Снос самостроя: основания и как проходит

Аналитика Публикации

Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) с 4 августа 2018 года был дополнен новой главой 6.4, посвященной сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС).

В настоящей статье проанализируем ранее действовавший порядок регулирования сноса ОКС, остановимся на вновь установленных правилах сноса, в том числе особенностях сноса самовольных построек и объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).

Регулирование сноса ОКС до введения новой главы ГрК РФ

Правовое регулирование сноса ОКС до внесения последних изменений носило крайне фрагментарный характер, позволявший говорить о наличии пробела в праве в рассматриваемой сфере.

При этом основным являлся вопрос необходимости получения разрешительной документации на снос.

Из буквального толкования положений градостроительного законодательства следует, что работы по сносу зданий, сооружений прямо не отнесены к работам по строительству или реконструкции, для осуществления которых по смыслу ст. 51 ГрК РФ необходимо получать разрешение на строительство.

Аналогичная позиция нашла отражение в судебной практике. Так, например, Верховный Суд РФ отказал в привлечении организации, осуществившей снос здания без разрешения на строительство, к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, устанавливающей ответственность за строительство, реконструкцию ОКС без данного разрешения.

В своем постановлении по делу Верховный Суд РФ отразил, что проведенные обществом работы по демонтажу (сносу) нежилого здания к строительным не относятся и, следовательно, не требуют получения разрешения на строительство. При этом доказательств того, что работы по демонтажу (сносу) нежилого здания произведены на начальном этапе строительства либо в составе работ по реконструкции объекта капитального строительства, надзорным органом, просившим привлечь организацию к ответственности, не представлено[1].

Таким образом, разрешение на строительство для производства работ по сносу ОКС требуется только в том случае, если снос объектов производится в составе работ по строительству ОКС, то есть их созданию, в том числе на месте сносимых объектов (п. 13 ст. 1 ГрК РФ).

Данная позиция представляется спорной, поскольку фактически работы по сносу (демонтажу) объектов могут быть не менее сложными и опасными, чем непосредственно работы по строительству, реконструкции.

При этом подготовительные работы по сносу отражались в самостоятельном разделе проектной документации на строительство – проекте организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей (с 1 июля 2019 года с учетом изменений требований к содержанию проектной документации работы по сносу включаются в единый раздел “Проект организации строительства” (ПОС)).

Вместе с тем, на уровне регионального законодательства действовал ряд актов, устанавливавших обязанность получать некие иные разрешения государственных органов субъектов РФ или органов местного самоуправления на снос ОКС.

Такие правила были установлены, например, ранее действовавшим Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 № 857-ПП “Об утверждении Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве”. При этом за самовольный снос зданий, сооружений в г. Москве предусмотрена административная ответственность по ч. 2 ст. 8.18 Кодекса г. Москвы об административных правонарушениях.

Позиция о разрешительной природе действий по сносу нашла также свое отражение в письме Минэкономразвития России от 16.04.2015 № Д23и-1663. Как отражено Минэкономразвития в данном письме, законодательство субъектов РФ предусматривает, что основанием для сноса ОКС является распоряжение органа местного самоуправления, которым в том числе определяется порядок и сроки осуществления сноса такого объекта.

Перечень документов, необходимых для согласования органом местного самоуправления решения о сносе определяется законодательством субъекта РФ, в частности к таким документам относятся: решение собственника о сносе, проект организации работ, копии договоров подряда на осуществление работ по сносу.

Отметим, что региональные акты, посвященные сносу ОКС, носят единичный характер.

Таким образом, до настоящего момента федеральным законодательством правила сноса ОКС не были установлены, региональное законодательство также не предусматривало единообразного и детального регулирования.

Существовавший правовой вакуум, однако, был заполнен после введения в действие главы 6.4 ГрК РФ.

Новые правила сноса ОКС: общие положения

Согласно п. 1 ст. 55.30 ГрК РФ основаниями для сноса объекта могут быть решение собственника либо, в случаях, установленных законом, решение суда или органа местного самоуправления.

В целях сноса ОКС (если снос осуществляется не в целях строительства нового объекта) застройщик или технический заказчик обеспечивают подготовку проекта организации работ по сносу в качестве самостоятельного документа на основании результатов и материалов обследования объекта. Работы по подготовке данного документа должно осуществлять лицо, включенное в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Требования к проекту организации работ будут установлены Постановлением Правительства РФ. Отметим, что в случае осуществления сноса за счет бюджетных средств также подлежит разработке смета.

Разработка проекта организации работ не требуется для сноса следующих объектов: гаража; жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, расположенных на садовом земельном участке; объектов индивидуального жилищного строительства; некапитальных и вспомогательных построек.

В ГрК РФ вводится понятие лица, осуществляющего снос объекта, по аналогии с понятием лица, осуществляющего строительство. Таким лицом может быть застройщик или индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда на осуществление сноса.

Лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, технических регламентов, техники безопасности в процессе выполнения работ по сносу объекта капитального строительства и несет ответственность за качество выполненных работ.

Таким образом, градостроительное законодательство теперь закрепляет конкретное лицо, обеспечивающее соблюдение всех обязательных строительных норм и правил, а также устанавливает возможность привлечения его к ответственности за нарушение данных норм.

Другим крайне важным нововведением, направленным на обеспечение безопасности выполнения работ по сносу, является требование о выполнении работ по договорам подряда на осуществление сноса только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства (исключение составляют случаи выполнения работ по договору подряда, если размер обязательств по такому договору не превышает одного миллиона рублей).

