Переустройство и перепланировка: что можно, а что нельзя
Зачастую управляющие домами организации сталкиваются с ситуациями, когда собственники меняют конфигурацию принадлежащих им помещений, одновременно перепрокладывая инженерные сети. В новых домах такие действия (переустройство и перепланировка) осуществляет примерно 10-15% собственников.
Переустройство и перепланировка: понятия
Действующее законодательство разделяет понятия переустройства и перепланировки.
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
И переустройство, и перепланировка – требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) называют переустройство и перепланировку одним общим словом – переоборудование, которое можно производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.6 и 1.7 Правил № 170). Такие разрешения выдает орган местного самоуправления.
Состав работ в части переустройства включает в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Закрытый перечень того, что можно переустроить, в законе отсутствует, т.е. список является открытым. Одновременно всегда есть необходимость посмотреть на судебную практику, трактует отдельные работы тем или иным образом.
Например, согласно правоприменительной практике работы, связанные с установкой индивидуальных кондиционеров на фасадах жилых домов могут быть произведены с ограничениями лишь в отношении объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия; установка кондиционеров не является переустройством либо перепланировкой помещения, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов. Такой вывод сделан в решении Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2022 г. по делу № А40-90785/2019.
Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 г. по делу № А19-18807/2018).
Рассмотрим другой пример. Сама по себе установка бойлера, согласно судебной практике, не является переустройством. Но если установка бойлера сопровождается существенными изменениями на инженерных коммуникациях, это квалифицируется как переустройство.
одном из случаев при установке бойлера была переоборудована система горячего водоснабжения путем соединения трубопроводом кухонного стояка и стояка в ванной. Суд посчитал это переустройством (Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород № 2-732/2019 от 05.08.2019 г.).
В другом случае для улучшения комфортности проживания на кухне, на месте оконного проема устроен дверной проем, разобрана отопительная печь и установлен отопительный котелок, установлен бойлер для горячей воды. Суд также посчитал это переустройством (Решение Гусевского городского суда Калининградской области по делу № 2-282/2019 от 09.09.2019 г.).
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7 Правил № 170).
Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда распространенным примером перепланировки является вынос стены на балконе с одновременной установкой радиаторов на балконе. Часто это требует одновременно и проведения переустройства, и проведения перепланировки в установленном порядке.
Что можно, а что нельзя?
Прежде всего, любые действия по переустройству и перепланировке требуют согласования (внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме). Кроме того, переоборудование и перепланировка не должны приводить к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил № 170).
Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил № 170). Например, нельзя из спальни сделать кухню, потому что в кухне есть определенные требования строительных регламентов и кухня в спальне может нарушить права соседей запахами.
Распространёнными нарушениями, с которыми мы сталкиваемся в работе, часто является:
– вынос радиатора на балкон (без надлежащего утепления балкона по проекту);
– подключение отдельного инженерного оборудования в обход прибора учета;
– организация теплых полов внутри помещения, запитанных от стояка горячего водоснабжения (так, что остывшая горячая вода уходит в обратку; поэтому рекомендуется проводить проверку санузлов жителей босиком).
Все данные примеры в законе поименованы как «несанкционированное подключение» (напрямую или в обход приборов учёта), которое не допускается и влечет штрафные санкции. В случае его выявления виновное лицо будет обязано провести работы по восстановлению предыдущей схемы подключения.
В своем решении по делу № АКПИ20-105 от 20.05.2022 г. Верховный суд РФ указал, что несанкционированное подключение влечёт не только фактические потери ресурсоснабжающей организации в виде неоплаченного потреблённого объёма коммунального ресурса, но и иные негативные последствия, в том числе для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, а также абонентов, подключённых к централизованной системе ресурсоснабжения. Позиция суда довольно однобока, поскольку потери несут не только поставщики ресурса, но прежде всего, управляющие организации, в виде чрезмерного общедомового потребления коммунального ресурса.
Ответственность за переустройство и перепланировку
В части ответственности за переустройство и перепланировку можно выделить несколько составляющих.
1. Административная ответственность определена в п. 2 ст. 7.12 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме») и влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2000 до 3500 р., на юридических лиц – от 40000 до 50000 р. (если собственником помещения является юридическое лицо).
2. Требование об устранении вреда в натуре. Лицо, допустившее самовольное переустройство и переоборудование – обязано привести это помещение в прежнее состояние (1.7.4 Правил № 170). При обнаружении несанкционированного подключения управляющая организация обязана составить акт о выявлении такого подключения направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение (п. 62 Правил № 354). Одновременно такое предписание может выдать жилищная инспекция, если факт переустройства или перепланировки был выявлен ей.
3. Штрафные санкции от управляющей организации (или поставщика ресурса) касаются только переустройства в части несанкционированного подключения.
