От чего зависит кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры: что это, зачем нужно, как оспорить

Вопрос определения кадастровой стоимости жилья становится актуальным при совершении сделок с недвижимостью. Указанный параметр влияет на то, какую сумму придется перечислить продавцу имущества в качестве налогов за факт реализации квадратных метров. Отчуждатель объекта недвижимости зачастую не знает, где узнать кадастровую стоимость квартиры, как она рассчитывается и можно ли ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

В РФ термин «кадастровая стоимость» стал активно использоваться участниками гражданского оборота после принятия ФЗ №135 от 29.07.1998 г. Согласно ст. 3 нормативно-правового акта, параметр устанавливается бюджетными структурами. Он фиксирует тот размер денежного эквивалента, который государство готово компенсировать собственнику жилья в случае его отчуждения.

В методиках расчета бюджетники не учитывают инвестиции в ремонтные работы, дизайн комнат, а также другие улучшения, которые владелец апартаментов произвел за свой счет. По указанной причине возникает разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры.

Но, оценивая жилье, государство не вправе игнорировать такие критерии как:

местонахождение недвижимого имущества;
формат объекта недвижимости (квартира, частное домовладение, общежитие, комната в «коммуналке» и прочее);
процент износа здания;
площадь апартаментов;
наличие инженерных коммуникаций (газо-, водоснабжение, электроэнергия и прочее).

Отличие кадастровой стоимости от «рыночной»

Жилую недвижимость принято оценивать по нескольким критериям. Причем участники рынка недвижимости иногда ставят знак равенства между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры. Но такая позиция ошибочна.

Денежный эквивалент квадратных метров на рынке устанавливается контрагентами с учетом мониторинга имеющихся предложений конкурентов и соблюдения принципа свободы «ценообразования». Никто из сторон не заставляет заключать сделку, если ее условия противоречат их интересам.

На практике собственники квартир путают между собой два вышеуказанных параметра. Эксперты заявляют, что оба формата оценки стоимости жилья позволяют в переходный период минимизировать разницу между размером фискальных обязательств и текущими экономическими показателями.

Аналитики уверены, что целесообразнее было бы остановить выбор на рыночном варианте, но он слишком затратный для бюджета. Сочетание двух форматов определения стоимости жилья позволяет использовать усредненные показатели, которые упрощают процесс начисления налоговых платежей.

Зачем нужна кадастровая стоимость жилья

Параметр необходим, чтобы рассчитать налог на имущество.

На практике налоговые ставки могут корректироваться властями, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В регионах запланирован планомерный переход к использованию новых правил расчета фискальных обязательств при отчуждении жилой недвижимости.

Где используется кадастровая стоимость жилья

Государственная оценка квартиры необходима:

при совершении гражданско-правовых сделок;
при оформлении программы ипотечного кредитования, когда жилье используется в качестве залога;
при расчете налога на имущество (владельцы квадратных метров заинтересованы, чтобы размер фискального обязательства был меньше);
при оформлении социальных выплат и субсидий;
при рассмотрении споров в суде, объектом которых является жилая недвижимость;
при осуществлении процедуры приватизации квадратных метров.

Как проводят кадастровую оценку жилья

Согласно ФЗ №237 от 3.07.16 г. кадастровую оценку жилья осуществляют специалисты ГБУ (Государственные бюджетные учреждения), которые формируются в каждом регионе РФ. Решение о проведении процедуры принимается местными органами власти.

Поскольку вопрос: «Какая кадастровая стоимость будет у квартиры» относится к компетенции государственных структур субъектов РФ, они обращаются в Росреестр, чтобы был сформирован список объектов для пересмотра их цены. Алгоритм проведения процедуры следующий:

администрация получает перечень недвижимого имущества и передает его в ГБУ;
государственное бюджетное учреждение назначает исполнителя работ, который производит необходимые вычисления и составляет отчет по оценке;
эксперты ГБУ проверяют правильность расчетов исполнителя и при отсутствии ошибок утверждают документ.

