Как происходит обмен квартирами с доплатой

Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?

Для многих россиян обмен квартиры является не просто способом улучшить свои жилищные условия, но и насущной необходимостью. Развод супругов, уход за пожилыми родителями, повзрослевшие и желающие жить отдельно дети — вот только несколько причин, по которым обмениваются квартиры. Но этот процесс, так же как и покупка или продажа, имеет свои тонкости, о которых необходимо знать, чтобы не остаться вообще без жилья.

Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов

Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.

Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.

Обмен с доплатой в обе стороны

Обычно он производится при условии, что одна из квартир неравноценна другой по ряду признаков. Это может быть обмен квартиры с меньшей площадью на большую или квартир, одна из которых находится в элитном, а другая в отдаленном районе. Иногда подобным образом разменивают жилье в разном качественном состоянии — например, квартиру с хорошим ремонтом в новом доме на квартиру в старом фонде. Частными случаями обмена с доплатой могут являться обмен на загородную жилую недвижимость и иногородний обмен. Размер доплаты обычно зависит от конкретных обстоятельств обмена.

Процесс оформления обмена с доплатой подразумевает включение в договор пункта с обязательным указанием той суммы, которую необходимо доплатить, сроков оплаты и порядка произведения расчетов между сторонами. Денежная сумма при этом всегда указывается в рублях, даже если процесс расчетов подразумевает передачу иностранной валюты.

В соответствии со статьей 567 ГК РФ, помимо главы 31 ГК РФ, к договору мены приватизированной квартиры с доплатой применяются также принципы договора купли-продажи, т.е. главы 30 ГК РФ. В результате все стороны одновременно являются и продавцами, и покупателями. Важным моментом такого оформления договорных отношений является то, что сроки регистрации сделки совпадают, в отличие от встречной купли-продажи, и возможности обмана с любой из сторон резко сокращаются — участники соглашения получают желаемое.

Иногда на этапе поиска вариантов один из потенциальных участников обмена заявляет, что готов провести обмен своего жилья с доплатой в обе стороны. Это означает, что он выбирает квартиры не по параметру цены — например, в каком-то конкретном районе с развитой инфраструктурой, в престижном доме и т.д. То есть он может при обмене доплатить сам за более дорогое жилье или принять доплату и обменять свою квартиру на менее дорогую.

Обмен одной квартиры на несколько

Чаще всего такой вариант обмена востребован по семейным обстоятельствам — при разъезде или съезде родственников. В этом случае большая квартира меняется на несколько меньших или, наоборот, несколько квартир меняются на одну большую. Обмен производится как с доплатой, так и без нее. Иногда такой вариант обмена используется для улучшения жилищных условий, например при расселении коммуналок в центре Москвы. В некоторых случаях жильцам могут быть предложены очень выгодные условия — отдельные квартиры в спальных районах.

Обмен равнозначных квартир

Такой вариант актуален, если речь идет об удобстве владельцев. Причиной в этом случае может стать изменение места работы, новая школа для ребенка, необходимость проживания рядом с пожилыми родственниками и т.д. При обмене квартиры в центре на равноценную в отдаленном районе можно без потери квадратных метров получить еще и материальную выгоду в виде доплаты.

Обмен квартиры на загородный дом

Один из самых выраженных трендов последнего времени. Все больше горожан, владеющих недвижимостью в Москве, стремятся переехать за город, подальше от суеты мегаполиса. Но стоит помнить, что удаленность от столицы должна быть компенсирована благоприятной экологической обстановкой, хорошей транспортной доступностью и наличием развитой инфраструктуры, включающей школу, детский сад, магазины, поликлинику и другие социально важные объекты.

Trade-in

Это обмен вторичного жилья на квартиру в новостройке с доплатой. Суть процедуры заключается в зачете стоимости старой квартиры при покупке новой. При этом заключается договор на реализацию вторичной недвижимости и одновременно бронируется жилье в новостройке, обычно на срок 2–3 месяца, по фиксированной стоимости. За это время собственник должен продать старый объект, а вырученная сумма направляется на частичную оплату стоимости новой квартиры. Основная сложность подобного варианта — короткий срок, за который требуется продать старую квартиру. При его срыве ранее зафиксированная цена на жилье неизбежно возрастет.

Обмен с заменой залога

Такой вариант актуален для квартир, взятых в ипотеку. Полностью погасить кредит перед обменом способен далеко не каждый собственник, а перевод долга на третье лицо не слишком выгоден для банка. Процесс обмена с заменой залога регулируется статьей 345 ГК РФ, при этом обязательно согласие банка на обмен жилья и соблюдение определенных условий, которые индивидуальны для каждого банка. Например, некоторые учреждения требуют закрыть часть долга, при этом оплата должна производиться без просрочек в течение 5–6 лет. После обмена залогом становится приобретенная квартира, покупка которой в обязательном порядке одобряется банком после профессиональной оценки. С проданной квартиры обременение снимается. Процедура обмена жилья, купленного в ипотеку, возможна только через куплю-продажу.