На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель коммунальной услуги (либо управляющая организация, либо поставщик ресурса) производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.
Доначисление размера платы в этом случае должно быть произведено исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения – по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы. При расчете применяется норматив с повышающим коэффициентом 10 (по числу собственников или проживающих) за период не более чем за 3 месяца, предшествующие месяцу, в котором выявлено такое подключение (п. 62 Правил № 354). При любом расчете это очень существенная сумма.
Законодательство в части несанкционированного переустройства и перепланировки идет по пути постепенного ужесточения. Однако судебная практика допускает разные варианты трактовки действий, которые могут быть отнесены к переустройству. Кроме того, суды как правила согласовывают переустройство и перепланировку постфактум (при соблюдении прочих требований). Для управляющей организации важно, что любые действия по переустройству и перепланировке не нарушали архитектурный облик дома, поддерживали надлежащий энергетический баланс и не нарушали права остальных потребителей.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Увеличение комнаты
Наверное, первое, на что мы обращаем внимание, оценивая качество и удобство квартиры, это размер ее жилой площади.
У многих москвичей, проживающих в многоквартирных типовых домах, маленькие спальни. При том, что, без всякого преувеличения, эта комната имеет важнейшее значение в жизни каждого человека. Ведь от того, как мы отдохнем, зависит наши здоровье, настроение и работоспособность.
В гостиных жилых комнатах мы встречаемся с близкими и друзьями, здесь происходит общение между всеми членами семьи. Однако малогабаритные и загроможденные гостиные, как и тесные спальни, производят удручающее впечатление. Они давят на нас, лишая ощущения комфорта и покоя.
Конечно, можно воспользоваться советами дизайнеров по интерьерам, которые помогут подобрать мебель и оформить жилые помещения таким образом, чтобы визуально они казались немного больше.
Для зрительного увеличения комнаты в их арсенале имеются разные средства:
- Оформление интерьера в пастельных и белых тонах.
- Использование обычных обоев для увеличения комнаты.
- Поклейка фотообоев для увеличения пространства комнаты.
- Увеличение комнаты зеркалами.
- Размещение в спальнях и гостиных больших люстр и напольных ламп.
- Высокие занавески на окнах.
- Установка мебели, которую легко раздвигать/задвигать.
- Замена тяжелых и громоздких шкафов миниатюрными полками.
- Украшение стен крупноформатными картинами и т.д.
Сразу скажем, что все эти способы для визуального увеличения комнаты хороши в качестве дополнительных методов. Но, в целом, они не решают проблему, потому что площадь помещения все равно не меняется .
Единственным надежным выходом из ситуации может стать только перепланировка жилой зоны.
В этой статье мы разберемся, за счет чего можно реально увеличить жилую комнату в квартире.
Увеличение жилой комнаты за счет коридора
По праву считается наиболее простым и безболезненным вариантом перепланировки, доступным для большинства типовых квартир. По этой причине является наиболее распространенным способом увеличения комнаты.
На фото: увеличение комнаты (2) за счет коридора (7) в трешке панельного дома серии П55
Реализуется за счет демонтажа ненесущей стены и устройства новой перегородки между комнатой и коридором. Таким образом часть коридорного пространства становится жилым.
Расширение жилой зоны на площадь встроенной мебели
В некоторых многоэтажках Москвы стартовой планировкой квартир предусмотрены встроенные шкафы, которые можно разобрать, а освободившуюся площадь присоединить к жилому помещению. Такая перепланировка по увеличению комнат тоже достаточно распространена.
На фото: увеличение комнаты (1) за счет демонтажа встроенных шкафов (1а и 2а) в кирпичном доме I-511
Увеличение комнаты за счет «мокрых зон» квартиры
Увеличение комнаты за счет ванной, санузла или кухни законодательно запрещено, поскольку в этом случае ваше жилое помещение оказывается под ванной, санузлом и кухней соседей сверху, а это недопустимо.
Но увеличение комнаты за счет санузла, ванной или кухни возможно в квартирах последних этажей дома при условии, что в кухонном помещении установлена электрическая плита.
В этом случае можно не только расширить жилое помещение, но и перенести кухню на нежилое пространство квартиры, устроив кухню-нишу, а на освободившемся месте устроить дополнительное жилое помещение.
Если квартира находится не на последнем этаже, то при формировании кухни-ниши площадь, оставшаяся от кухни, в документах оформляется как гардеробная, а использоваться может в качестве жилого помещения по желанию хозяев.
Для справки: часто при перепланировках путем полного или частичного демонтажа перегородки объединяют комнату с кухней по принципу студии. Площадь жилого помещения при этом остается прежней, но визуально комната становится свободней.
