Уведомление о продаже доли недвижимости

Список документов для продажи доли в квартире

Гражданский кодекс РФ , рассматривая вопросы, связанные с правом собственности, говорит о том, что собственность бывает:
единоличной — то есть одно лицо, физическое или юридическое, является единственным, полноправным собственником;
общей — объект принадлежит одновременно некоторому количеству лиц.

Допускается и общая собственность на объект недвижимости, например квартиру. При этом общая собственность бывает:

  • долевой — для каждого собственника выделена доля в праве;
  • совместной — она не выделена.

Будучи долевым сособственником, гражданин вправе распоряжаться принадлежащей ему частью прав свободно, в том числе он вправе ее продать. Однако такая купля-продажа — процесс более сложный, чем отчуждение объекта, находящегося в единоличной собственности, и требует дополнительных действий со стороны продавца, а перечень документов для продажи доли в квартире несколько шире.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ закрепляет за долевыми сособственниками преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, если один из сособственников намерен продать принадлежащую ему часть, он обязан предложить ее сначала остальным сособственникам, и только если они все откажутся или проигнорируют его предложение — продать лицу со стороны.

Таким образом, перед тем как оформить куплю-продажу доли в квартире, собственник обязан официально уведомить других владельцев объекта о своем намерении. Сделать это необходимо с помощью письменного уведомления.

Жесткая, общеобязательная форма такого уведомления законодательством не закреплена, но в тексте важно изложить следующие моменты:

  • предполагаемую стоимость договора;
  • порядок оплаты;
  • сроки предполагаемой сделки.

Извещение собственникам о продаже доли квартиры

Направить уведомления необходимо одним из следующих способов:

  • телеграммой через Почту России;
  • через нотариуса.

Эти способы являются наиболее надежными и фиксируют не только факт отправки, но и содержание послания.
Если продавец не знает всех сособственников, то следует записать выписку из ЕГРН на весь объект недвижимости — в ней все они перечислены.
После отправки уведомлений ситуация развивается одним из следующих способов:

  • продавец получает от кого-то из сособственников согласие на покупку, и они заключают сделку;
  • все собственники направляют письменные отказы от покупки;
  • собственники игнорируют уведомление. В таком случае продавец ждет один месяц и, не получив ни согласий, ни отказов, продает принадлежащую ему часть, кому захочет.

В уведомлениях необходимо изложить реальные намерения продавца, ни в коем случае нельзя, например, завышать стоимость, чтобы собственники отказались от сделки. Также важно помнить, что список документов не зависит от размера доли: для продажи 1/2 части квартиры перечень такой же при отчуждении 3/4, 1/3 или 1/126.

Инструкция для продажи части прав на квартиру

Пошаговая инструкция, как оформить покупку доли в квартире, выглядит следующим образом:

Шаг 1. Составить уведомление о продаже, разослать его сособственникам, дождаться их ответов или когда пройдет месяц.

Шаг 2. Обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением — этот этап необходим, если несовершеннолетний является собственником продаваемого имущества.

Шаг 3. Составление договора и подготовка документов по продаже доли недвижимости, при этом важно помнить, что стороны не обязаны писать договор самостоятельно, при необходимости его разработает нотариус, к которому они обратятся.

Шаг 4. Обращение к нотариусу для оформления сделки. Нотариальный порядок оформления купли-продажи доли в квартире является обязательным, исключение составляют только сделки, в которых все долевые сособственники одновременно одним договором продают принадлежащие им части прав. Нотариальное удостоверение необходимо, чтобы гарантировать, что не ущемлены интересы других владельцев.

После оформления сделки, подписания ее сторонами и удостоверения нотариусом документы направляются в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Направит документы сам нотариус в электронном виде.

