Дом признан непригодным для проживания что дальше

Прокурор разъясняет – Прокуратура Саратовской области

Защита и восстановление нарушенных прав граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье в силу их социально-экономической значимости приобрели особую остроту. В нашем регионе данная проблема актуальна для многих населенных пунктов.

Как переселиться из непригодного жилья, куда и в каком порядке обращаться, какие меры предпринимают прокуроры в целях защиты жилищных прав граждан – на эти и другие актуальные вопросы отвечает прокурор отдела по надзору за исполнением законов в социальной сфере Алена Владимировна Воеводина.

1. Каково положение дел с переселением из аварийного жилья в регионе?

В Саратовской области расположено 1,5 тыс. авариных домов, в которых проживают более 2 тысяч граждан.

На данную проблему обратили внимание федеральные органы власти, выделены бюджетные средства, благодаря чему планируется переселить 371 дом, признанные аварийными до 01.01.2017, с 01.04.2019 утверждена соответствующая областная программа, которая действует в г. Саратове, г. Балашове, г. Балаково, г. Вольске, г. Пугачеве, Краснокутском, Саратовском и Советском районах.

Учитывая, что только по г. Саратову после 01.01.2017 признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции более 500 многоквартирных домов, Саратовской областью взяты на себя обязательства по досрочному завершению в 2022 году действующей программы переселения, о чем 07.06.2019 в рамках Петербургского экономического форума региональным Правительством с ГК «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» подписано соглашение.

С 2022 года планируется утверждение областной программы, предусматривающей расселение домов, призванных аварийными после 01.01.2017.

2. Что делать гражданину, который считает, что его дом не пригоден для проживания, представляет угрозу для жильцов и должен быть снесен, то куда и в каком порядке ему следует обращаться?

Процедура признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции носит заявительный характер. Поэтому собственникам либо нанимателям жилых помещений необходимо обратиться с заявлением в межведомственную комиссию органа государственной власти или местного самоуправления по месту нахождения дома, приложив к нему необходимые документы, такие как: копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости и заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома.

Комиссия должна рассмотреть заявление в течение 30 дней с момента регистрации. По результатам его рассмотрения может быть принято одно из следующих решение: помещения соответствуют установленным требованиям; выявлены основания для проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки; выявлены основания для признания помещения непригодным для проживания либо признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции или сносу; об отсутствии оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

На основании заключения уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления в течение 30 дней принимает решение о дальнейшем использовании помещения.

3. А если квартира в собственности? Каков порядок в данном случае?

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, обязан выплатить собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащем сносу, но не включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, выкупную цену изымаемого жилого помещения.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.

4. С собственниками понятно. А как расселяются из аварийного жилья граждане, проживающие в жилых помещениях по договорам?

Эти вопросы также регулирует Жилищный кодекс. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется малоимущим гражданам, которые признаны таковыми органом местного самоуправления.

Статьей 85 ЖК РФ определено, что одно из оснований предоставления другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма является признание занимаемого жилого помещения непригодным для проживания либо признание дома, в котором находится жилое помещение, подлежащим сносу.

В случае если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ).

При этом вновь предоставляемое жилое помещение должно соответствовать предъявляемым требованиям. В частности, оно должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

5. А вот вопрос от телезрителя, который проживает в Заводском районе г. Саратова, а администрация города Саратова предлагает ему для переселения квартиру в Ленинском районе. Его это не устраивает. Правомерно ли переселение из одного района города в другой?

Как отмечено выше, законодательством определено, что предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Важно понимать, что предоставление жилого помещения в связи со сносом дома носит компенсационный характер и должно гарантировать условия проживания не хуже прежних. Новые квартиры должны быть не меньше сносимых по количеству комнат и размеру общей жилой площади.

Таким образом, предоставляемое по договору социального найма жилое помещение, соответствующее тем условиям, о которых я сказала, но расположенное в другом районе г. Саратова, отвечает требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку обе квартиры расположены на территории одного муниципального образования.

6. Какую работу ведут прокуроры по защите жилищных прав граждан, проживающих в непригодном жилье? Могут ли люди обратиться в прокуратуру, если их права нарушены?

Надзор за соблюдением жилищных прав граждан является одним из приоритетных направлений деятельности органов прокуратуры области. В текущем году прокурорами принимались меры реагирования, направленные на понуждение муниципалитетов инициировать процедуру признания домов аварийными, установить сроки расселения и сноса аварийного дома, сформировать земельный участок под аварийным домом, предоставить иное жилье взамен аварийного, организовать меры по сносу расселенного аварийного фонда.

В регионе остро стоит вопрос с расселением аварийных домов, не вошедших в областную программу.

Итоги проверок межгоррайпрокуроров показывают, что такие сроки органами местного самоуправления повсеместно нарушаются.

К примеру, администрацией муниципального образования «Город Саратов» определены мероприятия по отселению жильцов из аварийного дома № 220 по ул. Новоузенской в г. Саратове, а также формированию земельного участка: отселение произвести до 12.06.2019, снос – 16.12.2019. До настоящего времени дом не расселен и не снесен, земельный участок не сформирован.

По иску прокуратуры Фрунзенского района г. Саратова 30.03.2022 судом этого же района бездействие муниципалитета признано незаконным, возложена обязанность исполнить пункты распоряжения.

В целях обеспечения безопасности граждан, проживающих в аварийных домах, необходимо принимать меры, направленные на предотвращение дальнейшего разрушения дома.

В ходе рассмотрения представления прокуратуры г. Саратова в доме № 11/11 по ул. Пономарева в г. Саратове, признанном аварийным в 2018 году и не включенном в действующую программу переселения, организовано проведение противоаварийных мероприятий в целях укрепления несущих конструкций здания, установлена система предупреждения их обрушения – аварийные маячки.

