Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Ипотека на сегодняшний день – наиболее доступный способ приобретения собственного жилья. Многие заемщики приобретают недвижимость в ипотеку, ориентируясь на цену, расположение жилья, надежность застройщика и т.д. Но в процессе эксплуатации квартиры может оказаться, что расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В таком случае перепланировка становится единственным способом улучшить свое жилье, сделав его более комфортабельным. Многие заемщики не знают, можно ли осуществлять переустройство, если квартира – ипотечная. Однако проведение переустройства квартиры не запрещается законом. Для недвижимости, находящейся в ипотеке, существует ряд особенностей, о которых нужно знать, чтобы сделать все по правилам.

Виды перепланировок

Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Проведение этой процедуры подразумевает, что изменения будут вноситься в общую техническую документацию.

Важно! Перепланировкой считаются изменения квартиры, связанные с ее техническими характеристиками. Об этом говорится в ст. 25 ЖК РФ. Для жителей Москвы и Московской области также следует ориентироваться на Постановление Правительства Москвы № 508-ПП. Если проводится обычный косметический ремонт, в ходе которого площади комнат не меняются, то о перепланировке не идет речи.

  1. Изменения, для которых требуется получить разрешение в рамках федерального законодательства. Например, увеличить площадь комнаты за счет иных помещений.
  2. Изменения, не требующие получения согласия. К ним относится косметический ремонт помещения.
  3. Изменения, которые требуют внесения в техпаспорт квартиры, но не являются сложными. Например, можно объединить ванную комнату с санузлом или изменить их площадь.
  4. Изменения, вносимые в рамках разработки типового проекта. Они требуют замены технологического паспорта жилья.

Перепланировка квартиры в ипотеке является достаточно сложной процедурой, поэтому многие банки неохотно дают согласие. Это связано с тем, что из-за производимых ремонтных работ возрастают риски финансовой организации, одобрившей ипотеку заемщику. Нелегально производимые ремонтные работы способны привести к обрушению стен, в результате чего дом будет признан аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, поскольку взыскать их с заемщика будет затруднительно.

Важно! В случае незаконного проведения планировки в ипотечной квартире банк может применить различные меры: крупный штраф, обязательство привести ипотечное жилье в первоначальный вид, узаконить новую планировку в срочном порядке. В особо конфликтной ситуации возможно расторжение договора ипотеки и требование досрочного погашения кредита. В таком случае нерадивый заемщик может потерять квартиру.

Разрешение на перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, выдается только после того, как БТИ исследует план предполагаемых изменений. На основании заключения, выданного этой организацией, возможно оценить риски по представленному проекту.

  • отделочные работы внутри помещения, приводящие к изменению его внешнего вида: покраска стен, поклейка обоев, замена покрытия пола, штукатурные работы;
  • замена изделий, которые пришли в негодность: окон, дверей, встроенной техники, мебели;
  • замена сантехники: раковин, унитазов, ванн;
  • замена ванны душевой кабиной;
  • проведение электротехнических работ: перенос розеток, выключателей и т. д.

Недопустимые перепланировки

  • остеклить балкон или лоджию, оборудованные пожарным выходом (лестницей). Также запрещается монтаж выносных конструкций для увеличения площади балкона;
  • монтировать камины в панельных домах;
  • объединять жилые комнаты с кухней, оснащенной газовым оборудованием;
  • располагать санузел над жилыми помещениями соседей снизу;
  • устанавливать дополнительное сантехническое оборудование;
  • переносить радиатор отопления на балкон или лоджию;
  • монтировать теплый пол на балконе за счет общедомовых коммуникаций;
  • объединяя лоджию с комнатой, сносить несущие перегородки и подоконный блок.

Важно! Заемщик вправе свободно объединять жилые комнаты или разделять их, делать санузел совмещенным, увеличивать гардеробные комнаты и прихожие за счет территории жилых помещений, а также располагать санузел над нежилыми помещениями или прихожими.

Содержание ипотечного договора

Каждый банк самостоятельно устанавливает правила, регламентирующие изменения квартиры, находящейся в ипотеке. Многие финансовые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик сможет осуществить перепланировку только после того, как ипотека будет полностью погашена, а обременение снято.

Перед началом ремонта необходимо внимательно изучить условия ипотечного договора. Он регулирует все нюансы, касающиеся залогового имущества. Обращайте внимание на условия ипотеки, а также на санкции, которые могут последовать за проведение ремонтных работ в квартире.

Для перепланировки жилья, находящегося в собственности у банка, существуют определенные требования:

  • после заключения ипотечного договора должно пройти не менее года;
  • если договор ипотеки не запрещает делать ремонт, то нужно предварительное разрешение от банка на осуществление процедуры перепланировки.

Необходимо прочесть договор с банком, чтобы выяснить, не содержится и в нем запрет на переустройство жилья. Только после того, как вы убедитесь, что не нарушите требования банка, можно будет начать подготовку документов для получения разрешения. Помните, что пока недвижимость находится в залоге у финансовой организации, нарушение условий договора грозит штрафами и другими малоприятными последствиями.

Составление предварительного плана квартиры

Перед тем, как начинать делать перепланировку, необходимо знать, какой должна стать квартира по завершении ремонтных работ. План заемщика по предполагаемым изменениям недвижимости, находящейся в ипотеке, необходимо документально зафиксировать. В дальнейшем именно этот проект предстоит передать для согласования в банк. По правилам, переустройство жилья, находящегося в ипотеке, можно осуществлять по эскизу либо по проекту.