Перечень документов для продажи

Если говорить о том, какие документы нужны для продажи доли квартиры со стороны продавца, то перечень следующий:

  • письменные отказы сособственников от покупки продаваемой части либо подтверждение отправки уведомлений о продаже, если сособственники проигнорировали предложение;
  • паспорт;
  • согласие ООиП, при необходимости;
  • свидетельство о праве собственности, если оно имеется, или выписка из ЕГРН.

Это базовый набор документов, иногда необходимы дополнительные — например, согласие супруга. О том, что необходимо в конкретном случае, следует проконсультироваться у нотариуса.

То, какие необходимы документы для покупки доли в квартире, также зависит от ситуации. Нередко от покупателя не требуется ничего, кроме паспорта. Узнавать подробнее, чего в конкретном случае требует покупка доли в квартире, документы для нотариуса, следует уточнять в нотариальной конторе.

Уведомление о продаже доли недвижимости

2. Содержание извещения участников долевой собственности

и форме направления извещения

2.1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Обязанность участников гражданских правоотношений действовать добросовестно предусмотрена частью 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2.2. Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее – индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

При наличии у иностранного юридического лица представителя на территории Российской Федерации сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом (пункт 3 статьи 54 ГК РФ).

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

2.3. Допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

2.4. Направление извещения в электронной форме через нотариуса возможно только в случае, если нотариусу представлено соглашение между продавцом и участником долевой собственности об обмене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты.

2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

– свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

– выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

2.6. Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

2.7. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Уведомление о продаже доли в квартире в общей долевой собственности

Продажа объекта недвижимости имеет свои особенности. Дополнительные проблемы возникают у граждан, которые владеют имуществом на праве долевой собственности. Закон устанавливает обязанность по нотариальному удостоверению сделки и государственной регистрации перехода прав. Однако сделка не будет удостоверена и зарегистрирована без соблюдения прав сособственников. Рассмотрим, как оформить уведомление о продаже доли в квартире в общей долевой собственности.

Обязанность по извещению сособственников

Собственник, владеющий квартирой на праве индивидуальной собственности, может использовать объект по назначению и распоряжаться по своему усмотрению. Права владельца могут быть ограничены исключительно в соответствии с законодательством.

Иначе обстоит ситуация с долевыми собственниками. Хотя гражданин имеет аналогичные права на свою долю, возможность пользования и распоряжения ограничивается правами совладельцев.

Читайте также:  Мошенничество при продаже квартиры: как на это попасть?

Право преимущественного выкупа (ст. 250 ГК РФ) предусматривается, чтобы избежать деления объектов недвижимости на микродоли. Поэтому лицо, решившее продать долю, должно уведомить об этом сособственников и дать им 30 дней для сбора денежных средств и принятия решения.

При этом, сособственники могут принять предложение о выкупе или отказаться от него. Отказ может быть оформлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Отсутствие сведений о принятии предложения приравнивается к отказу.

Варианты нарушения права преимущественного выкупа

№ п/пВарианты нарушения
1Гражданин не уведомил совладельцев
2Лицо, продало долю, не выжав срок, установленный законом
3Фактические условия продажи третьим лицам не соответствуют, указанным в уведомлении

В такой ситуации, совладельцы могут оспорить сделку через суд и перевести право покупки на себя.

Оформление уведомления о продаже доли в квартире в общей долевой собственности

Уведомление – это не способ получения разрешения на продажу у сособственников. Это предупреждение совладельцев о продаже и предложение выкупить объект.

Правила подачи уведомления:

  1. Подготовка письменного документа.
  2. Направление совладельцам.
  3. Оформление сделки с сособственниками.
  4. Если совладельцы отказались, то через 30 дней, доля может быть продана третьим лицам.

Важно! Объект может быть передан третьим лицам исключительно на условиях, которые указаны в уведомлении.

Требования к форме уведомления

Закон не уточняет порядок направления и оформления уведомления. Единственным указанием в Гражданском кодексе является необходимость наличия документа.

Поэтому требования к документу установлены преимущественно Методическими рекомендациями для нотариусов и юридической практикой.

