Перевод земли из ижс в коммерческую

4 этапа перевода земли из ИЖС в коммерческую

Имея в собственности участок для постройки жилого дома, не всегда хозяин стремится построить себе жильё. В некоторых случаях у него просто ещё не собран достаточный объём финансовых средств для такого масштабного дела. Может оказаться и так, что жильё у него уже имеется, и второй дом ему не нужен. Если же он собирается открыть свой бизнес и разместить его на этом участке земли, то потребуется перевод земли из ижс в коммерческую категорию. Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для упорядочивания их использования государство относит их к той или иной категории земель.

Решение принято

Предположим, что собственник участка твёрдо решил заняться коммерческой деятельностью и построить на нём соответствующую недвижимость. Как поступить в такой ситуации?

Прежде всего, нужно прояснить для себя текущее состояние дел. Для этого нужно выяснить, к какой категории земель относится данный участок и каковы виды её разрешённого использования. Если коммерция не входит в их число, нужно твёрдо настроиться на необходимость оформления соответствующих документов.

Насколько необходимо

Можно ли как-то обойтись без бюрократической волокиты и ничего не оформлять? Всегда ли невозможно заниматься бизнесом по месту своего законного проживания? Как ни странно, закон позволяет в отдельных случаях это делать без переоформления.

Для этого нужно, чтобы были выполнены следующие условия:

  • это может быть только индивидуальный предприниматель;
  • проживание в данном месте должно быть в полном соответствии с требованиями закона;
  • здесь не должно быть производственных мощностей;
  • права совместно проживающих людей не должны быть нарушены.

Эта ситуация предусматривается Жилищным Кодексом РФ.

В подавляющем большинстве случаев необходимость перевести землю в коммерческую категорию остаётся.

Куда обращаться

В российском законодательстве предусмотрено семь основных категорий земель. У каждой из них имеется один или несколько видов разрешённого использования. Конкретная ситуация с данным участком определяется в большинстве случаев органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решение по которым принимают различные государственные органы. Поэтому обращаться для перевода вида разрешённого использования от индивидуального жилого строительства в коммерческую застройку нужно именно в местные органы власти.

Подготовка документов

Нет универсального списка документов, на основании которых принимается такого рода решение. Поэтому будет разумным шагом обратиться в местное самоуправление и уточнить такую информацию.

При этом есть список документов, которые наверняка будут нужны:

  • копия свидетельства о праве собственности;
  • копия кадастрового паспорта;
  • копия кадастрового плана участка;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • заявление о получении соответствующего вида разрешённого использования земли.

В последнем из перечисленных документов нужно не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и привести обоснование своего заявления.

Процедура

Принятие решения происходит в несколько этапов:

  1. Сначала необходимо подготовить все нужные документы для обращения. При этом если не происходило или не было полностью завершено оформление участка в собственность, необходимо закрыть этот вопрос ещё до обращения.
  2. Далее сдаются документы на рассмотрение. Это можно сделать посредством личного визита или по почте, заказным письмом с описанием вложения. Предпочтительнее первый вариант, так как чиновник просмотрит при приёме документы и у него могут возникнуть замечания по ходу дела.
  3. Затем в течение двух месяцев орган местного самоуправления примет своё решение. Оно может быть не только положительным, но и отрицательным. В последнем случае в обязательном порядке должны быть приведены причины отказа. Заявитель имеет законное право обжаловать их в суде, если он с ними не согласен.
  4. Наконец, происходят слушания. Их целью является узнать мнение соседей о том, согласны ли они с планируемыми изменениями. Если большинство из них согласны, то будет принято положительное решение и нужный вид разрешённого использования земли будет установлен для рассматриваемого участка.

Если соседи против, то весьма проблематично осуществить перевод. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.

Финансовая сторона и сроки

Сколько всё это будет стоить?

  1. Необходимо будет оплатить публикацию в местной прессе о проведении слушания.
  2. Также нужно обеспечить печать результатов слушания.
  3. Услуги различных инстанций, которые необходимы для решения различных вопросов. В частности: услуги архитектора, главы по вопросам распределения земли и других.
  4. В некоторых случаях может потребоваться дополнительная процедура межевания. Это возможно в тех случаях, если коммерческий объект не полностью займёт всю площадь рассматриваемого участка. Расходы, связанные с этим, тоже нужно будет оплатить.

В зависимости от размера участка и региона стоимость перевода может доходить до десятков тысяч рублей.

Хотя время рассмотрения заявления определено законодательством и составляет не более двух месяцев, нужно учесть, что документы могут несколько раз возвратить на доработку. Вся процедура может продлиться даже больше года.

Одними из наиболее распространённых причин отказа является предоставление документов ненадлежащим лицом или ошибки, которые имели место при оформлении подаваемых документов.

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.

Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

  1. Особенности инфраструктуры этого района.
  2. Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
  3. Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
  4. В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
  5. В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
  6. Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Другие вопросы

Нужно учесть, что важно не только переоформление земельного участка, но и требования, которые связаны с тем бизнесом, который предполагается здесь начать. Так, например, если речь пойдёт о гостиничном бизнесе, то строительство гостиничного здания обязано удовлетворять соответствующим требованиям законодательства. В частности, должны быть обеспечены водопровод, канализация, электричество, подъездные пути и другие вещи. Может оказаться, что для этого будут нужны дополнительные согласования и потребуется получить ещё некоторые разрешения для ведения коммерческой деятельности.

Зарабатываем на своем участке или как происходит перевод земли из ИЖС в коммерческую?

Согласно Градостроительному кодексу РФ и ряду Федеральных законов, допускается возможность перевода гражданами земель ИЖС под коммерческую. Благодаря изменению категории, владелец имеет право возвести на участке недвижимость (торговый павильон, склад, офис), при помощь которой планирует получать прибыль.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую?

В Градостроительном кодексе РФ есть четкое разграничение категории земель. Их владельцы обязуются использовать ее только по целевому назначению. В ином случае страдает флора и фауна, расположенная на этой территории. Нарушается биологическое равновесие. Контролирующие органы вправе наложить штраф за нецелевое использование земель, а в случае строительства незаконной недвижимости – снести ее.

Поэтому так важно переводить земли ИЖС в коммерческую, чтобы спокойно заниматься предпринимательской деятельностью.

Процедура переклассификации имеет общий алгоритм с небольшими изменениями в каждом случае. Это типовая ситуация, которая требует обращения в органы местного самоуправления.

Под торговую точку (магазин)

Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку.

На положительный ответ чиновников напрямую влияют соседи по участку, большинство из них не должно быть против новых коммерческих строений.

Под автосервис

На земле, где предполагается строительство автомобильного сервиса, должно быть официальное разрешение подобных строений.

Если его нет, необходимо изменить вид использования земель. При строительстве или уже узаконивании объекта стоит учитывать, что вокруг АТС должна быть организована санитарно-защитная зона.

Под гостиницу

Для официального ведения гостиничного бизнеса на землях ИЖС рекомендуется осуществить изменение вида разрешённого пользования данной территории.

Владельцу стоит учитывать, что после перевода земель в коммерческую значительно повышается ставка земельного налога и возрастает кадастровая стоимость участка.

Что еще можно построить на участке (таунхаус)

Для строительства домов на несколько семей (таунхаус) официальное изменение разрешенного использования земель необходимо в обязательном порядке. Как и разрешение на возведение таунхаусов. В ином случае контролирующие органы вправе отдать постройки под снос, т.к их нахождение на земле ИЖС неправомерно.

ВАЖНО! На решение чиновников напрямую влияют соседи по ИЖС-территории. Для получения разрешения на замену эксплуатации земель необходимо заранее заручиться их согласием. В случае, если 51% соседей выступит против, представитель органов самоуправления официально откажет в переводе.

Алгоритм перевода земли для коммерческого использования

Куда обращаться?

Перевод земли из ИЖС под коммерческую начинается с обращения в органы местного самоуправления. В случае, если предполагаются крупные объемы строительства с использованием участка с большой площадью, нужно получить одобрение госвластей.

Получение разрешения

Для рассмотрения правомерности и необходимости перевода земель из ИЖС под коммерческую чиновники назначают публичные слушания. В заседании имею права участвовать все желающие. Как правило приглашают соседей по участку.

ВАЖНО! Владельцу участка стоит предусмотреть тот момент, что люди, живущие неподалеку от места строительства будущей коммерческой недвижимости, могут быть против постройки и ведения бизнеса в близи их домов. Их мнение может стать решающим на публичных слушаниях.

На основном слушании представители власти решают вопрос о переводе земель за закрытыми дверями. В случае положительного решения, владелец участка получает официальное разрешение для перевода.

Пакет документов

На втором этапе перевода земель необходимо собрать пакет требуемых для переоформления документов.

Понадобится:

  • кадастровый план участка;
  • кадастровый паспорт;
  • кадастровый номер;
  • свидетельство о праве на землю;
  • ходатайство, оформленное по специальной форме.

Документы передаются либо в органы местного самоуправления, либо в органы федеральной власти.

ВАЖНО! Унифицированного пакета документов для перевода земель ИЖС под коммерческую не существует. В Градостроительном кодексе РФ не предусмотрен конкретный перечень, поэтому региональные власти самостоятельно составляют списки необходимых для оформления бумаг и справок.

Следующий шаг – обратиться в Кадастровую палату или Росреестр, где специалисты проведут категорию земель из одной в другую по всем правилам.

