Продажа нежилого помещения с арендатором

Покупаю нежилое помещение с арендатором

Покупаю нежилое помещение с арендатором. Собственник помещения физ лицо (ИП), у него договор с арендатором.

Могут ли быть у данного ИП ограничения по продаже помещения, предусмотренные договором аренды?

Нужно ли перед продажей собственнику расторгать договор аренды?

Могут ли у меня быть какие-то права/обязанности по договору аренды после приобретения права собственности?

Могу ли просто после получения собственности заключить договор аренды, если устная договоренность есть?

Как минимизировать мои риски потери арендатора при покупке?

Ответы юристов ( 4 )

Могут ли быть у данного ИП ограничения по продаже помещения, предусмотренные договором аренды?

Это вряд ли — обычно такие ограничения не предусматриваются, так как при смене собственника аренда продолжает действовать.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Нужно ли перед продажей собственнику расторгать договор аренды?

Это совершенно не обязательно (более того — не законно) по вышеуказанным основаниям.

Могут ли у меня быть какие-то права/обязанности по договору аренды после приобретения права собственности?

Договор аренды продолжит действовать, если вы с арендатором не договоритесь об ином.

Могу ли просто после получения собственности заключить договор аренды, если устная договоренность есть?

вы можете сохранить старый либо заключить новый — с согласия арендатора.

Как минимизировать мои риски потери арендатора при покупке?

Разве что заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором вы получаете права и обязанности не только по закону, но и по соглашению сторон, а также конкретизируете или меняете те или иные пункты договора по согласования с арендатором.

  • 10,0 рейтинг
  • 1702 отзыва

Есть следующая норма:

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть покупая помещение вы не имеете права расторгнуть договор или внести в него изменения вплоть до окончания его действия.

Изменения можно внести относительно реквизитов перечисления арендной платы и наименования арендодателя.

Могут ли быть у данного ИП ограничения по продаже помещения, предусмотренные договором аренды?

Может быть право преимущественной покупки.

Нужно ли перед продажей собственнику расторгать договор аренды?

Могут ли у меня быть какие-то права/обязанности по договору аренды после приобретения права собственности?

Да, те же, что и собственника. Вы приобретаете права и обязанности, и это следует за объектом.

Могу ли просто после получения собственности заключить договор аренды, если устная договоренность есть?

Не понятный вопрос.

Как минимизировать мои риски потери арендатора при покупке?

Во многом зависит от условий договора аренда. Есть ли право на одностороннее расторжение у арендатора по договору. Или условие в договоре о смене собственника. Все зависит от условий в договоре аренды.

Игорь, добрый день!

1. В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества. В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с арендодателем.

В соответствии с п.2 ст.209 ГК РФ:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Законом запрет на проведение сделок по купли-продажи при действующем договоре аренды не установлен. Таким образом, договор аренды не может ограничивать право собственника на отчуждение принадлежащего ему имущества.

2. В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ:

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, расторгать договор не нужно, при покупке Вы, фактически становитесь арендодателем, то есть происходит замена стороны в договоре аренды.

3. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор.

Как отмечает судебная практика (например Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.08.2007 по делу N А56-15648/2006), Переход права собственности на арендуемое имущество не изменяет условий договора, поэтому все условия договора аренды, которые действовали до момента приобретения Вами недвижимого имущества, продолжают действовать в прежней редакции.

4. Вам нет необходимости перезаключать договор аренды, все его условия остаются действующими в прежней редакции. Если какие-либо условия Вас не устраивают, вполне возможно договорить с арендатором изложить некоторые пункты договора аренды в новой редакции путем заключения дополнительного соглашения.

5. Как минимум, рекомендую ознакомиться с договором аренды.

Как отметил суд в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А78-4181/2009:

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.

Таким образом, в договор аренды может быть включено подобное условие, чтобы снизить риск потери арендатора необходимо убедиться, что в договоре аренды такое условие отсутствует.

Особенности продажи коммерческой недвижимости: стратегия и тактика

Коммерческая недвижимость является достаточно выгодной и прибыльной сферой бизнеса. Ежедневно заключаются сделки о продаже офисов, зданий или помещений под кафе, мастерские и другие нужды покупателей. Чтобы продать коммерческий объект без проблем и законным путем продавцу необходимо знать особенности такой сделки.

Как быстро и выгодно продать помещение?

Продать недвижимость владелец имеет право самостоятельно или через риелторское агентство. Для того, чтобы сделка прошла успешно и была прозрачной для владельца и покупателя, следует уделить внимание пунктам подготовки объекта, документов и другим особенностям.

Подготовка объекта и необходимой документации

Основные моменты подготовки:

  1. проверить помещение на предмет необходимости ремонта: переклейка обоев, устранение неполадок с электричеством и водоснабжением, если оно есть;
  2. территория возле объекта должна быть также в порядке: устранить мусор на близлежащей территории, приведение в порядок крыльца, если есть необходимость.

Моменты подготовки документации:

  1. собрать полный пакет документов для продажи;
  2. если имеется пристройка к объекту, ее необходимо узаконить;
  3. если недвижимость продается с землей, необходима приватизация или же долгосрочная аренда;
  4. устранить все обременения и указать об этом в документах;
  5. перепланировка и другие манипуляции с объектом должны указываться в документах.

Ценообразование и выбор стратегии

Для выгодной продажи и постановки адекватной цены на объект необходимо произвести мониторинг цен и аналогичных предложений. Произвести оценку объекта продажи владелец может самостоятельно или с помощью профессионального оценщика.

