Особенности продажи квартиры в ипотечном залоге у банка

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Даже если квартира находится в залоге у банка, а ипотеку надо выплачивать еще 10 лет, можно продать ее до того, как вернете кредит. Ипотечную залоговую квартиру можно легко и законно выставить на продажу, закрыв обязательства перед банком.

Если ипотечный кредит стал слишком тягостным, то квартиру всегда можно продать на законных основаниях

Мечта о собственном жилье наконец-то осуществилась, и вы купили квартиру. Без ипотеки, конечно, не обошлось. Но за 10-20 лет, пока выплачивается ипотечный кредит, может произойти всякое — от желания расширить жилплощадь до банальных скандалов с соседями.

Не нужно влезать в долги, чтобы досрочно погасить ипотеку, если встал вопрос о продаже жилья, которое находится в залоге у банка. Есть более простые способы.

Почему возникает желание продать квартиру

Ипотека – пожалуй, один из самых сложных и дорогих кредитов. Чтобы его одобрили, нужно подготовить много документов, внести первоначальный взнос, обеспечить поручителей.

Финансовая компания может отказать в кредите, если усомнится в вашей платежеспособности. И последующие годы нужно будет возвращать деньги, живя в условно собственной квартире.

Почему условно? Потому что ипотечная недвижимость будет находиться в залоге у кредитной организации до полного погашения долга. Вы занимаете большую сумму у банка, а тот, чтобы избежать убытков, до полного возмещения займа остается фактическим владельцем квартиры, хотя проживать в ней будете вы.

Ипотека в нашей стране появилась в середине XVIII века и выдавалась Государственным Банком дворянам. Чуть позже появилась «Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов» — аналог нынешнего страхования недвижимости.
В современной России ипотечное кредитование контролируется на государственном уровне с 9 июля 1998 года, когда был принят федеральный закон «Об ипотеке». С того времени в документ не вносились изменения.

У вас есть право совершать любые действия с ипотечной недвижимостью, кроме ее продажи — это указано в 102-ФЗ. Есть нюанс – недвижимость может быть отчуждена, а значит, продана другому владельцу, но только с согласия кредитора.

Если кредитная организация не дала добро на продажу залоговой недвижимости, но она состоялась, то за этим последуют проблемы: банк будет вправе оспорить сделку и забрать жилье себе, а с вас потребовать возместить все убытки и издержки. Также вам могут отказать в регистрации перехода права собственности.

Первое, что нужно сделать, — договориться с банком и объяснить, почему вам нужно продать квартиру, которая находится в залоге. Какие причины можно указать?

Хотите купить недвижимость, но не располагаете нужной суммой? Возьмите ипотеку в Совкомбанке! Максимальная сумма – 50 000 000 рублей, ставка – от 5,9% годовых, в качестве первоначального взноса можно использовать маткапитал. Подайте заявку на ипотеку с материнским капиталом на сайте и получите предварительное решение в течение нескольких минут.

Не хватает денег выплачивать ипотеку

Когда банально не хватает денег выплачивать ипотечные взносы, нужно немедленно обратиться к своему менеджеру и описать ситуацию. Решением проблемы может стать рефинансирование ипотеки со сниженной финансовой нагрузкой.

Если такой вариант не подойдет, то жилье можно продать, даже если оно находится под обременением.

Совет от банка
Принимая ипотечные обязательства, вы оформляете страхование недвижимости. Дополнительно и по личной инициативе вы можете оформить страхование жизни заемщика, чтобы обезопасить себя и своих близких от выселения, гигантских долгов и штрафов. К тому же страхование жизни заемщика гарантирует пониженную ставку по кредиту.

Нужно изменить жилищные условия

Допустим, вы устроились на новое место работы с высокой зарплатой. Один минус — добираться до него нужно через весь город по три часа каждый день. Или после рождения ребенка вам срочно нужно расширять площадь. Или ваш район слишком шумный и грязный от выхлопных газов.

Все это может стать причиной для смены квартиры и продажи ипотечной недвижимости. Вам пойдут навстречу.

Семья и быт

Еще несколько причин для продажи жилья, которое находится в залоге:

у вас пьющие и шумные соседи, с которыми приходится постоянно воевать;
вы собираетесь сочетаться браком, поэтому нужна более просторная квартира;
вы разводитесь и делите совместно нажитое имущество;
вы заметили трещину в стене, которой раньше не было;
под вашими окнами развернули огромную стройку, пыль от которой летит в ваши окна и т.д.

Закрыть ипотеку досрочно и не своими деньгами? Легко! Продайте залоговую квартиру, предварительно заручившись согласием банка

Потенциальные покупатели

Сделки с квартирами, обремененными банковским залогом, пугают как продавцов, так и покупателей. Первые боятся штрафов и изъятия прав собственности, вторых страшат возможные проблемы со стороны банка. Важно все действия согласовать с кредитным менеджером и заранее уточнить законность продажи ипотечного жилья.

Квартиру, которая находится в залоге, выставляют на продажу по сниженной цене. Скидка может составить 10, 20, а иногда и все 30% от номинальной стоимости. Возможностью неплохо заработать обязательно воспользуется опытный риелтор, готовый заплатить наличными, а после – выгодно перепродать ипотечную недвижимость.

По возможности привлеките к сделке профессионального риелтора. Он оценит квартиру, даст советы по продаже, расскажет о возможных проблемах с финансовой организацией или с продавцом/покупателем, примет участие в диалоге с представителем банка. Найти хорошего специалиста поможет единый реестр на сайте Российской гильдии риелторов.

Не испугаются обременения и те, кто давно ищет квартиру, похожую на вашу. Допустим, студия, как в вашем доме, приглянулась семейной паре, но застройщик уже все распродал. Эта семейная пара будет постоянно мониторить объявления о продаже, найдет ваше и обязательно откликнется, несмотря на риски.

