Продаете квартиру? Помните о рисках и сроках!

Риски при покупке и продаже квартиры

Решение приобрести квартиру влечет за собой множество страхов. Давайте вместе разберемся, что надо знать при покупке квартиры на вторичке, чтобы не жалеть о последствиях всю оставшуюся жизнь.

Покупка квартиры — это большое событие и радость. Но если допустить ошибку при проверке жилья на вторичном рынке, то восторг может обернуться драмой с бесконечными судебными разбирательствами, имущественными спорами и потерей денег.

В статье расскажем о том, какие квартиры и действия продавца должны вас насторожить, с какими рисками можно столкнуться при покупке жилья на вторичке, и как это минимизировать.

Риски, связанные с объектом продажи

Начнем наш разбор с самого объекта: какую информацию надо получить о жилье, чтобы быть уверенным в безопасности сделки.

Незаконная перепланировка

Выбирая или просматривая квартиру, обратите внимание — сделана ли перепланировка. Если да, то сразу спрашивайте, была ли она узаконена. И не стесняйтесь просить документальное подтверждение.

Если продавец не узаконил перепланировку, то эти хлопоты впоследствии лягут на ваши плечи. И неизвестно, сколько времени и денег займет согласование и оформление изменений.

А если новый вариант не согласует архитектурный отдел местной администрации, то придется восстанавливать изначальную планировку. Поэтому прояснить этот момент лучше до внесения аванса и тем более до заключения сделки.

Обременение объекта правами третьих лиц

С этим пунктом, конечно, разобраться сложнее, чем с перепланировкой, которую по крайней мере видно невооруженным глазом. Проверьте, соблюдены ли права всех третьих лиц, у которых может быть имущественный интерес к этому жилью.

  • Несовершеннолетние.

Будьте особенно внимательны, если ваш продавец при покупке частично оплачивал объект сделки материнским капиталом. В такой квартире собственник обязан выделить доли и детям, за рождение которых получил маткапитал.

Банки обычно не включают несовершеннолетних в число собственников залоговой квартиры. Поэтому родители-собственники должны дать гарантию Пенсионному Фонду, что они выделят долю детям после снятия обременения с квартиры.

Однако не все родители в итоге исполняют это обязательство. А если они продают квартиру, которую так и не разделили с детьми, то нарушают их права. Такую сделку впоследствии могут расторгнуть через суд органы опеки или сами дети, достигшие совершеннолетия, чтобы восстановить права.

При этом восстанавливать права пострадавших будут за счет нового владельца, а не за счет родителей: сделку признают недействительной. Покупателю вернут потраченные деньги, но только в теории. В реальности деньги, скорее всего, уже давно потрачены, а взыскивать стоимость квартиры с неудавшихся продавцов несчастный покупатель может до конца жизни.

Если у продавца есть двое детей не старше 2007 года рождения или один ребенок не старше 2022 года рождения — запросите справку из Пенсионного Фонда России. В ней должно быть указано, использовался ли маткапитал на покупку жилья.

Если маткапитал был использован, а доли детям не выделены, то ни в коем случае не соглашайтесь на сделку до тех пор, пока собственники не выделят детям положенные доли.

  • Неучтенные наследники.

Основная проблема с наследниками: даже сам продавец может о них не знать.

Хотя чаще ситуация другая: один из наследников продает жилье, действуя исключительно в своих интересах. Что будет дальше с жильем, другими наследниками и покупателем, продавца не интересует.

Рассмотрим на примере. Анна купила в ипотеку однокомнатную квартиру на вторичном рынке. Жилье подбирал для нее риелтор. Со своей стороны банк тоже проверил выбранную квартиру и одобрил ее в качестве предмета залога.

Продавец Сергей получил эту квартиру в наследство от матери. Он уверял, что других родственников, которые могут претендовать на эту жилье, у него нет. Однако через два с половиной года выяснилось, что у Сергея есть сестра Алина, которая жила в другом городе. Девушка не знала о смерти материони не общались несколько лет. В свое время Алина не получила долю наследства, поэтому претендует на нее сейчас.

Задача покупателя: проверить, есть ли другие наследники, помимо продавца, может быть очень проблематично. Можно минимизировать этот риск, если продавец даст обязательство за свой счет решить все вопросы, если объявятся неучтенные наследники. Это необходимо заверить нотариально.

  • Супруги, в том числе бывшие.

Если продавец состоял в браке, когда стал собственником квартиры, то для продажи понадобится нотариально заверенное согласие супруга, даже бывшего. Поскольку имущество, нажитое в браке, по умолчанию считается совместно нажитым.

Исключение составляет раздельное имущество супругов: унаследованное, принятое в дар или собственность по брачному договору. В таких случаях продавец должен документально подтвердить, что является единственным собственником.

  • Жильцы, которые имели право на приватизацию, но не участвовали в ней.

Еще одна группа третьих лиц, которая может осложнить новому собственнику жизнь в купленной квартире, — это те, кто был прописан на момент приватизации, но участия в ней не принял. Такой жилец имеет право пожизненно пользоваться этой квартирой, хоть и не может ей распоряжаться. Выселить такого жильца невозможно даже в судебном порядке.

На момент сделки жильца в квартире может и не быть, но проживание в этой квартире третьих лиц проверить довольно легко: заказать выписку из домовой книги и проверить, кто в ней жил на момент приватизации, но собственником не является.

Поэтому самый безопасный вариант — если на момент сделки в квартире не останется зарегистрированных жильцов.

Объект недвижимости не описан в договоре

Рассмотрим другой пример. Алена и Евгений собирались переехать из родного поселка в город, поэтому искали квартиру с ремонтом «заезжай и живи». Они нашли хороший вариант – хозяева оставили встроенную мебель, поскольку сами тоже собирались кардинально менять место жительства. Как же ребята удивились, когда вместо готового жилья получили голые стены без мебели, сантехники и дверей.

Чтобы избежать подобного разочарования, включите в договор описание самого объекта сделки, перечислите мебель и технику, которые должны остаться в квартире.

Совет от банка

Ни при каких обстоятельствах не соглашайтесь занижать цену в договоре. Чаще всего об этом просят продавцы, которые купили квартиру менее трех лет назад и хотят уменьшить сумму налога с продажи квартиры.

Однако это рискованно для покупателя. В случае отмены сделки по решению суда продавец должен будет вернуть покупателю сумму, указанную в договоре. А значит, часть денег покупатель просто потеряет из-за уступки в интересах продавца.

Желаете приобрести недвижимость, но боитесь кредитов? Специально для вас Совкомбанк подготовил сразу несколько ипотечных предложений на любой вкус и цвет. Хотите ставку по ипотеке всего 5,9%? Оформите карту «Халва» и станьте участником программы Г.О.С., гарантирующей отличную ставку.

Риски, связанные с продавцом

Теперь давайте рассмотрим, какие риски при покупке квартиры могут возникнуть со стороны самого продавца.

Недееспособность

Проверить психическое здоровье продавца в момент заключения сделки невозможно. Но принять меры все же следует, поскольку сделка с недееспособным продавцом может плохо закончиться. Т.е. никакой юридической силы она не имеет и отменить ее можно даже без суда. Продавцу вернется его квартира, а покупателю – деньги, если, конечно, продавец их не потратил.

Поэтому разумной предосторожностью будет запросить у продавца справки из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это, конечно, не гарантирует того, что проблем не возникнет, но если дело дойдет до суда, то наличие справок будет характеризовать покупателя как добросовестного приобретателя.

Банкротство

Проблемы покупателю грозят и в том случае, если продавец обанкротится в течение трех лет с момента покупки квартиры. Такую сделку могут признать недействительной и изъять квартиру для дальнейшей продажи на торгах.

Но если покупатель добросовестный, то отстоять свое право на честно купленную квартиру будет проще. Добросовестность в первую очередь будет определяться ценой, по которой куплена квартира. Если она не занижена, то такая сделка с большей вероятностью не вызовет подозрений.

Например, если рыночная стоимость квартиры составляет 5,5 млн рублей, а по договору — 3 млн рублей, то это определенно вызовет подозрения.

Второй момент, который характеризует покупателя с положительной стороны, — это максимальная проверка квартиры и самого продавца перед заключением сделки.

Чтобы минимизировать риск попасть в историю с банкротством, можно провести несколько проверок. Для этого понадобятся ФИО и ИНН продавца.