Также для выполнения работ по сносу могут не являться членами СРО лица, освобожденные от обязательного членства в СРО при выполнении работ по инженерным изысканиям, проектированию, строительству, в частности: ГУПы, МУПы, казенные предприятия, коммерческие организации с долей участия государства более 50% в случае заключения договоров подряда с публичными образованиями и созданными ими юридическими лицами.

Снос ОКС осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу после отключения объекта от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения, выдаваемыми организациями, эксплуатирующими соответствующие инженерные сети. Отключение объекта подтверждается актом, подписанным сетевой организацией.

Для разрешения спорных вопросов взаимодействия с государственными органами при осуществлении сноса ОКС законодательно устанавливается процедура извещения о начале работ и об их окончании, а также предоставления уполномоченному органу проекта организации работ по сносу.

Так, в целях сноса ОКС застройщик или технический заказчик не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ направляет в орган местного самоуправления поселения, городского округа, муниципального района (в отношении межселенной территории) по месту нахождения объекта уведомление о планируемом сносе ОКС.

К уведомлению о планируемом сносе объекта прилагаются результаты и материалы обследования ОКС, а также проект организации работ по сносу. В случае непредставления данных документов, уполномоченный орган запрашивает их самостоятельно.

Уведомление и прилагаемые к нему документы подлежат размещению в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Орган местного самоуправления также уведомляет о размещении данных документов орган регионального государственного строительного надзора.

После завершения работ по сносу застройщик или технический заказчик направляет уведомление о завершении сноса, также подлежащее размещению в публичных источниках.

Формы названных уведомлений должны быть утверждены Минстроем России. На настоящий момент на официальном сайте опубликования проектов нормативных правовых актов размещен проект приказа Минстроя России “Об утверждении форм уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства и уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства”[2].

Отметим также правило, установленное на переходный период: в случае, если работы по сносу ОКС, не связанные со строительством или реконструкцией объекта, начаты до 4 августа 2018 года, разработка проекта организации работ по сносу и направление уведомления о начале работ по сносу объекта не требуются.

Особенности сноса самовольных построек и объектов в границах ЗОУИТ

С 4 августа 2018 года существенной переработке подверглась статья 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), определяющая признаки самовольной постройки и последствия осуществления самовольного строительства. Содержание данных изменений, кардинально меняющих подход законодателя к самовольному строительству и фактически вводящих фигуру добросовестного застройщика самовольной постройки, заслуживают анализа в рамках отдельной статьи.

В настоящей статье остановимся на ранее законодательно не установленных процедурных аспектах сноса самовольных построек с учетом последних изменений ГрК РФ.

Снос самовольных построек осуществляется на основании решения суда или, в случаях, определенных п. 4 ст. 222 ГК РФ, по решению органа местного самоуправления (далее также – ОМС).

Статьей 55.32 ГрК РФ установлена процедура принятия решения о сносе самовольной постройки.

Так, ОМС в течение двадцати рабочих дней со дня получения от надзорных органов сведений о выявлении самовольной постройки обязан принять решение о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в случаях, когда такое право предоставлено ему ГК РФ, либо обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

В случае, если по результатам анализа полученных от надзорного органа документов признаки самовольной постройки не выявлены, ОМС направляет уведомление об этом в надзорный орган.

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице – правообладатель земельного участка, на котором создана самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или решением органа местного самоуправления.

Отметим, что не выполненные обязанности по сносу или реконструкции самовольной постройки переходят к новому правообладателю земельного участка переходе прав на земельный участок.

Указанные лица обязаны осуществить снос постройки либо ее реконструкцию в соответствии с утвержденной ОМС проектной документацией, предусматривающей приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

В случае невыполнения данных обязанностей в определенные решением о сносе сроки, ОМС уведомляет об этом орган, осуществляющий полномочия собственника в отношении участков, находящихся в публичной собственности, либо обращается в суд с иском об изъятии земельного участка, находящегося в частной собственности.

Наконец, ГрК РФ устанавливает перечень случаев, когда снос постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется самим ОМС за счет средств бюджета с возмещением расходов за счет средств правообладателей постройки.

ОМС осуществляет снос постройки самостоятельно, если правообладатели постройки или земельного участка не выявлены, либо в случае, если правообладатели не предприняли действий по сносу или реконструкции постройки в течение 6 месяцев со дня истечения установленного срока, а права на земельный участок к третьим лицам не переходили.

Кроме того, снос осуществляется ОМС в случае, если правообладатели не снесли или не реконструировали объект, расположенный на неделимом земельном участке, на котором также расположены иные здания и сооружения, самовольными постройками не являющиеся.

Изменения, не менее кардинальные, чем изменения в области самовольного строительства, с 4 августа 2018 года коснулись правового регулирования зон с особыми условиями использования территории. С учетом данных изменений, ГрК РФ предусматривает коррелирующие специальные правила сноса ОКС, расположенных в границах ЗОУИТ.

ОКС, попавшие в границы ЗОУИТ, по общему правилу подлежат сносу в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения таких объектов.

Снос ОКС или его приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется по решению собственника либо на основании соглашения о возмещении убытков. Указанное соглашение о возмещении убытков заключается собственником ОКС с правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которых установлена ЗОУИТ.

В случае недостижения соглашения о возмещении убытков снос объекта или его приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется исключительно на основании решения суда. При этом в случае, если установление ЗОУИТ приводит к невозможности использования объекта, правообладатели объектов, в связи с размещением которых созданы ЗОУИТ, публичные образования обязаны выкупить такой объект капитального строительства.

Подводя итог изложенному выше, необходимо отметить, что принятые изменения законодательства, действительно, заполняют ранее существовавший пробел в сфере сноса ОКС, устанавливая как общие принципы и правила регулирования, так и специальные нормы в отношении сноса самовольных построек и объектов в границах ЗОУИТ.