Однако такая перепланировка имеет несколько нюансов: полностью демонтировать можно только ненесущую стену между помещениями, а открытым оставлять пространство только в случае, когда на кухне установлена электроплита.
При использовании в пределах кухонного помещения газового оборудования такое объединение невозможно. В такой ситуации допустимой будем лишь перепланировка с устройством проема и установкой на этом месте раздвижной перегородки или двери с плотным притвором.
На фото: объединение газифицированной кухни (7) с комнатой (1) в трехкомнатной квартире дома серии II-29, после демонтажа перегородки установлена дверь с плотным притвором
Увеличение комнаты за счет балкона
Перепланировку с увеличением комнаты за счет лоджии или балкона согласовать не получится, поскольку по законодательству это считается запрещенным мероприятием.
Между тем распространена практика по объединению этих помещений друг с другом. Но такая перепланировка имеет свою особенность. Дело в том, что в «чистом» виде подобное объединение невозможно.
Технически присоединение лоджии/балкона к жилому помещению осуществляется за счет демонтажа оконно-дверного блока и срезки подоконной части стены. Но для согласования такой перепланировки на месте удаленного участка стены нужно обязательно установить стеклянные двери, иначе ваши действия будут расценены как незаконные.
Несмотря на то, что площадь комнаты останется неизменной, визуально она будет смотреться более просторной и светлой.
На фото: объединение комнаты (2) с лоджией (6) в двухкомнатной квартире монолитно-кирпичной новостройки
Для проведения перепланировки по увеличению комнаты вам потребуется проектная документация, которую мы может для вас разработать. Предварительную консультацию можно получить у наших сотрудников по телефону. Процесс проектирования начнется сразу после заключения договора.
Увеличение или уменьшение жилой комнаты
Желание увеличить жилое пространство квартиры часто становится причиной ремонта с перепланировкой помещений.
В данной статье рассматриваются возможные варианты увеличения жилой комнаты и требования, которым необходимо следовать при такой перепланировке.
Жилая комната определяется как конструктивно обособленная функциональная часть квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания, площадь которой учитывается в составе жилой площади и соответствующим образом отображается в учетной документации БТИ (в техническом паспорте квартиры либо на поэтажном плане и экспликации к нему).
Пример документации БТИ
Как и любые ремонтные работы, связанные с изменением конфигурации помещений квартиры, увеличение комнаты считается перепланировкой и требуют согласования..
Расширение комнаты за счет смежного жилого помещения
Такую перепланировку возможно согласовать, учитывая лишь необходимость сохранения источника естественного света (окна) и нормативное ограничение (в СП 31-107-2004) о соблюдении минимальных габаритных размеров жилого помещения при проведении перепланировки.
Наименьшую ширину – 2,25 м. в самом узком месте может иметь жилое помещение с функциональным назначением спальни. Для всех остальных типов комнат этот размер должен быть больше.
Пример перепланировки с изменением границ комнат
В данном примере площадь одной из комнат (2) при переносе межкомнатной перегородки была увеличена за счет смежной комнаты (1).
Увеличение жилой комнаты за счет нежилых помещений
Данный вид перепланировки является весьма распространенным. В квартирах, имеющие комнаты, отделенные от коридоров или иных вспомогательных (нежилых) помещений ненесущими перегородками, подобные варианты перепланировки встречается часто.
Для увеличения комнат используются площади коридоров, гардеробных, кладовок, темных комнат и иных аналогичных помещений.
Пример проекта с расширением комнаты на площадь коридора
При планировании демонтажа стены, между комнатой и нежилым помещением важно помнить о том, что выход из совмещенного санузла или помещения уборной не должен осуществляться в жилое помещение или кухню.
Условная граница между жилым помещением и совмещенным санузлом или уборной, может не устроить надзорные органы, осуществляющие контроль и согласование в сфере перепланировки.
Единственным исключением из этого правила является спальня, из которой допустимо устройство доступа во второй (дополнительный) санузел квартиры, если первый имеет выход в нежилое помещение.
Также популярен вариант с демонтажем встроенных шкафов для увеличения жилой площади. Проекты перепланировки с подобными мероприятиями встречаются очень часто. и один из них возможно привести в качестве примера.
Увеличение комнаты за счет мокрых зон
Расширение жилых за счет помещений уборной или совмещённого санузла, ванной или душевой не разрешается. Общее правило не распространяется только на квартиры, расположенные на верхнем этаже, так как при увеличении жилой площади она не сможет оказаться под «мокрыми зонами» соседей сверху.
Лишь в том случае, если в квартире расположенной сверху выполнена такая же перепланировка (с расширением жилой комнаты на мокрые зоны), подобное решение допускается.
Взаимное расположение помещений квартир, расположенных одна над другой, в этом случае потребуется учесть при разработке проектной документации, а также подтвердить документами БТИ при согласовании перепланировки.