  • совмещение или разделение санузла за счет сноса или установки перегородки;
  • демонтаж встроенной мебели;
  • перестановка оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балкона без изменения его площади.

Для того, чтобы подготовить эскиз, необходимо получить поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями нужно нанести все предполагаемые изменения. Полученный эскиз следует вместе с заявлением передать в банк.

  • объединять кухню или балкон с жилой площадью;
  • переносить санузел в нежилые помещения квартиры;
  • увеличивать площадь санузла за счет нежилых помещений;
  • сносить межкомнатные ненесущие перегородки, устраивать в них арки.

Важно! На проведение в квартире, находящейся в ипотеке, сложных ремонтных работ труднее получить согласие банка, однако это возможно при наличии у вас согласия страховой компании и корректно составленного проекта.

Скорее всего, после проведения ремонтных работ вам потребуется вызвать специалиста для оценки стоимости ипотечного жилья с учетом изменений.

Согласование перепланировки

Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.

В банке

Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.

Если банк принял положительное решение, то он может направить заемщику распоряжения, выполнить которые необходимо в оговоренные сроки:

  • предъявить документацию на переустройство – обычно период составляет несколько месяцев;
  • выполнить перепланировку в установленный срок, не более чем за 6 месяцев с момента получения согласия;
  • оформить перерегистрацию технического паспорта;
  • получить новую выписку из ЕГРН.

Со страховой компанией

Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.

Важно! При заключении договора страхования стоимость полиса зависит от технических характеристик конкретного объекта. Если планировка изменится, поменяется и стоимость страховки.

Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.

Важно! Страховую компанию необходимо лично уведомлять обо всех изменениях по причине того, что в договоре с ней указывается точная площадь жилого помещения. В процессе перепланировки она может изменяться. Увеличение или уменьшение площади помещений обязательно надо зафиксировать в новом страховом договоре или в дополнительном соглашении к нему.

Возможные причины отказа

  • предполагается значительно изменить несущие конструкции помещения;
  • проведение ремонтных работ угрожает безопасности и жизни людей;
  • перепланировка проводится на нижних этажах многоэтажного панельного жилого дома;
  • проектное решение было составлено специалистом, у которого нет аккредитации.

Проведение ремонтных работ

  • составление проекта работ;
  • получения разрешения от банка-кредитора;
  • составление заявления и подача его в жилищную инспекцию;
  • получение официального разрешения на начало строительных работ;
  • оформление новых документов и подтверждение их в БТИ и кадастровой палате.

Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.

Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.

  • разрешение на перепланировку обойдется вам около 20 000 рублей;
  • акт приемки работ – от 10 000 рублей;
  • документы из БТИ – от 7 000 рублей;
  • составление проекта новой планировки – от 20 000 рублей;
  • оплата госпошлин за оформление документов – от 1500 рублей;
  • техническое заключение – от 6000 рублей.

Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.

Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.

Узаконивание перепланировки

Пока ипотека не выплачена полностью, квартира находится в залоге у банка. Следовательно, именно он обладает всеми правами на недвижимость. Чтобы контролировать состояние имущества, раз в год банк направляет своих инспекторов производить осмотр ипотечного жилья. Если в ходе обследования выявляются какие-либо несогласованные изменения, то последствия для заемщика будут негативными.

Если вы уже изменили планировку ипотечной квартиры, не поставив банк в известность, то не следует дожидаться визита инспекторов и надеяться, что они не заметят изменений. Вы можете узаконить переустройство своей квартиры, обратившись в любую из фирм-посредников, либо самостоятельно. Однако следует помнить, что профессионалы решают вопросы быстрее и результативнее.

Организация, которая занимается согласованием, соберет пакет необходимых документов. От заемщика требуется лишь получить в БТИ новый техпаспорт квартиры и предоставить его в банк. В таком случае все проведенные изменения отразятся в вашем личном деле, и инспектора явившегося с проверкой, не будет оснований для претензий.

Переоценка стоимости квартиры

После того, как была проведена перепланировка, формируется отчет, в котором указана переоценка стоимости квартиры, находящейся в ипотеке. Эксперт производит процедуру оценки, учитывая все внесенные в ходе ремонтных работ изменения. Не рекомендуется слишком занижать или завышать стоимость недвижимости.

Для грамотного проведения оценки необходимо обратиться к профессионалам из оценочной компании. Как правило, подобные организации заботятся о своей деловой репутации и выносят заключение только на основании имеющихся фактических данных. В противном случае компания-оценщик рискует лишиться аккредитации.

Заключение

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, является незаконной и наказывается крупными штрафами. Кроме того, при отсутствии предварительного согласования с банком возможно возникновение конфликтной ситуации, последствия которой для заемщика будут весьма неприятными. Финансовая организация, помимо денежного штрафа, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно погасить задолженность в полном объеме, либо расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке.

7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире

Фото: Prostock-studioshutterstock

Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.

Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.

Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк

Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

По законодательству, под перепланировкой понимается существенное изменение помещения, его несущих конструкций и внесение таких изменений в технический паспорт. «Чтобы провести перепланировку, нужно собрать документы, подготовить проект перепланировки и согласовать с администрацией города или жилищной инспекцией. Действующее законодательство не содержит прямого запрета на перепланировку квартиры, приобретенной в ипотеку», — рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.

Совет № 2. Внимательно изучите договор

Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.

Читайте также:  Приказ о переводе на другую должность

«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».

Совет № 3. Получите разрешение банка

После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.

«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.

Совет № 4. Подготовьте техническое заключение

Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.

Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.

Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк

Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.

«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.

Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию

С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.

«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.

Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок

Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.

Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.

Узнаем, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Бытует мнение, что делать перепланировку в ипотечной квартире официально запрещено. На самом деле, если сделать всё по правилам и согласовать все действия с банком, можно осуществить данную процедуру, получив официальное разрешение.

  1. Виды перепланировок
  2. Что говорит ипотечный договор?
  3. Изучаем договор с банком
  4. Как сделать перепланировку?
  5. Как узаконить перепланировку?
  6. Согласование
    1. С банком
    2. Со страховой компанией

    При этом всегда следует помнить, что фактическим собственником ипотечной недвижимости является, прежде всего, банковское учреждение до момента погашения ипотечного займа. Именно поэтому любые изменения, проводимые в квартире, необходимо документально согласовать с финансовой компанией.

    Государством запрещается самостоятельно проводить процедуру глобальных ремонтных работ, поскольку в некоторых случаях это может нарушать права других жильцов, а также угрожать жизни и здоровью при неправильном соблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка наказывается штрафом в случае, если процедура произведена в квартире, принадлежащей банку.

    В данной статье речь пойдет о том, как правильно оформить процедуру регистрации перепланировки и какие шаги необходимо осуществить для согласования данной процедуры с финансовой организацией.

    Виды перепланировок

    Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

    В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

    1. Перепланировка, требующая обязательного согласования. Перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в других местах квартиры.
    2. Разборка общих межкомнатных перегородок, а также создание новых. Полное объединение отдельных помещений, а также их разъединение с целью качественного изменения их назначения.
    3. Общее расширение собственной жилой площади за счет дополнительных помещений.
    4. Устройство и общее переоборудование стандартных тамбуров.

    Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.

    Кроме того для ипотечной недвижимости действует обязательное правило предварительного согласования всех осуществляемых действий с финансовым учреждением, в залоге которого находится квартира.

    Что говорит ипотечный договор?

    Любое банковское учреждение самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в конфигурацию находящегося в залоге жилищного имущества. При этом некоторые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик имеет право проводить процедуру перепланировки только после погашения ипотеки и снятия залогового обременения.

    Чаще всего банковские организации разрешают производить следующие действия с ипотечной недвижимостью:

    1. Проведение косметического ремонта;
    2. Установка душевой кабинки вместо стандартной ванны;
    3. Замена дверных конструкций без предварительной корректировки проема;
    4. Замена покрытия пола.

    При осуществлении любых ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который внесены соответствующие пункты по перепланировке. Ипотечный договор полностью регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.

    Изучаем договор с банком

    Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора. Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:

    1. с момента заключения сделки с банком должно пройти не менее одного года;
    2. если в договоре не содержится запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

    Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки. Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения. Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.

    Как сделать перепланировку?

    Пошаговый план осуществления перепланировки включает в себя следующие действия:

    1. Тщательное изучение банковского договора ипотечного кредитования;
    2. Получение официально заверенного заключения БТИ. В документации должно быть подтверждено соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам ведения строительных работ.
    3. Необходимо отправить в банковское учреждение официальное заявление, в котором будет приложена копия заключения, полученного от БТИ.
    4. Получение официального разрешения банка на проведение ремонтных работ определённого вида.
    5. Проведение монтажных и строительных работ в жилищном помещении.
    6. По итогам всех производимых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его

    Далее необходимо сделать копию всех документов, подтверждающих факт законной перепланировки и предоставить его в банк.

    Как узаконить перепланировку?

    Существует определенный порядок, по которому следует оформлять специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который самостоятельно может устанавливать сроки осуществления перепланировки и получения новой документации по квартире.

    Общая процедура оформления законной перепланировки составляет до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать данное действие с банком. Для оформления процедуры понадобится документация по квартире — стандартная копия договора по ипотечному кредитованию, общий план дома, а также проект.Грамотно составленный пакет документов позволяет произвести процедуру по всем правилам и в максимально короткие сроки.

    Согласование

    Прежде чем совершать такую глобальную ремонтную процедуру, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать данное решение с банком, в котором была взята ипотека. При этом всю документацию важно оформить согласно законодательству — только такая планировка может считаться официально узаконенной и может быть подтверждена документально.

    С банком

    В ипотечной квартире перепланировка может производиться только после согласования с жилищной инспекцией, а также с банком, который является фактическим владельцем квартиры до окончания ипотечной выплаты. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовать с банковской организацией.

    Со страховой компанией

    Компания, которая является страховщиком жилищного объекта по ипотечному кредитованию, также должна быть уведомлена о возможном осуществлении перепланировки в квартире. Всё дело в том, что первоначальные данные о площади страхового объекта детально внесены в договор — перепланировка предполагает, как правило, изменения в общей площади квартиры, поэтому данный параметр обязательно должен быть подтвержден документально. В договор страхования могут быть внесены соответствующие поправки по изменению параметров застрахованного помещения.

    Сроки и цена согласования

    Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени. При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения. Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.

    Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб. При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб. Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

    Возможные причины отказа в согласовании

    Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих стандартные строительные нормы. Существует ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:

    1. Если перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций жилого помещения;
    2. Если ремонтные работы создадут угрозы для жизни людей;
    3. При осуществлении перепланировки на нижних этажах квартиры, располагаемой в панельном доме;
    4. В случае, если общее проектное решение плана составлено некомпетентным специалистом, не прошедшим аккредитацию.

    Всё это является весомыми причинами отказа в осуществлении ремонтных работ в квартире, являющейся залоговым имуществом банка.