В то же время, представляется не совсем однозначным подход законодателя об установлении уведомительного, а не разрешительного порядка сноса объектов, учитывая, что специальные виды ответственности лица, осуществляющего снос, за нарушение правил и требований безопасности, не определены.

Представляется, что введение именно уведомительной системы сноса ОКС связано с общей законодательной тенденцией, направленной на сокращение числа разрешительных процедур в строительстве. Вместе с тем, позволят ли новые процедуры обеспечить безопасность осуществления сноса ОКС – покажет практика.

[1] Постановление Верховного Суда РФ от 10.10.2016 по делу № А70-13521/2015.

Снос самостроя: основания и как проходит

(введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

1. Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2. Орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района в срок, не превышающий двадцати рабочих дней со дня получения от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, государственного земельного надзора, государственного надзора в области использования и охраны водных объектов, государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия, от исполнительных органов государственной власти, уполномоченных на осуществление федерального государственного лесного надзора (лесной охраны), подведомственных им государственных учреждений, должностных лиц государственных учреждений, осуществляющих управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющихся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, или от органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан рассмотреть указанные уведомление и документы и по результатам такого рассмотрения совершить одно из следующих действий:

Читайте также:  Когда пережившему супругу не достанется наследство?

1) принять решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации;

2) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3) направить, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

3. Форма уведомления о выявлении самовольной постройки, а также перечень документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

4. В течение семи рабочих дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями орган местного самоуправления, принявший соответствующее решение, обязан направить копию соответствующего решения лицу, осуществившему самовольную постройку, а при отсутствии у органа местного самоуправления сведений о таком лице правообладателю земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка.

5. В случае, если лица, указанные в части 4 настоящей статьи, не были выявлены, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в течение семи рабочих дней со дня принятия соответствующего решения обязан:

1) обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом муниципального образования по месту нахождения земельного участка для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) обеспечить размещение на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

3) обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

6. Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления.

7. В случае осуществления сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями лицом, которое создало или возвело самовольную постройку, либо лицом, с которым органом местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органом местного самоуправления муниципального района заключен договор о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, которые не являются правообладателями земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, указанные лица выполняют функции застройщика.

8. В случае, если в установленный срок лицами, указанными в части 6 настоящей статьи, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, при переходе прав на земельный участок обязательство по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями в сроки, установленные в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, переходит к новому правообладателю земельного участка.

9. В случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лица, указанные в части 6 настоящей статьи, а в случаях, предусмотренных частями 7 и 13 настоящей статьи, соответственно новый правообладатель земельного участка, орган местного самоуправления по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

10. Снос самовольной постройки осуществляется в соответствии со статьями 55.30 и 55.31 настоящего Кодекса. Приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 настоящего Кодекса.

11. Лица, указанные в части 6 настоящей статьи, обязаны:

1) осуществить снос самовольной постройки в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, установленный указанным решением;

2) осуществить снос самовольной постройки либо представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях приведения ее в соответствие с установленными требованиями при условии, что принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для сноса самовольной постройки;

3) осуществить приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в случае, если принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, установленный указанным решением для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. При этом необходимо, чтобы в срок, предусмотренный пунктом 2 настоящей части, такие лица представили в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Ч. 12 ст. 55.32 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.

12. В случае, если указанными в части 6 настоящей статьи лицами в установленные сроки не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района выполняет одно из следующих действий:

1) направляет в течение семи рабочих дней со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, уведомление об этом в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности;

2) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи;

3) обращается в течение шести месяцев со дня истечения срока, предусмотренного частью 11 настоящей статьи для выполнения соответствующей обязанности, в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 части 13 настоящей статьи.

Ч. 13 ст. 55.32 (в ред. ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ) применяется также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с ГК РФ до 04.08.2018 и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.

13. Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется органом местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органом местного самоуправления муниципального района в следующих случаях:

1) в течение двух месяцев со дня размещения на официальном сайте органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” сообщения о планируемых сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями лица, указанные в части 6 настоящей статьи, не были выявлены;

2) в течение шести месяцев со дня истечения срока, установленного решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лица, указанные в части 6 настоящей статьи, не выполнили соответствующие обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, и земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка, не предоставлен иному лицу в пользование и (или) владение либо по результатам публичных торгов не приобретен иным лицом;

3) в срок, установленный решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки либо решением суда или органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, лицами, указанными в части 6 настоящей статьи, не выполнены соответствующие обязанности, предусмотренные частью 11 настоящей статьи, при условии, что самовольная постройка создана или возведена на неделимом земельном участке, на котором также расположены объекты капитального строительства, не являющиеся самовольными постройками.

14. В течение двух месяцев со дня истечения сроков, указанных соответственно в пунктах 1 – 3 части 13 настоящей статьи, орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, орган местного самоуправления муниципального района обязан принять решение об осуществлении сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями с указанием сроков таких сноса, приведения в соответствие с установленными требованиями.

15. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 части 13 настоящей статьи, орган местного самоуправления, осуществивший снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, вправе требовать возмещения расходов на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями от лиц, указанных в части 6 настоящей статьи, за исключением случая, если в соответствии с федеральным законом орган местного самоуправления имеет право на возмещение за счет казны Российской Федерации расходов местного бюджета на выполнение работ по сносу самовольной постройки или ее приведению в соответствие с установленными требованиями. В случае, если выполнение кадастровых работ по подготовке акта обследования здания или сооружения, являющихся самовольной постройкой, было обеспечено органом местного самоуправления, такой орган вправе требовать возмещения расходов на эту подготовку от лиц, указанных в части 6 настоящей статьи.