  • Сведения из бюро кредитных историй надо запросить у самого продавца, т.к. третьим лицам такую информацию не предоставляют. Так станет понятно, есть ли у продавца долги, и насколько дисциплинированно он их обслуживает.
  • В Федеральной службе судебных приставов можно проверить, нет ли в отношении продавца исполнительного производства.
  • На официальном сайте суда по месту регистрации продавца — не выступает ли он в качестве ответчика в судебных делах, особенно в семейных или наследственных спорах.
  • В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве можно узнать, не участвует ли продавец в таком деле.

Совет от банка

Даже если проверки ничего не показали, нет гарантии, что за три года продавец не объявит себя банкротом. Поэтому включите в договор купли-продажи пункт о том, что продавец не является банкротом и не собирается объявлять о банкротстве в дальнейшем.

Также сохраните результаты ваших проверок — они послужат подтверждением, что вы ответственно подошли к покупке жилья и являетесь добросовестным приобретателем.

11 признаков опасной квартиры

Подведем итог и перечислим основные признаки, по которым можно выявить подозрительные сделки. В таких случаях проводите проверки с особой тщательностью.

  • Квартира продается по цене на 15-20% ниже рыночной.

Конечно, продавец может просто торопиться с продажей, потому что ему нужно переехать или вложить деньги в лечение. Но скорее всего у квартиры имеется масса проблем, или мошенники поставили такую цену для привлечения внимания. Как мы писали выше, сделка по заниженной цене может стать для вас проблемой, если продавец объявит себя банкротом.

  • Если в квартире сделана перепланировка, то узнайте, узаконил ли ее собственник.
  • Продавец торопит с покупкой и не дает вам время на скрупулезную проверку.

Не соглашайтесь ускорять сделку: адекватный собственник прекрасно понимает, что покупка квартиры — это серьезный шаг, к которому стоит отнестись со всей ответственностью.

  • Продавец показывает квартиру только в определенное время? Узнайте почему.

Возможно, от вас хотят скрыть бытовых вредителей или артиллерийский салют в ста метрах от дома каждый полдень. В таком случае, если к квартире у вас нет вопросов, можно в разное время суток осмотреть дом и район самостоятельно.

  • Продавец ведет себя странно.

Например, отвечает невпопад или не воспринимает вашу речь, его поведение не соответствует ситуации или возрасту. В таком случае нет смысла продолжать диалог, пока вы не получите от продавца справку из психдиспансера.

  • У продавца есть двое и более детей 2007 года рождения и старше или даже один ребенок 2022 года рождения и старше.

В этом случае понадобится справка из Пенсионного фонда об использовании (или нет) маткапитала. Если он использован — у детей должны быть доли в квартире и разрешение от органов опеки на продажу жилья.

  • Если продавец был в браке, когда покупал квартиру, нужно нотариально заверенное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества.
  • Квартира получена продавцом в наследство? Возьмите с собственника нотариально заверенное обязательство за свой счет решить все спорные моменты с неучтенными наследниками, если такие появятся.
  • Продавец владеет квартирой менее трех лет, а это значит, что третьи лица могут оспорить его сделку как покупателя, поскольку срок исковой давности по таким делам — три года. Если третьи лица оспорят предыдущую сделку по этой квартире, то и ваша будет аннулирована.

Продавец обязан вернуть вам деньги, но если они уже потрачены, то эта история может растянуться на долгие годы

  • Частая смена владельца.

Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН. В расширенной справке есть все владельцы, дата регистрации права собственности и основание для возникновения права собственности. Если за короткий период было заключено несколько сделок — это повод проявить осторожность.

  • Квартиру продает представитель продавца по доверенности.

Выйдите на собственника и узнайте, оформлял ли он доверенность, и по какой причине он не смог участвовать в сделке сам.

Что проверить, чтобы не потерять деньги при покупке и продаже квартиры

Мы составили для вас проверочный список, который поможет не упустить ничего важного при подготовке к сделке купли-продажи:

Продать и не купиться: ошибки и уловки, о которых нужно знать при продаже квартиры

Продать и не купиться: ошибки и уловки, о которых нужно знать при продаже квартиры

Принято считать, что большей опасности подвергаются покупатели недвижимости, однако рискуют и продавцы. В этой статье речь пойдет о мошеннических схемах и подводных камнях, на которые они могут наткнуться.

Если верить статистике, рост спроса на новостройки не слишком пошатнул популярность вторичного жилья. В 2022 году Росреестр зарегистрировал почти 3,7 млн сделок со «вторичкой». Это даже больше, чем количество выданных ипотек (3,5 млн). А вот еще одна цифра: в том же 2022-м МВД расследовало около 4,3 тыс. случаев крупного и особо крупного мошенничества на рынке недвижимости. Чаще всего такие преступления совершаются как раз при купле-продаже «вторички»: ведь обе стороны сделки здесь защищены гораздо слабее, чем застройщик с аппаратом юристов и внушительным опытом.

Неправильный выбор риелтора

Работа с агентом по недвижимости — нормальная цивилизованная практика, которая действительно делает продажу квартиры безопаснее. Но только если ваши интересы представляет профессионал из агентства с хорошей репутацией. Неквалифицированный риелтор может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный — помогать ему или даже преследовать собственные незаконные интересы.

Чтобы риелтор действительно был на вашей стороне, подойдите к выбору агентства со всей ответственностью:

1. Проверьте репутацию компании и познакомьтесь с ее историей. Не было ли в прошлом скандалов, в которых были виноваты риелторы этого агентства? Если были, какую позицию заняла компания? Как она в итоге разрешила конфликт? Нелишним будет и почитать отзывы о работе того человека, которому агентство поручает представлять ваши интересы.

2. Не платите вперед. Мошенники из компаний-однодневок зарабатывают как раз тем, что исчезают вместе с собранными авансами.

3. Обязательно заключайте с риелтором договор. Против этого не будет возражать ни один уважающий себя агент. В договоре фиксируется объем услуг и границы его полномочий.

4. Всегда читайте бумаги, которые приносит агент. Подписывать нужно только то, что вам до конца понятно, особенно если риелтор подталкивает вас к такому решению.

5. Доверяйте, но проверяйте. Как минимум почитайте о тех юридических процедурах и тонкостях, что сопровождают продажу недвижимости. Как максимум — подключите к сделке юриста, который будет анализировать бумаги.

А еще не «ведитесь» на громкие лозунги. Для привлечения клиентов агентства недвижимости в рекламе обещают проверить сделку на чистоту и даже вернуть деньги при признании ее недействительной. Однако, если это не прописано в договоре, обманутым продавцам и покупателям нередко приходится требовать исполнения обещаний в суде. Причем не всегда такие процессы заканчиваются их победой.

Вывод: рассчитывать только на знания и опыт риелтора — значит снимать руку с «пульса» сделки, что в наше время может обойтись очень дорого.

Читайте также:  Образец договора аренды гаража 1 стр: как составить

Невнимательность при показе недвижимости

Продажа квартиры всегда сопровождается визитами незнакомых вам людей. Это и покупатели, и риелторы, которые приходят посмотреть на инфраструктуру возле дома, оценить ремонт и вид из окон. Порядочные люди этим и ограничатся. А вот непорядочных может заинтересовать кое-что еще, начиная от ценных вещей и заканчивая документами на недвижимость.

Похищение свидетельства о праве собственности — одна из схем работы черных риелторов. Возможно, что к моменту, когда вы заметите пропажу, квартиру уже кому-нибудь продадут от вашего имени

Поэтому всегда держите важные документы под присмотром и не позволяйте гостям свободно разгуливать по комнатам. Ценные вещи тоже уберите подальше: даже если у вас украдут не квартиру, а всего лишь мобильник, будет очень обидно.

Вывод: будьте бдительны во время просмотров. Для перестраховки записывайте данные всех визитеров, включая риелторов, и сверяйте их с паспортом.

Излишнее доверие риелторам

Не стоит передавать агенту по недвижимости оригиналы правоустанавливающих документов. Как ими могут распорядиться черные риелторы, мы уже сказали.

Но даже если вы попали не на мошенника, а просто на «тертого калача», он тоже найдет выгодное применение этим бумагам. Например, сможет манипулировать вами себе на пользу, диктуя собственные условия сделки

Для работы риелтору достаточно копий правоустанавливающей документации и возможности сличения их с оригиналами, если это потребуется.

Вывод: подлинники важных документов оставляем у себя.

Непонимание механизмов предоплаты

Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег. Здесь нужно четко понимать разницу между задатком и авансом.

Задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершать действия, о которых они договорились. Сумма задатка засчитывается в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец должен продать недвижимость, а покупатель обязан ее купить.