Как продавать

Стандартная схема купли-продажи в отношении ипотечного жилья, находящегося в залоге, не сработает. Каждое действие нужно согласовывать с банком, выбрав оптимальный для себя способ продажи.

Погасите ипотеку досрочно

Максимально понятный и прозрачный способ продажи, который очень тяжело осуществить на практике. Вам необходимо найти покупателя ровно с той наличной суммой, которой вы погасите оставшийся долг перед банком.

Многие испугаются того, что продавец сбежит с полученным залогом. Но большой плюс этого способа продажи в относительной независимости от банка – он практически не будет вмешиваться в ход сделки, ведь все процессы происходят между продавцом и покупателем.

Подробная инструкция

Получите разрешение от банка на продажу. Вам выставят сумму остатка долга по ипотеке – это и будет задаток.
Составьте предварительный договор на продажу. Необходимо участие нотариуса.
Выпишите всех зарегистрированных из квартиры.
Получите задаток от покупателя и оформите это письменно.
Закройте ипотеку. Снимите залог. Вздохните свободно.
Подпишите договор. Передайте права собственности.
Получите оставшиеся деньги от покупателя за свою уже бывшую квартиру.

Продайте недвижимость и погасите ипотеку по ходу сделки

Одна из самых безопасных сделок: ее проводит продавец, а контролирует банк, в который на две ячейки поступают деньги от продавца. На одну – остаток по ипотеке, на вторую – остаток стоимости залогового жилища.

Как правило, продажу сопровождает опытный риелтор, банк гарантирует безопасность, но и диктует свои условия — устанавливает сроки и даты проведения сделки.

Порядок действий

Получите разрешение от банка на продажу. Он выставит сумму остатка долга по ипотеке.
Установите свою цену на квартиру. Покупатель открывает две депозитарные ячейки в банке, где оформлена ипотека. Вносит средства: на одну – остаток ипотечного долга, вторую пополняет оставшейся суммой от полной стоимости квартиры.
Подпишите договор. Подайте документы в Росреестр.
Покупатель получает залоговое обязательство от банка, который забирает деньги из первой ячейки.
Новый владелец получает от банка закладную на квартиру и снимает обременение через МФЦ.
После всех операций получите остаток денег из второй ячейки.

Поменять залоговую квартиру можно, если соседи мешают спать или протек потолок: банк примет во внимание претензии и одобрит продажу квартиры в ипотеке

Продайте жилье и долг

Сложная сделка, в которой активно участвует банк и гарантирует ее безопасность. Вариант подходит, если вы хотите продать залоговую квартиру, а у покупателя не хватает денег на полную оплату стоимости жилья.

Тогда он оплачивает первоначальный взнос, равный долгу по кредиту. Банк принимает его, а с вас снимают все обязанности. Покупателя перекредитовывают, переоформляя на него пересчитанную оставшуюся стоимость жилья в качестве нового ипотечного кредита. Фактически банк просто берет вашу квартиру с остатками долга и перепродает ее в кредит новому покупателю.

Подробная инструкция

Получите разрешение от банка на продажу. Финансовая организация выставит сумму остатка долга по ипотеке.
Найдите покупателя. В некоторых случаях его поможет найти финансовая организация. Убедитесь, что у покупателя есть в наличии сумма, покрывающая ваш остаток по ипотеке.
Составьте при участии нотариуса договор задатка.
Убедитесь, что покупатель передал сотруднику банка первоначальный взнос, которым закроет ваш долг по ипотечному кредиту.
Снимите с квартиры обременение – это быстро, занимает не более трех дней.
Покупатель оформляет новую ипотеку на себя в том же или стороннем банке.
Дождитесь оценки квартиры.
Подпишите договор купли-продажи и получите остаток денег.

Доверьте продажу банку

Самый плохой вариант продажи, который может произойти с заемщиком. Он случается, когда лавина долга по ипотеке накрыла с головой, и банку не остается ничего, кроме как выставить на продажу вашу квартиру, чтобы вернуть свои деньги.

Как правило, цены на недвижимость, выставленную на торги за неуплату ипотечного кредита, очень занижены, и вы можете получить от продажи только остаток по ипотеке, который будете обязаны вернуть. И выставить ипотечную квартиру на торги можно только с согласия заемщика, кредитной организации или компании, купившей долг. Ваше участие в сделке будет номинальным — повлиять на ее ход вы не сможете по закону.

Порядок действий:

Договоритесь с банком о продаже. Подпишите договор.
Дождитесь оценки квартиры и начала торгов. Дождитесь, пока банк или сторонняя организация найдут покупателя. Это может длиться долгие месяцы, цена снижаться, но вы не сможете этому помешать или высказать несогласие.
Дождитесь, пока покупатель создаст две депозитные ячейки и внесет деньги: в первую – остаток по ипотеке, во вторую – оставшуюся часть стоимости квартиры. Возможно, в ней ничего не окажется, ведь цена на таких торгах заметно ниже рыночной.
Подпишите договор о продаже. Кредитная организация внесет данные в Росреестр, снимет обременение и заберет свои деньги из ячейки.
Откройте свою ячейку после перехода права собственности.

Пакет необходимых документов

Как и все действия, связанные с ипотекой, продажа залогового имущества требует предоставления полного пакета документов. Каждая финансовая организация запрашивает свой набор, необходимый для своих операций.

В любом случае вам потребуются:

документы, удостоверяющие личность каждого владельца недвижимости и документы на детей до 14 лет;
техпаспорт квартиры;
справка из домовой книги без единого прописанного человека, иначе финансовая организация заморозит сделку;
информация с результатами оценки квартиры или дома;
справка из ЕГРН;
если недвижимость была куплена во время брака, потребуется согласие на продажу супругов, или бывших супругов, заверенное у нотариуса;
документы из УК или ТСЖ об оплаченных счетах по коммуналке;
согласие органов опеки, если среди владельцев числятся несовершеннолетние.