Снос самостроя в Москве: основания и как проходит?

Снос самостроя в Москве: основания и как проходит?

Нередко в средствах массовой информации передаются известия о сносе незаконно возведенных построек и спорах, возникающих по этому поводу. Почему сносят самострой, кто этим занимается и на каких основаниях, рассказывается в статье.

“Москву ждет новая волна сноса самостроя. Причем впервые массовый демонтаж коснется и мансард незаконно возведенных на крышах домов. Собственников уже предупредили однако добровольно расстаться с недвижимым имуществом готовы не все. за три года убрали почти 4000 незаконных построек. В кузьминках за счет снесенных ларьков расширили пешеходную зону, на рязанском проспекте автобусной остановке, а на месте знаменитый пирамиды до тверской появились скамейки и цветник”. Россия 24

Что считается самостроем?

По закону самовольным считается здание, сооружение, построенное на участке земли, не выделенном в предусмотренном порядке, назначение которого не позволяет строить объект. Для самостроя характерно отсутствие необходимых разрешений компетентных органов, при его строительстве допущены отступления от строительных нормативов.

Если хотя бы один из перечисленных признаков относится к объекту недвижимости, собственность на такой объект не появляется, им нельзя распоряжаться, например, продавать, обменивать, дарить. Пользоваться самовольно построенным объектом запрещено, он должен быть приведен в состояние, не нарушающее требования действующих норм или снесен.

Не признается самовольным строение, если при его создании собственник земли не знал и не мог знать об имеющихся ограничениях в использовании земли, запрещающих строительство.

Через суд можно узаконить самовольно построенное здание. За собственником или другим законным владельцем земельного участка суд может признать право собственности на созданный объект, если его параметры на момент обращения соответствуют строительным нормативам, оно не нарушает интересов третьих лиц, не опасно для здоровья и жизни людей. Для положительного решения необходимо доказать в суде, что участок земли принадлежит заявителю на праве, позволяющем осуществлять возведение объекта.

Читайте также:  Правовое регулирование испытания при приеме на работу

Если здание построено не собственником или владельцем земли, и за ним признали право собственности, суд может обязать его возместить часть стоимости объекта лицу, понесшему расходы.

Принять решение о сносе возведенного без соблюдения закона строения вправе суд или администрация муниципального образования, в котором расположен объект.

Полномочия муниципалитета

основные типы самостроя под снос в 2022

Органы районного или сельского самоуправления уполномочены во внесудебном порядке решить снести самострой, если на участок земли по месту его нахождения нет нужных документов о праве, его целевое использование не разрешает возведение такого строения, и он находится на землях общего пользования.

Кроме этого, муниципалитет может принять решение о сносе самовольного сооружения, если оно расположено в особой зоне, запрещающей использовать ее под строительство, например, водоохранной, защитной, охраны культурного наследия и так далее.

О своем решении муниципальный орган обязан уведомить построившее объект лицо или владельца земельного участка.

Сообщить в орган местной власти о самовольном строении может каждое заинтересованное лицо, если наличие такого объекта угрожает здоровью или жизни людей. Подают уведомления об обнаружении незаконных построек органы строительного надзора, если выявлены нарушения строительных нормативов и отсутствие разрешений, а также органы государственного надзора в сфере особо охраняемых природных территорий, когда самострой расположен на землях особого использования.

Муниципалитет не имеет права сносить строение, зарегистрированное в реестре недвижимости, по которому имеется решение суда, отказывающее в сносе или признающее права собственности на постройку. Местные органы не имеют полномочий решать судьбу жилых или садовых домов и строений религиозного назначения.

Судебный порядок

Во всех остальных случаях, когда орган местной власти не вправе сносить объект недвижимости, или когда его решение обжалуется, рассмотрение вопроса передается в суд.

В зависимости от ответчика, спор подлежит разрешению в суде по месту нахождения строения или сооружения. Если объект возведен юридическим лицом или частным предпринимателем, дело о его сносе рассматривается арбитражным судом. Когда строительство выполнено физическим лицом и объект не используется в коммерческих целях, заявление следует подавать в районный суд общей юрисдикции.
По итогам рассмотрения спора выносится решение о сносе самовольного строения, или о приведении его в состояние, удовлетворяющее требованиям действующих норм.

Срок для сноса устанавливается от 3 до 12 месяцев, а для выполнения требований нормативов – от 6 месяцев до 3 лет. Компания ГККИ поможет вам узаконить самострой в Москве и Московской области. Если ваш случай безнадежен, наш специалист, скажет вам об этом.

Кто должен сносить самострой?

По общему правилу, обязанность осуществить снос самовольного строения возлагается на лицо, его построившее. Если установить такое лицо невозможно, обязать снести самострой суд может собственника или другого владельца земельного участка, а также заказчика строительства.

По ходатайству заинтересованного лица, чьи права нарушает наличие незаконной постройки, снести объект могут разрешить ему, с возмещением понесенных расходов за счет построившего здание или собственника земли.

Снос объекта недвижимости представляет собой демонтаж и разрушение его несущих конструкций и вывоз строительного мусора. Необходимым условием является соблюдение при сносе требований безопасности и обеспечение прав третьих лиц.
Если судебное решение о сносе не выполнено ответчиком добровольно,

Исполнительный лист следует передать судебным приставам, которые организуют снос строения и взыскание затрат на него с ответчика.

Даже имея собственный участок земли, для строительства на нем объектов недвижимости стоит строго соблюдать требования закона. В противном случае нарушения предусмотренного порядка и отсутствие необходимых разрешений могут привести к признанию постройки самовольной и ее сносу.

Снос самостроя: основания и как проходит

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Как правильно оформить снос объектов недвижимости?