Отказаться, конечно, можно, но если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается. А ВОТ Передумавший продавец должен вернуть деньги, но уже в двойном размере ( п. 2 ст. 381 ГК РФ)

Оформлять задаток лучше отдельным договором, указав сумму, дату и прочие важные нюансы сделки. Такой документ одинаково защищает интересы и покупателя, и продавца.

А вот аванс, если продавец вовремя не подстраховался, выгоден для покупателя. Дело в том, что такой платеж ни к чему не обязывает. Это просто частичная предоплата, которую при отказе от сделки можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса. И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.

Кроме того, получить аванс можно лишь при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости. Ведь предоплату можно внести только в рамках какой-либо сделки. Если ее нет, то и платить не за что.

Поэтому не доверяйте устным обещаниям покупателей и обязательно заключайте два договора: предварительный и авансовый

Существует и третий вариант узаконивания предварительных финансовых расчетов — обеспечительный платеж. Он похож на задаток, но регулируется другой статьей Гражданского кодекса (п. 1 ст. 381.1) и предоставляет сторонам сделки больше свободы. В соглашении об обеспечительном платеже можно прописать любые условия возврата, устраивающие подписантов.

Заключать его продавцу выгодно, когда он лояльно настроен к покупателю или сам до конца не уверен, что собирается заключить сделку на текущих условиях — в этих случаях можно прописать более мягкие санкции за срыв.

Вывод: выбирайте механизм предоплаты в зависимости от ситуации. Если на 100% готовы к сделке, берите задаток. Если сомневаетесь, просите аванс или обеспечительный платеж.

Ошибки в договоре купли-продажи

Прежде чем переходить к регистрации сделки в Росреестре, необходимо позаботиться о грамотном составлении договора купли-продажи.

В нем обязательно нужно указать:

  • паспортные данные покупателя и продавца;
  • стоимость квартиры;
  • наличие или отсутствие обременений;
  • существенные недостатки недвижимости;
  • подробное описание квартиры (адрес, количество комнат, квадратура и другие характеристики);
  • срок и порядок передачи квартиры покупателю;
  • что стороны договора дееспособны;
  • что договор заключается добросовестно;
  • при наличии супруга — его согласие на продажу.

В интернете есть множество шаблонов, но использовать их без адаптации к конкретной сделке не рекомендуется. Если вы не учтете ряд важных моментов, покупатель при желании сможет оспорить такой договор.

Именно по этой причине важно перечислить существенные недостатки недвижимости, если таковые имеются. Умолчание о них по закону является основанием для расторжения сделки, так что ограничиться устным упоминанием здесь нельзя. Если через полгода покупатель решит, что, например, ремонт неработающей вентиляции ему не по карману, он может обратиться в суд и будет иметь неплохие перспективы на победу. Если же недостатки прописаны в ДКП, отменить сделку будет невозможно.

Дополнительные гарантии безопасности дает нотариальное составление и заверение договора — нотариус обязан проверить законность сделки и разъяснить сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее.

В ряде случаев участие нотариуса в сделке обязательно. Это касается:

1. Продажи доли в квартире чужому человеку, за исключением продажи всех долей одновременно (п. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

2. Продажи квартиры, где прописан ребенок или недееспособный человек (п. 2 ст. 54, ФЗ-218).

3. Продажи квартиры по договору пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях привлечение к сделке нотариуса происходит по желанию ее участников, но эти затраты стоят полученных гарантий. Тем более, что чаще всего оплата нотариальных услуг ложится на покупателя как более заинтересованную сторону.

Однако и продавцу его участие в сделке может принести конкретную пользу. Нотариальное оформление договора купли-продажи помогает ускорить его регистрацию в Росреестре. Это может быть критичным, если расчет ведется через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом мы поговорим ниже. Пока же важно запомнить, что любая неожиданная отсрочка регистрации может привести к тому, что вы пропустите установленный срок доступа к деньгам. Подключение к сделке нотариуса помогает свести этот риск к минимуму.

Вывод: не пользуйтесь шаблонными договорами и честно рассказывайте обо всех известных вам недочетах жилья. А еще лучше обратитесь к нотариусу.

Риски при получении денег

Больше всего проблем может возникнуть при расчете «по старинке» — наличными деньгами из рук в руки. Если вы соглашаетесь получить стоимость квартиры «налом», настаивайте на проведении расчетов через банк или хотя бы кассу агентства недвижимости. Так вы сведете к минимуму риск того, что вам подсунут фальшивые купюры или просто обсчитают. Не стоит поддаваться уговорам покупателя о расчете на месте — его настойчивость в этом вопросе, наоборот, должна насторожить.

Самым безопасным вариантом оплаты является использование банковской ячейки или аккредитива. В первом случае покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой имеет только он или, как вариант, он и продавец. После регистрации права собственности деньги извлекаются и отдаются продавцу или же он забирает их сам.

Основной риск при использовании ячейки в том, что продавец не всегда может проконтролировать, что именно туда положили

Чтобы убедиться, что это не воздух и не билеты банка приколов, а настоящие деньги в оговоренном объеме, лучше воспользоваться дополнительной услугой описи содержимого ячейки или хотя бы пересчитать деньги в агентстве недвижимости и вместе отвезти их в банк.

Аккредитивный механизм во многом похож на банковскую ячейку, но только виртуальную. Покупатель кладет деньги на счет и просит оформить на них аккредитив — специальную бумагу, предъявитель которой при соблюдении заранее оговоренных условий имеет право снять средства. После завершения сделки покупатель передает аккредитив продавцу.

При использовании этой схемы продавцу важно проверить, что аккредитив является безотзывным, и его невозможно аннулировать в одностороннем порядке. Также нельзя пропускать срок действия бумаги, иначе деньги вернутся на счет покупателя

И еще один момент. Если в договоре предусмотрена оплата до государственной регистрации права собственности, то после того, как вы заберете документы в Росреестре, ни в коем случае не пишите расписку о получении денег. Оформив ее, вы фактически подтверждаете, что вам заплатили дважды: сначала по договору, а потом и по расписке. А это уже неосновательное обогащение, которое, по ст. 1102 ГК РФ, вы будете обязаны вернуть.

Вывод: по возможности пользуйтесь современными способами расчета, в которых посредником между вами и покупателем выступит банк.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала ведущего юриста компании «Финправ» Олесю Трошину.

Как продать квартиру без риелтора: 10 основных ошибок

Вполне нормальное желание продать свою квартиру с максимальной выгодой часто побуждает владельца сэкономить на услугах риелтора и взяться за организацию сделки самостоятельно. Однако нужно помнить, что продажа жилья – не настолько простой процесс, как может показаться, и требует определенных навыков и компетенций. Для тех, кто все-таки решит действовать самостоятельно, мы подготовили перечень самых частых ошибок, которые помогут продать жилье без рисков и в короткие сроки.

kak-prodat-kvartiru-bez-rieltora-10-osnovnykh-oshibok

1.Переоценка своих сил

Если вы считаете, что услуги риелтора серьезно снизят вашу прибыль от сделки, предварительно оцените свои риски и проанализируйте размер дополнительных затрат:

  • обзвоните наиболее известные риэлтерские фирмы и поинтересуйтесь условиями, которые они предлагают – может оказаться, что ваша «нематериальная» экономия (время и силы) превысит сумму, потраченную на услуги профессионала;
  • подумайте, готовы ли вы принять на себя роль рекламного агента – без грамотной подачи ваше предложение может оказать неконкурентоспособным;
  • честно ответьте себе, насколько хорошо вы разбираетесь в юридических вопросах, связанных с недвижимостью – простое незнание жилищного и гражданского законодательства может привести к удорожанию или замораживанию процесса продажи, а то и к потере клиента.

Подумайте, насколько по силам вам придутся поставленные задачи, и решите, стоит ли делегировать хотя бы их часть профессионалу.

как продать квартиру без риелтора. 10 основных ошибок

2.Завышение ценности недвижимости

Собственник, не обладающий критическим мышлением, рискует затянуть процесс реализации квартиры из-за ее неадекватной оценки. Прежде всего, нужно выяснить среднюю рыночную цену на аналогичные предложения, и только потом решать, какая сумма будет обозначена в объявлении о продаже.

Подробный анализ рынка поможет определиться, какие именно факторы повлияют на увеличение цены, а из-за чего придется ее немного снизить. Например, наличие в шаговой доступности станции метро станет несомненным плюсом, а расположение дома вблизи активной транспортной магистрали будет ухудшающим параметром.

как продать квартиру без риелтора. 10 основных ошибок

3.Неправильно составленное объявление

Составить работающее и привлекательное объявление о продаже – это тоже в своем роде искусство. Небрежное отношение к тексту опубликованного предложения приведет к отсутствию заинтересованности со стороны потенциальных покупателей и в итоге к снижению цены.

