Порядок расчета стоимости квартиры для продажи

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Новая кадастровая оценка изменила правила расчета сумм для уплаты НДФЛ при продаже квартиры раньше установленного минимального срока владения. Разобраться в новых правилах помогает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

Какой налог собственник платит с продажи квартиры? Когда владелец освобождается от уплаты налога на доход? Ответ зависит от двух основных факторов: срока владения квартирой или домом и цены, которая указана в договоре отчуждения.

Срок владения недвижимостью

Допустим, собственник приобрел квартиру или дом до 1 января 2016 года. В этом случае рассчитать налог от полученного дохода от продажи объекта недвижимости очень просто. Если собственник владеет жильем три года и более, он освобождается от уплаты налога, причем срок владения исчисляется с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Исключение составляют случаи, когда собственность возникла на основании:

наследства (срок исчисляется с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя);
жилищно-строительного кооператива, или ЖСК (срок исчисляется с момента выплаты пая).

Если объект недвижимости приобретен до 1 января 2016 года, но собственник владеет им менее трех лет, то налог с продажи должен быть уплачен. Однако у собственника есть возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Таким образом, налог начисляется в размере 13% от суммы дохода, превышающего 1 млн рублей. Если стоимость объекта недвижимости меньше или равна 1 млн, платить налог с полученного дохода не надо.

Попробуем рассчитать сумму налога на примере. Дано: собственник владеет объектом недвижимости менее трех лет; цена объекта недвижимости составляет 5 млн рублей.

Формула расчета представлена ниже.

Вычитаем из стоимости объекта сумму налогового вычета, получаем налогооблагаемую базу. В нашем случае нужно вычесть из 5 млн рублей (цена объекта) 1 млн рублей (налоговый вычет). Получаем 4 млн рублей (налогооблагаемая база).
Вычисляем 13% от налоговой базы — получаем сумму налога к уплате. В нашем случае 4 млн рублей умножаем на 13%, получаем 520 тысяч рублей.

Цена, указанная в договоре отчуждения

Другая типичная ситуация — собственник приобрел объект недвижимости после 1 января 2016 года. При отчуждении такого объекта будут действовать новые правила, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Срок владения объектом недвижимости так же, как и раньше, отсчитывается с даты государственной регистрации перехода права собственности (исключения по-прежнему составляют наследство и ЖСК). А вот при расчете НДФЛ будет учитываться кадастровая стоимость объекта и цена продажи.

Согласно новым правилам увеличился и минимальный срок владения — до пяти лет. По истечении этого срока доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом. Однако для ряда объектов минимальный срок владения остался прежний — три года. К таким исключениям относятся объекты, право собственности на которые возникло следующим образом:

имущество было получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
имущество было получено в результате приватизации;
имущество было получено в результате передачи объекта по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях (купля-продажа, строительство, долевое строительство и так далее) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. По истечении этого срока доходы от продажи будут полностью освобождены от налогов.

Можно ли уменьшить налогооблагаемую сумму?

Да, в соответствии с новым законодательством собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму. Сделать это можно двумя способами.

1. Использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тысяч рублей при продаже иного имущества.

Разберем этот вариант на примере. Допустим, собственник продает квартиру, права на которую он приобрел в результате приватизации менее трех лет назад. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается за 3 млн рублей.

Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять налоговый вычет (в данном случае 1 млн рублей), получим 2,5 млн рублей.

Сумма налога рассчитывается так: 2,5 млн рублей умножаем на 13%, получаем 325 тысяч рублей.

2. Вместо получения имущественного налогового вычета собственник может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (это цена, указанная в договоре купли-купли продажи при приобретении квартиры).

Если же продажная цена объекта недвижимости окажется ниже его кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент (К=0,7).

Например, в 2016 году приобретена квартира за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается в этом же году за 3,1 млн рублей.

Формула расчета НДФЛ такова: умножаем кадастровую стоимость на 0,7, после вычитаем из полученной суммы сумму понесенных и документально подтвержденных затрат и потом из полученной разницы рассчитываем сумму налога, умножив полученную разницу на 0,13 (то есть 13%).