Продать залоговое имущество можно по четырем схемам. Неутвержденная в банке продажа будет оспорена, и придется платить штрафы и неустойки

Чем вы рискуете

Риски продавца при проведении сделки купли-продажи залоговой недвижимости минимальны — право залога числится в Росреестре, и никто не выселит из квартиры, пока сделка не будет закрыта.

Риски покупателя огромны. Например, недобросовестный продавец может получить залог и исчезнуть. Или не получит разрешение от банка выставить на продажу залоговую квартиру – в этом случае сделка будет аннулирована.

Когда сделку проводит сам банк, то риски потенциального покупателя едва ли должны беспокоить.

Итак, квартиру, которая находится в залоге у банка, можно продать: финансовая организация обязательно пойдет навстречу, если заемщик не справляется с кредитной нагрузкой. Перед тем, как оформить ипотеку, оцените свои возможности. И постарайтесь не допускать просрочек, чтобы не получить повышение процентной ставки.

Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным “Дом.РФ”, в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?

Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк. Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку. Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Досрочное погашение ипотеки,
Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
Продажа жилья вместе с долгом,
Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
Подписание договора и регистрация нового права собственности;
Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Сделку контролирует банк, поэтому она безопасна для всех ее сторон. Продавец не исчезнет, покупатель сможет вернуть деньги в случае форс-мажорных обстоятельства, а банк гарантированно получает остаток долга.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
С недвижимости снимается обременение;
Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
Происходит оценка жилья;
После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.

Продажа недвижимости банком

Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Список документов

Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
Технический паспорт жилья;
Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
Справка об оценке недвижимости.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.

Как продать ипотечную квартиру

Ипотека – это не просто длительный кредит, но и разновидность залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств. Процесс погашения ипотечного займа в России нередко растягивается на 15-20 лет. За это время люди женятся, разводятся, меняют место работы, заводят детей, начинают задумываться о переезде в другой город или даже в другую страну. И человек хочет продать купленную когда-то в ипотеку квартиру, которая вдруг стала слишком тесной, просторной или ненужной.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Да, можно, продажа ипотечного жилья, которое, по сути, является полноценной собственностью заемщика, – его законное право, регламентированное п. 1 ст. 37 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Но поскольку ипотека представляет собой одну из разновидностей обременения недвижимости, продать квартиру, которая стала предметом залога, можно только при условии согласия залогодержателя – банка или некредитной организации.

Информация о том, что объект недвижимости находится в обременении, зафиксирована в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До тех пор, пока банк не сообщит в Росреестр о погашении долга, ЕГРН не сможет зарегистрировать право собственности на нового владельца.

Согласится ли кредитор на продажу квартиры с ипотекой, находящейся под залогом, или откажет, зависит от того, предусмотрено ли условиями кредитования досрочное погашение ипотеки, и каким образом будет снято обременение с недвижимости. Чтобы получить ответ на этот вопрос, необходимо лично обратиться в офис залогодержателя с письменным заявлением. Тем не менее сделки по продаже ипотечного жилья не являются редкостью.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк?

Пока долг по кредиту не выплачен, продажа квартиры в ипотеке возможна только с согласия залогодержателя. Чтобы сделка состоялась, ее должен пропустить Росреестр. Законно «обойти» банк можно двумя способами:

Оплатить долги по кредиту за счет вновь полученного потребительского или личных средств.
Попросить близких друзей или родственников занять необходимую для досрочного погашения долговых обязательств сумму.
Найти покупателя, который согласится выдать в качестве задатка деньги в количестве, соответствующем остатку по кредиту.

Возможности владельца квартиры определяются его кредитным договором, в котором обычно указываются условия продажи, рефинансирования и досрочного погашения долга.

Способы продать квартиру, которая находится в ипотеке

Продать объект недвижимости, находящийся под залогом, нелегко. Ведь какой бы из вариантов продажи квартиры в ипотеке ни выбрал ее хозяин, такого рода оформление требует больше времени, а в некоторых случаях связано с существенным риском для покупателя. Не каждый решится приобрести квартиру под обременением. Привлечь внимание потенциального будущего владельца можно, снизив стоимость на 15-20 %.

Возможно, кому-то хочется купить квартиру именно в этом районе и доме, или человек уже оформил согласие на предоставление кредита в вашем банке и теперь подбирает для себя вариант, подходящий по условиям. Не побоятся приобрести обремененную недвижимость профессиональные риелторы. Действия, которые должен предпринять владелец квартиры, ничем не отличаются от тех, что выполняются при обычной купле-продаже.

Быстро продать ипотечную квартиру, можно, разместив объявления о продаже на специализированных сайтах с описанием технических особенностей и условий сделки, назначив адекватную цену. Большое значение имеет правильная оценка объекта недвижимости. Чтобы не ошибиться при определении стоимости квартиры, лучше воспользоваться услугами оценщика или риелтора, ознакомиться с предложениями по продаже аналогичного жилья в своем районе.

Поиск покупателя на залоговое имущество

Как один из вариантов продажи недвижимости, находящейся под залогом, можно рассматривать погашение задолженности за счет личных средств покупателя, и в результате после снятия с объекта обременения – оформление обычной сделки купли-продажи. Это один из самых выгодных для владельца недвижимости вариантов продажи его собственности.

У заинтересованного в приобретении квартиры человека на руках должна быть вся сумма, необходимая для ее покупки. По предварительному договору купли-продажи владелец ипотечной недвижимости получает задаток, за счет которого и погашается кредит. Однако на практике далеко не каждый потенциальный покупатель рискнет на таких условиях предоставить в качестве задатка даже стандартные 15-20 % от стоимости квартиры.