Как обменять квартиру в Москве правильно

Найти подходящий вариант обмена — это только половина дела. Необходимо провести саму процедуру правильно, чтобы впоследствии не возникло никаких проблем с правом собственности на жилье. Для того чтобы сделка была полностью законной, потребуется собрать пакет документов, в который входят:

правоустанавливающие документы, определяющие принадлежность квартиры;
кадастровый паспорт помещения;
выписка из домовой книги и копия лицевого финансового счета;
справка об оценочной стоимости жилья;
документы, удостоверяющие личности участников сделки.

Дополнительно могут потребоваться документы, свидетельствующие о том, что сделка не нарушает права третьих лиц:

свидетельство о браке или о расторжении брака;
согласие супруга на заключение договора, если квартира была приобретена в период брака;
справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних в том случае, если в обмениваемой квартире прописаны или имеют доли несовершеннолетние.

После сбора пакета документов и их юридической экспертизы можно переходить непосредственно к процедуре обмена.

В том случае, если проводится классический обмен, не предусматривающий купли-продажи, то участникам сделки достаточно оформить договор мены и направить документы на государственную регистрацию. При этом в договоре нужно предусмотреть все нюансы обмена. Так, если собственники обмениваются неравноценными квартирами, это нужно отразить в договоре, иначе, например, пятикомнатная квартира в элитном районе может оказаться равноценна по договору «трешке» на окраине. Обязательный документ к договору мены — это передаточный акт или другой документ, подтверждающий факт обмена квартир. Его подписывают либо одновременно с договором, либо после получения свидетельства о праве собственности.

Важно!
Право собственности на новую квартиру возникает у владельца с момента государственной регистрации в Росреестре, даже если вторая сторона обмена это право еще не оформила.

Плюсом сделки мены является то, что в случае признания ее недействительной пострадавшая сторона может вернуть себе прежнее жилье. Существенный недостаток же ее в том, что вариант жилья для обмена можно искать очень и очень долго.

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, до сих пор является единственной возможностью изменить жилищные условия для обладателей муниципальных квартир. Особенностью обмена в этом случае является то, что он регулируется Жилищным кодексом РФ. Возможность и правила обмена муниципального жилья прописаны в статьях 72–74 ЖК РФ, а право осуществлять обмен такого помещения — в части 1 статьи 49 ЖК РФ, части 1 статьи 60 ЖК РФ, пункте 4 части 1 статьи 67 ЖК РФ.

Это важно!
Обмен муниципальных квартир по закону возможен только с такими же жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. При этом требуется письменное согласие наймодателя и абсолютно всех членов семьи нанимателя, проживающих в данном помещении; или органов опеки и попечительства — в случае, если последние являются несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами. Согласие иных проживающих («прописанных») — необязательно, если они не являются членами семьи. Регистрация такого договора обмена в Росреестре не требуется.

Обмен по договору купли-продажи на сегодня — самый популярный вариант заключения подобных сделок. Подобный обмен может быть произведен только в том случае, если все его объекты приватизированы.

Различают два вида обмена по договору: прямой и альтернативный.

Прямой, или «чистый», обмен подразумевает сделку с прямой передачей сторонами жилья взамен по обоюдному интересу. Это простая схема мены без цепочки купли-продажи серии квартир. И всем она хороша, кроме одного: где найти двух собственников жилья, которых бы полностью устроили варианты друг друга? Способ обмена жилья «напрямую» существенно ограничивает свободу выбора квартиры, что особенно неудобно при обмене одного объекта на несколько, и поэтому сегодня встречается на рынке недвижимости довольно редко.
При альтернативном обмене владелец продаваемой квартиры одновременно выступает и покупателем другого жилья. Его жилье выставляется на продажу, после того, как на него находится покупатель, продавец подбирает себе подходящий вариант, а деньгами, которые он получает за свою квартиру, рассчитывается за новое жилье. Несмотря на свою простоту, схема предполагает присутствие третьего участника сделки — «чистого покупателя», который имеет достаточно средств для покупки. Из-за этого количество квартир, участвующих в одной сделке, может быть весьма значительным— до 7 или 8. И основная сложность процедуры заключается в том, что все договоры должны быть подписаны одновременно. После заключения договора купли-продажи, как и в случае с оформлением договора мены, необходимо зарегистрировать право собственности на жилье в Росреестре.

Услуги риелторского агентства vs собственные силы

Многие собственники квартир решаются на проведение процедуры обмена собственными силами, надеясь сэкономить на услугах риелторского агентства. Такой подход оправдан только в том случае, если человек на самом деле хорошо ориентируется в рынке недвижимости, а кроме того, разбирается в юридических аспектах оформления сделок и знает, как защититься от мошенников.

Очень часто при самостоятельном поиске квартиры собственники попадают в поле зрения недобросовестных продавцов и не только рискуют переплатить за квартиру, но и могут вообще лишиться и жилья, и денег. Нередки случаи, когда сделки по обмену были признаны недействительными из-за того, что у квартиры обнаруживались другие собственники, не указанные в договоре, или обмен вообще производился по подложным документам.

