Как лучше оформить квартиру на ребенка

Как подарить квартиру несовершеннолетнему?

Собственник квартиры вправе распорядиться ею по своему усмотрению, в том числе подарить. Например, любимому внуку. Даже если внуку еще нет 18 лет, он вполне может стать владельцем бабушкиной квартиры. О том, как подарить несовершеннолетнему квартиру – наша статья.

Дарение квартиры, находящейся в совместной собственности, допускается по согласию всех участников такой собственности. По договору дарения квартиры одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) квартиру в собственность (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 576 ГК РФ).

Ранее мы рассказывали, как правильно составить завещание, чтобы максимально точно выразить свою волю и лишить нежеланных претендентов на наследство возможности его оспорить.

Чтобы подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Составьте договор дарения

Договор дарения квартиры оформляется в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Особенность договора дарения квартиры несовершеннолетнему заключается в том, что, если ребенок не достиг 14 лет, договор подписывается законными представителями ребенка, а если ребенку от 14 до 18 лет, договор подписывается ребенком с согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28 ГК РФ).

При дарении квартиры единственным родителем своему малолетнему ребенку родитель выступает одновременно на двух сторонах договора. Передача третьему лицу полномочий на принятие в дар имущества от имени ребенка в данной ситуации не требуется (Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2664/06-08).

Исключением является ситуация, когда несовершеннолетний приобрел полную дееспособность в результате вступления в брак или эмансипации (ст. ст. 21, 27 ГК РФ).

В договоре дарения квартиры необходимо указать следующие сведения (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 572 ГК РФ):

дату и место заключения договора;
сведения о дарителе и одаряемом, а также о законном представителе одаряемого, в частности их Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
предмет договора: намерение дарителя передать квартиру в дар и согласие одаряемого (законного представителя) принять ее, а также точное описание квартиры, в частности адрес, кадастровый номер, площадь;
иные существенные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Также в договоре рекомендуется отразить реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, дату и номер государственной регистрации права собственности дарителя на квартиру.

Договор дарения не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением, в частности, следующих случаев (п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

дарение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
дарение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).

В настоящее время возможно удостоверение договора дарения двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

Следует также учитывать, что не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Шаг 2. Подготовьте необходимые документы

Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому, в частности, потребуются (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 27, ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; п. 1 ст. 34, п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ст. 21 Закона N 218-ФЗ):

оригинал договора дарения квартиры;
документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого, а также их представителей;
нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя (если документы будут подаваться доверенным лицом);
нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя (если квартира приобретена в период брака и является общей совместной собственностью супругов);
иные документы в зависимости от ситуации.

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на квартиру составляет 2 000 руб.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако в случае непредставления этого документа и при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления вам вернут заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Ранее мы рассказывали о новом порядке получения имущественных вычетов. Право на вычеты теперь можно заявить без подачи декларации 3-НДФЛ и подтверждающих документов.

Шаг 3. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре

В настоящее время, если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представить в Росреестр обязан нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

В остальных случаях граждане могут представить документы на регистрацию самостоятельно.

Для этого нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением и необходимыми документами (ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 3, ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре дарения (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Приложения N 3 к Приказу Росреестра от 01.06.2022 N П/0241).

Обратите внимание! Если даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами), доходы, полученные гражданином при дарении недвижимости, облагаются НДФЛ (п. 6 ст. 214.10, п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

В «Азбуке права» справочно-правовой системы КонсультантПлюс представлены актуальные ответы на житейские вопросы, прописан порядок действий со ссылками на законы.

Как лучше оформить квартиру на ребенка

Пресс-центр

Новости

Вопрос-ответ: как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?

Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению самых актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. Повышение уровня правовой грамотности сделает процесс получения государственных услуг понятным и эффективным, позволит гражданам обезопасить себя от мошенничества при сделках с недвижимостью.

Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.

Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?

Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):

лица в возрасте от 14 до 18 лет;
лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства

Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.

Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:

по обмену или дарению;
сдаче внаем (аренду);
сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Нотариальное удостоверение сделки

Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).