Читайте также:  Получение пособия на погребение в пенсионном фонде

Стоимость и сроки

Конечная стоимость стоимости оформления всех бумаг зависит от многих внешних факторов, и рассчитывается индивидуально.Усредненный диапазон цен: 3 тыс. рублей – 20 тыс. рублей. Редко сумма получается больше.

В сумму оформления бумаг входит:

  • цена услуг и консультаций специалистов;
  • организация публичный слушаний;
  • стоимость госпошлин:
  • оформление бумаг и создание их копий.

Возможны дополнительные траты на разрешение спорных вопросов в инстанциях, работающих в сфере земельного законодательства.

Однозначно назвать сроки перевода земель так же не представляется возможным. Примерный диапазон: от нескольких месяцев, а в особых случаях, до нескольких лет. Можно смело сказать, что перевод будет долгим и хлопотным.

Повлиять на увеличение срока оформления документа может большая площадь земель, и их нахождение в статусе земли федерального значения.

Рекомендуем видео к просмотру

Посмотрите видео о том, как изменить целевое назначение участка земли:

Заключение

Перевод земли ИЖС в коммерческую долгий процесс, сопровождающийся оформлением ряда документов и сбором необходимых разрешений. Не рекомендуется заниматься самовольным строительством, и организацией бизнеса без законных на то оснований. При несоблюдении закона по отношению к владельцу участка будут применены штрафные санкции.

Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческий

Если у владельца появилось желание воспользоваться участком под ИЖС в коммерческих целях, то необходимо сначала изменить его вид разрешённого использования.

О том, как перевести землю из ИЖС в коммерческую, расскажем далее.

Категории земель

Весь земельный фонд России распределён на несколько категорий. Основные среди них:

  • территории, отведённые под сельскохозяйственные нужды;
  • земли для поселения, на которых разрешено строительство жилых объектов;
  • участки, выделенные под объекты особой важности;
  • лесные и водные территории;
  • резервный фонд (принадлежит государству и не подлежит использованию физическими или юридическими лицами);
  • земли специального назначения (отведены под объекты безопасности и обороны, телерадиовещания, транспорта, промышленности и др.).

Такое распределение на категории необходимо для эффективного контроля использования территорий и минимизации потерь свойств земли.

Категория земельного участка — самый главный классификатор, который отражает правовой статус использования земли. Вид надела определяется по правилам землепользования, установленным муниципалитетом.

Для строительства жилья могут быть использованы 2 категории:

  • земли населённых пунктов;
  • территории сельхозназначения.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – вид разрешённого использования (далее — ВРИ), дающий право собственнику строить на участке жилой дом не выше 3 надземных этажей.

Можно ли изменить статус земельного участка?

Изменить категорию участка очень сложно. Проще изменить вид разрешённого использования. Подобная процедура — явление нередкое, проводится в более доступных инстанциях и требует выполнения более простых условий.

Как узнать категорию земли и вид разрешённого использования? Эти сведения содержатся в правовых актах муниципалитетов и в договорах, которые имеются у собственников.

Решение об изменении вида землепользования принимается органом местной исполнительной власти. Оно выдаётся официально, имеет юридическую силу и фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Действующее законодательство РФ предусматривает возможность перевода участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Но надо ли? Ведь собственник может осуществлять на принадлежащем ему участке любую деятельность. На самом деле, это не так.

Земля ИЖС предполагает строительство частного дома для постоянного проживания. Такие участки размещены, как правило, вблизи поселений с развитой инфраструктурой.

К построенным домам можно легко подвести системы коммуникаций – газ, электричество, водоснабжение и пр. Однако и к дому выдвигаются определённые требования: высота — не более 3 этажей и проживание в нём одной семьи.

Коммерческая земля – это участок, на котором можно строить следующие объекты:

  • торговые точки;
  • АЗС, станцию автотранспортного ТО;
  • автосервис;
  • гостиницу;
  • офисные и производственные здания;
  • спорткомплексы и социальные объекты.

При желании возвести вышеуказанные объекты на земле, предназначенной под жилое строительство, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческий вид. Новый статус земли значительно увеличивает её стоимость.

Несоблюдение закона влечёт наложение штрафа и принудительное видоизменение строения либо полную его ликвидацию.

Порядок перевода земельного участка из ИЖС в коммерческий

С чего начать процесс перевода и какому алгоритму следовать? Разберём всё подробно.