Чтобы обезопасить себя от подобных неприятностей, лучше всего все же обратиться в риелторское агентство. Именно специалисты-риелторы смогут правильно оценить партнера по обмену, проверить юридическую чистоту квартиры, правильность оформления документов и возможность проведения процедуры. Профессионалы, кроме того, имеют собственные базы данных недвижимости, а значит, смогут подобрать подходящий вариант в самые короткие сроки, что значительно сэкономит время и средства на поиск. Как правило, агентства заинтересованы в том, чтобы предоставить клиенту всю самую полную и достоверную информацию о предложенных вариантах обмена, и гарантируют их «чистоту».

Еще один нюанс — это оформление документов. Самостоятельное оформление может вызвать сложности, связанные с прописанными в квартире недееспособными или несовершеннолетними гражданами и с незаконными перепланировками. Специалисты агентства помогают решить эти проблемы в кратчайшие сроки.

Обмен жилья — сложный и длительный процесс, к тому же связанный с серьезными финансовыми рисками. Не стоит экспериментировать и отказываться от услуг профессионалов, даже если вам кажется, что о своей квартире вы знаете все и вполне способны проконтролировать все нюансы сделки.

Самостоятельный обмен квартиры: выгода и подводные камни

О том, как можно выгодно и правильно обменять жилье в Москве, мы поговорили с экспертом, генеральным директором компании МГСН Шеваревой Светланой Валерьевной:

«Прежде всего вам потребуется собрать и проверить все документы на вашу недвижимость. Они должны быть оформлены правильно и без технических ошибок. У недвижимости не должно быть несовершеннолетних собственников. Если была перепланировка, ее следует узаконить. Только после этого имеет смысл давать рекламу. Рекомендуем завести отдельную СИМ-карту для приема звонков по рекламе. Через 3–5 дней проверьте, не появилось ли объявлений о продаже вашей квартиры у кого-то из риелторов, которые вам звонили. Если они без спроса внесли вас в базу, следует связаться с ними и запретить подобные действия, так как это недобросовестный ход с их стороны.

После того как вы найдете покупателя и договоритесь с ним об условиях сделки, необходимо выбрать банк для внесения аванса. В авансовом соглашении обязательно указывается, что аванс вносится для обмена путем купли-продажи, и оговаривается ответственность сторон.

Следующий шаг — поиск недвижимости, которую вы хотите приобрести. Имейте в виду, что если вам необходимо получить две или больше квартир путем обмена, аванс за выбранные квартиры придется внести одновременно. То же — с получением аванса, если вы предлагаете к обмену две или несколько квартир. В противном случае может начаться путаница со сроками, и сделки сорвутся.

После внесения авансов одновременно подписываются и регистрируются все договоры, затем все участники обмена встречаются в банке для получения денежных средств. Все, кто получает деньги, должны выдать об этом расписку в установленной законом форме.

Практика показывает: даже когда все документы в порядке и участники обмена ведут себя добросовестно, возможны ошибки. Поэтому лучше всего обратиться к профессиональным риелторам».

P. S. C 2000 года агентство МГСН является уполномоченным дилером Правительства Москвы по реализации муниципального жилья. Компания входит в топ-5 агентств недвижимости столицы.

Обмен квартиры — непростая задача, требующая глубокого знания рынка недвижимости, законодательства, а также многочисленных особенностей сделок.

Крупные агентства недвижимости могут предложить сделку по обмену квартиры через ее выкуп: это существенно расширяет список вариантов для поиска новой недвижимости.

Услуги риелтора могут ускорить процесс сделки по обмену квартиры.

При выборе агентства недвижимости стоит обратить внимание на проверенные компании, имеющие большой опыт работы, предоставляющие страхование сделок и гарантийные обязательства.

Некоторые агентства недвижимости оказывают полный комплекс услуг: от консультации до ведения сделок под ключ.

Ошибки при заключении сделок с недвижимостью могут привести к потере имущества и денежных средств. Чтобы снизить возможные риски, стоит пользоваться услугами квалифицированных специалистов.

Пармон Анна Сергеевна Ответственный редактор

Обмен квартиры в Москве сегодня практически невозможен без участия квалифицированного посредника — агентства недвижимости. Это связано как с юридическими сложностями, так и с чисто организационными. Даже будучи абсолютно свободным человеком, чтобы сделать взвешенный выбор, невероятно трудно своими силами подобрать, просмотреть и проверить правовую чистоту жилья в нужном количестве вариантов. При этом поиск и подбор надежного риелтора — необходимое условие для совершения операций с недвижимостью — также требует известных усилий.

Срочный выкуп квартир в Москве и области: как быстро и выгодно продать жилплощадь

Продажа квартиры в Москве: от чего зависит цена квадратного метра в столице

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: как защитить имущество и деньги

© 2022 АО «Аргументы и Факты» Генеральный директор Руслан Новиков. Главный редактор еженедельника «Аргументы и Факты» Игорь Черняк. Директор по развитию цифрового направления и новым медиа АиФ.ru Денис Халаимов. Шеф-редактор сайта АиФ.ru Владимир Шушкин.

СМИ «aif.ru» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (РОСКОМНАДЗОР), регистрационный номер Эл № ФС 77-78200 от 06 апреля 2022 г. Учредитель: АО «Аргументы и факты». Интернет-сайт «aif.ru» функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям.