Подача документов на регистрацию

Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

Оформление недвижимости на детей: участие в сделках с жильем

По закону, собственником недвижимости можно стать в любом возрасте. Однако оформление недвижимости на ребенка имеет свои правовые нюансы. Кроме того, операции с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний, значительно затруднены. Поэтому перед принятием решения сделать ребенка собственником жилья, особенно единоличным, родителям стоит взвесить все плюсы и минусы этого решения.

Участие несовершеннолетнего в сделках с недвижимостью

До достижения 14 лет человек не имеет права распоряжаться жильем. От его имени действуют законные представители – родители или опекуны. За тем, чтобы в результате сделки интересы несовершеннолетнего не пострадали, следят органы опеки.

Когда ребенку исполняется 14, он должен лично участвовать в сделках и ставить подпись на документах. Однако делается это только в присутствии законных представителей и при наличии их письменного согласия. Право неограниченного распоряжения своим имуществом наступает после совершеннолетия, когда человек становится полностью дееспособным. В некоторых случаях, предусмотренных законом, гражданин признается дееспособным до достижения этого возраста и, соответственно, право на единоличное участие в сделках с недвижимостью также наступает раньше.

Присутствие ребенка младше 14 лет при подаче документов на регистрацию права собственности также необязательно. При подаче документов в регистрирующие органы помимо стандартного пакета документов и паспорта или свидетельства о рождении ребенка потребуется удостоверения личности его законных представителей, их согласие на сделку, а в ряде случаев – разрешение органов опеки.

Оформление квартиры на ребенка при приватизации

Процедура приватизации жилья позволяет указать собственников, которым будет принадлежать жилплощадь. Квартира при этом делится между всеми указанными в заявлении лицами в равных долях. Прописанные в квартире лица по собственному желанию могут отказаться от своей доли в пользу другого лица. Если от своей доли откажутся все члены семьи, ребенок станет единоличным собственником квартиры. В противном случае ему будет принадлежать доля, пропорциональная количеству участников приватизации.

Если ребенок прописан в квартире, и родители начали процесс приватизации, исключить несовершеннолетнего из списка будущих собственников по своему желанию они не вправе. Также незаконной является снятие детей с регистрации перед приватизацией с целью лишить их права собственности.

Участие ребенка в покупке жилья

По закону указать в договоре купли-продажи в качестве покупателя можно даже новорожденного. Однако, как и при совершении других сделок с недвижимостью, до 14 лет несовершеннолетний непосредственного участия в сделке не принимает, и подпись на документах за него ставят родители или опекуны. Но при регистрации права собственности в Едином реестре в качестве владельца квартиры будет указан именно ребенок. С 14 лет он может самостоятельно расписываться в документах, но присутствие законных представителей при совершении сделки по-прежнему остается обязательным.

После покупки квартиры родители имеют право на получение налогового вычета за ту часть недвижимости, которая стала собственностью ребенка. Право на вычет сохраняется даже в случае, если родители не стали юридическими собственниками жилья. При этом за ребенком право получения в будущем налогового вычета также сохраняется.

После регистрации права собственности любые действия с недвижимостью, в том числе сдача в аренду , станут возможны только после получения согласия органов опеки и попечительства.

Дарение квартиры несовершеннолетнему

Получить в дар недвижимость несовершеннолетний может как от членов семьи, так и от третьих лиц. А вот выступать в роли дарителя, пока ему не исполнится 14 лет, он права не имеет.

Если квартира получена в дар от близкого родственника – родителей, бабушки или дедушки, родных сестер или братьев – налогом она облагаться не будет. За недвижимость, которую подарили другие родственники или третьи лица, необходимо оплатить налог в размере 13% от стоимости подарка. Однако, поскольку обычно несовершеннолетние не располагают для этого собственными средствами, налоговое бремя ложится на их родителей.

Если родители по каким-либо причинам против того, чтобы ребенок стал собственником подаренной квартиры, для отказа от дара потребуется согласие органов опеки. При этом потребуется убедить их, что дарение наносит ущерб интересам несовершеннолетнего.