Исходя из нашего примера, расчет будет выглядеть следующим образом. Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (в нашем случае это 3 млн рублей), получим 500 тысяч рублей. С этой суммы рассчитыва ется налог: 500 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 65 тысяч рублей.

Оценка квартиры — как правильно провести?

Для того чтобы продать квартиру быстро и выгодно, нужно объективно ее оценить без завышенных ожиданий или заниженных представлений.

Исключить эмоции

Первым делом выключите свои эмоции. Вам кажется, что квартира идеальная с отличным ремонтом, то для кого-то это может быть не так. Возможно, для вас «стильный евроремонт», а для других «бюджетная косметика». И на это не стоит обижаться, вы же выключили эмоции?

Эмоциональными манипулятора при оценке квартиры являются также параметры не самого имущества, а то, что вокруг: район, инфраструктура, материал дома и многое другое. Балансируйте, соблюдайте равновесие силы и не поддавайтесь темной стороне оценки квартиры. Не переоценивайте свои возможности. Почему-то многие продавцы делают акцент на ремонте, но на деле большинство покупателей готовы заехать в более или менее аккуратную квартиру, и дальше обустраивать жилье под себя. Конечно, свежесть ремонта можно учитывать, но и не забывать, что вкусы и представления у всех разные.

Выбрать стратегию цены

Есть несколько вариантов ценообразования, которые используют продавцы.

Завысить цену, потом снижать. «А вдруг?», — такой аргумент у тех, кто так поступает. Эта тактика подойдет, если у вас много времени, и вы не спешите с продажей. Ведь именно таким способом квартиры продаются дольше всего.

Занизить цену, потом повышать. Так тоже делают. Цепляют покупателя стоимостью, потом повышают и смотрят, насколько квартира реально зацепила, и сколько за нее готовы отдать по максимуму. Рост цены аргументируют высоким спросом.

Сразу установить рыночную цену. Объективно оценить квартиру и поставить сумму, которую хотите получить по факту. Не снижать, не повышать, ждать покупателя. Обычно этот способ оказывается самым эффективным.

Что учесть при ценообразовании

На конечную стоимость имущества влияет много факторов. Подробнее рассмотрим их.

Район

Большим интересом у покупателей пользуются спокойные районы с инфраструктурой, расположенные недалеко от центра города, но и не в эпицентре. Немаловажную роль играет дорога в этот район в вечернее время, есть ли пробки, как их можно объехать. Строятся рядом еще дома или это законченный квартал. Многие покупатели привыкают к своему району и часто ищут квартиры примерно в этом же месте.

Инфраструктура

Топ-3 категории, которые могут повлиять на выбор покупателя: магазин, детский сад/школа, парк. Это триггеры, которые сразу же цепляют. Кофейня или зоомагазин по близости такого восторга не вызовут. Большинство людей, приобретающих имущество в собственное распоряжение — это семейные пары, поэтому они будут ориентироваться на параметры топ-3.

Транспорт

Идеальным кварталом будет тот, в котором есть несколько удобных выездов на магистраль. А также общественная остановка в шаговой доступности.

Тип дома

Здесь у всех предпочтения разные. В основном акцент делают на продуваемости и звукоизоляции. Безусловно, толстые монолитные стены предпочтительнее других материалов в качестве защиты от шума, например, от пения соседа. Но, если кто-то из жильцов монолитного дома затеял ремонт, об этом узнают все. Даже если бетон сверлят в другом конце здания, возникает полное ощущение, что работы ведутся прямо под боком. Стены из кирпича или пенобетона меньше передают звуки по конструктиву, но и меньше спасают от обычных бытовых шумов. Также обращают внимание на то, как дом эксплуатировался, когда в нем делали капитальный ремонт. Еще раз повторим, этот параметр сугубо индивидуальный.

Квартиры, за которые обычно просят скидки — первый и последний этажи. Здесь придется скинуть минус 10% от стоимости, а если еще окна возле дороги, то и все 15%. За последний этаж можно повоевать, если сверху есть технический этаж.

Площадь

Цена квадрата в однокомнатной квартире не совпадает с ценой квадрата в трехкомнатной квартире. Помните и не преумножайте.

