Расторжение договора долевого участия в строительстве

Расторжение договора долевого участия в строительстве (ДДУ) как и любого иного может быть осуществлено в добровольном или судебном порядке.

Принимая решение о прекращении действия договора, дольщику следует ориентироваться не только на своё стремление вернуть вложенные средства, но также учесть ряд объективных факторов: финансовую состоятельность застройщика, степень готовности возводимого объекта, соблюдение как самим застройщиком, так и дольщиком условий заключенного договора.

Когда застройщик просрочил исполнение своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, требование дольщика о расторжении договора без оценки возможных рисков может иметь фатальные финансовые последствия.

Например, добившись положительного судебного решения о взыскании денежных средств, дольщик в случае фактической несостоятельности застройщика рискует остаться наедине с проблемой невозможности исполнения решения суда. Безусловно, что в подобной ситуации предпочтительней выглядит вариант получения строящегося объекта с просрочкой, поскольку его последующая реализация на рынке жилья гарантирует дольщику возврат инвестиций. Даже в случае признания застройщика банкротом закон позволяет дольщику при соблюдении предусмотренных законом процедур получить строящийся объект недвижимости в собственность.

В иной ситуации, когда застройщик не допустил просрочки, но у дольщика в силу положений закона возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке, направление требования о расторжении ДДУ не повлечет за собой необратимых правовых последствий. Дольщик вправе сам изменить своё решение, да и сам застройщик может отказаться от расторжения договора.

Согласно п. 1.2. ст. 9 Закона № 214-ФЗ, вступившему в силу 01 января 2017 года, если застройщик исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, дольщик не вправе в одностороннем порядке во внесудебном порядке отказаться от договора.

Как добровольная, так и судебная процедура расторжения договора участия в долевом строительстве предполагает обязательность направления соответствующего обращения застройщику (претензии). Следует помнить, что в случае отказа в удовлетворении претензии или её игнорирования застройщиком, претензионный порядок считается соблюденным, и дольщик имеет законную возможность обратиться в суд с иском.

В случае, если застройщик принимает обращение дольщика, соглашаясь расторгнуть договор во внесудебном (добровольном) порядке, рекомендуем обратить внимание на следующие юридически значимые моменты.

Соглашение о расторжении договора долевого участия подлежит государственной регистрации также, как и сам договор при его заключении. Без регистрации соглашения ДДУ не будет считаться расторгнутым.
В соглашении о расторжении должно быть четко определено, кто и в какой срок подает документы на регистрацию, чтобы в случае уклонения застройщика его можно было бы обязать в судебном порядке совершить регистрационные действия.
Передав застройщику все документы, необходимые для регистрации соглашения о расторжении ДДУ, дольщик обязан позаботитьсяо том, чтобы у него остались на руках доказательства заключения указанного соглашения, его копия и доказательства исполнения дольщиком своих обязательств по нему.
Очень часто застройщик настаивает на включении в соглашение о расторжении ДДУ условия об отсрочке возврата денежных средств. При этом срок возврата указывается гораздо больший, чем это предусмотрено законом. Формально, положение соглашения, противоречащее закону, является ничтожным и не подлежит применению, однако на практике многие нормы, установленные законом как императивные, применяются в суде с существенными отступлениями. Суды признают «увеличенную» рассрочку законной, поскольку она была оговорена волей сторон соглашения. Не секрет, что суды порой руководствуются навязываемой региональными властями политикой «о недопустимости разорения застройщика» в интересах других дольщиков.
Часто проект соглашения о расторжении договора долевого участия, подготовленный застройщиком, в завуалированной или прямой форме предусматривает отказ от выплаты процентовза пользование чужими денежными средствами. Данное условие прямо противоречит закону и должно быть исключено по инициативе дольщика.

Политика ущемления прав дольщиков при расторжении ДДУ, «мелкий шрифт», двусмысленность пунктов договора и т.п. – достаточно распространенные явления, бороться с которым лучше с помощью высококвалифицированного адвоката, специализирующегося на подобных вопросах.

Добровольное расторжение договора долевого участия, когда интересы дольщика соблюдены в полном объеме, не часто встречающееся явление. Как правило, застройщик игнорирует адресованные к нему финансовые претензии, ввиду чего возвращать внесенные денежные средства дольщику приходиться в судебном порядке. Обращение в суд и формулирование исковых требований к застройщику требует взвешенного подхода, оценки всех рисков, поскольку в обязанности дольщика в суде входит доказывание наличия основания расторжения договора, что для неподготовленного человека является существенной сложностью.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в перечисленных случаях:

I. Прекращение или приостановление строительства, очевидно свидетельствующее, что строящийся объект долевого участия не будет передан дольщику в установленный договором срок. Дольщик должен быть готов к тому, что в суде очевидный для него факт остановки строительства застройщик будет оспаривать, приводя доказательства ведения работ на объекте. В качестве доказательств остановки работ судом расцениваются:

официальный ответ уполномоченной, надзирающей за строительством жилых домов организации на запрос дольщика о имеющих место нарушениях при строительстве объекта,
судебные акты, из которых следует, что строительство приостановилось или идет таким темпом, что очевидно, что дом не будет сдан вовремя,
договоры, которые застройщик заключает с новыми дольщиками на тот же объект, срок передачи квартир в которых указан со значительной отсрочкой от установленного более ранними ДДУ,
официальное изменение проектной документации.

Доказательствами также будут являться свидетельские показания, фотографии, протоколы собраний дольщиков или инициативной группы с участием представителя застройщика или без него, статьи в СМИ.

Не всегда очевидные для дольщика обстоятельства, свидетельствующие о приостановке строительства, будут очевидными для суда, поэтому следует тщательно готовить доказательственную базу. Застройщик может имитировать осуществление строительства, направляя на стройку 3-5 человек, которые будут перекладывать с места на место строительный мусор перед онлайн камерой. У юридического лица есть и другие способы подготовить доказательства «активного» ведения строительства.

II. Существенное изменение проектной документации строящегося недвижимого объекта, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе превышения предельно допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства (квартиры, нежилого помещения).