Шаг 1 — Изучите требования и условия перевода

Перечислим основные требования:

  • Земельный участок должен стоять на кадастровом учёте — ФЗ-№ 218. Как понять, находится ли земля на кадастровом учёте? Посмотрите в правоустанавливающие документы на участок (выписка из ЕГРН/ЕГРП или свидетельство о праве собственности). Если там указан кадастровый номер, значит участок учтён в Госкадастре. Если номера нет, то в документах должен быть указан адрес участка или условный номер. Введите условный номер или адрес в специальную строку на официальной странице Росреестра. Если сведения не выдаются, значит участок не стоит на кадастровом учёте. В этом случае начать нужно с постановки участка на учёт в кадастре недвижимости. Только после этого можно осуществить процедуру изменения вида разрешённого пользования земли.
  • Границы участка должны быть чётко определены в кадастре. Как узнать, определены ли границы участка? Для этого найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Кликните слева по кнопке «лупа» и введите кадастровый номер. Если участок прошёл процедуру межевания и обозначены его границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен жёлтым цветом. Если границы не определены, то увидите надпись «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае необходимо пройти процедуру межевания и только потом заниматься переводом.
  • Если наделом владеют несколько собственников, то потребуется их письменное согласие на перевод и подпись под общим заявлением на проведение данной процедуры.
  • Территориальная зона земли должна предусматривать нужный вид землепользования участком (например, «под магазин») как один из основных или условно разрешённых видов использования.
  • Шаг №2 — Узнайте территориальную зону участка и возможный вид землепользования

    В каждом населённом пункте местная администрация утверждает План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Эти документы и помогут узнать территориальную зону участка и разрешённый вид землепользования.

    Зайдите на сайт вашего административного органа. Найдите на странице пункт ПЗЗ, скачайте документ. К ПЗЗ обычно прикладывают и карту населённого пункта, которая может называться по-разному: Схема зонирования, Карта Градостроительного зонирования, Графическая часть и т.п.

    Найдите на карте свой участок. Здесь должно быть указано название территориальной зоны участка, например, «Зона индивидуальной жилой застройки». Далее откройте ПЗЗ и найдите описание зоны участка и ВРИ.

    Если нужный ВРИ (например, «под магазин») указан как один из основных видов разрешённого землепользования, то необходимо будет получить выписку из ИСОГД, затем изменить статус ИЖС на коммерческий в кадастре.

    Если нужный ВРИ указан как условно разрешённый вид землепользования, то добавляется ещё один шаг — получение разрешения на перевод у администрации города/посёлка.

    В том случае, если нужный вид землепользования вообще не упоминается в описании, собственнику придётся внести корректировку в ПЗЗ населённого пункта и изменить территориальную зону вокруг участка — ст. 33 ГрК РФ. Для этого необходимо обратиться в местную администрацию и подать соответствующее заявление.

    Вопрос о внесении изменений в ПЗЗ будет рассматриваться на заседании специальной комиссии, затем на публичных слушаниях. Следует отметить, что комиссия редко выносит решение об изменении целой зоны из-за одного участка, так что шансы здесь невелики.

    Шаг №3 — Получите выписку из ИСОГД

    Выписка из ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) необходима для подтверждения того, что зона участка содержит необходимый ВРИ — основной или условно разрешённый. Данный документ можно получить в отделе архитектуры местной администрации.

    Если земельный участок находится в черте города, то за выпиской следует обратиться в Департамент градостроительства или в МФЦ («Мои документы»). Предъявив сотруднику паспорт и выписку из ЕГРН с координатами участка, собственник заполняет бланк заявления на выдачу сведений из ИСОГД и оплачивает госпошлину (1000 р.).

    При себе нужно иметь паспорт и выписку из ЕГРН с координатами участка. Сотрудник заберёт заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении. Срок получения справки определяется в каждом населённом пункте по-разному и может составлять до 30 дней.

    Дальнейшие шаги

    Последующие шаги зависят от ситуации:

    1. Если нужный вид землепользования указан как один из основных, то собственнику можно сразу перейти к последнему шагу — перевести участок с ИЖС на нужный вид разрешённого пользования в кадастре.
    2. Если нужный ВРИ обозначен как один из условно разрешённых видов пользования, то собственнику придётся сначала получить разрешение на перевод земли в органах местной администрации.

    Как получить разрешение в местной администрации?

    В орган местной исполнительной власти подаются следующие документы:

  • Заявление на предоставление разрешения с указанием причин для смены ВРИ участка из ИЖС на коммерческий вид.
  • Выписки из ИСОГД и из ЕГРН на участок.
  • Договор основания на участок (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи или др.).
  • Несколько фото своего участка (5-6 шт.) и соседних (2-3 шт.). Их можно распечатать на обычной бумаге.
  • Копии паспортов всех собственников.
  • Нотариальную доверенность (для представителя).
  • Сотрудник заберёт документы и выдаст расписку, а заявителю придётся ждать почтового уведомления о дате заседания комиссии, которая соберётся в течение 1 месяца. Члены комиссии будут решать, стоит ли допускать вопрос о переводе статуса участка до публичных слушаний или сразу же отказать заявителю.