Планировка

Наличие переделок играет большую роль. Если перепланировка незаконная, то продать квартиру сложнее, скорее всего, придется сильно снизить цену или же вернуть квартиру в прежний вид. Не пользуются спросом и смежные планировки без переделок. Такие квартиры считают не удобными, когда проход из одной комнаты в другую без отдельного коридора.

Вид из окна

Если он не сногсшибательный, то иллюзию о дополнительных наценках питать не стоит. Снизить стоимость придется, если окна лоб в лоб соседствуют с другим домом или рядом находится промзона.

Документы

Подготовленную к продаже квартиру с собранными документами закладывать в стоимость не надо — это база.

А вот нюансы в документах, могут заставить продавца снизить цены. Что это может быть:

Квартира мало в собственности и постоянно перепродается. Похоже на какие-то мошеннические схемы. Покупателя может оттолкнуть.
Наследство. Только что полученное наследство и сразу выставленное на продажу, тоже может вызвать сомнение у покупателя. Ведь еще могут нагрянуть неожиданные родственники.
Перепланировка. Сложные переделки, которые потребуют много сил, чтобы узаконить. Никто не захочет тратить на это свое время. Смотри также: Как продать квартиру с перепланировкой – инструкция к действиям.
Несовершеннолетние собственники. Постарайтесь сразу выделить детям доли в другой квартире или совершайте альтернативную сделку. Смотри также: Альтернативная продажа квартиры – зачем мне это надо?

Инструкция: как самостоятельно оценить квартиру

По порядку выполняем следующие действия и получаем актуальную цену на квартиру.

Выбираем платформу. Несколько ресурсов, где продаются квартиры, чтобы в дальнейшем сравнить предложения. Это может быть «Авито» и «Циан», например.

Делаем выборку. Составляем выборку из квартир по параметрам, которые близки вашей квартире. Смотрим актуальные объявления, если их нет, то можно вернуться на несколько месяцев назад. Достаточно будет выбрать 20-30 предложений для дальнейшего анализа.

Оцениваем квартиры. Вычисляем стоимость. Цену недвижимости делим на общую площадь, получаем стоимость квадратного метра. Но нужно учитывать еще и дополнительные факторы, которые могут повышать цену: ремонт, инфраструктура, дополнительные удобства. Проверить недвижимость на чистоту, иногда продавцы сами не знают о сюрпризах своей квартиры.

Учитывайте вариант торга. Хитрые маркетологи знают, что человек охотнее купит что-то за 1000 рублей выбив скидку 100 рублей, нежели сразу без торга за 900 рублей.

Проверяем цены. Можно позвонить риелторам, чтобы убедиться в той стоимости, которую вы составили для собственной квартиры. Но помните, что агент специально может завысить цену, чтобы вы согласились на его услуги. Для тех, кому лень искать объявления, звонить риелторам, придумали специальный сервис оценки имущества. Автоматический калькулятор на сайте irn.ru и sob.ru. Помните калькуляторы – это машины, они не смогут учесть всех факторов.

Изменение цены. После того, как вы выложили объявление, цену можно менять, особенно, если увидите большой спрос на свое жилье.

Вывод: Оценивать квартиру для продажи нужно трезво. Начать с главного — убрать эмоции. Трезво оценить внутренние параметры квартиры (ремонт, планировка, удобства) и внешние (инфраструктура, транспорт, материал дома). Выбрать платформы, где можно найти квартиру схожую по параметрам и сравнить ее со своей. Вычислить примерную стоимость, выставить на продажу, следить за спросом и по необходимости корректировать стоимость.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Как самому оценить стоимость квартиры?

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее. Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним. Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго. Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей. Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов. Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками. Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов. Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья. Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%. Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры. У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт». Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация. Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое. Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру. Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта. Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро. Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам. Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы. Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости. Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект. Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Как продать квартиру и сэкономить на налоге? Часть 2

Как уменьшить налог, если минимальный срок владения квартирой не соблюден?

Если срок владения квартирой составляет менее 3-х лет, то налога с продажи квартиры также можно избежать. Так, доход от реализации квартиры можно уменьшить:

на фактические и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением квартиры;
на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.

