Как принять квартиру в новостройке и не пропустить дефекты

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новой квартиры должно быть финальным этапом покупки, а не началом спора с застройщиком. На практике дольщики часто обнаруживают некачественный ремонт уже во время осмотра: неровные стены, дефекты окон, проблемы с электрикой, влажные углы, недоделки в отделке и несоответствие площади.

{company} оказывает помощь при некачественном ремонте: сопровождаем осмотр, фиксируем недостатки, готовим дефектный акт и претензии, а при необходимости ведем переговоры или судебный спор с застройщиком. Ниже разберем, что взять с собой, как проверять квартиру с отделкой и без нее, какие замечания вносить в акт и почему нельзя подписывать документы формально.

Что взять на приемку квартиры

Осмотр новостройки требует внимательности и базового набора инструментов. Даже без строительного опыта можно выявить значительную часть дефектов, если заранее подготовиться:

• блокнот и карандаш — для фиксации замечаний, замеров и проверки тяги вентиляции листом бумаги;
• фотокамера — чтобы сразу фотографировать дефекты, номера счетчиков и спорные участки;
• фонарик — для осмотра углов, ниш, стояков, подоконников, санузлов и других плохо освещенных зон;
• строительный уровень — для проверки пола, стен, откосов и установки дверных блоков;
• вертикальный отвес — чтобы оценить вертикальность стен и перегородок;
• рулетка — для замера помещений и сверки фактической площади с договором;
• бюджетный электроприбор — для проверки розеток и наличия напряжения.

Каждое нарушение лучше фиксировать сразу: записывать в блокнот, фотографировать и затем переносить в смотровой лист или дефектный акт. Если недостаток подтвержден документально, застройщику сложнее отказать в устранении или компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Квартиры с черновой отделкой нередко принимают слишком быстро: покупателю показывают бетонные поверхности и убеждают, что «так и должно быть». Но даже без чистового ремонта помещение должно соответствовать договору, проектной документации и строительным нормам.

В первую очередь проверьте:

• нет ли крупных трещин, пустот, перекосов, сколов и смещения строительных элементов;
• совпадает ли фактическая площадь с параметрами, указанными в ДДУ;
• насколько ровно выполнены стены, пол и углы, нет ли явных отклонений от вертикали и горизонтали;
• соответствует ли планировка проекту, нет ли перенесенных перегородок без согласования;
• исправны ли окна, входная дверь, замки, ручки и фурнитура;
• подведены ли коммуникации по плану, изолированы ли провода и закрыты ли опасные участки.

Отдельно осмотрите трубы, стояки и счетчики. Коммуникации не должны шататься, протекать или провисать, а показания счетчиков стоит сфотографировать до подписания документов.

Проверьте микроклимат: в квартире не должно быть сырости, плесени, подтеков и запаха канализации. Вентиляцию можно проверить листом бумаги: если его притягивает к решетке, тяга есть, но слабую или обратную тягу нужно зафиксировать как замечание.

Приемка квартиры с отделкой

Чистовая отделка не означает идеальный ремонт, но застройщик обязан выполнить тот объем работ и в том качестве, которые закреплены в договоре, приложениях и проектной документации. Поэтому начинать осмотр стоит со сверки факта с документами.

Обычно проверяют:

• площадь квартиры и отдельных помещений;
• качество стен, потолков, пола и финишных покрытий;
• монтаж входной и межкомнатных дверей;
• оконные блоки, откосы, подоконники, перегородки и балконные конструкции;
• электропроводку, автоматы, розетки, выключатели и светильники;
• водоснабжение, канализацию, отопление, вентиляцию и счетчики;
• сантехнику, радиаторы, смесители и иное оборудование, указанное в договоре.

Если в договоре обещаны дополнительные работы — подключение ТВ-кабеля, интернет-линии, домофона, датчиков или оборудования — их отсутствие также нужно включать в перечень замечаний. Устные обещания лучше подтверждать документами.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не проверите основные элементы квартиры и не внесете обнаруженные дефекты в документы. Чек-лист помогает не пропустить детали, которые позже придется исправлять за свой счет.

Площадь квартиры

Лучше проводить осмотр днем при естественном освещении. Так проще увидеть неровности, пятна, трещины, повреждения стеклопакетов и дефекты отделки.

Измерьте длину и ширину комнат на уровне пола и сравните результат с планом. Помещения сложной формы можно разбить на прямоугольники и треугольники. Если площадь меньше договорной, это основание обсуждать перерасчет или компенсацию.