    При положительном решении собственнику сообщат место и дату проведения публичных слушаний, которые состоятся примерно через 2-4 месяца. Информация о проведении публичных слушаний размещается также на сайте администрации и в местных СМИ за 1 месяц до объявленной даты.

    На публичные слушания приглашаются владельцы соседних участков, так как перевод участка ИЖС в коммерческий вид может оказать негативное воздействие на окружающую среду. Участвовать в слушаниях и проголосовать «за» или «против» перевода участка может любой желающий. Все голоса фиксируются в протоколе.

    Читайте также:  Оформить осаго по интернету

    Далее собственника уведомят о втором заседании комиссии, на котором вопрос решается уже с учётом голосов с публичных слушаний. Но не исключено, что комиссия может отказать, поскольку результаты публичных слушаний носят рекомендательный характер, а не обязательный. Если же комиссия вынесет положительное решение, то соответствующий документ отправится к главе администрации.

    Решение главы администрации — самая последняя инстанция. Он вправе отказать заявителю в изменении ВРИ участка, но чаще всего следует рекомендации комиссии. В этом случае собственнику сообщат, когда можно получить письменное разрешение на перевод участка.

    Как поменять в кадастре участок с ИЖС на коммерческий?

    С этой целью нужно обратиться в Росреестр или в МФЦ (если такой центр открыт в вашем городе). Из МФЦ документы также направляют в Росреестр. Услуга по изменению статуса участка называется «внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество».

    Порядок процедуры следующий:

    1. Подача заявления и документов (перечень см. выше).
    2. Оплата госпошлины (350 руб.).
    3. Заказ выписки из ЕГРН на участок (400 руб.). В этой выписке будет уже отметка о новом виде землепользования («коммерческий» вместо «ИЖС»). Её выдадут в течение 7 рабочих дней.

    В назначенный день собственнику останется лишь прийти в МФЦ или Росреестр и забрать документы. При себе нужно иметь паспорт и расписку, выданную сотрудником при приёме документов.

    Стоимость и сроки

    По срокам процедура перевода земли из одного вида ВРИ в другой довольно длительная и может занять от нескольких месяцев (на уровне органов местной власти) до нескольких лет (при изменении статуса земельного участка федерального значения).

    Сколько стоит перевести землю из ИЖС в коммерческую? Общей суммы назвать не удастся, так как всё зависит от региона, площади земельного надела и других факторов.

    Но можно сказать точно, что заявителю придётся оплатить:

  • услуги сотрудника кадастрового органа и регионального архитектора;
  • публикацию объявления о проведении слушаний в местной газете и сведений об их результатах;
  • услуги земельной службы;
  • стоимость госпошлин.
  • Помимо того, может понадобиться обращение в дополнительные инстанции (например, если решается вопрос о статусе федеральных земель).

    Итак, перевод земельного участка из ИЖС в коммерческий вид — процедура достаточно длительная и сложная. Нужно пройти несколько уровней инстанций, получить ряд разрешений. А ещё придётся довольно долго ждать. Но если собственник участка — человек целеустремлённый, то этот процесс реально осуществить.

    Перевод земли из ИЖС в коммерческую

    Чтобы построить на собственном земельном участке здание с целью ведения коммерческой деятельности, необходимо осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую. Земли разделяются не только по категориям, а и по видам разрешённого использования. Данные виды представлены в большом количестве.

    На земле одной категории могут размещаться объекты, принадлежащие различным видам деятельности. Например, с/х землю можно использовать для посадки индивидуального огорода, сада, здесь также можно вести личное подсобное хозяйствование.

    Разновидности категорий земельных наделов

    Государственные земельные угодья разделяются на основные виды категорий:

    1. Под нужды сельского хозяйства.
    2. Для поселений.
    3. Под особо важные объекты, охраняемые зоны (природные памятники, заповедники, лечебно-оздоровительные территории, курортные зоны, культурно-исторические места и пр.).
    4. Лесные, водные массивы (реки, озёра, пруды с чистой пресной водой).
    5. Территории государственного запаса (их запрещено передавать физическим либо юридическим лицам, до перевода в иной статус).
    6. Участки специального назначения — здесь располагаются такие отрасли, как телевидение, радиовещание, оборонные объекты для обеспечения безопасности.
    7. Территории транспортного назначения.
    8. Космического.
    9. Для обеспечения связи.
    10. Промышленные зоны и пр.

    Кто принимает решение об изменении статуса земель

    Участки для поселения, на которых разрешено возведение различных зданий и строений, пользуются наибольшей популярностью среди граждан страны. Территории, отведённые под сельскохозяйственное использование, часто переводятся в поселенческую категорию для возведения жилых зданий, поэтому они тоже очень востребованы.

    Согласно требованиям федерального закона № 172, где говорится о возможности перевода земельных территорий в различные категории, необходимо обратиться с соответствующим ходатайством в специализированную организацию.

