Передача технической документации при смене управляющей компании

5 главных шагов в процессе передачи дома в управление новой УО

Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

Шаг 5. Получите у бывшей УО техдокументацию и иные документы на дом

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

  • техническую документацию;
  • иные связанные с управлением домом документы;
  • ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
  • электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
  • иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

Поделитесь положительным опытом смены УО

Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: порядок перехода, подача документации, долги и пошаговая инструкция 2019

Смена управляющей компании – процедура не такая простая, как это может показаться на первый взгляд. Причина сложностей заключается в том, что многоквартирные дома для этих компаний – это их бизнес, источник дохода. И терять свой бизнес никто не хочет.

Практика показывает, что зачастую в ход идут шантаж, угрозы, отказ передавать рабочую документацию, затянувшиеся судебные процессы.

Государство активно борется с этими явлениями: повышаются штрафы, ужесточается процедура лицензирования. Добавьте еще и испорченную репутацию.

Что могут сделать жильцы?
Они должны перейти к новой УК юридически грамотно, согласно действующему законодательству.
Как это сделать, если среди соседей нет юриста по образованию? Ответим в статье.

Жилищный кодекс и смена управляющей компании

Раздел VIII Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами» дает ответы на большинство наших вопросов.

  • какие требования предъявляются к управлению МКД;
  • какие существуют способы менеджмента;
  • как грамотно составить договор с УК;
  • и как его расторгнуть.

Обратите внимание, речь идет именно о переходе в другую УК, а не о смене способа управления домом.

Как перейти в другую управляющую компанию

Главная задача самого процесса управления домом – обеспечить комфортные условия проживания в нем, безопасность жизни и здоровья. И если комфорт жильцам не создан, то у них появляется закономерный вопрос: зачем нужна такая компания?

Статья 162, пункт 8 предусматривает расторжение договора с обслуживающей организацией в одностороннем порядке по инициативе собственников. На это решение на общем собрании должно проголосовать не меньше двух третей жильцов дома.
Информация актуальна на 2019-й год.

И тогда УК обязана в трехдневный срок передать ответственному от жильцов лицу (в большинстве случаев им будет инициатор общего собрания) документацию и ключи от МОПов.

Как изменить договор

Обслуживающая организация осуществляет деятельность на основании договора об управлении. Сторонами договора являются УК и собственники жилья. То есть подпись на документе должен поставить каждый владелец жилья дома.

Существует еще один, менее распространенный вариант, когда от лица всех собственников договор подписывает председатель совета многоквартирного дома. Но такие советы создаются нечасто.

Содержание договора об управлении предписывает статья 162 Жилищного кодекса:

  1. Состав общедомового имущества. Именно им и будет управлять УК.
  2. Обязанности компании – содержание общедомового имущества, текущий и капитальный ремонт, список коммунальных услуг, способ изменения перечня работ.
  3. Обязанности жильцов – оплата за услуги, в том числе и за коммунальные, размер платы, способ ее внесения.
  4. Контроль за деятельностью УК – как исполняются обязательства, куда расходуются средства. Определяется периодичность отчетов компании перед жильцами, порядок создания ревизионной комиссии.
  5. Срок действия договора – в разных случаях от 3 месяцев до 5 лет.

Допускается вносить изменения в договор. Чаще всего изменения касаются 2 и 3 пунктов – обязанностей компании и размера платы.

Изменения оформляются в виде дополнения к договору. И это соглашение должны подписать обе стороны договора об управлении – и жильцы, и УК. Но не всегда это происходит гладко – компания не желает брать на себя лишние обязательства, а жильцы не хотят платить больше.

Тогда дело переходит в суд. Он назначит принудительное изменение в договоре, если:

  • Произошло нарушение договорных обязательств (УК не содержит дом в надлежащем состоянии и предоставлены доказательства этому, либо накопилась значительный долг по оплате со стороны собственников).
  • Изменились условия выполнения работы (например, значительно ухудшилось состояние систем коммуникаций).

Если решение суда не устроило любую из сторон, а продолжать сотрудничество на прежних условиях они считают неприемлемым, то остается один выход – расторжение договора и замена УК.

Как часто можно менять

Менять управляющую компанию вы можете как угодно часто. Закон это не ограничивает.
Но помните об одном моменте: договор об управлении заключается на определенный промежуток времени (до 5 лет). И чтобы его расторгнуть раньше, должны быть причины.

Причины для смены

Оптимальный вариант – истек срок договора, и жильцы решили его не продлевать (если по истечении срока ни одна из сторон не заявляет о желании его расторгнуть, то считается, что действие договора продолжается на тот же срок и на тех же условиях).

Прежняя УК не выполняет в полной мере работы по содержанию и ремонту общедомового имущества. А именно, не работает лифт, часто отключают электричество, газ и воду, протекает крыша, собранные средства используются не по назначению.