Документ должен быть оформлен в письменной форме. Нотариальное удостоверение уведомления не предусмотрено.

Важно! Не требуется оформление уведомления, если доля продается одному из совладельцев. Причем не имеет значения сколько всего сособственников. О совершении сделки можно предупредить после регистрации в Росреестре.

При совершении сделки между владельцами не требуется получение согласия сособственников.

Содержание уведомления

Документ должен включать основные условия, на основании которых планируется заключение договора:

  • величина доли;
  • права гражданина на указанную долю;
  • цена объекта.

Образец извещения совладельца о продаже доли в квартире в общей долевой собственности

Образец уведомления о продаже доли в квартире в общей долевой собственности

Период действия уведомления

Уведомление действует в течение 30 дней с момента вручения адресату. Причем, Методические рекомендации нотариуса обязывают вручать документ способом, позволяющим установить момент передачи.

По истечение срока, гражданин имеет право продать долю третьим лицам. Исключение составляет ситуация, когда совладельцы оформляют письменный отказ от преимущественного права.

С 2016 года сделки с долями недвижимого имущества должен оформляться в письменной нотариальной форме. Отказ от владельцев также удостоверяется нотариусом.

Способы вручения

Как уже говорилось, способ вручения должен иметь возможность подтверждения.

Методические рекомендации для нотариусов от 2016 года предусматривают следующие варианты направления уведомления:

  1. Лично. Уведомление подготавливается в письменной форме и вручается совладельцу. Получатель должен указать на втором экземпляре Ф.И.О., подпись и дату вручения.
  2. Телеграммой. Документ направляется по месту постоянной регистрации владельцев или по месту преимущественного пребывания.

Зачастую граждане используют такой вариант, как заказное письмо с уведомлением о вручении. Однако в случае оспаривания в суде, суд не принимает документов качестве доказательства.

Даже при предъявлении описи вложения, документ не дает возможности точно установить наличие в конверте именно уведомления.

Помощь нотариуса

Зачастую сособственники чинят препятствия в случае продажи доли третьим лицам. Особенно такие действия распространены, если продавец фактически в квартире не проживал, а обязанность по оплате коммунальных услуг исполнял надлежащим образом. Чтобы не терять возможность использования объекта, сособственники уклоняются от получения уведомления.

Пример. После развода, квартира, приобретенная в браке, была поделена между бывшими супругами по ½ доле. Однако мужчина остался проживать в ней с новой семьей. А бывшая жена получила отказ при попытке вселения. Обращение в суд не дало результата. Женщина решила продать долю. Она подготовила уведомление и направила его бывшему мужу. Но мужчина не предпринимал действия по получению письма, дверь не открывал, от встреч уклонялся.

При возникновении такой ситуации, продавец должен обратиться в нотариальную контору.

Порядок действий при нотариальном уведомлении:

  1. Подача заявления нотариусу.
  2. Оплата пошлины.
  3. Оформление письма.
  4. Направление документов совладельцу.

В случае получения письма или оформления отказа от получения, нотариус выдает свидетельство о вручении уведомления.

Сложнее обстоит ситуация, если документы не были вручены. Нотариус имеет право выдать документ о неполучении уведомления. Но зачастую специалисты уклоняются от выдачи сведений о неполучении.

Важно! Целесообразно заранее уточнить у нотариуса, какой документ будет выдан в случае отказа.

Продажа доли в квартиру третьим лицам имеет свои сложности. Чтобы избежать проблем или судебных разбирательств, необходимо получить юридическую консультацию. Если вы оставите заявку на сайте прямо сейчас, то юрист предоставит сведения на безвозмездной основе. Просто сформулируйте проблему в форме обратной связи.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как продать долю в квартире?

Если продажа квартиры не представляет какой-либо трудности, то продажа доли может вызвать у обычного гражданина ряд вопросов.

