Временный договор управления многоквартирным домом

Временная управляющая компания (зачем нужна, как происходит выбор, срок и другое)

Передача многоквартирных домов в управление – обычная практика, сложившаяся в России протяжении последних 15 лет ее истории. Это позволяет снять груз забот по содержанию общего имущества дома, проведению текущего и капитального ремонта, благоустройства прилегающей территории, устранению аварий энергосетей. Для того, чтобы собственники определились с формой управления им законом отведен срок в 6 месяцев.

Если в течение этого срока собственники не определяться с выбором формы управления и не проведут общего собрания, избрав орган управления, полномочный осуществлять взаимодействие с управляющей компанией или не организуют ТСН (основанием реорганизации ТСЖ в ТСН является раздел 5 закона № 99 от 05.05.2014 г), то, согласно нововведений в жилищное законодательство 2018 года, для управления домом может быть назначена временная управляющая компания

О том, что это такое и в чем заключаются ее функции, расскажем в статье.

Почему необходима временная управляющая компания

Статья 161 ЖК РФ содержит возможные формы управления многоквартирным домом ( МКД ):

До недавнего времени их было три:

1. Непосредственное управление – при числе собственников недвижимости в строении не более 30.
2. ТСН ( ТСЖ ) – создание кооператива, исполняющего функции органа управления общим имуществом МКД .
3. Передача в управление управляющей компании (УК).

Однако, нередки ситуации, при которых дом, по тем или иным причинам, не получает предусмотренного законом органа управления. Чаще всего это происходит:

• в новых, только что сданных застройщиком домах, в которых количество собственников мало, либо собственники по тем или иным причинам не могут организоваться для проведения общего собрания и придти к соглашению выборе формы управления домом;
• в случае прекращения деятельности УК, ранее управлявшей домом или ликвидации ТСН ;
• в случае отказа УК от принятия дома в управление (старые дома с сильно изношенными сетями энергоснабжения или требующие капитального ремонта).

Чтобы дом не остался без инженерного обеспечения и поддержания в исправном состоянии общего имущества собственников, насущно необходимо ответственное лицо (компания) которое бы осуществляло обслуживание систем жизнеобеспечения и обеспечивало минимальный перечень услуг, предусмотренный ПП РФ № 290.

Для этих целей Постановлением Правительства РФ № 1616 были утверждены «Правила», в которых изложен порядок организации временного управления МКД собственники которого не сумели в течение 6 месяцев определиться с выбором формы управления.

Выбор временной управляющей компании

Правовой основой для выбора временной управляющей компании является ФЗ № 485-ФЗ, которым ст. 161 ЖК РФ дополнена пунктом, предусматривающим принудительное назначение временной управляющей компании для МКД , собственники которого не сделали этого самостоятельно.

Выбор временной управляющей компании производится из списка управляющих компаний, включение в который является добровольным и производится на основании заявления и допуска к открытому конкурсу на право временного управления МКД (ПП РФ №1541).

Временная управляющая компания назначается на строк 1 год. В течение этого времени собственники недвижимости в МКД могут самостоятельно, либо при содействии работников УК провести общее собрание и выбрать способ управления своим домом. Вариантов несколько:

• оставить управление в введении временной управляющей компании заключив с ней договор. В этом случае она становится постоянной УК;
• передать управление другой УК;
• организовать ТСН ;
• ввести непосредственное управление МКД .

Реализация управления временной УК

Чтобы соблюсти права собственников недвижимости в МКД , назначая временную УК, органы муниципальной власти должны предусмотреть:

• перечень услуг и работ, которые будет осуществлять временная УК, по содержанию, обслуживанию и ремонту дома. Этот перечень должен содержаться в условиях открытого конкурса, в котором участвуют УК-претенденты;
• плата за оказываемые временной УК услуги – не должна превышать размер, установленный органом местного самоуправления МО;
• обеспечивать беспрепятственное пользование коммунальными услугами в течение всего срока временного управления.