В Петровском районе сроки расселения и сноса признанного аварийным в декабре 2022 года многоквартирного дома № 16 по ул. Светличной в п. Пригородный вовсе не определены, что потребовало вмешательства Петровской межрайонной прокуратуры, на противоречащий законодательству нормативный акт принесен протест.

Вопрос своевременного признания в установленном порядке ветхих домов аварийными имеет существенное значение не только из-за того, что такие здания грозят обрушением, последствием бездействия может явиться их невключение в программы переселения и, как следствие, затягивание сроков обеспечения граждан жильем надлежащего качества.

В данном направлении муниципалитеты по-прежнему бездействуют.

Так, несмотря на наличие признаков аварийности и доли муниципальной собственности в доме № 3 по ул. Привокзальной в г. Балаково, администрация Балаковского района с соответствующим заявлением в межведомственную комиссию не обращалась. Прокурором города внесено представление.

Прокуратурой Заводского района г. Саратова вскрыты факты затягивания принятия окончательного решения в отношении 11 домов, заседания межведомственной комиссии по которым отложены ввиду непредоставления заявителем документов, которые могут быть запрошены в рамках межведомственного взаимодействия. Отказ оспорен в суд, требования прокуратуры признаны законными.

Зачастую муниципалитеты аргументируют свое бездействие по обследованию ветхих домов отсутствием финансирования.

Вместе с тем администрации Фрунзенского района г. Саратова в текущем году выделены денежные средства в размере 300 тыс. рублей на мероприятия по обследованию жилищного фонда района на предмет аварийности. Несмотря на неудовлетворительное техническое состояние домов, расположенных на пр-те Кирова, улицах Яблочкова, М. Горького, Рабочей и иных в г. Саратове, их обследование на момент проверки не проводилось. По указанному факту внесено представление. Нарушения устранены.

За защитой нарушенных жилищных прав граждане вправе обратиться в органы прокуратуры. Обращение возможно направить по почте, в электронной форме либо обратиться на личный прием.

Признание индивидуального (частного) дома непригодным для проживания

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено и действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее – Положение от 28 января 2006 г. N 47).

В п. 2 Положения от 28 января 2006 г. N 47 указано, что действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

Исходя из буквального толкования данного пункта, следует, что Положение от 28 января 2006 г. N 47 распространяется в том числе и на индивидуальные (частные) домовладения, находящиеся в собственности как граждан, так и юридических лиц.

В соответствии с п. 5 Положения от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.

Согласно п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

В этой статье мы рассмотрим правовые последствия признания индивидуального (частного) дома непригодным для проживания как для самих собственников – граждан, так и для органа местного самоуправления.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.

В соответствии с п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Признание частных жилых домов непригодными для проживания осуществляется решением межведомственной комиссии не только на основании Положения от 28 января 2006 г. N 47, но и на основании своего местного положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которым, как правило, также утверждаются состав и полномочия межведомственной комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых домов (помещений) для проживания в нем граждан.

Межведомственная комиссия органа местного самоуправления после изучения документов, свидетельствующих о техническом состоянии индивидуального жилого дома и условиях проживания в нем, вправе принять решение о том, что частный жилой дом непригоден либо пригоден для проживания. В случае признания частного жилого дома непригодным для проживания по причине технического состояния дома либо по иным основаниям, установленным Положением от 28 января 2006 г. N 47, у органа местного самоуправления возникают соответствующие обязанности, а у граждан – собственников частного дома возникают права, предусмотренные жилищным законодательством, и в первую очередь это право на предоставление жилого помещения по договору социального найма вне очереди в соответствии со ст. 57 ЖК РФ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

Казалось бы, все хорошо, орган местного самоуправления признает частный дом непригодным для проживания, и гражданину на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ предоставляется вне очереди жилое помещение по договору социального найма, причем исходя из нормы предоставления, так как частный жилой дом признан в установленном порядке непригодным для проживания и ремонту или реконструкции не подлежит.

Само понятие “вне очереди” также означает и то, что предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включение гражданина в какую-либо очередь, а право гражданина на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет . Проще говоря, гражданину должно быть предоставлено жилое помещение практически сразу, его, как мы знаем, практически также не бывает.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года: утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г.

И возможно, все так и было бы, если бы не одно слово в п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 – “вправе”.

Еще раз отметим, что согласно п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования и смысла п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 не следует обязанность органа местного самоуправления по принятию указанного в нем решения о признании частных жилых домов и/или помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан .

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 июля 2009 г. по делу N А79-6259/2008.

Орган местного самоуправления почти всегда откажет в признании индивидуального (частного) дома непригодным для проживания, если этим могут быть нарушены интересы органа местного самоуправления в области жилищных прав и обязанностей или возникнут обязательства, которые придется выполнять своими силами и средствами за счет муниципального бюджета.

В чем такие обязательства могут выражаться, мы покажем ниже.

После признания жилого помещения и/или частного дома непригодным для проживания (далее – ветхим) у органа местного самоуправления и у гражданина возникает ряд прав и обязанностей, в том числе и взаимообусловленных.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.

Так, после признания дома (жилого помещения) непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции у гражданина согласно п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ возникает право, а у органа местного самоуправления обязанность по принятию такого гражданина и его семьи на очередь внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Таким образом, официальное признание жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания и не подлежащим реконструкции порождает у органа местного самоуправления обязанность принять гражданина и его семью на очередь вне очередного предоставления жилого помещения по договору социального найма и соответственно предоставить такое жилое помещение.

Постановка гражданина собственника частного дома на жилищный учет по ст. 57 ЖК РФ и признание дома ветхим не лишают его права собственности на этот дом и не лишают права собственности либо иного вещного права на земельный участок, занятый домом и необходимый для его обслуживания.

