Какие документы нужны для приобретения жилья?

Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье

Инструкция и советы по покупке вторичного жилья в ипотеку. В статье мы пошагово рассмотрим все, что нужно учесть.

С ипотекой мы связываем много забот и сложностей, но заемщик может сократить их вдвое, если с самого начала ответственно подойдет к этому важному решению: выберет наиболее подходящие условия, определится с недвижимостью и найдет надежного предыдущего владельца. В статье вы найдете инструкцию, на что обратить внимание при оформлении ипотеки.

Супруги Самоделкины решили, что готовы к покупке семейного гнездышка. Маша хочет просторные апартаменты с красивым ремонтом, а Саша планирует выплатить ипотеку до того, как выйдет на пенсию. Дядя решил помочь племяннику и продать ему свою двухкомнатную квартиру, а себе взять что-то поменьше, раз уж живет один.

Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку

Вторичное жилье обычно дешевле, чем новое. Поэтому такой вариант особенно привлекает молодые семьи, которые еще не обзавелись капиталом.

Вторичка отличается от новой квартиры только тем, что у нее уже был владелец – это означает, что выкупать семейное гнездышко нужно не у застройщика, а у предыдущего владельца, даже если тот не успел в нем пожить.

Как правило, каждый банк выдвигает дополнительные условия. Важно найти гармоничное сочетание желаний и возможностей: как бы ни хотелось растить детей в трехэтажном замке с очаровательным садом, средний доход вряд ли сможет это обеспечить.

Совет от банка

Всегда начинайте с анализа финансовых возможностей. Многих смущает, что процент по ипотеке увеличивает и без того высокую сумму. Конечно, если есть возможность, можно накопить самостоятельно, но нет никаких гарантий, что инфляция не увеличит цену на недвижимость в несколько раз.

При покупке вторички нужно проверить надежность прежнего собственника, качество квартиры и прочие нюансы.

  1. Определитесь, будете ли пользоваться услугами риэлтора.
    Можно договориться с ним и позже, но помощь хорошего специалиста не бывает лишней, особенно в таком важном деле как покупка жилья.
  2. Выберите банк.
    Определите наиболее выгодные для вас условия. Обратите внимание на проценты, сумму залога и срок выплаты кредита. Можно заранее спросить, какие требования банк предъявляет к недвижимости.
  3. Тщательно проверьте саму квартиру и документы прежнего собственника.
    Никому не хочется быть обманутым, а тем более лишиться денег и дома из-за неосмотрительной доверчивости.
  4. Определитесь со страховкой
    При покупке любой недвижимости банк предлагает несколько видов страхования. Только один является обязательным – страхование недвижимости в залоге у банка. Остальные варианты не так необходимы, но будут полезны. Это титульное страхование, страхование жизни и здоровья заемщика и др.

В покупке долгожданной квартиры помогут выгодные условия кредитования от Совкомбанка. Если вы гражданин РФ, имеете постоянный доход, то смело оставляйте заявку на ипотеку на сайте, а через считанные минуты с вами уже будет беседовать менеджер, чтобы предложить самые выгодные условия кредитования.

Требования к квартире

Дом – это не просто место для отдыха. То, как обустроено наше жилище, влияет на качество жизни. Время, которое занимает дорога от дома до работы или учебы и обратно, наличие инфраструктуры рядом, больницы и магазины в шаговой доступности – всё это важно учесть при выборе квартиры.

На что еще нужно обратить внимание:

  • Как далеко расположены школы и детские сады, если у вас есть дети.
  • Есть ли поблизости продуктовые магазины, аптеки, больницы, парки и проч.
  • Хороший ли это район.
    От его безопасности зависит ваше спокойствие. Чтобы женщины не боялись возвращаться с работы домой, а бабушки не сильно волновались, если внуки задержатся в школе.

Совет: смотрите подъезд, он всегда показывает, какие люди там живут.

Маша Самоделкина жила в подъезде, где на подоконниках лежали окурки, со стен слезла краска, а по углам жили пауки. Иногда по ночам она просыпалась из-за шумных соседей.

Подъезд детства Саши – идеал чистоты и аккуратности. Пол всегда был чистым, краска свежая, а на подоконниках росли цветы. Но стоило кому-то насорить, как неизвестный доброжелатель подбрасывал под дверь записки с угрозами. Может быть, в выбранном вами доме есть человек, который строго следит за порядком.

  • Оцените качество самого дома.
    Выясните, часто ли ломается трубопровод или вылетают пробки, хорошо ли проветривается помещение, какая у жилья теплопроводность. Если не учесть этот момент, потом придется тратиться на водонагреватель или электробатарею, и это только минимум.

Этапы получения ипотеки на вторичное жилье

Сумма одобренной ипотеки

Сумма ипотеки зависит от дохода заемщика и его кредитной истории. Так, самозанятым, которые не платят налоги, будет сложнее взять кредит, а блендер, приобретенный в рассрочку три года назад (и успешно выплаченный в срок) может повысить вам рейтинг.

Маша верит, что Саша обязательно станет миллионером. Нотариус согласился, что у Саши большой потенциал, но документально заверить это он не может.

Выбор вторичной квартиры

Например, вы определили сумму, которой располагаете. Исходя из нее, можно выбирать свой будущий дом. Как правило, у банков есть собственные требования ко вторичке. Они могут включать:

  • минимальное количество этажей;
  • год постройки;
  • тип перекрытия и проч.

На этом этапе можно обратиться к услугам риелтора. Он возьмет на себя множество задач: сбор документов, поиск вторички, подходящей по требованиям, проверку собственника. Взамен придется отдать ему небольшой процент от всей стоимости жилища.

Проверка собственника

Саша любит своего дядю, он добрый и веселый, но не самый надёжный человек, как показала жизнь. Чтобы не обижать родственника, Саша решил проверить его другими способами.

Не верьте малознакомым людям на слово, попросите у них:

  • Документы на право собственности.

В свидетельстве указано, кто владелец квартиры. Это нужно, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий и недомолвок.

  • Выписку из ЕГРН.

В ней указаны все судебные действия, которые совершались с жильем: находилось ли оно в залоге, было ли под арестом, какие споры в отношении помещения проводились за последние 3 года. Выписка точно говорит, может ли квартира быть передана в руки новому владельцу.

  • Выписку из домовой книги.

В ней указано, сколько человек прописано на данный момент. Если в помещении проживали несовершеннолетние,то понадобится специальное разрешение органов опеки.

  • Зарегистрированные перепланировки (кадастровый паспорт и справка из БТИ).

Если предыдущий владелец снес или поставил дополнительную стену без предварительного разрешения, то это административное нарушение, которое ляжет на плечи нового собственника.

Саша все проверил, и выбранная квартира оказалось абсолютно «чиста». Он даже устыдился, что сомневался в своем дяде. Маша считает, что ее муж поступил правильно. Лучше лишний раз проверить, чем выплачивать ипотеку 20 лет и параллельно решать всевозможные проблемы с квартирой.

Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье

Узнав одобренную сумму, выбрав подходящее надежное жилье, можно собирать документы для подписания договора и готовиться к покупке.

Документы заемщика

  • Паспорт заемщика (все страницы);
  • Заверенная копия трудовой;
  • Анкета;
  • Согласие супруга (при наличии);
  • Одобрение органов опеки (при наличии).

Документы на квартиру или дом

  • Свидетельство о владении предыдущего собственника;
  • Выписка ЕГРН;
  • Справка, в которой указаны все лица, проживающие на этом объекте;
  • Отчет о рыночной стоимости жилища.