На цену объекта влияют такие факторы, как:

  • техническое состояние помещение, подведенные коммуникации;
  • место нахождения объекта;
  • возраст здания, в котором находится объект;
  • предназначение объекта;
  • комплектация, офис лучше продавать с мебелью;
  • инфраструктура: наличие парковки, подъездных путей, доступность общественного транспорта, отдельный вход.

Стратегия

На сегодняшнее время при продаже коммерческой недвижимости используются три стратегии:

  • Первая – цена изначально завышена, чтобы поступали звонки только от платежеспособных покупателей, которым нужна именно такая недвижимость. Такая стратегия позволит найти более надежного покупателя, но за более длительный срок.
  • Вторая – выставление среднерыночной стоимости, предполагает большой поток звонков покупателей, но объект продается за короткий срок 1-2 месяца.
  • Третья – выставление цены ниже рыночной, привлечет много покупателей, но есть риск поступления звонков от ненадежных соискателей. Кроме того, выгода таких продаж сомнительна.

Выбор стратегии зависит от желаний продавца:

  1. если требуется быстро продать недвижимость, то следует выбрать среднюю цену на рынке;
  2. если же продажа объекта может подождать для выявления более выгодного предложения, то лучше выставлять более высокую цену.

Определение целевой аудитории

Кто покупает недвижимость:

  • бизнесмены для расширения своего бизнеса, например, создание сети магазинов;
  • индивидуальные предприниматели, у которых появилась возможность купить недвижимость;
  • физические лица, желающие попробовать себя на поприще предпринимательства или для себя.

Предложение о реализации

Предложение о продаже коммерческой недвижимости должно составляться грамотно, освещая все важные особенности объекта.

  1. указать месторасположение объекта;
  2. все технические характеристики: площадь объекта, этажность здания, или этаж, где расположено помещение, наличие отдельного входа, санитарной комнаты, находится ли объект под охраной;
  3. инфраструктура и доступность общественного транспорта;
  4. указать преимущества объекта: капитальный ремонт, наличие парковки, подъездных путей, комплектация мебелью;
  5. указать возможен ли торг.

Где размещать предложения и искать покупателя?

Для продажи коммерческой недвижимости можно пользоваться следующими способами:

  • специализированные сайты по продаже недвижимости;
  • рекламные объявления на досках объявлений;
  • сайт Авито;
  • СМИ;
  • агентства по продаже недвижимости;
  • использование наружной рекламы, стендов, баннеров.

Как выбрать покупателя и что у него проверить?

После размещения предложения продавцу поступают звонки от соискателей, при неправильном подходе к выбору соискателя есть риск продать объект невыгодно и ненадежному покупателю.

При выборе покупателя стоит обращать внимание на:

  • статус покупателя – владелец компании, ИП или физическое лицо;
  • готов ли клиент оплатить стоимость объекта сразу.

Если покупатель является юрлицом:

  • проверить его юридический статус, находится ли он в единой базе юр лиц;
  • уточнить его полномочия – владелец компании или доверенное лицо;
  • при покупке доверенным лицом следует проверить доверенность, заверенную нотариусом и подписанную владельцем компании.

Если покупатель является физическим лицом, то стоит проверить:

  • паспортные данные;
  • разрешение на покупку от супруга клиента, если он состоит в браке.

Индивидуального предпринимателя можно проверить через ЕГРИП, запросив выписку о предпринимателе.

Реализация помещений с арендаторами

На основании статьи 617 ГК РФ объект с арендаторами доступен для продажи, в таком случае покупатель может получить уже готовый бизнес, не тратя времени на поиск дополнительных арендаторов. Для такой сделки потребуется договора аренды, зарегистрированные в Росреестре. В договоре должны быть указаны пункты обременения арендой, зафиксированные данные арендаторов.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

  1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
  2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Существуют подводные камни данной сделки:

  • соблюдение прежних договоренностей с арендаторами;
  • невозможность расторжения договора аренды без веских оснований.

Продажа помещения с арендаторами потребует больше времени в любом случае, если же покупатель находится быстро, следует проверить его через ЕГРЮЛ и ЕГРИП. Продавать недвижимость стоит в том случае, если клиент готов оплатить сразу и все его документы в порядке. Имеет смысл уделить внимание прошлому опыту покупателя – была ли у него недвижимость с арендаторами.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

Для оформления следует подготовить все необходимые документы, чтобы сделка была прозрачной и законной для обеих сторон.

Документы для регистрации и их проверка

Документы для продавца:

  • документы, устанавливающие право собственности;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорт для физического лица и учредительные документы для юрлица;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка из налоговой об отсутствии долгов;
  • справка из ЖКХ об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • справка о балансовой стоимости недвижимости.

Документы для покупателя:

  • паспорт для физлица и учредительные документы для юрлица;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • согласие на покупку недвижимости супругом;
  • документы об отсутствии банкротства;
  • доверенность, если покупатель доверенное лицо владельца компании;
  • согласие учредителей компании на основании закона «Об акционерных обществах»;
  • ИНН, если покупатель физлицо;
  • выписка из ЕГРИП, если соискатель имеет статус ИП.

Заключение договора

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости составляется в простой письменной форме и должен содержать:

  • подробную информацию о продавце и покупателе;
  • полное описание объекта продажи – адрес помещения, кадастровый номер, тип объекта, этажность, площадь;
  • указывается стоимость недвижимости, реквизиты, способ оплаты;
  • указывается срок оплаты;
  • договор подписывается обеими сторонами сделки с установлением даты заключения.

Сроки регистрации

На основании ст. 16 ФЗ № 218 установлен следующие сроки регистрации сделки:

  • при обращении через Росреестр – до 7 рабочих дней;
  • при обращении через МФЦ – до 9 рабочих дней.