Граница кухни и жилой комнаты
Увеличить жилое помещение за счет кухни возможно при соблюдении двух важнейших условий:
- Кухни в доме не должны иметь газового оборудования.
- Квартира должна располагаться на верхнем этаже либо под квартирой, где выполнены аналогичные изменения.
Часто под увеличением жилой комнаты за счет кухни понимается объединение этих помещений или устройство проема между ними. В данном случае граница между жилым помещением и кухней остается на своем месте.
Так как объединение газифицированных с жилыми категорически запрещается, по старой границе кухни потребуется смонтировать надежную раздвижную перегородку (типа купе) или установить дверь, обеспечивающую плотный притвор.
Исключением являются некоторые районы Подмосковья, где объединение жилой комнаты и газифицированной кухни допустимо.
Пример перепланировки с объединением кухни и комнаты
Во время перепланировки по этому проекту была снесена ненесущая перегородка между кухней (4) и жилой комнатой (1).
Сегодня, в случае перепланировки в доме с электрическими плитами, на границе между кухней и комнатой желательно оставить небольшие простенки и сохранить верхнюю перемычку – в этом случае имеет место не объединение помещений, а устройство проема, что согласовать значительно проще.
При перепланировке с устройством кухни-шиши на нежилой площади квартиры (например, в коридоре) освободившееся перемещение кухни возможно оформить как жилое лишь на верхнем этаже дома.
Увеличение жилой комнаты за счет летних помещений
Летними или внешними помещениями квартиры в большинстве многоквартирных домов являются балконы и лоджии.
Увеличение жилой комнаты, как и других отапливаемых помещений квартиры за счет внешних (летних) помещений запрещено независимо от того, установлено ли на них остекление.
Единственным возможным вариантом является демонтаж подоконного участка наружной стены (подоконного блока) и установка энергосберегающих (многокамерных) «французских» окон с большой площадью остекления.
Среди запрещенных мероприятий также и перенесение радиатора общедомовой системы отопления на площади летних помещений.
Пример проекта перепланировки с демонтажем подоконных блоков
В данном примере были демонтированы подоконные блоки между лоджиями и внутренними помещениями квартиры (кухней и комнатой). Подробнее данный проект представлен на этой странице.
Технические ограничения при увеличении комнаты
При перепланировке с увеличением жилой комнаты необходимо учитывать расположение несущих стен в квартире, так как демонтировать полностью (или выполнить большой проем) возможно только том случае, когда речь идет о ненесущей перегородке.
К примеру, если дом панельный, несущими,чаще всего, является большинство стен и увеличить комнату будет намного сложнее, чем в остальных случаях.
Кроме того, нужно помнить об ограничениях, связанных с запретом на устройство проемов в несущих стенах и демонтажом подоконных блоков в панельных домах, построенных с защитой от прогрессирующего обрушения.
Уменьшение жилой комнаты за счет коридора
Зачастую собственники квартир хотят не только увеличить жилую комнату за счет коридора, но и обратно, уменьшить.
В большинстве случаев это также возможно сделать. Однако есть одно ограничение.
После уменьшения жилой комнаты за счет коридора, комната должна соответствовать нормативам
- ее ширина должна быть не менее 2.25 метров.
- А общая площадь не менее 8 квадратных метров.
То есть если сократить комнату меньше чем на 8 кв. метров, она не будет признана жилой.
Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.
Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых/выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.
Квартира на вырост
Интересную житейскую ситуацию рассматривал недавно Верховный суд РФ. Она касается тех, кто решил увеличить размер своей квартиры за счет чердака или подвала.
Нередко риелторы, предлагая квартиру на последнем этаже, уверяют, что владелец сможет ее увеличить. Но не говорят, при каких условиях. Фото: PHOTOXPRESS
Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.
Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.
Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.
В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.
Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию. Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации. Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. По мнению архитекторов, новая квартира – это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.
До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.
Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.
Если при перестройке квартиры общее имущество дома станет меньше, голосовать за это должны все владельцы
Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях “существенно нарушены нормы материального и процессуального права”. В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, “организованные в мансардном этаже”, соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.
Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.
Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали “за”. Но лишь те, кто пришел на собрание. А пришли далеко не все.
Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же “иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников”. В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.
В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.
В следующей статье того же кодекса – 40-й – написано, что если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это требуется согласие всех без исключения собственников. Вывод из всех этих норм – согласие всех собственников в многоквартирном доме это обязательное условие для реконструкции или перепланировки любого помещения в доме, если оно влечет к присоединению к перестроенному общее имущество дома. В 46-й статье Жилищного кодекса сказано следующее. “Принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции квалифицированным большинством голосов не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества дома, в результате которого общее имущество уменьшается.