Получение квартиры в наследство

Право на наследство возникает в двух случаях:

в результате наследования согласно определенной законом очереди (глава 63 ГК РФ);
по завещанию.

Чтобы завещание имело силу, требуется удостоверение документа у нотариуса. Однако в крайних случаях, когда это невозможно по объективным причинам, закон допускает заверение третьими лицами:

руководителем заведения, где находится завещатель – главврачом, директором дома престарелых и т.п.;
командиром воинской части;
двумя незаинтересованными свидетелями.

Стоит учитывать, что закон не только обеспечивает право человека передать свою квартиру после смерти выбранному лицу, но и защищает интересы нетрудоспособных и несовершеннолетних наследников. Поэтому даже если человек завещает квартиру целиком, но после его смерти останется нетрудоспособный супруг, несовершеннолетний ребенок или другой наследник-иждивенец, они получат не менее половины доли, которая перешла бы им в случае наследования по закону (ст. 1149 ГК РФ).

Например, завещатель оставил квартиру совершеннолетней дочери, но при этом у него есть несовершеннолетний сын. Если при отсутствии завещания сын мог претендовать на половину квартиры, то после оформления завещания ему положена ¼ доля. При этом в обратной ситуации, когда завещание составляется в пользу несовершеннолетнего, ущемляя права других дееспособных наследников, они на свою долю в наследстве рассчитывать уже не смогут.

Для отказа от наследства решения одних представителей ребенка недостаточно. Как и в любом случае, касающемся принадлежащим несовершеннолетним недвижимости, согласие на это должны дать органы опеки. Как и в случае с дарением, получить его крайне сложно, поскольку потребуется доказать, что получение квартиры навредит интересам ребенка.

Если завещание составлено в пользу ребенка, который только должен появиться на свет, право собственности переходит к нему после рождения.

Поскольку несовершеннолетний не имеет права распоряжаться квартирой, при составлении завещания человек может назначить доверенных лиц, которые гарантируют исполнение завещания. Часто такая забота об интересах ребенка является излишней, поскольку после вступления несовершеннолетним в права собственности за законностью операций с недвижимостью будут следить органы опеки. Поэтому ситуация, когда несовершеннолетний наследник лишится оставленной завещателем квартиры из-за недобросовестности или злого умысла сведена к минимуму.

Как взять разрешение у органов опеки

За соблюдением законных интересов несовершеннолетних следят представители органы опеки. Поэтому любые с недвижимостью, собственником которой является ребенок, требуют их согласия (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ). По закону, при лишении ребенка собственного жилья, необходимо одновременно предоставить ему аналогичную по стоимости недвижимость. Причем прописать там ребенка недостаточно – он должен стать именно собственником.

Закон допускает продажу недвижимости без покупки нового жилья. Но в этом случае на имя ребенка необходимо открыть счет, куда будут перечислены деньги за совершенную сделку. Отдельно отметим ситуации, когда продается жилье, приобретенное ранее с использованием средств материнского капитала. И появляется необходимость в разрешении органов опеки и попечительства на продажу. С одной стороны — не нарушается Закон Об опеке и попечительстве, с другой — какая-то часть средств, в том числе маткапитала, после продажи квартиры зачисляется на расчетный счет в банке — и по факту временно изменяется направление использования МК, не предусмотренное в Законе о материнском капитале. Но, без разрешения органов опеки родители не могут распоряжаться денежными средствами с данного детского счета. Для того, чтобы в последующем направить их на покупку нового жилья, снова потребуется разрешение. В итоге: денежные средства, предназначенные для улучшения жилищных условий семьи, реализуются именно в этом направлении.

Органы опеки могут разрешить отчуждение квартиры без предоставления документов о приобретении новой если:

Семья переезжает в другой город. В этом случае на покупку нового жилья дается три месяца. Если по истечении этого срока ребенок не станет собственником новой недвижимости, предыдущую сделку аннулируют.
Новое жилье приобретается в строящемся доме. В этом случае органы опеки будут принимать во внимание степень готовности – чем ближе окажется срок сдачи объекта, тем выше вероятность, получить разрешение на сделку. До момента окончания строительства ребенка обязательно нужно где-то зарегистрировать.

