Общедомовое имущество

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 5 октября 2022 года N 30237-ОГ/06

[Об общем имуществе собственников помещений в МКД]

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах своей компетенции рассмотрел обращение и сообщает следующее.

1. Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 не является безусловным основанием для признания нежилых помещений в многоквартирных домах (далее – МКД) государственной или муниципальной собственностью.

По состоянию на 27.12.1991 единственным собственником всех помещений как жилого, так и нежилого фонда являлась Российская Федерация.

Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 весь жилой и нежилой фонд, за исключением отдельных объектов, оставшихся в федеральной государственной собственности, был передан в собственность муниципальных образований (жилой и нежилой фонд в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге передан в государственную собственность соответствующих городов).

Однако указанные действия произведены не с целью установления бессрочного права собственности муниципалитетов и субъектов РФ на объекты недвижимости, а с целью упрощения дальнейшего перераспределения собственности – в том числе путем приватизации жилых помещений (квартир) из муниципальной (государственной) собственности.

Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 нежилой фонд передан в муниципальную (а в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – государственную) собственность совместно с жилым фондом.

При этом необходимо обратить внимание, что согласно статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений МКД принадлежит общее имущество, в состав которого входят и нежилые помещения, отвечающие признакам, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской от 13.08.2006 N 491* (далее – Правила N 491).

* Текст соответствует оригиналу. – Примечание изготовителя базы данных.

Из системного анализа нормативных правовых актов следует, что Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 в муниципальную и государственную собственность переданы:

– помещения из состава нежилого фонда, имеющие самостоятельное назначение;

– помещения в МКД из состава нежилого фонда, входящие в состав общего имущества собственников помещений МКД.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, а при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Таким образом, в момент приобретения муниципальными образованиями (и городами федерального значения Москвой и Санкт-Петербургом) права собственности на жилой и нежилой фонд согласно Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, соответствующие муниципальные образования (и города федерального значения Москва и Санкт-Петербург) одновременно приобрели и право собственности на общедомовое имущество в МКД.

Однако в моменты перехода права собственности на отдельные помещения в МКД от муниципальных образований и городов федерального значения к иным лицам (приватизация квартир, покупка нежилых помещений и т.п.), к новым собственникам в силу закона переходили и соответствующие доли в праве собственности на общее имущество в МКД, в том числе на нежилые помещения, входящие в состав общего имущества МКД.

Таким образом, признание права собственности муниципальных образований и городов федерального значения на нежилые помещения в МКД исключительно на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 недопустимы без учета прочих обстоятельств, без исследования наличия или отсутствия признаков отнесения соответствующих нежилых помещений к общему имуществу в МКД.

2. Признание нежилых помещений в МКД общим имуществом собственников помещений в МКД на основании соответствия таких помещений признакам общего имущества, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил N 491, делает невозможным установление права государственной или муниципальной собственности на указанные нежилые помещения в МКД.

3. В случае, если нежилое помещение в МКД обладает признаками общего имущества, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил N 491, и при этом в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, то такой факт свидетельствует об отнесении данного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений МКД.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания” установлено: “Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр)”.

4. Если на момент приватизации первой квартиры в МКД нежилое помещение не было выделено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома, а признавалось помещением, предназначенным для использования всеми собственниками помещений МКД, такое нежилое помещение в силу закона относится к общему имуществу в МКД.

Если на момент рассмотрения вопроса определения собственника конкретного нежилого помещения в МКД указанное нежилое помещение используется совместно собственниками помещений дома для целей, определенных пунктами 1-2 части 1 статьи 36 ЖК РФ (“помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий”), находится в фактическом владении собственников помещений (ключи от помещения находятся у уполномоченного собственниками лица, помещение используется в соответствии с определенными собственниками помещений МКД целями), при этом с момента приватизации первой квартиры в МКД и до момента рассмотрения вопроса определения собственника помещения органы местного самоуправления и органы государственной власти фактически не владели, не пользовались и не распоряжались указанным помещением, тогда наличие указанных обстоятельств является подтверждением нахождения рассматриваемого помещения в составе общего имущества собственников помещений в МКД.