После того, как вы принесете все документы, банк проверит их и предложит на оформление:

  • Договор купли-продажи;
  • Закладную;
  • Кредитный договор;
  • Договор поручительства (подписывает созаемщик);
  • Договор страхования.

Совет от банка

Будьте аккуратны и внимательны при заполнении всех документов при покупке своего будущего гнездышка. Так вы сможете избежать в дальнейшем ненужных проблем с ипотекой.

Риски при покупке вторичного жилья

Прежде всего квартира должна вас устраивать. Но когда речь идет о крупных суммах, всегда есть вероятность обмана.

Перед тем, как заключить договор, нужно обратить внимание на несколько факторов, которые несут потенциальную угрозу. Можете проверить все в таком порядке:

  1. Если вторичная квартира или дом участвовали в сделках больше, чем два раза за год, можете начать сомневаться в покупке. Велика вероятность, что продавец – мошенник.
  2. Если у жилища есть несколько владельцев. Это тоже может повлечь за собой проблемы с оформлением.
  3. Стоит проверить, не является ли эта недвижимость наследством. Тогда, до истечения полугода после смерти последнего владельца, вы не сможете получить жилье.
  4. Проверьте год постройки здания. Если дом старый, то есть вероятность, что скоро придет срок его сноса.

Самоделкины въехали в свой новый дом, как только получили ключи. Ипотеку оформили с учетом всех наших советов. Супруги очень довольны покупкой. Осталось только выплатить долг.

Право собственности на квартиру

Полное владение объектом недвижимости возможно только после того, как вы получите право собственности – то есть пройдете процедуру документального подтверждения. Иначе для вас станет недоступен ряд важных операций. О том, как провести эту юридическую процедуру, какие справки и свидетельства для этого нужны – в статье Выберу.ру.

Что такое право собственности?

Право собственности – это возможность пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом на основе специального документа. Так, собственник может передать квартиру в использование третьим лицам по договору аренды или безвозмездного использования, но при этом он не потеряет своих прав владельца.

Статья 219 ГК РФ гласит, что право собственности возникает только после официальной регистрации. Ее можно оформить на любое недвижимое имущество – квартиру, частный дом, земельные участок.

Закон не ограничивает количество собственников каким-то конкретным числом. Их может быть, как двое, например, супруги, так и все члены семьи, или один человек. Однако, если жилье было приобретено с использованием материнского капитала, право собственности должно быть оформлено и на родителей, и на детей – с выделом доли на каждого из них.

Когда возникает право?

Право собственности возникает в нескольких случаях. Прежде всего – при приобретении. Когда вы на свои или заемные средства приобретаете недвижимость, составляется договор купли-продажи на ваше имя. Это самый распространенный метод приобретения жилья. Сюда же относится договор долевого участия при покупке квартиры в новостройке.

Жилье вам могут подарить, и тогда права возникают на основе дарения. В этом случае также составляется договор, но имущество передается вам на безвозмездной основе.

Получить квартиру или дом можно и по наследству – по закону или согласно составленному завещанию. В этом случае оформление осуществляется после получения соответствующего свидетельства.

Возможны и другие основания – например, при получении квартиры или дома от государства или при обмене недвижимостью с другим владельцем.

Рассмотрим основные способы обретения права собственности далее.

Покупка

К этому способу относится приобретение недвижимости в новостройке или на вторичном рынке. От того, где вы приобретаете квартиру, зависит и тип договора-основания. Вторичка подразумевает договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Первый обязуется передать права на жилье покупателю, а второй – передать деньги в установленной договором сумме и принять жилье, подписав акт приема и передачи.

Характер сделки на первичном рынке несколько иной. Между покупателем и компанией-застройщиком заключается договор долевого строительства. Это более долгая процедура, но в ней есть большой плюс – вы с самого начала можете выбрать наиболее удобную для вас квартиру. А в некоторых компаниях предлагают поучаствовать в создании плана будущей новостройки.

Выбор на вторичном рынке не такой большой, а если вам захочется сделать перепланировку квартиры, ее нужно согласовать с Росреестром и БТИ.

Приватизация

Граждане, проживающие в государственной или муниципальной квартире по договору социального займа, могут оформить эту недвижимость в свою собственность. Совершеннолетние лица участвуют в этой программе только один раз, а вот дети до 18 лет могут приватизировать квартиру два раза – вместе с родителями до совершеннолетия и после, уже самостоятельно.

Приватизировать недвижимость могут все зарегистрированные в квартиры лица, а отсутствие одного из них (по причине военной службы, командировки и т. д. ) позволяет отсрочить участие в программе до возвращения. Те же, кто отказался от приватизации, оставляют за собой бессрочное право пользования и проживания.

Наследство

Вне зависимости от того, было ли составлено завещание или недвижимость была передана лицу на основании законного наследства, спустя полгода он имеет право оформить жилье в свою собственность. Основанием для этого служит нотариально заверенное свидетельство о вступлении в наследство.

  • Подайте заявление и необходимые документы нотариусу;
  • По истечении установленного времени получите свидетельство о вступлении в наследство;
  • Передайте полученные бумаги в Росреестр для оформления собственности.

Если ранее недвижимость не была зарегистрирована должным образом, наследнику придется отстаивать свое право на нее перед судом. Ситуация усложнится, если речь идет сразу о нескольких наследниках – они должны подать иск и добиться признания собственности за ними, а уже затем делить ее в равных частях.

Дарственная

Дарственная может быть оформлена и при жизни собственника, а подаренное им имущество не войдет в наследство при его смерти. Договор дарения характеризуется следующим:

  • В нем содержатся полные сведения о предмете договора – адрес недвижимости, его основные технические параметры;
  • В договоре нет пункта об оплате или оказании услуг за передачу имущества;
  • В нем прописаны сведения как о дарителе, так и одариваемом.

Договор дарения подается на регистрацию вместе с другими документами, после чего собственник недвижимости меняется. Если все составлено правильно, даритель в будущем не сможет потребовать возврата квартиры, дома или участка.

Порядок вступления в право собственности

Оформить квартиру в собственность можно двумя способами. Первый – обратиться в фирму, специализирующуюся на таких услугах. Этот вариант обойдется вам дороже, однако сэкономит время и силы. Второй способ – сделать все самостоятельно. Для этого придется собрать документы, оплатить госпошлину и, наконец, подать заявление в Росреестр.

Справка: сотрудники МФЦ помогут вам с оформлением необходимого пакета документов и передачей его в надлежащие органы. Специалисты также помогают с составлением заявлений и проверяют правильность собранных бумаг. Так вы сэкономите время и избежите возможного отказа из-за ошибок.

Документы можно передать и через портал Госуслуг. Для этого отсканируйте собранные бумаги и заполните форму. Если все верно, вскоре вы получите приглашение для передачи оригиналов и дальнейшей регистрации.

Список документов

  • Паспорт гражданина РФ,
  • Свидетельство о праве владения недвижимостью;
  • Кадастровый (технический) паспорт на объект, получить который можно в БТИ;

Обратите внимание! Если ранее квартира уже была зарегистрирована в Росреестре, вам не придется подавать технический паспорт снова.

Важно! Выписка о прописанных в квартире или доме гражданах имеет небольшой срок действия, поэтому ее нужно оформлять в самый последний момент перед подачей заявления.