Шеф-редактор сайта: Шушкин В.С. e-mail: karaul@aif.ru, тел. 8 495 783 83 57. 16+

Обмен квартирами и другой недвижимостью: как правильно оформить?

Продажа квартиры в городах с высокой стоимостью недвижимости нередко нужна для покупки другого жилья. А если за вырученные деньги тут же приобретаются «метры», зачем оформлять сделку два раза? Можно провести обмен (с доплатой или без), сэкономив и время, и деньги. Но как сделать это правильно? Как убедиться, что ничьи права и интересы не ущемлены? В этой статье поговорим о том, как верно оформить мену недвижимости и какие могут быть подводные камни.

О законодательстве – в двух словах

Договор мены предусмотрен ст.567 ГК РФ. К нему применяются те же условия, что и к соглашению о купле-продаже. Иными словами, сторонам нужно определиться с двумя важными моментами:

Точно идентифицировать объекты, подлежащие обмену (населённый пункт, адрес, площадь, инвентарный номер и прочие существенные моменты);
Договориться о стоимости . При необходимости, определяется обязанность доплаты для конкретной стороны, а также размер и порядок внесения денежных средств.

Требования к квартире для мены:

Нахождение в частной собственности (сторона по договору должна иметь право владения и распоряжения объектом);
Отсутствие обременений (квартира не находится в залоге, ипотеке, не является предметом притязаний со стороны третьих лиц).

Важно! Согласно ст.72 ЖК РФ, пользователи квартиры по договору социального найма тоже вправе обменять объект. Они могут сделать это с пользователем такой же недвижимости. На практике такие сделки встречаются нечасто.

Оформление сделки

Для обмена квартиры потребуются такие же документы, как и для продажи:

техпаспорт на квартиру, выписки из ЕГРН;
документ, подтверждающий способ приобретения (договор купли-продажи, долевого строительства и т.д.);
удостоверение личности каждой из сторон сделки;
согласие супруга, если объект приобретён в браке;
согласие органов опеки, если в квартире проживают дети;
другие документы (сведения об отсутствии задолженности, сведения о зарегистрированных в квартире жильцах).

Особенности проведения сделки:

Договор составляется в письменной форме в 3 экземплярах (по одной – сторонам, третья – в Росреестр);
До подписания определяются порядок и условия доплаты;
Сделка подлежит регистрации в Росреестре (удобнее всего – через МФЦ).

Внимание! Нотариальное заверение договора мены по общему правилу необязательно, однако лучше воспользоваться им.

Встречная продажа квартир: есть ли в этом смысл?

В интернете – множество советов о том, что обмен лучше оформить через два договора купли-продажи. Не рекомендую пользоваться этой схемой по следующим причинам:

Фактически происходит не купля-продажа, а обмен, деньги не передаются;
В случае отмены сделки вернуть предыдущую квартиру не получится;
В каждом договоре указывается цена, поэтому возможность «снизить налоговую нагрузку» исчезает.

Откуда вообще взялась идея прятать обмен за двойной куплей-продажей? Думаю, это придумали риэлторы, чтобы брать двойной тариф с клиентов. Нет никакой проблемы прописать в договоре мены недвижимости необходимость доплаты, оставление мебели и прочие условия. Более того: законодательно нет запрета обменять одну квартиру на две другие (особенно равноценные), на загородный дом или даже на участок.

Обратите внимание! Договор мены в отношении ипотечной квартиры теоретически возможен, но на практике банки не дают согласия на подобные сделки.

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

При продаже недвижимости с прибылью чаще, чем раз в 5 лет, нужно платить подоходный налог – 13 процентов от чистого дохода. Т.е., если А. купил квартиру в 2018 г. за 5 млн. рублей, а продал в 2022 г. за 10 млн., ему придётся подать декларацию и перечислить государству 13% от разницы в 5 миллионов, или 650 тысяч рублей.

Поскольку согласно ст.567 ГК РФ к договору мены применяются правила сделки купли-продажи, то и налог в схожей ситуации платить придётся. Но есть нюанс! Например, подлежат обмену две равноценные квартиры, рыночная стоимость которых выросла. В договорах можно указать цифру, которая устроит обе стороны (например, цену при приобретении/создании). В этом случае платить налог не придётся. Прямого нарушения закона нет, поскольку участники вправе определить любую цену.

Можно ли мебель, технику и ремонт указать как доплату за объект?

Интересный совет – «уравновешивание» стоимости квартиры мебелью и техникой. Проблема в том, что в этом случае нужно индивидуально определять каждый предмет и указывать его стоимость. Ремонт вообще не может быть «опцией» при продаже квартиры, так как объект продаётся либо с отделкой, либо без.

Как выйти из ситуации? Указать в договоре только дорогие вещи (если они действительно выступают в качестве доплаты). Например, кухонный гарнитур, духовой шкаф, холодильник. Ещё один вариант – составить приложение к договору, где будет перечисляться мебель. Но лучше – прописать в соглашении доплату в рублях, которая по договорённости будет принята мебелью.