От того, где именно вы планируете разместить свое предложение, зависит лишь объем информации об объекте: для расклейки или публикации в бумажных СМИ придется ограничиться краткой характеристикой. А вот для Интернет-ресурсов пойдет расширенный вариант с фото и подробным описанием. Необходимый минимум, который должен фигурировать в объявлении:

  • сведения о доме – адрес, год постройки, локация относительно транспортных магистралей, инфраструктура;
  • сведения о квартире – количество комнат, метраж, наличие ремонта, состояние коммуникаций;
  • фото квартиры с различных ракурсов – если не получается сделать хорошие кадры, представляющие ваше жилье с выгодной стороны, привлекайте специалиста. Плохо сделанные, невнятные снимки снизят интерес покупателя.

как продать квартиру без риелтора. 10 основных ошибок

Важно! Нежелательно указывать в объявлении ваш личный телефон. Во-первых, вы не всегда будете готовы ответить на звонок с неизвестного номера. Не всегда будет уместно вести переговоры, особенно если вам дозвонились в рабочее время.

Если вы не планируете привлекать к продаже агента, заведите себе новый номер, который укажите в объявлении. На звонки по нему можно будет отвечать, когда вам удобно, и избавиться от него после совершения сделки.

4. Привлечение параллельно нескольких агентов по продаже

Частные агенты, предлагающие недорогие услуги по продаже вашего жилья могут серьезно испортить ситуацию. Внимание покупателей будет рассеяно между различными вариантами, что приведет к снижению общего потока заинтересованных лиц. Лучше всего делегировать право на организацию продажи единственному исполнителю. Ну, или обеспечивать весь процесс самостоятельно.

5.Приостановка рекламной кампании при наличии нескольких покупателей

Усилия по продвижению своего предложения нельзя прерывать после появления первых клиентов. Даже после того, как с кем-то из них были достигнуты определенные договоренности, есть риск срыва сделки. Нужно продолжать актуализировать объявления на различных площадках до момента продажи.

как продать квартиру без риелтора. 10 основных ошибок

6.Отсутствие аналитики

Если вы занимаетесь продажей жилья самостоятельно, важно фиксировать результаты ваших рекламных усилий. Понимание того, что количество потенциальных покупателей идет на спад, что выставленная цена на данном этапе кажется неконкурентной, что ваше предложение вызывает только краткосрочный интерес, позволит вовремя скорректировать ваши требования. Или изменить формат объявления на более привлекательный.

7.Неумение правильно торговаться

Чтобы выгодно и быстро продать жилье, нужно не только определить на него справедливую цену, но и уметь отстоять ее в процессе переговоров. Аргументы, которыми вы будете оперировать, должны быть хорошо продуманы.

Покажите клиенту, что имеющиеся, по его мнению, минусы с лихвой компенсируются плюсами: планировкой, расположением, элитностью и прочими достоинствами.

как продать квартиру без риелтора

8.Неготовность документов

Если вы хотите быстро и выгодно продать квартиру, пакет основных документов должен быть сформирован заранее. Часто то обстоятельство, что вы готовы совершить сделку здесь и сейчас может стать основным мотивирующим фактором для покупки.

Лучше всего подстраховаться и подготовить дополнительно бумаги, которые могут заинтересовать покупателя: историю квартиры с перечислением всех предыдущих собственников (выписку ЕГРН), выписки из домовой книги, технический паспорт БТИ и прочее.

9.Неготовность к передаче жилья новому хозяину

Один из важных вопросов, который будет интересовать покупателя, насколько быстро он сможет воспользоваться своим приобретением. Проблема актуальна в том случае, если квартира кем-то занята (вашей семьей, арендаторами).

Вы можете договориться с клиентом на любую, устраивающую всех дату. Но наиболее выгодным и привлекательным для него будет вариант, предусматривающий переселение не позднее, чем через 2-4 недели после подписания договора купли-продажи.

как продать квартиру без риелтора. 10 основных ошибок

10.Халатное и невнимательно отношение к подготовке и проведению сделки

Самый важный этап – официальное оформление документов на продажу. Если к этому моменту не готова часть документов, допущены технические ошибки в заполнении бумаг, совершение сделки может затянуться на неопределенный срок, а то и сорваться вовсе.

Чтобы не допустить этого, тщательно проверьте весь пакет документов на соответствие требованиям законодательства, заранее урегулируйте с покупателем все спорные вопросы, организуйте присутствие всех участников сделки в нужном месте и в нужное время.

О чем умалчивают продавцы квартир

Чтoбы пpoдaть квapтиpy пoбыcтpee и пoдopoжe, coбcтвeнники мoгyт cкpыть пpoблeмы c дoкyмeнтaми и плoxoe cocтoяниe жилья.

Из-зa нeдoмoлвoк пpoдaжa мoжeт зaтянyтьcя, poдcтвeнники влaдeльцa ocпopят cдeлкy, a пoкyпaтeли — ocтaнyтcя нeдoвoльны пoкyпкoй. Peпyтaция pиeлтopa пocтpaдaeт.

Иpинa Eгopoвa

yзнaлa, o чeм yмaлчивaют пpoдaвцы нeдвижимocти

Paccкaзывaeм, чтo oбычнo cкpывaют влaдeльцы нeдвижимocти, и кaк нaчинaющeмy pиeлтopy пpoвepить квapтиpy.

Пpoблeмы c дoкyмeнтaми

Квapтиpa в зaлoгe

Caмый pacпpocтpaнeнный вид oбpeмeнeния — ипoтeкa. Нaпpимep, влaдeлeц xoчeт пpoдaть ипoтeчнyю квapтиpy. Нo пoкa oн нe пoгacит дoлг пepeд бaнкoм, cдeлки c нeдвижимocтью пpoвoдить зaпpeщeнo.

Пpoдaвцy нyжнo пoлyчить aвaнc, этими дeньгaми пoгacить ocтaтoк пo кpeдитy, cнять oбpeмeнeниe c квapтиpы и тoлькo пocлe этoгo выxoдить нa cдeлкy. Эти мaнипyляции зaнимaют дoпoлнитeльнoe вpeмя и вызывaют нacтopoжeннocть пoкyпaтeлeй.

Читайте также:  Можно ли приватизировать квартиру, если задолженность?

Чтo дeлaть. Чтoбы пoлyчить дocтoвepныe cвeдeния o квapтиpe, зaкaжитe выпиcкy из EГPН в MФЦ, нa caйтe Pocpeecтpa или Гocycлyг. Для этoгo нyжнo знaть кaдacтpoвый нoмep oбъeктa нeдвижимocти. Cтoимocть ycлyги в 2022 гoдy cocтaвляeт 350 pyблeй.

Квapтиpa пoд apecтoм

Ecли y coбcтвeнникa бoльшиe дoлги, нaпpимep, пo aлимeнтaм или пpocpoчeнным кpeдитaм, cyдeбныe пpиcтaвы мoгyт нaлoжить apecт нa квapтиpy — зaпpeтить влaдeльцy pacпopяжaтьcя имyщecтвoм.

Чтoбы выйти нa cдeлкy, пpoдaвцy нyжнo oплaтить зaдoлжeннocть и дoждaтьcя, кoгдa пpиcтaв зaкpoeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo и пoлyчить пocтaнoвлeниe o cнятии apecтa.

Чтo дeлaть. Bы мoжeтe yзнaть o дoлгax пpoдaвцa, ecли пpoвepитe eгo пo бaзe cyдeбныx пpиcтaвoв. B пoиcкoвyю cтpoкy cepвиca нaдo ввecти фaмилию, имя, oтчecтвo и дaтy poждeния пpoдaвцa.

Нaличиe дoлгoв нe oзнaчaeт oбязaтeльнoгo apecтa нeдвижимocти. Нo ecли влaдeлeц жилья или кpeдитopы иницииpyют пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, cдeлкy c нeдвижимocтью мoгyт пpизнaть нeдeйcтвитeльнoй.

Квapтиpa — coвмecтнaя coбcтвeннocть cyпpyгoв

Квapтиpa, кoтopyю cyпpyги кyпили в бpaкe, пpинaдлeжит мyжy и жeнe в paвныx дoляx, xoтя пo дoкyмeнтaм y жилья мoжeт быть oдин coбcтвeнник.

Ecли фaктичecкий coбcтвeнник peшит пpoдaть квapтиpy, eмy нeoбxoдимo пoлyчить coглacиe втopoгo cyпpyгa. Coглacиe нe тpeбyeтcя, ecли пo бpaчнoмy дoгoвopy квapтиpa пpинaдлeжит oднoмy из cyпpyгoв.