Последствия истечения срока деятельности временной УК

Срок 1 год считается вполне достаточным для того, чтобы собственники недвижимости в МКД успели провести общее собрание согласовать спорные вопросы и выбрать форму управления. В этом отношении закон довольно лоялен и не требует участия в собрании 100% собственников. Более того, учитывая вероятность проживания собственников в населенных пунктах и регионах, расположенных не по месту нахождения их собственности, допускается проведение заочного голосования.

Даже эти лояльные требования не всегда оказываются реализованными. По истечении года собственники могут не определиться с выбором формы управления. В этом случае автоматической пролонгации (продления) управления временной УК, назначенной ранее, не происходит. Цикл выбора (назначения) новой временной УК осуществляется с соблюдением требований о внесении в список временных УК администрации МО и проведения открытого конкурса. Число сроков, в течение которых может назначаться временная УК, в законе не ограничено.

Новый механизм управления МКД направлен на сохранение преемственности в управлении общим имуществом собственников недвижимости в строении. Недопущения его выхода из строя или приведения в состояние, требующее ремонта.

Хотя, ответственность за общее имущество лежит на собственниках приобретших недвижимость в доме, осознание этого приходит не ко всем и не сразу. Именно на этот «темный» период в сознании жильцов вводится временное управление МКД .

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Если у Вас не рядовая ситуация, и конкретный вопрос остался без ответа, то советуем Вам без промедления оставить заявку на консультацию специалиста (это бесплатно). Подробнее здесь .

Последнее изменение Среда, 07 Октябрь 2022 06:32

Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Добавить комментарий

Комментарии

наш дом можно сказать, что постоянно живет в режиме управления временных управляющих компаний. У нас старшей по дому вечно все не нравится, поэтому управляющие компании у нас меняются аккурат раз в пол года. Уже складывается такое ощущение, что постоянной основе у нас никто не будет работать. Но хорошо, что хоть по две квитанции никогда не приходило, от прошлой и от нынешней управляющей компании.

Хорошо, что на крайний случай придумали временную УК. Главное, чтобы не было накладок при передаче дома постоянной УК. Бывают разные случаи, но мое мнение, лучше быть с временной УК, чем совсем без нее.

Любой переход из одной компаний в другую очень сложен, много документов, смена реквизитов и прочие неприятности. Наш дом был и у управляющей компаний, и у временной управляющей компаний, и сейчас свое тсж. Разницы никакой нет. У каждого есть свои преимущества и свои недостатки. Хорошо бы было если бы все успокоилось и не было необходимости каждый раз переходить и искать лучшие условия.

Что временная, что постоянная УК выполняли бы свои обязанности должным образом. Вот нашему дому вечно не везет с этим. Порядка нет никакого.

Но все же лучший вариант ТСЖ, но наверное для небольших домов, как наш, всего 20-ть семей. И, конечно, нужен хороший организатор. У нас , к счастью, нашелся. Дом выглядит ,можно сказать идеально, цветы летом, елочки зимой. При активности жителей, можно все благоустроить самим, нужно только желание.

Иногда создаются новые управляющие компании, набирающие некомпетентный персонал и выполняющие работу кое как. Они завышают тарифы и не реагируют на просьбы людей должным образом. Знаю, что некоторые УК создаются на несколько месяцев, в основном это зимний и весенний периоды. В таких случаях они в основном выполняют работу по расчистке крыш от снега, нанимая людей за копейки, а с жильцов дерут втридорога. Затем они объявляют об окончании своей деятельности и добиться каких либо возмещений очень трудно.

согласен нам приходят тоже по две от нынешней управляющей и настоящей-еще перезд -придеться идти разбиратьс опть куча бумаг и сроки ожидания нервы-без этого никуда)))

Временная управляющая компания это конечно хорошо. если не бывает казусов. а они к сожалению бывают. например когда приходят по две квитанции от бывшей и от нынешней управляющих компаний. если бы не вся эта бумажная волокита, то все хорошо. а так вроде бы нашли быстро замену, а кому платить.