Автор статьи: Юлия МеркуловаЮлия Меркулова
Автор статьи
Практикующий юрист с 2012 года

С точки зрения закона, продажа доли в квартире практически ничем не отличается от продажи целой квартиры. Стороны точно так же составляют и подписывают договор купли-продажи и впоследствии регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Но именно при продаже доли в квартире необходимо соблюсти ряд юридических формальностей. Это в дальнейшем может уберечь вас от иска о признании сделки недействительной.

Право собственности на долю переходит к новому собственнику в момент заключения договора.

А поскольку сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными непосредственно после нее, то, как только сделка будет зарегистрирована в Росреестре, право перейдет к новому собственнику.

Как только сделка будет зарегистрирована, право собственности сразу же перейдет к новому собственнику.

Порядок продажи долей в квартире

Порядок продажи долей в квартире

Порядок продажи доли в квартире выглядит следующим образом:

  • в результате переговоров стороны согласовывают условия сделки и достигают согласия по всем существенным условиям договора;
  • как только согласие достигнуто, стороны подписывают договор купли-продажи доли в квартире;
  • после подписания договора, сторонам необходимо выполнить свои обязательства по договору. Продавец должен передать квартиру в фактическое владение покупателя. Покупатель должен передать продавцу деньги в количестве, указанном в договоре. Способ передачи денег стороны также могут определить в договоре;
  • после подписания договора сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности. Сделать это можно либо через нотариуса, либо обратившись в Росреестр;
  • после того как переход права зарегистрирован, покупатель юридически становится собственником квартиры;

При продаже доли в квартире необходимо обратить внимание на следующие факторы.

Следует понять, в каком виде существует доля в квартире. Если доля в квартире выражена в виде обыкновенной дроби, например, 1/8, ее собственник не может точно сказать, какое именно помещение ему принадлежит. Тогда в некоторых случаях доли выделяют только тогда, когда каждому собственнику может быть выделено отдельное жилое помещение. Места общего пользования, такие как туалет, ванная и кухня остаются в общей собственности.

Если доля в квартире выделена в натуре, то право преимущественной покупки отсутствует. Это значит, что квартиру можно продавать другим лицам без согласия остальных сособственников.

Когда говорят о выделе доли в натуре, подразумевают, что в документах на квартиру четко определено, какое помещение и кому именно принадлежит.

Если же в натуре доля не выделена, что характерно для большинства объектов недвижимости, находящихся в долевой собственности, то при ее продаже в обязательном порядке необходимо уведомить других собственников.

По степени определенности можно выделить следующие виды долей в жилом помещении:

  • реальная – когда размер доли четко соответствует площади одной из комнат жилого помещения. Так, например, если в двухкомнатной квартире каждому собственнику принадлежит по комнате, можно сказать, что их доли равны 1/2;
  • идеальная – о ней может идти речь в тех случаях, когда жилое помещение нельзя разделить на доли таким образом, что у каждого собственника будет своя отдельная комната. Например, если в двухкомнатной квартире 3 собственника, то у них будет по 1/3 в праве собственности. Но определить, что и кому конкретно принадлежит, нельзя. Доли в однокомнатных квартирах могут быть только идеальными.

Кроме того, существуют способы продажи квартиры, которые юридически все же продажей не считаются.

Так, под процедурой дарения можно замаскировать продажу. По документам стороны не передают друг другу никаких имущественных благ. Собственник просто и без всяких условий дарит свою долю третьему лицу. Фактически же от этого лица собственник получает денежную сумму, которая равна по стоимости доле.

Такой способ позволяет обойти право преимущественной покупки, которую закон устанавливает для иных сособственников.

Существует также способ продажи доли в квартире, замаскированный под залог. Лицо, которое желает продать свою долю, берет у покупателя деньги в долг. Гарантией возврата долга выступает договор залога доли в квартире. Когда приходит пора возвращать долг, то продавец это обязательство не исполняет, а следовательно квартира переходит в собственность того, кто дал деньги в долг.