Проверка обременений

Может показаться, что обмен – безопаснее чистой покупки. Действительно, при отмене сделки стороны вернутся в исходное состояние. Но после обмена квартиру можно продать – появится ещё одно заинтересованное лицо. Теоретически цепочка сделок рискует стать внушительной. Вот почему стоит проверить контрагента через реестры:

Идеально – попросить у продавца выписку из кредитной истории. Если на контрагенте нет долгов, значит, риски тоже минимальные. При регистрации в Росреестре произвести отчуждение квартиры с обременениями не получится. Но, повторюсь, в этом случае стороны возвращаются в исходное состояние – это проще, чем пытаться вернуть деньги за недвижимость.

Приём квартиры в trade-in: это обмен?

Застройщики предлагают такую схему, как принятие старой квартиры в зачёт новой. Эта услуга аналогична трейд-ину в автосалоне. Однако девелоперы не проводят такую сделку как обмен. Выстраивается сложная цепочка соглашений, где старая квартира может покупаться, а вырученные деньги – инвестироваться в возведение новой. Это не является меной, обеспечить безопасность такой сделки непросто.

Резюме. Договор сложнее купли-продажи, но не очень

Итак, если нужно одновременно продать и купить квартиру, мена подойдёт. Сделка законом не запрещена, особых требований к ней не предъявляется. Ключевой нюанс – это правильное оформление договора. Придётся раскошелиться на юридическую помощь, как минимум – на услуги нотариуса.

Кстати, в мене есть свои плюсы, главный из которых – безопасность. Обе стороны не будут иметь дело ни с наличными, ни со счётом в банке (или по крайней мере – с минимальной суммой). Такая сделка не в почёте у мошенников, поэтому риск оказаться обманутым невелик.

Обмен недвижимостью с родственником

Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?

В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора – и дарение, и мена – являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.

Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.

Содержание

Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание

При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.

1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.

2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.

3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.

4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)

5. Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения – исключить права супруги одаряемого на недвижимость.

6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.

Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.

7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.

Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.

По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами – близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.

8. Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» – договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.

Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.

Особенности договора мены

Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.

Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).

Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.

Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.

Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ “Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены”).

Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.

Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.

Предстоит сделка по обмену квартиры с доплатой или без неё? Узнайте полную информацию об этой процедуре

Рост рынка недвижимости и благосостояния населения привели к тому, что цены на жилье стали разнородными, неравномерно распределенными по районам и так далее. В связи с чем все больше людей практикуют не продажу и/или покупку квартиры, а обмен. Однако, такая процедура вызывает много вопросов у неподготовленных граждан: как все правильно оформить, можно ли оплатить разницу материнским капиталом и так далее. Статья написана с целью помочь всем, кто желает произвести обмен с наиболее выгодными для себя условиями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Порядок проведения процедуры

Сделка в рамках «договора мены» регламентируется статьями 567-571 ГК РФ; сделка с муниципальной собственностью регламентируется статьей 72 ЖК РФ, а основным документом сделки является «договор обмена». Прежде всего необходимо выяснить, к какому типу жилья относится квартира гражданина.

Как обменять недвижимость с разницей в цене или без неё?

Уточнить у муниципальных органов, к какому типу жилья относится объект – муниципальному или приватизированному.
После выяснения статуса жилья гражданину необходимо определиться: осуществлять ли обмен через два договора купли-продажи или же по договору мены. Разница между тем и тем минимальна; более того, согласно ст. 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи полностью приравнены друг к другу.

На 2018 год и при заключении договора купли-продажи, и при заключении договора мены (ст. 567 ГК РФ) налоговая выплата установлена в размере, равному 13% от суммы сделки.

Куда обращаться и какие документы потребуются?

Гражданину необходимо заручиться поддержкой нотариусов, т. к. только их записи и регистрации будут приняты во внимание органами власти; также не будет лишним прибегнуть к помощи юристов, т. к. легко допустить ошибку в процессе оформления сделки, чем, кстати, часто пользуются мошенники. Сложность бюрократического оформления только помогает им.

Для грамотного оформления сделки с обеих сторон потребуются следующие обязательные документы:

Документ, основывающий право собственности на квартиру, то есть объяснение, по какой причине гражданин обладает данной собственностью. Это может быть договор передачи жилья в собственность, договор дарения или иной документ. Данная бумага необходима для выяснения «юридической чистоты» квартиры и должна быть при себе у владельцев квартир.
Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть выписка из ЕГРП или Свидетельство о праве собственности.
Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки, в том числе зарегистрированных в квартире жильцов, если таковые имеются.
Кадастровый или технический паспорт на квартиру.
Выписка из домовой книги (или «Единый жилищный документ»).
Квитанция об уплате налога на регистрацию недвижимости.

К необязательным, но в некоторых ситуациях требуемым документам относятся:

Соглашение о разделе общего имущества супругов или согласие супруга на продажу квартиры. Актуально в тех случаях, когда одной из сторон сделки неясен вопрос о правовом статусе квартиры настоящей или бывшей супружеской пары.
Согласие органов опеки и попечительства. Актуально в случаях, когда права на квартиру имеет недееспособное или несовершеннолетнее лицо.
Согласие банка на отчуждение квартиры. Актуально, если один из объектов сделки был выдан банком в кредит.
Копия финансового лицевого счета (ФЛС), свидетельствующая об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Необходима только для обмена муниципального жилья.