После предоставления гражданину жилого помещения в виде квартиры по договору социального найма во внеочередном порядке по основаниям п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ либо предоставления ему любой денежной субсидии по одной из федеральных либо региональных жилищных программ у гражданина как собственника ветхого жилого дома в соответствии с действующим жилищным и гражданским законодательством не возникает обязанности по передаче ветхого дома в муниципальную либо государственную собственность, а гражданин, соответственно, как собственник ветхого дома и земельного участка вправе распоряжаться ими по своему усмотрению либо оставить в своей собственности.

Поскольку у гражданина дом, признанный ветхим, и земельный участок под ним органом местного самоуправления не изымаются, обязательства по сдаче такого дома и земельного участка под ним законодательством не предусмотрено, гражданин имеет право продать либо совершить иную гражданско-правовую сделку с ветхим домом и земельным участком.

В свою очередь, у нового собственника после покупки непригодного для проживания частного дома также может возникнуть право на внеочередное предоставление жилого помещения от органа местного самоуправления в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, так как по Жилищному кодексу РФ не имеет значения, по чьей вине домовладение, в котором проживает семья собственника, пришло в состояние, непригодное для проживания, так же как и время получения свидетельства о регистрации права собственности на жилое помещение .

Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2009 г. N 44-В09-41.

Такой “круговорот домовладения” от собственника к собственнику, как мы понимаем, конечно, не может устроить орган местного самоуправления.

Единственным способом его прекратить является снос такого частного дома либо его изъятие вместе с земельным участком в муниципальную собственность в соответствии с нормами жилищного и гражданского законодательства при условии компенсации рыночной стоимости.

Однако при таком изъятии собственнику орган местного самоуправления обязан выплатить рыночную стоимость не только дома, но и земельного участка, что, естественно, не может устраивать орган местного самоуправления, тем более если учесть, что он еще в соответствии со ст. 57 ЖК РФ обязан предоставить жилое помещение по договору социального найма по нормам предоставления, при этом исходя из количества членов семьи, зарегистрированных в непригодном для проживания доме.

Вот и получается, что собственник не только получает жилое помещение вне очереди от органа местного самоуправления, но и в его собственности остаются непригодный для проживания дом и земельный участок под ним, которыми он как собственник может распорядиться по своему усмотрению (продать, обменять, подарить и т.д.) либо у него его может изъять орган местного самоуправления по изложенной выше процедуре.

Выкупать же данный дом и земельный участок под ним для органа местного самоуправления чаще просто невыгодно и нецелесообразно, так как такие земельные участки, как правило, небольшие по размеру и не представляют ни для органа местного самоуправления, ни для потенциального застройщика никакого экономического и коммерческого интереса.

При этом, даже если при принятии решения орган местного самоуправления обяжет собственника снести непригодный для проживания частный дом, собственник этого может просто не сделать, во-первых, просто из-за отсутствия финансовых средств для этого, во-вторых, он – собственник, и обязать его снести (уничтожить) свою собственность в соответствии с гражданским и жилищным законодательством практически невозможно.

На основании вышеизложенного у органа местного самоуправления фактически перед собственником непригодного для проживания дома возникают одни обязанности, в то время как у гражданина (собственника) практически одни права.

В этом случае орган местного самоуправления, естественно, воспользуется тем, что в п. 8 Положения от 28 января 2006 г. N 47 закреплено только его право, а не обязанность на принятие решения о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан, тем более что для этого есть немало законных оснований.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ в императивной форме указывают на те расходы и усилия, которые должен нести и предпринимать собственник в отношении принадлежащего ему имущества, в том числе собственник частного дома. Тем самым законодатель четко определяет, что помимо наличия у собственника определенных прав на него возлагаются и вполне определенные обязанности (бремя) по содержанию принадлежащего ему жилого помещения либо жилого дома.

Имущество, которое является предметом собственности и служит удовлетворению интересов собственника, само по себе нуждается в заботе о нем, поддержании его в пригодном состоянии, устранении различных угроз и опасностей, исходящих от тех или иных качеств вещей, и проч.

Осуществление всех этих мер возлагается на собственника и рассматривается как естественное следствие права собственности.

Юридически бремя собственности выражается, например, в обязанностях по текущему и капитальному ремонту имущества (дома, здания и т.д.), его страхованию, предъявлению для осмотра, регистрации.

Юридическое бремя собственности возлагает на собственника обязанность изыскивать (находить, предусматривать) необходимые финансовые средства на своевременное производство текущего и капитального ремонта своего жилого дома либо жилого помещения, чтобы не допустить приведения жилого помещения, в котором постоянно проживают и находятся люди, в непригодное и угрожающее жизни людей состояние, при котором проживание в таком помещении будет просто опасно и невозможно.

Из вышеизложенного следует, что на собственнике жилого дома (жилого помещения) в соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством лежит обязанность не только по надлежащему уходу за своим недвижимым имуществом (домом, зданием), его содержанию, своевременному текущему и капитальному ремонту, но и обязанность по изысканию необходимых для этого финансовых средств.

Инициатива законодателя о возможности признания индивидуальных (частных) домов непригодными для проживания, которая в первую очередь направлена на возможность улучшения жилищных прав граждан, у которых на это нет собственных, в первую очередь финансовых, возможностей, к сожалению, на законодательном уровне остается только инициативой, не подкрепленной абсолютно ничем.

Вопросы переселения из ветхого и аварийного жилья

К данной категории можно отнести здание либо жилую площадь, больше половины помещений и несущих конструкций которых являют собой реальную угрозу состоянию здоровья или жизни проживающих на территории.