С 01 января 2017 года в Закон 214-ФЗ внесено уточнение в статью 9 — расторгнуть договор в судебном порядке согласно данной статье дольщик может не только когда застройщик существенно изменил проектную документацию (что в общем-то для дольщика является понятием абстрактным, решения суда по таким спорам при одинаковым исходных данных бывают прямо противоположны), но и увеличил площадь жилого (нежилого) помещения относительно допустимого более, чем на 5 %. В договоре долевого участия должна быть прописана возможность такого увеличения площади, но она ограничена указанными в Законе 5 %.

Дольщику важно не путать понятие проектной документации и проектной декларации. Закон регламентирует только содержание проектной декларации (ст. 19 Закона), раскрывает понятие информации о проекте строительства (ст. 21 Закона). Принципиально важные моменты информации об объекте строительства, такие как строительные материалы и технические решения, определяющие качество объекта строительства и привлекающие дольщика, не относятся законом к обязательной информации о проекте строительства, подлежащей выкладыванию в общий доступ, следовательно, и изменение проекта в части использования материалов и технических решений (часто используемые застройщиками в целях удешевления строительства и увеличения своей прибыли) законодатель не расценивает как существенные, предполагая, что заинтересованные лица не лишены права доказывать в судебном порядке значительность внесенных в проект изменений.

Поскольку понятие существенного изменения проектной документации законом не раскрыто, значит в судебной практике может трактоваться по-разному. Изменение проектной документации по своей сути является односторонним изменением условий договора, что согласно ст. 310 ГК РФ недопустимо. Однако факт упоминания в законе этого обстоятельства некоторые расценивают как законодательное допущение изменения проекта строительства. В итоге — в случае возникновения спора, окончательное решение принимает суд. Для дольщика изменение этажности дома, внутридомового оборудования, строительных материалов, технических решений может иметь существенное значение, а для суда может и не иметь.

На наш взгляд к существенным изменениям проектной документации относится и изменение срока сдачи объекта, который в обязательном порядке включается в проектную декларацию и является согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ существенным условием самого договора долевого участия. Для дольщика процент успеха расторгнуть через суд договор на основании увеличения срока сдачи объекта выше, чем в иных случаях, установленных законом (п. 4 ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

III. Изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимого имущества (практически не встречающееся основание для расторжения договору долевого участия в строительстве).

IV. Иные случаи, установленные договором или законом. В качестве примера можно привести расторжение договора по инициативе арбитражного управляющего (финансового управляющего при банкротстве физических лиц).

При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщик обязан в 10-дневный срок вернуть дольщику денежные средства в полном объеме, а также уплатить проценты на эту сумму, размер которых рассчитывается согласно статье 9 Закона о долевом строительстве.

На сегодняшний день статистика такова, что чаще всего дольщику приходится возвращать деньги от застройщика в судебном порядке, соединяя два самостоятельных исковых требования о расторжении договора участия в долевом строительстве и о взыскании денежных средств по нему.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Исходя из норм Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее – Закон) долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве.

В свою очередь, договор об участии в долевом строительстве (Далее – Договор) — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

Помимо положений, устанавливающих порядок заключения такого Договора, Законом предусматриваются конкретные случаи, когда и при каких условиях Договор может быть расторгнут:

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок передачи такого объекта, превышающий установленный договором на два месяца;

2) в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта участнику долевого строительства, и (или) не уведомления поручителем и застройщиком об этом участника долевого строительства ранее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. Так же в случае не выполнения застройщиком обязанности заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;

5) в иных установленных Законом или договором случаях.

В случае расторжения Договора по данным основаниям, застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

По требованию участника долевого строительства Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных Законом или договором случаях.

В случае расторжения Договора по данным основаниям, застройщик обязан произвести вышеуказанные выплаты в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока (20 рабочих дней или 10 рабочих дней) участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником почтовому адресу или вручения участнику долевого строительства лично под расписку, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования по следующим основаниям:

1) просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца, если договором предусмотрена уплата цены договора единовременным внесением платежа;

2) систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (просрочка более чем 3 раза в течение двенадцати месяцев) или просрочка платежа более чем на 2 месяца, в случае если договором установлена уплата цены договора путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком указанных выше сроков возврата денежных средств или сроков зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора, зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Как расторгнуть договор ДДУ?

Как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве?

Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).

Есть четыре варианта расторжения договора:

по соглашению сторон;
по инициативе застройщика;
по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
по решению суда.

Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).

Как работает долевое строительство с 1 июля 2018 года после внесения поправок в Закон № 214-ФЗ, читайте на спроси.дом.рф

Можно ли расторгнуть договор, если дольщик передумал покупать квартиру?

Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила. Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед и соответствует предусмотренным Законом № требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.

Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:

если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.

Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.

Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.

С 1 января 2018 года в России начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой выступает . ЕИСЖС позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. Через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору участия в долевом строительстве в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве в ЕИСЖС

В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?

Согласно статье 9 Закона № , дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, отправив уведомление застройщику, если тот:

Превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;

Отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;

Существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;

В иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.

Это общие условия расторжения договора, предусмотренные для всех дольщиков. При этом дольщики, заключившие ДДУ с использованием счета эскроу, могут расторгнуть его и по иным основаниям, прописанным в ст. 15.4 . Согласно п. 7 ст. 15.4 Закона № . Дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке, если при заключении ДДУ:

Застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);

Вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;

Застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).

Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон. При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону. Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.

На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда?

Если ДДУ заключался до 1 июля 2018 года и деньги дольщика поступили непосредственно к застройщику (до перехода на проектное финансирование или использования счета эскроу), дольщик вправе потребовать выплатить ему неустойку. Ее размер обычно прописывается в договоре (договорная неустойка). При этом он не может быть меньше, чем тот, что указан в законе (законная неустойка). В соответствии с положениями Закона № , сумма неустойки составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, а если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, то на такую неустойку вы рассчитывать не сможете: застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства (см. карточку В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке без решения суда?). При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора (см. карточку В чем особенность возврата денег при схеме оплаты с использованием счета эскроу?). В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора?