    Составление плана

    Прежде чем затеять процедуру перепланировки, необходимо точно знать, как будет выглядеть квартира по окончанию процедуры. В итоге составляется детальный проект, который заранее согласуется и проверяется специальными организациями. Для составления подробного плана необходимо запросить в БТИ первоначальный план квартиры и на основании данного документа составить новый проект предполагаемых строительных изменений.

    Обращение в Жилинспекцию

    После того, как банковская организация одобрит процедуру перепланировки в квартире, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование. Важно заранее подготовить пакет документов, включающий в себя общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав владения недвижимостью. Дополнительно необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.Стоит отметить, что начало строительных работ может производиться только после согласования с жилинспекцией. Уже после этого заемщик вправе обратиться повторно в БТИ для того, чтобы отметить все существующие изменения документально.

    Порядок действий

    Стандартная процедура проведение законной перепланировки включает в себя несколько этапов:

    1. Детальное составление проекта процедуры ремонтных работ;
    2. Получение официального согласия от банковской организации;
    3. Составление специального заявления и подачи его в жилищную инспекцию;
    4. Получение законного разрешения и начало комплексных строительных работ;
    5. Оформление новой документации по плану квартиры и подтверждение ее в БТИ и кадастровой палате.

    Общая перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.

    Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

    После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок. Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации. Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

    Недопустимые перепланировки

    Существует ремонтные виды работ, которые являются недопустимыми при перепланировке. Именно поэтому банк внимательно относится к изучению будущего плана строительных изменений в квартире, подключая к этому специальные контролирующие организации. К примеру, к запрещенным строительным работам относится остекление лоджий, на которых находятся пожарные выходы и лестницы. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счёт специальных выносных конструкций. Не рекомендуется объединять кухню, на которой расположена газовая система жилой комнаты в единое помещение. Снос несущей конструкции также не допускается при проведении ремонтных работ.

    Последствия от несогласованных действий

    Перепланировка, которая не была согласована официально, является незаконной — за проведение подобных ремонтных работ полагается значительная сумма штрафа. Кроме того перепланировка в ипотечной недвижимости может привести к конфликтной ситуации с банком в случае, если не было получено предварительное согласование. Последствия подобных ремонтных работ должны быть устранены в установленное время — в случае возникновения конфликтной ситуации заемщику придется полностью восстанавливать первоначальное состояние квартиры и нести определенные финансовые затраты. Также ипотечное соглашение может быть изменено, поскольку данная перепланировка может нанести существенный вред имуществу, находящемуся в залоге у банка.

    Перепланировка в ипотечной квартире: плюсы и минусы

    ипотечная квартира

    Большинство граждан нашей страны пользуются ипотечным кредитованием при приобретении недвижимого имущества. Люди не считают возможным делать перепланировку в ипотечный квартире, поэтому довольствуются малым. На самом деле, перепланировка возможна, но если удастся согласовать её с банком и получить соответствующее разрешение.

    Виды перепланировок

    1. Расширение жилой площади за счёт присоединения дополнительных квадратных метров из других помещений.
    2. Объединение туалета и ванной комнаты.
    3. Упразднение или установка перегородок между комнатами, объединение нескольких помещений или их разграничение.
    4. Объединение кухни и жилой комнаты.

    Что говорит ИД

    1. Возможность сделать косметический ремонт.
    2. Менять покрытия.
    3. Устанавливать душевую кабину.
    4. Менять конструкции двери.

    Изучаем договор с банком

    1. Важно, чтобы с момента оформления ипотеки прошел как минимум один год.
    2. Если договор не содержит в себе запрета на проведение каких-либо работ, необходимо явиться в банк и получить письменное разрешение.

    Как узаконить

    1. Для начала изучите документацию, которая была составлена банком.
    2. Затем необходимо получить заключение от специализированной организации. В нём должно говориться о том, что будущая перепланировка не нарушает требований закона и соответствует всем установленным нормам.
    3. На основании полученного заключения следует заказать проект перепланировки.
    4. В банк направляется заявление вместе с полученными документами.
    5. Нужно дождаться от банка реакции в виде официального разрешения.
    6. Далее следует обратиться в компетентный орган для получения Разрешения на перепланировку.
    7. Подготовка и выполнение монтажных работ.
    8. После проведения работ следует ввести квартиру в эксплуатацию.

    Согласование

    Перед тем, как подходить к ремонту, необходимо получить от банка положительную реакцию. Только в этом случае можно быть уверенным в том, что банк не потребует всё вернуть на круги своя. Перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка, ВТБ, а также других компаний имеет ряд нюансов.

    Со Сбербанком

    Перепланировка в ипотечной квартире от Сбербанка не имеет препятствий, так как в изначальном договоре между заемщиком и финансовой организацией запрета не прописано. Поэтому, реализация планов на недвижимость в таком случае допустима. Более того, чтобы быть точно уверенными в своих действиях, необходимо получить все согласия, собрать необходимый пакет документов, а также написать заявление в компанию. На ответ требуется около одного месяца. По факту рассмотрения заявления будет вынесено решение.

    С ВТБ Банком

    1. Для начала нужно подготовить пакет документов.
    2. Написать заявление.
    3. Дождаться ответа. В среднем, на получение ответа потребуется от 2 до 90 суток.

    Со страховой компанией

    Уведомлять нужно не только банк, но и страховую компанию. Уведомление отправляется в офис страховой компании, после чего необходимо дождаться ответа.