Чтo дeлaть. Пepeд cдeлкoй c нeдвижимocтью нyжнo yзнaть, cocтoял ли пpoдaвeц в бpaкe, кoгдa пoкyпaл этy квapтиpy. Дaтy peгиcтpaции пpaв coбcтвeннocти мoжнo пocмoтpeть пo выпиcкe из EГPН, a дaтy peгиcтpaции бpaкa — в пacпopтe.

Ecли влaдeлeц пoкyпaл квapтиpy в бpaкe, eмy нeoбxoдимo пoлyчить нoтapиaльнoe coглacиe мyжa или жeны. Инaчe cyпpyг, чьи пpaвa пocтpaдaли, мoжeт в тeчeниe тpex лeт ocпopить cдeлкy чepeз cyд.

Бывaeт, чтo y пpoдaвцa нoвый пacпopт, и в нeм нeт штaмпa o peгиcтpaции бpaкa. B этoм cлyчae лyчшe пoдcтpaxoвaтьcя и пoпpocить y клиeнтa нoтapиaльнoe зaявлeниe, чтo нa мoмeнт пoкyпки квapтиpы oн в бpaкe нe cocтoял.

Изyчитe дoкyмeнты, нa ocнoвaнии кoтopыx вoзниклo пpaвo coбcтвeннocти. Cyпpyги нe дeлят имyщecтвo, пoлyчeннoe бeзвoзмeзднo, — в peзyльтaтe пpивaтизaции, дapeния или пo нacлeдcтвy.

Нa квapтиpy пpeтeндyют poдcтвeнники

Инoгдa влaдeлeц тopoпитcя пpoдaть квapтиpy, кoтopyю пoлyчил пo нacлeдcтвy. Этo нe пpoтивoзaкoннo, нo дoлжнo нacтopoжить. Бывaeт, чтo пpи нacлeдoвaнии жилья yчитывaют интepecы нe вcex зaкoнныx нacлeдникoв. Нaпpимep, мyжчинa «зaбыл» cooбщить бpaтy o cмepти oтцa и чepeз пoлгoдa cтaл eдинoличным coбcтвeнникoм нacлeдyeмoй квapтиpы.

Пo зaкoнy бpaтья имeют paвныe пpaвa нa квapтиpy. Нacлeдник, чьи интepecы пocтpaдaли, мoжeт ocпopить нacлeдcтвo в тeчeниe гoдa пocлe тoгo, кaк yзнaл o cмepти poдcтвeнникa. Cyд пpизнaeт cдeлкy нeдeйcтвитeльнoй, и пoкyпaтeлю пpидeтcя ocвoбoдить квapтиpy.

Чтo дeлaть. Чтoбы cнизить pиcк ocпapивaния cдeлки, изyчитe кpyг нacлeдникoв. 3aпpocитe cпpaвкy o cocтaвe ceмьи и apxивнyю выпиcкy из дoмoвoй книги. Oбa дoкyмeнтa мoжнo пoлyчить в MФЦ, пacпopтнoм cтoлe или УК.

Утoчнитe y пpoдaвцa cтeпeнь poдcтвa c бывшими жильцaми квapтиpы. Пoгoвopитe c coceдями — oни мoгyт знaть o близкиx poдcтвeнникax пoкoйнoгo влaдeльцa.

Пpoдaжa пo дoвepeннocти

Moшeнники чacтo пoльзyютcя oбкaтaннoй cxeмoй: cнимaют жильe, пoддeлывaют пacпopт влaдeльцa, пoлyчaют нeдeйcтвитeльнyю дoвepeннocть и пpoдaют нeдвижимocть. Кoгдa нacтoящий coбcтвeнник yзнaeт o cдeлкe, oн ocпapивaeт ee в cyдe. Пoкyпaтeлю пpиxoдитcя ocвoбoдить квapтиpy и пoпытaтьcя вepнyть дeньги c мoшeнникa.

B Чeлябинcкe злoyмышлeнник cнимaл квapтиpы нa длитeльный cpoк, a пoтoм пpoдaвaл иx кaк cвoи. Чтoбы пpoвepнyть aфepy, мoшeнник кaждый paз пoкyпaл пoддeльный пacпopт. Bce дaнныe в дoкyмeнтe были тaкиe жe, кaк y xoзяинa жилья, oтличaлacь тoлькo фoтoгpaфия. Дaжe paбoтники MФЦ, кoтopыe peгиcтpиpoвaли дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нe зaпoдoзpили пoддeлкy.

Пpecтyпнaя cxeмa вcкpылacь, кoгдa oдин из coбcтвeнникoв зaбecпoкoилcя — квapтиpaнт пepecтaл плaтить и выxoдить нa cвязь. Xoзяин пpиexaл в cвoю квapтиpy, и oкaзaлocь, чтo зaмки cмeнили, a жильe пpинaдлeжит дpyгим людям. Teпepь в этoм дeлe paзбиpaютcя cлeдcтвeнныe opгaны.

Кaк пpoвepить дoвepeннocть. Bocпoльзyйтecь cepвиcaми для пpoвepки дoкyмeнтoв. Bы мoжeтe пpoвepить пoдлиннocть дoвepeннocти и пacпopтa.

Чтoбы пpoвepить пoдлиннocть дoвepeннocти, нaвeдитe кaмepy cмapтфoнa нa QR-кoд, пepeйдитe пo ccылкe и пocмoтpитe peзyльтaт. Cвepьтe пoлyчeннyю инфopмaцию c дaнными из дoвepeннocти.

Eщe дoвepeннocть мoжнo пpoвepить нa caйтe Фeдepaльнoй нoтapиaльнoй пaлaты. Bвeдитe peecтpoвый нoмep, дaтy выдaчи, ФИO нoтapиyca и пocмoтpитe peзyльтaт.

Кaк пpoвepить пacпopт. Нa caйтe Глaвнoгo yпpaвлeния пo вoпpocaм мигpaции MBД мoжнo пpoвepить, дeйcтвyющий ли пacпopт пpeдъявляeт пpoдaвeц.

Cepвиc пoкaзывaeт, чтo пacпopт cepии 9212 c нoмepoм 510398 изъят или yничтoжeн
Иcтoчник: http://services.fms.gov.ru

Чтo eщe мoжнo cдeлaть. Чтoбы cнизить pиcк мoшeнничecтвa, зaкaжитe выпиcкy EГPН, гдe yкaзaн xoзяин квapтиpы. Пoпpocитe y дoвepeннoгo пpoдaвцa кoпию пacпopтa влaдeльцa и нoмep eгo тeлeфoнa. Bcтpeтьтecь c coбcтвeнникoм личнo или пooбщaйтecь пo видeocвязи — yзнaйтe, пo кaкoй пpичинe oн нe мoжeт пpиcyтcтвoвaть нa cдeлкe. Ecли oбъeктивныx пpичин нeт, пycть пoдпишeт дoгoвop личнo.

Нeзaкoннaя пepeплaниpoвкa

Инoгдa coбcтвeнники cнocят cтeнy в квapтиpe или пpopyбaют нoвый двepнoй пpoeм. Для тaкoй пepeплaниpoвки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe из БTИ и внecти измeнeния в тexничecкий пacпopт.

Oфopмить пepeплaниpoвкy мoжнo зaдним чиcлoм, ecли нe нapyшили cтpoитeльныe тpeбoвaния и нopмы. Нaпpимep, мoжнo pacшиpить двepнoй пpoeм или cнecти внyтpeннюю пepeгopoдкy. Нo нeльзя yвeличивaть нaгpyзкy нa нecyщиe кoнcтpyкции, yмeньшaть ceчeниe вeнтиляциoнныx кaнaлoв, пepeнocить oтoпитeльныe paдиaтopы нa бaлкoн или лoджию.

Квapтиpy c нeзaкoннoй пepeплaниpoвкoй cлoжнo пpoдaть, ecли пoкyпaтeль плaниpyeт oфopмлять ипoтeкy. Oцeнoчнaя кoмпaния yкaжeт в oтчeтe фaкт пepeплaниpoвки, и бaнк, cкopee вceгo, oткaжeт в кpeдитe.

3a нaличный pacчeт пpoдaть квapтиpy c пepeдeлкaми нecлoжнo — peгиcтpиpyющиe opгaны нe пpoвepяют, cooтвeтcтвyeт ли нeдвижимocть тexплaнy. Нo ecли нeзaкoннaя пepeплaниpoвкa вcкpoeтcя, нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpидeтcя yплaтить штpaф.