Закон № не регулирует форму уведомления, однако для предотвращения спорных ситуаций в этом документе должна быть следующая информация:

сведения о дольщике и застройщике;
указание реквизитов договора участия в долевом строительстве (номер и дата);
основание расторжения договора (ссылка на норму закона с указанием статьи, пункта и подпункта);
расчет общей суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе);
реквизиты для перевода денег на счет дольщика;
дата составления уведомления;
опись вложения.

Уведомление необходимо отправить по почте заказным письмом, при этом датой расторжения договора считается дата отправки письма, а не получения уведомления.

Перед отправкой необходимо сделать ксерокопию уведомления, поскольку оно потребуется для регистрации расторжения ДДУ в Росреестре.

В каких случаях дольщик может расторгнуть договор через суд?

Статья 9 Закона № позволяет дольщику обратиться в суд с требованием расторгнуть ДДУ, когда застройщик:

прекратил или приостановил строить дом и при этом есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что объект не может быть сдан в срок;
внес существенные изменения в проектную документацию дома, которая меняет площадь квартиры и отдельных жилых и нежилых площадей в пределах 5% от указанной в ДДУ площади;
изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, имеющихся в доме;
в иных установленных федеральным законом и ДДУ случаях.

При расторжении ДДУ на этих основаниях застройщик обязан вернуть дольщику деньги по договору и выплатить проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства по возврату денег. Если дольщик — это гражданин, а не компания, проценты выплачиваются в двойном размере.

Однако необходимость обращаться в суд может возникнуть не только в этих случаях. Если застройщик отказывается возвращать деньги по обстоятельствам, предусматривающим расторжение договора по уведомлению, дольщику также придется подавать иск — по месту нахождения застройщика (ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации).

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
копия договора участия в долевом строительстве;
документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

Как правило, при наличии объективных причин для расторжения договора участия в долевом строительстве суд встает на сторону гражданина. При этом стоит учитывать, что в процессе суд по требованию девелопера может уменьшить размер компенсации (ст. 333 ГК РФ).

Можно ли вернуть судебные расходы?

Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:

квитанции об оплате почтовых услуг;
договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
квитанция об оплате государственной пошлины;
другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.

Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.

Можно ли избежать суда, если застройщик готов вернуть деньги?

Можно. В этом случае нужно обговорить условия, на которых осуществляется возврат денег, а затем составить соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию сторон (см. карточку Как происходит расторжение договора по соглашению сторон?).

Нужно ли согласие банка на расторжение ДДУ, если квартира в ипотеке?

Необходимость получения согласия банка при расторжении ДДУ, как правило, указывается в договоре об ипотеке. В некоторых случаях оно не требуется, однако важно помнить, что расторжение ДДУ не влечет прекращения обязательств по кредитному договору (договору займа). Более того, права требования по ДДУ являются залогом по кредиту, и если заемщик теряет эти права — кредитор вправе требовать полного досрочного погашения кредита и выплаты процентов (ст. 813 ГК РФ).

То есть если застройщик возвращает деньги не по реквизитам кредитора, не отправляет их на погашение задолженности по ипотечному кредиту (займу), и кредит (заем) становится необеспеченным, велика вероятность, что вам придется досрочном гасить кредит (заем). Поэтому в таких случаях необходимо согласовать с кредитором замену обеспечения по кредиту.

Как зарегистрировать расторжение ДДУ?

Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.

Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.

Как получить деньги после расторжения договора?

При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.

В чем особенность возврата денег при схеме с счетами эскроу?

Процесс возвращения денег при расторжении ДДУ по схеме с использованием счетов эскроу предусмотрен в статье 15.5 Закона № . Согласно положениям указанной статьи, счет эскроу закрывается, а деньги возвращаются дольщику на основании регистрации расторжения ДДУ. Таким образом, чтобы получить свои деньги, необходимо подать заявление о расторжении договора в Росреестр (это может сделать как дольщик, так и застройщик).

Росреестр в течение 5 рабочих дней со дня внесения в ЕГРН записи о расторжении или прекращении договора обязан разместить эту информацию в Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк получит сведения о расторжении договора из ЕИСЖ — и сможет вернуть деньги со счета эскроу дольщику.

Столкнулись с трудностями при расторжении договора долевого участия? Получите консультацию от ДОМ.РФ

Расторжение ДДУ

Покупка квартиры в строящемся доме — рискованное дело. Покупатель рискует не только деньгами, но и временем. Нередко простое обещание застройщика «объект скоро будет сдан в эксплуатацию», превращается в бесконечность. Именно поэтому расторжение ДДУ в большинстве случаев происходит по инициативе дольщика.

Можно ли расторгнуть ДДУ?

Порядок расторжения ДДУ закреплен в ст. 9 ФЗ №214. Согласно нормам, которые прописаны в данной статье, договор может быть расторгнут:

1) В одностороннем порядке по инициативе дольщика

2) В одностороннем порядке по инициативе застройщика

3) В двустороннем порядке (по соглашению сторон)

4) Через суд

Расторжение ДДУ дольщиком в одностороннем порядке

Причины, по которым дольщик имеет право расторгнуть договор, закреплены в п.1 ст. 9 ФЗ №214, а именно:

1) Застройщиком были нарушены обязательства по передачи объекта (срок сдачи в эксплуатацию превышен более чем на два месяца).

2) Застройщик построил объект с нарушениями условий договора (нарушены обязательные требования, которые привели к ухудшению качества объекта и сделали квартиру непригодной для проживания).

3) Застройщик отказывается устранять недостатки объекта в разумный срок.

4) Застройщик отказывается уменьшать стоимость договора или возмещать дополнительные расходы дольщика (в случае, если были обнаружены недостатки объекта).

Расторжение ДДУ застройщиком

Причина, по которой застройщик может расторгнуть договорные отношения с контрагентом, одна — злостное невыполнение финансовых обязательств со стороны дольщика:

1) задержка выплаты более чем на два месяца (актуально при наличии согласованного графика оплат, а также на условиях разового погашения суммы);

2) нарушение установленных сроков выплат более трех раз в течение года.

Любые другие нарушения финансовых условий договора не могут стать причиной одностороннего расторжения ДДУ застройщиком.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Данная процедура не требует выполнения обязательных условий договора. Контрагенты вправе самостоятельно договариваться о способе и сроках реализации своих законных прав и обязанностей. Главное, чтобы расторжение договора ДДУ происходило по обоюдному согласию сторон.