Госпошлина и другие траты

Статьей 333.33 НК РФ установлены следующие стоимости госпошлины за регистрацию права собственности:

  • для физических лиц – 2 000 рублей;
  • для юридических лиц – 22 000 рублей.

Госпошлина оплачивается продавцом.

Налогообложение

Налогообложение регулируется статьей 217 НК РФ, закон предусматривает оплату налогов при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет. Оплата налогов производится продавцом. Ставка налога зависит от системы налогообложения, в которой работал владелец объекта сделки:

  • 13% налога на продажу объекта, если он находился в собственности менее трех лет;
  • при владении объектом более трех лет налоги платить не следует.

При продаже недвижимости подготавливаются документы о установлении цены объекта, определение ставки налога и кадастровая документация. Налоги с продажи недвижимости оптимизируются путем отчислений по сумме расходов. Производится расчет из совокупности доходов с вычитанием расходов по подготовке объекта к продаже.

Указываются все расходы о производимом ремонте перед продажей. Готовится отчет для подачи в налоговую службу. Расчет необходимого налога зависит от статуса владельца объекта недвижимости.

Нерезиденты РФ уплачивают 30% от продаваемого объекта на территории РФ.

Одинаковы ли налоги для ИП, физических и юридических лиц?

  1. Налоги для юридических лиц – 18% НДС, 20% за выгоду от реализации.
  2. Налог для ИП – 13%, от стоимости дохода от продажи и 18 % НДС. 6% или 15% при работе по системе УСН.
  3. Физическое лицо оплачивает 13% от стоимости объекта.

Можно ли продать без уплаты обязательных сборов?

В соответствии с Налоговым Кодексом РФ статьями 217 и 217.1 существует право на продажу недвижимости без налогов:

  • владелец объекта получил в собственность при наследовании или дарении близким родственником не менее трех лет назад;
  • право собственности в течение трех лет и более;
  • продавец не получил выгоды от сделки.

Отличия в оформлении сделки для физлиц, юрлиц и ИП

При условии, если покупатель юрлицо:

  • все документы потребуют тщательной проверки;
  • изучается риск оспаривания сделки третьими лицами;
  • предоставление всех учредительных документов компании.

Если покупатель – физлицо:

  • процедура продажи проходит быстрее, если объект соответствует ожиданиям клиента;
  • требуется нотариально заверенное согласие от второго супруга покупателя.

Как выгоднее – самостоятельно или через риелтора?

Сравнение способов. Продать недвижимость владелец может как самостоятельно, так и через риелтора. Для определения лучшего способа следует сравнить оба варианта.

Самостоятельная продажа:

  • рекламной кампанией придется заниматься владельцу;
  • для разделения звонков от покупателей и риелторов следует завести разные сим-карты;
  • необходимо сопровождение профессионального юриста на всем пути подготовки и совершении сделки по продаже;
  • нет расходов на услуги риелтора.

Продажа через риелтора:

  • недостаток в сравнении с самостоятельной продажей – услуги риелтора стоят на 20-30% дороже;
  • следует выбирать опытного специалиста, есть риск мошенничества;
  • возможно, что продажа объекта займет много времени.

При продаже через риелтора лучше следовать рекомендациям друзей или коллег.

Продажа коммерческой недвижимости довольно прибыльный ход для бизнесмена, желающего приобрести помещение получше или расшириться, найдя другое помещение. Если обе стороны соблюдают правила сделки и все документы являются законными, то сделка по купле-продаже пройдет без проблем и конфликтов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Купить коммерческую недвижимость в Москве

Паркинг • 15 м 2

Шелепиха

Продаётся машино-место на первом этаже, трёхэтажного, кирпичного, гаражного комплекса в районе Пресненский Центрального округа (ЦАО) г. Москвы. 360 метров от станции метро Шелепиха.

Помещение свободного назначения • 146 м 2

Ольховая

Продам ПСН 146м. в Коммунарке, НАО. Округ: Новомосковский. Район: СП Сосенское. Жилой комплекс: Москва А101. 146 м² Площадь 1 из 12 Этаж Назначение: свободное. Сдаётся 146 м. ПСН в Коммунарке, НАО. Новый дом, 2016г. п. 1/12 монолитно-кирпичный. Street Retail. Помещение н.

Земля коммерческого назначения • 300 м 2

Бунинская Аллея

Предлагается к продаже земельный участок 300 кв. м расположенный на конечной остановке поселка Фабрика 1Мая(Новая Москва), на берегу реки Десна, для размещения объектов торговли. Участок идеально подойдет под строительство магазина. По соседству расположены сетевые магазины «Бристоль» и «Ремит».

Склад • 7000 м 2

Производственное предприятие действующие, рентабельное продаю. Основным видом экономической деятельности является производство строительных металлических конструкций, изделий и их частей, гальваника, цинкование. Производственная основная площадь 7 000 м2 на земельном участке 3 га (собственност.

Помещение свободного назначения • 64.5 м 2

Бауманская

Уникальное предложение. Street-retail помещение торгового или свободного назначения площадью 64, 5 кв. м на 1 этаже по адресу: Фридриха Энгельса 23с3. Расположено в шаговой доступности от станции метро Бауманская – 1-я линия домов, в историческом и деловом центре столицы – отличная видимость и т.

Окружная

Корпус сдан! Прямая продажа от застройщика! Продаётся коммерческая недвижимость в сданном корпусе общей площадью 55 кв. м. на 1-м этаже 20 этажного дома. Особенности: Купи квартиру не выходя из дома Онлайн-консультация и онлайн-бронь ЖК «Поколение» – это жилой квартал класса «Комфорт +», располож.