  • Договор купли-продажи,
  • Завещание,
  • Дарственная,
  • Договор обмена,
  • Договор приватизации,
  • ДДУ.
  • Передаточный акт, выданный застройщиком вместе с ключами от квартиры;
  • Закладная, если квартира куплена в ипотеку;
  • Письменное согласие органов опеки, если квартира оформляется в собственность на ребенка;
  • Нотариально заверенная доверенность, если заявление подается третьими лицами.

Каждый случай уникален, поэтому перед сбором бумаг лучше всего уточнить их список в МФЦ. И помните, что вам понадобятся не только оригиналы, но и копии всех бумаг.

Приостановление регистрации

  • Неполный пакет документов;
  • В бумагах указаны неверные сведения;
  • Квартира находится под арестом или же установлен запрет на проведение определенных действий с ней;
  • Противоречия между заявленными и ранее зарегистрированными правами;
  • Противоречия между сведениями в ЕГРН и предоставленных документах;
  • Процесс приостановлен по решению суда.

Как правило, решение это не окончательное – вы можете решить возникшую проблему (например, собрать новый пакет документов с верными данными) и возобновить регистрацию. При повторном отрицательном ответе сделку купли-продажи считают несостоявшейся. Если вы подозреваете незаконность отказа, пожалуйтесь на действия Росреестра. Отказ также можно обжаловать в суде.

Последствия отказа от регистрации

Зачем нужно регистрировать свое право собственности и обязательно ли это? Этим вопросом задается множество граждан, уверенных в том, что это необходимо только для того, чтобы государство могло собирать налоги с недвижимости. Однако у этого процесса есть ряд весомых причин:

  • Одну из них мы уже назвали ранее – только после возникновения прав собственности на жилье вы сможете полностью владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимом имуществом. Иными словами, без этого вы не сможете продавать квартиру, сдавать ее в аренду, передавать по наследству – и т. д.
  • Отсутствие в ЕГРН сведений о правах в отношении жилья в течение 5 лет с момента присвоения им кадастровых номеров ведет к тому, что органы регистрации передают сведения о таких объектах в органы местного самоуправления в соответствии с п. 10 ст. 69 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В свою очередь там могут поставить такие объекты на учет как бесхозные, а впоследствии признать права на них.
  • Земельные участки, поставленные на кадастровый учет, могут быть сняты с него в случае отсутствия в ЕГРН сведений о регистрации. А потому правообладателю придется обращаться к кадастровому инженеру для оформления необходимых документов, писать новое заявление о постановке объекта на кадастровый учет и о приобретении прав собственности.
  • Налог начисляется на жилые объекты на основании сведений о зарегистрированных в ЕГРН сведениях. Их отсутствие означает неинформирование налоговой службы о наличии у вас облагаемых налогом объектов. С 2017 года это влечет за собой штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога с объекта, информация о котором не была передана своевременно.
  • Компенсационные выплаты в случае утраты недвижимости из-за пожаров, наводнений, стихийных бедствий возможны только в тех случаях, когда собственник зарегистрировал свое право собственности. Также это касается резервирования земель государством для строительства социально значимых объектов.

Этих причин должно быть достаточно для того, чтобы все-таки провести надлежащую процедуру. Как минимум потому, что один крупный штраф может разорить вас больше, чем стабильная выплата налогов.

Заключение

Основная сложность при регистрации права собственности состоит в сборе необходимых документов. Упростить проведение этой юридической операции можно как в специальных организациях и агентствах, так и с помощью Многофункциональных центров вашего города. Но стоит помнить, что нельзя откладывать регистрацию в долгий ящик, так как это может обернуться проблемами при попытке распорядиться недвижимостью – или штрафом от налоговой.

Документы для покупки квартиры

При покупке квартиры покупателю необходимо подготовить внушительный пакет документов. Эти документы для заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестра должны предоставить как покупатель, так и продавец. Какой пакет документов будут необходим определяется особенностями сделки и зависит от множества факторов.

Многие покупатели недвижимости допускают ошибки при подготовке необходимого пакета документов. Предлагаем ознакомится с особенностями оформления и видами документов.

Основной перечень документов

Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре. Это означает, что покупатель квартиры становится полноправным собственником не при подписании договора, а при внесении изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Для этого покупателю (с обязательным участием продавца) необходимо собрать пакет документов. Ниже представлены документы, которые могут потребоваться при оформлении сделки покупки квартиры:

Паспорта

В целях подтверждения личности граждан и внесения соответствующих изменений в ЕГРН предъявляются копии и оригиналы паспортов каждого лица, участвующего в сделке. Если продавца, покупателя или одновременно обоих участников представляет доверенное лицо, то прилагается нотариально заверенная доверенность с указанием всех полномочий и его паспорт.

Свидетельство о праве собственности

С 15 июля 2016 года привычное свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость, не используется в обороте. В качестве его замены применяется расширенная выписка из ЕГРН. Чтобы сократить сроки на ее получение и максимально ускорить проведение сделки, рекомендуем вам воспользоваться электронным сервисом «КТОТАМ.ПРО».

Договор купли-продажи

Он составляется в 3-х экземплярах — по одному оригиналу для участников сделки (продавца и покупателя) и один для предъявления в Росреестр.

Обязательные пункты договора:

  • дата и место подписания;
  • сведения о продавце и покупателе;
  • выражение воли сторон;
  • описание недвижимого имущества;
  • информация о государственной регистрации прав продавца;
  • стоимость жилого помещения;
  • сроки и порядок внесения оплаты;
  • сведения об отсутствии прописанных жильцов;
  • информация о том, что на имущество не притязают третьи лица.

Отсутствие одного из перечисленных пунктов — основание для признания договора ненадлежащим документом и отказа в его регистрации. К договору обязательно прилагается акт приема-передачи квартиры, подтверждающий реальное исполнение обязательств.

Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов

Выдается отделением налоговой службы по месту проживания на основании заявления и паспорта. Если фамилия налогоплательщика изменялась, прилагается соответствующий документ (например, свидетельство о заключении или расторжении брака). Период действия справки — 6 месяцев со дня получения.

Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке

Выступая основанием права собственности продавца на недвижимое имущество, они необходимы при покупке квартиры и перерегистрации права. В качестве правоустанавливающих документов могут использоваться договора:

  • купли-продажи,
  • мены,
  • дарения,
  • ренты.
  • свидетельство о праве на получение наследства,
  • вступившее в силу решение суда о признании права на квартиру,
  • постановление ОМСУ о предоставлении недвижимости.

Главное условие — документ должен быть зарегистрирован в установленном порядке, а сведения о нем должны быть внесены в базу ЕГРН.

Выписка из ЕГРН

Ее предъявление необходимо при продаже недвижимости, если объект не состоит на кадастровом учете либо при проведении в квартире перепланировки. Если сведения о квартире уже внесены в Росреестр, то предоставлять выписку не требуется.

Внимание! Технические паспорта для заключения сделки не нужны — с 2008 года они формально и фактически утратили свою юридическую силу.

Заказать выписку из ЕГРН

Письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки

Покупателю необходимо убедиться, что в пакет документов включено согласие мужа либо жены продавца квартиры. В противном случае сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласие обязательно удостоверяется в нотариате при предъявлении паспорта.

Копия финансово-лицевого счета

Фактически представляет собой справку, подтверждающую отсутствие задолженности по внесению квартирной платы. За оформлением документа обратитесь к бухгалтеру управляющей компании по месту регистрации, в МФЦ (многофункциональный центр) или в кассу ЕИРЦ (Единого информационно-расчетного центра).