    Сроки и цена согласования

    На согласование и получение всех необходимых разрешений в среднем требуется от одного до шести месяцев. Все зависит от политики банка, а также от скорости реакции. Средняя стоимость согласования составит около 5000 руб. Именно столько придётся заплатить за соглашение. На дополнительные расходы может потребоваться ещё около 10 000 руб.

    Возможные причины отказа

    1. Изменения затрагивают несущие конструкции.
    2. Есть угроза безопасности строения.
    3. Перепланировка в панельном доме на 1 этаже.
    4. План составлен не компетентно.

    Составление плана

    Составляется детальный план, который должен быть проверен соответствующими организациями. Для этого делается запрос в БТИ с целью получить изначальный план недвижимости.

    Обращение в жилинспекцию

    После одобрения перепланировки банком необходимо обратиться в инспекцию. Там нужно сделать дополнительную процедуру согласования. Подается заранее подготовленный пакет документов. Строительные работы могут начаться только после того, как получено соответствующее разрешение от инспекции.

    Как сделать оценку

    восклицательный знак

    После перепланировки необходимо переоценить стоимость недвижимости, так как теперь она изменила конфигурацию. Для этого нужно пригласить эксперта-оценщика, который может провести данную процедуру.

    Недопустимые перепланировки

    Заранее необходимо изучить, какие перепланировки недопустимы. В противном случае, если вы предложите такие варианты банку, то получите отказ, без возможности повторной подачи заявления с уже другим планом. Так, например, не рекомендуется объединять кухню с газовой плитой с жилой комнатой.

    Последствия от несогласованных действий

    Если действия по перепланировке не были согласованы с банком, за это полагается штрафная ответственность в соответствии с договором. Банк может потребовать устранить перепланировку и вернуть все в изначальное состояние.

    Нюансы перепланировки квартиры, если она в ипотеке. Алгоритм, сроки и цены

    Некоторые люди ошибочно полагают, что для проведения перепланировки в ипотечной квартире, вначале нужно полностью рассчитаться с банком. Однако это не так, изменить конфигурацию жилплощади можно, но в этом случае нужно будет выполнить определенные условия.

    Можно ли делать изменение планировки, если жилье ипотечное?

    В действующем законодательстве не содержится запрет на изменение конфигурации жилья, находящегося в залоге у банка. Это означает, что провести перепланировку в ипотечной квартире вполне допустимо. Однако тут есть два важных условия:

    • в тексте ипотечного договора должен отсутствовать запрет на проведение перепланировки в квартире, переданной банку в качестве обеспечения по ипотечной ссуде;
    • собственник жилплощади обязан получить у кредитора согласие на реализацию задуманных планов.

    На какие переделки банк не даст «добро»?

    Запланированные изменения внутреннего пространства квартиры должны полностью соответствовать требованиям законодательства, действующего в данной сфере (глава 4 ЖК РФ, Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 70 и др.). В противном случае банк не даст свое согласие.

    Заемщику не удастся получить разрешение от кредитора на реализацию следующих вариантов перепланировки ипотечной квартиры:

    • снос капитальной стены;
    • сооружение камина в панельном доме;
    • перенос радиаторов отопления на территорию балкона (лоджии);
    • установка теплого пола в квартире, где нет для этого технической возможности;
    • перенос мокрой зоны в комнату;
    • снос стены, отделяющей лоджию от соседней квартиры;
    • демонтаж эвакуационных путей, заделывание пожарных люков и т.д.

    Официально узаконить виды перепланировок, перечисленных выше, не получится, поэтому банк абсолютно точно не согласится на такие изменения. Главным образом объясняется это следующими двумя причинами:

    1. Квартиру с незаконно измененной конфигурацией будет сложно продать (в случае невозврата ипотечной ссуды заемщиком).
    2. Даже если покупатель найдется, стоимость такого жилья будет в разы ниже цен, действующих на рынке недвижимости.

    Изучение кредитного договора и получение согласия банка

    Прежде чем обращаться в банк за получением разрешения на проведение перепланировки в ипотечном жилье, собственнику такой квартиры следует внимательно изучить содержание кредитного договора.

    В данном документе подробно расписываются все моменты и нюансы, связанные с владением и использованием объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка. Также туда зачастую включается пункт о возможности проведения перепланировки при условии согласования этого вопроса с банком. Итак, возможны два основных сценария развития событий:

    • В тексте договора прописан прямой запрет на изменение конфигурации квартиры до тех пор, пока долг за нее не будет полностью погашен. В этом случае ничего сделать не получится. Все запланированные изменения придется делать только после закрытия ипотеки.
    • В договоре указано, что проведение перепланировки возможно только с согласия банка. Многие кредитные учреждения включают данное условие в текст кредитного соглашения (например, Сбербанк, ВТБ24 и др.). При таком варианте нужно направить кредитору соответствующее заявление.

    Важно! Перед тем, как обратиться в банк, необходимо будет получить согласие от компании, застраховавшей ипотечную недвижимость. Также может потребоваться заключение оценщика, в котором будет подтверждено, что после проведения запланированного изменения конфигурации квартиры, ее стоимость не снизится.