Расторжение ДДУ через суд

Дольщик может обратиться в суд в случае, если:

1) Строительство дома было приостановлено или заморожено на неопределенный срок.

2) Существенно изменилась проектная документация объекта. Все изменения проектной документации, которые касаются отклонения от первоначальных параметров объекта строительства, должны вновь утверждаться застройщиком. Участник долевого строительства вправе требовать расторжения ДДУ в случае, если такие изменения являются существенными, нарушают его права и затрагивают интересы.

3) Застройщик, который нарушил условия договора ДДУ, отказывается возвращать денежные средства или выполнять установленные обязательства.

4) Изменилось назначение нежилых помещений в многоквартирном доме.

5) Иные случаи, предусмотренные законом.

Законом не предусмотрен исчерпывающий перечень причин для обращения в суд. Это означает, что дольщик вправе действовать, исходя из условий договора ДДУ.

Перед тем как подать заявление в суд, истцу необходимо:

1) Отправить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с задержкой строительства и расторжении договора ДДУ.

2) Определить цену иска. Физическое лицо может взыскать с застройщика:
— стоимость квартиры;
— процент за пользование денежными средствами;
— процент за нарушение сроков возврата денежных средств, которые поступили на банковский счет застройщика в качестве цены договора ДДУ;
— компенсацию морального вреда. Размер компенсации устанавливается по усмотрению истца, однако итоговая сумма будет определена в ходе судебного заседания. Стоит учесть, что юридические лица и индивидуальные предприниматели не могут претендовать на компенсацию морального вреда.

3) Отправить копию иска ответчику (застройщику).

Ну, а теперь подробнее:

Одностороннее расторжение договора дольщиком

Если дом своевременно не сдан в эксплуатацию или квартира имеет Существенные недостатки, дольщик вправе расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке. Однако одного желания недостаточно, покупателю необходимо соблюсти правовой порядок расторжения сделки.

В первую очередь дольщику нужно направить претензию застройщику о расторжении договора. В тексте документа указывается:

1) Причина расторжения договорных отношений (с ссылкой на законодательную норму).

2) Требования заявителя (дольщика).

3) Банковские реквизиты, на которые застройщик должен вернуть денежные средства.

Претензию необходимо отправить на юридический адрес компании заказным письмом с уведомлением или лично принести его в канцелярию. К уведомлению нужно приложить опись вложения — документ, в котором перечисляются и описываются юридически важные характеристики письма. Если уведомление передается лично в руки представителю строительной компании, рекомендуется настаивать на том, чтобы лицо, которое принимает корреспонденцию, поставило на втором экземпляре обращения входящий номер, дату и подпись.

Днем расторжения договора ДДУ считается день направления претензии (основание: ч. 4 ст. 9 Закона №214-ФЗ). С этого момента застройщик в течение 20 дней обязан вернуть контрагенту все денежные средства, которые являются ценой договора и процент за пользование.

В случае, если застройщик отказывается своевременно перечислять денежные средства, дольщик вправе обратиться в суд. Для этого ему потребуется собрать необходимый пакет документов:

1) Копия договора ДДУ

2) Документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств по договору

3) Копия претензии застройщику (истцу также необходимо подтвердить факт передачи данного документа. Если претензия направлялась заказным письмом, нужно приложить почтовое уведомление о получении корреспонденции. Если лично передавалось в руки работнику компании — входящий номер и дату регистрации)

4) Ответ застройщика на претензию (при наличии)

5) Документы, которые подтверждают (обосновывают) требования дольщика (дефектная ведомость, заключение экспертной комиссии о наличии недостатков)

6) Расчет процентов за пользование деньгами и за нарушение сроков возврата денежных средств

7) Квитанция об уплате госпошлины. В соответствии с п. 3 ст. 333.36 НК РФ, госпошлина оплачивается в случае, если цена иска превышает 1 млн. руб

Договор ДДУ будет считаться расторгнутым, если суд принял сторону истца.

Порядок расторжения ДДУ застройщиком

Прежде всего застройщик должен направить контрагенту письмо-оповещение, в котором выразить требование о срочном погашении задолженности по обязательным платежам.

Дольщик обязан выполнить требования застройщика в течение 30 дней с момента получения письма. По истечению данного срока возможно расторжение договора ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика.

После того, как договор ДДУ был расторгнут, дольщику возвращаются все денежные средства, которые были им уплачены на текущий момент.

Регистрация расторжения ДДУ

Выплата денежных средств дольщику возможна только после регистрации расторжения договора ДДУ. Специалисты юридической компании “Силкин и партнеры” рекомендуют отнестись к процедуре расторжения договора ДДУ с особой внимательностью и осторожностью. Дело в том, что после того, как договор будет расторгнут по инициативе дольщика, взыскать уплаченные денежные средства с застройщика будет достаточно сложно. Особенно это касается ситуаций, когда застройщик планирует признать себя банкротом.

С 1 июля 2019 года прямая передача денежных средств застройщику запрещена. Теперь деньги за квартиру в строящемся доме вносятся на эскроу-счет. Такой алгоритм ведения финансовых расчетов гарантирует сохранность материальных вложений дольщика. Денежные средства “замораживаются” на специальном условном счете до момента регистрации права собственности.

Взыскание неустойки с застройщика

Срывы сроков передачи в эксплуатацию случаются достаточно часто. В большинстве случаев застройщик действует на опережение, он рассылает всем участникам долевого строительства уведомление о переносе даты сдачи объекта и предлагает подписать дополнительное соглашение.

Не стоит соглашаться на условия Застройщика. Подписывать соглашение — это право дольщика, а не обязанность. Отказ от выполнения требований застройщика не влияет на срок передачи жилья. Данное доп. соглашение выгодно только застройщику, оно снимает со строительной организации ответственность за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.

Расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи дома предусматривает выплату неустойки с застройщика.

Существует несколько способов взыскания неустойки:

1) Путем проведения мирных переговоров с застройщиком (досудебное урегулирование)

2) Через суды общей юрисдикции

3) Через Арбитражный суд.