Сотрудники Государственного бюджетного учреждения также обязаны соблюсти бюрократические процедуры. Они должны разместить промежуточные итоги кадастровой стоимости жилья в интернете (опубликовав данные на официальном сайте) и предоставить данные в Росреестр. После исправления неточностей скорректированный отчет по оценке публикуется на интернет – портале регистрационного органа. В течение 2 месяцев собственники объектов недвижимости могут ознакомиться с заключением экспертов и при несогласии с ним выразить замечания в письменной форме, направив их через МФЦ или адресовав в ГБУ.

На что влияет кадастровая стоимость недвижимости

Государство инициирует пересмотр стоимости недвижимого имущества для обеспечения пополняемости бюджета. Чтобы исключить ошибки в налоговой базе, информация о цене жилья и земельных участков должна регулярно обновляться.

При реализации вопроса: «Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры» на практике оценщики должны учитывать несколько параметров, которые впоследствии определяют размер фискальных обязательств.

Изменение кадастровой стоимости

Процедура корректировки цен на жилье со стороны специалистов ГБУ детализирована в ФЗ №237 от 3.07.16 г. и ФЗ №135 от 29.07.98 г. Кадастровая стоимость квадратных метров может пересматриваться в случае оспаривания экспертной оценки или проведения плановых (внеплановых) расчетов по инициативе региональных властей.

Внеочередной пересмотр цен на квадратные метры производится если:

индекс недвижимости в субъекте РФ снижается на 30%;
треть объектов недвижимости регионального уровня имеют идентичный показатель кадастровой и рыночной стоимости.

В 2016-2017 гг. власти на местах в целях улучшения пополняемости бюджета стали сознательно повышать цены на недвижимость. Для снижения налогового бремени собственники жилья были вынуждены обращаться в суды. Потерпевшим удалось отстоять материальные права, а государство запретило необоснованно увеличивать кадастровую цену объектов.

Увеличение стоимости недвижимого имущества возможно если:

изменилась его целевое назначение;
увеличилась его площадь;
изменились его технические параметры.

Если владелец жилья не знает о причинах, по которым была скорректирована цена объекта, он вправе запросить интересующую информацию в Росреестре.

Налог на доходы при продаже квартиры

Отчуждая жилье, продавец обязан оплатить налог. Кадастровая оценка объекта необходима для определения размера фискального обязательства.

Если контрагенты письменно зафиксировали, что цена сделки превышает 70% от экспертной оценки ГБУ, то НДФЛ удерживается с суммы, указанной в договоре.

В ситуации, когда в соглашении цена жилья не достигает вышеуказанного показателя, НБ будет составлять 70% кадастровой стоимости объекта.

Фискальный сбор на доходы от квартиры, которая приобретена ранее указанной даты, рассчитывается по стандартной схеме: (сумма договора – налоговый вычет) х 13%.

Не рекомендуется занижать фактическую сумму сделки. Чтобы законно не платить НДФЛ, необходимо соблюсти сроки владения квартирой (3 и 5 лет – в зависимости от обстоятельств).

Продавец жилья может сэкономить на оплате НДФЛ, воспользовавшись налоговым вычетом. Государство предоставляет возможность уменьшения НБ на 1 млн. рублей (верхний порог), при соблюдении условий, перечисленных в ст. 217.1. НК РФ.

Если, например, в течение календарного года, отчуждатель недвижимого имущества продает квартиру за 8 млн. руб., то НДФЛ (13%) будет рассчитываться из дохода в 7 млн. руб. Продавец жилья полностью освобождается от налогового бремени, если сумма сделки не превышает 1 млн. руб.
Право на вычет необходимо подтверждать документально (договор, расписка и прочее).

Альтернативный вариант снижения НБ – продажа квартиры по долям. Но придется заключать отдельный договор купли-продажи с каждым владельцем недвижимого имущества. Причем у каждого собственника возникает право снизить доход от реализации доли в квартире на верхний предел имущественного вычета. Фискальный сбор будет рассчитан из той суммы, которая превысит 1 млн. руб.

Налог при дарении квартиры

При безвозмездной передаче недвижимости в сделках между физическими лицами НБ определяется с учетом государственной стоимости жилья. Необходимость исполнения фискального обязательства отпадает, если сторонами сделки являются близкие родственники (родители, дети, супруги, бабушки, дедушки).