Для получения разрешения в органы опеки необходимо предоставить:

свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
документы на оба объекта недвижимости: свидетельства о праве собственности, техническая документация, справки из БТИ о их стоимости;
паспорта родителей;
предварительные договора купли-продажи на обе квартиры;
письменное согласие ребенка старше 14 лет на сделку;
реквизиты расчетного счета, открытого на ребенка, если сделка осуществляется с перечислением денежной компенсации за проданное жилье.

Документы предоставляются на оба объекта недвижимости: на тот, который принадлежит несовершеннолетнему, и на тот, который планируется приобрести взамен.

Собранный пакет документов вместе с заявлением о разрешении сделки передается в органы опеки лично или через МФЦ. Стандартный срок рассмотрения заявки – 30 дней. По истечении этого времени выдается либо приказ о разрешении сделки, либо мотивированный отказ. Разрешение органов опеки действительно в течение 3-х лет.

Чаще всего недвижимость на ребенка оформляют его родители или близкие родственники. Мотивом может быть не только желание обеспечить его будущее, но и защитить жилье от посягательств третьих лиц, в том числе кредиторов. Однако при этом дальнейшее распоряжение имуществом значительно осложняется. Кроме того, делая ребенка единственным собственником общего жилья, родители теряют правовую защиту на случай, если в будущем их выросший наследник решит продать квартиру. Поэтому принимая решения, родителям стоит руководствоваться не только сиюминутной выгодой, но и проанализировать возможное развитие ситуации в дальнейшем.

Как оформить долю в квартире на ребенка

Выделение доли детей в квартире может быть обусловлено законом или желанием родителей. Независимо от обстоятельств, оформление доли в квартире на ребенка будет проходить по установленному алгоритму. Любые изменения долей контролируются органами попечительства. Чтобы не совершить ошибок при оформлении долей в квартирах на детей, рекомендуем привлечь к этому процессу профессиональных юристов.

Право детей на владение недвижимым имуществом

Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.

Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.

Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.

Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.

Такие же права может получить ребенок, достигший 16 лет, в случае приобретения полной дееспособности. Для этого ребенок должен:

Вступить в брак. Развод до достижения 18 лет не лишает ребенка полной дееспособности.
Устроиться на работу по трудовому договору.
Официально заниматься предпринимательской деятельностью.

Последние 2 случая приобретения ребенком полной дееспособности называются эмансипацией.

Эмансипация производится по решению органов опеки с согласия законных опекунов или по решению суда, если они против. Получив полную дееспособность, ребенок может распоряжаться собственностью, в том числе и долей в квартире без чьего-либо согласия, если законом не установлены иные правила.

При оформлении доли в квартире на ребенка, а также иных действия с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Это согласие не будет дано, если условия проживания ребенка ухудшатся или его доля в новой квартире уменьшится. Иногда запрет органов опеки на проведение сделки приводит к сложностям при улучшении жилищных условий ребенка.

Например: родители, имея дом в отдаленной деревне, хотят продать его и приобрести квартиру в столице, при этом площадь жилья, приходящаяся на долю ребенка, уменьшается. Формально его жилищные условия ухудшаются, а значит сделка не будет одобрена. Каждая конкретная ситуация имеет свои особенности: чтобы выяснить, как решить проблему, обращайтесь за помощью к юристам.

Как ребенку приобрести долю в квартире

Приобретение родителями ребенка жилища не дает ему автоматического права собственности на долю в квартире.

Исключением из этого правила является случаи приобретения квартиры с использованием материнского капитала. Имущество, купленное в браке, принадлежит исключительно супругам в равных долях. Ребенок может получить такое право только с согласия родителей.