Взыскать неустойку с застройщика можно попытаться самостоятельно, без привлечения юриста. Для этого, прежде всего необходимо правильно рассчитать ее размер.

Следует учесть, что действовало Постановление №423. В соответствии с данным документом проценты за пользование денежными средствами при расторжении договора долевого участия не начислялись с 3 апреля 2022 до 01.01.2022 года. Данная законодательная норма не лишает дольщика возможности расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке, если срок сдачи объекта затягивается более чем на два месяца.

Постановление №423 действует и в отношении расчета неустойки при расторжении ДДУ. Используя калькулятор расчета неустойки, необходимо обратить внимание на данную временную поправку.

Если у дольщика есть сомнения относительно платежеспособности строительной организации, он вправе воспользоваться услугой по выкупу неустойки.

Расторжение ДДУ с ипотекой

Одностороннее расторжение, который обременен ипотечным кредитом, без весомых причин невыгодно в первую очередь самому дольщику. Сложность ситуации заключается в том, что договор ДДУ находится на балансе залога в банке. Таким образом, должник не имеет права совершать с данным документом никаких юридических действий.

Однако, если застройщик грубо нарушает условия договора, контрагент вправе инициировать процедуру расторжения договорных отношений.

Для этого необходимо:

1) В письменном виде уведомить отделение банка, в котором оформлен ипотечный кредит, о своих намерениях.

2) Предоставить банку доказательства нарушения условий договора ДДУ.

3) Написать заявление в отделение банка, в котором требовать перерасчета процентов по случаю досрочного погашения кредита.

4) Отправить девелоперу уведомление про одностороннее расторжение договора ДДУ дольщиком.

Законодательство РФ не содержит прямых указаний, в которых прописан четкий порядок расторжения договора ДДУ с ипотекой. Однако, убытки, которые были понесены сторонами сделки, ложатся на плечи виновнику ситуации. Таким образом, застройщик, нарушивший условия договора, возмещает убытки банковской организации.

Юридическая компания «Силкин и Партеры» может предоставить широкий спектр услуг, касающихся договора долевого участия. Наши юристы могут как проконсультировать по любым вопросам.

Обладая обширным судебным опытом, мы можем провести весь комплекс мероприятий по расторжению договора через суд. Мы готовы взять на себя весь комплекс работ: от консультации до получения вами денежных средств.

Внося денежные средства в качестве своей доли на возмещение финансовых трат, которые неизбежно связаны со строительством многоквартирного жилого дома, либо какого либо другого недвижимого объекта, гражданин или юридическое лицо в итоге намерены получить в собственность причитающуюся им долю построенного недвижимого объекта.

Однако вносить деньги за «метры», не введенные в эксплуатацию, возможно лишь одним из трех доступных способов (п. 2 ст. 1 фз-214 от 30.12.04г.):

посредством приобретения у собственника или владельца земельного участка жилищного сертификата;
через членство в жилищно-строительном или накопительном кооперативе;
заключением письменного договора с Застройщиком на долевое участие (ДДУ).

Случается, нет возможности дожидаться сдачи строящегося дома в эксплуатацию, но существование договорных отношений с Застройщиком требуется прекратить. Как это сделать законно?

В отличие от договорных отношений подряда, по которому заказчик в любой момент, отказываясь от исполнения договора, будет обязан, кроме оплаты за уже выполненные подрядчиком работы погасить еще и причиненные Подрядчику досрочным расторжением договора убытки, досрочно расторгая ДДУ по уважительным причинам, дольщик не возмещает застройщику фактически понесенные им расходы.

Кроме того, участник долевого строительства права без уважительных причин в любой момент, до подписания акта сдачи-приемки построенного объекта, отказаться от дальнейшего исполнения ДДУ, не имеет!

А что же тогда делать дольщику, желающему прекратить взаимоотношения по договору долевого участия в случае, если Застройщик добросовестно выполняет взятые на себя обязательства?

У дольщика в таком случае два выхода:

попытаться заключить с Застройщиком двухстороннее соглашение, которому ранее заключенный ДДУ будет по обоюдному согласию прекращен;
найти того, кому по договору переуступки можно передать свои права дольщика.

Особенности ДДУ

За исключением специфических особенностей, предусмотренных фз-214, ДДУ очень похож на обычный договор строительного подряда, по которому одна сторона, именуемая застройщиком, гарантирует другой стороне (участнику долевого строительства), создать многоквартирный объект недвижимого имущества, в срок, который оговорен этим договором.

К такому договору предъявляются особые требования, чтобы он считался надлежаще заключенным:

он должен быть оформлен письменно, и зарегистрирован в Росреестре;
конкретное определение предмета договора;
срок ввода в эксплуатацию;
цена договора;
способы, которыми будет обеспечено исполнение обязательств Застройщиком;
гарантийный срок на предмет договора (обычно не менее 5 лет).

Способы расторжения ДДУ

Всего у дольщика и Застройщика три легальных пути, предусмотренных статьей 9 фз-214, по которым у них предусмотрена возможность отказаться от долевого участия досрочно, т.е. до передачи участнику долевого строительства в собственность введенного в эксплуатацию объекта строительства:

в одностороннем порядке, по собственному желанию расторгнуть ДДУ;
заключить двустороннее соглашение с застройщиком;
обратиться в суд, и там, по его решению, прекратить договорные взаимоотношения.

При этом у Застройщика возможность расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке лишь одна: если дольщик нарушает договорные обязательства по оплате, предусмотренной законом (ст.5 фз-214).

Когда можно расторгнуть ДДУ

По логике вещей, данные обязательства можно прекратить вплоть до их естественного завершения, т.е. до передачи завершенного строительного объекта дольщику, что оформляется двусторонним подписанием акта сдачи-приемки (передаточный акт).

Как только передаточный акт обоюдно подписан, договорные обязательства прекращаются!

Последствия расторжения

Безотносительно способа и инициатора расторжения ДДУ, денежная сумма, которую заплатил дольщик в счет договорной цены, подлежит обязательному возвращению, и если инициатор прекращения договорных обязательств в виду их нарушения Застройщиком – дольщик, то Застройщик дополнительно возмещает свое пользование деньгами дольщика.