Затраты на нотариуса

Кадастровая стоимость квадратных метров определяет и размер госпошлины при регистрации некоторых сделок в нотариальной конторе. Причем при выдаче свидетельства о праве наследования заинтересованное лицо самостоятельно выбирает, на основании каких данных (рыночной, инвентаризационной или государственной цены объекта) будет рассчитываться фискальный сбор.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

Определяя цену квадратных метров, специалисты ГБУ учитывают следующие факторы:

целевое назначение объекта;
площадь объекта;
технические характеристики объекта (год постройки, этажность и прочее);
удаленность объекта от административного округа;
наличие инфраструктуры в местности, где расположен объект;
стоимость квадратного метра и уровень доходов в регионе местонахождения объекта.

Производя расчеты, эксперты должны учитывать, что в теории разница между кадастровой и рыночной стоимости не должна быть существенной. Но на практике указанные параметры никогда не совпадают, поскольку оценщики не учитывают уровень спроса и предложения на жилье, а также принцип свободы ценообразования, которым руководствуются контрагенты, вступая в гражданско-правовые отношения.

Как узнать кадастровую стоимость из ЕГРН

Исчерпывающий перечень информации об объекте недвижимости содержится в выписке из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Чтобы посмотреть кадастровую стоимость квартиры, можно заказать документ:

лично;
посредством услуг почтовой связи;
в режиме онлайн.

Данные реестра систематически обновляются, поэтому они всегда достоверны. Документ содержит официальные сведения из базы Росреестра. Выписка в электронном формате, завизированная ЭЦП может использоваться в качестве доказательства в суде. Чтобы запросить сведения из ЕГРН, можно воспользоваться специализированными интернет – ресурсами.

По кадастровому номеру

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно через интернет – портал Росреестра. Алгоритм действий:

переходим на сайт Росреестра;
в разделе «Электронные услуги и сервисы» выбираем опцию «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
в открывшейся графе вводим кадастровый номер;
указываем цифры с картинки;
кликаем по кнопке «сформировать запрос»;
откроется справочное меню с информацией по объекту недвижимости;
выбираем опцию с указанием адреса.

На заключительном этапе поиска система выдаст развернутые сведения по квартире с указанием ее кадастровой стоимости.

По адресу

Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу в режиме онлайн, необходимо:

перейти на сайт https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO;
в разделе «Сервисы» выбрать опцию «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
в открывшейся графе ввести адрес местонахождения жилья (субъект РФ, улица, номер дома и прочее)
указать цифры с картинки;
кликнуть по кнопке «сформировать запрос», после чего откроется справочное меню с информацией по объекту недвижимости.

Сведения из ЕГРН могут быть переадресованы на электронную почту.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости – последствия

Отчуждатель недвижимого имущества, фиксируя в договоре сумму, которая меньше кадастровой стоимости квадратных метров, пытается освободить себя от уплаты НДФЛ. Но снизить налоговое бремя до нуля таким способом не получится, а частично минимизировать его можно.

Если цена квартиры в договоре будет составлять менее 70% от кадастровой стоимости, то при расчетах фискального обязательства используется понижающий коэффициент (0,7%). При превышении указанного показателя, продавец платит налоги по стандартной ставке – 13%

Но понижающий коэффициент может применяться, когда отчуждатель недвижимости оформил ее в собственность после 1.01.16 г.

Купить квартиру ниже кадастровой стоимости – последствия

Если в договоре указана сумма, которая не соответствует государственной оценке жилья, то неблагоприятных последствий избежит и приобретатель квадратных метров.

Но, соглашаясь на сделку, ему следует помнить следующее:

при оформлении налогового вычета учитывается цена, зафиксированная в соглашении;
при признании договора «недействительным» возврату подлежит стоимость объекта, которая указана в документе.

Если же покупатель оказался добросовестным, то при аннулировании сделки в суде, он вправе рассчитывать на денежную компенсацию от государства. Ее размер зависит от степени причиненного ущерба или же он определяется с учетом кадастровой стоимости объекта. Для получения выплаты приобретатель жилья должен доказать факт добросовестности.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

При несогласии с результатами оценки стоимости жилья, произведенной сотрудниками ГБУ, владелец недвижимого имущества вправе их обжаловать. Причем скорректировать кадастровую стоимость квадратных метров можно только в сторону снижения.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Пересмотр кадастровой стоимости жилья возможен, если:

при проведении расчетов использовались недостоверные данные (площадь помещения, тип/ целевое назначение объекта и прочее);
итоговые расчеты сотрудников ГБУ превышают рыночную цену недвижимого имущества.