Как оформить сделку?

После обсуждения вопросов между участниками сделки, сбора документов и иных процедур, указанных выше, заключается два договора купли-продажи с указанием оценки стоимости жилья и необходимости доплаты с одной из сторон; то же самое делается и для договора мены.

В договоре, помимо обязательных реквизитов, должны быть указаны:

Оценочная стоимость двух квартир. На практике этот пункт обычно обсуждается сторонами сделки еще до формальных процедур.
Адрес и техническое описание квартиры. Обратите внимание: указанные данные обязаны во всем совпадать со сведениями, перечисленными в кадастровом паспорте.
Сроки передачи доплаты в случае, если она указана в договоре, а также способ, с помощью которого будет передана доплата.
Подробное указание, какая сторона и в каком порядке берет расходы на оформление сделки.
Точный срок, по окончанию которого квартиры должны быть взаимно переданы сторонами сделки.
Обязательство составить акт приема-передачи проданной квартиры обеими сторонами, а также сроки и порядок данной процедуры.

При заключении договора с доплатой важно прописать сумму доплаты, а также то, на каком основании происходит доплата.

Скачать бланк договора мены квартиры с доплатой
Скачать образец договора мены квартиры с доплатой

Не лишним будет приложить экспертное заключение об оценке квартиры, если таковое имеется. В случае, если одна из сторон сделки подаст в суд с заявлением о недействительности сделки, экспертное заключение станет весомым доводом в пользу той стороны, которая предусмотрительно провела и нотариально заверила оценку квартиры.

Есть ли особенности составления договора мены не равного по стоимости жилья?

Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег; если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.

Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.

Важно: отсутствие в договоре пункта о доплате не защищает сторон сделки полностью. Если кто-либо из сторон обратится в суд, может быть вынесено решение о принудительной доплате на основании разницы стоимости квартир.

Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.

Сроки и траты

Основными тратами для граждан будут являться оплата налога (13% НДФЛ) и оплата нотариальных услуг. Для примера приведем следующие цифры:

На проведение обмена недвижимостью нотариусы в 2018 году берут в среднем 5000 рублей за техническую и правовую работу, а также 7000 рублей + 0.2% от суммы сделки. Нотариальные тарифы указаны примерно, в разных организациях могут быть разные цены.
Выписка из ЕГРП на 2018 год стоит 200 рублей, выписка из БТИ в пределах той же суммы.
Госпошлина за оформление права собственности (регистрацию имущества) составляет на 2018 год 2000 рублей, при этом сумма пошлины распределяется между участниками сделки (обычно участников двое, соответственно каждый платит 1000 рублей).

Сроки регистрации имущества регламентируются Федеральным Законом № 218-ФЗ от 13.07.2015. На 2018 год указаны следующие сроки:

Для договоров купли-продажи, оформленных без помощи нотариуса — 7 рабочих дней.
Для договоров купли-продажи, оформленных по нотариальной форме, срок иной — 3 рабочих дня.
Для договоров ипотеки — 5 рабочих дней.

Обращаем внимание на то, что договор мены приравнен законодательством к договору купли-продажи, то есть сроки его рассмотрения будут те же.

Срок передачи доплаты прописывается в договоре отдельно. Обычная практика — передача денег через банковскую ячейку в тот же день, когда закончится процедура переоформления прав на имущество.

Как происходит государственная регистрация?

Для принятия заявления у сторон сделки должен быть полный пакет документов, указанный нами выше. К этому моменту участники сделки должны иметь на руках заполненный по всем правилам договор мены или купли-продажи, а также заявление на регистрацию и квитанция об уплате госпошлины.

Пошлина и налоги

При равноценном обмене действует следующее правило: если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, обязанность платить налог в размере 13% НДФЛ отпадает; если же квартирой обладают в течение большего, чем три года, срока, полагается оплатить вышеуказанную госпошлину.

Стоит обратить внимание, что если при равноценном обмене (стоимости квартир одинаковы) первая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет, а вторая — более трех лет, владелец второй квартиры платит 13% налога за свою жилплощадь. Первого участника обмена данные расходы не касаются.

Однако при обмене с доплатой налог на сумму сделки обязателен. Если владелец квартиры обладал собственностью в течение меньшего времени, чем три года, ему полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это значит, что если сумма сделки, например, составляет 2,5 млн. рублей, то облагаться налогом будет только 1,5 млн. рублей.

Можно ли доплатить разницу материнским капиталом?

Однако, юридически другая сделка, но фактически обмен — возможны. Реализуется такая возможность через систему ипотечного кредитования. Иных вариантов для доплаты материнским капиталом нет. Для доплаты через ипотеку необходимо предпринять следующие действия:

Продать имеющееся жилье, предусмотрительно заручившись разрешением органов опеки и попечительства.
Оформить ипотеку на жилье, предлагаемое продавцом.
Оплатить сумму частично средствами, вырученными за продажу предыдущего жилья, частично материнским капиталом.