    Чаще всего рассмотрением подобных вопросов занимаются чиновники местной власти, занимающие руководящие посты. В государственные органы власти граждане обращаются, если необходимо решение по поводу объектов и земельных наделов крупных размеров.

    Как перевести землю в другую категорию

    Многие владельцы земельных участков стремятся осуществить данные процедуры с целью использования какого-либо строения, находящегося под статусом индивидуального жилищного строительства, в коммерческих целях.

    Примеры использования зданий с коммерческим уклоном:

    • обустройство торговой точки;
    • сервисного центра;
    • ремонтной мастерской;
    • складского помещения и т. п.

    Осуществить перевод разрешённого вида использования намного проще, чем изменять категорию земельного участка. Это связано с тем, что данным вопросом занимаются инстанции, находящиеся на более низком государственном уровне.

    Условия перевода жилого участка под магазин

    Чтобы переделать жилой дом под магазин, местными органами самоуправления выполняются следующие действия по осуществлению надзора:

    1. Назначение слушаний.
    2. Принятие акта или выдача аргументированного отказа.

    Одно из основных условий при переводе земли из ИЖС в категорию для коммерции и строительства новой торговой точки — это согласие владельцев соседних земельных участков.

    При доброжелательном отношении большинства жильцов к размещению нового магазина поблизости, решение местных органов управления скорее всего будет положительным.

    Как оформить гостиницу

    Многие землевладельцы желают заняться на своём участке, относящемся к категории ИЖС, гостиничным бизнесом. Для этого необходимо осуществить изменение вида разрешённого пользования данного земельного надела. Следует знать, что при этом существенно возрастает размер кадастровой стоимости занимаемой территории и ставка государственного земельного налога соответственно.

    Для вынесения положительного решения местные органы также должны провести массовые слушания по данному вопросу.

    Организация автомобильного сервиса

    Для разрешения данного вопроса необходимо изучить особенности зоны расположения земельного участка. Если условия окружающей среды позволяют произвести изменение разрешённого использования данной территории в упрощённой процедуре, данным вопросом будет заниматься кадастровая палата. Если в зону не включён пункт о размещении автосервисов, придётся изменять её вид.

    Действующие правила государственного землепользования содержат соответствующие рекомендации по осуществлению данных мероприятий.

    Как перевести участок под ИЖС в коммерческую землю?

    Градостроительный кодекс РФ предусматривает распределение земель по категориям. Владельцы наделов обязаны использовать их по целевому назначению. Нарушение этого правила влечет за собой штраф и снос незаконно возведенных построек. Но при определенных условиях возможен перевод территории из одной категории в другую. Например, если человек владеет участком под ИЖС, можно официально получить разрешение использовать его для занятия предпринимательством. Остается выяснить, как все это происходит.

    Особенности перевода земли в коммерческую категорию

    Порядок изменения назначения наделов регулируется нормами ФЗ № 172 от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Также в этой области применяются статьи 37, 38, 39 ГрК РФ и ст.8 ЗК РФ.

    Принятие решений о смене целевого назначения земли возложено на исполнительную власть, в чьем ведении находятся угодья. Как правило, такие вопросы решает местный муниципалитет, но иногда приходится обращаться в федеральные органы.

    Перевод целесообразно переводить в случаях, когда собственник участка намерен сдать его в аренду организации для извлечения прибыли, построить на земле магазин, спортзал, гостиницу либо другие объекты коммерческого назначения

    Особенности процедуры зависят от того, каким образом предполагается использовать участок:

    • Для постройки и последующей эксплуатации офиса, салона красоты, кафе и других подобных объектов надо подавать ходатайство в администрацию. Но предварительно придется заручиться согласием соседей на такие перемены. Если большинство из них окажется против – шанс на успех минимален.
    • Для коммерческой застройки нередко требуется заключение контролирующих органов: Роспотребнадзора, Водоканала. Чтобы грамотно выполнить процедуру перевода, лучше проконсультироваться с сотрудниками Земельного комитета или специалиста по операциям с недвижимостью.
    • Если на участке будет построена станция техобслуживания или автосервис, обычно достаточно получить согласие соседей и обратиться в Кадастровую палату.

    Будущему предпринимателю стоит иметь в виду, что после изменения статуса земли повысится и ее кадастровая стоимость . Соответственно, ставка земельного налога неизбежно увеличится.

    Порядок действий при переводе участка из ИЖС в коммерческую землю

    Для перевода земли в предпринимательский статус предстоит выполнить следующие действия:

    • Изучить документацию на участок. Если в выписке из ЕГРП либо в свидетельстве о праве собственности отсутствует кадастровый номер, надел сначала придется поставить на кадастровый учет.
    • Выяснить, зафиксированы ли границы территории на кадастровой карте Регистрационной палаты. Когда границы не установлены, на сайте появляется информация «Ничего не найдено» либо «Без координат границ». В таком случае перед перерегистрацией необходимо выполнить межевание.
    • Согласовать предстоящий перевод земли с хозяевами соседних наделов.
    • Обратиться в муниципалитет с заявлением и другими документами.