Гораздо чаще встречаются более надежные для него сделки с привлечением держателя закладной, когда долг погашается в процессе сделки купли-продажи, а гарантом её чистоты выступает кредитор. Задаток в этом случае перечисляется сразу банку, что и делает риск покупателя минимальным. Продавец также может рассчитывать, что продаст свою квартиру по рыночной стоимости. Важное значение имеют условия, прописанные в закладной, с которыми желательно ознакомиться, прежде чем заключать договор задатка.

Если они будут нарушены, кредитор сможет потребовать признания сделки недействительной. Покупатель помещает средства в две депозитные ячейки – отдельно для выплаты залогодержателю и заёмщику. Суть состоит в том, что банк получает необходимую для погашения задолженности сумму. С объекта недвижимости снимается обременение, и право собственности переходит к покупателю, а бывший владелец ипотечной квартиры получает возможность забрать деньги из ячейки.

Продажа кредитных обязательств

Перепродажа долга по ипотеке возможна в том случае, когда у покупателя недостаточно средств, чтобы полностью выкупить квартиру. Если будущий и нынешний владельцы объекта недвижимости переоформляют ипотечный кредит внутри одной кредитной организации, то оформление документов обходится дешевле за счет того, что бумаги на квартиру в распоряжении кредитора уже есть. Сумма на руках покупателя должна быть достаточной, чтобы рассчитаться с продавцом.

Уступка прав оформляется в виде заключения договоров цессии и купли-продажи. Сделка проходит быстрее, чем в предыдущем случае. Покупателю придется предоставить такие же документы, как потребовались бы для оформления ипотеки. Чтобы банк смог дать согласие на этот вид сделки, ему надо проверить заемщика. Вместо договора цессии, который не меняет условий кредитования, перешедших от предыдущего владельца квартиры, банк-кредитор может заключить новый договор с заемщиком уже на других и, возможно, более выгодных условиях.

Продажа через банк

Этот способ продажи ипотечной квартиры применяется в случае, когда заемщик больше не в состоянии выплачивать кредит. Объект недвижимости продается с торгов, которые проводятся в форме аукциона, на специальных интернет-площадках. Из полученной с продажи суммы вычитают судебные издержки, стоимость организации торгов, пени, просрочки по кредиту, штрафы. Заемщик получает остаток средств.

Продажа через банк – самый невыгодный для владельца недвижимости вариант продажи квартиры, приобретенной им в ипотеку, поскольку в интересах кредитора получить обратно свои деньги как можно быстрее, чтобы компенсировать понесенные убытки, и ждать, пока появится покупатель, готовый заплатить большую стоимость, он не будет. Иногда в таких случаях заемщик даже остается должен банку.

Пошаговая инструкция

Оформление трехстороннего договора купли-продажи квартиры в ипотеке немногим отличается от покупки объекта недвижимости вместе с кредитом.

1 шаг: обратитесь в банк

В банке, где оформлен ипотечный кредит, уточняют остаток долга и согласие на продажу объекта недвижимости. На рассмотрение этого вопроса ему может потребоваться несколько недель.

2 шаг: выставляйте квартиру на продажу

Квартира выставлена на продажу. Главное – не скрывать от покупателя информацию о статусе этого объекта. Как только он дал согласие, из квартиры необходимо выписать всех жильцов, в том числе и несовершеннолетних, которым нужно предоставить для прописки подходящие условия.

3 шаг: договор купли/продажи

В случае компенсации долга за счет средств задатка, оставленного покупателем, участники сделки распределяют сумму по ячейкам или на аккредитивные счета. После того как договор купли-продажи будет зарегистрирован, кредитор и продавец забирают каждый свою сумму.

При покупке квартиры вместе с займом покупатель перезаключает договор ипотеки, подписывает договор цессии и заключает договор купли-продажи.

4 шаг: обратитесь в Росреестр

Сделка регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. После этого каждый ее участник получает причитающуюся ему сумму, а покупатель объект недвижимости.

5 шаг: снимите обременение и заключите договор купли-продажи

Одновременно с регистрацией в ЕГРН перехода прав собственности с квартиры, приобретенной по трехстороннему кредитному договору, снимаются обременения.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

Несмотря на то что в итоге оформление в собственность квартиры с ипотекой не обходится без сделки купли-продажи, есть у сделок с такого рода недвижимостью и своя специфика:

Купить квартиру невозможно без участия банка. Сотрудники Единого государственного реестра недвижимости не перерегистрируют ее с обременением на другого собственника. Если эта сделка состоится, ее признают ничтожной, и покупателю будет нелегко даже через суд полностью вернуть вложенные деньги.
Будущий владелец квартиры может сам понести ответственность за фиктивную сделку, если суд признает, что он сознательно участвовал в ней.
Квартиру, обремененную залогом, трудно продать дорого. Скидки при ее продаже могут составлять пятую часть от рыночной стоимости.
Переуступка прав на ипотеку в новостройке требует согласия девелопера на смену кредитора.
Если жилье купили с использованием маткапитала, сделка будет проводиться с учетом несовершеннолетних и их долей, что существенно увеличит ее продолжительность. Продажа квартиры также согласовывается с органами опеки и попечительства.

Для сделки потребуются следующие документы: паспорта участников, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, свидетельство о браке и согласие супруга (супруги) на продажу, если ипотечная квартира покупалась в браке, разрешение на сделку органов опеки, если в квартире прописаны дети, справка о том, что в квартире никто не прописан, оценочный документ и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую?

Да, можно, но очень сложно, учитывая, что большинство сделок такого типа предполагают одновременную продажу своей недвижимости и покупку новой. Нелегко найти покупателя, который согласится заплатить долги за продавца. После того как он подыщет подходящий объект, он должен собрать необходимые документы, пройти проверку будущего кредитора, внести начальный взнос.