В результате некоторые потери все же будут: даже при досрочном погашении ипотеки выплаты по процентам могут «съесть» существенную часть суммы. Но это неизбежная мера, потому как в законодательстве РФ пока еще не предусмотрены иные пути для обмена с участием материнского капитала.

Чаще всего доплата требуется при обмене комнаты на квартиру или наоборот, а также если квартира меняется на дом, дачу или земельный участок. Все эти варианты имеют свои нюансы и особенности, читайте о них на страницах нашего сайта.

Процедура обмена квартиры пугает в основном только новичков в сфере недвижимости, особенно тех, кто редко сталкивался в жизни с юридическими процедурами.

Поэтому нелишним было бы обратиться за помощью к юристам, риэлторам или нотариусам — оставленная у них сумма может в итоге предотвратить потерю куда больших сумм, что часто случается из-за действий мошенников, неправильно составленного договора или заявления и так далее. Скрупулезность и внимательность — самые главные качества в таких делах. Только тогда шанс нежелательного исхода дела стремится к нулю.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Как происходит обмен квартиры с доплатой на большую или меньшую в 2022 году: документы, налог

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации. Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП. Так будет быстрее.

МЕНА	КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.

Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

паспорта участников обмена; – заказать актуальную, не старше месяца, для проверки арестов/запретов/обременений;
документ-основание – для более глубокого анализа юридической чистоты;
технический паспорт – для проверки перепланировки;
справка об отсутствии долгов по ЖКУ – чтобы не получить квартиру с задолженностью;
справка о прописанных – закрыть риск получить квартиру с зарегистрированным человеком; на сделку; , если отчуждается квартира, принадлежащая ребенку;
квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за каждую квартиру – для МФЦ.

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

ФИО, паспорта и адреса сторон;
описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
порядок передачи (по акту или по договору);
иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
Сбор документов на квартиры по списку выше.
Оформление соглашения.
Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет. Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты. Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
от полученной суммы берется 13% – это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей. Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей. Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
техпаспорт не старше 5 лет;
нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Понравилась статья? Сохраните ее на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться» и поставьте 5 звезд!

Что нужно знать об обмене квартир с доплатой и без, если вы все таки решились?

Как правило, люди обмениваются квартирами по двум основным причинам:

улучшить жилищные условия;
получить доход от обмена квартиры на менее дорогостоящую.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

При этом, поиск наиболее подходящих вариантов сопровождается возникновением определенных сложностей в особенности у людей, ничего не смыслящих в этом деле. Данным расположением дел охотно пользуются мошенники, которые при помощи хитрых документальных махинаций либо отбирают у людей деньги, либо предоставляют наихудшие предложения по обмену жилой недвижимости. И когда дело доходит до судебных разбирательств, которые отнимают достаточно много времени и жизненной энергии нередко выясняется, что обманутый человек еще оказывается не правым.

По этой причине к вопросу обмена жильем необходимо относиться с должный уровнем ответственности. Понятное дело, что всем хочется решить жилищный вопрос по быстрее, однако как мы знаем, спешка в серьезных делах ни к чему хорошему не приводит.

Порядок оформления

Для того чтобы правильно сделать обмена квартир необходимо четко понимать структуру того, как происходит процесс. Для это потребуется выполнить следующий перечень операций:

Определиться с целю совершения обмена жилой недвижимостью. Если же целью обмена служит приобретение квартиры с большей площадью, необходимо трезво оценить имеющийся бюджет, предназначенный для доплаты. В том случае, если суть обмена заключается в получении прибыли необходимо понимать, насколько удобным будет проживание в квартире с меньшей площадью.
Изучить рынок недвижимости. Для полного понимания картины следует подробно изучить имеющийся на данный момент времени список актуальных предложений по обмену жилой недвижимости. Помимо этого, следует оценить свои возможности по проведению операции обмена. Если придет понимание невозможности проведения операции обмена самостоятельно, значит нужно обратиться за помощью к агентствам недвижимости, специализирующихся по данным вопросам.
Поиск агентства недвижимости с положительной репутацией. Рекомендуется найти и изучить подробную информацию о деятельности тому или иному агентству недвижимости. При этом важно найти реальные отзывы тех людей, которые воспользовались ее услугами. Когда подходящее агентство будет найдено, необходимо иметь ввиду, что за свои услуги агентство берет ориентировочно 5% от суммы совершенной сделки. По сути, это небольшой процент за прозрачно выполненную операцию обмена жилой недвижимостью. Возможно, вам также будет интересно узнать о правилах продажи квартиры через агентство — об этом здесь.
Определение оценочной стоимости жилой недвижимости. Для того чтобы сделка состоялась чисто и прозрачно, она должна совершаться у юриста. При этом обе стороны должны иметь при себе необходимый пакет документов. Аналогично происходит оценка квартиры при аренде, этот процесс мы описали в данной статье.

Каждый секретарь должен знать, как сшивать документы в архив. Это позволит избавится от беспорядка в офисе.
Знаете ли вы, что дисциплинарное взыскание не может быть применено к … Подробнее!
Смотрите пошаговую инструкцию, как открыть интернет-магазин по адресу: https://urist.club/other/biznes-idei/internet-magazin.html.