    На основании ходатайства будут назначены публичные слушания. Заявитель должен разместить объявление в СМИ о дате их проведения. Второй вариант – отправить всем заинтересованным лицам уведомления почтой.

    Публичные слушания проходят в два этапа. На первом обсуждении имеют право присутствовать все желающие (как правило, это владельцы соседних участков ). Они высказывают свое мнение относительно перевода участка и задают вопросы, на которые заявитель должен дать исчерпывающий ответ

    По итогам первоначального рассмотрения проводится второе, главное слушание. Оно проходит за закрытыми дверями, участвуют в нем только представители органов власти. Если чиновники дают добро, собственнику выдается официальное разрешение на перевод.

    Необходимые документы для перевода земли в другую категорию

    Унифицированного перечня документов, необходимых для перевода земли, законодательство не устанавливает. Но в большинстве случаев требуется следующая документация:

    1. Заявление, в котором изложены причины изменения назначения участка.
    2. Паспорт владельца территории.
    3. Если проведение перерегистрационных процедур поручено другому лицу – нужна нотариальная доверенность.
    4. Кадастровый паспорт надела, в котором указан присвоенный кадастровый номер (можно заказать в Росреестре).
    5. Свидетельство о праве собственности на землю (подлинник и копия).
    6. Подписи соседей, подтверждающие их согласие на постройку объекта для бизнеса (повышают вероятность положительного решения вопроса).
    Читайте также:  Форма 160 у для усыновления

    Заявитель имеет право ходатайствовать как о полном, так и о частичном изменении назначения надела. В последнем случае можно одну часть территории оставить для ИЖС, а вторую перевести в категорию, предназначенную для коммерции. Для этого придется провести межевание территорий.

    Типичный пример: владелец участка, на котором построен дом с гаражом, решил оборудовать в гараже мастерскую. Для такой деятельности не нужно переоформлять в коммерческий статус всю территорию, достаточно перевести только гараж

    Сколько стоит перевести землю из ИЖС в коммерческую?

    Изменение вида использования участка занимает не меньше 2-3 месяцев. Если же он имеет большую площадь и относится к землям федерального значения, процесс может занять и годы.

    Статьи расходов на оформление обычно бывают следующими:

    • Подготовка документов в кадастровых органах.
    • Оплата госпошлины.
    • Услуги архитектора и специалистов земельного комитета.
    • Публикация в городских СМИ о проведении слушаний и их организация (к примеру, аренда помещений для собрания), рассылка извещений.
    • Дополнительные затраты на решение спорных вопросов.

    Общая стоимость перерегистрации земли находится в диапазоне от 5 000 до 20 000 руб.

    Перевод угодий из ИЖС в коммерческую категорию – достаточно долгая и хлопотная процедура. Прежде чем начать заниматься этим вопросом, стоит взвесить ее преимущества и недостатки. Если же землевладелец считает, что все труды окупятся – можно собирать документы. На практике такой перевод в большинстве случаев удается реализовать.

    Остались вопросы по теме статьи? Обратитесь к дежурному онлайн-консультанту нашего сайта и получите гарантированный ответ!

    Как осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую: пошаговая инструкция и важные нюансы

    Владельцы участков под ИЖС не всегда стремятся построить жилой дом. Нередко планы меняются, и возникает желание заняться коммерческой деятельностью, но для этого необходимо сначала осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую, чтобы впоследствии по решению органов власти возведенный для бизнеса объект не пришлось сносить. Как осуществить этот перевод по всем правилам?

    Можно ли перевести?

    Перевод земли под ИЖС в коммерческую ВРИ можно произвести. Эта процедура более реальна и проста, чем изменение категории земли, так как в этом случае следует обращаться в более низкие инстанции — органы местного самоуправления.

    Такой порядок следует положениям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ, согласно которому решение об изменении вида земли по ее целевому назначению принимается органами исполнительной власти, чьей территории она подконтрольна, а также статьями 8 ЗК и 37, 38, 39 ГрК РФ.

    Целью перевода земли из ИЖС в коммерческую является построение на своем участке объекта коммерческой деятельности, а именно:

    • магазина;
    • кафе;
    • салона красоты или парикмахерской;
    • гостиницы;
    • аптеки;
    • спорткомплекса;
    • офиса;
    • мастерской;
    • сервисного центра;
    • склада;
    • автосервиса и т. п.

    Особенности

    При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:

    • Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
    • Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
    • Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.

    Плюсы и минусы

    К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:

    • повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
    • извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
    • получение юридического адреса и регистрация фирмы;
    • удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
    • более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
    • возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.