Мы предпочли объединиться с жильцами дома и создать ТСЖ, зарегистрировав его в качестве не прибыльной организации в налоговой инспекции и других контролирующих органах. Результат не заставил себя ждать. Тарифы на коммунальные услуги, что были подведомственны ТСЖ, были на порядок уменьшены. Таким образом, преимуществ от такого решения гораздо больше.

Родственники живут в старом доме 20-х годов постройки. Прежняя УК прекратила свою деятельность, найти новую было очень сложно: никто не хотел брать ответственность за полуразбитое корыто. В итоге назначили временную и малоизвестную УК, которая за год решила вопрос с капитальным ремонтом. Это к тому, что неравнодушные специалисты сумели за 12 месяцев сделать то, что не делали другие многие годы. Раньше собирали деньги на ремонт и делали косметический для отчета.

У нас временная УК работала просто идеально, пока ее не выбрали на собрании)) А что касается происхождения всех этих компаний. так это не секрет, они все аффилированы как правило с руководителями области, или города.

у нас управляющего никто не выбирал-а может в то время ничего не понятно было -у них тайные совещания или гласные не понятно выбрали методом простым самая смелая тетенька -она у нас уже давно и на протяжении многих лет местная власть не поменялась-так то все бы ничего, интересно а как по закону-всегда считалось что управляющая компания во главе выдвигает своих кондидатов оказалось не так выбрали среди жильцов как обычно это бывает))

у нас сменилась управдом управляющая компания осталась прежней но эта такая если честно хабалка что никакие вопросы нельзя решить без войны приходяться все бумаги и вопросы касающиеся обеспечения жилья и решения которые якобы должна принимать она дабы не тратить свое время))но она этого не делает-а сменить не накого))вот и приходиться все войной))а предыдущая была ни слова не сказать нужен был домофон скинулись и бед не знали)

У нас, как и у многих було много УК, кто то из них осуществлял свою деятельность лучше, кто то хуже, но все равно их деятельность направлена на извлечение прибыли, которую они получают с нас, жильцов. Тут главное при выборе временной и уж тем более постоянной УК все взвесить и лучше всего спросить тех, у кого они сейчас осуществляют свою работу, а потом уже принимать решение.

Живем в старых двухэтажных домах послевоенной постройки. Никаких собраний никто не проводил, специально спрашивала соседей. Судя по всему, наши дома автоматично перешли к временной управляющей компании в лице старого ЖЭКа (работают те же дворники, ходят те же сантехники). Ни разу не было никаких ремонтов в доме, мы сами поменяли входную дверь, покрасили стены, побелили потолок. Попробую узнать в ЖЭКе о временной управляющей компании, но, видимо сроки уже прошли и все останется по-старому.

Очень сложно найти действительно хорошую управляющую компанию, которая будет должным образом относиться к своим обязанностям. Нам также пришлось нанимать временную УК, чтобы устранить косяки предыдущей, с которой пришлось еще и судиться по поводу возврата денежных средств за не оказание услуг должным образом, чтобы потом перенаправить эти деньги во временную УК.

Управляющая компания это та организация которое берет на себя ответственность на то что тот или иной дом они приведут порядок а что мы имеем в реальности 50 процентов денег уходит воздух ремонт он частичный жильцы жалуются.

Искала информацию о временной УК в связи с тем, что жители нашего кооператива никак не могут определиться, кто именно будет стоять у руля. Полезная информация, пожалуй стоит воспользоваться .

Временный договор управления многоквартирным домом

ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 26.07.2019 N 214-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Назначение временной управляющей организации: алгоритм и особенности

Жилищное законодательство реализует три основные модели управления многоквартирным домом: по выбору собственников, по выбору застройщика или по проведению открытого конкурса на право управления. Однако уже четвертый год действует порядок работы временной управляющей организации, которая в ряде случаев назначается по решению органа местного самоуправления.