При этом, если инициатор расторжения — Застройщик, проценты за пользование им денежными средствами в размере трехсотой части ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая имеется на день возвращения ранее внесенных дольщиком денег, выплачиваются участнику долевого строительства лишь в случае, если Застройщик возвращает их с опозданием, — дольше, чем в течение десяти дней со дня одностороннего расторжения договора.

ВНИМАНИЕ! Аннулирование (расторжение) договора, аналогично его заключению, удостоверяется регистрацией Росреестра! Все иные «предварительные» договоренности без госрегистрации не имеют юридической значимости.

Госпошлина, взымаемая в пользу государства за регистрацию в Росреестре соглашения о расторжении ДДУ с одновременным внесением соответствующих изменений в ЕГРП, составляет 350 рублей.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ участником долевого строительства

Как уже было замечено, участник долевого строительства может расторгнуть самостоятельно ДДУ только при наличии уважительных обстоятельств. К таким обстоятельствам п. 1 статьи 9 фз-214 причислил следующее:

задержка Застройщиком от двух месяцев передачи дольщику по соответствующему акту построенного объекта, срок сдачи которого зафиксирован в договоре;
допущение при строительстве существенных отступлений от требований качества построенного имущества;
нарушение правил обеспечения исполнения обязательств по договору поручительства с банком, выразившиеся в неуведомлении участника долевого строительства, по крайней мере, за месяц, о досрочном прекращении банком поручительства;
другие обстоятельства, на которые есть указание в законе либо непосредственно в ДДУ.

Более того, еще одним из условий одностороннего расторжения со стороны дольщика договора, будет невыполнение Застройщиком следующих требований дольщика при сдаче ему не соответствующего условиям ДДУ объекта долевого строительства:

бесплатное устранение недостатков в срок, признаваемый законодательством разумным;
уменьшение цены договора пропорционально недостаткам сданного объекта;
возместить самостоятельно понесенные расходы на устранение недостатков переданных квадратных метров.

Когда договор ДДУ считается расторгнутым в одностороннем порядке

В отличие от взаимного соглашения, подлежащего регистрации в госоргане, односторонний отказ по условиям, предусмотренным законодательством, такой процедуры не требует, и становится юридически свершившимся фактом со дня направления заказным письмом с описью уведомления о расторжении.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ Застройщиком

Законом предусмотрено единственное условие для одностороннего расторжения ДДУ Застройщиком, — неисполнение дольщиком финансовых договорных обязательств.

Согласно ст. 5 фз-214, нарушение участником долевого строительства сроков внесения им платежей по договору должно быть систематическим, т.е. отвечать одному из следующих признаков:

срок внесения обязательных платежей по установленной рассрочке по ДДУ должен быть нарушен в течение года чаще, чем трижды;
минимум на два месяца подряд дольщик не оплачивает единовременный платеж по ДДУ.

Последствия просрочки платежей

Таких неблагоприятных последствий для дольщика два:

выплата пени за каждый день неисполненного обязательства, в размере трехсотой части банковской ставки рефинансирования, умноженной на размер задолженности;
расторжение ДДУ Застройщиком.

В первом случае ответственность для дольщика наступает неизбежно. Во втором – на усмотрение Застройщика (он может пойти на встречу и дополнительно предоставить дольщику рассрочку). Если же Застройщик принял решение прекратить отношения, он обязан при этом выполнить следующую процедуру:

письменно, заказным письмом, по меньшей мере, за тридцать дней до дня предполагаемого расторжения ДДУ, предупредить дольщика о своем намерении, одновременно сообщив об имеющихся нарушениях договора;
если требование дольщиком так и не исполнено, и он получил уведомление Застройщика, либо не получил по причине непроживания по указанному почтовому адресу, или отказался его получать, повторно направить, теперь уже заказной почтовой корреспонденцией, вложив соответствующую опись, уведомление о расторжении ДДУ.

Со дня направления уведомления о расторжении ДДУ, он считается расторгнутым. С этого момента для застройщика начинается отсчет десятидневного срока по возврату денежной суммы, внесенной дольщиком.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

В данном случае, и Застройщик, и дольщик вправе, но такое право не корреспондирует ответную обязанность, инициировать заключение соглашения о расторжении ДДУ.

Схема заключения соглашения следующая:

Направить письменно сообщение, в котором выразить желание заключить соглашение о расторжении договора по взаимному согласию.
Получив согласие, назначить дату и место заключения соглашения о расторжении.
Взаимно определить порядок возвращения внесенной денежной суммы дольщику.
Письменно составить, с внесением условий о возврате денежной суммы дольщику и подписать с двух сторон соглашение о расторжении ДДУ.
Зарегистрировать соглашение, уплатив госпошлину, в Росреестре.

Что нужно для регистрации Соглашения?

В Росреестр обеим сторонам приходить не нужно, приходит кто-то один. Но, кроме подписанного дольщиком и Застройщиком соглашения о расторжении ДДУ, туда понадобится предоставить:

паспорт дольщика;
платежку на госпошлину;
могут потребоваться другие документы.

Внимание! Если в Росреестр идет Застройщик, дольщику для подстраховки рекомендуется оставить себе:

копию соглашения о расторжении;
расписку от Застройщика, что обязательства перед ним исполнены Дольщиком в полном объеме.

Расторжение ДДУ через суд

Законом предусмотрено четыре возможных обстоятельства, исходя из которых дольщик может не направлять застройщику никаких уведомлений, а сразу с исковым заявлением обратиться в судебный орган, все эти обстоятельства связаны с существенными отступлениями Застройщиком от условий заключенного договора.

Так, в суде дольщик имеет право требовать расторжения ДДУ, если:

со всей очевидностью следует, что планируемое согласно ДДУ строительство данного объекта недвижимого имущества, в которое входит доля участника долевого строительства, прекращено или приостановлено;
произошли серьезные нарушения условий проектных документов на строящийся недвижимый объект, выразившиеся в том, что на более, чем 5% превышен оговоренный договором размер площади помещения (в меньшую или большую сторону;
изменилось целевое назначение нежилых помещений и общего имущества, составляющих объект недвижимости;
в законе или ДДУ установлены иные существенные обстоятельства, которые нарушены Застройщиком.