Аннулирована лицензия УК. Такое решение принимает суд по заявлению государственной жилищной инспекции. Основаниями являются банкротство либо неисполнение предписания по обслуживанию многоквартирного дома больше двух раз в течение года – статья 199 ЖК РФ.

Обе стороны договора об управлении пришли к обоюдному соглашению по его расторжению.
Собственники на общем собрании жильцов решили изменить способ управления МКД (на ТСЖ или потребительский кооператив).

Кроме вышеназванных причин остановимся еще на одном моменте. Имеется судебный прецедент, когда Президиум Высшего арбитражного суда Постановлением № 7677/11 от 22 ноября 2011 года признал за собственниками право расторгнуть договор по своей инициативе. И это при условии, что нарушений договорных обязательств со стороны управляющей компании не было.

Читайте также:  Основания для проверки документов

Арбитражный суд по совокупности норм Гражданского и Жилищного законодательства заключил, что жильцы вправе менять способ управления домом и саму УК. И для этого совсем необязательно обращаться в суд или ждать нарушений со стороны компании, управляющей вашим домом.

Долги при смене УК в многоквартирном доме

Долги в данном случае можно разделить на 2 типа:
Часть жильцов не оплачивали коммунальные услуги. Поэтому у компании накопился долг перед поставщиками.

В этом случае между старой и новой компаниями может быть заключен договор цессии, то есть происходит передача права на получение задолженностей. Копии договора новая УК обязана предоставить каждому собственнику – должнику. Или его можно запросить на портале Государственных услуг.

В течение 10 дней вам должен прийти ответ.

В противном случае долги с вас будут требовать и старая УК, у которой не осталось другого источника доходов, и новая, которой приходится отвечать за долги предшественницы.

Жильцы вносили исправно квартплату, однако ремонт не выполнялся, и за услуги ЖКХ не платились. Эти деньги должны вернуться собственникам. Но не «на руки», а на расчетный счет новой УК.

Иначе действия компании будут являться попыткой незаконного обогащения. И, согласно статье 1102 ГК РФ, будут взысканы через суд.

В суде доказательствами будут являться:

  • факт перечисления денег (квитанции);
  • факт, что работы или услуги, на которые перечислялись средства, не выполнены (фото и видео).

Застройщик и УК одно лицо, что делать

Подобное явление, когда крупные строительные компании создают управляющие компании, часто случаются в новостройках и в коттеджных комплексах. Такие УК называются аффилированнми.

У них есть свои плюсы и минусы. Углубляться в эту тему сейчас мы не будем. Обратим внимание лишь на то, что у УК от застройщика более полный контроль над домом и общедомовыми площадями (без разрешения собственников могут открыть торговый павильон).

Поэтому когда жильцы решают сменить компанию, разгораются целые войны со спиливанием замков, утаиванием документов, вовлечением в конфликт поставщиков коммунальных услуг.
Но по закону заменить аффилированную УК можно по обычной процедуре.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме без собрания

Смещать УК без общего собрания собственников запрещено законом. Такое решение имеют право принять только сами жильцы.

Поэтому, если небольшая группа владельцев квартир или директор ТСЖ единолично назначили новую УК, их действия являются неправомочными и могут преследовать по закону.

Порядок смены УК с проведением собрания

Итак, мы переходим к основной части статьи – пошаговая инструкции по процедуре смены управляющей вашим домом компании.
Но сначала надо выбрать новую компанию, которая согласится взять ваш дом на обслуживание.

Отнеситесь серьезно к выбору. Найдите в интернете список подходящих компаний вашего региона, их рейтинг. Съездите в их офис, поговорите с руководством. Причем ехать надо не одному, а вместе с соседями. И чем больше людей вы соберете, тем серьезнее к вам отнесутся.

Следующим шагом будет выбор основания для расторжения договора. Посовещайтесь с соседями, обратитесь за консультацией к юристу. Постарайтесь вовлечь как можно больше людей. Тогда старой УК труднее будет бороться и чинить препятствия.

И только потом приступайте к подготовке общего собрания.

Для этого за 10 дней оповестите жильцов о предстоящем собрании. Бланк уведомления скачайте по ссылке.

Вручить уведомление можно заказным письмом, лично в руки. Или объявление размещается на специальной доске.

Независимо от способа вручения процесс передачи фиксируется в реестре уведомлений, который прилагается к протоколу собрания. Скачайте здесь бланк реестра.

Кто должен заниматься этой работой?
Специальных предписаний по этому вопросу нет. Заниматься сменой УК может старший по дому, староста или инициативная группа. Но обязательным условием является то, что этот человек должен постоянно проживать по данному адресу, а не быть случайным, посторонним гражданином.