Читайте также:  Увольнение с государственной службы

При использовании двух вышеописанных способов, порядок продажи доли в квартире отличается лишь незначительными тонкостями.

Однако если при подобных способах продажи допустить ошибки, то и дарение, и залог могут быть признаны недействительными и долю придется продать иным сособственникам.

От долевой собственности необходимо отличать совместную. При совместной собственности доли сособственников четко не определены. Считается, что все имущество принадлежит им сообща. Такой вид долевой собственности наиболее характерен для супругов.

При совместной собственности продать долю в квартире нельзя. Это обусловлено тем, что она попросту не выделена.

То есть сначала необходимо произвести выдел доли, а потом уже осуществлять операции с ней.

В зависимости от того, какая доля у собственника в квартире – идеальная или реальная – будет определяться характер его действий при ее продаже.

Продажа доли в квартире второму сособственнику

В случае если лицо желает продать долю в квартире, оно обязано сначала обратиться ко всем сособственникам с предложением приобрести долю. Если этого не сделать, а заключить договор купли-продажи сразу, то такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Если доля в квартире продается через публичные торги, то права преимущественной покупки у других собственников нет.

Причем цена, по которой доля предлагается остальным собственникам квартиры, не должна существенно отличаться от той цены, за которую квартира продается третьим лицам.

Уведомление о продаже сособственникам необходимо направить в письменной форме с таким расчетом, чтобы в будущем было возможно доказать факт отправки подобного сообщения. Желательно такое требование отправить ценным письмом с описью вложения либо лично вручить второму собственнику под расписку.

С момента получения такого уведомления у остальных собственников есть 30 дней, чтобы принять решение о покупке. Если решение о покупке сособственником не принято, то продать долю в квартире можно любому лицу.

Если нарушить право преимущественной покупки, то сособственник в течение 3-х месяцев с того момента, как ему стало об этом известно, имеет право подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.

Уступить право преимущественной доли для выкупа чужой доли сособственник не имеет права. В противном случае подобная сделка будет признана недействительной.

Аналогичные правила применяются, если доля в квартире не продается, а меняется на что-либо.

На практике нередки ситуации, когда остальные сособственники не хотят воспользоваться своим правом преимущественной покупки доли, но в то же время всячески препятствуют тому, чтобы эта доля была продана третьим лицам. К таким способам можно отнести уклонение от получения извещения, отказ от допуска потенциальных покупателей для осмотра недвижимости. В таком случае следует четко придерживаться процедуры продажи доли, чтобы полностью исключить возможность для недобросовестных сособственников в дальнейшем оспорить сделку в судебном порядке.

Мотивом подобных действий может являться то, что остальные сособственники могут стремиться вынудить продавца продать им долю по заниженной цене.

Оптимальным вариантом продажи доли в квартире будет продажа ее именно остальным сособственникам. В таком случае ее цена будет близка к рыночной. Если же продавать долю третьим лицам, то почти всегда продать ее удастся с дисконтом от 10% до 30% от ее рыночной стоимости.

Это обусловлено тем, что доля в квартире – товар довольно специфический и покупателей на него может быть не много.

При продаже доли в квартире следует четко соблюдать требования закона. Это поможет вам в будущем избежать длительных судебных разбирательств.

Как выделить долю в квартире для продажи?

Выделить долю в квартире можно только после ее приватизации, так как неприватизированная квартира собственностью гражданина не является, а, следовательно, он не может производить с ней каких-либо операций.

После того как квартира приватизирована и находится в долевой собственности, у ее сособственников есть 2 варианта произвести выдел долей в квартире:

  • вариант 1 – если все собственники согласны на то, каким образом будут выделены доли в квартире, они могут внести в БТИ или Росреестре изменения в документацию на квартиру. В документах и будет установлено, кому и что конкретно принадлежит;
  • вариант 2 – если среди сособственников квартиры нет согласия на то, как будут распределены доли в квартире данный вопрос решается в судебном порядке. Во время судебного рассмотрения дела может быть назначена экспертиза, которая укажет наиболее возможные варианты установления долей в спорном объекте недвижимости.