Как правильно оформить снос объектов недвижимости?

Об этом рассказала главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Анастасия Мешкова.

Любая вещь рано или поздно может прийти в негодность и прекратить своё существование. Объекты недвижимости не являются в этом плане исключением – они точно также могут обветшать и разрушиться.

Сегодня владельцы земельных участков не смогут снести объекты на своей земле без согласования с местной администрацией. Процедура сноса объектов капитального строительства с августа 2018 года подверглась изменениям: если раньше для этого достаточно было подготовить акт о сносе, то сейчас перед подготовкой акта необходимо уведомить орган местного самоуправления.

Снос объекта капитального строительства – это ликвидация объекта капитального строительства путем разрушения, разборки или демонтажа объекта. Так, если снос здания осуществляется на основании решения собственника объекта, то в этом случае необходим проект по организации сноса данного объекта (ч. 2 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ). Право разработать данный проект имеет только специалист по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр указанных специалистов.

Проект по организации сноса не требуется в случае сноса гаража на земельном участке, не предназначенном для предпринимательской деятельности, а также в случае сноса жилых и садовых домиков, расположенных на земельных участках, предназначенных для садоводства, а также в случае сноса хозяйственных построек, строений и сооружений вспомогательного использования.

При сносе объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции либо если работы по сносу начаты до 04.08.2018 и проводятся не в связи с реконструкцией или строительством нового объекта – проект организации работ по сносу также не требуется.

Перед началом работ объект, который подлежит сносу, необходимо отключить от сетей инженерно-технического обеспечения, подтвердив это актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей. Также необходимо принять меры по организации мероприятий по утилизации строительного мусора.

Не позднее, чем за семь рабочих дней до начала сноса, собственнику необходимо предоставить в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта капитального строительства уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства. Сделать это можно посредством личного обращения, через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее – МФЦ) либо почтовым отправлением или с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг. К уведомлению необходимо приложить материалы обследования объекта и проект (если он требуется).

Орган местного самоуправления после проверки всех приложенных к уведомлению документов в течение семи рабочих дней обеспечивает размещение уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора.

После завершения работ по сносу объекта капитального строительства собственнику в течение семи рабочих дней необходимо отправить в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.

Далее, для снятия ликвидированного объекта с кадастрового учета с одновременной регистрацией прекращения права на него необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, который будет являться документом, подтверждающим прекращение существования объекта недвижимости. Данный документ составляется в электронной форме и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера.

После того, как будет подготовлен акт обследования, необходимо подать заявление о снятии объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета и прекращении прав на него в орган регистрации прав любым удобным способом, установленным действующим законодательством. С таким заявлением вправе обратиться только собственник снесенного объекта либо его представитель с документом, подтверждающим соответствующие полномочия. Государственная пошлина за данную услугу не взимается.

При отрицательном решении – гражданину направляется письменное решение с указанием причин отказа. Практика показывает, что для вынесения решения об отказе есть несколько оснований: неправильно оформленные документы либо они представлены не в полном объеме или имеют противоречия. Также может быть отказано, если срок, на который было произведено приостановление снятия объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета, истек, а выявленные недостатки не устранены.

Процедура снятия с кадастрового учета является завершенной только после того, как заявителю будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости, содержащая информацию о снятии объекта с государственного кадастрового учета.

Снос самовольной постройки: основания, порядок сноса, практика

Закон признал вашу недвижимость самостроем? Всего лишь несколько лет назад шансов сохранить такое имущество практически не было. Самовольная постройка подлежала сносу как по решению суда, так и по воле органов местного самоуправления. Незаконно возведенные объекты уничтожались без учета каких-либо смягчающих обстоятельств.

Снос самостроя

Закон №340-ФЗ, от 03.08. 2018 г. смягчил порядок борьбы государства со стихийным строительством. Были внесены изменения в Гражданский, Градостроительный, Земельный Кодексы РФ, определяющие порядок сноса самовольных построек. Сегодня государство дает собственникам возможность узаконить объекты, которые можно привести в соответствие с установленными требованиями. Новые правила определяют также — кто, когда, за чей счет будет сносить объекты, не вписывающиеся в закон.

Признаки самовольной постройки

Ст. 222 ГК РФ определяет признаки и вероятную судьбу самостроя. Причем закон интересуют только капитальные постройки – на фундаменте, «крепко» стоящие на земле. Коттеджи и дачные домики, гаражи и туалеты, складские помещения и торговые палатки, веранды и массивные заборы – все эти и другие объекты попадут под риск сноса как самострой, если обнаружится хотя бы один из четырех признаков.

  1. Спорные права на распоряжение земельным участком под строительство.
    К примеру, застройщик возвел объект на собственной земле, но не позаботился о межевании, нарушил соседские границы; или наследники поспешили построиться, не оформив права наследства на участок; постройка выросла на самозахваченной земле и по этой причине не может быть узаконена. Арендаторы земли возводят на ней объекты, не обратив внимание на то, что в договоре аренды не прописан пункт о возможности строительной деятельности. Наведя порядок в документации по земле, владелец получит шанс узаконить самострой.
  2. Нецелевое использование земли.
    Капитальное строительство разрешено только на участках категории «Земли поселения» с видом разрешенного использования (ВРИ), предусматривающим возведение построек на фундаменте (индивидуальные/многоквартирные здания, торговые павильоны и т. д.). Если ВРИ участка не соответствует характеру объекта – постройка будет незаконной. Например, на участке под огородничество не предусмотрено возведение постоянного жилья, а на землях под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) нельзя строить дома на двух и более хозяев, а также магазины и другие объекты предпринимательской деятельности. Узаконить и сохранить уже возведенные объекты можно только при замене ВРИ участка. Категорию же земли изменить практически невозможно: самострой, появившийся в пределах сельскохозяйственных угодий, земель водного или лесного фонда, на природоохранной территории спасти не удастся – он подлежит сносу.
  3. Отсутствие разрешения/уведомления о согласовании на строительства от органов власти.
    Часто застройщики пренебрегают получением согласовательных виз в начале строительных работ, рискуя будущим своих строений. Возведенные без согласования дома, киоски, магазины впоследствии могут оказаться незаконными – они могут попасть в рекреационную зону общего пользования, или не вписаться в градостроительные планы, оказаться в непосредственной близости трубопроводов, автострад, опасных промышленных объектов. На начало строительства этих ограничений могло и не быть, либо застройщик мог о них не знать – и только разрешительная документация властей может послужить основанием для сохранения «неудобной» недвижимости или хотя бы для компенсации снесенного строения. Отсутствие такой документации превращает возведенный объект в самострой, который сохранить при изменившихся условиях весьма проблематично.
  4. Нарушение строительных нормативов.
    Оно может нести угрозу жизни и здоровью окружающих. Так, сокращение противопожарных расстояний между домами таит угрозу быстрого распространения огня; крутой скат крыши, направленный на соседей или прохожую часть улицы приведет к сходу снега и льда на людей или чужой участок, водоснабжение и септик, смонтированные в обход централизованных коммуникаций, несут риск загрязнения окружающей среды и распространения инфекционных болезней. Факт опасных нарушений устанавливают строительно-технические экспертизы. При существенных изъянах градостроительных норм и правил самострой теряет право на существование, однако устранимые нарушения могут быть исправлены с последующей легализацией недвижимости. Немаловажную роль в судьбе самовольной постройки играют собственники соседних участков. Все, что нарушает их права: затенение/загрязнение их территории близко расположенным новостроем, переход за границы участка, другие неудобства – должно быть с ними письменно согласовано, иначе объект станет незаконным и его судьба будет решаться в суде.

Кто может признать недвижимость самостроем

Градостроительный Кодекс РФ определяет круг лиц, полномочных признать объект капитального строительства самостроем. В него входят государственные органы надзора:

  • за строительством (соблюдение строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических норм, градостроительный план);
  • за распоряжением земельными ресурсами (целевое использование земли);
  • за охраной и использованием водных объектов;
  • в сфере использования особо охраняемых природных территорий;
  • в отношении объектов культурного наследия;
  • за охраной леса.

Полномочиями объявлять недвижимость незаконной постройкой наделены инспектора в области охраны окружающей среды, органы местной власти по земельному и природоохранному контролю (ч.2 ст. 55.32 Градостроительный Кодекс РФ). Легализация строения невозможна без разрешительных виз всех перечисленных инстанций; в некоторых случаях понадобится проводить экспертизы и получать заключения специалистов о соответствии/ нарушении законодательных норм.

На каких основаниях объект капитального строительства подлежит сносу

Обнаружив признаки незаконной постройки, представители надзора посылают уведомление в органы местной власти о факте самостроя на данной территории. Орган местного самоуправления примет решение о сносе самовольной постройки, если:

  • строительство с самого начала проводилось на участке, не имеющем правоустанавливающих документов; действия застройщика расцениваются в этом случае как самовольный захват земли;
  • спорный объект не соответствует целевому назначению земли/расположен на территории общего пользования (ч.1 п.4 ст. 222 ГК РФ).
Читайте также:  Как обезопаситься, оформляя ипотеку на другого человека?

Резолюция местных властей о сносе или о приведении постройки в соответствие с установленными нормами дает собственникам шанс на спасение самостроя. Она принимается в следующих случаях:

  • объект не соответствует целевому назначению земли и ВРИ;
  • самострой расположен вблизи территории с условиями особого использования (аэродромы, трубопроводы, автотрассы, природоохранные зоны и т. д.);
  • нет разрешительных документов на строительство. (ч.2 п.4 ст. 222 ГК РФ).

Обратите внимание: органы местного самоуправления НЕ уполномочены выносить предписание о сносе/реконструкции самостроя, расположенного на частных землях:
1) если права собственности на него уже зарегистрированы в ЕГРН;
2) если суд уже отказывал в иске о сносе данного строения;
3) если объект капитального строительства относится к категории жилого /садового дома.

Судьбу самостроя на участке, находящемся в частной собственности или бессрочном пользовании, решает только суд (п.4 ст. 222 ГК РФ).

Однако местные власти могут все-таки принять решение о сносе – если постройка угрожает жизни и здоровью окружающих. В этом деле большую помощь им могут оказать «соседи-доброжелатели». Финал борьбы за жизнь такого самостроя решается в суде, вердикт которого опирается на пункты закона и судебную практику.

Закон определяет, какое строение не подлежит сносу:

  • на момент суда уже оформлены все правоустанавливающие документы на землю и её целевое использование;
  • постройка уже приведена в соответствие установленным требованиям;
  • есть доказательства того, что объект недвижимости не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих, не ущемляет интересы соседей.

Снос гаража

Кто принимает решения о сносе

Постановление о сносе самовольных построек, возведенных на землях

  • государственных,
  • муниципальных,
  • «бесхозных» (не имеющих правоустанавливающих документов)

– выносят органы местного самоуправления. В течение 7 дней после принятия вердикта администрация направляют владельцу требование о сносе самовольной постройки. А если собственника неузаконенного здания установить не удается – уведомление о сносе самостроя публикуется в органах печати и в Интернете. На границах земельного участка устанавливаются щиты с информацией о ликвидации самостроя. (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Чтобы спасти свою недвижимость, собственнику придется обращаться в суд с иском об отмене решения о сносе самовольной постройки.