Помещение свободного назначения • 222.3 м 2

Ольховая

Продается объект недвижимости, здание 1-этажное, общей площадью 222, 3 кв. м, кадастровый номер 77:22:0020104:27, объект обеспечен электроснабжением, водоснабжением, теплоснабжением, канализацией. Здание расположено на арендованном земельном участке (срок аренды до 2065 года), общей площадь.

Помещение свободного назначения • 146.8 м 2

Черкизовская

Б-Н2б Продается нежилое помещение площадью 146, 8 кв. м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе Б. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м. Черкизовская и МЦК Локомотив, 4 км до МКАД, прямой выезд на Щелковское шоссе (300 метров) с Амурского переулка. Помещение имеет отдел.

Торговые площади • 96.5 м 2

Черкизовская

В-Н8 Продается нежилое помещение площадью 96, 5 кв. м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе В. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м. Черкизовская и МЦК Локомотив, 4 км до МКАД, прямой выезд на Щелковское шоссе (300 метров) с Амурского переулка. Данное помещение имеет .

Черкизовская

Д-Н15 Продается нежилое помещение площадью 83, 5 кв. м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе Д. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м. Черкизовская и МЦК Локомотив, 4 км до МКАД, прямой выезд на Щелковское шоссе (300 метров) с Амурского переулка. Данное помещение наход.

Помещение свободного назначения • 93.2 м 2

Речной вокзал

Застройщик продаёт нежилое помещение свободного назначения в ЖК «Фестиваль парк». м. «Речной вокзал» 3 мин. пешком. Первая линия. Удобный подъезд. Монолитные дома бизнес-класса. Ввод в 2020 году. Помещение продается в презентабельной 2-х уровневой торговой галереи – центре притяжения сферы у.

Помещение свободного назначения • 1011.2 м 2

Речной вокзал

Застройщик продаёт нежилое помещение свободного назначения в ЖК «Фестиваль парк». м. «Речной вокзал» 3 мин. пешком. Первая линия. Удобный подъезд. Монолитные дома бизнес-класса. Ввод в 2020 году. Помещения продаются в презентабельной 2-х уровневой торговой галереи – центре притяжения сферы у.

Помещение свободного назначения • 128.5 м 2

Речной вокзал

Застройщик продаёт нежилое помещение свободного назначения в ЖК «Фестиваль парк». м. «Речной вокзал» 3 мин. пешком. Первая линия. Удобный подъезд. Монолитные дома бизнес-класса. Ввод в 2020 году. Помещение продается в презентабельной 2-х уровневой торговой галереи – центре притяжения сферы у.

Помещение свободного назначения • 73.9 м 2

Речной вокзал

Застройщик продаёт нежилое помещение свободного назначения в ЖК «Фестиваль парк». м. «Речной вокзал» 3 мин. пешком. Первая линия. Удобный подъезд. Монолитные дома бизнес-класса. Ввод в 2020 году. Помещение продается в презентабельной 2-х уровневой торговой галереи – центре притяжения сферы у.

Помещение свободного назначения • 220 м 2

Речной вокзал

Застройщик продаёт нежилое помещение свободного назначения в ЖК «Фестиваль парк». м. «Речной вокзал» 3 мин. пешком. Первая линия. Удобный подъезд. Монолитные дома бизнес-класса. Ввод в 2020 году. Помещение продается в презентабельной 2-х уровневой торговой галереи – центре притяжения сферы у.

Черкизовская

Д-Н1 Продается нежилое помещение площадью 111, 3 кв. м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе Д. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м. Черкизовская и МЦК Локомотив, 4 км до МКАД, прямой выезд на Щелковское шоссе (300 метров) с Амурского переулка. Данное помещение имеет.

Черкизовская

Д-Н3 Продается нежилое помещение площадью 107, 6 кв. м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе Д. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м. Черкизовская и МЦК Локомотив, 4 км до МКАД, прямой выезд на Щелковское шоссе (300 метров) с Амурского переулка. Данное помещение просм.

Черкизовская

Д-Н2 Продается нежилое помещение площадью 87, 6 кв. м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе Д. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м. Черкизовская и МЦК Локомотив, 4 км до МКАД, прямой выезд на Щелковское шоссе (300 метров) с Амурского переулка. Данное помещение находи.

Черкизовская

Д-Н4 Продается нежилое помещение площадью 83, 8 кв. м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе Д. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м. Черкизовская и МЦК Локомотив, 4 км до МКАД, прямой выезд на Щелковское шоссе (300 метров) с Амурского переулка. Данное помещение просма.

Черкизовская

Д-Н16 Продается нежилое помещение площадью 140, 1 кв. м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе Д. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м. Черкизовская и МЦК Локомотив, 4 км до МКАД, прямой выезд на Щелковское шоссе (300 метров) с Амурского переулка. Данное помещение имее.

Черкизовская

Д-Н12 Продается нежилое помещение площадью 94, 8 кв. м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе Д. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м. Черкизовская и МЦК Локомотив, 4 км до МКАД, прямой выезд на Щелковское шоссе (300 метров) с Амурского переулка. Данное помещение наход.

Черкизовская

Д-Н18 Продается нежилое помещение площадью 127, 5 кв. м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе Д. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м. Черкизовская и МЦК Локомотив, 4 км до МКАД, прямой выезд на Щелковское шоссе (300 метров) с Амурского переулка. Данное помещение имее.

Черкизовская

Д-Н17 Продается нежилое помещение площадью 124, 4 кв. м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе Д. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м. Черкизовская и МЦК Локомотив, 4 км до МКАД, прямой выезд на Щелковское шоссе (300 метров) с Амурского переулка. Данное помещение имее.