После того как собственники либо достигли согласия, либо суд вынес соответствующее решение в документы на квартиру вносятся изменения. Такие же изменения вносятся в Государственный реестр недвижимости.

Как только изменения внесены, у собственника появляется возможность совершать операции со своей долей.

Как купить или продать долю в ипотечной квартире?

Как купить или продать долю в ипотечной квартире?

С продажей доли в квартире, которая находится в ипотеке, может возникнуть ряд сложностей.

Необходимо отметить, что ипотека – это залог недвижимого имущества. В ряде случаев недвижимость вообще может находиться в собственности у банка. Тогда произойдет просто перемена сторон в договоре. На практике это делается путем подписания дополнительного соглашения между банком, новым и старым собственниками. Все обязательства по договору с момента подписания дополнительного соглашения переходят к новому собственнику.

Такой залог, как правило, устанавливается, если квартира приобретена в кредит. А это означает, что любые действия с ней (продажа или аренда) возможны только с согласия залогодержателя, то есть банка.

Кроме того, новый покупатель, в случае если он не выплачивает сразу всю сумму, принимает на себя все риски и обязательства, указанные в договоре ипотеки. То есть происходит фактически замена сторон в договоре.

Резюме

Сам по себе процесс продажи доли в квартире не является чем-то сложным. Достаточно лишь соблюсти формальности, установленные в законе и можно продавать долю.

Основные проблемы возникают как раз там, где у собственников нет согласия по данному вопросу. Подобные разногласия могут привести к затяжным и длительным судебным процессам.

Факторами, которые осложняют процесс продажи доли, является наличие на спорной площади несовершеннолетних детей, обременений в виде аренды, залога, самовольных перепланировок. В таком случае до продажи необходимо будет проделать ряд юридически значимых действий.

Если имеют место вышеуказанные обстоятельства, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться к нашим специалистам, которые имеют большой практический опыт в подобных делах. Они смогут в полной мере защитить ваши права как на досудебной стадии рассмотрения дела, так и в суде.

Уведомление о продаже доли в квартире

Уведомление о продаже доли в квартире

Когда недвижимость принадлежит нескольким лицам, намеревающийся продать ее собственник обязан направить сособственникам уведомление о продаже доли в квартире. Правда актуальной эта информация является для общей долевой собственности, т.е. когда доли в такой квартире определены (и указаны в свидетельстве о праве собственности). Если нет, то речь идет об общей совместной собственности супругов, к примеру. Тогда порядок продажи другой. И сначала стоит, возможно, в суде, определить долю.

Для Вашего удобства мы разместили пример уведомления о продаже доли в квартире, а также общую информацию о порядке распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности. Дополнительные вопросы можно задать дежурному юристу сайта.

Пример уведомления о продаже доли в квартире

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю Вас о намерении продать свою 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру № 97, расположенную по адресу: Московская область, г. Видное, улица Северная, 33, за 800 000 (восемьсот тысяч) рублей с условием о выплате цены договора в момент его заключения.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, если Вы не приобретете продаваемую мной долю в праве общей долевой собственности в течение месяца после получения настоящего уведомления, я вправе продать ее любому лицу.

В случае, если Вы не намереваетесь купить долю, отказ от приобретения доли прошу направить в письменном виде на мой адрес в возможно короткие сроки.

29 марта 2017 г. Коновалова А.А.

Когда составляется уведомление о продаже доли в квартире

Доля в праве собственности – это тоже имущество. Которым можно распорядиться по своему усмотрению. Можно подарить, продать, обменять, сдать в аренду, завещать. Однако продажа и обмен доли возможен только с соблюдением преимущественного права покупки.