Существует несколько инстанций, рассматривающих факты совершения ошибок при определении кадастровой стоимости жилья.

Комиссия по оспариванию (Росреестр)

Для изменения итогов государственной оценки недвижимого имущества заинтересованное лицо представляет в регистрационный орган:

заявление;
выписку из ЕГРН;
копию документа, удостоверяющего право собственности на жилье (заверяется у нотариуса);
бумаги, свидетельствующие о неточностях и ошибках, допущенных специалистами ГБУ при проведении экспертизы;
отчет (заключение) независимых оценщиков.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд

Чтобы инициировать исковое производство, в государственную инстанцию, необходимо представить:

заявление;
выписку из ЕГРН;
документ, удостоверяющий право собственности на квартиру (заверяется у нотариуса);
бумаги, свидетельствующие о неточностях и ошибках, допущенных специалистами ГБУ при проведении экспертизы;
отчет (заключение) независимых оценщиков;
документ, подтверждающий факт оплаты госпошлины (300 руб.).

Как часто проводится оценка кадастровой стоимости

Процедура осуществляется как максимум – один раз в три года, но не реже одного раза в пять лет. В столичном мегаполисе, Санкт-Петербурге и Севастополе оценка объектов недвижимости осуществляется с периодичностью не чаще одного раза в два года.

Заключение

Кадастровая стоимость – ключевой фактор, который определяет размер налогов при сделках с недвижимостью. Манипуляции с расчетами со стороны оценщиков, которые проводили экспертизу без привлечения собственников жилья, создавали повышенный риск необоснованного завышения цен на жилье. Но к 2022 году методика определения кадастровой стоимости претерпела существенные изменения. В расчетах будут учитываться экономические и социальные показатели конкретного региона.

Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика. Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях – ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.

Оценка. Зачем нужна кадастровая стоимость жилья?

О кадастровой стоимости мы обычно вспоминаем раз в году, когда платим налог на недвижимость. В каких еще случаях помимо расчета налога она требуется, где ее узнать и как оспорить, мы разобрались вместе с экспертами.

У любой квартиры есть рыночная и кадастровая стоимость. С первой все понятно — это цена, за которую в данный момент реально купить (продать) квартиру или дом. Рыночную стоимость своей квартиры легко узнать, например, на сайте ЦИАН в специальном разделе «Оценка квартир» .

Две стоимости — две судьбы

Несмотря на то что в последнее время кадастровую стоимость пытаются привести к рыночной, никакого отношения она к ней не имеет — при ее определении используется другая методология, утверждает генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия» Валерия Борисова.

«Четкой закономерности соотношения рыночной и кадастровой стоимости не существует. Кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рынка».

Валерия Борисова, генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия»

Зачем запутывать собственника жилья и зачем одной квартире две разных стоимости? Кадастровая стоимость стала активно использоваться около 15 лет назад. Как рассказал партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group Михаил Краснов, основная задача при переходе от среднегодовой стоимости объектов капитального строительства к кадастровой заключалась в приближении налоговой базы на имущество к реальным экономическим показателям.

«Идеальным был бы переход к применению рыночной стоимости, но слишком долго и дорого установить ее за счет бюджета для всей недвижимости в России, — объясняет эксперт. — Именно потому сегодня существует компромиссный вариант: в кадастровой стоимости применяются усредненные рыночные показатели и не учитываются индивидуальные особенности конкретного объекта».

Кадастровая стоимость, поясняет оценщик из «Единой оценочной компании» Сергей Мажуков, устанавливается после проведения государственной оценки и служит в первую очередь для расчета налога. Она опирается на Федеральный стандарт оценки № 4 и федеральный закон № 135-ФЗ. Используются методы массовой оценки, то есть стоимость устанавливает не индивидуально для каждой квартиры, а поквартально.

Кроме того, ряд показателей, таких как местоположение дома, планировка квартиры, отделка, которые играют важную роль при рыночной оценке жилья, просто не принимаются во внимание.