Помещение свободного назначения • 116.8 м 2

Тушинская

Продаю стрит-ритейл площадью 116. 8 м2 м. Тушинская. Помещение располагается в 25-этажном жилом комплексе, с переуступкой прав аренды. Располагается на 1 этаже здания, тип окон – витринные, лифтов нет. Здание построено в 2019 году, здание охраняется. #1580883#

Помещение свободного назначения • 145.8 м 2

Тушинская

Продается стрит-ритейл площадью 145. 8 м2 м. Тушинская. Помещение располагается в 25-этажном жилом комплексе, с переуступкой прав аренды. Располагается на 1 этаже здания, тип окон – витринные, лифтов нет. Здание построено в 2019 году, здание охраняется. #1580886#

с ремонтом и мебелью

СЗАО, Строгино, улица Твардовского

Агентство недвижимости «SmartAgent»

Москва, ЦАО, Мещанский район

Продажа и аренда квартир, домов, коммерческой недвижимости в Москве

Купить нежилое помещение в Москве

Нетрудно купить нежилое помещение в Москве c нужными фильтрами по заманчивой цене в огромной базе свежих объявлений. Легкая продажа нежилых помещений Москва предложения с фото интересующих за короткий срок.

В разделе купить нежилое помещение в москве найдено 556 объявлений

Уникальное предложение! Street-retail помещение торгового или свободного назначения площадью 64,5 кв.м на 1 этаже по адресу: Фридриха Энгельса 23с3. Расположено в шаговой

  • 16 000 000 ₽
  • 1 м² = 250 000 ₽

Продается объект недвижимости, здание 1-этажное, общей площадью 222,3 кв.м, кадастровый номер 77:22:0020104:27, объект обеспечен электроснабжением, водоснабжением,

  • 18 200 000 ₽
  • 1 м² = 81 982 ₽

Б-Н2б Продается нежилое помещение площадью 146,8 кв.м. на 1 этаже ЖК «Level Амурская» в корпусе Б. Отличная транспортная доступность: всего 7 мин пешком до м.

  • 31 195 000 ₽
  • 1 м² = 213 664 ₽

Застройщик продаёт нежилое помещение свободного назначения в ЖК «Фестиваль парк». м. «Речной вокзал» 3 мин. пешком. Первая линия. Удобный подъезд.

  • 18 546 800 ₽
  • 1 м² = 199 428 ₽

Застройщик продаёт нежилое помещение свободного назначения в ЖК «Фестиваль парк». м. «Речной вокзал» 3 мин. пешком. Первая линия. Удобный подъезд.

  • 252 800 000 ₽
  • 1 м² = 250 049 ₽

Застройщик продаёт нежилое помещение свободного назначения в ЖК «Фестиваль парк». м. «Речной вокзал» 3 мин. пешком. Первая линия. Удобный подъезд.

  • 25 571 500 ₽
  • 1 м² = 199 777 ₽

Застройщик продаёт нежилое помещение свободного назначения в ЖК «Фестиваль парк». м. «Речной вокзал» 3 мин. пешком. Первая линия. Удобный подъезд.

  • 14 706 100 ₽
  • 1 м² = 201 453 ₽

Застройщик продаёт нежилое помещение свободного назначения в ЖК «Фестиваль парк». м. «Речной вокзал» 3 мин. пешком. Первая линия. Удобный подъезд.

  • 66 000 000 ₽
  • 1 м² = 300 000 ₽

Продаю стрит-ритейл площадью 116.8 м2 м. Тушинская. Помещение располагается в 25-этажном жилом комплексе, с переуступкой прав аренды. Располагается на 1 этаже здания, тип окон –

  • 28 135 252 ₽
  • 1 м² = 242 545 ₽

Продается стрит-ритейл площадью 145.8 м2 м. Тушинская. Помещение располагается в 25-этажном жилом комплексе, с переуступкой прав аренды. Располагается на 1 этаже здания, тип окон

  • 28 576 800 ₽
  • 1 м² = 197 081 ₽

Самая низкая цена квадратного метра — 20 000 ₽ по запросу купить нежилое помещение москва

  • Дата ↓
  • Цена ↓
  • Цена м² ↓
  • 10
  • 20
  • 50
  • 100
  • ₽ руб
  • € евро
  • $ долл

В свежих объявлениях недорого купить нежилое помещение в Москве реально увидеть фотографии, объект на карте, краткое описание, параметры сделки и цену за квадратный метр. Если у вас не получилось найти объявление у нас, тогда стоит попробовать купить нежилое помещение на авито , циан , домофонд или из рук в руки .

Средняя цена на нежилые помещения в Москве

Динамика изменения средней цены на нежилые помещения за 7 дней апреля по сравнению с предыдущим периодом

Продажа арендного бизнеса

Предложения по продаже зданий и помещений для получения арендного дохода в качестве процентов от вложенных средств инвестирования. Покупка арендного бизнеса различного назначения: торгового, офисного, сферы услуг или производственно-складского.

Арендный бизнес с Пятеречкой на Войковской

Продажа помещения в торговом центре с сетевым арендатором Пятерочка. Свободная планировка, вход с улицы, вход из ТЦ, зона погрузки/разгрузки. Высота потолка 3,7 м. Большие рекламные.

Продажа торгового центра на юго-западе Москвы

Продается торговый центр в престижном юго-западном округе Москвы в жилом густонаселенном районе. Общая арендуемая площадь 9 006 м2 Заполняемость 95% Год.

Бизнес центр с арендаторами на продажу в Химках

Продажа нового бизнес-центра в экономически активной зоне Химок. БЦ 3-х этажный: высота потолка на 1-м этаже – 4 м, на 2-м и 3-м этажах – 3 м. Вода, канализация, отопление.

Продажа ТЦ с якорными арендаторами в Подмосковье

Предлагаем Вашему вниманию Торговый центр, расположенный в населенном пункте Московской области населением около 100 тысяч человек рядом с бетонным кольцом. ТЦ.