Процедура может продолжаться несколько месяцев и не обязательно закончится одобрением, а между тем покупатель будет вынужден искать способ оплатить долг по кредиту.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Квартира, приобретенная военнослужащим в рамках программы «Росвоенипотека», часто становится объектом сделки купли-продажи тогда, когда военный хочет поменять место своего жительства. Чтобы снять с нее обременение, военнослужащий должен не только вернуть остаток по кредиту банку-залогодержателю, но и компенсировать государству в лице ФГКУ «Росвоенипотека» перечисленные в счет погашения задолженности средства.

Поэтому военнослужащие, чтобы продать квартиру, обычно берут потребительский кредит в банке, компенсируют кредитору задолженность по ипотеке, снимая обременение, затем продают квартиру и с полученных средств выплачивают потребительский кредит. Вернувшиеся на счет бюджетные средства можно использовать в случае, если военный захочет купить квартиру еще раз.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Гарантом безопасности сделки с обремененным объектом недвижимости для заемщика всегда будет банк. Пока квартира остается в залоге, она не будет продана. Продавец может только потерять часть ее стоимости, если квартиру выставят на торги. Нелегко ему будет также обменять ее на жилье большей площади. Тем не менее намного больше рискует при совершении сделки с такой недвижимостью покупатель, который отдает задаток:

Продавец, расплатившись с долгами, может передумать продавать квартиру или не получить согласие банка. А судебное разбирательство длится долго. И если покупатель, рассчитывая на сделку, дал задаток за свою квартиру, он может получать его обратно частями в течение продолжительного времени.
В процессе оформления недвижимости могут «всплыть» нарушенные права несовершеннолетних детей, нарушения оформления правоустанавливающих документов.
Помешать пролонгированной сделке могут форс-мажорные обстоятельства: смерть, болезнь и стихийные бедствия.

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погашен. Она, как и любой другой объект недвижимости, является собственностью владельца, поэтому ее можно продать. Продажа ипотечной квартиры обычно невыгодна продавцу с учетом вложенных им средств. Чтобы продажа ипотечной квартиры принесла какой-то доход, ее хозяину нужно самостоятельно заниматься этим вопросом, поскольку банк-кредитор хоть и выступит гарантом чистоты сделки, будет в первую очередь заботиться о своих интересах.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

Квартиру, приобретённую в ипотеку, можно продать, вне зависимости от того, сколько платежей по кредиту вы внесли. Узнайте, какие есть способы продажи ипотечного жилья, как найти покупателя, как банк относится к таким сделкам.

Права владельца на квартиру в ипотеке

Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику. После совершения сделки купли-продажи в Росреестре можно получить свидетельство о праве собственности. Однако в документе есть отметка о том, что недвижимость находится в залоге у банка. Это обременение накладывает ряд ограничений на правовые действия, сделки с квартирой. Без согласия банка (залогодержателя) её нельзя продать, подарить или обменять. Некоторые финансовые учреждения прописывают в договоре запрет на оформление прописки. Все ограничения действуют до тех пор, пока задолженность перед банком не будет полностью погашена.

На практике не возникает проблем, чтобы получить согласие банка на продажу — если долг по ипотеке полностью гасит покупатель или ипотеку переоформляют на другое лицо.

Когда может потребоваться продажа ипотечной квартиры

Собственник может пожелать продать ипотечное жильё, если:

больше нет потребности именно в этой квартире — например, нужно переехать в другой город или появилась необходимость в более просторном жилье;

возникли финансовые затруднения, нет возможности обслуживать кредит;

в другом банке условия по ипотеке выгоднее;

по любым другим субъективным причинам.

Как банк относится к таким сделкам

Квартира, заложенная по ипотечному договору, может быть продана только с согласия залогодержателя, если другое не прописано в договоре об ипотеке. Иначе сделка может быть оспорена, а недвижимость — перейти в собственность залогового кредитора.

Как финансовые учреждения относятся к сделкам купли-продажи ипотечного жилья? Банк заинтересован в том, чтобы заём был полностью погашен. Кто конкретно оплатит кредит — не имеет принципиального значения. Поэтому, если клиент желает передать свои долговые обязательства другому лицу, банк не будет препятствовать.

Главное, чтобы были в наличии все документы, а покупатель соответствовал требованиям банка, если берёт или переоформляет ипотеку.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Есть несколько способов продать ипотечную квартиру:

Досрочное погашение ипотеки;

Продажа с погашением по ходу сделки;

Продажа квартиры вместе с долгом;

Продажа ипотечного жилья банком.

Досрочное погашение ипотеки

Можно продать квартиру без согласия кредитора, если досрочно погасить всю задолженность по ипотеке. Это целесообразно, если остаток долга незначительный или у продавца есть свободные деньги. Если нет денег на полное погашение, он может запросить задаток у покупателя.

Что нужно сделать собственнику, чтобы продать квартиру с полным досрочным погашением:

Найти покупателя, который готов внести задаток;

Заключить предварительный договор купли-продажи;

Получить задаток и погасить остаток задолженности;

Взять в банке справку о полном погашении долга;

Снять обременение через МФЦ;

Продать квартиру без ипотеки по договору купли-продажи.

В чём преимущества и недостатки такого способа продажи:

Не обязательно получать разрешение банка на сделку.

Нужно найти покупателя, который готов внести весь остаток задолженности по ипотеке.

Важно: задаток, кроме того, что это первый платёж по сделке, является обеспечением выполнения обязательств сторон. Если продавец вдруг передумает заключать основной договор купли-продажи после внесения задатка, он будет обязан вернуть эту сумму покупателю в двойном размере.

Если передумает покупатель, задаток ему не вернут (п. 2 ст. 381 ГК).

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Этот вариант продажи ипотечной квартиры похож на предыдущий способ, только всё происходит с участием кредитора.

Продавец получает согласие кредитора на продажу;

Сотрудник банка представляет справку о сумме долга по ипотеке;

Покупатель вносит деньги на 2 депозитарные ячейки: для банка — остаток долга по ипотеке, для продавца — остаток стоимости залоговой недвижимости;

Стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Далее продавец получает залоговое обязательство, кредитор — денежные средства из первой ячейки, новый собственник — закладную и снимает обременение через МФЦ. Продавец в последнюю очередь забирает деньги из своей ячейки.