«Поэтому точность такой оценки плюс-минус 30% по сравнению с рыночной стоимостью жилья, но зачастую погрешность доходит и до 80%», — подчеркивает эксперт.

«Кадастровая стоимость определяется на конкретную дату в прошлом, например, на 1 января 2017 года. Эта дата указана в выписке ЕГРН, — отмечает Валерия Борисова. — Кадастровая стоимость объекта пересматривается каждые три–пять лет. У нас был случай, когда после нашей оценки и пересмотра кадастровой стоимости объекта по суду она была изменена, а данные внесены в Росреестр. Подошло время новой переоценки, и в ее результате стоимость этого объекта снова вырастает. Клиент вновь обращается к нам за оценкой, затем идет в суд — кадастровую стоимость объекта опять понижают».

Когда нужно знать кадастровую стоимость?

Для расчета налога на имущество (собственникам невыгодно, чтобы ее размер был большим);
при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;
для приватизации квартиры;
при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;
при имущественных судебных спорах.

«Если в договоре купли-продажи указывается цена объекта ниже на 30%, чем кадастровая стоимость, налог будет взыскиваться с кадастровой стоимости, — комментирует Валерия Борисова.

Где узнать кадастровую стоимость?

Советует Сергей Мажуков, «Единая оценочная компания»:

на сервисе сайта Росреестра: дл я этого нужно зайти в раздел «Электронный услуги и сервисы», выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», найти объект по адресу, на странице с данными по вашей квартире открыть раздел «Кадастровая стоимость»;
по кадастровой карте;
если необходима выписка в печатном виде, ее можно получить в офисах Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».

Спорный вопрос

В случае если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, закон разрешает ее оспорить и установить рыночную стоимость взамен кадастровой, уточняет Сергей Мажуков. Для этого владельцу квартиры необходим отчет об оценке рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости и выписка из ЕГРН. Пакет документов вместе с заявлением надо направить в специальную комиссию при Росреестре либо в суд. Закон не запрещает подать заявление сразу в обе инстанции.

По словам Валерии Борисовой, если правильно подготовить документы, процент оспаривания кадастровой стоимости достаточно высок.

Чаще всего после проведения судебной экспертизы кадастровая стоимость устанавливается где-то между прежней и той, которая была назначена процессе оценки. Чем крупнее объект, тем целесообразнее оспаривать кадастровую оценку.

Процедура оспаривания в судебном порядке несет соответствующие издержки, предупреждает Михаил Краснов. «Поэтому оспаривание кадастровой стоимости будет выгодно собственнику только в том случае, если издержки на судебную процедуру и экспертизу будут значительно ниже сэкономленных средств за счет снижения стоимости», — говорит он.

Предположим, говорит эксперт, квартира в Москве стоит 45 млн руб. Налоговая ставка в данном случае составит 0,2%. Сумма налога в год равна 90 тыс. руб. (45 млн руб. × 0,2%). Даже если предположить, что кадастровая стоимость такой квартиры завышена на 10 млн руб., оспорив ее, правообладатель уменьшит сумму налога на 20 тыс. руб. Но при этом ему придется потратиться на подготовку отчета о рыночной стоимости (от 50 тыс. руб.), оплату судебной экспертизы (от 50 тыс. руб.) и услуги представителя.

«В РФ слабо развит институт возмещения судебных расходов, поэтому собственнику вряд ли стоит рассчитывать на полную компенсацию своих затрат. Очевидно, в приведенном примере оспаривание — это «процесс ради процесса» без существенного экономического эффекта», — считает Михаил Краснов.

Бывает ли кадастровая выше рыночной?

По словам Валерии Борисовой, ситуации, когда кадастровая стоимость небольшой квартиры значительно превышает рыночную редко, но встречаются. «В нашей практике был случай, когда мы делали оценку маленького загородного домика, кадастровая стоимость которого составляла 5 млн руб., — вспоминает эксперт. — После нашей оценки она снизилась до 650 тыс. руб. — очень значительно. Оспаривание кадастровой стоимости было целесообразным для заказчика: его затраты на оценку, на адвоката и подачу иска в суд будут ниже, чем разница, которую удастся сэкономить при расчете и уплате налога».