Продажа торгово-складской и производственной базы в Сергиевом Посаде

Продажа имущественного комплекса на первой линии шоссе. На территории есть четыре производственно-складских цеха с кран-балками. Высота потолка от 6 до 10 м. В административном 3-х этажном здании.

Продажа ПСН с арендаторами в цоколе жилого дома

Продажа нежилого помещения в цоколе жилого дома на первой линии в районе Северное Чертаново ЮАО Москвы. 12 минут пешком от метро Южная. Жилой массив, в.

Продажа действующего ТЦ с арендаторами в Люберцах

Продажа нового заполненного на 100% арендаторами ТЦ в городском округе Люберцы. ТЦ находится в 10 км. от МКАД в жилом массиве новой застройки: ЖК Марусино 1,2,3,4,5, ЖК.

Продажа арендного бизнеса – супермаркет в Егорьевске

Продается помещение свободного назначения в нежилом доме в центре г. Егорьевск Московской области. Город с населением 74 тыс. человек в 89 км. от МКАД по Егорьевскому.

Продажа торгового помещения на 2 этаже 2-х этажного ТЦ в ЮЗАО

Продажа помещения свободного назначения на 2 этаже в 2-х этажном отдельно стоящем здании торгового назначения в ЮЗАО Москвы. Первая линия домов в 15 минутах пешком от.

Продажа торговых помещений на 1 этаже жилого дома в СЗАО

Продажа двух соседних помещений свободного назначения на 1 и цокольном этажах жилого дома в район Щукино СЗАО г. Москвы. Первая линия домов, 5 минут пешком от метро Щукинская и 10 минут от.

Продажа торгового центра в сетевыми ресторанами

Продается торговый центр на востоке Москвы с арендаторами. Торговый центр расположен рядом с метро в очень проходном и проездном месте. Здание 2-х этажное с подвалом и летней верандой. Основные.

Продажа арендного бизнеса с тремя сетевыми арендаторами в ЗАО

Объект представляет собой встроенно-пристроенное торговое помещение, расположенное на 1-м и подвальном этажах жилого многоквартирного 12-этажного дома. Дом расположен в.

Продажа нежилых помещений рядом с метро Павелецкая

Предлагаются на продажу помещения свободного назначения в административном здании в ЦАО в районе Замоскворечье, 3 минуты пешком от м.Павелецкая и Садового кольца. Оживленный.

Продажа готового арендного бизнеса – супермаркет Магнит в Королеве

Продажа нежилого помещения с сетевым арендатором. Находится на 1 этаже 16-этажного кирпичного жилого дома, на 1-й линии домов в густонаселенном жилом массиве г. Королев Московской.

Продажа ТЦ с арендаторами на Дмитровском шоссе

Продается действующий торговый центр заполненный арендаторами на 100%, находится на первой линии Дмитровского шоссе, менее 20 км. от МКАД. Между Лобней и Малым бетонным кольцом.

Продажа офисного здания в ЮАО

Продажа бизнес-центра класса B+ в шаговой доступности от метро Тульская, в непосредственной близости от ТТК. Инфраструктура: столовая, паркинг. Имущественный комплекс общей площадью.

Продажа готовых арендных бизнесов в ТРЦ в Балашихе

Продажа торговых помещений как готовых арендных бизнесов с разными арендаторами в действующем ТРЦ г. Балашихи, расположенного в 8 км. по Шоссе Энтузиастов (Горьковское шоссе). ТРЦ.

Продажа арендного бизнеса с хорошей доходностью в ТРЦ г.Балашиха

Продажа торгового помещения с пулом мебельных арендаторов в действующем ТРЦ г. Балашихи, расположенного в 8 км. по Шоссе Энтузиастов (Горьковское шоссе). ТРЦ “Галион” открыт в 2005 году.

Продажа помещения боулинга в действующем ТРЦ Балашихи

Продажа помещения действующего боулинга – успешно работающий бизнес. Функционирует более 10 лет в ТРЦ “Галион”, расположенного на Шоссе Энтузиастов (Горьковское шоссе) г.Балашиха. Известный.

Продажа офисов в центре рядом с Бульварным кольцом

Продажа офисных помещений с отделкой в БЦ, расположенном в ЦАО г. Москвы внутри Бульварного кольца, в 3 минутах пешком от м. Тургеневская, Чистые пруды, Сретенский бульвар и в 7 минутах.

Продажа небольшого арендного бизнеса на 1 этаже

Продажа помещения свободного назначения (ПСН) формата street-retail, можно как готовый арендный бизнес. Помещение расположено на 1 этаже 5-этажного жилого кирпичного.

Продажа комплекса зданий с арендаторами

Продается имущественный комплекс в Северном округе, район Головинский. Комлекс представляет собой шесть зданий административного и производственного назначения площадью 2800 кв.м, 2700 кв.м, 1000.

Продажа магазина Пятерочка в Зеленограде

Продажа отдельно стоящего одноэтажного здания с арендатором Пятёрочка в спальном районе Зеленограда. Здание одноэтажное, со всеми необходимыми коммуникациями, большая площадка для погрузки, есть.

Помещение на 1-м этаже с сетевым арендатором в районе Головинский

Продажа двух помещений на первом этаже нового отдельно стоящего здания торгового назначения. Помещения занимают весь первый этаж с витринными окнами, высота потолка 3,5 м, Несколько входов с превой.

Продажа производственной базы в Чехове

Продается имущественный комплекс автобазы в городе Чехов с двумя производственными зданиями 360 кв.м и 950 кв.м. На территории находится 2-х этажное административное здание площадью 490 кв.м и здание.