Выдача копии лицевого счета производится на основании паспорта и свидетельства о праве собственности на недвижимость (либо выписки из ЕГРН). Период действия справки об отсутствии долга — 10 дней с момента ее получения.

Справка с указанием оценочной стоимости недвижимого имущества

В справке указывается инвентаризационная стоимость квартиры и дата ее выдачи. За получением этой бумаги обратитесь в МФЦ или напрямую в БТИ, составив заявление и приложив к нему паспорт и правоустанавливающий документ на недвижимость.

Процедура оценки занимает не менее 2-3 недель. Специалисты из БТИ проводят полное обследование объекта недвижимости: измеряют площадь, рассчитывают стоимость квадратного метра, оценивают общее состояние жилого помещения и т.д.

Выписка из домовой книги

Содержит информацию о гражданах, проживающих в квартире. Документ выдается в паспортном столе УК либо ТСЖ при предъявлении паспорта и домовой книги, если она находится на хранении у собственника недвижимости. Срок выдачи справки — 7 дней, но обычно она оформляется в день обращения. Период действия — 14 дней с момента оформления.

Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Оно является обязательным при условии, что в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние лица. Разрешение выдается при предъявлении паспортов обоих супругов, свидетельства права собственности (выписки из ЕГРН), свидетельства о рождении ребенка и всего пакета документов на продаваемую (покупаемую) жилую площадь.

Перечисленные документы прикладываются к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Бланки и инструкция по заполнению представлены на официальном сайте Росреестра. Однако на практике заявление составляется сотрудником регистрирующего органа, а впоследствии подписывается сторонами.

Внимание! Покупателю недвижимости необходимо оплатить государственную пошлину (1000 руб.) и приложить квитанцию к заявлению.

Если право собственности продавца на объект недвижимости возникло до 1999 года и не было зарегистрировано в ЕГРП (в настоящее время заменен ЕГРН), то в регистрирующий орган дополнительно предоставляется заявление о регистрации права.

Покупка квартиры в новостройке

При приобретении квартиры в новостройке покупатель должен получить от строительной компании следующий перечень документов:

Инвестиционный контракт

В нем указаны условия строительства многоквартирного дома, обязанности застройщика и сроки для их исполнения.

Проектная декларация

Содержит сведения о собственнике земельного участка, кадастровые сведения, информацию о финансовом положении строительной компании.

Разрешение на строительство

Выдается органами местного самоуправления застройщику до начала строительных работ. Убедитесь, что в разрешении указан конкретный (ваш) объект недвижимости.

Документы на земельный участок

Застройщик должен владеть землей на правах собственности либо долгосрочной аренды. Проверьте, разрешено ли на этом участке возводить многоквартирные жилые дома.

Договор страхования

Обязательный документ с 2015 года. Страховой полис покрывает расходы строительной компании на случай ее банкротства.

Учредительная документация

Сюда входят устав компании, ИНН, протокол о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ. Сверьте полученные от застройщика сведения с данными, имеющимися в ИФНС. Убедитесь, что разрешения на строительство и на землю выданы именно этой организацией.

Заключение проектных документов

Содержит информацию о проведении государственной экспертизы и соответствии проекта требованиям законодательства.

Если покупка квартиры осуществляется на основании договора долевого участия (ДДУ), то он прилагается к приведенному перечню документов. В нем обязательно указываются данные об участниках (дольщике и застройщике), сведения об объекте недвижимости, сроки строительных работ и стоимость квартиры. Договор подается в Росреестр в 3-х экземплярах.

Льготные условия покупки квартиры

В данной таблице представлены возможные льготные варианты приобретения квартиры и необходимые для этого документы.

Дополнительные документы

Перечень дополнительных документов, необходимых для покупки квартиры, отличается в зависимости от ее особенностей:

  1. Если в роли продавца выступает юридическое лицо, то прикладываются уставные документы организации.
  2. Если продается доля недвижимости, то предоставляется письменный отказ долевых собственников от приобретения доли либо уведомления всех собственников о продаже доли.
  3. Если имущество находится в ипотеке, то прилагается письменное согласие банка (залогодержателя) на проведение сделки.
  4. Если в квартире была проведена перепланировка, то предоставляется документ, подтверждающий ее законность.
  5. Если правоустанавливающим документом выступает договор дарения либо свидетельство о праве на наследство, требуется справка из ФНС об уплате налога.

Отсутствие того или иного дополнительного документа также может послужить основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.

Полезные рекомендации по сбору документов

Услуги по сбору документов на платной основе оказывают профессиональные юристы. Если вы решили самостоятельно подготовить перечень бумаг, то учитывайте следующие тонкости:

  1. Направляя документы на регистрацию перехода права собственности, покупатель должен убедиться, что техническое описание квартиры полностью совпадает с информацией, указанной в договоре купли-продажи.
  2. Объект недвижимости, приобретаемый на заемные средства по договору ипотечного кредитования, становится предметом залога банка. При регистрации права собственности на квартиру покупатель предоставляет договор залога с кредитором, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения о наличии обременения. Дополнительно сдается кредитный договор и согласие супруга на оформление ипотеки.
  3. Перед подачей документов в регистрирующий орган убедитесь, что они правильно составлены, не содержат грамматических ошибок, исправлений либо сокращений в адресах — вся значимая информация прописывается полностью.

Важно, что документы, составленные собственноручно, не должны подписываться карандашом или иметь дополнительные отметки на полях.

Как подать документы?

После сбора внушительного перечня документов встает вопрос об их подаче в регистрирующий орган. Существует 5 возможных вариантов этого действия:

Личный визит в регистрирующий орган.

Обратитесь в территориальный орган Росреестра, предварительно уточнив график его работы. Наиболее оптимальный вариант с точки зрения экономии времени — специалист сразу сообщит об отказе в приеме документов, если вы соберете неполный перечень или будут допущены ошибки. Дополнительно он поможет с оформлением заявления и проконсультирует по другим вопросам.

Обращение в МФЦ.

Обратите внимание: МФЦ — не регистрирующий орган. Он является посредником между сторонами сделки купли-продажи и отделением Росреестра. Недостаток обращения в МФЦ — длительные сроки (с учетом пересылки документов).

Отправление заявления и документов по почте.

Они направляются в территориальный орган Росреестра заказным письмом с описью вложения. Все копии документов и подпись на заявлении о регистрации права собственности должны иметь нотариальное удостоверение. Существенный минус — об отсутствии некоторых бумаг или ошибках в их оформлении вы узнаете не ранее, чем через 2 месяца с момента отправления.

Электронный сервис «Подать заявление на государственную регистрацию прав».

Он функционирует на официальном сайте Росреестра и предоставляет возможность отправки заявления и перечня необходимых документов. Решения сотрудников регистрирующего органа о регистрации либо отказе в регистрации права собственности направляются в личный кабинет заявителя. Преимущество использования сервиса — наличие пошаговой инструкции, недостаток — необходимость заверения документов усиленной квалифицированной электронной подписью.

От имен участников сделки купли-продажи могут выступать доверенные лица. При наличии удостоверяющих бумаг документы направляются ими в регистрирующий орган одним из приведенных способов. Дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность с указанием полномочий и паспорт (при отправлении почтой — нотариально заверенная копия паспорта).

Выбор способа подачи документов полностью зависит от волеизъявления сторон сделки (продавца и покупателя).

Получение выписки из ЕГРН на сайте «КТОТАМ.ПРО»

Выписка из ЕГРН — документ, без которого не может быть заключен договор купли-продажи и зарегистрировано право собственности в Росреестре. С 1 января 2017 года он заменяет кадастровый паспорт, служит альтернативной свидетельства права собственности на недвижимое имущество и позволяет убедиться в добросовестности продавца.