5. Раздел IX ЖК РФ называется “Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах” и устанавливает порядок проведения капитального ремонта исключительно общего имущества в МКД.

В частности, пункт 4 части 1 статьи 166 ЖК РФ устанавливает, что к работам по капитальному ремонту общего имущества относится “ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме”.

Согласно статье 170 ЖК РФ фонд капитального ремонта, предназначенный для финансирования работ по капитальному ремонту общего имущества, формируется за счет взносов собственников помещений МКД, пеней, доходов, полученных от размещения средств фонда капитального ремонта, средств финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 ЖК РФ, а также кредитных и (или) иных заемных средств.

Таким образом, если за счет средств фонда капитального ремонта проведен капитальный ремонт нежилого помещения или отдельные виды работ по капитальному ремонту (такие как замена дверей, окон, ремонт строительных конструкций и/или инженерного оборудования указанного нежилого помещения), и при этом никаких нарушений в действиях лица, выступающего заказчиком работ по капитальному ремонту общего имущества, не выявлено, в таком случае указанное обстоятельство подтверждает факт отнесения нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений МКД.

Необходимо обратить внимание, что согласно статье 210 Гражданского Кодекса Российской Федерации именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. То есть, в случае нахождения нежилого помещения в собственности отдельного лица, в том числе публично-правового образования, такое лицо обязано самостоятельно обеспечивать ремонт принадлежащего ему помещения.

Если нежилое помещение входит в общее имущество собственников помещений МКД, то ремонт указанного помещения производится за счет средств этих собственников (в том числе за счет взносов на капитальный ремонт).

6. Само по себе отсутствие подписанного от имени собственника нежилого помещения в МКД договора управления не означает отсутствие права собственности другого лица на указанное нежилое помещение.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Если нежилое помещение в МКД содержится за счет средств, вносимых собственниками помещений в МКД в качестве платы за “содержание жилого помещения” лицу, осуществляющему управлению МКД, то такое нежилое помещение признается общим имуществом.

Отказ лица (в том числе публично-правового образования) от обязанности по содержанию конкретного нежилого помещения в МКД может быть обусловлен исключительно отказом от признания права собственности указанного лица на соответствующее нежилое помещение.

7. Общая площадь помещений МКД, находящихся в собственности отдельных лиц, является важнейшим показателем, влияющим и на определение размера платы за содержание жилого помещения, и на определение количества голосов собственников помещений при участии указанных собственников в общих собраниях таких собственников.

Если на протяжении длительного времени какое-либо конкретно определенное нежилое помещение в МКД признавалось и собственниками помещений в данном МКД, и лицами, осуществляющими управление данным МКД, и органами государственного жилищного надзора общим имуществом собственников помещений МКД, при этом площадь указанного помещения никогда не использовалась в расчетах в составе общей площади помещений МКД, находящихся в собственности, то такое обстоятельство (совместно с другими фактами) подтверждает отнесение указанного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений в МКД.

8. Согласно статье 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации исключительно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Следовательно, если нежилое помещение в МКД не является государственной или муниципальной собственностью, то у соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления отсутствует право по распоряжению таким помещением, в том числе по проведению его перепланировки.

Если нежилое помещение в МКД входит в состав общего имущества собственников помещений МКД, то именно собственники помещений в МКД в соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Следовательно, ни у органов государственной власти, ни у органов местного самоуправления не имеется законных оснований для проведения по своему усмотрению перепланировки нежилых помещений в МКД, обладающих признаками общего имущества, установленными статьей 36 ЖК РФ, для разделения указанных помещений на несколько помещений с целью отнесения части вновь образованных помещений к общему имуществу собственников помещений МКД и передачи части вновь образованных нежилых помещений, после перепланировки не обладающих признаками общего имущества, в частную, муниципальную или государственную собственность.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Состав общего имущества дома

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Общее имущество

Узнаете, какое имущество вам принадлежит, кроме квартиры, как им можно пользоваться и кто его должен содержать.

Что такое общее имущество в МКД

Koгдa чeлoвeк пoкyпaeт квapтиpy в мнoгoквapтиpнoм дoмe, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo caмo жильe, нo и чacть oбщeгo имyщecтвa, пpинaдлeжaщeгo вceм жильцaм.