Протокол о смене УК, образец

О правильном оформлении протокола вы также можете прочитать в приказе Минстроя РФ № 44/пр от 28 января 2019 года. Он составляется уже после проведения собрания, но не позднее, чем через 10 дней.
Скачайте по ссылке бланк протокола общего собрания.

Повестка дня собрания при смене управляющей компании

Основными вопросами собрания должны быть:

  • расторжение договора с компанией по причине (указать причину);
  • выборы новой УК;
  • обсуждение деталей нового договора.

Конечно, повестку вы можете разделить: сначала расторгаете договор со старой УК, а потом решаете какую новую компанию выбрать.
Но собрать 2 общих собрания с небольшим промежутком времени трудно. У людей свои заботы, работа и нет времени ходить по собраниям. Или нет желания.
Поэтому обсудите все эти вопросы в один день, сэкономьте свои силы и время.

Кворум для выбора УК

Сначала давайте уточним, что такое кворум?
Это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным.
В нашем случае кворум достигнут (то есть решения собрания обладают законной силой), при числе голосов 50% плюс 1 голос.

Что делать, если не удалось собрать большинство жильцов дома, и кворум не достигнут?
Провести голосование в очно-заочной форме. Присутствующие голосуют тут же на собрании, а остальных вы (с группой соседей) обходите потом. Поэтому пропишите в протоколе, сколько дней обводится на заочное голосование.

Скачайте по ссылке бланк решения собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование.

Сколько нужно голосов

Для смены управляющей компании нужно, чтобы за переизбрание проголосовало владельцев больше 50% площади дома.

Внимание! Вы считаете количество голосов не по людям, а по площади квартир, которыми они владеют.

Документы

К протоколу общего собрания собственников прилагаются следующие документы:

  • реестр собственников;
  • реестр уведомлений;
  • текст объявления о собрании;
  • список приглашенных и присутствующих лиц, либо управомочивающие документы их представителей;
    документы, рассмотренные в соответствии с повесткой (доказательства ненадлежащего исполнения компанией своих обязанностей);
  • решение собрания.

Копии этих документов надо отнести в местную администрацию.

Уведомление управляющей компании о смене собственника квартиры, образец

Теперь о решении жильцов надо официально уведомить управляющую компанию. Даже если ее представители присутствовали на общем собрании.
Скачайте бланк уведомления компании о расторжении договора в одностороннем порядке по нашей ссылке. ⇐

Это уведомление нужно отослать УК в течение 5 рабочих дней после принятия решения о ее смене.

Уведомление собственников о смене управляющей компании, образец

Жильцы о результатах голосования и принятом решении поменять УК тоже уведомляются письменно.
Скачайте образец уведомления жильцов о результатах внеочередного общего собрания здесь. ⇐

Какие документы должна передать старая управляющая компания новой

Всю документацию можно условно разделить на 3 типа:

  • Ключи от запирающихся общедомовых помещений (чердак, подвал и т. д.) и от чипированных приборов учета (например, тепловой энергии).
  • Информацию о жильцах и занимаемой ими площади. Списки предоставляются бумажные и электронные. Именно на их основании начисляется квартплата.
  • Техническая документация. Сюда входят документы на приборы учета, акты проверки состояния коммуникационных систем, акт подготовки к отопительному сезону.
  • Также передаются копии кадастрового и градостроительного плана, проектная документация, протоколы общих собраний и иная документация, предусмотренная договором об управлении.

Если любой документ или ключи утеряны, то дается 3 месяца на их восстановление.

Передача технической документации

Для передачи технической документации в 2019-м году новая управляющая компания либо ответственное лицо, назначенное собственниками на собрании, пишет заявление. В нем согласовывается время, место и порядок передачи документов и ключей.

Сроки передачи документации при смене УК

Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация в течение 3-х дней после расторжения договора обязана передать всю техническую документацию.
Отказ от передачи грозит судебным разбирательством и штрафом. Можно пожаловаться в Антимонопольный комитет.

Акт приема передачи многоквартирного дома УК

Новой управляющей компанией или собственниками создается комиссия, которая будет проверять состояние передаваемых помещений, а также правильность заполнения и актуальность документации.
После успешной передачи подписывается «акт приема-передачи». Составляется он в двух экземплярах и содержит перечень передаваемого имущества и свидетельствует об отсутствии любых претензий обеих сторон друг к другу.

Скачайте по ссылке пример акт и изучите его. ⇐

Новая управляющая компания: начало срока управления МКД

Копию акта приема-передачи новая УК направляет в региональную жилищную инспекцию.
После этого ГЖИ проводит проверку легитимности голосования, правильного оформления протокола общего собрания жильцов, наличие уведомлений.

Если нарушений не будет обнаружено, то МКД вносится в лицензию компании. С этого момента отчитывается начало срока управления.

Если будут найдены нарушения, то внесение дома в лицензию приостанавливается на 1 месяц для дополнительных проверок.