Но есть и другие истории. Другой клиент компании, рассказывает Валерия Борисова, намеревался обратиться в суд для пересмотра кадастровой стоимости своей квартиры в центре Москвы, которая составляет 53 млн руб., и попросил сделать оценку. Предварительный анализ показал, что квартира клиента столько и стоит. Получилось, что кадастровая оценка полностью совпала с рыночной стоимостью жилья. Следовательно, человеку нет никакого смысла оспаривать кадастровую оценку в судебном порядке.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.

Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:

Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.

Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.

Стоимость жилья разделяют на виды:

рыночная стоимость,
кадастровая стоимость.

Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.

Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.

Рыночная стоимость жилья зависит от:

планировки,
площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
ремонта,
наличия мебели,
расположения (район и инфраструктура).

При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от:

его площади,
целевого назначения объекта,
материала, из которого построен объект,
года постройки и сдачи в эксплуатацию,
экономической ситуации в регионе и т.д.

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

вычисление суммы налога на недвижимость,
подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
оформление права наследования на жилье,
определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
оформление договора дарения на недвижимость.

Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).

Различия и взаимосвязь

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?

Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.

Этапы оценки кадастровой стоимости:

Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
Проходит проверка ваших бумаг.
Заявление одобряется.
Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
Утверждение оценки.
Внос данных в ЕГРН.
Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.

В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:

Запрос в реестровый орган.

Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.

Запрос на сайте Росреестра.

Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.

Запрос на специализированных онлайн-сервисах.

На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.

При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.

Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.

От чего зависит кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры влияет прежде всего на сумму налога, которую необходимо заплатить при совершении сделок с квартирой: чем выше кадастровая стоимость, тем больше налог.

Так, например, если в договоре купли-продажи квартиры стороны согласовали цену квартиры, которая меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, для целей НДФЛ будет использоваться кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

В случае получения квартиры в дар от лица, не являющегося членом семьи и (или) близким родственником, необходимо заплатить НДФЛ, для расчета которого также используется кадастровая стоимость квартиры. Кроме того, налог на имущество физических лиц (квартиру) тоже рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Что же такое кадастровая стоимость и от чего она зависит?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226.

Где найти эту информацию?

Информацию о кадастровой стоимости можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Также узнать кадастровую стоимость квартиры можно на официальном сайте Росреестра (в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»).

Государственная кадастровая оценка проводится специально созданными для этой цели бюджетными учреждениями (как правило, они называются «Центр кадастровой оценки»). К числу принципов проведения государственной кадастровой оценки относятся экономическая обоснованность и проверяемость результатов определения кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

Иными словами, кадастровая стоимость должна быть максимально близка к рыночной стоимости объекта. Однако при определении кадастровой стоимости индивидуальные особенности квартиры в расчет не берутся. Например, не учитывается стоимость проведенного в квартире ремонта, не учитывается нахождение квартиры в залоге у банка и некоторые другие моменты.

При определении кадастровой стоимости квартир используются методы массовой оценки. Чаще всего используются для этой цели сравнительный и затратный подходы. Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости.

На кадастровую стоимость могут влиять местоположение многоквартирного дома, год его постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, нахождение его в ветхом или аварийном состоянии, нахождение его в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы.

Что делать, если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной?

Определенная в установленном порядке кадастровая стоимость квартиры может оказаться в некоторых случаях выше рыночной. Закон предусматривает ряд механизмов, которые призваны защитить интересы собственников.

Снижение кадастровой стоимости квартиры

Например, кадастровая стоимость подлежит снижению в случае изменения величины индекса рынка недвижимости в сторону уменьшения более чем на 30 процентов. Индексы рынка недвижимости рассчитываются в каждом субъекте Российской Федерации отдельно. Изменения в ЕГРН вносятся в этом случае без каких-либо заявлений со стороны собственника.

Исправление ошибок

Также предусмотрено право собственника на подачу заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (как технических, так и вызванных несоблюдением установленных требований при проведении государственной кадастровой оценки). Такое заявление подается в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры

Кроме того, до 01.01.2023 собственник может оспорить кадастровую стоимость в специально созданной комиссии или в суде. Оспаривание кадастровой стоимости квартиры в судебном порядке происходит крайне редко. Дело в том, что расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и на оплату услуг юриста, скорее всего, превысят экономию от снижения налоговой нагрузки.