То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома. Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.
Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.
Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново.
В отличие от коттеджей, в многоквартирных домах чердаки – это общее имущество жильцов. Реконструировать их можно. Но – только с согласия абсолютно всех владельцев. Фото: PHOTOXPRESS
Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?
Насмотревшись красочных интерьеров в интернете, журналах или у соседей, чуть ли не каждый собственник, купив квартиру, желает воплотить в жизнь увиденное. Однако это не всегда возможно. Давайте поговорим о том, что можно и нельзя делать при перепланировке.
Незнание законов проектирования не освобождает от ответственности. Особенно, если речь идет о многоквартирном доме. Несоблюдение норм ведет, как минимум, к проблеме с согласованием БТИ, лишним расходам на переделку и невозможности в дальнейшем продать квартиру.
Нормами перепланировки предусмотрено, что любой собственник при желании может расширить «мокрую» зону, поменяв расположение перегородок в санузле или кухне за счет нежилых помещений (коридора, кладовки). Причем, даже если у соседа внизу в месте, где у вас кладовка, размещена спальня, по БТИ это все равно относится к нежилому помещению, поэтому перепланировка разрешается.
Можно делать то же самое, но наоборот — увеличить коридор за счет санузла.
Также разрешается смена расположения ненесущих перегородок в комнатах и расширение жилого пространства за счет коридора.
Объединять лоджию с жилым помещением запрещено — по закону, между ними обязательно остекление. Но иногда делают так: на плане планировки перегородку рисуют, а по факту не делают. Остекление появляется, если вдруг при продаже квартиры возникают сложности.
Что делать нельзя
Главное не допускать, чтобы произошло обрушение несущих конструкций. Любые действия должны сопровождаться вопросом: а не нарушаете ли вы устойчивость конструкций, дав чрезмерно нагрузку, поставив тяжелые перегородки или громоздкое оборудование?
Запрещается:
- сносить или уменьшать вентиляционные короба (демонтаж допускается только если короба размещаются в металлических трубах, а сверху обложены пазогребневыми перегородками);
- увеличивать санузел за счет жилого пространства;
- размещать санузел над жилыми комнатами и кухней соседей этажом ниже;
- делать кухню или комнаты под санузлом соседей сверху;
- обустраивать кухню над жилым помещением соседей снизу;
- делать вход в ванную или душевую из комнаты или кухни (можно только в спальне, при условии, что в квартире предусмотрен второй санузел с унитазом, который выходит не в жилую зону);
- закрывать доступ к сантехнике, стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам;
- прокладывать теплые полы, подключая к центральной системе отопления;
- оставлять жилые помещения и кухню без естественного света;
- оставлять без двери кухню, на которой установлена газовая плита.
Если в квартире газ, перегородка между кухней и жилыми помещениями обязательна. В квартире с электричеством объединение возможно при условии, если оборудование осталось на территории кухни и не зашло на территорию жилой зоны.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Многие собственники предпочитают не «заморачиваться» с документами и не легализуют перепланировку. Тем самым они обрекают себя на тревоги и негодование соседей.
Если ваши соседи увидят горы строительного мусора и пожалуются на шум, нагрянет проверка. А это — штрафы и требование вернуть все, как было. Правила пишутся для вашей же безопасности. Если вы сомневаетесь в том, можно ли провести перепланировку, уточните у экспертов и согласуйте этот шаг с Мосжилинспекцией.
Перепланировка требует серьезного подхода и одного только большого желания сделать по-вашему мало. Обязательно согласуйте и узаконьте перепланировку, чтобы избежать проблем в дальнейшем!
Про юридические аспекты перепланировки читайте в следующей статье ЦИАН.
Понравилась статья?
Мне так понравилось: ” Если ваши соседи увидят горы строительного мусора и пожалуются на шум, нагрянет проверка”. Какая проверка. У нас соседи купили две квартиры рядом и теперь в стене одной квартиры (стена несущая) делают окно в другую квартиру. Вчера и позавчера так долбили, что даже на расстоянии слышно, что долбят несущую стену! Зять позвонил в Управляющую компанию. Рассказал всё, говорит: “Ну хоть пришлите кого-нибудь, есть же у вас техник-смотритель, пусть посмотрят, они ведь нарушают целостность несущей стены!”. И ЧТО? НИЧЕГО. В Управляющей компании сказали, что “помочь ничем не могут”. Я в шоке от такой “работы” компании! Дальше – больше. Зять спустился в ту квартиру, ему показали документы, в которых РАЗРЕШЕНО сделать этот проём в НЕСУЩЕЙ СТЕНЕ! А вы говорите, обращайтесь в Мосжилинспекцию! Видимо, у нас в стране БАРДАК ВЕЗДЕ!