2000-2500 ₽

штpaф зa нeзaкoннyю пepeплaниpoвкy в 2022 гoдy

Чтo дeлaть. Чтoбы yзнaть, былa ли пepeплaниpoвкa, cpaвнитe peaльнoe cocтoяниe квapтиpы c плaнoм в тexпacпopтe. Ecли ecть измeнeния, пpoдaвeц дoлжeн зapeгиcтpиpoвaть иx в БTИ или пpивecти жильe в пepвoнaчaльный вид.

Квapтиpy кyпили нa дeньги мaткaпитaлa

Ceмьи c дeтьми чacтo пoкyпaют жильe нa дeньги мaткaпитaлa. Пpи этoм кaждoмy члeнy ceмьи нeoбxoдимo выдeлить дoлю: cpaзy — ecли пoкyпaли жильe зa нaличныe, или в тeчeниe пoлyгoдa пocлe пoгaшeния ипoтeки — ecли oфopмляли зaeм.

Инoгдa poдитeли «зaбывaют» выдeлить дeтям иx дoли. Ecли этo нapyшeниe вcкpoeтcя, Пeнcиoнный фoнд мoжeт чepeз cyд пpизнaть cдeлкy нeдeйcтвитeльнoй.

Чтo дeлaть. Пoпpocитe coбcтвeнникa пoкaзaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи жилья — в нeм нe дoлжнo быть пyнктa oб oплaтe мaткaпитaлoм. Ecли пpoдaвeц oфopмлял ипoтeкy, нyжнa cпpaвкa из бaнкa o тoм, чтo дeньгaми мaтepинcкoгo кaпитaлa нe гacили дoлг пo ипoтeкe. Bмecтo этoй cпpaвки, мoжнo пoпpocить y пpoдaвцa выпиcкy oб ocтaткe мaткaпитaлa — вы yзнaйтe, нa кaкиe цeли пpoдaвeц пoтpaтил дeньги.

Ecли выяcнитcя, чтo квapтиpa кyплeнa нa мaткaпитaл, для ee пpoдaжи нyжнo paзpeшeниe opгaнoв oпeки.

Жильцы нe плaниpyют выпиcывaтьcя

Пpeжниe жильцы дoлжны выпиcaтьcя из квapтиpы дo пpoдaжи жилья или в тeчeниe 7 днeй пocлe cдeлки. Нo инoгдa oни пpocят coxpaнить peгиcтpaцию, нaпpимep, чтoбы peбeнoк пoлyчил мecтo в жeлaeмoй шкoлe.

Ecли нe выпиcaть из квapтиpы пpeдыдyщиx влaдeльцeв, y ниx ocтaнeтcя пpaвo пpoживaть в нeй. Квapтиpy c жильцaми cлoжнo пpoдaть — мaлo ктo из пoкyпaтeлeй coглacитcя нa пoдoбнoe oбpeмeнeниe.

Чтo дeлaть. Пoпpocитe y пpoдaвцa cпpaвкy o зapeгиcтpиpoвaнныx и yтoчнитe, ecть ли y ниx дpyгoe жильe для пpoпиcки.

Cocтoяниe жилья

Tpeщины нa cтeнax

Tpeщины нa cтeнax мoгyт пoявитьcя, нaпpимep, из-зa ycaдки нoвoгo дoмa. Oбычнo oни cигнaлизиpyют o нeнaдeжнocти кoнcтpyкции и нacтopaживaют пoкyпaтeлeй.

Чтoбы cкpыть дeфeкты, пpoдaвцы зaкpывaют тpeщины кoвpaми, шкaфaми или кapтинaми, клeят пoвepx нoвыe oбoи.

Чтo дeлaть. Bнимaтeльнo ocмoтpитe cтeны в квapтиpe и пoдъeздe. Ecли нe мoжeтe caмocтoятeльнo oцeнить, нacкoлькo кpитичны тpeщины, пpиглacитe нa ocмoтp инжeнepa-cтpoитeля.

Продаете квартиру? Помните о рисках и сроках!

Распространенное утверждение, что лишь покупатель берет на себя все риски при покупке квартиры, является заблуждением. Немалому риску при совершении сделки подвергается и собственник квартиры, решивший продать жилье. Так же, как и покупатель, он может понести убыток или лишиться квартиры. Рассмотрим, что нужно знать при продаже квартиры и все возможные риски.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

Риски продавца

Сделки купли-продажи с вторичным жильем чаще всего совершаются в банке. Юрист присутствует при подписании договора и взаимной передачи сторонами ключей от квартиры и указанной в договоре суммы денег. Заверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры и факт передачи денег будет являться гарантией от возможных дальнейших недоразумений и претензий. Но этой финальной процедуре предшествует длительный процесс общения покупателя с продавцом.

В условиях нестабильной экономики и колебания цен на рынке, продавец заинтересован в том, чтобы продать квартиру в тот момент, когда цена на недвижимость, по его расчетам, максимальна. Договорившись с покупателем о цене, которая его устраивает, собственник рассчитывает на то, что сделка завершится в предполагаемые сроки.

Это важно и случае продажи с последующей покупкой. Отказ покупателя в последний момент перед подписанием договора купли-продажи может сорвать планы продавца.

Аванс или задаток

Получение собственником определенной суммы денег от партнера, казалось, может застраховать от риска внезапного отказа. Но и здесь существуют юридические тонкости. В этом случае важно различать, чем является передаваемая заранее продавцу сумма денег, составляющая часть стоимости квартиры – авансом или задатком. Сумма может быть одинаковой, но разница между авансом и задатком существенная.

Аванс – это платеж, предшествующий передаче квартиры до внесения всей суммы. Соглашение о передаче аванса, конечно же, должно быть оформлено в письменном виде. Но в случае отказа одной из сторон от своих обязательств, аванс возвращается полностью стороне, которая его передала. И если покупатель, внесший аванс, вдруг передумал, продавцу придется вернуть всю сумму, так как никаких штрафных санкций законом за отказ от покупки квартиры не предусмотрено.

Задаток имеет другую юридическую силу. По сути – этот тот же аванс, то есть сумма, передаваемая в счет будущего платежа за квартиру, но с точки зрения Гражданского Кодекса – это двустороннее обязательство последующего заключения сделки. Отказ от подписания договора приведет к штрафным санкциям: если передумал покупатель – деньги остаются у продавца, отказался от продажи продавец – он должен вернуть задаток несостоявшемуся покупателю, плюс штрафная сумма в размере задатка. Образец сделки с задатком при продаже квартиры, вы можете увидеть в этой статье.

Такой формат предварительной оплаты уже гарантирует то, что ни одна из сторон не откажется от сделки. Но и здесь для продавца есть одна неприятная сторона. Если после получения задатка цены на недвижимость начинают расти, запрашивать более высокую цену на квартиру уже не имеет смысла, так как в соглашении о задатке уже была указана итоговая цена. И если сумма задатка велика, она может не покрыть разницу между старой и новой ценой на квартиру. При таких обстоятельствах продавец потеряет определенную сумму денег:

  • либо продав квартиру уже за меньшую сумму, чем рыночная;
  • либо он решится нарушить условия договора, вернуть задаток в двойном размере и попытаться продать квартиру уже по цене более высокой, чем предполагалось вначале.

Очевидно, выбор решения здесь зависит от суммы задатка, который, как следует из практики сделок, составляет обычно 3% от стоимости жилья.

Рассрочка

Еще большие риски возникают для продавца при продаже квартиры в рассрочку: при невнимательном оформлении сделки существует вероятность того, что покупатель так и не заплатит всю сумму. Тем не менее, в некоторых случаях приходится прибегать именно к этому варианту, например, если долго не удается продать квартиру сразу за полную сумму. Покупателям же часто этот вариант бывает удобен. Практикуется несколько способов продажи в рассрочку:

  1. Получениезадатка, составляющего определенный процент (обычно от 20 до 50%) от окончательной стоимости недвижимости с последующей выплатой остатка (срок может быть любым, чаще – 1 год).
  2. Те же условия с задатком, но за каждый месяц рассрочки покупатель платит проценты. Как правило, величину процента устанавливают равной процентам по срочным банковским вкладам.
  3. Выплаты происходят поэтапно, без задатка, в соответствии с договором.

В первых двух случаях способом юридического регулирования отношений сторон является соглашение о задатке. Если в установленный срок сумма покупателем не выплачена, и квартира, и задаток остаются у продавца. Но для этого необходимо правильно оформить договор, включив в него пункт о залоге, в соответствии с которым в собственность к покупателю квартира перейдет лишь после оплаты всей суммы.