Во всех регионах России функционируют общественные организации, которые занимаются контролем в сфере ЖКХ. Они же оказывают консультативную помощь и при смене компании, помогут правильно оформить необходимые документы, защищают ваши интересы в суде.
Поэтому не старайтесь сделать все в одиночку и обращайтесь в случае затруднений за помощью к опытным юристам.

Войти

Материалы

Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

Итак, вы решили сменить управляющую компанию. Следуя нашему руководству вы подготовили документы и провели собрание, после чего подписали договор управления.

Что происходит потом?

Выбранная вами управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом должна в течение трех рабочих дней направить соответствующие документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и внести изменения в списки обслуживаемых домов на сайте Реформа ЖКХ.

Документы, передаваемые в ГЖИ:

– Надлежащим образом заверенные копии протокола собрания и решений собственников,

– Надлежащим образом заверенные копии договоров управления.

Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ, чтобы МКД включили в лицензию управляющей компании. Более подробно список передаваемых документов описан в Приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр.

Необходимо отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам.

Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.

Отдельно отметим то, что касается сайта ГИС ЖКХ, определенном как сайт обязательный для раскрытия информации всеми управляющими компаниями. Новая управляющая компания в течение трех дней после проведения собрания указывает на данном сайте, что она теперь управляет вашим домом.

Однако фактическое управление вашим домом она начнет тогда, когда жилищная инспекция завершит внесение вашего дома в лицензию выбранной управляющей компании.

После получения документов от управляющей компании органы государственного жилищного надзора проводят необходимые проверки. Проверяется правильность проведения собрания, наличие кворума, соответствие договора управления Жилищному кодексу.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Если органы государственного жилищного надзора найдут противоречия или несответствия в предоставленных документах, либо в указанный 10-дневный срок к ним поступят аналогичные документы от другой управляющей организации в отношении того же многоквартирного дома, внесение изменений в лицензию может быть приостановлено на срок до 30 рабочих дней для проведения дополнительных проверок.

Порядок передачи технической документации закреплен в Постановлении Правительства РФ № 416 от 15.05.2013, а ее состав описан в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Если старая УК не передаст всю техническую документацию в данные сроки, то ей грозит крупный штраф. Если старая УК утратила что-то из технической документации, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.

После получения технической документации от старой УК, новая УК заключает договора с ресурсоснабжающими организациям (РСО). При этом, договора старой управляющей компании с РСО считаются расторгнутыми с того дня, когда внесены изменения в реестр и дом исключен из лицензии старой управляющей компании.

Перечень того, что входит в техническую документацию:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о их ремонте, замене, поверках, информацию об индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме (для домов веденных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года), установленной федеральным органом исполнительной власти.

Кроме того, с технической документацией в новую управляющую организацию передаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

Читайте также:  Список документов для покупки квартиры

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (при наличии);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

д.1) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (если решением собрания определено место хранения таких документов в управляющей компании);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Если у старой управляющей компании остались какие то накопленные собственниками средства

После того, как договор управления со старой управляющей компанией будет считаться официально расторгнутым (после исключения дома из ее лицензии), собственники имеют право потребовать возврата остатков средств, полученных старой управляющей компанией. Речь идет о остатках денег, уплаченных собственниками по графе содержание и текущий ремонт, старых накоплениях на капитальный ремонт, доходах от использования общедомового имущества.

Эти деньги должны быть переданы новой управляющей компании, если решением собрания собственников не установлено иное.

Также, бывают случаи, когда собственники наоборот должны управляющей компании, то есть она провела какие-то работы в долг, с согласия собственников, не дожидаясь накопления необходимой суммы. В таком случае уже собственникам придется заплатить старой управляющей компании.

Подводные камни

Новая управляющая компания может начать выставлять платежки уже с того момента, когда на сайте Реформа ЖКХ будет сделана запись, что именно она управляет данным домом.

Это незаконно. Выставлять счета на оплату она имеет право только тогда, когда дом уже включен в ее лицензию.

Точно также и старая управляющая компания имеет право требовать оплаты до того момента, когда ваш дом исключат из ее лицензии.

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Передача технической документации при смене управляющей компании

Все, кто занимается управлением МКД, знакомы с таким понятием, как «техническая документация МКД», а некоторые не только наслышаны о ней, но и успели получить за ее отсутствие немалые штрафы.

Доблестные парни, которые называют себя экспертами, но при этом ни дня не работали в сфере управления МКД, при разработке нормативных актов прописали, что техническая документация при переходе МКД из одной управляющей организации в другую или при смене способа управления должна «следовать» за домом. Такое требование в принципе правильное, но зачастую нереализуемое на практике.

Для начала давайте разделим отсутствие желания передавать техническую документацию на МКД и отсутствие возможности передать техническую документацию и в данной статье рассмотрим именно отсутствие возможности по причине того, что вместе с домом «старая» управляющая организация никакой технической документации попросту не получила.