Выбрать можно только один из способов (Письмо ФНС РФ от 12.02.2013 г. №ЕД-4-3/2254, п.3 ст.210 НК РФ и пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). И продавец квартиры сам выбираем, что ему выгоднее применить.

В случае продажи в течение налогового периода нескольких квартир, имущественный вычет предоставляется по отношению к каждому объекту, но в сумме, не превышающей установленного лимита — 1 млн рублей.

А при реализации квартиры, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет (1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если выручка от продажи квартиры составила более 1 млн рублей, то полученный доход можно уменьшить на расходы на приобретение квартиры.

Последствия заниженной стоимости квартиры

Если стоимость квартиры составляет 1 млн рублей и менее, то выгодно применить имущественный вычет. В этой ситуации продавцу не нужно подтверждать документами расходы на покупку квартиры.

Зная о такой возможности, продавец по договоренности с покупателем искусственно занижают цену квартиры в договоре купли-продажи.

Если дата приобретения квартиры до 01 января 2016 г., то заниженная оценка квартиры может иметь гражданско-правовые, но не налоговые последствия. Например, в случае расторжения сделки продавец вернет покупателю сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Если же квартира приобретена после 01 января 2016 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).

В том случае если кадастровая стоимость квартиры определена, то цену продажи необходимо сверить с кадастровой стоимостью. Для чего это нужно сделать?

Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи будет меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7, то налог считается от последней величине.

Проиллюстрируем это на примерах.

ПРИМЕР № 3.

Физическим лицом продана квартира, находящаяся в собственности менее 3-х лет. Договорная стоимость квартиры — 1 млн рублей.

Кадастровая стоимость квартиры составляет 1,4 млн рублей.

Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:

1 млн рублей больше 0,98 млн рублей (1,4 млн рублей х 0,7).

Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию, но суммы налога к уплате не будет. Декларацию все равно представить нужно, ведь в случае непредставления даже «нулевой» декларации физическому лицу грозит штраф — 1 000 рублей (ст.119 НК РФ).

ПРИМЕР № 4.

Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.

Сравниваем продажную величину с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7:

1 млн рублей меньше 3,5 млн рублей (5 млн рублей х 0,7).

В этом случае сумма налога к уплате составит:

(3,5 млн рублей — 1 млн рублей) х 13% = 325 000 рублей.

Физическое лицо представит в налоговую инспекцию декларацию с суммой налога к уплате.

Сразу отметим, что игнорировать такой расчет нельзя. За неполную уплату налога физическое лицо могут привлечь к ответственности и взыскать штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (п.1 ст.122 НК РФ).

Где узнать кадастровую стоимость квартиры?

При расчете налога кадастровая стоимость квартиры берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ). Если продажа квартиры состоялась в 2022 году, то и стоимость берется на 01.01.2022 года.

Сведения о кадастровой стоимости квартиры можно получить несколькими способами. Самый простой и быстрый — это на сайте Росреестра (в режиме онлайн заполняется форма, затем выдается информация по запрошенной квартире и можно открыть сведения ГКН). Можно обратиться в МФЦ лично либо направить запрос по почте.

Расходы, которые можно учесть при продаже квартиры

На практике много вопросов и споров возникает по поводу того, что можно включить в расходы на приобретение квартиры. При этом у продавца должны быть надлежащим образом оформлены все документы, подтверждающие расходы.

Перечень расходов на приобретение квартиры не произвольный, а установлен пп.4 п.3 ст.220 НК РФ. В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:

расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Но это не означает, что купив квартиру, можно впоследствии при ее продаже учесть расходы на отделку квартиры с учетом стоимости самих отделочных материалов.

Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если договор купли-продажи квартиры предусматривает приобретение квартиры без отделки (пп.5 п.3 ст.220 НК РФ).

Например, если приобретена квартира с «черновой» отделкой, то расходы, связанные с отделкой квартиры, можно учесть в уменьшение доходов от ее продажи.

При определении видов строительных отделочных работ нужно руководствоваться ОКВЭД ОК 029-2014 (КДЭС Ред. 2).