    Сбербанка

    В типовом кредитном договоре Сбербанка нет запрета на проведение перепланировки в ипотечной квартире. Поэтому для заемщиков, оформивших ипотеку у этого кредитора, реализация таких изменений вполне допустима. Чтобы согласовать перепланировку в Сбербанке, необходимо выполнить следующие действия:

    1. Провести подготовительные процедуры (получение согласия у страховщика, сбор документов).
    2. Затем нужно написать заявление о выдаче согласия на проведение перепланировки. Его следует подготовить на фирменном бланке организации (данный документ можно взять в отделении Сбербанка).
    3. Дождаться ответа (на это может уйти до 30 дней).
    4. Сотрудники Сбербанка рассмотрят заявление, после чего в адрес заемщика будет направлено ответное письмо с конкретным решением. Если все в порядке, то банк напишет, что не возражает против проведения перепланировки жилья.

    Справка. Стоит напомнить, что в декабре 2018 года Сбербанк существенно смягчил ипотечные требования, предъявляемые к жилью, в котором была проведена перепланировка. Теперь передать банку в залог можно квартиру практически с любыми вариантами изменений конфигурации за исключением грубых нарушений (например, снос капитальной стены, перенос батареи на балкон и др.).

    ВТБ24

    Инструкцию о порядке согласования перепланировки в банке ВТБ 24 можно найти на официальном сайте данного кредитного учреждения. План действий будет следующий:

    1. Вначале заемщику следует подготовить документы, а именно:
      • извещение из страховой компании о том, что она уведомлена о планах заемщика и не возражает;
      • согласие на перепланировку из Минкультуры (если помещение расположено в историческом доме, памятнике архитектуры и т.д.).
    2. Затем нужно подготовить заявление по образцу, прикрепленному на сайте ВТБ 24.
    3. Согласно правилам, действующим в данном кредитном учреждении, сроки ожидания ответа могут быть следующие:
      • 90 дней – при получении согласия на бесплатной основе;
      • 2 дня – при получении разрешения с уплатой вознаграждения (3500 рублей для заемщиков из Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей, 2000 рублей для остальных регионов).
    4. По итогу рассмотрения заявления банк выдаст письменное согласие (если все будет в порядке).

    Внимание! Стоит иметь в виду, что для получения разрешения на проведение перепланировки в ВТБ 24, у заемщика должны отсутствовать просрочки по следующим видам платежей:по ипотечной ссуде и страховой премии. Кроме того, должно отсутствовать неисполненное обязательство по предоставлению в банк документов, подтверждающих регистрацию обременения на ипотечное жилье.

    Как узаконить новую конфигурацию и получить на нее разрешение?

    Процедура получения разрешения на проведение перепланировки в ипотечной квартире «от начала до конца» выглядит следующим образом:

    1. Уведомление страховой компании.
    2. Согласование будущего изменения конфигурации квартиры с соседями (при необходимости).
    3. Подготовка всей сопутствующей документации, включая проект перепланировки.
    4. Получение в банке разрешения на реализацию запланированных изменений.
    5. Согласование проекта перепланировки в территориальном отделении жилищной инспекции.
    6. Направление в банк документов, подтверждающих регистрацию произведённых изменений. К примеру, в ВТБ 24 требуется представление обновленного поэтажного плана и экспликации, выданных бюро технической инвентаризации.

    Согласование со страховой компанией

    При оформлении ипотеки одним из обязательных условий банков является страхование объекта залога. В связи с этим, желая провести перепланировку в ипотечной квартире, заемщик должен предварительно уведомить об этом страховую компанию.

    Внимание. Дело в том, что изменение конфигурации застрахованной квартиры неизбежно приведет к необходимости пересмотра условий договора, заключенного со страховой компанией.

    Так, при расчете страховой премии, учитываются технические характеристики объекта недвижимости. При этом в результате изменения конфигурации помещения, могут поменяться и общие его параметры. В этом случае в страховой договор нужно будет внести изменения и при необходимости произвести доплату по страховой премии.

    В целом, процедура согласования перепланировки со страховщиком выглядит следующим образом:

    1. Заемщик должен направить в организацию, застраховавшую ипотечную квартиру, соответствующее заявление, указав в нем перечень запланированных работ.
    2. На основании представленных данных страховщик произведет экспертную оценку.
    3. После завершения всех необходимых процедур страховая компания выдаст извещение о том, что она уведомлена о проведении перепланировки и возражений не имеет. В дальнейшем этот документ нужно будет представить в банке.
    4. Уплата заемщикам доначисленной части страховой премии (при необходимости).

    С соседями

    Согласно порядку, установленному в жилищном законодательстве, запланированное изменение конфигурации квартиры, в том числе ипотечной, должно быть согласовано с органами местного самоуправления. Однако в ряде случаев может потребоваться согласие и соседей.

    В качестве примера можно привести следующие основные ситуации, когда дополнительно потребуется разрешение соседей на реализацию запланированных ремонтных работ:

    1. Если речь идет о проведении перепланировки в коммунальной квартире. Изменения, затрагивающие общий коридор, кухню, ванную комнату, туалет и т.д., обязательно должны быть согласованы со всеми жильцами такой квартиры.
    2. Собственник ипотечного жилья желает произвести перепланировку, в результате которой будет затронуто общее имущество МКД (например, фасад здания).

    Согласие соседей на изменение конфигурации конкретного помещения (в случаях, когда это необходимо) должно быть получено в письменном виде. При отсутствии такого документа жилищная инспекция может отказать в согласовании перепланировки.

    Оформление плана и проекта

    При изменении внутреннего пространства квартиры обязательным условием является разработка подробного плана предстоящих работ. Такой документ называется проектом перепланировки. Данная бумага готовится проектной организацией, имеющей соответствующий допуск СРО, на основании технического задания заказчика, то есть собственника недвижимости.