Важнейшим отличием данных категорий (аварийного от ветхого) является такая степень изношенности в аварийном помещении, которая способна привести к обвалу конструкции или ее частей. Степень негодности в данном случае также определяется теми же органами, и переселение происходит по одной схеме.

Каким документом определяется порядок признания домов аварийными?

Порядок признания дома аварийным, помещения непригодным для проживания установлен ч. 4 ст. 15 Жилищного Кодекса Российский Федерации, Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российский Федерации от 28.01.2006 № 47

К чьей компетенции относится признание дома аварийным?

Признание дома аварийным относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии. Данная комиссия создается Федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, то есть в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду.

Какой порядок признания помещения жилым помещением, жилого

помещения непригодным для проживания и многоквартирного

дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?

Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21.08.2019 № 1082 «Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 Положения (п.42 постановления Правительства Российской Федерации № 47).

Каким органом принимается решение о признании дома аварийным?

Решение о признании дома аварийным принимается органом местного самоуправления на основании заключения соответствующей межведомственной комиссии. При принятии решения о признании дома аварийным (в срок 30 дней с момента подачи заявления о признания его таковым), также должны быть определены сроки отселения жильцов и дальнейший порядок использования дома.

Кем и как может быть обжаловано решение о признании дома аварийным?

Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, заключение, предусмотренное пунктом 47 Положения, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке.

Кем производится оценка и обследование помещения в целях признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?

Оценка и обследование осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее – комиссия). Комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда создает орган местного самоуправления в установленном им порядке. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека (далее – органы государственного надзора (контроля), на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также в случае необходимости – представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо) привлекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса и подлежит уведомлению о времени и месте заседания комиссии.

В состав комиссии в обязательном порядке включаются эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Какие документы необходимо предоставить в комиссию для признания дома аварийным?

а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением – проект реконструкции нежилого помещения;

г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, – в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

д) заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения.

е) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания – по усмотрению заявителя.

Каким образом собственники должны быть уведомлены о начале работы комиссии?

В случае если комиссией проводится оценка жилых помещений жилищного фонда или многоквартирного дома, орган местного самоуправления не позднее чем за 20 дней до дня начала работы комиссии обязан в письменной форме посредством почтового отправления с уведомлением о вручении, а также в форме электронного документа с использованием единого портала направить собственнику оцениваемого имущества, и правообладателю такого имущества уведомление о дате начале работы комиссии, а также разместить такое уведомление на межведомственном портале по управлению государственной собственностью в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”.

Каким образом происходит переселение собственников жилых помещений из аварийного жилого фонда?

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Каким образом происходит переселение нанимателей жилых помещений из аварийного жилого фонда?

В соответствии со ст. 89, 55 Жилищного кодекса Российской Федерации, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 – 88 Жилищного кодекса Российской Федерации, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Возможно ли улучшить условия проживания при расселении из аварийного жилья?

Мероприятия по расселению жителей из аварийного жилищного фонда носят компенсационный характер, направлены на ликвидацию аварийного жилищного фонда и не являются улучшением жилищных условий.

При этом, для собственников жилых помещений допустимо улучшение жилищных условий при условии доплаты соответствующей разницы между стоимостью предоставляемого жилого помещения и выкупной ценой изымаемого жилого помещения.

В чьем ведении находится решение вопросов по расселению аварийного жилья?

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» практическое решение организационных вопросов по переселению граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, находится в ведении органов местного самоуправления.

Каким органом может быть обжаловано решение по расселению аварийного жилья?

Решение по расселению аварийного и подлежащего сносу дома может быть обжаловано в суде общей юрисдикции в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Заявитель занимает жилое помещение по договору соцнайма. Направляются разъяснения порядка переселения жителей в рамках реализации ДРЗТ

При переселении граждан, занимающих жилые помещения на основании договоров социального найма в домах, подлежащих сносу, применяются нормы статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в соответствии с которыми предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

В случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты в коммунальной квартире, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Необходимо отметить, что в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86-89 ЖК РФ, благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. Граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

Заявитель (собственник жилого помещения) проживает в аварийном доме. Направляются разъяснения порядка переселения жителей в рамках реализации ДРЗТ

Переселение граждан, являющихся собственниками жилых помещений, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Кроме того, по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

В случае если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Заявитель (собственник жилого помещения) проживает в доме, не признанном аварийном. Направляются разъяснения порядка переселения жителей в рамках реализации ДРЗТ

Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений в домах, не признанных в установленном порядке аварийными, с учетом норм ч. 6 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется застройщиком на основании общих договорных норм гражданского законодательства Российской Федерации.

По согласованию с собственником жилого помещения ему может быть выплачено возмещение за принадлежащее ему жилое помещение либо взамен принадлежащего ему жилого помещения предоставлено по договору мены другое жилое помещение.

При этом с учетом норм ст. 421, 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации условия соответствующего договора определяются по усмотрению сторон, в том числе путем проведения переговоров о заключении договора.

Как признать жилое помещение непригодным для проживания?

В определенных случаях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. Чтобы признать его таковым, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите наличие оснований для признания помещения непригодным для проживания
Непригодным для проживания может быть признано, в частности, жилое помещение (п. п. 33, 35 — 40 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):
1)в отношении которого выявлены вредные факторы среды обитания человека, не позволяющие обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;
2)находящееся в жилом доме, расположенном на территории, на которой превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, либо в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур или в санитарно-защитной зоне, если инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня;
3)расположенное:
в опасной зоне схода оползней, селевых потоков, снежных лавин либо на территории, которая ежегодно затапливается паводковыми водами и на которой невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;
в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, иных обстоятельствах, в результате которых сложилась чрезвычайная ситуация, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений;
на территории, прилегающей к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл;
в многоквартирном доме, получившем повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этого дома и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;
4)комната, окна которой выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения;
5)над которым или смежно с которым расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки.