Одна из самых безопасных сделок — полностью под контролем банка. Следовательно, у покупателя больше доверия к сделке.

Покупатель должен иметь всю сумму для покупки квартиры. Банк может устанавливать свои условия относительно сроков, даты проведения сделки и т. д.

Переоформление ипотеки на покупателя

Третий способ продажи — переоформить ипотеку на покупателя. Вариант для тех, у кого нет наличных денег, чтобы погасить задолженность и снять обременение. Долг просто переходит от одного заёмщика к другому.

Продавец находит покупателя, который согласен купить залоговую квартиру в ипотеку;

В банке переоформляют ипотечный кредит;

Остаток задолженности по ипотечному займу переходит новому собственнику.

Легко найти покупателя, потому что многие выбирают покупать квартиру в кредит, а не за наличные.

Для нового собственника большая переплата по ипотечному кредиту.

Не нужно иметь деньги, чтобы досрочно погасить кредит.

Банк откажет в новой ипотеке, если покупатель не пройдёт по внутренним требованиям.

Не нужно снимать обременение.

Важно: покупатель должен отвечать всем требованиям, которые банк предъявляет к заёмщикам. Кредитор проверит кредитную историю, может запросить подтверждение доходов, другие документы.

Сделку полностью ведёт банк

Залоговый кредитор может самостоятельно реализовать ипотечную квартиру по решению суда, если заёмщик допускает просрочки. Тогда квартиру выставляют на онлайн-торги. Полученные от реализации деньги идут на погашение ипотечного долга, пеней, штрафов, судебных издержек. Если деньги ещё остаются, их переводят должнику.

Лучше не допускать такого развития событий. Квартиры на торгах продают по ценам ниже рыночных, поэтому собственник может ничего не получить или останется должен банку.

Если у вас финансовые трудности, вы не можете платить в срок по графику платежей, договоритесь с банком о рефинансировании ипотеки и платите меньшую сумму в месяц.

Если всё-таки решили продать квартиру, сначала рассмотрите разные варианты, чтобы выбрать наиболее выгодный. Получить подробную консультацию по данному вопросу можно в ближайшем офисе банка.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

С одной стороны, продавать ипотечную недвижимость менее выгодно, чем жильё без обременения. Чтобы мотивировать покупателя заключить сделку, квартиру продают с дисконтом до 20-30% от рыночной стоимости.

С другой стороны, продавец не несёт рисков, связанных с мошенничеством, недобросовестностью покупателя. Сделка может проходить под контролем банка.

Продавцу достаточно найти покупателя, предложить ему рассмотреть условия ипотеки и доступные ипотечные программы в Альфа-Банке.

Вы можете узнать больше о продаже и покупке ипотечного жилья через Альфа⁠-⁠Банк:

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются большинство заемщиков. Когда речь идет о долгосрочном кредите на недвижимость, всегда есть риск его не выплатить. Причины могут быть не только финансовые, но и личные.

Важно понимать, что продать квартиру в ипотеке можно по закону. При условии, что сделка по купле-продаже совершается с соблюдением норм права. Сделать это позволительно на любой стадии выплаты кредита на недвижимость, включая этап строительства жилья. Мало того, подобная сделка даже может принести выгоду продавцу.

Если Вы спросите: можно ли продать ипотеку, минуя банк, ответ будет отрицательным. Законных схем продажи недвижимости в залоге без участия финансово-кредитной организации не существует.

Причины продажи квартиры в ипотеке

Причин, по которым люди хотят продать недвижимость несколько. Представьте, что Вы выбрали жилье с учетом того, что рядом будет детский сад, а его строительство затянулось. Это может стать весомым аргументом в пользу решения продать квартиру в ипотеке и купить другую в районе с лучшей инфраструктурой. Перечислим ряд причин, по которым люди расстаются с недвижимостью в залоге:

потеря основного дохода;

необходимость приобрести более просторное жилье;

личные обстоятельства – развод, переезд в другой город;

желание заработать на сделке перепродажи.

Наступление того или иного случая вероятно для любого заемщика.

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

дополнительная сумма на личные нужды

До 90% от стоимости залоговой недвижимости

Как продать квартиру в ипотеке: четыре способа

Итак, Вы оформляете недвижимость в кредит или планируете это сделать. Лучше узнать сразу, как продать квартиру, купленную в ипотеку? Есть несколько вариантов:

продажа долговых обязательств;

реализация с помощью банка;

Досрочное погашение

Первый способ наиболее предпочтителен для владельца жилья. Он подразумевает, что Вы нашли человека, готового купить квартиру с обременением. В этом случае сделка проходит следующие стадии:

Покупатель оформляет через нотариуса соглашение с заемщиком и погашает ипотеку.

После закрытия долга и снятия обременения с недвижимости продавец и покупатель оформляют договор купли-продажи в «Росреестре».

Если стадия сдачи объекта в эксплуатацию еще не наступила, переоформляется договор долевого строительства.

Продажа долговых обязательств

Второй способ из списка, который рекомендуют эксперты, отвечая на вопрос, как продать квартиру в ипотеке, предполагает передачу заемщиком своих долговых обязательств перед банком другому лицу. Ипотечный кредит переоформляется на другого заемщика. С ним банк заключает новый договор, согласно которому переводит на него оставшуюся часть кредита. Теперь владелец ипотечной недвижимости – новый собственник.

Устали от городской суеты? Самое время оформить ипотеку на загородный дом.

От 30% первоначальный взнос

На срок До 25 лет

Прежний заемщик и клиент, желающий перезанять ипотеку, должны вместе появиться в финансово-кредитной организации, чтобы провести процедуру переоформления. Естественно, будущий владелец должен отвечать требованиям банка – иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход. С ним кредитор заключит договор. Ознакомиться с требованиями «Росбанк Дом» Вы можете на сайте.