При соблюдении определенных условий, проемы в несущих стенах разрешены. 😉
Не бардак, а неграмотность некоторых жильцов. То что стена несущая не значит что в ней запрещен проем. Есть технологии, позволяющие не в ущерб несущим способностям стены делать проем в ней. Сложно, дорого, но можно. Ваш сосед все сделал грамотно, документы у него есть, в чем претензия?
Кто-то просто устал от ремонта соседей и ищет причину .
Один из пунктов указан что запрет кухни на жилой зоной соседей снизу. У меня кухня пересена так с мокрой зоной в другую жилую комнату. На месте кухни кабинет. При этом все узаконено и проект согласован. Также все внесено в Единый государственный реестр недвижимости.
Денис, здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как Вы это узаконили? Какие документы нужны и куда идти?
Раньше не было такой нормы. Кто успел, тот узаконил. А сейчас откажут, хороший знакомый сам работает в этой области и сам себе пробовал узаконить – отказ. Вывод – делайте сейчас что можно и узаконивайте сразу, позже нормы очень даже могут ещё ужесточить.
Знаю историю : наглые жильцы вели перепланировку 3 года. Долбили с утра до вечера. Теперь у соседей с верху пошли трещины по периметру квартиры с потолка до пола, эркерная часть кажется что отвалится. И тоже всем пофиг.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста в каком нормативно правовом акте (номер, дата) можно прочитать какие виды работ по перепланировке и переустройству запрещены?
Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»
Жилищный кодекс РФ считают основным правовым актом, в котором говорится о том, как по закону правильно сделать переоборудование и перепланировку собственной квартиры. Порядок проведения таких работ прописан в гл. 4, ст. 25—29 ЖК РФ.
– Статья 25 Жилищного кодекса РФ «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 26 Жилищного кодекса РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 27 Жилищного кодекса РФ «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 28 Жилищного кодекса РФ «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 29 Жилищного кодекса РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
А как дело обстоит с расширением (выносом) балкона. Например был 100 см, а хочется 150?
Совмещение и увеличение санузла — подробная инструкция как согласовать и узаконить такую перепланировку
Как часто вы слышали, чтобы человек хотел уменьшить размер своего сантехнического узла ради увеличения пространства коридора? Вряд ли это было в вашей жизни хотя бы несколько раз. Тем не менее, сегодня расширение коридора за счет сантехнического узла некоторые люди проводят. Прежде всего, это касается тех, кто проживает в частных домах. Все же бывают ситуации, когда слишком много пространства решил отдать под туалет и ванную, а коридор при этом получился слишком узким. Но все-таки, как показывает практика, большинство действует в обратном направлении. То есть осуществляет расширение санузла за счет коридора и не только. Сегодня мы поговорим о том, как можно увеличить свой туалет и ванную, используя доступное пространство в квартире.
Почему стоит изменить планировку?
На самом деле причин для подобного объединения может немало. Например – чтобы получить площадь для установки дополнительного оборудования (биде) и/или мебели для ванной комнаты (пенала, комода, тумбы). С этой целью прибегают к одному из следующих проектных решений:
- непосредственное объединение сантехнического узла с ванной;
- перенос уборной в другое место;
- присоединение части комнаты или кухни;
- расширение за счет коридора, кладовки;
- замена ванны душевой кабиной.
Иногда ванную с туалетом совмещают, чтобы расширить холл или прихожую. Какой бы ни была причина, во всех этих случаях потребуется легализовать объединение санузла.
Увеличение санузла: действующие нормы и возможные исключения
Ванная комната относится к «мокрым зонам», что обуславливает некоторые нюансы при согласовании перепланировки. Ключевое ограничение звучит следующим образом:
При переносе, смене конфигурации или увеличении ванной/санузла запрещается задействовать (частично и полностью) площади, находящиеся над кухнями и жилыми помещениями соседей снизу.
Это требование направлено на недопущение снижения качества жилищных условий соседей. Но оно не запрещает изменять положение/размеры ванной комнаты в квартирах, размещенных над нежилыми помещениями и на первом этаже.
Онлайн расчёт стоимости перепланировки
Перед согласованием перепланировки либо переустройства ванной комнаты, необходимо заранее подготовить пакет документов (паспорт объекта из БТИ или справка из управляющей компании), подтверждающих тот факт, что помещение на предыдущем этаже является нежилым.
В квартирах с двумя (и более) уровнями допускается расположение сантехнического узла над кухней.
Если же под площадью (на предыдущем этаже) предполагаемого расширения ванной, у соседей находится нежилое пространство (подсобка или коридор, кладовая, санузел) – это значительно упрощает процесс согласования перепланировки. В такой ситуации, необходимо подтверждать взаимное расположение комнат заверенной справкой из БТИ и брать во внимание при составлении проектной документации. Стоит отметить, что такой вариант размещения комнат встречается достаточно редко.