Шаг 2. Обратитесь в межведомственную комиссию
Решение о признании жилого помещения непригодным для проживания принимается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (далее — уполномоченный орган), который создает для оценки и обследования жилых помещений в целях признания их непригодными для проживания межведомственную комиссию (п. 7 Положения).
Заявителю необходимо представить в межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения, в частности, следующие документы (п. 45 Положения):
1)заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания;
2)заключение специализированной организации по результатам обследования жилого помещения (в определенных случаях);
3)копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в ЕГРН.
Также вы можете представить сведения из ЕГРН о правах на жилое помещение и технический паспорт жилого помещения (п. п. 45, 45(2) Положения).
Следует иметь в виду, что, если жилое помещение получило повреждения в результате чрезвычайной ситуации, комиссия принимает решение на основании сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее — сводный перечень), сформированного и утвержденного субъектом РФ на основании полученных посредством межведомственного взаимодействия сведений из Единого государственного реестра недвижимости (абз. 1 п. 42 Положения N 47).
Представлять документы в этом случае не требуется (п. 45(1) Положения N 47).
Если жилое помещение, получившее повреждения в результате чрезвычайной ситуации, не включено в сводный перечень, вы вправе обратиться в комиссию с заявлением (абз. 2 п. 42 Положения N 47).
Заявление и прилагаемые к нему документы можно представить на бумажном носителе лично или посредством почтового отправления с уведомлением о вручении либо в форме электронных документов с использованием Единого портала госуслуг, регионального портала (при наличии) или посредством МФЦ (абз. 8 п. 45 Положения).
При этом следует учитывать особенности обращения в электронном виде. Так, например, заявление, подаваемое в форме электронного документа, подписывается заявителем простой электронной подписью (абз. 9 п. 45 Положения).
Рассмотрение вопроса о непригодности может быть также основано на заключении органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на заключении экспертизы, проводимой в рамках реализации программ субъектов РФ по возмещению ущерба, причиненного жилым помещениям, с использованием механизма добровольного страхования (п. 42 Положения; п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.08.2019 N 1082).

Шаг 3. Получите решение о признании помещения непригодным для проживания
Комиссия рассматривает поступившее заявление в течение 30 календарных дней с даты регистрации, а сводный перечень или заявление собственника, правообладателя или нанимателя жилого помещения, которое пострадало от чрезвычайной ситуации и не включено в сводный перечень, — в течение 20 календарных дней с даты регистрации.
В случае удовлетворения заявления принимается решение (в виде заключения) о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания (п. п. 46, 47 Положения).
Комиссия может также принять решение о проведении дополнительного обследования жилого помещения. В случае обследования помещения комиссия составляет акт обследования. При этом если в состав комиссии включены представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, их участие в обследовании помещения обязательно (п. п. 46, 49 Положения).
Следует также учесть, что если необходимые документы не представлены и истребовать их в порядке межведомственного взаимодействия невозможно, то заявление возвращается без рассмотрения (п. 46 Положения).
На основании заключения межведомственной комиссии уполномоченный орган принимает решение о признании жилого помещения непригодным для проживания и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц (в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. п. 7, 47(1), 49 Положения).
Решение уполномоченного органа, а также заключение межведомственной комиссии могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке (п. 52 Положения).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом

Чем отличается аварийное жилье от ветхого, как получить шанс на переезд в новый дом и какую роль играет форма собственности на квартиру или дом?

Пять лет назад была запущена федеральная программа по расселению аварийного жилья. Значительная часть домов в России построена в начале или середине прошлого века, их износ достигает 65–70%, то есть они непригодны и небезопасны для проживания. Но страна огромна, объектов много, и пока расселяют одних, на очередь встают другие.

В ноябре 2017 года, по данным Минстроя, в России было более 11 млн кв. метров аварийного жилья. Фактически за последние пять лет цифры не изменились: именно в 2012 году началась масштабная федеральная программа по реформированию жилищного фонда. Не стоит думать, что за это время ничего не происходило — была расселена огромная очередь, но ей взамен выстроилась новая. Такой вот замкнутый круг. Очевидно, что программа работает не так хорошо и эффективно, как надеялись чиновники. Данные Минстроя о количестве аварийного жилья подтверждают в Фонде содействия реформированию ЖКХ. С 2012 по 2017 год в список на расселение в связи с непригодными условиями жизни попали дома общей площадью 10,91 млн кв. метров. Лишь за 2017 года фонд пополнился более чем на 1 млн кв. метров, но самыми критичными стали 2014-2015 годы, когда аварийными признали дома в целом более чем 5 млн кв. метров. Сейчас по крайней мере 11 регионов отстают от плана по темпам расселения аварийного жилья. Среди них Тува, Забайкальский, Пермский, Приморский края, Амурская, Иркутская, Ивановская, Тверская, Саратовская, Сахалинская области, а также Еврейская автономная область.

Очевидно, что чиновники не заинтересованы в том, чтобы признавать непригодными для жизни все новые и новые объектов, так как это увеличит разрыв между плановыми и фактическими показателями. Что же делать людям, которые живут в аварийных домах?

Аварийное или ветхое?

Для начала давайте разберемся с терминологией. Очень часто говорят об аварийном и ветхом жилье, и многие считают, что это одно и то же. Но ошибаются.

Когда речь идет о ветхом здании, то подразумевается определенная степень износа дома (более 70% — повод говорить об обветшании). При этом основные несущие конструкции сохранны, и нет угрозы для жизни людей, проживающих в здании. Другими словами, нет опасности, что дом рухнет.

Принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого – потенциальная угроза, которая исходит от такого здания. Проживание в доме признается опасным, поскольку несущие конструкции деформированы или сильно повреждены, и он может обрушиться в любой момент.

Итак, если здание перестает отвечать заданным эксплуатационным требованиям и признается ветхим, то это еще не достаточное основание для того, чтобы признать его аварийным, то есть непригодным для проживания.

Еще один интересный момент: термин «ветхое» не зафиксирован в Жилищном кодексе РФ, однако часто фигурирует и в адресных региональных программах, и в судебных исках.

Какие документы нужно собрать

Претендовать на переселение в новую квартиру или дом вы сможете, если добьетесь, чтобы текущее место жительства признали аварийным. Для этого нужно обратиться либо за экспертизой в органы жилищного надзора, либо напрямую в муниципальную межведомственную комиссию. Второй вариант лучше, так как органы жилищного надзора после экспертизы все равно отправят вас в муниципальные структуры.

Понадобится собрать пакет документов, включая заключение экспертной комиссии, и подать в МФЦ или в муниципалитет.

Список документов может варьироваться от региона к региону, но обычно выглядит примерно так:

паспорт заявителя и копии паспортов всех постоянно зарегистрированных по данному адресу жильцов;
заявление с просьбой признать квартиру непригодной для проживания;
документы, подтверждающие право владения жильем;
экспертное заключение о признании дома аварийным;
дополнительно можно предоставить коллективные обращения жильцов с просьбой о расселении, заключение управляющей компании с описанием проблем с ЖКХ и так далее.

Заявление рассматривают 30 дней и после проверки всех данных выносят решение: пригодно помещение для проживания или подлежит сносу как аварийное строение. Бывают и промежуточные варианты, например комиссия может рекомендовать провести капитальный ремонт или реконструкцию здания.

Разница между социальным жильем и собственностью

Суровая действительность такова, что, даже если ваш дом признали непригодным для проживания, то это, к сожалению, не означает, что вы переедете в другую квартиру через день или даже через месяц. Формально люди, живущие в аварийных домах, получают приоритетное право на расселение. Но «квартир не хватает, и образуются очереди даже из внеочередников.

Придется неоднократно напоминать о себе, обивая пороги государственных структур, и чем настойчивее вы будете, тем больше шансов на скорейшее завершение процесса.

Есть два варианта развития ситуации, и они зависят от того, на каких правах вы владеете жильем.

Первый сценарий таков. Вы проживаете в муниципальной квартире. Дом, в котором вы живете, признан непригодным для проживания. После ожидания вы наконец заключаете новый договор социального найма и переезжаете. В данном сценарии наниматель гарантированно получает одну жилплощадь взамен другой, причем новая квартира должна быть благоустроенной и по площади не менее той, где вы и ваша семья жили раньше.

Второй сценарий связан с недвижимостью, которая находится в собственности, и тут все сложнее.

Если переселение из ветхого здания происходит по стандартной схеме, а не по адресной программе, то вам будет положена не жилплощадь, а денежная компенсация. Размер выкупной цены — это предмет споров между собственником и государством. Компенсацию рассчитывает государство, учитывая рыночную цену жилого помещения, упущенную выгоду, компенсацию за несделанный капитальный ремонт, компенсацию убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием у него недвижимости.

Разумеется, самую существенную долю компенсации составит рыночная стоимость жилья, и она будет крайне мала (квартиры в аварийном доме, как вы понимаете, стоят мало, компенсация часто не позволяет купить аналогичную квартиру в этом же районе, а часто – вообще в городе или ближайшем пригороде). Противостоять оценщикам из муниципалитетов можно, и не стоит бояться обращений в суд, ведь в конечном счете вы боретесь за адекватные условия для жизни. Проконсультируйтесь с юристами относительно вашего случая, и оцените шансы на положительное решение. Если вы отстоите свои права в судебном порядке, то все затраты по делу возьмет на себя проигравшая сторона.

Жилье непригодное для проживания

Дом

Жилой фонд постоянно, но все же недостаточно быстро обновляется. Некоторые здания нуждаются в том, чтобы быть признанными аварийными. Это необходимо для обеспечения безопасности граждан. В статье рассказано о том, какое жилье, когда и зачем признают непригодным для жизни, а также, что делать собственникам, чье жилье является таковым.

Какое жилье считается непригодным для проживания

ФЗ РФ №185-ФЗ непригодной (аварийным) признает жилую площадь:

находящуюся в опасной для обитания человека зоне (существует риск оползней, сельвы, лавины из снега, подтопления, дом располагается слишком близко к воздушным линиям передач переменного тока, в зоне ЧС);
свыше 70% несущих конструкций которой изношены (со временем в стенах и фундаменте появляются не подлежащие заделке трещины);
в пределах которой нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы проживания (если исправить ситуацию невозможно без переселения жильцов и разрушения постройки);
расположенную вблизи оживленной магистрали (существует предел уровня шума, превышение которого негативно отражается на здоровье).

Невозможно проживать в доме по причине его частичного или полного разрушения под воздействием природной стихии (ураган, наводнение, землетрясение), пожара.

Аварийным дом становится, только если доказано, что, проживая в нем, жильцы рискуют своими жизнями и здоровьем (существует риск обрушения здания, потолка, пола, заражения опасными заболеваниями из-за наличия плесени и вредителей).

При этом отсутствие в доме необходимых коммуникаций (горячая и холодная вода, свет, газ, санузел) не является причиной для переселения по причине непригодности здания для проживания. Это же касается случаев отсутствия лифта или отдаленности мусорных контейнеров, не благоустроенной территории.

Чем отличаются ветхое, аварийное и непригодное для жилья?