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен также пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, то есть если даже управляющая организация восстановила ранее утраченную или отсутствующую документацию – эта документация управляющей организации не принадлежит и должна передаваться вместе с домом.

То есть, техническая документация должна быть в действующей управляющей организации МКД в полном объеме для выполнения ею своих обязательств по договору управления и надлежащего содержания общего имущества МКД, а также во избежание неблагоприятных последствий в результате проверок надзорным органом требований действующего жилищного законодательства, в том числе и лицензионных требований к управляющим организациям.

Порядок и сроки передачи технической документации вновь выбранной управляющей организации урегулированы действующим законодательством.

Согласно п.10 ст.162 ЖК РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом.

Однако на практике у вновь выбранной управляющей организации часто возникают проблемы с получением от прежней управляющей организации технической документации МКД. Это связано как с утратой части технической документации прежней управляющей организацией, так и с тем, что эта документация вообще ей не передавалась.

МКД, сданные в эксплуатацию 30-40-50 и более лет назад практически все не имеют полного комплекта технических документов, которые в настоящее время обязательны при получении разрешения на ввод в эксплуатацию МКД согласно действующему законодательству. Восстановление и изготовление технической документации МКД дело затратное и собственники помещений зачастую не готовы, а в большинстве случаев категорически против возмещать управляющей организации расходы по ее восстановлению.

Справка: если вы хотите увидеть насколько сложный труд откопировать один лист технического паспорта и почему одна копия стоит 442 рубля – почитайте Постановление Правительства РФ от 25.06.2016 №576 «Об утверждении максимальных размеров платы за предоставление копий технических паспортов, оценочной и иной документации органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (регистрационных книг, реестров, правоустанавливающих документов и тому подобного) и содержащихся в них сведений».

С учетом того, что стоимость комплекта технический паспорт МКД, поэтажные планы и экспликации на один МКД может выражаться в сотнях тысяч рублей, очередей среди управляющих организаций на восстановление эти документов за свой счет по понятным причинам не наблюдается.

Судебная практика по спорам о передаче технической документации часто неоднозначна и противоречива.

Ранее суды, как правило, не оценивали причину отсутствия у управляющей организации технической документации и выносили решения о восстановлении «старой» управляющей организацией и передачей восстановленной технической документации в новую управляющую организацию.

Но последние выводы Верховного суда РФ, сделанные в нижеуказанных определениях суда, радуют тем, что всё-таки признали отсутствие обязанности у добросовестной управляющей организации по передаче технической документации вновь избранной управляющей организации в случае, когда такая документация ей не передавалась вообще или передавалась не в полном объеме.

Так, Определением Верховного суда РФ № от 18.11.2016 года № 301ЭС1615006 по делу № А8214768/2015 отказано в передаче на рассмотрение кассационной жалобы заявителя в судебную коллегию по экономическим вопросам ВС РФ.
Верховный суд РФ посчитал верным выводы Апелляционного суда, с которыми согласился суд округа, изменяя решение первой инстанции, в целом поддержал указанные выводы, указав при этом, что поскольку … сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт и акты выполненных работ в многоквартирном доме за последние три года Обществу (ответчику) не передавались, то у последнего не может возникнуть обязанности по их передаче вновь выбранной управляющей компании.

Аналогичные выводы сделаны Верховным судом и в Определении № 303-ЭС16-3028 от 22 апреля 2016 года по делу № А51-35762/2014, в котором указано, что …наличие у ранее управлявшей многоквартирным домом организации обязанности по восстановлению и передаче новой управляющей организации технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением, возникает только в случае, если такая документация передавалась предыдущей управляющей компанией и она ее утратила.

« … в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил № 416, принять меры к восстановлению таких документов ив порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом…»

Часто также возникает вопрос актуализации технической документации в соответствии с изменениями при управлении многоквартирным домом.

Этот вопрос также зачастую судами решается в пользу здравого смысла, несмотря на исковые требования многих новых управляющих организаций предоставить всю техническую документацию с полностью актуальными данными на момент передачи.

Так, например, Постановлением арбитражного суда Дальневосточного округа от 08 ноября 2016 года № Ф03-4971/2016 по делу № А04-3237/2016 установлено, что «…Как верно указывалось судами, с учетом указанной нормы, а также исходя из буквального толкования части 10 статьи 162 ЖК РФ, при рассмотрении настоящего спора установлению подлежит факт передачи соответствующей документации на многоквартирный дом лицу, у которого она истребуется, и факт нахождения данной документации у него в настоящее время, поскольку обязанность по изготовлению (восстановлению) отсутствующей технической документации, предусмотренной нормативными документами на многоквартирный дом, никогда не передавшейся для управления домом, и ее последующая передача другому лицу, осуществляющему управление жилым домом, законом прямо не предусмотрена.