Расходы на приобретение мебели, бытовой техники даже при приобретении квартиры без отделки учесть нельзя (Письмо ФНС РФ от 28.12.2015 г. № БС-3-11/5003@).

Сроки представления декларации и уплаты налога

Срок представления декларации по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (п.3 ст.228 НК РФ, п.1 ст.229 НК РФ). Например, если квартира продана в 2022 году, то физическое лицо должно представить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля 2022 г. В том случае, если в декларации заявлена сумма налога к уплате, ее необходимо оплатить до 15 июля 2022 года.

Скрыть факт продажи квартиры от налоговиков не получится, т.к. регистрационные действия с недвижимостью передаются в налоговую инспекцию в рамах межведомственного взаимодействия от регистрирующих органов.

Следует помнить, что как неподача декларации, так и неуплата налога, грозят физическому лицу немалыми штрафами.

Штраф за неподачу декларации зависит от срока просрочки и может составлять от 5% до 30 % от суммы заявленного налога. Минимальный штраф — 1 000 рублей.

Штраф за неуплату налога составляет 20% от неуплаченной суммы. А при умышленном уклонении от уплаты налога размер штрафа увеличится до 40% от неуплаченной суммы.

Не стоит забывать и про пени. Пени будут начисляться за каждый день просрочки уплаты налога как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (с 27 июля 2022 года — 4,25%).

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально помочь в вопросах продажи недвижимости. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться. То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных) характеристик. Смотрим, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать свою квартиру без эмоций, то есть… как чужую квартиру.

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения, в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ. В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер. Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры, перечислены ниже (примерно в порядке убывания значимости):

тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п.) – это определяет своего рода «класс жилья», его уровень качества и социального статуса/престижа;
количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая);
площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни, готовят, едят, встречают гостей, проводят «посиделки» и т.п., поэтому она так важна);
вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 15-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон);
расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
транспортная доступность и удаленность от метро (если в городе такое присутствует) – наличие общественного транспорта и удобные выезды на основные магистрали города;
этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п.);
окружающая инфраструктура (в первую очередь это магазины, школы, детсады, поликлиники, а также парки, скверы и места отдыха);
элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, подземная автостоянка и т.п.);
хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно).

♦ К слову о ремонте в квартире на продажу ♦
(Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не стоит сильно переживать по поводу точности оценки сразу, рынок (спрос) нас подкорректирует. На практике риэлторы тоже нередко ошибаются в оценке, и квартиры, которые они продают, висят в продаже по многу месяцев. По-хорошему, грамотный подход к оценке – это не пытаться угадать точную цену квартиры, а определить диапазон этой цены, с разбросом значений в 4-5%.

Точную же цену квартиры на рынке определяет только Покупатель. «Хотелки» Продавца, равно как и оценка риэлтора, служат только точкой отсчета (ориентиром).

Порядок действий при самостоятельной оценке квартиры

Чтобы самостоятельно оценить квартиру для продажи, нам достаточно выполнить по порядку следующие простые пункты.

1. Источники данных о продаже квартир

Выбираем 2-3 заслуживающих доверия ресурса с объявлениями о продаже квартир на вторичном рынке. Для этого годятся как интернет-порталы, так и печатные издания по недвижимости.
На наш взгляд, хорошими источниками данных для оценки могут служить представленные ниже ресурсы:

2. Выборка квартир

Составляем выборку из квартир, выставленных на продажу в нашем районе/кластере, и наиболее похожих по ключевым параметрам (место, тип дома, количество комнат) на нашу. Если где-то цена квартиры не указана – звоним, и узнаем ее.
Причем, в выборку можно включать и данные за прошлые 2-3 месяца, т.к. рынок недвижимости очень инертный, и цены на нем меняются медленно.

Чем больше выборка, тем вернее оценка. Выборка в 20-30 похожих на нашу квартир вполне достаточна для надежной оценки. Выборка в 10-15 квартир – тоже дает представление о ценах.

Если же рынок совсем маленький, и нам не удается найти в продаже и десятка квартир, пригодных для сравнения, то нам придется черпать данные из соседних кластеров и добавлять в выборку квартиры, не очень похожие на нашу.
Это не страшно. Ведь Покупатель будет находиться в таком же положении, и ему так же сложно будет определить «правильную» цену.