Это означает, что распоряжение долей, когда она поступает в собственность постороннего (не остальных сособственников) человека, возможно только в том случае, если сособственники откажутся приобрести долю. Требование о направлении письменного уведомления о продаже доли в квартире прямо закреплено ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Как и особенности его содержания.

Содержание уведомления о продаже доли в квартире

Письменное уведомление составляется каждому сособственнику (не стоит писать коллективное уведомление, так как доказать факт ознакомления каждого будет затруднительно). В тексте документа, помимо намерения продать долю постороннему лицу, обязательно указывается цена и другие условия (рассрочка, продажа части доли и т.п.). Преимущественное право нельзя переуступить, поэтому сообщать информацию нужно только сособственникам.

Вручить уведомление можно лично (на аналогичном экземпляре попросите поставить подпись с расшифровкой и дату получения), можно направить почтой (на сайте Почты России отследить дату получения или заказным с уведомлением).

Особую осторожность стоит проявить с представителями сособственников. Необходимо убедиться в наличии у такого лица генеральной доверенности или специальной доверенности от собственника.

После соблюдения формальностей остается ждать. Если все сособственники в письменной форме отказываются от покупки доли, можно выходить на сделку. Продать долю в квартире можно по истечении месяца, если купить ее остальные участники общей долевой собственности не намерены. Ну а если кто-то из сособственников квартиры намеревается ее купить, то заключается договор купли-продажи по оговоренной в уведомлении цене.

Читайте также:  В какой суд подавать заявление на соседей

Если уведомление о продаже доли в квартире не направлено

Последствия продажи доли без направления уведомления состоят не в недействительности сделки. Сособственники, которым не было предложено купить долю в квартире, могут в течение 3 месяцев с той даты, когда узнали о сделке, требовать в суде перевода прав и обязанностей покупателя на себя. А бывший сособственник в таких случаях обязан возвратить покупателю денежные средства (а еще есть опасность взыскания убытков и неустойки).

Как составить уведомление о продаже доли в квартире?

Как составить уведомление о продаже доли в квартире?

Уведомление о продаже доли в праве общей собственности на квартиру (образец см. в конце публикации) должно быть составлено в письменной форме с указанием продаваемой доли и ее цены.

Обязанность продавца уведомить сособственников о продаже доли

При продаже своей доли в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу нужно иметь подтверждение того, что другие сособственники не намерены ее купить. Ведь они имеют преимущественное право на покупку доли по цене, за которую она продается посторонним лицам, и на прочих равных с ними условиях, кроме случая продажи доли с публичных торгов.

В связи с этим продавец доли должен письменно известить сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий ее продажи. Если сособственники не приобретут долю в течение месяца со дня извещения о продаже, продавец вправе продать ее любому лицу. Раньше указанного срока долю можно продать, если все сособственники письменно отказались от преимущественного права ее покупки.

В случае нарушения изложенных требований любой сособственник вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. п. 1 – 3 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли одному из сособственников извещать других сособственников не нужно. При этом продавец самостоятельно определяет того сособственника, которому он желает продать свою долю (апелляционное определение Московского городского суда от 18.08.2017 по делу № 33-32557/2017).

Форма и содержание уведомления

Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности на квартиру должно быть составлено продавцом доли в письменной форме по числу других долевых собственников.

В уведомлении следует указать продаваемую долю и цену ее продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Также можно привести другие значимые условия, в частности: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа; наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением; сроки передачи имущества. Вместе с тем такие условия не являются обязательными, и уведомление не должно содержать всех существенных условий договора купли-продажи доли (п. 2.1 Методических рекомендаций, утв. Решением Правления ФНП (Протокол № 03/16 от 28.03.2016) и направленных Письмом ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3 (далее – Методические рекомендации № 03/16); апелляционное определение Московского городского суда от 10.06.2015 по делу № 33-18531/2015).