Чтобы ускорить сделку купли-продажи, рекомендуем оформить этот документ в электронном виде на сервисе «КТОТАМ.ПРО». Здесь за 30 минут вы сможете получить стандартную либо расширенную выписку из реестра. Пользователю достаточно указать полный адрес объекта (регион, населенный пункт, улицу, дом и квартиру) либо кадастровый номер недвижимости.

Среди ключевых преимуществ сервиса «КТОТАМ.ПРО»:

  • работа в режиме 24/7,
  • отсутствие очередей,
  • различные варианты оплаты,
  • быстрый интерфейс,
  • sms-информирование пользователей,
  • мгновенная регистрация,
  • возможность распечатать выписку.

Портал предназначен для использования физическими и юридическими лицами. На нем вы сможете получить на 100% достоверные сведения из официальной базы Единого государственного реестра недвижимости. Размер государственной пошлины составляет всего 250 рублей.

Какие документы проверить перед покупкой, чтобы не остаться без жилья?

Какие документы проверить перед покупкой, чтобы не остаться без жилья?

Циан.Журнал составил чек-лист для документов, связанных с приобретением недвижимости: где их искать и что в них особенно тщательно проверять?

В первую очередь

Обычно оригиналы документов появляются на арене только при внесении аванса. Но поинтересоваться их наличием и содержанием можно и нужно гораздо раньше — даже на этапе первого звонка по объявлению. Итак, самые важные документы по жилой недвижимости таковы.

Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Они подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью. Сейчас основным документом является свежая выписка из ЕГРН.

Покупателю имеет смысл заказать ее в МФЦ самостоятельно — для этого достаточно знать лишь адрес квартиры. В выписке содержатся основные сведения по квартире, начиная с ее кадастрового номера, адреса и параметров и заканчивая кадастровой стоимостью и данными о действующем собственнике.

  • Документы-основания (правоустанавливающие документы)

Документы-основания объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца (читай: продавца) — это могут быть приватизация, наследство, покупка, дарение и ряд других вариантов. Соответственно, документами-основаниями станут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная (от предыдущего собственника — нынешнему). В случае с новостройкой — ДДУ и акт приемки, если дом сдан.

Спрашивать об основании перехода права надо еще до выезда на просмотр. В ряде случаев это убережет покупателя от пустой траты времени на подозрительный объект. Стоит насторожиться, если на том конце провода не нашлись, что ответить, или заявили, например, что документы пока не готовы — оформляются.

Циан.Журнал неоднократно писал об этом: если свежеприобретенная квартира продается спустя всего несколько месяцев (а то и раньше) — это дополнительные риски: впоследствии рискуют обнаружиться неучтенные дети, обиженные наследники, бабушки с деменцией и прочие претенденты на теперь уже вашу жилплощадь.

Кроме того, продажа только что купленной недвижимости может быть признаком того, что ее пытаются «отмыть»: не исключено, пару сделок назад (все они зарегистрированы быстро друг за другом) были мошеннические действия, а сейчас недобросовестные продавцы пытаются замести следы в надежде, что покупатель не будет копать глубоко. К слову, об этом же риске свидетельствует и заниженная цена, по которой квартира продавалась в прошлые разы. Нелишним будет попросить предоставить расписку от предыдущего собственника в получении суммы за проданную им квартиру — это гарантия, что между нынешним и бывшим хозяевами нет споров.

Условно безопасным считается срок владения недвижимостью от трех лет, потому что именно столько составляет срок исковой давности. Если кто-то из предыдущих владельцев квартиры хочет оспорить сделку, то он должен уложиться именно в эти три года, иначе придется объяснять и доказывать, где он все это время пропадал, раз не заявил свои претензии раньше.

Внесение аванса

Внесение аванса — второй этап сделки. В ходе встречи должны быть предъявлены оригиналы правоустанавливающих документов (чаще всего на показы никто не возит ни оригиналы, ни копии документов, поэтому их удастся увидеть на авансе или если агент рассылает всем копии документов своего клиента через мессенджеры или электронную почту, заранее). Также необходимо проверить оригиналы паспортов собственников (если собственники — несовершеннолетние, то проверьте их свидетельства о рождении и паспорта, если есть).

Проверка квартиры

1. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире. Узнать это можно из выписки из домовой книги или единого жилищного документа (ЕЖД) — один из вариантов является обязательным для сделки.

  • Выписку из домовой книги вправе получить в МФЦ собственник или зарегистрированный в квартире человек. В документе содержатся все данные по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дата и вид (постоянная или временная) регистрации.
  • В ЕЖД указывается информация не только о зарегистрированных, но и по самой квартире — например, долги по коммунальным услугам. Получить ЕЖД может только собственник.
  • Можно также попросить предоставить форму 9 — в данной форме перечислены все зарегистрированные в квартире люди. Бывает двух видов — обычная и архивная (учитывая, что она предоставляется бесплатно, можно попросить обе). Справка не является обязательным документом, но лишней не будет.
  • А форма 12 (взять ее можно в том же МФЦ) покажет, числятся ли в квартире выписанные временно — возможно, эти люди пропали без вести, находятся в тюрьме или на принудительном лечении. Отметим, что имена в этой справке не указываются — только количество выписанных людей. Если их нет, то все в порядке, а если есть — это повод задать продавцу вопросы о том, кто может посягнуть впоследствии на теперь уже вашу квартиру. Форма 9 и форма 12, по сути, и есть выписка из домовой книги).
  • Копия финансово-лицевого счета, в котором указываются, например, временно зарегистрированные жильцы. Получить его может только собственник или доверенное лицо. Выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности выдаются в МФЦ или управляющей компании. ЕЖД заменяет эту троицу, но по отдельности она все же информативнее (к тому же в ЕЖД нередко допускаются ошибки).

2. Получаем справки об отсутствии задолженности за ЖКУ (включая взносы на капремонт). Как уже отмечалось, данные об этом есть в ЕЖД.

Все эти справки бесплатны, но имеют сроки действия: ЕЖД — два месяца, выписка из домовой книги — один месяц, а справка об отсутствии задолженности просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.

Если долги за ЖКУ остаются за собственником, то долги по капремонту числятся по квартире (если они есть, то уже новому собственнику придется их гасить).

3. Документы из БТИ (поэтажный план и экспликация) являются опциональными и чаще требуются при оформлении ипотечного кредита. Непосредственно для регистрации сделки ни поэтажный план, ни экспликация не нужны. Эти документы дают понять, не проведена ли в квартире перепланировка (если да, надо удостовериться, что она узаконена, иначе возникает риск не получить кредит сейчас или не продать квартиру в последующем). Получение этих документов обойдется собственнику примерно в 1,5 тыс. рублей.

Техпаспорт даст понять, не была ли проведена в квартире неузаконенная перепланировка (если в документе на плане есть красные линии, значит, перепланировка не узаконена).

4. Справка о погашении ипотеки понадобится, если квартира, которую вы приобретаете, была куплена предыдущим собственником в ипотеку. Выглядит эта справка как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объеме — номер договора и дата прилагаются, и по состоянию на текущую дату остаток долга составляет ноль рублей, ноль копеек. Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов по нему. Если же кредит до конца не выплачен и предполагается, что он ляжет на плечи покупателя, продавцу следует еще до подачи объявления выяснить у банка, согласится ли тот на такой вариант — если нет, сделку придется отложить или продумать другие варианты.