Продается торгово-административное здание с арендаторами

Предлагается готовый арендный бизнес в Подмосковье. Здание 3-х этажное, на 1-м этаже магазин Магнит, 2-й и 3-й этажи офисные – общий арендный поток 660 000 руб/мес. Проездная дорога, рядом с.

Торговые площади с арендаторами в Московской области в Жуковском

Продажа двух действующих магазинов в цокольном и 1-м этажах административного здания в жилом квртале г. Жуковского в проездном месте. В цоколе расположен магазин детской одежды с арендным.

Ресторан караоке в центре Москвы на набережной

Продается цокольное помещение в нежилом здании пешком от м. Новокузнецкая, рядом с отелем Балчуг. В помещениии аредатор клуб-ресторан-караоке. Помещение в собственности 5 лет, электричество, вытяжка.

Продажа турбазы в ближнем Подмосковье

Продаётся дом отдыха в ближнем Подмосковье в 20 км. от МКАД по Ленинградскому шоссе. Территория дома отдыха охоаняется, подведены все коммуникации: две артезианские скважины с накопительными баками.

Продажа гостиницы с клубом в Новой Москве

Продается отдельно стоящее здание в Новой Москве с действующим бизнесом: гостиница, ресторан-клуб, Гостиница на 9 номеров, ресторан на 100 мест, бар-кальянная с отдельным входом. Все помещения.

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом

Приветствую! Коммерческую недвижимость покупают и продают так же, как и жилую. Правда, стоит она дороже, и оформляется в собственность сложнее. В самой процедуре есть куча нюансов, о которых нужно знать заранее.

Сегодня мы в деталях обсудим, что представляет собой покупка коммерческой недвижимости физлицом: «подводные камни», оценка, проверка и регистрация объекта, налоги с продажи и оптимизация расходов.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

  • Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
  • При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
  • Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Важный момент! Для покупки коммерческой недвижимости необязательно регистрировать ИП. Если Вы будете зарабатывать на аренде нежилого помещения, то достаточно регулярно платить стандартный НДФЛ с доходов.

Можно ли взять банковский кредит на покупку КН под залог недвижимости?

Купить недвижимость без денег, увы, не получится. Даже с помощью банковского кредита. Первоначальный взнос — обязательное условие в любом банке!

Вот актуальные условия кредита «Коммерческая ипотека» от «Абсолют Банка».

Кредит выдается на покупку нежилой (коммерческой) недвижимости. Его максимальный размер составляет 15 млн. рублей (если объект находится в Москве, Санкт-Петербурге или области). Для других регионов максимум снижается до 9 млн. рублей. Оформить «Коммерческую ипотеку» можно на срок от 5 до 10 лет. Базовая ставка начинается с 13,9% годовых.

А дальше начинается самое интересное.

В Абсолют Банке Вы можете рассчитывать на, максимум 60% стоимости объекта. Хотите получить больше? Предложите банку дополнительный залог. В этом случае он даст Вам в кредит не 60%, а 80% стоимости объекта.

Причем, совсем не факт, что помещение оценят по рыночной цене. По правилам банка из двух стоимостей (цена продавца и оценочная) банк выберет меньшую. И не забывайте о дополнительных расходах: страховке, оценке имущества, услугах нотариуса и других.

Три этапа покупки коммерческой недвижимости

1. Выбираем и оцениваем объект

Для начала определяемся с целью покупки недвижимости. Вариантов два:

  • Для себя (под производство, склад, офис).
  • Для получения дохода (под сдачу в аренду или перепродажу).

На втором этапе выбираем подходящий объект. Обращаем внимание на статус будущей недвижимости. КН можно купить в одном из двух «состояний»:

  • Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
  • Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.

Далее приступаем к поиску помещения. Делать это можно самостоятельно (объявления в Сети, в газетах и журналах, участие в аукционах и общественных торгах). Но лучше обратиться к профессиональному посреднику. Он будет сопровождать сделку на любом этапе:

  • Поможет подобрать объект недвижимости и оценит его.
  • Проверит сделку на юридическую чистоту и составит контракт.
  • Подготовит пакет документов и оформит государственную регистрацию прав собственности на объект.

Оплата услуг посредника происходит только по результату его работы!

Но даже, если Вы ищите недвижимость самостоятельно, ее оценку лучше поручить лицензированной оценочной компании.

2. Проверяем объект

Что нужно знать при покупке или продаже КН? 1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).
  3. ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).
  4. Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).
  5. Графический план помещения.

Выписка из ЕГРН-1 позволяет:

  • Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;
  • Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).
  • Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

Прежде чем заключать договор купли-продажи, эксперты рекомендуют подписать предварительный договор. Такая бумага гарантирует соблюдение договоренностей обеими сторонами до подписания основного документа.

На «промежуточной» стадии проверяют:

  • Полномочия продавца (или его представителя).
  • Юридическую чистоту сделки:
    • Не является ли объект предметом спора между предыдущим и нынешним владельцем.
    • Были ли законными все предыдущие сделки по объекту.
    • Нет ли на недвижимости обременений (залога, ареста).

Если все ОК, то покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Передачу объекта новому владельцу подтверждает передаточный акт.

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных реконструкций и перепланировок. В противном случае недвижимость будет сложно сдать в аренду. Либо покупателю придется оформлять перепланировку «задним числом» и за свой счет. Если Вы покупаете отдельно стоящее здание, убедитесь, что земельный участок под ним также принадлежит продавцу.

Как оформить в собственность купленный объект? Подать данные в ЕГРН, подождать и получить выписку.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Теоретически, можно. Главное, чтобы соблюдались два условия:

  1. Вы являетесь собственником объекта. И по нему нет никаких обременений.
  2. Недвижимость соответствует требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Либо у Вас есть возможность привести объект в «жилой» вид.