Возможен вариант с запретом на отчуждение квартиры до полного погашения рассрочки. Формально права на квартиру переходят к новому собственнику в момент подписания договора, но никаких действий с ней он производить не сможет (перепланировку, сдачу в аренду, продажу).

При оформлении ДКП с рассрочкой следует прописывать все условия: стоимость квартиры, сумму залога, сроки передачи оставшихся денег, условия, при которых договор считается исполненным, и другие нюансы.

Только правильное составление договора застрахует продавца от ситуации, когда покупатель затягивает с выплатами или отказывается от них, указывая, например, на какой-либо обнаруженный дефект квартиры. Составить договор, в котором предусмотрено все, сможет лишь опытный юрист.

По субсидии

Определенную настороженность у собственников вызывают и сделки с использованием в качестве оплаты государственной субсидии. В этом случае следует учитывать, что деньги будут получены не сразу, а через определенное время, и не наличными, а на расчетный счет. Кроме того, субсидия может быть перечислена лишь после того, как на покупателя будет оформлено право собственности.

Журнал регистрации входящих документов является неотъемлемой вещью в любом предприятии.

А вот на этой странице вы сможете узнать, как участвовать в тендерах.

Как правильно заполнить декларацию ЕНВД? Очень просто! Смотрите здесь!

Вполне обоснованно продавец опасается, что оформив все документы и передав право собственности, он по какой-либо причине не получит деньги, и тогда для признания сделки недействительной придется обращаться в суд. Примерно такие же риски возникают и при частичной оплате материнским капиталом. При составлении договора юристы советуют включить в него пункт, по которому в случае отказа пенсионным фондом перечислить материнский капитал, покупатель обязуется внести указанную сумму самостоятельно на расчетный счет продавца.

По доверенности

Сделки с недвижимостью по доверенности вполне обоснованно вызывают определенное опасение у продавцов и недоверие у покупателей. Для продавца главным риском является вероятность того, что доверенное лицо, продав квартиру, попросту скроется с полученными деньгами.

Примеров этому в реальной жизни много: нередко, к сожалению, дети обманывают своих престарелых родителей, продав их квартиру, и не купив взамен другую, как договаривались. Что уж говорить о чужих людях и, тем более, мошенниках, которые могут исчезнуть с деньгами от продажи квартиры, и затем лишь по суду (если в договоре был пункт о перечислении денег на счет доверителя) можно будет вернуть деньги (а не квартиру) и, возможно, только частями.

Доверенности могут бытьразными:

  1. Генеральная.
  2. Специальная.
  3. Разовая.

Генеральная доверенность дает право на любые действия с квартирой. Она в обязательном порядке заверяется нотариусом и в ней важно указать все полномочия поверенного. Специальную часто оформляют для выполнения только части действий, необходимых для оформления сделки (например, риэлтору на сбор и подачу документов для регистрации). Разовая доверенность предназначена для выполнения определенного действия, например, подать ту или иную справку. Максимальный срок действия доверенности составляет 3 года, а если он не указан, то автоматически ее действие истекает через 1 год после подписания.

Читайте также:  Отпуск по случаю смерти близких родственников: ТК РФ

Опасность потерять деньги появляется в случае, когда выписывается именно генеральная доверенность, по которой поверенное лицо может продать квартиру. Специалисты крайне не советуют оформлять генеральную доверенность на риэлтерскую фирму, либо, в крайнем случае, доверять только проверенным компаниям, давно работающим на рынке недвижимости и имеющим хорошую репутацию. Исчезновение компании после того, как на нее была выписана генеральная доверенность и проведена сделка купли-продажи, стало бы очень неприятным сюрпризом для доверителя.

Сроки оформления сделки

Технически само по себе оформление договора продажи квартиры (подписание договора, акта приема-передачи квартиры, получение денег) занимает от силы минут тридцать. Но этой финальной процедуре предшествует долгая подготовительная работа по подготовке документов, улаживания всех вопросов с покупателем, подготовка предварительного соглашения, договора купли-продажи, акта приема-передачи.

Самостоятельный сбор документов занимает много времени. Помимо подтверждающих право собственности документов, которые, как правило, уже имеются, понадобится получить кадастровый паспорт, выписку из домовой книги (действительна 1 месяц), разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетний собственник). В каждом конкретном случае могут понадобиться и другие документы.

В этой статье вы можете увидеть перечень документов для купли-продажи квартиры.

Учитывая российскую действительность и бюрократическую волокиту, этот процесс может растянуться на месяцы. В случае продажи квартиры с оплатой субсидией, добавляется еще время на регистрацию собственности.

Что делать после продажи?

Как бы то ни было, быстро или спустя долгие месяцы, сделка оформлена и квартира продана. Остается освободить квартиру. С юридической точки зрения освобождение квартиры после продажи означает:

  1. Снятие бывших жильцов с учета по месту жительства.
  2. Физическое освобождение квартиры- выезд проживающих в ней ранее лиц и вывоз вещей.

Срок освобождения

В законе строго установленных временных рамок этого действия не установлено, имеется лишь расплывчатая формулировка о «разумных сроках». Лучше всего прописать все в договоре купли-продажи. Иначе может возникнуть ситуация, когда человек, продав квартиру, ожидает оформления сделки по приобретению другой, в которую он и переедет, а покупатель уже требует освободить купленную им жилплощадь.

Если в договоре срок физического освобождения не был прописан, то это и может стать поводом для неприятностей. Поэтому важно учесть и этот факт: даже устно обговорив время, когда квартира будет освобождена, лучше зафиксировать это в отдельном пункте договора купли продажи.

В идеале этот срок может составлять от 2 дней до 2 недель, чаще – до 1 месяца. Покупатели, арендующие жилье, естественно, заинтересованы в том, чтобы как можно быстрее въехать в новую квартиру. У продавца, напротив, может затянуться процесс покупки новой квартиры, отчего он не заинтересован будет освободить квартиру. Как правило, сторонам удается мирным путем разрешить возникшие проблемы. А если нет, то единственным решением, как и в случае с другими проблемами, возникающими при продаже квартиры, следует обращаться в суд.

В нашей стране действует определенный порядок прописки в приватизированную квартиру. Ознакомившись с ним, вы сможете сделать это гораздо быстрее.

Бланк журнала регистрации трудовых договоров всегда доступен для скачивания на этой странице.

А здесь вы сможете узнать, сколько стоит зарегистрировать торговую марку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

5 сложностей при покупке квартиры на вторичном рынке

Кажется, покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевку: жилье-то уже есть, значит, обманутым дольщиком уже не станешь, да и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.

На самом деле, все не так однозначно: у вторичного жилья тоже полно проблем, связанных в первую очередь с хитрыми продавцами. Мы собрали пять неожиданных ситуаций, с которыми столкнулись читатели, подыскивая себе квартиру. Вот какие подводные камни они обнаружили.

Перепланировка

Ситуация. Мужчина решил купить студию в Санкт-Петербурге. Но оказалось, что это бывшая комната в коммуналке: ее разделили на маленькие квартиры и в каждой смонтировали санузел. Мужчина переживает, что такое переустройство может быть незаконным.

Почему так. Санузлы и кухни нельзя располагать над жилыми комнатами. Поэтому такая перепланировка будет законной в двух случаях: если студия на первом этаже или если под ней уже узаконенная перепланировка с таким же расположением унитаза и душевой.

Если мужчина купит квартиру, а потом окажется, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, его обяжут заплатить 2500 Р штрафа и вернуть все как было.

Как быть. Если вы покупаете квартиру, которую явно перестраивали, попросите у продавца техпаспорт помещения. Расположение комнат и мокрых зон на плане должно соответствовать реальному состоянию квартиры — если это не так, от покупки лучше отказаться.

Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь: нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Такой штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.

Иногда перепланировку не удается согласовать по правилам — тогда собственники обращаются в суд. Если продавец утверждает, что суд якобы разрешил оставить унитаз и раковину, — пусть покажет решение суда.

Цена по договору ниже, чем в реальности

Ситуация. Мужчина нашел идеальную квартиру и хочет купить ее в ипотеку. Но есть два момента, которые вызывают вопросы: во-первых , не узаконена незначительная перепланировка, а во-вторых , хозяева просят снизить стоимость жилья по договору, чтобы не платить налог с продажи. Все это заставляет мужчину задуматься: а не возникнет ли у него в будущем проблем?

Почему так. Перепланировка может казаться незначительной только на первый взгляд, а потом окажется, что узаконить ее в принципе нельзя. Тогда придется платить штраф и возвращать все как было — или соглашаться на продажу квартиры с торгов.