Ребенок может получить долю в квартире:

В результате наследования ее за умершим родственником по закону. Либо квартира или доля в ней может быть оставлена ему по завещанию любым человеком.
В результате приобретения жилья. В этом случае родители или опекуны при покупке квартиры должны внести несовершеннолетнего в число покупателей и указать его долю. Такие сделки проходят с согласия органов опеки и попечительства. Если новая квартира приобретается после продажи старой, доля ребенка в квартире не должна уменьшиться, а сделки по продаже одной и покупке другой квартиры должны произойти в один день.
В результате приобретение квартиры с использованием материнского капитала. Это особый случай, так как законодательство требует выделения обязательной доли в квартире несовершеннолетним. Особенно сложной эта проблема становится, если помимо материнского капитала используются заемные средства и квартира приобретается в ипотеку. Несовершеннолетних в ипотечные договоры никогда не включают, так как у них невозможно изъять залог. Родителям необходимо нотариально заверить обязательство о выделении доли в квартире через 6 месяцев после выплаты кредита.
В результате дарения. Родители, опекуны и другие люди могут пожелать передать ребенку право на долю в квартире, которого он по закону не имел. Такая передача прав оформляется как подарок.
В результате приватизации государственной квартиры. В этом случае предусмотрено обязательное выделение детской доли.

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, могут быть опротестованы в суде. При оформлении доли в квартире на ребенка настоятельно рекомендуем привлекать к этой работе профессиональных юристов.

Как оформляется право ребенка на долю в квартире

Оформлением прав собственности на недвижимость занимается Росреестр. Чтобы зарегистрировать долю в квартире за ребенком, нужно обратиться туда и подать все необходимые документы. Вам потребуются:

Документы, на основании которых возникло право собственности (дарственная, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи и т. п.).
Документ, подтверждающий, что право на долю в квартире зарегистрировано.
Свидетельство о рождении или паспорт ребенка.
Паспорт представителя ребенка.
Заявление о регистрации доли квартиры на ребенка.
Квитанция о том, что государственная пошлина уплачена.
Согласие второго супруга, если оно требуется.

Ребенок может быть собственником доли в квартире. Получить это право он может по разным основаниям. Чтобы не совершить ошибки, перед оформлением доли на ребенка получите консультацию юриста.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Жилье на ребенка

Владельцем недвижимости может человек в любом возрасте и государством данные действия считаются законными.

Оформление квартиры на ребенка имеет ряд особенностей. Рассмотрим весь процесс подробнее.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
Москва и область:
+7 (499) 110-93-68
Остальные регионы:
+8 (800) 550-59-06

Зачем покупать квартиру ребенку

Одна из самых распространенных причин – это обеспечение ребенка собственным жильем. Родители задумываются о покупке недвижимости заранее, готовя своему чадо благополучную жизнь в будущем.

Вторая частая причина оформления жилья на несовершеннолетнего – это предупреждение возникновения неурядиц в случае развода родителей.

Если начнутся судебные разбирательства по поводу деления совместно нажитого имущества, то недвижимость, принадлежащая детям, к данному вопросу отношения не имеет. И между супругами квартира не делится.

Реже регистрация недвижимости на детей осуществляется для исключения притязаний на имущество сторонних организаций. Например, в случае не исполненных финансовых обязательств перед кредиторами.

Как оформить недвижимость на ребенка

Оформление производится по стандартному порядку согласно правилам Российского законодательства. Разница заключается в том, что все действия выполняются законными представителями несовершеннолетнего – родителями или опекунами. А вот в документах владельцем прописывается непосредственно ребенок.

На первом этапе продавец должен представить следующие документы:

Свидетельство о собственности на недвижимость;
В случае наличия нескольких владельцев, нотариально заверенное согласие всех собственников;
Выписку из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире);
Выписку с лицевого счета;
Справку из БТИ;
Копию кадастрового паспорта.

Следующий этап – подписание договора купли-продажи квартиры. В пункте ФИО покупателя прописываются данные ребенка, а также данные законного представителя – родителя/опекуна, предоставляющего интересы несовершеннолетнего.

Договор можно заключить в простой письменной форме, заверить у нотариуса или воспользоваться услугами агента по недвижимости.

После получения документов оплачивается госпошлина, и пакет передается в регистрирующий орган для оформления недвижимости. Через определенное время (как правило, через 30 дней) опекуны получают свидетельство о праве собственности. В документе субъектом права будет значиться ребенок.