    Минусами данного перевода можно считать:

    • риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
    • вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
    • риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.

    Каким требованиям должен соответствовать участок?

    Желаемый ВРИ земельных участков должен соответствовать генплану развития населенного пункта и градостроительным регламентам (при условии соблюдения технических требований) территориальной зоны, к которой они относятся.

    Цена вопроса

    На стоимость оформления перевода участка главным образом влияют его местоположение и размер. В число обязательных затрат при отсутствии проблем с земельным участком входит оплата:

    • публикации в местных СМИ о проведении, а затем о результатах слушания;
    • рассылки извещений;
    • аренды помещений;
    • услуг главного архитектора, главы земельного комитета, специалиста кадастрового органа, возможно, и других инстанций;
    • госпошлины;
    • нередко юридических услуг агентств;
    • дополнительных расходов в случае непредвиденных или спорных ситуаций.

    Перевод зачастую может стоить от 5 до 20 тысяч рублей.

    Сколько ждать ответа?

    В среднем такая процедура длится от полутора месяцев до года и дольше, если решение выносится местными органами самоуправления. Если же решение находится в компетенции федерального органа, то процесс может растянуться на несколько лет.

    Обязательно ли регистрироваться как юрлицо?

    Совершить процедуру такого перевода может как юридическое, так и физическое лицо. Владельцу участка необязательно регистрироваться как юрлицо.

    Как перевести землю: пошаговая инструкция

    Подготовка документов

    • Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
    • Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
    • Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
    • Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
    • Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
    • Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.

    Написание заявления

    В заявлении-ходатайстве, предоставляемом в органы местного самоуправления об изменении ВРИ частного участка, надлежит указать:

    • в случае юридического лица — наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовой статус фирмы, ее почтовый адрес;
    • физическим лицам — Ф.И.О. владельца частного участка.

    Кроме того, необходимо объяснить причины изменения вида разрешенного использования и высказать пожелания о полном или частичном изменении назначения участка. В последнем случае возможно часть участка оставить под ИЖС, а часть перевести в коммерческую, для чего придется произвести межевание.

    Подача бумаг

    Собранные документы подаются в органы власти, в ведении которых находится данная территория. Чаще всего ими бывают муниципалитет или кадастровая палата, но возможны случаи, когда это органы исполнительной власти субъектов РФ или Правительство страны.

    Причем в настоящее время нет единого правила, в какой форме производится подача запроса. Административные единицы устанавливают свои требования, нередко в электронном виде. Но обычно запрос отправляют заказным письмом с уведомлением или вручают лично под подпись.

    Публичные слушания

    После подачи заявления и собранных документов в соответствующие государственные структуры назначается дата проведения публичных слушаний, о чем следует объявить в местных СМИ или известить по почте заинтересованных лиц. Публичные слушания должны пройти не позднее месяца со дня подачи запроса, и проводятся они в два этапа.

    В первой части все заинтересованные стороны имеют возможность задать вопросы владельцу участка, получить на них ответы, высказать свое мнение. На втором этапе слушаний комиссия, учитывая итоги публичной части, выносит и оформляет свое решение по данному вопросу.

    Получение ответа

    Если по итогам слушаний выносится положительное решение, то на руки заявителю выдается разрешение, позволяющее провести перевод участка из одного вида разрешенного использования земли в другой в кадастровой палате или Росреестре.

    Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?

    Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:

    • обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
    • заявление написано ненадлежащим лицом;
    • существование каких-либо правонарушений;
    • невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
    • несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.

    Возможные альтернативы

    Кроме основных видов разрешенного использования земли, существуют такие формы, как условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования. Последний вид допустим только в качестве дополнительного по отношению к одному из первых двух ВРИ и может реализовываться совместно с ними.

    Если по каким-то причинам перевод земли под ИЖС в коммерческую невозможен, то есть смысл попытаться получить согласие соответствующих органов на условно разрешенный вид использования участка. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка устанавливается статьей 39 ГрК РФ.

    Владелец территории должен подать заявление в комиссию земельного комитета, после чего вопрос обсуждается на публичных слушаниях, на которых участники высказывают комиссии свои мнения по поводу возможного влияния на окружающую среду.

    По итогам слушаний органы власти принимают решение по запросу. В случае согласия соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости, и заявитель имеет право на постройку временных сооружений. Отрицательный ответ можно попытаться оспорить в суде.

    Целевое назначение вспомогательного вида использования должно коррелировать с основным видом использования.

    Процесс перевода земли из ИЖС в коммерческую является достаточно длительным, затратным и непростым. Но если просчитаны все преимущества такой процедуры, то после сбора всех требующихся документов, прохождения соответствующих инстанций и получения разрешительных документов такой переход зачастую можно реализовать на практике.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Добавить комментарий