Проверка собственников

Продавца тоже можно проверить — историю как его личную, так и кредитную. Такая проверка если и не гарантирует стопроцентной безопасности, то значительно снижает риски встречи с мошенником. На что следует обратить внимание:

1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки берет собственник по месту жительства (важный момент, так как позволяет избежать получения фальшивых справок). В справках должно быть указано, что продавец не состоит на учете. При этом продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку, но если у покупателя сохранятся справки, удастся доказать суду, что на момент сделки сведений об этом в официальных органах не было.

2. Кредитная история продавца.

  • Продавец оформляет такую выписку практически в любом банке (в том числе онлайн), а стоит она примерно 200–400 рублей. Это не обязательный документ, но, если продавцу скрывать нечего, проблем с получением такой справки возникнуть не должно.
  • Частично проверить информацию о долгах продавца у покупателя получится и самостоятельно — по бесплатным открытым базам. Допустим, на сайте службы судебных приставов (понадобится ФИО и дата рождения продавца). Если долги значительные, это повод задуматься, стоит ли иметь дело с таким человеком.
  • Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве . Для проверки понадобятся ФИО, место регистрации и желательно СНИЛС, ОГРНИП или ИНН (но база ищет и без них).

3. Еще один путь — проверить продавца и на историю его взаимодействия с судами. В этом посодействует г осударственная система правосудия : зная ФИО человека, вы выясните, есть ли в судебном производстве какие-то связанные с ним дела.

4. Проверка паспорта продавца — довольно деликатный момент, многие стесняются внимательно его изучить (зря: мошенники иногда действуют по поддельным документам, так что лучше быть настороже). Большинство адекватных продавцов не станут возражать против такой проверки, так что не стесняйтесь попросить переписать данные или сфотографировать главную страницу. Проверить паспорт на подлинность (действительность) поможет база МВД . Здесь следует искать, не просрочен и не утерян ли предъявленный вам документ. Если продавец менял фамилию, потребуйте соответствующее свидетельство из загса. Также обратите внимание на наличие помарок, неполадок с водяными знаками и несоответствие серии с паспорта с регионом, ОВД которого этот паспорт выдало (серия — московская, а паспорт выдан в Калининграде), — проверить номера можно здесь.

5. Если квартира приобреталась и продается в браке, то нужно получить согласие супруга или супруги собственника на сделку.

6. Доверенность, заверенная у нотариуса, нужна в тех случаях, если в роли продавца выступает представитель собственника (а тот, например, находится в отъезде). Мы не устаем повторять, что сделки по доверенности придают сделке массу рисков, но если вы решились, не забудьте перепроверить все указанные данные (сверьте с паспортными), а саму доверенность — в реестре доверенностей. Отметим, что доверенности различаются: генеральная позволяет проводить любые действия, специальная — определенные (например, ее дают риелторам для оформления документов), а разовая — соответственно, на разовые мероприятия (например, для получения справки в МФЦ).

Список документов

По квартире:

  • свежая выписка из ЕГРН;
  • документы-основания;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту);
  • ЕЖД (опционально, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги);
  • документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки проведения перепланировки.

По собственнику:

  • паспорт (надо просмотреть все страницы на предмет каких-то отметок; заодно обратите внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей: если они есть, поинтересуйтесь, где они прописаны и не был ли использован при покупке квартиры, которая сейчас продается, маткапитал: если да, детям должна быть выделена доля);
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
  • проверка по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств;
  • нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку (если собственник состоит в браке).

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Сергея Вишнякова, эксперта по безопасности сделок с недвижимостью, а также Елену Толстикову, руководителя «Агентства ФЛЭТ».

Фото: resog.ru, «Агентство ФЛЭТ»

Понравилась статья?

Спасибо. Ценная информация

Очень хорошая идея – посмотреть платёжки ЕПД и за электричество. Так можно заранее увидеть и попросить отключить ненужную радиоточку, антенну, и, главное, привести в порядок все счётчики.

Да, хорошая статья. Спасибо.

Блин, ну вот зачем писать о том, чего совсем не знаете?? Человек может состоять на учете в ПНД /годами/ по совершенно разным причинам, НО. Если человек просто обратился к участковому врачу по поводу депрессии – сюрприз – он уже “состоит на учете”. Если у человека не тяжелое заболевание, требующее регулярный контакт с участковым врачом, то человек просто не появляется в ПНД, и никто ему ничего не скажет, а через полгода его медицинскую карту сдадут в архив, и – сюрприз – человек уже “не состоит на учете”. В наше время еще возможно найти какие-то следы, учитывая электронный документооборот, но если продавец – человек в возрасте, кто будет искать архивные документы?
Далее. Дееспособность ограничивается исключительно в судебном порядке. Человек может быть запойным алкоголиком, больным с прогрессирующей деменцией или острым психозом – НО если нет судебного решения о лишении или ограничении дееспособности, формально такой человек имеет право распоряжаться своим имуществом как сам того захочет. Другое дело, в случае покупки квартиры у такого продавца покупатель должен обезопасить себя на случай возможных последствий. Во-первых, показать себя добросовестным покупателем, во-вторых, провести медицинскую экспертизу продавца на ПРАВОспособность.
Наконец, экспертиза на ПРАВОспособность, особенно, если у нас сомнительный продавец, проводится в день подписания ДКП, желательно в кабинете нотариуса под видеозапись, чтобы в случае споров не было варианта “продавец успешно прошел экспертизу, но за час, прошедший до подписания ДКП напился до беспамятства/понял, что жизнь – тлен, на тот свет квартиру не заберешь, и почему бы не подарить ее кому нужнее/понял, что покупатель просто хороший человек, и решил снизить стоимость квартиры в сорок раз”.
При подписании ДКП нужна экспертиза в идеале на дееспособность, но, если есть сомнения, что человек ее пройдет – на правоспособность. Это очень простая процедура, которая проводится врачами-психиатрами с квалификацией судебного медицинского эксперта. Задаются простые вопросы, позволяющие определить, понимает ли продавец суть и последствия сделки, ориентируется ли продавец, какая сейчас дата и время, что может рассказать о себе /чем любит заниматься, где работает, а какие предметы нравились в школе/, а где он будет жить после продажи квартиры, а что сделает с полученными деньгами, ну и потом пара тестов (все это можно спокойно найти в открытом доступе, и никто не будет специально задавать “сложные” вопросы). Цель всего этого мероприятия – определить, что именно в данный конкретный момент продавец осознает суть и последствия сделки, не находится под влиянием родственников/покупателя/кого-то еще, кто вынуждает его совершить сделку, не находится под влиянием психоактивных веществ, способных повлиять на принятие решения, не находится в подавленном состоянии из-за смерти любимой собачки, не слишком увлечен мыслями о грядущем апокалипсисе или очередной дозе. Именно сейчас, в данный конкретный день и час продавец (который, возможно, имеет психическое заболевание) имеет ясный ум, его заболевание не в острой фазе, и он способен адекватно оценивать свои действия и их последствия.
Еще раз. Суд-мед экспертиза на ПРАВОспособность с выездом специалистов на место. В день сделки, в идеале – за час до нее в присутствии нотариуса и с экспертами не из частной клиники, а из обычного ПНД. Конечно, если продавец вызывает вопросы при первой встрече (или продает квартиру по доверенности и не готов выйти с вами на связь лично), лучше с этим не связываться. Но если ситуация патовая, и вам нужно, например, как-то расстаться с сособственником общего имущества, стоит использовать эту опцию, чтобы себя обезопасить.