Обязательные правила и ограничения при перепланировке санузла
- Запрещается затрагивать площадь над жилыми помещениями и кухнями нижерасположенных квартир.
- Согласно нормативам СНиП-2.03.13-88, при любом изменении конфигурации ванной, необходимо выполнить новую гидроизоляцию помещения.
- Перед разработкой проекта потребуется получить техническое заключение, которое подтверждает безопасность перепланировки.
- Запрещается утяжелять конструкцию пола тяжелыми цементными стяжками в домах со смешанным типом или деревянными перекрытиями.
- Увеличивать/смещать площадь санузла за счет нарушения границ жилых помещений запрещается.
Когда узаконивание необходимо?
Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, все описанные выше виды ремонтных работ подпадают под определение перепланировки (то есть изменения конфигурации помещений) или переустройства (то есть замены или переноса инженерных коммуникаций и оборудования). Значит, они требуют внесения изменений в поэтажные планы БТИ. Поэтому на вопрос о том, нужно ли узаконивать объединение санузла, ответ может быть только утвердительным.
Конечно, если речь идет о том, чтобы заменить раковину или поменять плитку, вы можете спокойно осуществлять ремонт безо всяких согласований. Разборка ненесущих перегородок или перестановка сантехники в пределах существующих габаритов сантехузлов (например, замена обычного унитаза на подвесной) допускаются по согласованию в уведомительном порядке. Для более серьезной реконструкции потребуется составить проектную документацию и узаконить объединение санузла.
Необходимые документы и куда их подавать
В ряде российских городов выполнение функции по согласованию перепланировок возложено на Жилинспекцию. Там, где такой орган отсутствует, ответственность возложена на исполком и жилищный фонд.
Указанные органы имеют право на составление актов технических осмотров. Основанием для подписания такого акта послужит информация, отражающая текущее состояние перепланировки, а также тех технических конструкциях и оборудовании инженерного предназначения, которые располагаются в квартире или многоквартирном доме.
Осуществление таких работ проводится при условии оплаты госпошлины. Внесение данной платы подразумевает под собой не только выполнение технической части работы, но и подготовку документации разрешительного характера.
Решение о возможности предоставления разрешения или отказе в его выдаче принимается на протяжении 7 недель. Отсчитывать срок получения ответа необходимо с того дня, как документы поданы в комиссию
. Именно на этом временном отрезке комиссия осуществляет рассмотрение тех документов, которые были предоставлены со стороны владельца.
Оформление любого из принятых решений происходит на протяжении 3 рабочих дней, после чего документ передается заявителю и может быть использован им с целью выполнения намеченных работ.
Получение отказа в согласовании перепланировки является основанием для того, чтобы запланированные работы не проводились. В противном случае к собственнику жилья могут применяться меры административного наказания и, кроме того, в отношении владельца квартиры может быть вынесено процессуальное решение, с возложением на него обязанности по приведению собственности в первоначальный вид.
Для каких работ требуется проект?
Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. определяет виды ремонтных работ, которые требуют согласования по проекту. Значительная часть из этого перечня касается переоборудования сантехнических узлов:
- перенос уборных и ванных комнат;
- устройство или заделывание проемов в несущих стенах;
- замена или перенос сетей водоснабжения и канализации.
Нужно учесть, что перенести уборную или туалет могут лишь собственники частных домов. В многоквартирных домах это запрещено. Расширить санитарный узел за счет жилого помещения или кухни можно лишь в том случае, если квартира располагается на первом или втором этаже и под ней находится нежилое помещение либо если это второй этаж двухуровневой квартиры. Таким образом, вопрос о том, требуется ли узаконивание объединения санузла, подробно освещен в указанном Постановлении и приложениях к нему.
Какими законами регламентируется?
Так как санитарный блок – помещение с «мокрыми» процессами, то перепланировка ужесточается ограничениями, которые учтены такими законодательными актами:
Не следует воспринимать требования специалистов, согласовывающих всякие перекройки квартиры, как высосанные из пальца препятствия: в законодательных актах можно найти ответ, что допустимо, а что – нет, особенно, если дом многоквартирный.
Образцы доверенности и договора на выполнение работ, а также всех актов перепланировки вы можете скачать у нас бесплатно.
Ключевые моменты при объединении санитарного узла
Ремонтные работы при объединении туалета и ванной имеют ряд особенностей. Так, очень важным является правильное устройство гидроизоляции пола. Дело в том, что если разбирается сантехкабина, то пол под ее стенками будет без гидроизоляционного слоя. Поскольку гидроизоляция, как правило, оказывается под плиткой, для узаконивания объединения санузла с ванной ее проект должен отображаться в Акте скрытых работ.