Даже если перепланировка не нарушает никаких норм, правильно оформить ее не так просто: придется побегать по инстанциям и все равно заплатить штраф.

Заниженная стоимость квартиры по договору — это тоже риск. Если по какой-то причине мужчина захочет расторгнуть сделку купли-продажи, продавец вернет ему только ту сумму, которая зафиксирована на бумаге, — меньше, чем мужчина реально заплатил.

Еще есть проблема с налоговыми вычетами. Если по договору квартира стоит меньше двух миллионов рублей, а в реальности — больше, налоговая не даст максимальный вычет. К тому же если мужчина продаст жилье раньше минимального срока владения, ему потребуется доказать налоговой свои расходы, чтобы уменьшить НДФЛ. Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет: почитайте, при каких условиях получится продать квартиру без налога. А раз по бумагам расходы меньше, значит, доход выше и денег в бюджет придется отдать больше.

Но и это не все: о махинациях со стоимостью помещения может узнать банк и отказать мужчине в ипотеке.

Как быть. В идеале — отказаться от покупки. Но в реальности такая квартира может оказаться одним из немногих подходящих вариантов. В таком случае сделайте вот что:

  1. Проведите экспертизу перепланировки. Если нет препятствий для того, чтобы ее узаконить, можно за это взяться и от жилья не отказываться.
  2. Отдайте документы на проверку банку. Соглашайтесь на сделку, только если банк ее одобряет.
  3. Оформите титульное страхование.
  4. Запланируйте не избавляться от недвижимости раньше минимального срока для продажи без налога.

Долг за коммуналку

Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р .

Как по закону. Все зависит от того, за какой срок был перерасчет.

Почему так. Долги за коммуналку закрепляются за человеком, а не за недвижимостью: если владелец продал квартиру с долгами, то обязательство их закрыть остается на нем, а не переходит новому собственнику. Если управляющая компания насчитала часть долга за время, когда новые хозяева не имели к квартире отношения, — их можно оспорить.

Если долги насчитали с момента покупки квартиры, то оспорить их тоже можно, но сложнее. Скорее всего, дело было так: семья подавала информацию по счетчикам, УК эти данные вносила, а когда собственники обратились за поверкой, «вспомнила», что все это время должна была считать воду по нормативам. Теперь возможны два варианта — в зависимости от того, прошли ли поверку счетчики.

Если мастера подтвердили, что техника исправна и замена не требуется, семья может потребовать признать данные, которые они подавали в УК, корректными. Но если счетчики не прошли поверку — управляющая компания права, а собственникам придется оплачивать долги.

Как быть. О долгах по квартире лучше узнать на первой встрече с продавцом. Даже если владелец честно признается в задолженностях и предложит скидку за их погашение, лучше проверить его слова: сумма, которую он называет, может быть неточной. Вот как это сделать:

  1. Попросите собственника показать последнюю квитанцию за коммунальные услуги и сфотографируйте ее. Важнее всего зафиксировать номер счета и фамилию получателя услуг, потому что задолженность в квитанции может быть либо не прописана, либо указана неправильно.
  2. Используйте эти данные, чтобы получить информацию о долгах лично: в МФЦ, Горгазе, у поставщика электричества и в управляющей компании. Чтобы сотрудники этих организаций охотнее шли вам навстречу, скажите, что собираетесь оплатить все долги: им это выгодно.
  3. Уточните у соседей или в управляющей компании, какие дополнительные услуги оплачивает собственник жилья: например, видеонаблюдение, взносы за охрану или парковку. Позвоните в организации, которые за это отвечают, и узнайте про долги. Не факт, что вам все расскажут, но попробовать стоит.
  4. Проверьте продавца на сайте службы судебных приставов. Там вы узнаете, ведется ли в отношении продавца исполнительное производство — в том числе по долгам за коммуналку.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Долг за капремонт

Ситуация. Мужчина купил квартиру, и оказалось, что предыдущий владелец не платил за капремонт. Теперь долг вынужден покрывать новый собственник, и ему это не нравится: обязательства-то нарушал не он.

Как по закону. Мужчине не повезло: долг придется оплатить.

Почему так. В отличие от коммуналки, платежи за капремонт начисляются на квартиру. То есть когда прежний владелец продал жилье, долг за капремонт перешел покупателю.

Как быть. Перед покупкой квартиры удостоверьтесь, что у собственника нет долга: попросите продавца принести справку из управляющей компании или фонда капремонта.

Иногда собственники врут и показывают подложные квитанции. Если обман вскрылся после покупки, можно потребовать деньги с прежнего владельца через суд. Но в остальных случаях придется рассчитываться самому.

Чужие вещи

Ситуация. Семья несколько лет снимала квартиру, а потом арендодатель предложил супругам выкупить ее по кадастровой стоимости. Те согласились, оформили ипотеку, передали деньги и стали жить в уже своей квартире.

Через две недели новым владельцам позвонила жена бывшего собственника и потребовала заплатить еще 100 тысяч рублей: якобы квартиру продали слишком дешево. А если супруги не согласятся, она подаст на них в суд с требованием вернуть всю имеющуюся в доме мебель и сантехнику.

Что будет, если дойдет до суда. Неизвестно: аргументы есть у каждой из сторон.

Почему так. У жены бывшего владельца есть козырь: о том, что мебель останется в квартире, договорились на словах. А раз по бумагам новым собственникам перешла только квартира, то она имеет право потребовать вернуть все оставшееся имущество: и мебель, и бытовую технику.

Но и у новых собственников есть своя правда. Пока они арендовали жилье, многие вещи купили самостоятельно и сохранили чеки — на эту мебель женщина точно не сможет претендовать. А еще в договоре купли-продажи квартиры нет ни слова о мебели и технике — доказать, что это покупки именно прежних собственников, будет непросто даже с чеками. Мало ли что этот владелец купил и куда дел.

Иногда упорные продавцы привлекают свидетелей и с их помощью доказывают, что квартиру продавали отдельно, а мебель — отдельно. Но в ответ покупатели могут привлечь своих свидетелей, которые подтвердят, что мебель на самом деле подарили: закон разрешает заключать такие сделки на словах.

Как быть. Внимательно составляйте договор: помимо недвижимости в нем нужно указать все движимое имущество, которое переходит от одного собственника к другому. Мебель и технику можно вписать в акт приема-передачи или составить на них отдельный договор купли-продажи за символическую стоимость.

Загрузка

Покупал квартиру во вторичке в Питере в прошлом году.
Для себя вывел следующие правила:
1) нафиг все сделки по доверенности сразу
2) нафиг все сделки с наследством сразу (больше трех лет, можно подумать, но, как можно почитать в ТЖ ничто не гарант)
3) нафиг пожилых собственников (если бабушка старенькая и не поняла, что продала квартиру, а деньги куда-то положила и не знает куда, останешься с голой жопой и ипотекой без квартиры)
4) если хоть что-то кажется мутным, кто-то предлагает странные схемы, сделки только за нал, дешевле рынка на 20-30% – строго нафиг. Можно даже не звонить, не продают хорошие квартиры в центре по цене студии в Кудрово.
5) отдельно нафиг риелторов, т.к. большя часть информации гуглится или решается походом к юристу по недвижке, а ответственность за их решения нести все равно тебе. (то есть придется контролировать риелтора, следить за тем чтобы тебя нигде не обманули, еще и отдать за это неплохие деньги).
6) внимательнее/осторожнее нужно смотреть на квартиры купленные в браке (если продавец один), с детьми в доле, с участием мат. капитала, особенно, если мать планирует съезжать в условное никуда.

Всё это актуально для СПб прошлогодней давности, предложений было много, спешки не было, около года лениво просматривал циан, в поисках идеальной квартиры.
В итоге мы с женой вживую посмотрели ровно 2 квартиры, одну из них и купили в ипотеку, чему безумно рады, т.к. вариант был огонь – собственники расширялись и квартира нам досталась с мебелью и неплохим ремонтом, который они делали под себя лет 5 назад.
Пока полёт нормальный.

P.s. Вторую посмотреть съездили чисто по приколу – там было всё сразу – риелтор продавца его знакомая тётка, наследство давностью 3+ месяца, воцерковленный продавец, который *хотел переехать в деревню*, с несовершенным сыном, какие-то невнятные 1/12 доли наследства хрен пойми у кого, самодельный ремонт, который надо было выносить на помойку, плесень и запах сырости, незаконная перепланировка.
Вишенка – квартиры были практически одинаковой планировки, в ± одинаковом районе, стоили одинаково.

Ссылка на основную публикацию