Как зарегистрировать права на недвижимость

Государственной регистрации права — внесению сведений о праве на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ) — подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав и обременения недвижимости: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения и так далее.

Сейчас сведения, внесенные в ЕГРН, — это единственное доказательство наличия зарегистрированного права на объект недвижимости, оспорить которое можно только в суде.

Регистрировать права должен собственник (независимо от того, кто он — гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства). Если собственник несовершеннолетний, от его лица может выступать законный представитель (родитель, усыновитель, опекун, попечитель). С 14 лет ребенок может зарегистрировать права на недвижимость сам. От лица недееспособных заявление на регистрацию права подают их опекуны. При необходимости можно оформить нотариально удостоверенную доверенность на представителя.

2. Нужно ли перед регистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?

Раньше, если объект недвижимости не стоял на кадастровом учете, его нужно было сначала поставить на кадастровый учет и только потом зарегистрировать на него права. Теперь в случае необходимости это можно сделать одновременно.

Только государственная регистрация права вам понадобится в том случае, если сведения об объекте недвижимости, право на который нужно зарегистрировать, ранее уже были внесены в ЕГРН, то есть он уже стоит на кадастровом учете.

Государственная регистрация права собственности одновременно с постановкой на кадастровый учет требуется, если объект был создан (например, построен частный дом) и, соответственно, ранее не числился в ЕГРН, либо был образован (например, путем деления участка земли), либо прекратил свое существование (при условии, что раньше права на него были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости).

Только кадастровый учет нужен в том случае, если характеристики объекта недвижимости существенно изменены (например, увеличена площадь частного дома), либо объект, права на который ранее не были зарегистрированы в ЕГРН, прекратил существование.

3. Какие документы нужны, чтобы зарегистрировать права на недвижимость?

Полный перечень документов, которые могут потребоваться для регистрации прав на недвижимость (как отдельно, так и одновременно с кадастровым учетом), представлен на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Но итоговый пакет документов зависит от деталей каждой конкретной ситуации. Чтобы узнать, какие документы понадобятся именно вам, воспользуйтесь специальным конструктором жизненных ситуаций на сайте Росреестра.

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы. За государственную регистрацию прав предусмотрена государственная пошлина .

4. Как подать документы на регистрацию права?

Подать документы на регистрацию прав на недвижимость можно несколькими способами.

Лично

Если недвижимость расположена в Москве, подавать заявление нужно в любой центр «Мои документы».

Если регистрируемая недвижимость находится за пределами Москвы, подать документы лично вы можете:

  • во Дворец госуслуг по адресу: Москва, Проспект Мира, дом 119, строение 71;
  • в МФЦ по работе с крупными застройщиками и госструктурами (поселение Сосенское, поселок Коммунарка, улица Сосенский Стан, дом 4).
  • в приемных Росреестра:
  • Москва, шоссе Энтузиастов, дом 14,
  • Москва, Варшавское шоссе, дом 47, корпус 4,
  • Москва, проезд Завода Серп и Молот, дом 10.

Сотрудники приемной Росреестра и работники Дворца госуслуг ведут прием только по предварительной записи. Инвалиды I и II групп, а также инвалиды и ветераны Великой Отечественной войны при подаче и получении документов обслуживаются без очереди. Записаться можно по телефону: +7 (495) 587-78-55, добавочный 24-15.

По почте

Отправить пакет документов можно на адрес территориального органа или офиса Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости или на адрес приема корреспонденции в центральном аппарате Росреестра: 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, дом 6/19.

Онлайн

Вы можете сформировать электронное обращение с помощью онлайн-сервиса Росреестра для регистрации прав на недвижимость или регистрации прав на недвижимость с одновременной постановкой на кадастровый учет. Обратите внимание: на последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать усиленной электронной подписью.

На дому

Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание». К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.

Права на недвижимость будут зарегистрированы в течение 5–15 рабочих дней. Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом «Проверка исполнения запроса online».

5. Чем подтверждается государственная регистрация права?

По итогам регистрации ваших прав на недвижимость вам выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно получить в виде электронного документа, подписанного квалифицированной электронной подписью, на e-mail либо в виде документа на бумажном носителе, который можно получить по почте или лично в центре «Мои документы». Также вы можете заказать доставку выписки из ЕГРН курьером (услуга платная). Способ получения документа нужно указывать в заявлении при подаче документов на регистрацию права.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, считаются актуальными на момент выдачи документов. Поэтому в дальнейшем для подтверждения нахождения в реестре информации о правах на недвижимость вам может потребоваться новая выписка из ЕГРН.

Свидетельства о праве собственности с 2017 года больше не выдаются.

6. Как запретить регистрировать права на мою недвижимость без моего присутствия?

Если вы собственник недвижимости, вы можете обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без вашего личного участия.

В этом случае Росреестр будет отклонять любые попытки сторонних лиц зарегистрировать какие-либо права на вашу недвижимость без объяснения причин. Исключение: изменение прав на недвижимость на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.

Впоследствии такая запись может быть погашена .

7. Что делать, если я не согласен с записью в ЕГРН о праве на недвижимость?

Если в ЕГРН появилась запись о том, что у вашей недвижимости появился новый собственник, а вы с этим не согласны и готовы оспорить это в суде, вы можете подать в Росреестр заявление о наличии у вас возражений в отношении зарегистрированного права на недвижимость.

Такая запись в ЕГРН никак не повлияет на дальнейшую регистрацию прав на эту недвижимость, но может помочь снизить число оспариваемых впоследствии сделок.

По прошествии времени такая запись может быть погашена .

8. Можно ли оформить все необходимые при покупке жилья документы одним пакетом?

В центрах госуслуг «Мои документы» вы можете оформить документы и получить услуги, которые могут понадобиться вам в процессе или сразу после покупки жилья, например:

  • предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;
  • проведение инвентаризации и предоставление информации технического учета;
  • предоставление информации и документов о зарегистрированных до 31 января 1998 года правах на объекты жилищного фонда;
  • распоряжение материнским капиталом;
  • предоставление информации жилищного учета;
  • государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав;
  • согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Возможность получить документы одним пакетом есть во всех центрах «Мои документы».

Подробнее можно узнать на сайте центров «Мои документы» или по телефону единой справочной службы Москвы: 8 (495) 777-77-77.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция для вторички

Покупка нового жилья – удовольствие дорогостоящее, поэтому многие семьи вынуждены привлекать заемные средства. Ипотечное кредитование на сегодняшний день выгоднее обычных займов. При этом на нем можно сэкономить дополнительно, если рассмотреть вариант приобретения квартиры на вторичном рынке. Какие подводные камни могут встретиться при покупке квартиры в ипотеку на вторичке и как их избежать, расскажем в этом материале.

pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya-dlya-vtorichki

Плюсы и минусы

Покупка квартиры в новостройке или на этапе строительства не всегда экономически обоснована: цена на квадратный метр выше, сроки сдачи дома в эксплуатацию очень условны, возможность получить кредит в банке не гарантирована. Именно поэтому в последние годы сегмент вторичного жилья на рынке недвижимости существенно вырос.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция от эксперта

Плюсы «вторички»

  • цена – на старое жильте она ниже, чем на квартиру в новостройке;
  • наличие развитой инфраструктуры – школ, детских садиков, торговых точек, транспортных развязок и т.п.;
  • возможность въехать сразу после покупки – для того, чтобы его предложение было конкурентоспособным, продавец старается сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. При определенных усилиях есть шанс найти квартиру с отделкой по последней моде;
  • вероятность получить ипотеку на приобретение «вторички» выше – банки более благосклонно относятся к таким заявлениям из-за высокой ликвидности готовой квартиры, чем к вариантам с покупкой новостроек.