Как подготовиться к судебному разбирательству

Прежде всего, следует правильно оформить иск, подаваемый в суд по месту регистрации Застройщика.

Для этого в нем, кроме подсудности и обязательных реквизитов Истца и Ответчика, требуют:

возврата внесенных в счет цены ДДУ оплат;
выплаты процентов за пользование Застройщиком этими денежными средствами;
компенсировать убытки, связанные с необходимостью прекратить договорные отношения по вине Застройщика.

К иску, подписываемому дольщиком, необходимо приложить:

копию заявления для Застройщика;
копию договора ДУ;
документальные подтверждения существенного нарушения условий договора Застройщиком;
самостоятельный расчет процентов, материального и морального вреда;
квитанцию об уплате пошлины за судебную тяжбу.

Если самостоятельно определить наличие существенных нарушений Застройщиком условий ДДУ затруднительно, дольщик может всегда заказать специальную строительную экспертизу, отнеся, в случае удовлетворения иска, расходы на счет Застройщика.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Расторжение ДДУ

Списать нельзя, платить!

Профессионализм

Более 10 лет успешной юридической практики. Профессиональный подход к разрешению даже самых сложных задач.

Индивидуальный подход

Каждая задача рассматривается с учетом её индивидуальных особенностей, а также с учетом всех пожеланий клиента.

Конфиденциальность

Все сведения, полученные или собранные в результате юридических действий, являются строго конфиденциальными и недоступными для третьих лиц.

Дольщик решил расторгнуть договор и забрать деньги. Но не тут-то было

Одна женщина купила квартиру в новостройке за 1,6 млн рублей. Заплатила всю сумму, а через три месяца передумала. У нее возникли какие-то семейные обстоятельства, поэтому застройщику так и написала: «Хочу расторгнуть договор, верните мои деньги».

Застройщик уже вложил деньги в строительство, а своих обязательств перед женщиной не нарушал. Стройка идет, сроки соблюдаются, недостатков нет — в общем, застройщик отказался возвращать деньги и расторгать договор.

Тогда женщина говорит: «Раз такое дело, верните мне не только 1,6 млн рублей за квартиру, а еще 10 млн сверху! Требую почти 6 млн неустойки за четыре месяца, 100 тысяч за моральный вред и 50% штрафа от всей суммы. Я потребитель, мне положено».

Защищать свои права потребителя пришлось в суде, застройщик просто так не сдался. Решение суда идет вразрез с судебной практикой, которая сложилась раньше. Теперь будет не так просто забрать у застройщика свои деньги и компенсацию.

Почему застройщик сразу не отдал деньги, если дольщик передумал?

Застройщик ничего не нарушал. А все отношения с дольщиками регулирует специальный закон о долевом участии в строительстве. В нем написано, когда можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, — то есть просто прийти и сказать, что передумал и хочешь забрать деньги.

В законе нет такого условия, чтобы каждый дольщик мог просто так, по каким-то семейным обстоятельствам или в каких-то жизненных ситуациях, отказываться от квартир и требовать всю сумму назад, даже через суд. Должна быть какая-то вина застройщика, а тут вины нет. Поэтому застройщик и ответил на претензию женщины отказом.

Он отказался не просто вернуть деньги, но и вообще расторгать договор. То есть женщине нужно дождаться, когда дом сдадут, и стать собственницей жилья. Ну или дождаться, когда застройщик что-то нарушит, и тогда требовать вернуть деньги. А до тех пор свои 1,6 млн рублей не забрать.

Тогда с какой стати женщина требовала деньги?

Женщина посчитала, что имеет право расторгнуть договор по своему желанию в любое время. Хотя в законе о долевом участии в строительстве нет такого условия, но оно есть в законе о защите прав потребителей.

А Верховный суд раньше говорил так: если в законе для дольщиков чего-то нет, берите эту норму в общем законе для всех покупок. Например, условие о штрафе 50% взялось именно оттуда, и Верховный суд точно не против иногда начислять его застройщикам. Женщина насчитала компенсации, написала претензию и пошла по судам.

Что сказали суды?

В законе о долевом строительстве есть перечень оснований для расторжения договора с застройщиком. Например, дольщик может забрать деньги, если застройщик сильно нарушил сроки, без согласования изменил площадь квартиры или планировку, сдал квартиру с недостатками и не хочет их исправлять.

В законе для дольщиков написано, что для расторжения договора могут быть другие основания — установленные федеральным законом или договором. Да, в законе нет условия, что можно расторгнуть договор, если передумал, — но такое условие есть в законе о защите прав потребителей.

Покупатель может отказаться от договора в любое время. Главное — возместить фактические расходы исполнителю. Это касается и застройщиков. Дольщик тоже потребитель, значит, его защищает этот закон.

Застройщик свои расходы не доказал, поэтому пусть возвращает все. А так как он не захотел отдать деньги добровольно, то теперь заплатит неустойку и штраф.

Не 10 млн, конечно, а вот столько:

Стоимость квартиры — 1 648 200 Р .
Моральный вред — 10 000 Р .
Проценты — 59 976 Р .
Штраф 50% — 859 088 Р .
Судебные расходы — 20 000 Р .

Итого застройщик обязан вернуть женщине 2,6 млн рублей, хотя за квартиру она заплатила 1,6 млн.

В законе о долевом строительстве нет оснований для расторжения договора по инициативе дольщика, если застройщик ничего не нарушил.

Две инстанции решили, что раз этот вопрос не урегулирован, то можно применять положения закона о защите прав потребителей.

Но это неправильный вывод.

В законе для дольщиков есть конкретный список причин для расторжения договора. Если что-то из этого происходит, дольщик может отказаться исполнять договор или расторгнуть через суд.

Да, там есть пункт, по которому возможно расторжение на основании других законов или самого договора. Но закон о защите прав потребителей можно применять только в той части, которая не урегулирована основным законом про долевое строительство. Если бы в законе для дольщиков вообще ничего не было про расторжение договора в одностороннем порядке, можно было бы применять общие правила для всех покупателей товаров и услуг. А так — нет.