Случаи работы временной управляющей организации

Временная управляющая организация работает в трех случаях:
– если в многоквартирном доме не выбран способ управления (например, договор управления был заключен с застройщиком через п. 14 ст. 161 ЖК РФ, но в дальнейшем конкурс по выбору управляющей организации проведен не был);
– если выбранный способ управления не был реализован (например, жители проголосовали за ТСЖ, но документы на его регистрацию как юридического лица не подали);
– в случае признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).

В целом такие ситуации встречаются, но не часто. Управляющая организация назначается на основании решения органа местного самоуправления. В целях упорядочения этих вопросов Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 утверждены Правила определения управляющей организации (далее – Правила № 1616).

Временная управляющая организация должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и быть включенной в специальный перечень организаций, который утверждается постановлением администрации муниципального образования и размещается в ГИС ЖКХ.

Фактически любая управляющая организация имеет право войти в данный перечень, который в таком случае будет актуализирован в срок, не превышающий 3 рабочих дней (п. 7 Правил № 1616). В дальнейшем орган местного самоуправления принимает решение об определении управляющей организации, обладающей наименьшим количеством многоквартирных домов относительно других управляющих организаций, включенных в перечень организаций (п. 8 Правил № 1616). Если число домов одинаково, то новый дом получает та управляющая организация, которая была внесена в перечень раньше.

После принятия решения о назначении временной управляющей организации, орган местного самоуправления обязан в течение одного рабочего дня направить копию данного решения в региональную жилищную инспекцию и разместить текст решения на своем сайте (пп. «А» п. 10 Правил № 1616).

Работа назначенной управляющей организации с реестром лицензий

Назначенная управляющая организация обязана подать в региональную жилищную инспекцию заявление о внесении изменений в реестр лицензий по форме, установленной Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденными Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.

После рассмотрения данного заявления жилищной инспекцией, на сайте ГИС ЖКХ не будет указана информация об управлении многоквартирным домом временной управляющей организацией (на месте данной графы будет стоять прочерк). Однако само управление домом будет начато с даты, указанной в решении муниципального органа власти.

Для органа местного самоуправления модель временной управляющей организации открывает дополнительные возможности по управлению жилым фондом. В небольших городах часто есть одна компания-монополист с городским участием в уставном капитале. В таком случае периодическое назначение временных управляющих организаций из числа «своих» позволяет удерживать дома в управлении без проведения конкурса.
При этом сами собственники уведомляются органом местного самоуправления о назначенной управляющей организацией в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения. Если речь идет про новостройку, то уведомляются дольщики которой еще не успели зарегистрировать право собственности (пп. «Б» п. 10 Правил № 1616). В части порядка уведомления в законе сказано, что власти «направляю свое решение собственникам», однако порядок такого направления – не определен. Обычно местные власти ограничиваются размещением информации на информационных стендах около подъездов, иногда информация доводится путем публикации на квитанциях.

Особенности предоставления услуг при временной управляющей организации

При временной управляющей организации письменные договора, как правило, не заключаются. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).

Тариф на текущее содержание устанавливается на основании решения органа местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). При этом формально власти должны руководствоваться Методическими рекомендациями по установлению размера платы за содержание жилого помещения, утвержденными Приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр, однако это происходит не всегда (потому что эти рекомендации не носят обязательного характера), потому тариф может быть установлен произвольно.

Предельный срок договора управления для временной управляющей организации – 1 год. Он может быть сокращен, если будет проведен открытый конкурс или собственники сами проголосуют на общем собрании за смену способа управления домом.

Временная управляющая организация не заключает договора с ресурсоснабжающими организациями. Предоставление коммунальных услуг жителям осуществляется поставщикам ресурсов (п. 3 Правил № 1616). При этом коммунальный ресурс на содержание общего имущества в данном случае в законе поименован как общедомовые нужды и является не жилищной, а коммунальной услугой, выставление которой потребителю также осуществляет ресурсник (пп. «Б» п. 17 и п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354).