Минусы при покупке «вторички»

  • повышенная процентная ставка по кредиту для приобретения ненового жилья;
  • не всегда находится возможность подобрать квартиру с желаемыми характеристиками;
  • степень износа может потребовать дополнительных вложений на капитальный ремонт;
  • риски, связанные с возможными юридическими последствиями от прежних владельцев.

Тем не менее, покупка квартиры в ипотеку во вторичке неизменно пользуется спросом: главным критерием становиться более разумная с экономической точки зрения его стоимость.

pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya-dlya-vtorichki

Оформляем квартиру в ипотеку: пошаговые действия

Шаг 1. Подбираем банк

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

  • Сбербанк со ставкой от 7,3%;
  • ВТБ со ставкой на некоторые продукты в 7,4%
  • Раффайзенбанк берет 8,29% по ипотечным договорам на вторичку;
  • Альфа Банк предлагает займы на жилье по 8,49% годовых.

pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya-dlya-vtorichki

Внимательно изучить перечень программ, по которым предлагаются займы. Сегодня возможно получить кредит на льготных условиях по социальным направлениям: военная ипотека, помощь молодой семье, материнский капитал.

Предварительно рассчитать стоимость кредита: его размер, обязательную страховую сумму, проценты к погашению, размер ежемесячного взноса. Сделать это можно на сайте выбранного банка с помощью он-лайн калькуляторов. При покупке квартиры на вторичном рынке (в отличие от новостроек) обратиться можно в любой банк: все крупные кредитные учреждения готовы работать по таким договорам.

Требования к заемщику: проверьте свои возможности

Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:

  • российское гражданство;
  • наличие постоянной регистрации в городе, где планируется покупка;
  • возраст – в разных банках условия разные. Чаще всего рассматривают заявления от граждан 21 – 65 лет с условием погашения кредита в данном возрастном диапазоне. Сбербанк принимает заявки от людей 21 – 75 лет;
  • стаж работы на одном предприятии не менее 6 месяцев на момент подачи заявления;
  • размер дохода, его стабильность.

pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya-dlya-vtorichki

Дополнительно банк рассматривает кредитную историю потенциального клиента. Если в его практике были случаи недобросовестного отношения к имеющимся обязательствам (нарушение сроков платежей по прежним кредитам, отказ от исполнения договорных условий, случаи банкротства), с высокой долей вероятности оформить ипотеку не получится.

Финансовое условие, которое должно быть обязательно соблюдено: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика. Чем меньше этот процент, тем более лояльно банк отнесется к заявлению клиента.

pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya-dlya-vtorichki

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

  • паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
  • свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей (если есть);
  • копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
  • справку о доходах (минимум за последние полгода).

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.

Положительными моментами для банка также станут:

  • наличие детей и зарегистрированного брака;
  • готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
  • наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.

Банк рассматривает заявления на выдачу ипотечного кредита в течение 5-7 рабочих дней. При получении положительного ответа на поиск подходящей квартиры клиенту дается срок от 2 до 4-5 месяцев.

покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Шаг 3. Выбираем квартиру: что будет рассматривать банк, на что обратить внимание самому

Подбирать квартиру на вторичном рынке необходимо учитывать требования, которые докажут ликвидность и беспроблемность квартиры для банка:

  • жилье не должно находиться в аварийном или ветхом доме;
  • желательно не выбирать квартиры на первом и последнем этаже;
  • часто жилье в пятиэтажках («хрущевках») не рассматривается банком для ипотеки;
  • наличие неузаконенных перепланировок станет причиной отказа;
  • срок владения последним собственником не должен быть меньше трех лет;
  • квартира не должна иметь обременений;
  • в числе собственников не должны фигурировать дети-сироты, инвалиды, лица, отбывающие наказание;
  • владелец не должен являться родственником заемщика.

Исходя из этих требований, покупателю будет необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Чтобы убедиться в добросовестности продавца, нужно получить данные по истории квартиры. Получить такие сведения можно из выписки ЕГРН.

покупка квартиры в ипотеку

Сведения, которые можно получить из выписки ЕГРН:

  • личные данные всех владельцев имущества, как настоящих, так и предыдущих;
  • форму собственности (долевую, полную);
  • даты оформления жилья с учетом всех предыдущих изменений;
  • все ограничения и обременения, действующие и закрытые;
  • технические характеристики (они пригодятся при проведении оценки квартиры банком).

Перед окончательным одобрением кредита, банк может сам провести оценку приобретаемого жилья, привлекая к этому вопросу аккредитованного оценщика. При этом нужно быть готовым к тому, что его расчет не обязательно совпадет с ожидаемой покупателем суммой.

На какие моменты стоит обратить внимание, кроме юридической чистоты планируемой сделки? При покупке вторичного жилья – на состояние дома, внутриквартирных и общих коммуникаций, необходимости в капитальном ремонте. Эти нюансы также могут отрицательно сказаться как на оценочной стоимости объекта, так и на решении банка об одобрении сделки.

Важно! Если квартира получена владельцем по приватизации, есть риск того, что в ней будет зарегистрировано лицо с правом пожизненного проживания. Выписать его в таком случае не представляется возможным. Этот момент нужно учитывать при проверке.

покупка квартиры в ипотеку

Шаг 4. Получаем одобрение сделки

Подобрав квартиру для покупки, собираем необходимые для совершения сделки документы, и предоставляем их в банк для проверки и окончательного одобрения. В этот пакет в обязательном порядке включаем:

  • договор купли-продажи (предварительный вариант);
  • выписку из ЕГРН (обычную или в расширенном формате). В некоторых случаях ее могут заказать специалисты банка;
  • техпаспорт недвижимости, справку об отсутствии обременений (при необходимости);
  • данные о зарегистрированных в квартире людях; – для подтверждения рыночной стоимости квартиры;
  • свидетельство о регистрации права собственности на приобретаемое жилье;
  • сведения о продавце – личные данные, место жительства и регистрации;
  • разрешение на продажу от второго супруга, если объект приобретался в браке;
  • при наличии детей, зарегистрированных в квартире – согласие опеки на отчуждение жилья.

После проверки документов банком назначается дата будущей сделки. Подписание договора купли-продаж, ипотечного договора и банковской закладной происходит одномоментно, и в этот же день деньги помещаются в ячейку до момента регистрации собственности.

В момент заключения кредитного договора банк накладывает обременение на залоговую квартиру, продать или подарить ее не удастся до момента полного погашения обязательств по ипотеке.

Важно! Все банки включают в ипотечные договора страхование квартиры, как обязательное условие. Кроме самого жилья чаще всего предлагают застраховать дополнительно жизнь заемщика и титул (то есть ответственность других членов семьи по обязательствам клиента). Отказаться от расширения объектов страхования можно, но это повлечет за собой увеличение процентной ставки по ипотеке.

После подписания договора купли-продажи сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, на это требует до 5 рабочих дней.

покупка квартиры в ипотеку

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

  • если собственником является несовершеннолетний гражданин;
  • если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
  • если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

покупка квартиры на ипотеку

Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг. Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание.

Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше. В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние.

Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.

Читайте также:  Контролируемые сделки - таблица с критериями
Ссылка на основную публикацию