Что нужно?

Порядок действий при обмене жилой площади, принадлежащей государству

Чтобы успешно произвести обмен жильем, требуется произвести ряд операций. При этом состав необходимых действий рассматривается в каждом отдельном случае. Рассмотрим пример, когда речь идет об обмене муниципальными квартирами. В этом случае для оформления сделки потребуется сделать следующее:

Получение разрешения от наймодателя

Наймодатель может отказать в обмене при следующих основных обстоятельствах:

в случае предъявления нанимателю иска о расторжении (либо изменении) договора социального найма жилой недвижимости;
квартира является предметом залога;
квартира находится под арестом;
квартира является собственностью специальных фондом и не подлежит процедуре обмена;
право владения жильем оспаривается в судебном порядке;
квартира располагается в жилом доме, предназначенном для сноса либо комплексном его переоборудовании для иных целей.

заявление нанимателя. При этом оно должно быть подписано всеми членами семьи, достигшими совершеннолетнего возраста;
оригинал ордера либо договора займа;
справка, содержащая информацию о количестве проживающих лиц в квартире, подлежащей обмену;
справка ЖЭО, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

В том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные лица либо лица с ограниченной дееспособностью, требуется получение письменного согласия на обмен жилья от органов опеки и попечительства.

В случае получения от наймодателя положительного решения, каждый наниматель должен заключить договор социального найма со своим новым наймодателем. После выполнения данной операции сделку по обмену неприватизированной жилой площади можно считать завершенной. При необходимости, вы можете ознакомиться с тем, как происходит приватизация квартиры по договору социального найма, об этом мы рассказали в этой статье.

Порядок действий с приватизированным жильем

Для совершения процедуры обмена приватизированных квартир необходимо собрать следующий перечень документов:

заявление собственника;
документы, подтверждающие право владения жилым имуществом;
выписка из домовой книги;
справка ЖЭО, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
документы, предоставленные БТИ;
квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

По сути, для оформления сделки по обмену приватизированной квартиры на приватизированную требуется тот же самый пакет документов, как и в случае обмена муниципальных квартир.

Однако для получения более детальной информации о требуемых документах следует обратиться в регистрирующие органы.

Варианты

Существует несколько вариантов обмена жилого имущества.

Обмен квартиры на загородную жилую недвижимость

При возникшей необходимости в обмене жилья следует иметь ввиду, что самостоятельно заниматься данным вопросом весьма рисковая затея, которая может привести к заключению юридически неправильной сделки. Это может повлечь за собой утерю жилого имущества, либо совершить обмен с неоправданной потерей денежных средств.

Поэтому при совершении юридически правильных сделок по обмену жилой площади рекомендуется привлекать специалистов-риэлторов, которые также помогут осуществить максимально быстрый подбор необходимого жилья на основе имеющейся базы данных. Конечно, привлечение риэлторов потребует определенных затрат, однако при этом можно не волноваться за то, что при обмене квартир что-то может пойти не так.

Документы и договоры

Для совершения сделки по обмену жилой недвижимости потребуется наличие следующего перечня документов:

правоустанавливающие документы;
кадастровый паспорт квартиры. Данный документ составляется в районном БТИ;
выписка из домовой книги;
ксерокопия финансового лицевого счета;
cправка об оценочной стоимости квартиры;
паспорта, а также свидетельства о рождении сторон, принимающих непосредственное участи в сделке;
в случае, если в процессе обмена участвует квартира, приобретенная в период заключения брака, потребуется свидетельство о заключении/расторжении брака, а также письменное согласие супруга/супруги;
в случае, если в совершаемой сделке участвуют несовершеннолетние лица, потребуется предоставить справку, полученную в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.

Договор мены (равноценный, без доплаты)

Оформление документа мены квартир производится в свободной письменной форме и должен содержать следующие данные:

идентификационные данные каждого участника сделки (паспортные данные);
подробно описанные жилые объекты, фигурирующие в сделке (согласно данным БТИ);
стоимость жилых объектов, определенная двумя сторонами сделки на основании личной договоренности;
предоставленные необходимые данные по пакету документов, служащие доказательством наличия прав на владение жилым имуществом, подлежащего обмену;
предоставление письменного подтверждения обоих сторон, что осмотренные квартиры являются подходящими с точки зрения их качества;
условия передачи стороне доплаты.

Далее договор мены квартир содержит порядок проведения процедуры передачи жилой недвижимости и прочие данные. Скачать образец можете здесь.

Договор мены с доплатой

Содержание договора мены квартир с доплатой аналогично договору мены равноценных квартир (без доплаты). Единственна разница состоит в том, что в договоре мены квартиры с доплатой содержатся пункты, в которых обе стороны указывают стоимость своей жилой собственности, а также разницу, которую должна оплатить та или иная сторона в случае неравноценного обмена. О том, как осуществить сделку без посредников читайте здесь.

Не допустите незнание вопросов по аренде квартир! Узнавайте только самое необходимое!
Смотрите здесь инструкцию о том, как внести изменения в ЕГРИП.
Регистрация ККМ в налоговой инспекции обязательна! Подумайте об этом заранее, прочитав эту статью.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: