона не установлен.

Читайте также:  Какое наказание грозит за половой контакт до 18 лет?

Однако исходя из судебной практики, требований строительных норм и правил (СНиП) и ГОСТов можно сделать вывод, что аварийное состояние это категория технического состояния строительной конструкции или здания (сооружения) в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и требуют проведения срочных противоаварийных мероприятий.

К основным признакам, при наличии которых балкон может быть признан аварийным, в частности относятся:

  • нарушение целостности плиты сверху и снизу;
  • разрушение балконной плиты (бетонная плита крошится и осыпается);
  • обрушение кусочков плиты, вследствие чего обнажается арматура;
  • появление трещин и щелей в местах присоединения балкона к стене здания.

Однако сложность выявления признаков аварийности заключается в том, что такие признаки могут представлять собой не только видимые, но и скрытые дефекты (коррозия закладных элементов, коррозия арматуры, разрушение защитного слоя, характер направления трещин, и. т.д.).

В связи с этим обследование балкона на предмет установления признаков аварийности должно проводиться лицами, обладающими специальными познаниями в области строительства и соответствующей квалификацией.

4. Порядок действий ответственных лиц при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда установлены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, в том числе, параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения дома независимо от желания собственников его отдельных помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с УК (Постановление АС ВВО от 02.02.2018 № Ф01-6464/2017 по делу № А17-3991/2017).

В данных Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, в том числе, прописан порядок действий при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, эркеров.

В этом случае работники организаций по обслуживанию жилищного фонда (ТСЖ или УК) должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций: закрыть и опломбировать входы на балкон, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. При этом работы по ремонту должны выполняться по проекту.

Таким образом, УК при выявлении признаков разрушения (повреждения) балконных плит должна при необходимости с целью обеспечения безопасности людей провести ремонт таких плит, причем вне зависимости от того, предусмотрено ли прямо выполнение данных работ договором управления, о чем свидетельствует судебная практика.

5. Куда обращаться, если балкон находится в аварийном состоянии и за чей счет производится ремонт балконных плит?

Если у Вас возникли подозрения, что балкон имеет признаки аварийности и его состояние может угрожать жизни и здоровью жильцов квартиры и других граждан, необходимо предпринять незамедлительные меры.

В большинстве случаев аварийность балкона связана с повреждениями именно балконной плиты, в связи с чем, надо обратиться с заявлением в орган управления МКД (УК или ТСЖ). В заявлении необходимо указать, что балконная плита находится в аварийном состоянии и угрожает жизни и здоровью граждан. К заявлению рекомендуется приложить фотографии объекта.

Ответственные лица УК или ТСЖ обязаны осмотреть балкон в максимально короткий срок, о чем составить акт.

Если аварийное состояние подтверждается актом, управляющая организация обязана приступить к ремонту, если даже балконная плита подлежит демонтажу или замене.

Если от управляющей организации на Ваше заявление не последовало никакой реакции, Вы можете обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию или районную администрацию.

Кроме того, Вы можете осуществить ремонт балконной плиты за счет собственных средств, взыскав затем потраченные средства с управляющей организации в судебном порядке.

Важно знать, что Жилищный кодекс РФ не относит ремонт балконной плиты и ее замену к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Работы по восстановлению или замене отдельных участков и элементов балконов включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (п. 7 приложения 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда).

На практике это означает, что средства на ремонт «аварийной балконной плиты» пойдут из отчислений собственников на содержание многоквартирного дома.

Эта позиция также находит свое отражение в судебной практике.

Судебная практика

Ситуация 1. Разрушены края балконных плит

Судьи (Постановление АС ВВО от 02.11.2016 № Ф01-4660/2016 по делу № А17-8876/2015) согласились с тем, что УК должна выполнить предписание об устранении путем проведения ремонтных работ разрушения краев балконных плит МКД, обрушения части второй балконной плиты от правого угла дома. При этом ссылка УК на то, что на нее возложена обязанность проведения капитального ремонта, не подтверждена материалами дела (оспариваемое предписание не содержит указания на выполнение капитальных работ). Тем более что данный аргумент не освобождает УК от возложенной на нее договором и законом обязанности по выполнению работ и оказанию услуг, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации имущества дома, по проведению регламентных работ в целях обеспечения безопасности проживающих и сохранения имущества. Иной подход свидетельствовал бы о том, что УК, управляя МКД в силу закона и заключенного договора и получая от жителей денежные средства за выполнение работ по содержанию и обслуживанию имущества дома, зафиксировав в акте необходимость проведения капитального ремонта общего имущества, не выполняла бы никаких работ до проведения капитального ремонта. А это явно противоречит целям и принципам управления жилым домом, условиям договора и закону.