♦ К слову об оценке квартир ♦
(Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

3. Анализ выборки и оценка квартиры

На основе полученной выборки, сначала мы делаем простой расчет среднеарифметической цены за квадратный метр (= цена квартиры / общая площадь квартиры).
Но ведь квартиры в нашей выборке все-таки не одинаковые, и отличаются друг от друга не только площадью, но и отдельными факторами/удобствами (вид из окон, большая кухня, наличие лоджии, улучшенная планировка, дорогой ремонт, и т.п.). Эти факторы хоть и не так существенно влияют на цену, по сравнению с местоположением, типом/классом дома и площадью квартиры, но тем не менее, их не следует упускать из виду.

Под «анализом выборки» мы понимаем как раз суммарный учет этих самых факторов (дополнительных удобств квартиры), и выражение их в виде коэффициента к нашей среднеарифметической цене. Т.е. ряд дополнительных удобств нашей квартиры, по сравнению с большинством квартир из выборки, дадут нам некоторый плюс в цене. Например, вид из окон в городской парк, высокие потолки и просторная планировка нашей квартиры заслуженно добавят нам в цену 5-10% (конечно, если большинство квартир наших конкурентов не могут этим похвастаться).

И наоборот, если наши окна выходят на шумную магистраль, ремонт в квартире делали еще при царе горохе, а за углом нашего дома расположено кладбище, то нам придется скидывать со средней цены, допустим 10-15%.

Подобные расчеты не представляют труда, их можно делать как в программе MS Excel, так и просто на бумажке, вооружившись ручкой и калькулятором.

Если я продаю свою квартиру и покупаю другую, как мне быть? Как организовать альтернативную сделку – см. по ссылке.

Не лишним будет прозвонить несколько квартир из нашей выборки, и пообщаться с их продавцами, чтобы убедиться, что это живые варианты, а не «пустышки», заманивающие клиентов в агентства недвижимости. При прозвоне можно позадавать вопросы о документах и об отдельных достоинствах/недостатках квартир. В идеале – съездить и посмотреть вживую пару-тройку аналогичных квартир, тогда понять конкурентов и оценить свою квартиру будет гораздо легче.

Итогом будет являться небольшой диапазон установленных нами цен на подобные квартиры, в пределах которого мы выбираем свою цену. Чуть больше или чуть меньше – зависит от нас, нужно ли нам продать быстрее, или мы не торопимся.

Кроме того, стоит учесть вариант торга – это психологический момент, который стимулирует Покупателя, и ускоряет продажу. Хитрые маркетологи утверждают, что человек охотнее купит квартиру, выставленную, условно говоря, за 100 руб., с которой лично ему дали скидку в 5 руб., чем квартиру, выставленную сразу за 95 руб. без торга.

4. Контрольная проверка цены

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».
Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров. Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним. А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена.

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на IRN.ru (здесь) или SOB.ru (здесь).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве на осень 2018) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб. Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – здесь (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице». Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

♦ К слову о корректировке цены ♦
(Жми! И откроется подсказка во всплывающем окне.)

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки.

В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой (договор передачи при приватизации, или договор купли-продажи, или свидетельство о праве на наследство, и т.п.), которые у Покупателя могут соотноситься с разной степенью риска. То же касается и снятия с регистрационного учета Продавца до сделки, что конечно, будет приятно Покупателю – «юридически свободная» квартира более ликвидна.

Во-втором случае речь идет либо о «чистой продаже» (квартира продается без «альтернативной» покупки), либо нам необходимо выстраивать «цепочку», что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

— Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно? Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки.

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем. На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.

Продажа квартиры переходит в альтернативную сделку? Нет времени разбираться в законах и вникать в детали?
Юридическую поддержку при продаже и покупке квартиры ищи ЗДЕСЬ.

Итак, выборку квартир мы составили. Вспомнив математику за 5-й класс, произвели нехитрые вычисления, выписали себе удостоверение заслуженного оценщика, и встали перед вопросом – как быстро и грамотно донести наше намерение до рынка?