Если спорный объект находится на частной земле, но по заключению специалистов представляет угрозу жизни и здоровью окружающих, иск о сносе самовольной постройки подает в суд администрация местного самоуправления. Незаконные постройки на частной земле могут быть снесены только по решению суда.

Внесудебный порядок сноса самостроя

Как мы упоминали выше, возможен порядок сноса без участия суда, он представлен на иллюстрации ниже. Этот порядок соблюдается только в том случае, если ни одна из сторон не обратилась в суд для отстаивания своих интересов.

Порядок сноса самостроя

Судебный порядок сноса

В случае споров, как обычно, решение принимает суд. Хозяин самостроя может оказаться ответчиком по иску о сносе самовольной постройки как со стороны местной администрации, так и со стороны соседей, чьи права ущемляет спорное строение. Согласно процессуальному кодексу, на рассмотрение подобных дел суду отводится месячный срок, что явно недостаточно для объективного рассмотрения и сбора экспертных заключений. Поэтому, готовясь к защите своей постройки в суде, собственник должен подать встречный иск о легализации постройки, сам позаботиться о проведении необходимых экспертиз, привести в порядок документацию по земле, попытаться получить разрешение на легализацию объекта в административном порядке, решить споры с соседями без постороннего вмешательства.

Соседи же, подавая исковое заявление о сносе самовольной постройки, должны обосновать каждый пункт своих претензий ссылками на закон и документальными подтверждениями (фото, выводы строительно-технической экспертизы, заключения кадастрового инженера). К примеру, по СНиП 30-02-97:

  • строительство хозяйственных объектов (туалетов, гаражей, беседок) в непосредственной близости к соседнему участку (ближе 3-х метров от межи; для туалетов — 8 м) — есть нарушение строительных норм;
  • противопожарные правила запрещают возводить жилые объекты на расстоянии меньше 6-8 м один от другого, а для деревянных домов (бань) эта норма доходит до 12-16 м;
  • гаражи не должны препятствовать свободному подходу/подъезду к участку соседа;
  • сплошные заборы выше 2,5 м значительно затеняют соседний участок (здесь можно сослаться на ст. 304 ГК «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

Решение суда зависит от правильно составленного иска о сносе самовольной постройки со всеми ссылками на действующее законодательство, а также от доказательной базы. Что касается владельца самостроя, в ходе разбирательства будут приняты во внимание все попытки узаконить строение в досудебном порядке.

Снос незаконной постройки

Практика показывает, что сегодня суды принимают решение о сносе только в случаях, когда нет вариантов для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Что делать собственнику, если он получил постановление о сносе самостроя

Если собственник желает сохранить строение, он может оспорить постановление администрации и, в случае выигрыша, затем зарегистрировать свои права на самострой. См. ниже иллюстрацию.

Признание собственности на самострой

Если же оспорить решение не удастся, придется сносить. Снос самостроя происходит чаще всего застройщиком и за его счет. Если же виновника установить не удается, ликвидировать самострой обязан собственник или арендатор земельного участка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

  1. Местная администрация, приняв решение о сносе, направляет арендатору/собственнику земли предписание о том, что в течение указанного срока он должен произвести демонтаж незаконного объекта. В ст. 222 ГК РФ прописаны сроки исполнения – от 3-х до 12 месяцев. Собственник может обжаловать в суде постановление местных властей о сносе, попытаться легализовать самострой. Он может также обратиться в суд с просьбой об отсрочке работ по демонтажу, ссылаясь на нехватку средств или иные уважительные причины (ст. 203 ГК РФ). В случаях, когда владелец не выполняет предписаний, администрация сама передает дело в суд, добиваясь судебного определения о сносе.
  2. Судебное решение о сносе самостроя владелец вправе обжаловать в апелляционном суде. Если и эта инстанция подтвердит первоначальный вердикт, незаконная постройка подлежит безоговорочному сносу. При уклонении от исполнения судебного акта вопросом о сносе займутся судебные приставы. Владелец самостроя рискует потерять землю — его участок может быть изъят для госнужд и продан с торгов по низкой стоимости как ЗУ с обременением (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ). Владелец получит деньги за землю, а сносом или реконструкцией самостроя займется новый собственник земли (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
  3. В случаях, когда собственник земельного участка, обремененного самостроем, не определен, снос объекта организует местная власть за счет государственного бюджета. За 2 месяца до начала работ администрация обязана разместить на своем сайте объявление о планируемом мероприятии, поставить на границах участка щит с указанием о сносе самостроя.

Для того, чтобы ликвидировать незаконное строение, его владелец/правообладатель земли должен заключить договор подряда на снос со строительной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности. За 7 дней до начала работ необходимо уведомить об этом органы местной власти (ч. 4-5, ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

Заключение

Снос самостроя – это всегда «маленькая трагедия» для собственника. Её можно избежать, подчиняясь правилам игры, которые диктует государство. Они постоянно ужесточаются. Единственно верное решение для владельцев незаконных построек – легализовать их, используя возможности, предоставленные законом №340-ФЗ, от 03.08. 2018 г.

Согласование самостроя

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

Незаконно построил здание – сноси?

Незаконно построил здание – сноси?

Вы начали возведение объекта недвижимости на основании разрешительных документов, выданных уполномоченным органом, но потом оказалось, что объект находится в охранной зоне. Что в таком случае делать? Сносить? Хорошей иллюстрацией к этому вопросу служит Определение ВС РФ от 05.03.2022 № 310-ЭС19-11707. Электросетевая компания, ссылаясь на то, что принадлежащее корпорации здание торгового центра размещено в охранной зоне объекта ЛЭП, обратилась в арбитражный суд с иском о сносе гипермаркета с парковкой.