В это имущество входят:

помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводами и мусороприемниками;
крыши;
ограждающие несущие конструкции дома. Это фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны;
ограждающие ненесущие конструкции дома, обслуживающие более одного помещения. Это окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов), которое обслуживает более одного помещения;
автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, если они установлены за счет собственников помещений в МКД;
земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также другие расположенные на этом участке объекты для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, обслуживающие один дом, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки в границах земельного участка). Земельный участок входит в состав общего имущества в том случае, если его границы и размер определены в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
другие помещения в доме, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей. Это помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и спортом и т.д.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Доля пропорциональна размеру общей площади квартиры.

Кто должен ухаживать за общим имуществом

Oбщeдoмoвoe имyщecтвo в мнoгoквapтиpнoм дoмe нужно содержать в нaдлeжaщeм видe:

нa лecтничныx плoщaдкax дoлжнo быть чиcтo;
обopyдoвaниe дoлжнo paбoтaть иcпpaвнo;
лaмпoчки дoлжны гopeть, a дaтчики движeния – cpaбaтывaть.

Имущество находится в надлежащем состоянии, если оно соответствует санитарным и техническим нормам, им можно безопасно и комфортно пользоваться по назначению.

Имущество должно соответствовать характеристикам надежности и безопасности
Общее имущество не должно представлять угрозы для жизни и здоровья граждан
Ответственный за состояние общего имущества должен обеспечить доступ к жилым и нежилым помещениям, помещениям общего пользования, а также к земельному участку (в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения)
При использовании общего имущества не должны нарушаться права и законные интересы собственников помещений
Ответственный за состояние общего имущества должен обеспечить постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг жильцам МКД
В случае строительства или реконструкции МКД архитектурный облик здания должен соответствовать проектной документации
Общее имущество МКД должно соответствовать требованиям законодательства об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности

Обычно для пoддepжaния имyщecтвa в надлежащем состоянии жильцы coздaют тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья (TCЖ) или зaключaют дoгoвop c yпpaвляющeй организацией (УО).

Также собственники при непосредственном управлении могут самостоятельно заключать договор с профильными организациями. Кроме того, поддерживать имущество в надлежащем состоянии вправе застройщик, если не передал часть помещений иным лицам после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, или лицо, принявшее от застройщика помещение по передаточному акту.

Что входит в содержание общего имущества*:

осмотр общего имущества для своевременного выявления несоответствия имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
поддержание температуры и влажности в помещениях общего имущества;
уборка помещений общего пользования и земельного участка в составе общего имущества;
сбор и вывоз жидких бытовых отходов, в том числе отходов организаций и ИП, пользующихся нежилыми помещениями в МКД;
организация мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп, их передача в специализированные организации, которые по лицензии работают с отходами I – IV класса опасности;
содержание площадок накопления твердых коммунальных отходов**;
обеспечение мер пожарной безопасности;
содержание земельных участков с элементами озеленения и благоустройства;
проведение текущего ремонта, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства на земельном участке в составе общего имущества;
проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их техническое обслуживание и поверка приборов учета;
приобретение холодной и горячей воды, электрической энергии для общедомовых нужд (ОДН), а также отведение сточных вод.

* В зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

** Не включая уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.

Все собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества тоже определяется долей в праве общей собственности на общее имущество: чем больше площадь квартиры, тем выше плата за содержание.

Oтвeтcтвeннocть зa coxpaннocть oбщeгo имyщecтвa нecyт в пepвyю oчepeдь caми влaдeльцы нeдвижимocти, a тaкжe нaнятaя ими yпpaвляющaя организация или coздaннoe TCЖ и opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния.

Как можно использовать общее имущество

По решению общего собрания собственников (ОСС) имущество в многоквартирном доме может быть передано в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Например, можно сдать помещение в аренду магазину, предприятию бытовых услуг или детскому развивающему центру. При этом apeндoдaтeлями бyдyт вce собственники в МКД.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
продать или сдать в аренду свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру;
проводить paбoты и совершать иныe дeйcтвия, нaнocящиe yщepб или пopтящиe oбщeдoмoвyю coбcтвeннocть;
переустраивать или менять планировку мест общего пользования без согласия всех жильцов и наличия документов, которые это разрешают. Так, например, без решения ОСС нельзя ставить дополнительную дверь в общем коридоре, особенно если она затрудняет доступ к пожарному оборудованию.