Жилье продолжает оставаться в залоге у банка, но выплачивает ипотеку другой клиент. Тот, кто перезанял кредит вправе досрочно его погасить. В среднем процедура занимает около 20 дней.

Нередко квартиры, находящиеся в ипотеке, привлекают покупателей удачным расположением в хорошем районе, улучшенной планировкой, отделкой. Плюс, недвижимость в залоге продают по сниженной стоимости.

Продажа ипотечной квартиры с помощью банка

Этот вид сделки наименее выгоден для владельца недвижимости, поскольку банк не заинтересован в поиске варианта, при котором в плюсе мог бы оказаться и продавец. Для финансовой организации главное – возвращение суммы долга по ипотеке.

В то же время, при желании продать квартиру и купить другую, законное право заемщика – не участвовать в сделке, переложив реализацию ипотечного имущества на сотрудников банка. Это может происходить в случае, когда человек переезжает в другой город.

В этом случае кредитор находит покупателя и ведет с ним сделку. Новый владелец оплачивает долг по ипотеке, переоформляя жилплощадь на себя. Если между суммой кредита и ценой на недвижимость образуется разница, ее забирает экс-владелец квартиры после подписания документа купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Можно ли продать квартиру в ипотеке самостоятельно? Да, однако самостоятельная продажа не означает, что банк не будет уведомляться о сделке. Здесь имеется в виду, что продавец и покупатель возьмут на себя работу по снятию обременения, оформлению документов и других этапов.

Безусловно, потенциальный новый владелец недвижимости сразу будет оповещен о том, что квартира или дом имеет обременение.

При самостоятельной продаже продавец и покупатель после осмотра объекта обращаются в банк, где составляется предварительный договор, заверенный нотариусом. Покупатель вносит в депозитную ячейку №1 деньги для погашения ипотечного долга, в ячейку №2 – сумму для заемщика. После того, как с объекта снято обременение, участники отправляются в «Росреестр» для подтверждения сделки. Банк и продавец получают доступ – каждый к своей ячейке.

Сделка в этом случае может состояться достаточно быстро. Главное найти покупателя. Это не всегда просто, поскольку недвижимость с обременением многих отпугивает. Согласие на сделку банк даст в том случае, если заемщик вовремя совершал платежи по ипотеке и к нему нет претензий.

Подводим итоги

Столкнуться с необходимостью продажи жилья, находящегося в залоге у банка, может каждый. Меняются условия труда и жизненные обстоятельства. Хорошая новость заключается в том, что квартиру в ипотеке можно продать. Вариантов несколько. А при условии, что кредит на недвижимость брали на этапе строительства дома, владелец сможет остаться в выигрыше, заработав на разнице в цене.

Как продать квартиру в ипотеке

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. –>

В. э. образование.
Работала 5 лет в банке.
Независимый эксперт.
Финансовый аналитик. . .

При оформлении ипотечного кредита на квартиру накладывается обременение, которое не дает собственную совершить сделку по продаже объекта. Это мера безопасности для банка, который не хочет терять свои деньги. Но все же, продажа квартиры в ипотеке возможна. Есть даже несколько способов реализации.

Об особенностях обременения
Способ №1. Кредит на досрочное погашение
Способ №2. Продажа через рефинансирование
Способ №3. Продажа ипотеки через банк
Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно
Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк
Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика

Рассмотрим, как продать квартиру в ипотеке, дадим полный расклад по каждому методу из возможных. На деле обойти запрет вполне реально, на Бробанк.ру — сразу 6 способов реализации. Вы можете воспользоваться любым, все они законны.

Об особенностях обременения

Без наложения обременения на предмет залога не выдается ни один ипотечный кредит. Чаще всего залогом становится покупаемая недвижимость, гораздо реже — иная жилая собственность заемщика.

Обсеменение накладывается в момент регистрации в Росреестре. Если после заказать выписку из ЕГРН, в ней будет указано, что объект находится в залоге с указанием конкретного банка.

Залог нужен банку для безопасности сделки. Если ипотечный заемщик вдруг перестает платить, кредитор может забрать квартиру, продать ее и закрыть долг. Если при продаже образовываются излишки, они передаются заемщику.

Если вы пойдете продавать ипотечную квартиру, сделку просто не пропустят в Росреестре. Во всех базах и документах будет указано, что объект находится под обременением.

Получается, чтобы можно было продать квартиру в ипотеке, необходимо снять с нее обременение. А снимается оно только в в том случае, если ссуда закрывается в полном объеме.

Способ №1. Кредит на досрочное погашение

Это способ подойдет большинству ипотечных заемщиков, особенно если для закрытия ипотеки осталось не так много времени. Например, если для досрочного гашения нужно 500 000 рублей, вполне реально взять нецелевой потребительский кредит и закрыть этими деньгами долг перед ипотечным банком.

Минус способа. Ставки по кредитам наличными выше, чем по ипотеке. И если сумма будет большой, переплата окажется приличной. И если нужно получить больше 500000, найти банк для одобрения не так просто;
Плюс способа. После снятия обременения квартира будет продаваться в обычном порядке, то есть к ней не нужно будет применять дисконт, как к проблемному ипотечному объекту.

Плюс вполне компенсирует минус, поэтому способ действенный и вполне реальный.

Сумма нужна приличная, поэтому понадобятся справки о доходах. Кроме того, нужно учесть, что новый банк будет знать о действующей ипотеке. Он учтет затраты на нее и на новый кредит при его одобрении. Уровень платежеспособности заемщика должен быть достаточным для оплаты по графику обеих суд.

Новый банк не станет рассматривать ситуацию, что вы берете кредит для закрытия ипотеки. Более того, лучше вообще не говорить об этой цели, так как такого типа перекредитование не приветствуется кредиторами.