Арбитражные суды трех инстанций отказали в иске о сносе самовольной постройки, пришли к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 222 ГК оснований. При этом суды исходили из следующего:

– разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта незаконными не признаны, поэтому строительство объекта законное;

– непоследовательные действия истца, обнаружившего строительство гипермаркета в охранной зоне в 2014 году, подключившего его к сетям в 2015 году и обратившегося в суд в мае 2016 года с иском о сносе гипермаркета, противоречат сущности нормальных хозяйственных взаимоотношений, не могут быть признаны добросовестными и в силу ст. 10 ГК не подлежат судебной защите;

– электросетевая компания имеет свободный доступ к ЛЭП для проведения ремонтных работ;

– требование о сносе торгового центра, возведенного в охраной зоне ЛЭП, несоразмерно нарушенному праву электросетевой компании.

Верховный суд с такими выводами не согласился, отрицательно отреагировал на выводы судов о недобросовестном поведении электросетевой компании и, напротив, указал, что как раз электросетевая компания предприняла все разумные меры для урегулирования спорной ситуации: предлагала ответчику провести переустройство ЛЭП в подземную кабельную линию. Корпорация никак не отреагировала на данное предложение.

По мнению ВС, суды необоснованно отказали истцу в назначении экспертизы. Последний предлагал, чтобы эксперты решили вопрос о том, создает ли угрозу безопасности жизни и здоровью неопределенного круга лиц нахождение гипермаркета в охранной зоне ЛЭП.

По моему мнению, сохранить постройку в неизменном виде будет весьма затруднительно ввиду того, что, даже если постройка не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, она все равно не будет соответствовать градостроительным нормам и правилам.

Что в таком случае делать застройщику? Полагаю, что договариваться с электросетевой компанией и переносить воздушную линию кабеля под землю (в соответствии с техническими условиями такого переустройства).

Настоящее дело значимо тем, что обязывает застройщиков внимательно относиться к нормам и правилам, регулирующим возможность строительства или реконструкции зданий в зонах с особыми условиями использования территории. Отступление от охранной зоны недопустимо, даже когда органы власти идут навстречу застройщикам и выдают разрешительные документы на строительство. Закон един для всех.

Удивляет, как уполномоченные органы, несмотря на очевидное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, выдают необходимые разрешения на строительство и согласования. Но это и риск самого застройщика, который, получив такое разрешение, надеется, что собственник участка, на охранную территорию которого посягнул застройщик, позволит такое соседство.

В любом случае строительство зданий (сооружений) в охранных зонах подлежит устранению путем сноса здания или переноса линейного объекта на безопасное расстояние за счет лица, допустившего строительство в зоне с особым использованием земельного участка.

Другой вопрос, что делать в ситуации, когда собственник здания (строения) не знал и не мог знать о наличии охранной зоны.

Хорошо, когда электрические сети находятся на поверхности земли, потому что трудно не заметить опоры линии электропередач или электрический столб. Что делать, когда подземные сети проложены вблизи вашего земельного участка и никакие таблички об охранной зоне не установлены, а собственники газопроводов, нефтепроводов, тепловых сетей требуют снести ваш дом.

Еще недавно суды решали вопрос о сносе самовольных построек таким образом: если построенное здание оказалось в охранной зоне – сноси.

Но ситуация изменилась с принятием новой редакции ст. 222 ГК (редакция действует с 3 августа 2018 года). Согласно норме, не является самовольной постройкой здание, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Не так давно ВС рассмотрел спор нефтяной компании к физическому лицу. Истец просил снести частный дом, находящийся в охранной зоне нефтепродуктопровода (Определение ВС РФ от 23.06.2022 № 4-КГ20-15).

Какие же юридически значимые обстоятельства установил ВС при отмене судебных актов нижестоящих инстанций?

Во-первых, ВС пришел к выводу, что для разрешения спора о сносе здания или строения необходимо выяснить, знал или не мог знать собственник здания о наличии ограничений использования своего земельного участка, когда возводил на нем жилой дом.

Во-вторых, сторона истца не представила ни одного документа в картографическом исполнении, плаката или таблички на местности, публично указывающих на факт наличия каких-либо ограничений, связанных с наличием охранной зоны.

В-третьих, в ЕГРН отсутствовали сведения о границах охранной зоны, которые препятствовали бы строительству здания на земельном участке.

В-четвертых, на момент строительства жилого дома отсутствовало утвержденное правительством положение о зоне с особыми условиями.

Такие выводы ВС способствуют пресечению злоупотребления правом со стороны собственников особо охраняемых объектов. Суд закрепил презумпцию защиты добросовестного застройщика такого объекта.

Например, если какое-либо строение обнаружено в охранной зоне нефтепровода, собственник линейного объекта имеет законное право требовать сноса постройки. Однако такое право дано собственнику сети только в том случае, если он докажет факт публичного информирования заинтересованных лиц о месте расположения газопровода и об установлении границ охранной зоны.

В настоящее время зачастую нет возможности достоверно знать о том, какие правовые ограничения существуют в отношении того или иного земельного участка. К сожалению, не все органы своевременно и в полном объеме исполняют возложенные на них обязанности в части межведомственного информационного взаимодействия по внесению в ЕГРН необходимых и актуальных сведений о зоне с особыми условиями использования территории.

Более того, встречаются ситуации, что такая информация вообще отсутствует в сведениях ЕГРН, положениях ПЗЗ или ГПЗУ, поэтому снижению юридических рисков может способствовать получение информации непосредственно от уполномоченных органов, эксплуатирующих сети в непосредственной близости от вашего земельного участка.

Ссылка на основную публикацию