По смыслу пункта 21 Правил № 416, документация подлежит восстановлению при ее утрате лицом, которому такая документация передавалась в установленном порядке. Данный вывод судов соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении ВС РФ от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3028(дело № А51-35762/2014).

Обязанность по своевременному внесению изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок возлагается пунктом 1.6 Правил №170 на собственников жилищного фонда или их уполномоченных лиц.

Между тем, по признанию суда, сведений о том, что в периоду правления многоквартирным домом ответчиком, последний был уполномочен на совершение действий по корректировке технического паспорта на дом в связи с перепланировкой жилых помещений, материалы дела не содержат, в то время как управляющая компания в силу закона несет ответственность перед собственниками помещений за оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества согласно перечня, условий, порядка финансирования, определенного собственниками на общем собрании.

Кроме того, суду также не были представлены доказательства того, чтоименно в период управления ответчиком спорным МКД были осуществленыперепланировки жилых помещений и их перевод в нежилые.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам статей65, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для обязывания ответчика изготовить за счет собственных средств и передать по акту приема-передачи технического паспорта на МКД № 117 по ул.Кирова и правомерно отказали в этой части иска.

Выводы арбитражного суда Поволжского округа в Постановлении от 18 августа 2016 г. N Ф06-11637/2016 по делу N А55-23420/2015 также подтверждают вышеуказанную практику судов: «…Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу во владение ООО “ЖКС” истребуемой в рамках предписания от 31.07.2015 г. всей технической документации на многоквартирный дом. При этом как усматривается из материалов дела ООО “ЖКС” неоднократно сообщало административному органу о передаче ассоциации “Самарское региональное содружество ТСЖ” технической документации на многоквартирный дом в объеме ранее ей переданной от предыдущей управляющей организации.

Кроме того, обязанность по изготовлению отсутствующих документов и последующей их передаче другому лицу, осуществляющему управление жилым домом,статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо не предусмотрена.

Соответственно, обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась…»

Таким образом, сложившаяся правоприменительная практика судов в настоящий момент, позволяет сделать следующие выводы:

1) техническая документация МКД должна быть передана прежней управляющей организацией вновь избранной управляющей организации в том объеме, в котором она была ею получена, плюс документация, изготовленная или полученная в период управления МКД;

2) управляющая организация обязана актуализировать техническую документацию только на основании решения общего собрания собственников помещений МКД о включении таких работ в перечень работ по содержанию и текущему ремонту МКД с соответствующим финансированием их собственниками путем включения таких затрат в плату по содержанию и текущему ремонту МКД.

Мы не беремся судить об уровне здравого смысла в головах проверяющих, ибо это знают только их начальники и родственники, но можем дать рекомендации по минимизации рисков связанных с передачей технической документации:

1) необходимо предпринять все меры по получению технической документации у прежней управляющей организации, а именно направлять запросы о передаче технической документации нарочным с отметкой о вручении либо ценными письмами с описью, желательно не один раз;

Читайте также:  Продажа квартиры под ипотеку документы и порядок

2) при невозможности получения документации у прежней управляющей организации направлять собственникам в лице Председателя и членов Совета МКД предложения о внесении вопроса о восстановлении (изготовлении) технической документации на дом, включая вопросы о финансировании таких работ для включения в повестку дня ежегодного общего собрания собственников помещений.

  • Обсудить статью и задать вопросы можно здесь .

Удержание документации на дом: поправки к КоАП РФ

Удержание технической документации на МКД является действенным способом, чтобы «заморозить» работу нового управляющего. На практике подобные злоупотребления не редкость. Решить эту проблему призвана новая норма, устанавливающая административную ответственность для нарушителей.

Федеральным законом от 05.05.2014 № 121-ФЗ, вступившим в силу с 16.05.2014, в КоАП РФ введена новая ст. 7.23.2 «Нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов».

1. Воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выразившееся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу или одному из собственников помещений в многоквартирном доме, либо в уклонении от передачи таких документов указанным лицам, либо в нарушении предусмотренных федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами порядка и сроков передачи указанных документов, – влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц – от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц – от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

2. Совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 1 настоящей статьи, должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное административное правонарушение, – влечет дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.

Чтобы разобраться, в чем заключается состав правонарушения и кто несет ответственность, следует в первую очередь обратиться к п. 10 ст. 162 ЖК РФ. Согласно данной норме УК за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной УК, ТСЖ, жилищному или иному специализированному потребительскому кооперативу либо одному из собственников помещений (в случае выбора непосредственного управления), указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, либо любому собственнику, если такой собственник не обозначен в названном решении. Документация, связанная с управлением МКД, рассматривается как принадлежность к конкретному дому и должна быть в распоряжении лица, управляющего им в конкретный период времени.