Изменять разводку от общедомового стояка можно строго после первого отключающего крана. Кроме того, он должен оставаться доступным на случай необходимости аварийных работ. Обязательно потребуется согласовать перенос полотенцесушителя, поскольку он влияет на горячее водоснабжение соседних квартир. Уменьшать, а тем более ликвидировать вентиляционные каналы запрещается.
Порядок легализации объединения санузла
Чтобы узаконить перепланировку санузла, понадобится следующая документация:
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- технический паспорт;
- выписки из домовой книги;
- заключение о состоянии несущих конструкций здания;
- проект.
Проект может быть стандартным, разработанным для типовых панельных домов, «хрущевок» различных серий и некоторых других зданий. Для современных монолитных и кирпичных домов потребуется разработка индивидуального проекта, который можно заказать в организациях, имеющих допуск СРО.
Чтобы получить разрешение на проведение ремонта, нужно согласовать проект в Мосжилинспекции, СЭС, Пожнадзоре, Архитектурно-планировочном управлении. После завершения строительных работ понадобится пригласить комиссию для оформления Акта приемки, а потом – внести изменения в поэтажный план БТИ. Такое хождение по инстанциям часто затягивается на месяцы.
Способы расширения ванны и туалета за счет коридора
Переоборудование санузла проводится в соответствии с годом постройки дома и местом нахождения ванной и туалета. Рассмотрим на примерах.
Увеличение санузла в хрущевке
В старых домах проблема с санузлом всегда актуальна – в ванной комнате проектом предусматривалось мало места.
Для решения проблемы можно прибегнуть к таким способам расширения санузла:
- убрать перегородку между ванной и туалетом. При этом вход в помещение, где расположен унитаз, заделывается, а сам унитаз разворачивается в удобное положение;
- дверь в кухню из коридора заделать, установить ее между кухней и комнатой. Затем санузел увеличить за счет коридора, установив дополнительную стенку и дверь;
- заменить старую сантехнику на современную – избавиться от громоздкой ванной, установить душевую кабинку.
Увеличение санузла в панельном доме
Увеличить площадь санузла в квартирах стандартного панельного дома можно такими способами:
- сделать фальш-перегородку между ванной и туалетом;
- убрать раковину;
- расширить ванную за счет коридора или кладовой;
- поменять обычную ванную на угловую или на душевую кабинку.
Согласно санитарно-техническим нормам и правилам увеличивать санузел или ванную путем уменьшения площади коридора можно, поскольку коридор относится к нежилым помещениям.
Для законной процедуры изменения конфигурации площади квартиры необходимо согласовать проект будущей перепланировки в БТИ, сделать проект перепланировки в проектной организации, получить разрешение на проведение соответствующих изменений в жилищной инспекции.
А после ремонтных работ и получения акта об окончании выполнении строительных работ подать документацию в БТИ для внесения изменений в техпаспорт на квартиру.
Читайте также: За что опять платить: графа «управление МКД» в квитанции – что это такое и откуда взялось?
Стоимость узаконивания совмещения санузла
Бывает так, что владелец квартиры решается объединить раздельный санитарный узел самовольно. Такие работы являются незаконными, и если они будут обнаружены, то собственнику жилья грозят серьезные неприятности. Он не сможет ни продать, ни сдать свою квартиру в аренду, ни использовать ее в качестве залога для получения кредита. Тогда придется узнавать, сколько стоит согласование объединения санузла постфактум.
Да, такая возможность существует. Для тех, кто самостоятельно обратится в Мосжилинспекцию, штрафные санкции не предусмотрены. Порядок узаконивания будет аналогичным тому, как если бы переоборудование только планировалось. Но проект придется составлять под уже сделанное переустройство. Если же были допущены грубые нарушения строительных норм (например, произошел демонтаж несущих стен, увеличена сверх расчетной нагрузка на перекрытия), то квартиру необходимо будет привести к первоначальному состоянию. Тогда уже сумма, полученная по итогам подсчета того, сколько стоит разрешение на объединение санузла, покажется совсем небольшой по сравнению с предстоящими затратами.
Документы, определяющие процедуру перепланировки санузла
На выполнение капитальных ремонтных работ в санузле многоквартирного дома распространяются положения Жилищного кодекса, санитарно-строительные нормы и муниципальные регламенты и законодательные акты.
Постановление кабинета министров г. Москва №508 предписывает актуальные нормы и исключения к выполнению переустройства/перепланировки в комнатах многоэтажных жилых домов. В Московском регионе требования к переустройству дополняются нормами внутренних муниципальных регламентов.
Нормативные документы в Москве и области, практически, идентичны. Некоторые отличия в требованиях могут присутствовать в Подмосковье.