Направление уведомления не обязывает продавца продать долю, он может передумать, и понудить его к продаже нельзя (апелляционное определение Московского городского суда от 28.11.2017 по делу № 33-48780/2017).

Порядок направления уведомления

Продавец может направить уведомление другим сособственникам, в частности, через нотариуса или по почте.

Следует учитывать, что при самостоятельном направлении письма с описью вложения содержание уведомления в последней не отражается, в связи с чем могут возникнуть сложности с подтверждением направления уведомления соответствующего содержания. Целесообразно направлять уведомление телеграммой, так как при необходимости можно получить ее копию (пп. “а” п. 35 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 № 222).

Направление уведомления в электронной форме через нотариуса возможно только в случае, если нотариусу представлено соглашение между продавцом и участником долевой собственности об обмене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 2.3, 2.4, 2.6 Методических рекомендаций № 03/16; п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

С 29.12.2022 также можно обратиться к нотариусу для направления уведомления в электронной форме удаленно, т.е. без личной явки к нему. Для этого необходимо направить в ФНП через единую информационную систему нотариата, в том числе с использованием Единого портала госуслуг, заявление с приложением необходимых документов в электронной форме, подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью (ст. 44.3, ч. 4 ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ; п. п. 2, 3, 9, 10, 11 Порядка, утв. Приказом Минюста России от 30.09.2022 № 232).

Срок, по истечении которого доля может быть продана постороннему лицу, исчисляется с момента доставки уведомления сособственникам (п. 3.1 Методических рекомендаций № 03/16).

При этом уведомление считается доставленным и в тех случаях, когда оно поступило сособственнику, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или он с ним не ознакомился (например, уклонился от получения уведомления в отделении связи). Если корреспонденция была возвращена нотариусу по истечении срока хранения, датой доставки уведомления считается день его поступления в отделение связи по месту жительства адресата, который определяется, в частности, по календарному штемпелю на конверте (п. п. 3.2, 3.3, 3.4 Методических рекомендаций № 03/16; п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Обратите внимание! По общему правилу продавец должен уплатить НДФЛ, если он владел долей менее установленного минимального срока. При этом он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму полученного дохода на расходы, связанные с приобретением (получением) такой доли (в том числе за счет средств материнского капитала), (п. 6 ст. 210, п. п. 1 – 4 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1, абз. 1, 17 – 22 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; п. 12 ст. 3 Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ).

Образец уведомления (подготовлен специалистами КонсультантПлюс)

(Ф.И.О. сособственника 1)

(Ф.И.О. сособственника 2)

(Ф.И.О. продавца доли)

телефон: ____________, факс: __________,

адрес электронной почты: _______________

участников долевой собственности о намерении продать

свою долю в праве общей собственности на квартиру

_________________________________ (Ф.И.О. или наименование собственника) является собственником ________ (размер) доли в праве общей собственности на ___-комнатную квартиру по адресу: ________________________, кадастровый номер ______, общей площадью ______ кв. м, жилой – ____ кв. м.

Руководствуясь п. 2 ст. 250, ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, __________________________________ (Ф.И.О. собственника) настоящим извещает участников долевой собственности о намерении продать свою долю в праве общей собственности на указанную квартиру постороннему лицу в течение ____ (_______) рабочих (календарных) дней по цене ____ (_____) рублей на следующих условиях: ________________________ (указать другие условия, на которых осуществляется продажа).

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности указанной квартиры в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

“___”__________ ____ г.

Информация для сведения:

По смыслу п. п. 1, 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства направления уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 5-КГ 13-109).

В смысле разъяснений п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

По смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 5-КГ 14-136 (Судебная коллегия по гражданским делам)).

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2022)

P.S. ПЕРЕЧЕНЬ ОФИЦИАЛЬНЫХ ИСТОЧНИКОВ ОФИЦИАЛЬНОЙ ИНФОРМАЦИИ – Подробнее ➤

Ссылка на основную публикацию