Установление кадастровой стоимости

Закон предусматривает, что с 01.01.2023 собственник сможет обратиться в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. К такому заявлению должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости. В настоящее время возможность обращения с таким заявлением имеется не во всех субъектах Российской Федерации.

От чего зависит кадастровая стоимость квартиры

Деятельность

Кадастровая оценка

Полезная информация

Понятия, относящиеся к определению и использованию кадастровой стоимости

1. Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

2. Что такое государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка – совокупность установленных частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном указанным Федеральным законом.

3. Что такое модель оценки?

В соответствии с действующим законодательством при проведении оценки оценщик в случае, если это позволяет рынок недвижимости, на основе ценовой информации этого рынка осуществляет статистическое (математическое) моделирование – строятся модели оценки для каждой оценочной группы.

Модель оценки – уравнение, составленное оценщиком, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Модель включает несколько переменных (ценообразующих факторов), которые, согласно выводам оценщика, влияют на величину кадастровой стоимости.

Например, в качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости – район расположения объекта, материал стен, наличие инфраструктуры).

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путём подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.

Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на 1 кв. метр – удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает результирующую кадастровую стоимость.

4. Что такое оценочная группа?

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки объекты недвижимости, стоимость которых определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки, распределяются оценщиками по группам по принципу «схожести», подобности. Например, земельные участки под многоквартирными домами в одном населенном пункте. Для группы моделируется единая оценочная формула (модель оценки), на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу.

5. Что такое ценообразующий фактор?

Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуществляется оценщиком.

6. Что такое удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)?

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – кадастровая стоимость в расчёте на единицу площади объекта недвижимости (кв.м.).

7. Что такое индивидуальная оценка (когда она применяется)?

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки оценщик вправе принять решение оценить объект недвижимости индивидуально.

В результате такой оценки составляется отдельный отчет, в котором содержится информация о том, как проведена оценка. Такие отчеты являются частью отчета о кадастровой оценке, который можно скачать из карточки отчета.

8. Что такое поправочный коэффициент?

Поправочный коэффициент – величина, определяемая оценщиком и применяемая в целях нивелирования специфических колебаний модели относительно отдельного (отдельных) ценообразующих факторов. Например, поправочный коэффициент (понижающий стоимость) может быть применен в случае наличия у оценщика информации о принадлежности объекта недвижимости к фонду ветхого, аварийного жилья.

Коэффициент определяется оценщиком самостоятельно. При определении кадастровой стоимости результирующая стоимость умножается на поправочный коэффициент (при его наличии).

9. Что такое ценовая информация и как её посмотреть?

Объектами ценовой информации выступают объекты недвижимости, сходные по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с соответствующей оценочной группой, которые в течение исследуемого периода (при проведении оценки это, как правило, год-два) либо были выставлены на продажу, либо в отношении них были заключены договора купли-продажи.

Для просмотра сведений о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен и использованной оценщиком при построении модели оценки, следует в карточке объекта недвижимости нажать ссылку «Посмотреть» (под блоком «Описание ценообразующих факторов объектов оценки, использованных при построении модели оценки»).

В результате откроется окно, в котором приведены основные характеристики объектов ценовой информации.

Для просмотра характеристик каждого объекта ценовой информации следует в открывшемся окне нажать кнопку «Посмотреть».

Для возврата в предыдущее окно необходимо в правом верхнем углу нажать крестик «Закрыть».

Чтобы вернуться к просмотру карточки отчёта, следует в открывшемся окне нажать кнопку «Вернуться».

10. Что такое единичная техническая ошибка?

Единичная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

11. Что такое системная техническая ошибка?

Системная техническая ошибка – описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная подобная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

12.Что такое единичная методологическая ошибка?

Единичная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости одного объекта недвижимости и повлиявшая на величину его кадастровой стоимости.

13.Что такое системная методологическая ошибка?

Системная методологическая ошибка – несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке, допущенное при определении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости и повлиявшая на величину их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2022 году

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2022 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик (Фото: Andrey_Popov/shutterstock)

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.