Термин «ветхое жилье» встречается в методических пособиях, к примеру, в методичке, касающейся ЖКХ, выпущенной в 2004 г. Ветхими признаются здания, а также отдельные конструкции, изношенностью более 70% для каменных строений и 65% для деревянных. При этом сама конструкция может сохранять прочность и не разрушаться, но жилье для обитания становится непригодным.

Так, иногда дом вполне безопасен, но по причине появившихся в его стенах дырами, сорванной крыши, прогнивших полов жить в нем становится невозможно. Указанное процентное соотношение приблизительно, нигде и никаким документом не закреплено.

Ответственные лица обычно определяют ветхость жилья на глаз, исходя из собственных представлений о том, как должно выглядеть подходящее для обитания здание.

Аварийным считают здание, где жить опасно именно из-за нарушения норм безопасного размещения человека. В ветхом жилье теоретически жить можно (заделать дырку пленкой, подлатать крышу, утеплить стены), в аварийном доме жить опасно, поскольку в любой момент он может разрушиться.

Ветхое жилье способно простаивать в таком состоянии годами, непригодное постепенно разрушается. Из ветхого жилья переселяют реже, чем из того, что признано непригодным. Всегда есть шанс на качественный ремонт или реставрацию, которые вернут зданию не только прежний облик, но и качество.

Непригодное здание редко когда подлежит реставрации или ремонту. Фундамент или стены восстановить невозможно.

Порядок признания жилья аварийным или непригодным для проживания

Аварийным жилье признают после осмотра и вынесения заключения членами специальной комиссии, созванной по просьбе жильцов или ответственных госработников. Происходит это в административном (стандартном) порядке или в ходе судебного заседания (при не согласии с тем, что в доме можно жить или же наоборот с тем, что дом нужно обязательно сносить).

В административном порядке

Если владельцы полагают, что здание отремонтировать нельзя, то они обращаются к местным властям. Решить вносить или нет недвижимый объект в реестр аварийного жилья, обязана межведомственная комиссия. Созыв ее производится в соответствии с Постановлением №47 не позже, чем через 30 дней после получения заявления.

Затопление квартиры соседями. Что делать? Как подать в суд?

В обязанности комиссии входит:

составление акта об обследовании здания и отдельных его помещений (подвал, квартира, комната);
вынесение заключения о степени пригодности здания к проживанию.

проверяют состояние несущих и ограждающих конструкций на предмет разрушений и серьезных повреждений;
изучают наклоны и прочность лестниц;
изучают состояние инженерной системы и соответствие ее санитарным требованиям;
осматривают наружные сцены на предмет обеспечения ими необходимой теплоизоляции;
убеждаются в защищенности жилья от внешнего природного воздействия (ветра, пыли, дождя, снега).

В состав комиссии могут включить жильца, проживающего в аварийном доме, но у него только совещательная роль, права голоса такой человек не имеет. Если дом признан непригодным для жизни, то собственники квартир уведомляются о предстоящем выселении не позже, чем на следующий после вынесения соответствующего постановления день.

Собственник жилья вправе потребовать компенсировать ему убытки, связанные с переселением или потребовать полностью возместить стоимость квартиры.

Жильцы, владеющие квартирой по договору социального найма, компенсацию требовать не вправе, им выдают равное по площади жилье в новом доме, куда переселяют людей из аварийного жилья. Возмещение цены квартиры происходит на основании ст. 32 ЖК РФ и без возможности последующего участия в программе переселения жильцов из старого дома в новый.

Пример. Гражданин Бирюков Р.О. потребовал компенсировать ему стоимость квартиры, из которой его планируют переселить. Просьба была удовлетворена. Спустя некоторое время все жильцы дома переселились в новые квартиры, старое здание снесли. Гражданин Бирюков новое жилье не получил, поскольку стоимость некогда принадлежащих ему квадратных метров была полностью выплачена.

Комиссией исследуются технические характеристики здания (технический паспорт), запрашиваются выписки из ЕГРП. Окончательное заключение членов комиссии оформляется в 3 экземплярах. При этом, если голоса членов комиссии равны, то решающий принадлежит председателю.

В случае несогласия жильцов дома с принятым решением, они вправе добиваться признания дома непригодным для проживания в судебном порядке.

В судебном порядке

Подать заявление в суд с целью обжалования принятого межведомственной комиссией решения можно в течение 3 месяцев со дня получения сведений о таковом (с.219 КАС РФ). Чтобы доказать безосновательность и ошибочность выводов, к которым пришли члены комиссии, подают ходатайство в суд, содержащее просьбу о проведении строительной экспертизы.

В ходатайстве указывают на необходимость получения у эксперта ответов на вопросы:

о состоянии здания, находящегося по конкретному адресу;
о возможности провести ремонт здания, реконструировать его;
об экономической целесообразности реконструкции или ремонтных работ, способствующих восстановлению здания.

Если эксперт выдаст заключение о том, что ни проживание, ни ремонт в здании не являются возможными, то заключение, сделанное межведомственной комиссией, признается судом недействительным. Порядок действия в этом случае зависит от того, является гражданин собственником помещения или же владеет им по договору социального найма.

Необходимые документы

Чтобы добиться созыва межведомственной комиссии заявитель обязан предоставить:

заявление с требованием признать дом аварийным;
ксерокопию документов, подтверждающих право собственности;
проект преобразования нежилого помещения в жилое, если таковое происходило;
отчет специальной организации, привлеченной к обследованию жилья с целью выявления износа и других мешающих проживанию в доме деталей;
заключение проектно-изыскательной организации о результате обследования несущих и иных конструкций (иногда в таком заключении нет нужды);
письма и жалобы граждан, не удовлетворенных состоянием собственного жилья.

Дополнительно могут потребовать техническую документацию (технический паспорт и план помещения), а также бумаги, подтверждающие право собственности на дом.

Жилье признано непригодным для проживания – что дальше?