Над проектом работали: Александра Томей, Василий Евстигнеев, Антон Иванов, Дарья Саливон, Дарья Смирнова

Общедомовое имущество

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Многоквартирный дом: что кому принадлежит

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;

3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);

6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);

7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.

Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.

В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.

Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, – она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.

Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:

1. Дополнительные гарантии:

– без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;

– без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;

– невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

2.Дополнительная возможная прибыль:

– собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

3. Удобство использования:

– собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Вопреки мнению заявителей, жилищное законодательство (глава 6 раздела II, раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации), исходя из принадлежности общего имущества в многоквартирном доме всем собственникам помещений в нем, не наделяет отдельных собственников помещений правом согласовывать с контрагентами условия договоров по поводу общего имущества без специального уполномочия сообществом собственников помещений. Отмеченное не исключает их участия в соответствующих договорных отношениях на общих для всех собственников помещений в многоквартирном доме условиях.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 ЖК РФ).

Так, суд кассационной инстанции, руководствуясь статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 6 Федерального закона Российской Федерации от 07.07.2003 N 126-ФЗ “О связи”, учитывая порядок пользования объектами общего имущества в совокупности с правами организации связи на размещение оборудования, указал на необходимость установления обстоятельств принятия собственниками многоквартирных домов решения о размещении оборудования общества “АйПильсин” в местах общего пользования.

В соответствии с частью 2 статьи 129 указанного Кодекса, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 настоящего Кодекса).

Порядок пользования объектами общего имущества многоквартирного дома определен в главе 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, где указано, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 настоящего Кодекса).

В частности, Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ “Об акционерных обществах”, Федеральным законом от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания соответственно акционеров, участников общества, собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пункты 3 – 5 статьи 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (пункт 6 статьи 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пункты 1, 2, 7 статьи 181.4, статья 181.5 ГК РФ).

Установленное ограничение не означает лишение собственников помещений права на участие в деятельности по управлению домом. Из положений раздела VIII “Управление многоквартирными домами” в их взаимосвязи с положениями главы 6 “Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников” Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что при других способах управления многоквартирным домом собственники помещений имеют большую часть тех же прав, что и при непосредственном управлении, в том числе право участвовать в общих собраниях собственников помещений, участвовать в выработке их решений, коллективными решениями изменять способ управления многоквартирным домом, представлять и защищать свои права, законные интересы других собственников в органах государственной власти, органах местного самоуправления.

В гражданском и жилищном законодательстве “жилой дом” понимается как одноквартирный. Если под понятием “жилой дом” подразумевается многоквартирный дом, а это специально указывается (п. 2 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также гл. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации). В данных Методических указаниях предполагается отдельное проведение расчетов платы за коммунальные услуги в многоквартирных домах и жилых домах в связи с разным уровнем их благоустройства и разным режимом пользования услугами.

21. На отношения собственности в многоквартирном доме в кооперативе при условии полностью оплаченного пая хотя бы одним членом кооператива распространяется действие главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации.

22. Со дня оплаты хотя бы одним из членов кооператива пая полностью имущество, указанное в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, приобретает статус общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В гражданском и жилищном законодательстве “жилой дом” понимается как одноквартирный. Когда под этим понятием подразумевается многоквартирный дом, на это специально указывается (пункт 2 статьи 673 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава 6 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме?

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).
Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 — 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).
Вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В Определении Верховного Суда РФ от 29.10.2018 N 307-ЭС18-16531 по делу N А56-59412/2017 отражена позиция, согласно которой решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома и ее размере оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находится в его исключительной компетенции.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в зависимости от содержания поставленного на голосование вопроса (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ЖК РФ иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
В случае принятия решения о предоставлении общего имущества многоквартирного дома третьему лицу органом управления многоквартирного дома заключается договор аренды с третьим лицом в порядке, установленном ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Оставить комментарий Отменить ответ

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!

Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!