Похожая ситуация разобрана в Постановлении АС ПО от 13.07.2017 № Ф06-22034/2017 по делу № А55-24137/2016. На общество, осуществляющее управление, содержание и ремонт МКД, возложили обязанность устранить краевое разрушение железобетонных плит балконов двух квартир (выявленные нарушения носят локальный характер и должны устраняться в рамках текущего ремонта во избежание дальнейшего развития повреждений).

Ситуация 2. Одна балконная плита в аварийном состоянии

Об этом: Постановление АС ДВО от 09.08.2017 № Ф03-2816/2017 по делу № А73-16522/2016. Предметом рассмотрения стало следующее нарушение: балконная плита одной из квартир дома имеет признаки аварийного состояния, наблюдаются отслоение бетона снизу плиты, обнажение арматуры, рыхлость бетона сверху плиты, что создает угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан.

Довод о том, что ремонт балконной плиты является капитальным ремонтом, поэтому не осуществляется УК, судьями отклонен. По их мнению, ремонт одной балконной плиты, даже путем ее демонтажа и устройства новой (как указано в заключении экспертной организации), не может быть отнесен к капитальному ремонту дома в порядке, предусмотренном в Жилищном кодексе.

Так, согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, включает в себя:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
  • ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • ремонт крыши;
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
  • ремонт фасада;
  • ремонт фундамента дома.

Следовательно, ЖК РФ не относит ремонт балконной плиты, в том числе ее замену, к капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Устранение выявленных нарушений является составной частью содержания общего имущества МКД, направлено на поддержание технического состояния дома, поэтому носит обязательный характер для УК в силу договора управления домом. А установленный в договоре управления круг обязанностей УК не освобождает ее от соблюдения тех общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение безопасного и благоприятного проживания граждан.

Одна аварийная балконная плита стала предметом преткновения и в другом деле (№ А12-47474/2016).

Общество не предприняло своевременных действий по текущему ремонту балконной плиты одной из квартир, что повлекло серьезные нарушения: обрушение бетонного слоя нижней плиты и заливание соседей снизу, что создало угрозу жизни и здоровью людей. Общество не оспаривало тот факт, что выявленные жилищной инспекцией нарушения создают угрозу причинения вреда жизни и здоровью граждан, однако сослалось на то, что для их устранения необходим капитальный ремонт, выполнение которого не относится к его обязанностям.

Судьи указали: работы, связанные с охранными мерами, направленными на предотвращение аварийной ситуации, являются неотложными и обязательными. Отсутствие решения общего собрания собственников помещений не освобождает общество от обязанности по проведению ремонтных работ, обусловленных техническим состоянием общего имущества МКД (Постановление АС ПО от 24.05.2017 № Ф06-20360/2017).

Рассмотрим также дело № А12-3531/2017. При проверке квартиры было установлено ненадлежащее техническое состояние балконной плиты: полностью отсутствует защитное ограждение, имеется разрушение защитного слоя балконной плиты, оголена арматура, наблюдается выкрашивание бетона из тела плит.

В данной ситуации в целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан (жителей дома), имуществу граждан общество должно принять срочные меры по устранению выявленных повреждений в рамках аварийно-восстановительных работ, осуществить текущий ремонт, выполняемый для поддержания технических характеристик дома, с принятием мер безопасности (Постановление АС ПО от 09.11.2017 № Ф06-26299/2017).

Ситуация 3. Демонтаж аварийных лоджий

УК предписали выполнить работы по разборке находящихся в аварийном состоянии лоджий “до земли” (Постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-475/2017 по делу № А04-5845/2016).