Несмотря на то, что в законе есть указание на то, что перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, тем не менее, состав работ и услуг для временной управляющей организации будет полностью основан на Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290.

Нельзя сказать, что назначение временной управляющей организации отвечает интересам дома и жителей. Формально это делается потому, что жилищное законодательство исходит из непрерывности процесса управления. Однако фактически любой «временщик» будет по минимуму вкладываться в дом, понимая, что он может прекратить управление в любой момент. Поэтому временные управляющие организации редко назначаются в отношении хороших домов, но чаще в отношении домов брошенных, разобщённых и невыгодных для предпринимательской деятельности по их управлению.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Временное управление МКД

С 12.01.2019 заработала ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, введенная Федеральным законом от 31.12.2017 № 485‑ФЗ, регулирующая порядок управления МКД в ситуациях, когда собственниками помещений в доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена УК. При таких обстоятельствах управлением МКД на период до года будет заниматься УК, определенная решением ОМСУ в порядке и на условиях, установленных Правительством РФ. Эти порядок и условия прописаны в Постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616, которым утверждены Правила определения управляющей организации для управления МКД, в отношении которого собственниками помещений в МКД не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация (далее – Правила).

Кто принимает решение о выборе временного управляющего?

В пункте 2 Правил уточнено, что УК для временного управления МКД определяется решением ОМСУ, органа государственной власти субъекта РФ – города Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, если законом соответствующего субъекта РФ не предусмотрено иное. Такое решение уполномоченного органа (решение об определении УК) среди прочего должно содержать:

• перечень работ и услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме. Этот перечень устанавливается в зависимости от конструктивных и технических параметров дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности выполнения и оказания каждой из таких работ и услуг, в пределах минимального перечня, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290;
• размер платы за содержание жилого помещения, равный размеру платы, установленному органом власти на местном уровне.

Следует учитывать, что решение не может содержать перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК, так как в период управления МКД временным управляющим коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в доме должны предоставлять непосредственно РСО со дня внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением соответствующего договора управления домом (п. 3 Правил, обновленный пп. «б» п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг).

В течение одного рабочего дня со дня принятия решения об определении УК уполномоченный орган размещает его на своем официальном сайте в Интернете и в ГИС ЖКХ, а также направляет решение выбранной УК и в орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор. Кроме того, решение должно быть направлено собственникам помещений в МКД. На это уполномоченному органу даются пять рабочих дней.

Перечень УК – претендентов на временные управляющие.

Управляющая организация может быть выбрана в качестве временного управляющего при соблюдении двух условий:

1) у нее имеется лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД;

2) она включена в соответствующий перечень организаций, который формируется уполномоченным органом и размещается в ГИС ЖКХ. В этот перечень включаются управляющие организации:

• представившие в уполномоченный орган заявление об их включении в перечень (на дату подачи заявления);
• признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, расположенным на территории соответствующего муниципального образования (на дату составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе). Речь идет об открытом конкурсе, проводимом ОМСУ в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. При подаче заявки на участие в таком конкурсе заинтересованное лицо теперь будет давать согласие на включение его в перечень организаций – претендентом на временные управляющие. Поэтому заявка на участие в открытом конкурсе дополнена согласием претендента на включение его в перечень организаций для временного управления МКД.

Дата подачи заявления о включении в перечень или дата составления протокола важны, так как УК-претенденты включаются в перечень в хронологическом порядке.