Важно, чтобы жилье не просто признали непригодным, но и учли, что оно непригодно также и для ремонта, реконструкции. После получения соответствующего заключения суда или решения комиссии граждане, владеющие жильем по договору социального найма:

встают на учет вместе с теми, кто нуждается в улучшении условий жизни (происходит это по месту проживания, обращаются в муниципалитет);
добиваются признания их малоимущими (нужны такие документы, как справка о составе семьи, копии поквартирных карточек, копии лицевого счета в банке, документы на жилье, справки с учебы, работы, бумаги, подтверждающие стоимость имущества).

Обычно расселение производится в течение 12 месяцев. Но иногда граждан расселяют в кратчайшие сроки. Обычно это происходит, если дом признают аварийным после сильного пожара, землетрясения, обнаружения, что при его постройке использовали вредоносные и опасные для здоровья человека вещества.

Собственникам квартир никаких действий предпринимать не нужно, они получают новое жилье.

Как происходит переселение из непригодного для проживания жилья

Владельцам аварийного жилья компенсируют расходы, связанные с переездом и стоимостью недвижимости.

Возможны два варианта развития ситуации с переселением:

Владелец квартиры получает другую жилую площадь взамен утраченной при сносе аварийного здания.

При этом оформляют договор об освобождении собственности. Оформляют новые документы на владение конкретной жилой площадью. Собственник переезжает в новый дом в установленный срок.

Собственнику возмещается стоимость квартиры.

Размер компенсации не может быть меньше рыночной стоимости аналогичной жилой площади. Возмещению подлежат также оплата услуг грузчиков и съем квартиры, если заселение по каким-то причинам происходит не в установленные сроки. Обычно государство соглашается на компенсацию только в том случае, когда в конкретном районе нет свободного жилья (нет свободных квартир, не та площадь, дом, предназначенный под расселение, уже разрушен, а новый еще не закончили строить).

Предоставленная жильцам из аварийного дома площадь должна быть соответствующим образом оборудована – проведены коммуникации, в квартире установлена плита, во дворе есть место под парковку. Условия жизни в новом доме обязаны быть лучше предыдущего. Переселять из одного непригодного жилья в другое, даже временно, собственно также как и переселять в коммунальные помещения, права не имеют.

На выбор переселенцу предоставляют три варианта квартир. Если он не остановится ни на одном из них, то ему просто компенсируют утраченное жилье (исключение – собственники, владеющие квартирой по договору социального найма, им жилую площадь предоставляют все равно, даже в обход высказанного мнения о таковой). На переезд отводится не менее 6 месяцев со дня получения уведомления о выделении нового жилья.

Не имеют права предоставлять квартиры меньшие по площади тех, что были в собственности. При условии проведения доплаты государство вправе выделить большую площадь, но лишь при наличии таковой. Отправить в другой район или город также не могут.

Непригодным считается дом, жить в котором становится опасно жить по какой-либо причине (разрушение стен, потолка, фундамента, неблагоприятные санитарные условия). При этом различают такие понятия, как ветхое и аварийное жилье. Ветхое подлежит ремонту, аварийное сносят. Для определения судьбы дома созывают специальную комиссию, призванную обследовать жилье.

Крыша по выбору

Расселение бараков и прочих плохо пригодных для проживания людей зданий – процесс сложный. Расселение нередко порождает конфликты жильцов аварийных квартир с чиновниками. Какие права есть в таком случае у будущих новоселов и какие у чиновников, разъяснила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Толкование норм закона высокой судебной инстанцией очень актуально, так как по статистике подобных исков немало по всей стране. Один из них – иск жительницы Якутска к городским чиновникам. В суде гражданка потребовала от местной администрации предоставить ей в собственность жилье взамен того, что идет под снос. Истица рассказала, что многоквартирный дом, в котором она живет, распоряжением администрации города признан аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда. Но то жилье, что ей предложили, ее не устраивает. В ответ на иск в суде чиновники рассказали, что администрация просто приняла решение изъятия квартиры истицы, так как все сроки расселения прошли, а женщина не переезжает. Выход, на их взгляд, – выселить. Истица же была уверена, что ей должны выделить “равнозначное занимаемому благоустроенное жилое помещение”.

Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.

В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле “имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений”. Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.

Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.

В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен “подлежащего изъятию для муниципальных нужд” квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье. И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет “без дополнительной платы”. Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого “допускается только по соглашению с органом местного самоуправления”. А такое соглашение “достигнуто не было”, так как гражданка от предложенного помещения отказалась. Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.

Сначала Верховный суд РФ напомнил жилищные права собственника в доме, который признан аварийным. Об этих правах написано в статье 32 Жилищного кодекса. И там сказано следующее – в случае, когда собственник жилья в аварийном доме “не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором стоит аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждой квартиры в доме”.

Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.

Верховный суд РФ процитировал еще раз статью 32 Жилищного кодекса, в которой сказано – принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.

Вывод из всего сказанного Верховным судом РФ такой – наша истица по своему выбору имеет право требовать либо выкупа своего помещения, либо предоставления ей другого жилья в собственность. Истица правильно известила администрацию города, что выбрала способ реализации своих жилищных прав, требуя предоставить другое жилье в собственность. От предложенного жилья гражданка отказалась. Но вот что важно: этот отказ не является отказом от выбранного гражданкой способа реализации жилищных прав “в виде предоставления другого жилья в собственность”.

И вот что еще напомнил коллегам Верховный суд: вступил в законную силу отказ Якутского городского суда на иск администрации – принудительно переселить нашу героиню в то жилье, которое предложила администрация.

Вывод: по Закону “О Фонде содействия реформированию ЖКХ” у местной администрации “имеется обязанность” предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они “подлежали применению”.

И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды “ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла”.