Как указали судьи, обязанность по содержанию дома, его частей, отдельных элементов конструкций – обязанность УК. Дефекты этих конструкций должны устранять собственники с привлечением обслуживающей организации за счет своих средств. При этом УК не освобождается действующим законодательством от обязанности проведения неотложных работ для устранения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, в том числе при отсутствии принятого собственниками помещений в МКД решения о проведении капитального ремонта общего имущества в доме в случае невозможности использования средств фонда капремонта на финансирование услуг и работ по капитальному ремонту. Ссылки УК на необходимость проведения капитального ремонта всего дома отклонены судами, поскольку проведение такого ремонта не вменялось в обязанность обществу предписанием, предметом которого являлось выполнение неотложных работ по проведению демонтажа аварийных лоджий, что входит в круг обязанностей общества как управляющей организации.

Ситуация 4. Бетонный слой балконных плит разрушен до арматуры

Согласно Постановлению АС ЗСО от 27.10.2017 № Ф04-4460/2017 по делу № А27-25832/2016 УК посчитала, что указанные в предписании работы (работы по ремонту балконных плит квартир, находящихся в ненадлежащем техническом состоянии по причине разрушения бетонного слоя до арматуры) относятся к капитальному ремонту, обеспечение проведения которого возложено на регионального оператора.

Судьи возразили: то обстоятельство, что балконные плиты МКД являются составной частью его фасада, требующего капитального ремонта, не свидетельствует о том, что сам по себе ремонт балконов (восстановление бетонного слоя балконных плит) относится к капитальному ремонту.

Факт включения МКД в региональную программу по капремонту с установлением срока проведения капитального ремонта его фасада в 2022 году не освобождает УК, продолжающую взимать плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения обязательств по надлежащему содержанию данного имущества и проведению текущего ремонта до наступления срока капитального ремонта.

Вопрос о целесообразности осуществления ремонта балконных плит МКД, которые не находятся в аварийном состоянии, в 2016 – 2017 годах с учетом проведения капитального ремонта фасада дома в 2022 году не относится к компетенции УК. Многочисленные обращения собственников помещений с жалобами в Государственную жилищную инспекцию по поводу ненадлежащего выполнения управляющей организацией обязательств по содержанию и ремонту балконов свидетельствуют об актуальности для них указанного вопроса.

В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

  • проверять правильность использования балконов жителями дома;
  • не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
  • разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

  1. Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
  2. Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
  3. Определить источник финансирования.
  4. Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).
  1. Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
  2. Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.
Читайте также:  Ипотека на покупку комнаты

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

ПП РФ 1498: Особенности содержания общего имущества в МКД

Запомнить

  1. В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
  2. УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
  3. УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
  4. Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
  5. Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Аварийное состояние балкона: куда обращаться и что делать

Аварийный балкон

Если у вас квартира с балконом, вам повезло – его можно использовать как дополнительные квадратные метры жилплощади, кладовку, сушилку для белья и просто место отдыха. Но все хорошо, пока балконная плита находится в удовлетворительном состоянии. Снег, ветер, дождь и мороз постепенно делают свое дело, бетон разрушается и встают вопросы: кто должен взять на себя ответственность отремонтировать аварийный балкон, как определить степень его разрушения и что делать жильцам квартиры, чтобы привести его в безопасное состояние. На эти вопросы мы поможем найти вам ответ.

Балкон – чья собственность?

В соответствии с законом Российской федерации балконная плита это общее имущество государства и владельца квартиры. Квартиросъемщик имеет право единоличного владения и отвечает только за вспомогательные конструкции: ограждения, перила и решетки. Исходя из этого, ремонт балконной плиты – это прерогатива управляющей жилищной компании.

Балкон в аварийном состоянии

Балкон в аварийном состоянии

Коммунальщики должны следить за состоянием общего имущества и содержать его в исправном состоянии, проводя текущий ремонт согласно нормативным актам. Квартиросъемщик же в свою очередь обязан своевременно вносить квартплату, часть которой жилищная контора использует на ремонт, в том числе и аварийных балконных плит. Все остальное, что находится на балконе, обязаны ремонтировать владельцы квартиры.

Что делать с аварийным балконом?

Если вы обнаружили на балконе признаки разрушения, следует сразу же уведомить об этом управление жилищной конторы вашего района в письменном виде. Заявление должно быть заверено представителем коммунальной службы и завизировано в соответствующем журнале регистраций. Не лишним будет сделать его копию.