Перечень организаций подлежит актуализации уполномоченным органом как минимум один раз в пять лет, а также в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня наступления одного из следующих событий:

• аннулирование лицензии УК, включенной в перечень;
• истечение срока действия лицензии УК, включенной в перечень, в случае непринятия лицензирующим органом решения о продлении срока действия лицензии;
• поступление заявления УК о ее включении в перечень организаций;
• составление протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе;
• поступление заявления УК о ее исключении из перечня организаций. Управляющая организация, включенная в перечень, вправе подать такое заявление, если она выбрана решением об определении УК для управления хотя бы одним домом.

Выбор УК из перечня претендентов.

При определении управляющей организации уполномоченный орган выбирает УК, которая является временным управляющим меньшего количества МКД по сравнению с другими организациями, включенными в перечень. Если две и более управляющие организации управляют равным количеством домов, уполномоченный орган ориентируется на очередность расположения УК в перечне.

При этом для временного управления МКД не может быть выбрана УК, которая прежде уже управляла этим домом. Речь идет о ситуации, когда собственники помещений в указанном доме ранее приняли решение о расторжении договора управления с обозначенной УК или сведения о доме были исключены из реестра лицензий субъекта РФ в период осуществления деятельности по управлению таким домом этой управляющей организацией.

Временная УК ведет деятельность по управлению МКД до выбора собственниками помещений в доме способа управления или до заключения договора управления с управляющей организацией, определенной собственниками помещений или по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, но не более одного года.

Отметим еще один момент. Управление МКД временной УК не является основанием для непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД в случаях, для которых проведение такого конкурса предусмотрено Жилищным кодексом.

Выбор УК для временного управления МКД, собственниками помещений в котором не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, делает ОМСУ, орган государственной власти субъекта РФ – города Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (если иное не закреплено в региональном законе). Выбор делается из сформированного уполномоченным органом перечня организаций, в который включаются УК на основании их заявлений, а также управляющие организации, признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД. Преимущество отдается УК, которая на момент выбора выступает в роли временного управляющего меньшего количества МКД и раньше других попала в перечень.

Должна ли временная УО заключать договоры КР на СОИ

В новом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец рассказала о том, должна ли заключить договоры на КР на СОИ организация, которую орган местного самоуправления временно назначил управлять домом. Узнайте подробности.

В законодательстве не прописано, должна ли временная УО заключать договор КР на СОИ

Глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» Елена Шерешовец посвятила новый выпуск онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» вопросу, должна ли временная управляющая организация, назначенная ОМС на дом, заключить договор на поставку коммунального ресурса в целях содержания общего имущества собственников:

Законодательство напрямую не отвечает на вопрос, кто – УО или РСО – обязан предоставлять жителям коммунальный ресурс на содержание общего имущества, если дом находится в управлении временной организации.

В доме с не выбранным способом управления РСО предоставляет коммунальную услугу ОДН

1. Если это управляющая организация или ТСЖ, то в состав платы за жилье входит жилищная услуга КР на СОИ (ч.ч. 1, 2 ст. 154 ЖК РФ).

1. Если в доме непосредственный способ управления, либо способ управления не выбран или не реализован, в МКД нет такой жилищной услуги КР на СОИ, только коммунальная услуга ОДН.

Согласно ч. 5 ст. 154 ЖК РФ, пп. «б» п. 17 ПП РФ № 354, в таких многоквартирных домах в состав коммунальных услуг также входит плата за ОДН. Размер такой услуги определяется в соответствии с п.п. 40, 44 ПП РФ № 354. Все коммунальные услуги в доме, включая ОДН, представляет РСО. То есть здесь никакого договора КР СОИ между управляющей организации и РСО не существует.

Следующий вопрос, который разобрала Елена Шерешовец в видео, – является ли выбранным способом управления временная УО, назначенная органом местного самоуправления, или же эта ситуация относится к случаям, когда способ управления не выбран и не реализован.

Сославшись на нормы ЖК РФ, эксперт сделала вывод о том, что временная управляющая организация – это не выбранный способ управления. Почему, узнайте из видео онлайн-журнала.