    Справка. Подготовка плана перепланировки требуется не во всех случаях. Если речь идет о каких-то простых изменениях (например, перенос ванны в пределах помещения), то достаточно будет заказать лишь эскиз. В этом случае процедура согласования в жилищной инспекции будет реализовываться по упрощенной схеме.

    Утверждение в жилищной инспекции

    После того как все подготовительные процедуры будут завершены (уведомление страховщика, получение разрешения банка и т.д.), собственник ипотечной квартиры может приступить к согласованию перепланировки в жилищной инспекции. Действовать нужно по следующей схеме:

    1. В первую очередь нужно собрать полный пакет документов согласно списку, отраженному в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.
    2. Далее нужно подготовить заявление. У этого документа есть шаблон, утвержденный на официальном уровне Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266.
    3. С полным пакетом документов нужно обратиться в территориальное отделение жилищной инспекции соответствующего субъекта РФ.
    4. Представленное заявление будет рассмотрено уполномоченным органом в срок до 45 дней (п. 4 ст. 26 ЖК РФ), после чего заявителю будет направлен официальный ответ.
    5. В случае положительного решения можно приступать к проведению запланированных строительных работ.
    6. После завершения ремонта, на место выедет специальная комиссия от жилищной инспекции. Ее задачей является проверка произведенных изменений и установление их соответствия тем работам, которые были обозначены в проектной документации.
    7. Если все будет в порядке, то члены комиссии составят акт приемочной комиссии и направят его в орган регистрации.

    Справка. Чтобы узаконить перепланировку, вовсе не обязательно лично обращаться в жилищную инспекцию. Пакет документов можно направить через ближайшее отделение МФЦ (многофункционального центра).

    Сроки и цена

    Согласование перепланировки в ипотечной квартире займет на порядок больше времени, чем в помещениях, не обремененных какими-либо обязательствами. На эту процедуру может уйти до 8 месяцев, из которых:

    • 1 месяц – согласование со страховщиком;
    • до 3 месяцев – получение разрешения в банке;
    • 1 месяц – согласование перепланировки с соседями (при необходимости);
    • 1-2 месяца – подготовка полного пакета бумаг;
    • 45 дней – ожидание решения жилищной инспекции.

    Как видно, больше всего времени уходит на согласование перепланировки с банком. Однако если оформить такую услугу на платной основе, то разрешение можно будет получить в течение нескольких дней.

    Услуга по согласованию перепланировки в жилищной инспекции оказывается бесплатно. Однако много расходов возникает на предыдущих этапах (получение разрешения банка, сбор документов и т.д.). При этом точную цену обозначить нельзя, так как на нее влияет большое количество факторов (сложность запланированных изменений, способ подготовки документов и т.д.).

    Чем грозит неузаконенное изменение конфигурации ипотечного помещения?

    Заемщику следует помнить о последствиях незаконной перепланировки ипотечного жилья. Сюда относится следующее:

    1. Банк может расторгнуть кредитный договор и потребовать возврата всей суммы долга по ипотечной ссуде.
    2. Кредитор может заставить заемщика вернуть квартире первоначальный вид.
    3. Даже если заемщику удастся скрыть факт незаконной перепланировки, в будущем он все равно столкнется с рядом проблем (сложности при продаже такой квартиры, уплата штрафа, последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ).

    Таким образом, изменить конфигурацию квартиры, купленной в ипотеку, вполне возможно. Главное получить разрешение кредитора на реализацию таких изменений и согласовать перепланировку с органами местного самоуправления.

    Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

    Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

    При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

    В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

    Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

    Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

    Понятие и особенности перепланировки

    Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

    Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

    В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

    Понятие и особенности перепланировки

    Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

    • Снос или перенос перегородок;
    • Перенос дверных проемов;
    • Установка дополнительных санузлов;
    • Разделение или объединение комнат.

    В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

    Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

    Виды перепланировок

    Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

    Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

    • Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
    • Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
    • Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
    • Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

    Разрешается же свободно делить и объединять жилые комнаты, делать совмещенный санузел, увеличивать площади гардеробных и прихожих за счет жилых территорий, а также размещать санузел на нежилыми помещениями или прихожими.

    При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

    Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

    Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

    Даже делая перепланировку в собственной квартире, граждане обязаны ее правильно оформить. А при изменении жилья, которое не принадлежит им полностью, тем более требуется соблюдение строгой формализованной процедуры оформления изменений.

    Так как жилье до момента полного погашения ипотеки находится в залоге у банка, перепланировка требует одобрения кредитного учреждения. Поэтому до получения собственности на жилье в полном объеме заемщику нужно будет считаться с мнением банка.

    Делать перепланировки без согласования с банком не целесообразно. Если руководство банка узнает, оно сможет потребовать от заемщика вернуть все в первоначальный вид или даже заплатить ему компенсацию.

    Банки, как правило, негативно относятся к каким-либо изменения недвижимости до момента полного погашения займа. Изменение расположения перегородок может привести к признанию дома аварийным, а, следовательно, и неликвидным. Для банка это серьезные риски потери финансовых ресурсов.

    Разрешение на перепланировку квартиры выдается после исследования плана изменений в БТИ.

    Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не должна приводить к удешевлению рыночной стоимости имущества. Если банк в ипотечном договоре заранее указывает запрет на изменение жилья, то такие новшества чреваты разрывом кредитного соглашения.

    Поэтому можно ли узаконить перепланировку, если квартира в ипотеке, ответят заемщику менеджеры банка. При отсутствии такого права для заемщика в политике банка получить одобрение на изменение просто не получится.

    Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?

    Итак, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке? Прежде всего нужно внимательно изучить свой ипотечный договор.