Для подтверждения жалобы можно сделать несколько снимков, на которых хорошо видны следы разрушения, а также попросить соседей поставить подписи под письменным описанием состояния балкона – они не будут против этого, так как проблема может коснуться и их имущества.

Следы разрушения балконной плиты

Следы разрушения балконной плиты

  • Глубокие трещины вдоль соединения плиты с несущей стеной;
  • Отслоения бетона с нижней стороны плиты, обнажающие внутренние участки арматуры;
  • Рыхлости на верхней стороне плиты, вымывающиеся водой;
  • Частичные обвалы краев плиты.

После этих действий есть два варианта, как поступать дальше. Можно пойти на соглашение с коммунальщиками и предложить им со своей стороны сделать ремонт самостоятельно, а с их стороны включить стоимость работ и использованных материалов в счет квартплаты. А можно ждать, пока коммунальное учреждение само возьмется за ремонт вашего балкона, а если не возьмется, обратиться в высшие инстанции и добиваться решения вопроса через суд. Мы советуем, если это в ваших силах, сделайте ремонт самостоятельно – это будет быстрее и с меньшими эмоциональными потерями.

Обговорите с представителем коммунального предприятия, какие виды работ будут включены в перерасчет за квартплату и какие строительные материалы они согласны оплатить. Если возникают спорные вопросы, предложите управляющему на месте составить смету работ.

Как отремонтировать балконную плиту

Ремонт аварийных балконов следует начинать с оценки масштаба всех необходимых работ. Для этого нужно оголить все разрушенные места – молотком постарайтесь сбить с нижней стороны плиты все слабо держащиеся участки бетона и очистить арматуру от ржавчины. Простучите края плиты и уберите расшатанные куски бетона. На верхней части расчистите мастерком или шпателем трещины и снимите разложившуюся и превратившуюся в труху стяжку. Когда останется только твердая поверхность, можно приступать к ремонту.

  • Полутер;
  • Терка;
  • Уровень;
  • Мастерок;
  • Рейки.

Ремонт аварийного балкона

Ремонт аварийного балкона

Гидроизоляция плиты

Очищенную прочную поверхность хорошо увлажните водой и нанесите глубокопроникающую гидроизоляцию Пинетрон. Это гидроизоляция нового поколения, выпускаемая в виде порошка, который перед применением затворяется водой.

Можно использовать более простые средства гидроизоляции – мастичные или рулонные, на которые укладывается слой бетона. Если на балконе планируется установить остекление и к плите не будет доступа влаги, можно обойтись обычной цементной стяжкой.

Стяжка верхней поверхности

Для стяжки сделайте раствор из цемента и песка. Пропорции определяются по марке цемента – если его марка 500, то на одну часть цемента возьмите 5 частей песка, а если марка 400, возьмите 4 части песка. По периметру плиты установите рейки в виде опалубки, чтобы раствор не вываливался за края. Распределите раствор по всей плите полутером, делая небольшой уклон к краю балкона. На стыке со стеной сделайте небольшой закругленный нахлест на стену, чтобы в этом месте не скапливалась вода. Когда раствор затвердеет, но еще будет влажным, затрите его теркой.

Полностью отремонтированный балкон

Полностью отремонтированный балкон

Ремонт нижней части плиты

Если снизу на плите видна арматура, ее нужно зачистить болгаркой и обработать «антикором». После того, как антикор высохнет, закрасьте арматуру любой краской для наружных работ и дайте ей хорошо просохнуть. При помощи мастерка заделайте обрушившиеся места цементным раствором. Делать это на верхней части плиты не очень удобно, но нужно постараться, чтобы арматура была заштукатурена. Когда раствор схватится, затрите его теркой.

На этом можно считать, что аварийный балкон отремонтирован. Кстати, когда будете приобретать материалы для ремонта балкона, не забудьте сохранить чеки – они понадобятся, когда вы пойдете в контору отчитываться о проделанной работе. Все, что вы истратите на ремонт, должно быть возвращено вам путем перерасчета за коммунальные услуги.

Статьи

Источник фото: https://www.pexels.com/

Управляющие организации, осуществляющие управление «взрослым» жилым фондом, зачастую, сталкиваются с проблемой содержания и ремонта балконов в МКД. Некоторые УО просто не закладывают в размер платы при заходе на МКД работы по восстановительному ремонту, другие УО считают, что именно в их случае имеется ряд условий, при которых исключается обязанность УО проводить такие ремонтные работы в отношении аварийного объект.

Давайте разбираться на что обратить внимание, чтобы не получить от ГЖИ предписание и штраф. И для начала обратимся к правовому регулированию данного вопроса.

В состав общего имущества входят ограждающие несущие конструкции МКД, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и другие ограждающие несущие конструкции (пп. “в” п. 2 Правил №491).

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД включает в себя в том числе текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пп. “а”-“д” п. 2 Правил №491.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, а также правила оказания (выполнения) этих услуг (работ) утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Согласно минимальному перечню к работам, необходимым для надлежащего содержания несущих конструкций МКД (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш), относятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов домов (при этом нет разделения на работы текущего и капитального характера):

выявление нарушения отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушения сплошности и герметичности наружных водостоков;

выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;

контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;

при выявлении повреждений и нарушений – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления МКД. Заключение указанного договора собственниками помещений расценивается как обеспечение надлежащего содержания общего имущества в доме, то есть надлежащее содержание общего имущества обеспечивается путем выполнения обязательств на основании договора управления, при этом перечень работ и услуг, указанный в договоре управления не может быть меньше, чем перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290.

Читайте также:  Присяга на гражданство в РФ: порядок принятия

В то же время, принятие решений о текущем и капитальном ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений в доме (п. 1, 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил №491).

В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в доме, обязаны:

подготавливать предложения о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также предложения о проведении капитального ремонта;

доводить их до сведения собственников помещений в доме в порядке, установленном жилищным законодательством РФ.

В п. 7 Приложения №7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170) указаны работы по текущему ремонту: лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей – восстановление или замена отдельных участков и элементов.

К видам текущего ремонта в Методическом пособии отнесены работы по заделке трещин, расшивке швов, перекладке отдельных участков кирпичных стен, а также работы по заделке выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец и зонтов, восстановлению гидроизоляции в сопряжениях балконных плит, крылец, зонтов, замене дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток.

Кроме того, в Правилах №170 прописан порядок действий при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров. В случае обнаружения такого недочета, УО должна принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. При аварийном состоянии балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту (п. 4.2.4.2 Правил №170).

Таким образом, УО при обнаружении признаков повреждения балконных плит должны с целью обеспечения безопасности людей провести ряд мероприятий, в том числе, по ремонту таких балконов, причем вне зависимости от того, предусмотрено ли прямо выполнение данных работ договором управления, о чем свидетельствует судебная практика по обжалованию выданных предписаний и постановлений о привлечении к административной ответственности, которая, к сожалению, складывается не в пользу УО.

Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2019 г. №304-ЭС19-11201 по делу №А75-8205/2018:

«Вопреки доводам заявителя, предписание соответствует критериям исполнимости: на заявителя возложена обязанность провести мероприятия по обследованию межэтажных стыков, перекрытия в зоне сопряжения квартиры №13 и квартиры №11 МКД; пола балкона квартиры №11; также обществу вменено в обязанность проведение ремонтных восстановительных работ. Суды отметили, что требования, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на обеспечение условий для безопасного и благоприятного проживания граждан, обязательны для исполнения.».

Определение Верховного Суда РФ от 26 февраля 2018 г. №304-КГ17-23483 по делу №А27-25832/2016:

«Суд первой инстанции, руководствуясь ст.198, 201 АПК РФ, ст. 20, 36, 161, 162, 196 ЖК РФ, Правилами № 491, Правилами № 170, Минимальным перечнем услуг и работ №290, пришел к выводу о том, что обществом допущено нарушение лицензионных требований при управлении МКД, выразившееся в ненадлежащем содержании общего имущества, и отказал в удовлетворении заявленного требования.

Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что нахождение балконных плит МКД в аварийном состоянии не доказано, указанные в предписании работы подлежат выполнению при проведении капитального ремонта фасада МКД, обеспечение которого возложено на регионального оператора за счет средств фонда капитального ремонта.

Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что работы по восстановлению или замене отдельных участков и элементов балконов включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту (пункт 7 приложения № 7 Правил №170); ненадлежащее техническое состояние балконов МКД (нарушение разрушения бетонного слоя балконных плит до арматуры) подтверждено материалами дела; доказательств выполнения обществом в период осуществления им деятельности по управлению МКД работ по восстановлению повреждений отдельных участков балконов не имеется.

Верховный Суд РФ отметил, что включение названного МКД в региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД с установлением срока проведения капитального ремонта его фасада в 2022 году не освобождает общество как управляющую организацию, продолжающую взимать с собственников помещений в МКД плату за содержание и ремонт общего имущества, от выполнения обязательств по надлежащему содержанию общего имущества и проведению текущего ремонта до наступления срока капитального ремонта. »

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 августа 2017 г. №Ф03-2816/17 по делу №А73-16522/2016:

«Податель жалобы утверждает, что судами не учтено, что балконная плита спорного многоквартирного дома пришла в негодность до передачи спорного дома в ведение управляющей компании. Считает, что недопустимо выполнять работы по капитальному ремонту за счет платы за содержание и текущий ремонт дома, а также о необходимости принятия решения общим собранием жильцов дома для проведения спорных работ. Полагает, что ответственным за капитальный ремонт данного дома является НО “Региональный оператор – Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Хабаровском крае”.

Суд кассационной инстанции отметил в деле №А73-16522/2016 следующее:

«Судами сделаны верные выводы о том, что общество, как управляющая организация, получающая от собственника МКД денежные средства на его содержание, ответственно за содержание и обслуживание названного жилого дома, а значит, обязано с целью обеспечения безопасности и комфортных условий проживания жителей дома исполнять требования действующего законодательства в жилищной сфере.

Между тем, как установлено актом проверки, балконная плита квартире имеет признаки аварийного состояния, что свидетельствует о том, что обществом не исполняются обязанности по соблюдению требований пунктов 4.2.1.3, 4.2.1.5, 4.2.4.2 Правил №170.

Доводы заявителя жалобы со ссылками на заключение ООО «Контур-групп» о том, что ремонт балконной плиты является капитальным ремонтом, в связи с чем не осуществляется управляющей компанией, правомерно отклонены судами, поскольку ремонт одной балконной плиты, даже путем ее демонтажа и устройства новой не может быть отнесен к капитальному ремонтом дома в порядке, указанном в ЖК РФ » .

Вывод, обжаловать предписания и постановления о привлечении к административной ответственности в данной части крайне затруднительно, поэтому полагаем, что оптимальным решением для УО будет являться своевременное принятие мер: при заключении договора управления учитывать состояние общего имущества и закладывать финансирование необходимых ремонтных и восстановительных работ, проводить сезонные осмотры на основании которых готовить для собственников предложения о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества, утверждение таких работ на ОСС, при необходимости с определением источника финансирования.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке .

Балкон в аварийном состоянии: кто должен ремонтировать?

Наличие балкона в квартире всегда считается преимуществом. Его можно использовать так, как угодно самому хозяину (в качестве кладовки, сушилки либо места для отдыха). Однако ничто не вечно, и балконная плита не является исключением.

Под воздействием снега, ветра, дождя и мороза балконная плита постепенно разрушается, ухудшая состояние балкона до статуса аварийного. И в этот момент встает ряд вопросов: как точно определить состояние балкона и как его отремонтировать. Но самое главное – за чей счет должен быть проведен ремонт?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Балкон в аварийном состоянии: куда обращаться

Случай с балконом является весьма неоднозначным, и каждый пытается трактовать его по-своему. Это обуславливается тем, что сама плита является общим имуществом, а парапет, крыша и прочие конструкции являются собственностью только хозяина квартиры. Как видно, ситуация достаточно спорная.

В Жилищном кодексе РФ указано, что балконные плиты относятся к собственности общего имущества. А Постановление Правительства №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» говорит о том, что владелец квартиры не является собственником главных несущих конструкций (а именно парапетов, перил, плит перекрытий, фундаментов/балконных плит, а также ограждающих строений, являющихся несущими и обслуживающими лишь несколько жилых либо нежилых помещений).

Норма жилья при расселении из аварийного дома.

Кто должен ремонтировать балкон, который находится в аварийном состоянии, читайте тут.