Входная дверь

Проверьте размеры проема, состояние стяжки у входа, качество монтажа, работу замков и уплотнителей. Дверь не должна самопроизвольно открываться или закрываться, задевать коробку, скрипеть и иметь перекосы.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без осыпающихся участков, глубоких трещин и пустот. В квартире с отделкой дополнительно проверьте ламинат, плитку или другое покрытие: нет ли вздутий, зазоров, сколов, перепадов и следов нарушения технологии укладки.

Потолок

В панельных и кирпичных домах допустимы конструктивные стыки плит, но они должны быть заделаны. Обязательно измерьте высоту потолков: существенное отклонение от ДДУ или санитарных требований может стать основанием для требований к застройщику.

Стены

Стены оценивают по ровности, вертикальности, качеству штукатурки и отсутствию трещин. Даже небольшой перепад может увеличить стоимость будущего ремонта, поэтому отклонения нужно фиксировать уровнем и отражать в акте. В санузлах важно проверить материалы отделки и влагостойкость решений.

По СНиП 3.03.01-87 допустимые отклонения по вертикали отличаются для бетонных и кирпичных стен. Если показатели явно превышены, это следует указывать в дефектном акте с замерами.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, уплотнители, откосы и подоконники. Окна должны открываться без усилий и перекосов, а монтажная пена должна быть защищена от ультрафиолета и влаги.

Электропроводка

Не проверяйте новые розетки дорогим смартфоном или ноутбуком. При ошибках электромонтажа технику может повредить короткое замыкание. Безопаснее использовать простой электроприбор или тестер.

ЮЦ {company}

Проверьте все розетки, выключатели, выводы под светильники и автоматические выключатели. Если застройщик обязан был установить конкретные цоколи, светильники, домофон или иное оборудование, отсутствие нужно зафиксировать отдельно.

Водоснабжение и канализация

Осмотрите стояки, краны, соединения, счетчики и зоны вокруг труб. Не должно быть луж, следов намокания, запаха канализации или свободно болтающихся элементов. В санузлах проверьте наличие тройников и возможность подключить предусмотренные приборы.

Отопление

Радиаторы должны быть закреплены ровно, без повреждений и следов протечек. Если договором предусмотрены терморегуляторы, заглушки или определенная схема подключения, проверяйте их наличие до подписания акта.

Вентиляция

Оцените работу вентиляции по требованиям санитарных норм и проекту дома. Слабая тяга, обратная тяга, запахи из шахты и отсутствие вентиляционной решетки — замечания, которые нужно включить в дефектный акт.

Следы насекомых и вредителей

В квартире не должно быть насекомых, личинок, следов жизнедеятельности вредителей и очагов антисанитарии. Если такие признаки есть, можно требовать дезинсекцию и устранение причин их появления.

Куда фиксировать замечания

Все дефекты вносят в дефектный акт, смотровой лист или ведомость замечаний. Документ должен содержать дату, адрес квартиры, описание недостатков и подписи сторон. Если представитель застройщика отказывается подписывать акт, это нужно фиксировать отдельно.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи под обещание «потом все исправим». После подписания застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без существенных замечаний. Лучше сразу оформить перечень дефектов и сроки устранения.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает дополнительные помещения, кладовку или иной вариант урегулирования. Покупатель вправе согласиться, но лучше оценить реальную стоимость предложения и зафиксировать договоренность письменно.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезды, лифты, подвалы, чердаки и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе заявлять замечания по таким объектам самостоятельно или вместе с другими собственниками.

Чаще всего выявляют трещины в отделке, неисправные двери, проблемы с лифтами, протечки, незавершенные работы в местах общего пользования и дефекты инженерных систем. Эти нарушения также можно предъявлять застройщику в установленном порядке.

Нужен ли эксперт на приемке

Самостоятельный осмотр подходит, если дефекты очевидны. Но скрытые нарушения — неправильная геометрия стен, проблемы с электрикой, слабая вентиляция, нарушение технологии отделки — часто обнаруживает только специалист.

{company} помогает принимать квартиры в Казани: специалисты проверяют помещения, фиксируют недостатки, готовят дефектный акт и помогают выстроить позицию в споре с застройщиком. Можно оформить доверенность и поручить приемку представителю либо прийти на осмотр вместе с экспертом. Мы заранее объясняем порядок работы, документы и возможные варианты защиты.