Как заключить договор продажи квартиры при ипотеке:

Выбираете банк для кредита наличными. Полный ассортимент предложений есть на Бробанк.ру. Вы можете выбрать сразу 2-3 банка и подать им заявку: какой одобрит нужную сумму на лучших условиях, с тем договор и заключите.
Получаете деньги и обращаетесь к ипотечному банку. Нужно узнать точную сумму для досрочного погашения на данный момент и написать заявление на закрытие ипотеки раньше срока.
Примерно через 2 недели ипотека закрывается досрочно, с квартиры снимается обременение. Это может занять еще около 30 дней.
После получения уведомления о том, что обременение снято, можно продавать квартиру.

Вы продали квартиру, и у вас остался кредитный договор с новым банком. Можете вырученными средствами также закрыть его досрочно или использовать деньги на любое свое усмотрение.

Способ №2. Продажа через рефинансирование

Многие российские банки предлагают гражданам услуги рефинансирования — перекрытие кредитов других организаций. Проще говоря, вы официально берете ссуду в одном банке, чтобы закрыть ее средствами другое кредитное обязательство. И многие банки позволяют так перекрыть ипотеку.

Одной из задач рефинансирования как раз является вывод предмета залога из под обременения. Например, автомобиля или недвижимости. При этом по программам рефинансирования всегда устанавливаются низкие ставки, и одобрение получить проще, так как кредит целевой.

Как все проходит:

Находите банк, который в рамках рефинансирования потребительского кредита позволяет перекрывать ипотеки. На рынке их достаточно.
Получаете в ипотечном банке информацию о сумме, которая нужна для досрочного погашения ипотеки, берете справку. Оперативно собираете документы для рефинансирования (как для обычного кредита) и подаете заявку.
Новый банк переводит в ипотечный сумму, необходимую для досрочного закрытия ссуды. Получаете справку о гашении, снимаете обременение.
Продаете ипотечную квартиру, препятствий никаких не будет.

Если сравнивать первый способ и второй, то рефинансирование будет лучшим. Если заемщик положительный, он без проблем получит одобрение. Да и ставки по таким продуктам ниже. Это обусловлено тем, что ссуда — именно целевая.

Способ №3. Продажа ипотеки через банк

Практически все ипотечные банки имеют собственные сайты или разделы на своих порталах, на которых размещают информацию о реализуемых объектах. Это как раз и есть ипотечные квартиры или дома, собственники которых не справились с обязательством или изъявили желание отказаться от ипотеки.

То есть в этом случае заемщик обращается в банк и сообщает о том, что больше не может или не хочет оплачивать ипотеку. В этом случае он передает банку право на реализацию объекта по его каналам.

Банк сам ищет покупателя, согласного заключить договор купли-продажи с ипотекой. После получения денег часть средств идет на досрочное закрытие ссуды, а оставшаяся часть при ее наличии передается бывшему собственнику.

Это самый невыгодный для заемщика способ, так как банк продает квартиру с дисконтом в 20-30% как минимум. Но зато заемщику не нужно ничего делать, всю сделку провернет банк.

Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно

Задача — найти согласного покупателя, тогда вполне можно продать квартиру в ипотеке. Здесь суть заключается в том, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делает ее на 20-30% ниже среднерыночной. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что кто-то согласится связываться с проблемным объектом.

Как все проходит:

Находите покупателя, который готов внести задаток, направляемый на досрочное погашение ипотечного кредита.
Узнаете в банке сумму для досрочного гашения, пишите заявление на его проведение.
Составляете с покупателем предварительный договор купли продажи с внесением задатка. Задаток, соответственно, равен сумме для досрочного гашения (не обязательно рубль в рубль, можно округлять до удобного числа).
Покупатель передает задаток продавцу, деньги кладутся на ипотечный счет для списания в счет досрочного гашения в указанную дату.
После продавец снимает обременение, составляется договор купли-продажи.

Найти покупателя, который согласится на такую сделку, не так просто, потому что возникают риски. Хотя в этой области есть даже специальные фирмы или люди, которые занимаются такими сделками (после продают объект по рыночной цене). Но при этом дисконт может достигать 30% и даже больше.

Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк

Это продажа квартиры в ипотеке как при способе №4, но при этом все идет в полном согласовании с банком. В этом случае покупатель юридически защищен, поэтому дисконт будет ниже, уже 10-20%.

Заемщик получает согласие от банка на продажу ипотеки через досрочное гашение и ищет покупателя. Покупатель передает банку в ячейки две суммы — одну для досрочного гашения, другую — остаток средств для продавца.

Банк составляет договор, по условиям которого деньги из первой ячейки идут на досрочное гашение. После этого с жилья снимается обременение, заключается договор купли-продажи, продавец получает деньги из второй ячейки.

Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика

Вы можете продать свою ипотеку и таким способом. Нужно найти человека, который будет готов взять на себя обязанности по вашему ипотечному кредиту. При этом у него должны быть деньги на выплату вам разницы. Например, если квартира стоит 3 000 000, а остаток вместе с процентами — 1 500 000, покупатель явно должен что-то получить на руки.

Как все проходит:

Находите покупателя, который готов стать заемщиком, имеет деньги для оплаты разницы и соответствует всем требованиям банка.
Приходите в банк, предварительно согласовав намерения, покупатель проходит стандартную процедуру анкетирования и рассмотрения.
Если он устраивает банк, тот дает согласие на замену заемщика. Переоформляется договор и закладная, сделка регистрируется в Росреестре.

Как именно будет проходить эта процедура — расскажет банк. Скорее всего, также придется открывать ячейку, куда покупатель положит разницу для продавца. Но в любом случае сделка сложная, поэтому придется делать дисконт.

Так что в целом, если рассматривать, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, то это вполне реально. Есть даже 6 законных способов это сделать. Можете воспользоваться любым подходящим.