Таким образом, список общей собственности выглядит следующим образом:

  • Балконные плиты, являющиеся несущими конструкциями (согласно Правилам п. 2, пп. «в»);
  • Окна и двери балкона;
  • Также ненесущими ограждениями могут быть коридоры либо лестничные клетки;
  • Перила балкона. Их предназначением является обслуживание сразу нескольких жилых или нежилых помещений (согласно Правилам п. 2, пп. «г»).

Таким образом, ремонт аварийного балкона возлагается на управляющую организацию или собственника квартиры, в зависимости от того, какая именно часть конструкции была признана аварийной, а точнее, кому именно она принадлежит.

Пп. 13 и 14 Правил гласят, что рассмотрение вопроса и дальнейшее вынесение решения о ремонте аварийного строения выносится на основании акта осмотра и последующего голосования.

Чтобы инициировать данную процедуру, нужно написать заявление на имя руководителя организации и потребовать в нем провести ремонтные работы. К данному документу нужно приложить фотографии аварийного объекта, а также собрать подписи соседей.

Установленных сроков, в течение которых должен быть дан ответ, не существует. Также нет гарантии, что ответ обязательно будет положительным. Чтобы за время ожидания не произошло обвала, рекомендуем провести ремонт своими силами, после чего взыскать все расходы с коммунальщиков.

Обращаясь в суд, следует подать не только иск, но и все чеки, которые подтверждают все расходы, которые были направлены на восстановление балкона, находящегося в аварийном состоянии.

Перечень возможных разрушений балкона при его аварийном состоянии выглядит следующим образом:

  • Полное разрушение защитного бетонного слоя;
  • Заметная коррозия закладных металлических частей и арматуры;
  • Разрушение либо отсутствие гидроизоляции водоотводящих металлических сливов;
  • Обрушение карниза или поручня/парапета;
  • Расшатанное ограждение.

Одной из наиболее распространенных причин указанных разрушений является неправильный водосток. По этой причине, вода, образованная от дождя или талого снега, стекает не по козырькам, как должно быть, а по балконным перекрытиям.

O-NEDVIZHKE.RU

Также перекрытия могут разрушаться из-за некачественных строительных материалов либо нарушения технологии в ходе их монтажа. Также существует фактор времени, но, в этом случае, степень разрушения напрямую зависит от качества и специфики самих материалов.

Если в вашем случае разрушение произошло по причине наличия серьезных нарушений, нужно проконсультироваться у строительного эксперта на предмет оценки масштабов разрушения и определения возможности восстановления аварийного балкона.

Заявление на ремонт балкона в управляющую компанию: образец

Заявление выглядит как официальный письменный документ, который предназначен для предоставления либо в государственный орган, либо в любую другую организацию, где будет отражена данная просьба.

Следует понимать, что истинное предназначение данного заявления – это стремление реализовать интересы и права автора данного заявления и всех людей, поставивших под ним подпись. Если данный документ правильно составить и оформить, то вероятность устранить поломку весьма высока.

Заявление может быть подано как в устной, так и в письменной форме. Однако легитимными могут быть только письменные. Данное заявление создается по образцу, хотя следует отметить, что определенного стандарта его написания не существует. Перед тем как подать заявление, обязательно сделайте его копию.

Структура заявления выглядит следующим образом:

  • Шапка. Находится в правом верхнем углу документа и содержит реквизиты адресата и адресанта;
  • Заголовок. Располагается в центре. Следует указать его форму («заявление» или «жалоба»). Затем нужно указать адрес проживания и детально изложить причину написания данного документа. Также здесь следует перечислить ваши требования относительно ремонтной работы;
  • Заключительная часть заявления. Здесь следует сформулировать просьбу о признании конструкции аварийной и опасной для жизни жителей, а также попросить об извещении заявителя касательно принятых мер;
  • Дата и подпись.

Образец документа можно скачать здесь.

После составления письма-просьбы о ремонте балкона, ее нужно отправить в управляющую комиссию. Рекомендуется предварительно сделать копию данного документа и сохранить ее у себя.

После подачи документа, следует ждать реакции в виде принятия мер по проведению качественного ремонта. При возникновении спорных вопросов (в частности, невыполнении указанных в заявлении требований), заявитель может обратиться в суд.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Ссылка на основную публикацию