Временная УО как не выбранный способ управления не обязана заключать договор КР на СОИ

• коммунальные услуги потребители получают по прямым договорам;
• РСО напрямую предоставляет жителям дома коммунальную услугу ОДН;
• у временной УО нет обязанности заключать договор КР на СОИ.

Это подтверждает и судебная практика. В деле № А75-9540/2018 Восьмой арбитражный апелляционный суд отказал ресурсоснабжающей организации во взыскании со временной управляющей организации задолженности по КР на СОИ.

Суд отметил, что в отношении спорных многоквартирных домов собственниками не выбран способ управления, организация назначена органом местного самоуправления, а следовательно, УО не является исполнителем коммунальных услуг и не обязана оплачивать коммунальный ресурс на содержание общего имущества.

Временная управляющая организация отвечает только за содержание и техническое обслуживание многоквартирных домов и не обязана заключать договор КР на СОИ. Подробнее о судебном деле вы можете узнать, посмотрев видео.

Подписывайтесь на онлайн-журнал «ЖКХ: Мечты сбываются», где мы разбираем трудные вопросы из сферы управления многоквартирными домами.

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 63 540 подписчикам

Статьи по теме

Когда УО не накажут за отсутствие договора поставки КР на СОИ

Штрафы за грубые нарушения лицензионных требований были введены в марте 2019 года. Постепенно по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ начала складываться судебная практика. Рассказываем про одно из судебных дел, в…

Должна ли УО оплатить ресурсы, поставленные в нежилое помещение МКД

Схема оплаты коммунальных ресурсов, поставленных в нежилые помещения МКД, изменилась в 2017 году, но до сих пор вызывает вопросы. Разбираем на примерах из судебной практики, что должна сделать УО, что…

Договоры между УО и РСО : о чём мы говорили на онлайн-семинаре

2 октября 2022 года Ассоциация «Р1» провела онлайн-семинар, на котором член её Экспертного совета, практикующий юрист МКА «Арбат» Сергей Сергеев рассказал УО и ТСЖ о законодательстве и судебной практи…

п.31.1. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов” Управляющая организация, товарищество или кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в случаях, предусмотренных подпунктами “б”, “г” – “ж” пункта 17 настоящих Правил, обязаны: а) заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; п.п.б п. 17 это в том числе и при назначении УО органом местного самоуправления. таким образом, в законе вопрос -обязана или нет УО заключать договор КР на СОИ решен однозначно- должна.

Добрый день, Ольга! Жилищный Кодекс выше чем Правила 354, об этом сказано в статье 5 ЖК. При этом, есть противоречие между частью 5 статьи 154 ЖК (где сказано, что при невыбранном способе управления в структуру платы входит ОДН вместо КР СОИ) и пунктом 31.1 Правил (где сказано заключать договор КР СОИ). Именно на это противоречие обращает внимание суд и решает дело в пользу Жилищного Кодекса.

Добрый день! В Камчатском регионе ОМС назначают временную УК, размещают информацию о включении МКД в реестр лицензий на ГИС ЖКХ, в приказе ОМС отражает в перечне работ и периодичность работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД -«…Расчет, учет и прием платежей от населения за жилищно-коммунальные услуги…». Положениями действующего законодательства (ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ, п. 44 Правил № 354, Постановление от 26.12.2016 № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме») предусмотрено, что при управлении МКД, затраты на коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, подлежат возмещению потребителями в УК, которая включает названные расходы в состав платы за содержание жилого помещения. Обязанность на УК по заключению договоров на содержание общего имущества в МКД содержат определения Верховного суда РФ от 15.06.2022 № 310-ЭС21-7903, от 14.10.2022 № 308-ЭС21-17637.

Вопросы по теме

Между собственниками и РСО заключен прямой договор поставки воды минуя УО, …

Добрый день. Подскажите пожалуйста, можно ли как то запросить копию договор…

РСО сделали перерасчет собственникам по воде, на запрос на каком основании …

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом (действующая редакция)

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.