О субъектах правонарушения

Несмотря на то, что на уровне закона есть только одна норма, устанавливающая обязанность передавать техническую документацию на МКД (п. 10 ст. 162 ЖК РФ), и касается она только УК, договор с которой прекращается, передавать документацию новому управляющему обязаны все субъекты управления МКД: УК, ТСЖ, ЖК, застройщик. Это следует из смысла ЖК РФ и положений подзаконных актов (п. 27 Правил содержания общего имущества, п. 19, 1 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Подтверждением является и арбитражная практика: в судебных актах удовлетворяются иски об истребовании документации на МКД не только у УК, но и у ТСЖ, ЖСК (см., к примеру, постановления ФАС ЗСО от 08.06.2012 по делу № А70-7533/2011, от 07.06.2012 по делу № А03-6989/2011, ФАС СЗО от 20.12.2011 по делу № А56-58237/2010).

Обратите внимание, что в Правилах осуществления деятельности по управлению МКД говорится об обязанности передавать документацию только применительно к организации, ранее управлявшей домом, но не к собственникам помещений (в случае непосредственного управления). И вообще, собственники помещений упоминаются только в качестве получателей документации. Представляется, что это обстоятельство не должно стать препятствием для привлечения к административной ответственности граждан – собственников помещений в МКД в случае выбора в качестве способа управления УК или ТСЖ и отказа от непосредственного управления, если они не исполняют решение общего собрания и не передают документацию новому управляющему. Очевидно, что конкретный собственник – нарушитель должен быть установлен достоверно. К примеру, он должен фигурировать в качестве получателя документации ранее.

О составе правонарушения

  • отказ от передачи документации;
  • уклонение от передачи документации;
  • нарушение порядка и сроков передачи документации, установленных законом и подзаконными актами.

Если изучить процедуру передачи документации на дом из Правил осуществления деятельности по управлению МКД (п. 19 – 23), становится очевидно, что любое отклонение от нее есть правонарушение:

  • прямой отказ от передачи документации;
  • невыполнение предусмотренных указанной процедурой действий в установленные сроки, игнорирование требований нового управляющего;
  • выполнение необходимых действий с опозданием, отсутствие уведомления о дате и времени передачи, отказ подписать акт приема-передачи документации и т. д.

Обязанность передать документацию на дом возникает только в ситуации, когда управляющий домом утрачивает свои полномочия. В связи с этим в спорах об истребовании документации на дом ключевым вопросом становится проверка законности смены способа управления (управляющего домом), чаще всего – законности досрочного расторжения договора управления МКД . Если смену способа управления нельзя считать законной, полномочия прежнего управляющего не прекращены, уклонение от передачи документации не признается правонарушением.

Нередко прежний управляющий передает не всю необходимую документацию. Еще в 2010 году Президиум ВАС разъяснил, что отсутствие или утрата технической документации не может быть основанием для прекращения обязанности по ее передаче новому управляющему. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление от 30.03.2010 № 17074/09). Данный подход нашел отражение в п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Согласно указанной норме в случае отсутствия одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением домом, обозначенных в Правилах содержания общего имущества, которые были переданы ранее управлявшей домом организации в установленном порядке, она обязана принять меры по их восстановлению и передать их по отдельному акту. На это отводится три месяца со дня получения уведомления о принятом собранием собственников помещений решении о прекращении полномочий организации по управлению МКД (о смене способа управления или управляющей компании). Выходит, что непередача части документов из установленного законом перечня за 30 дней до прекращения управления прежним управляющим не может рассматриваться в качестве нарушения, так как у него еще есть время восстановить и передать их.

Обратите особое внимание на то, что в п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению МКД сказано о документах, которые были ранее получены управляющим. Выходит, что если УК докажет, что никогда не обладала истребуемыми документами (не получала их от застройщика или предыдущего управляющего), то она не обязана будет передавать их новому управляющему , а значит, не будет нести за это ответственности.

О контролирующих органах

А вот составлять протоколы об административных правонарушениях, установленных ч. 1 и 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ, и рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных ч. 1 данной статьи, уполномочены должностные лица органов, осуществляющие государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в МКД, соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям (см. ч. 1 и 2 ст. 23.55, п. 69 ч. 2 ст. 28.2 КоАП РФ).

Согласно Правилам осуществления деятельности по управлению МКД те же самые органы должны получить:

  • уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений в МКД решении о смене способа управления (смене УК) с приложением копии такого решения – в течение пяти рабочих дней после его принятия (п. 19);
  • копию акта приема-передачи документации, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов, – в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 23).

Таким образом, контролирующие органы имеют возможность отследить ход приема-передачи документации и на основании полученной информации возбудить дело об административном правонарушении.