    Обычно такой пункт в договорах вовсе отсутствует, но бывают и исключения. Некоторые банки намеренно указывают в разделе «Права и обязанности» запрет на любые некосметические изменения квартиры.

    Внести в ипотечный договор изменения этого пункта невозможно, так как желание перепланировать жилье не является основанием для изменения существенных условий договора.

    Согласование перепланировки с соседями

    Согласование перепланировки с соседями

    Соседи и другие жильцы квартиры имеют право голоса, но только в определенных законом ситуациях.

    По общему правилу оформление их согласия не требуется. Однако, если Вы оформите такой документ и заверите его у нотариуса, у Вас будет больше шансов получить согласие банка.

    Обязательно требуется оформление согласия соседей при проведении ремонта в коммуналке или в местах общего пользования.

    С учетом интересов окружающих людей в отношении перепланировок действуют следующие правила:

    • Ремонтом не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;
    • Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

    Перепланировка в Вашей квартире не должна застрагивать интересы других жильцов многоквартирного дома, сотрудников управляющих компаний и прочих лиц.

    Оформление проекта

    Оформление проекта

    Будущие планы заемщика по изменению ипотечной квартиры должны быть в обязательном порядке документально зафиксированы. Именно этот документы будет далее предоставлен банку для получения одобрения.

    Изменения по правилам могут быть зафиксированы в двух видах:

    • Эскиз, если не предполагается изменение несущих конструкций, пола и общедомового имущества;
    • Проекта, если допускаются выше обозначенные изменения.

    Оформление эскизов и проектов стоит доверить профессионалам специальных компаний. За такие рисунки заемщику придется заплатить.

    Процедура согласования с банком

    Заемщику нужно будет для получения одобрения перепланировки обратиться в банк и страховую компанию. Представить он должен на обозрение сотрудникам проект будущей перепланировки. После этого приходится ждать около полутора месяцев ответ от банка.

    Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

    В случае одобрения перепланировки банк выставляет заемщику ряд строгих условий, без соблюдения которых согласование не удастся:

    • Предоставление документов на переустройство;
    • Проведение перепланировки в течение полугода с момента получения разрешения;
    • Перерегистрация техпаспорта;
    • Получение новой выписки на недвижимость.

    Проверяет ли банк ту документацию, которую ему приносит заемщик? Да, проверяет, чтобы удостовериться в том, что риски потери стоимости жилья для него незначительны или вовсе отсутствуют.

    Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

    Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

    Как можно быстрее после получения банковского одобрения требуется посетить жилищную инспекцию.

    По эскизам инспекция выносит обычно положительные решения в течение месяца, по проектам – вообще редко выносит. Это обусловлено высокими рисками разрушения строительных конструкций здания.

    В инспекцию заемщик должен представить пакет документов, состоящий из:

    • Эскиз или проект;
    • Заявление гражданина на перепланировку;
    • Технический паспорт и документы на квартиру;
    • Согласие банка.

    Если в квартире проживают иные совершеннолетние граждане, требуется предъявление их согласия на перепланировку.

    После того, как перепланировка будет осуществлена, заемщик обращается в БТИ для регистрации нового технического паспорта. Для этого также требуется предъявление всей ранее использованной документации. За замену документа потребуется оплатить государственную пошлину.

    Новый технический паспорт выдается спустя 1-2 недели. В целом, вся процедура оформления и проведения перепланировки занимает до 9 месяцев.

    Причины отказа в перепланировке

    Причины отказа в перепланировке

    Получить отказ от банка или жилищной инспекции вполне реально. Это распространенная практика. Обычно основаниями такого отказа в изменениях становятся:

    • Бурные протесты соседей;
    • Нарушение установленных норм законодательства;
    • Нарушение в целостности здания из-за проведения ремонтных работ;
    • Осуществление перепланировки ранее уведомления уполномоченных органов и банка.

    Заемщик может пропустить какой-либо этап процедуры оформления перепланировки, не уложиться в установленные сроки ремонтные работ или совершить иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может расцениваться как нарушение норм законодательства, и служить основанием для вынесения отказа.

    Несанкционированная перепланировка грозит в 2022 году для жильцов частных домов штрафом в 1000 рублей, для жильцов многоквартирных домов – 2500 рублей.

    Если незаконная перепланировка все же будет выявлена банком кроме административного штрафа возникнут и ряд других последствий, в частности:

    • Необходимость восстановления квартиры в первоначальный вид в сжатые сроки;
    • Принудительная обязанность осуществления законного оформления перепланировки;
    • Полное погашение ипотечного займа в случае одностороннего расторжения сделки со стороны банка.

    В итоге, заемщик в лучшем случае может лишиться дополнительных денежных средств, в худшем – своей квартиры. Не стоит забывать о том, что даже законная процедура оформления сделки будет стоить заемщику порядка 50 тысяч рублей без учета проведения самих ремонтных работ.

    Перепланировка – это отличный вариант изменения технических характеристик квартиры, требующий специальной процедуры оформления.

    И если для полноправных собственников жилья такие изменения являются их личных волеизъявлением и решением, то для ипотечных заемщиков они представляют собой лишь идею, которая требует дополнительного одобрения банка. Их квартиры находятся в залоге у кредитного учреждения в качестве гарантии невыплаты ипотечных обязательств.

    Любые перепланировки жилья банком расцениваются как новые риски утраты его стоимости. Поэтому без разрешения банка сделать перепланировку законным способом абсолютно невозможно.

Ссылка на основную публикацию