Дарение жилья несовершеннолетним

В некоторых случаях жилье детям дарится, а не покупается. Договор дарения подписывается в случае, если родители решают переоформить собственную недвижимость на несовершеннолетнего.

Для дарения дома собственнику достаточно оформления простого договора в письменной форме. В случае с детьми такой договор придется заверить у нотариуса.

Если дарственная оформляется другим родственником или знакомым, то следует поступать как в случае с покупкой жилья: оформляется договор дарения, где указываются представители ребенка.

После подписания договора собирается пакет документов (как при покупке квартиры).

Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, то необходимо письменное согласие о дарении от всех собственников, во избежании оспаривания дарственной.

Если жилье принадлежит обоим супругам и дарится общим детям, то согласие второго родителя не требуется.

Пакет документов также передается в регистрирующий орган и через определенное время выдается свидетельство о праве собственности.

Права и обязанности родителей

Все действия с недвижимостью осуществляются законными представителями. К таким действиям относят только оплату налогов за имущество. В остальном распоряжаться жильем взрослые никоим образом не могут.

Такую квартиру нельзя продать, подарить, обменять, сдать в аренду, передать в залог, разделить на доли, оформить в завещании и т.д.

Чтобы осуществить эти сделки, необходимо получить согласие в органах опеки и попечительства. И получить это согласие довольно сложно

Как правило, положительный результат дается в случае предоставления альтернативной замены: обмен на квартиру такой же или большей площади.

В ограничении действий с домом и заключаются главные отрицательные стороны оформления недвижимости на детей. Однако это дает гарантию сохранения имущества у несовершеннолетнего.

Когда ребенок сможет распоряжаться имуществом

До 14 лет квартирой несовершеннолетнего управляют опекуны. Естественно, только в разрешенном государством объеме (см. выше). Все действия контролируются органами по опеке и попечительству.

Если ребенку исполнилось 14 лет, то до совершеннолетия (до 18 лет) он может совершать сделки с квартирой. Но для этого требуется также согласие родителей.

Полное право распоряжаться своим имуществом подросток получает только после достижения совершеннолетнего возраста, то есть после 18 лет. Однако в некоторых случаях делаются исключения: ребенок может совершать сделки с жильем в случае эмансипации.

Под эмансипацией подразумевается случай, когда несовершеннолетний признается судом или органами опеки дееспособным.

Такое решение принимается, если подросток уже работает, занимается предпринимательской деятельностью, вступил в законный брак и т.д.

Плюсы и минусы оформления квартиры на ребенка

Главный плюс – материальное обеспечение детей. При регистрации недвижимости на несовершеннолетнего трудно что-либо сделать с ней: продать, поменять, оставить квартиру в залог и т.д. Это дает гарантию сохранения имущества.

Однако в этом и заключается главный минус. Если родители решили приобрести новое жилье, сдать дом в аренду и т.п., то сделать это очень сложно. Придется получить согласие в соответствующих органах.

Еще один плюс оформления жилья на детей – это исключение раздела имущества между супругами в случае развода. Недвижимость сохранится за несовершеннолетним, и притязать на нее никто из супругов уже не вправе.

Также не смогут притязать на имущество судебные приставы, кредиторы и т.п., в случае наличия у одного из супругов финансовые обязательства перед юридическими организациями.

Таким образом, оформление квартиры на детей дает гарантию на владение определенными материальными благами в будущем. И претендовать на данное имущество сложно. Однако опекунам несовершеннолетнего владельца трудно совершать действия с жильем. Учитывая эти особенности, родители решают, что делать.

Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, всегда требуют особого внимания. Что надо знать, чтобы не нарушить права детей, какие документы понадобятся, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки и как покупателю обезопасить себя от проблем с квартирой в дальнейшем?

Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.

Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Маткапитал

Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.

Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.

Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

Напомним, что с 2022 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.

Получение разрешения опеки на сделку

Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:

— копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;

— документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);

— копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);

— документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;

— письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;

— информацию о рыночной стоимости жилого помещения;

— копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;

— единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);

— для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;

— для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой

Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.

Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.

Как покупателю обезопасить себя?

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.

В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».