Если прежний управляющий обязан, но не передает документы, необходимые для управления домом, новому управляющему приходится отстаивать свои интересы в судебном порядке. С 16.05.2014 на прежнего управляющего в подобной ситуации может быть наложен штраф: для организации его размер варьируется от 150 000 до 200 000 руб., а руководитель, дважды допустивший подобное нарушение, будет лишен права занимать соответствующую должность на срок от одного года до трех лет. Эти меры призваны стимулировать управляющих уважать и добросовестно исполнять решения общих собраний собственников помещений, в частности, о прекращении полномочий по управлению домом.

  1. Подробнее см. статью С. Н. Козыревой «Расторжение договора управления при смене УК либо способа управления МКД» (№ 11, 2012).
  2. См. Постановление ФАС ДВО от 18.03.2014 № Ф03-326/2014, Определение ВАС РФ от 26.12.2012 № ВАС-5951/12.

Суд обязал управляющую компанию восстановить документы, которые ей не передал застройщик

Управляющая компания обязана передать техническую документацию.

При смене управляющей компании или при создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) договор управления с прошлой управляющей организацией расторгается. После его расторжения у предыдущей компании возникает обязанность передать техническую документацию на дом и другие документы, которые необходимы для управления домом. Это предусмотрено в ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, а сам порядок передачи прописан в разделе V Правил №416 (так называемые стандарты управления МКД). Основной перечень документов можно посмотреть в п. 24 Правил содержания жилья №491.

Решения общих собраний об отказе от услуг не понравившихся жителям управляющих компаний часто оспариваются в суде, а техническая документация удерживается и никому не передается. Тем, кто начинает управлять домом, приходится идти в арбитражные суды, чтобы добиться получения нужных документов. Практика по таким делам вполне однозначна: кто управляет домом, тот и должен владеть документами, необходимыми для управления домом.

Однако есть вопрос, по которому суды расходятся: что делать с документами, которых у старой компании нет. Вариантов всего два: «отсутствующие документы передавать не надо» и «недостающие документы надо восстановить и передать».

В этой статье расскажем об одном из свежих дел по таким спорам (дело №А41-91509/17), дошедших до Верховного Суда РФ и рассмотренных им в октябре 2019 года.

Пример из судебной практики.

Жители двух домов в Московской области создали ТСЖ, отстояли решение о его создании в суде, зарегистрировали товарищество и приступили к самостоятельному управлению своими домами. Так как управляющая компания не передала ТСЖ полную техническую документацию на дом, товариществу пришлось идти в Арбитражный суд Московской области.

Суд удовлетворил просьбу товарищества. При этом он сослался не только на Правила содержании общего имущества №491, но и на Правила и нормы эксплуатации жилфонда №170. В них также содержится список технической документации долговременного хранения (п. 1.5).

Также управляющую компанию обязали в случае отсутствия каких-либо документов изготовить их самостоятельно, восстановить или получить у третьих лиц.

Управляющая компания не согласилась с таким решением и обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд. В жалобе она указала, что часть документов у нее отсутствует, так как застройщиком ей не передавалась.

Апелляционная инстанция удовлетворила эту жалобу, посчитав, что управляющая компания передала все документы, что у нее имелись, и больше ничего передавать или восстанавливать не обязана. Например, суд посчитал необоснованным требование о передаче кадастровых паспортов на земельные участки, так как они от застройщика по актам не передавались, собственники не поручали компании их изготовить, а приказ Минэкономразвития России от 25.08.2014 №504, которым была утверждена форма кадастрового паспорта земельного участка, утратил силу.

По мнению апелляционного суда, прошлая управляющая компания обязана восстанавливать и передавать документацию новой организации лишь в том случае, если такие документы передавались старой компании и она их утратила. Так как в рассмотренном споре компания передала всё, что получила от застройщика, суд отказал в требованиях ТСЖ. В своем решении он сослался на позицию Верховного Суда РФ (определение от 22 апреля 2016 №303-ЭС16-3028). Там товариществу действительно отказали в передаче несуществующей у управляющей компании документации.

Арбитражный суд Московского округа по жалобе товарищества вновь отменил решение нижестоящего суда, посчитав правильным первоначальное решение по делу. Он не согласился с апелляционным судом и указал, что необходимость передачи документации связана с возникновением у вновь выбранной организации прав и обязанностей в отношении общедомового имущества, а так же необходимостью исключения неоправданных расходов на их изготовление.

Ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию, а её отсутствие или утрата не является причиной для прекращения такой обязанности. В этом случае документы подлежат восстановлению за счет того, кто управляет домом (п. 21 Правил №416).

Верховный Суд РФ в определении от 01 октября 2019 г. № 305-ЭС19-16644 согласился с судом 1 инстанции и судом округа, на этот раз оставив в силе решение об обязании управляющей компании передать даже те документы, которых у нее нет. Такое решение отличается от ранее поддержанных судом позиций, поэтому мы и решили о нем рассказать.

Добавить комментарий