Суды ссылаются на статью 32 закона о защите прав потребителей, но это ошибка. Если дольщик решил просто отказаться от договора и забрать деньги, эту статью применять нельзя.

Женщина не может внезапно и без веских причин забрать деньги, а застройщик не обязан возвращать их ей по требованию.

Итог. Решения о расторжении договора долевого участия и возврате 2,6 млн за квартиру отменили. Дело будут пересматривать в конце августа. Если у вас квартира в новостройке, стоит проследить за вердиктом. Он пригодится всем, кто тоже покупает новостройку и допускает, что может отказаться от сделки до того, как дом сдадут.

То есть дольщики не могут просто так расторгнуть договор, если передумали?

Получается, так. Хотя есть много решений по похожим делам в пользу дольщиков. Суды говорили то же: если нормы о расторжении договора нет в основном законе, используйте статью 32, и пусть застройщики отдают деньги.

Вот противоположные примеры из судебной практики, когда дольщики ссылались на права потребителей:

Дольщики передумали и расторгли договор, вообще ничего не заплатив за квартиру. А потом еще взыскали компенсацию морального вреда и штраф.
Женщина купила квартиру в новостройке, заплатила часть, а потом передумала. Хотела вернуть всю сумму, неустойку и штраф, но не вышло. Суд отказался применять закон о защите прав потребителей, а застройщик еще и удержал стоимость страховки. Хорошо хоть вернули часть денег.
Дольщик поторопился и расторг договор на основании статьи 32 до того, как наступил срок сдачи дома. Застройщик вернул ему деньги, а неустойку и штраф не заплатил. Суд сказал, что это правильно: вот если бы дольщик подождал, когда срок будет нарушен, то получил бы компенсацию сверху. А раз вины застройщика нет, то больше он ничего платить не должен.

Это не значит, что покупатели квартир в новостройках попадают в рабство и не имеют права выйти из сделки. Есть много причин для расторжения договора, если застройщик не выполняет свои обязательства или права дольщика нарушены.

Но покупатели квартир в новостройках должны понимать свою ответственность: они покупают не квартиру, а права на нее. То есть как будто становятся соинвесторами проекта по строительству дома. За счет этого жилье дешевле, чем готовое. Но если каждый дольщик начнет забирать деньги спустя какое-то время, застройщики не смогут вовремя выполнять свои обязательства перед другими покупателями. В итоге будет замкнутый круг: застройщики всем должны, но не могут достроить дом, и из-за этого должны еще больше.

Но вы ведь сами писали, что для дольщиков работает закон о защите прав потребителей. Уже не работает?

Использовать закон о защите прав потребителей дольщикам советовал Верховный суд. Это по-прежнему работает. Но такая норма действует, только если нет подходящей статьи в законе о долевом строительстве. Например, по поводу штрафа 50%. Его нет в законе № 214- ФЗ , но иногда его все равно можно требовать.

Причины для расторжения договора в законе № 214- ФЗ описаны, поэтому применять статью 32 и расторгать договор просто потому, что захотелось, получится не у всех.

Как расторгнуть договор с застройщиком, если передумал?

Готовиться к расторжению любого договора нужно до его подписания. Даже если это район вашей мечты и квартира очень нравится, все равно стоит представить ситуацию, что договор придется расторгать.

Дома строят годами, а за это время может произойти что угодно. Можно передумать, получить повышение в должности и переехать, рядом могут начать другую стройку, срочно понадобятся деньги, ребенок перейдет в другую школу, не понравятся соседи или случится развод, и придется делить ипотеку. Все это не причины для расторжения договора, если нет вины застройщика.

Сначала читать, потом подписывать

В договоре может быть условие о расторжении договора с компенсацией застройщику. Но искать и обсуждать это условие нужно заранее. После регистрации договора будет поздно что-то менять.

Вот по каким причинам дольщик может отказаться от договора или расторгнуть его, даже если застройщик против:

Застройщик просрочил сдачу дома больше чем на два месяца. Если на месяц, пока отказываться рано.
Дом или квартира с недостатками, но их не устраняют или не снижают цену квартиры.
Строительство прекращено или временно остановлено, и стало понятно, что в срок застройщик не успеет.
Очень изменилась проектная документация, площадь квартиры, вместо жилого построили нежилое помещение.

Еще есть непонятная формулировка про «другие законные основания». Но их нужно искать в статье 450 и 451 гражданского кодекса. Эти причины придется доказывать, а получить неустойку и штраф иногда будет невозможно.

Если у вас другая причина для расторжения и вины застройщика нет, сначала нужно проконсультироваться с юристом: взять свой договор, найти специалиста по долевому строительству и обсудить все варианты развития событий. И только после этого что-то предпринимать: отправлять уведомления, писать претензии или идти в суд.

Например, ухудшение финансового положения дольщика суд посчитал недостаточно веским основанием для расторжения договора. И это не единственный случай: дольщику могут срочно понадобиться деньги, а отказаться от договора и забрать у застройщика всю сумму окажется не так просто. От покупки холодильника можно отказаться в любое время, а от квартиры в новостройке нельзя.

В другой истории застройщик нарушил промежуточные сроки строительства, сказал дольщикам, что в срок точно не успеет, но суд посчитал, что пока расторгать договоры рано. Вот когда не успеет, тогда и поговорим. Президиум, правда, с таким подходом не согласился, но к тому времени просрочка стала уже очевидной.

Часто дольщики расторгают договоры, а потом узнают, что теперь их права не защищены как положено. Все получают компенсации как дольщики, а они — как обычные кредиторы в рамках банкротства.

Покупка квартиры в новостройке может быть выгодной инвестицией. Если застройщик сдаст дом вовремя, квартира к тому времени может сильно подорожать. А если будет просрочка, не очень понравится вид из окна или в квартире будет слишком холодно, можно отсудить сотни тысяч рублей неустойки и штрафа.

Но это не значит, что в любой момент можно отказаться от договора и забрать деньги. Если вам кто-то такое советует, ищите подвох. У дольщиков много прав, но застройщики тоже бывают не лыком шиты. А иногда нужно просто набраться терпения.