Пошаговая инструкция

Шаг №1. Подготовить проект перепланировки или переустройства объекта.

По закону к жилым объектам предъявляется куча требований: противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических (высота потолков, естественное освещение, вентиляция, шумоизолляция и другое). Проект переустройства можно сделать самому или заказать специалистам.

Шаг №2. Собрать документы:

  • Паспорт собственника объекта.
  • Заявление с просьбой перевести нежилое помещение в жилое.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Заключение органов о том, что помещение соответствует требованиям жилого помещения (или его можно к ним привести).

Шаг №3. Обратиться в уполномоченный орган за получением госуслуги.

В каждом регионе за перевод нежилого помещения в жилое отвечает свой орган. В Москве, например, этим занимается Департамент городского имущества. Подать документы можно лично (через МФЦ) или через электронную форму.

Решение принимается в течение 48 дней. После чего владельцу отправляют ответ:

  • Положительный (помещение можно переводить в жилое).
  • Отрицательный. Свои права можно отстоять в суде в течение трех месяцев.

Шаг №4. Сделать перепланировку и получить акт приемочной комиссии.

Шаг №5. Получить технический план перепланировки у кадастрового инженера.

Готовый технический план передается в Росреестр для кадастрового учета технических характеристик помещения.

Шаг №6. Подождать, пока сведения внесут в ЕГРН, и получить выписку

Как правильно рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости?

Налог для физлица

Раньше, если физлицо владело недвижимостью дольше трех лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Но с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью «без налога» в России увеличили с трех лет до пяти.

Проще говоря. Если Вы купили недвижимость до 2016-го, то можете продавать ее без уплаты налога спустя три года. А если покупка произошла после 1 января 2016, то ждите, пока истечет пять лет.

Сам налог на недвижимость составляет 13% (он платится с разницы между ценой продажи и ценой покупки). Если у Вас на руках нет документов, подтверждающих покупку недвижимости, налог в 13% придется платить не с разницы, а со всей суммы продажи!

Пример. Два года назад Олег купил склад за 10 млн. рублей, а продал его за 11 млн. рублей.

  1. У него есть документы на покупку. Он заплатит налог с 1 млн. рублей (11 млн. — 10 млн.). 13% от 1 млн. рублей = 130 тыс. рублей.
  2. Документы на покупку сгорели при пожаре. Олег заплатит 13% НДФЛ со всей суммы продажи (13% от 11 млн. рублей = 1 млн. 430 тыс. рублей).

Есть еще один нюанс — с 2016-го года Россия перешла на кадастровую базу налогообложения. Допустим, по Вашему объекту уже рассчитана кадастровая стоимость. Цену по кадастру устанавливают только госорганы (после чего стоимость заносится в базу Госреестра).

Если кадастровая оценка, умноженная на 0,7 (корректирующий коэффициент) выше цены продажи – то она и будет считаться базой для расчета налога. Но это условие касается только объектов, купленных после 1 января 2016 года!

Пример. В 2016 году Андрей купил офис за 4 млн. рублей. Через год продал его за 6 млн. Но госорганы оценили кадастровую стоимость офиса в 10 млн. рублей. Даже с учетом поправочного коэффициента (0,7*10 млн. рублей) 7 млн. больше, чем 6 млн. Поэтому для расчета налога Андрею придется брать кадастровую, а не продажную стоимость.

Рассчитаем сумму налога. 7 млн. (по кадастру) – 4 млн. (цена покупки) = 3 млн. рублей. 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей.

Налог для ИП

Налог на продажу имущества ИП будет зависеть от того, использовал ли тот объект в бизнесе или нет.

Если не использовал — то порядок уплаты налога будет тот же, что и для физического лица (я детально описал его выше).

Если использовал (например, начислялась арендная ставка для арендатора), то платить налог придется по-другому. Даже, если между моментом покупки и продажи прошло 10 лет.

  • 13%, если ИП работает на общей системе. Плюс сюда же добавится НДС (18% с дохода).
  • 6% или 15%, если ИП работает на упрощенной схеме (базой налогообложения будут «доходы» или «доходы минус расходы» соответственно).

Налог для юрлица

Юридический статус покупателя снижает риск потери имущества в случае развода или судебного разбирательства. А еще серьезно уменьшается риск изъятия недвижимости в спорных ситуациях.

При продаже недвижимости юрлицом с него взимается два налога:

  • НДС (18%). Продавец выставляет покупателю счет-фактуру, где отдельно от стоимости недвижимости указана цифра НДС. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет;
  • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

Если юрлицо находится на УСН, то при продаже нужно заплатить 6% (от суммы продажи) или 15% (от разницы между суммой продажи и остаточной балансовой стоимостью).

Виды мошенничества с недвижимостью

Двойная продажа

Собственник может продавать один и тот же объект двум-трем покупателям.

Обременения

В момент продажи недвижимости она может находиться под обременением (например, в залоге у банка). Покупка такого объекта считается незаконной. В итоге покупатель лишится и объекта, и денег, которые за него заплатил.

И та, и другая мошенническая схема легко вычисляется по выписке из ЕГРН.

Как оптимизировать расходы на покупку коммерческой недвижимости?

Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Время от времени крупные застройщики предлагают покупателем скидки и акции. Такие «аттракционы щедрости» чаще устраивают в сезоны затишья на рынке недвижимости.

Популярные форматы: скидки в процентах от начальной цены, скидки в абсолютном выражении, подарки (например, бесплатный паркинг). Обычно акции действуют ограниченный период времени и распространяются на конкретные объекты.

Покупайте объекты на начальной стадии строительства

Купля-продажа новостройки на начальной стадии строительства обойдется на 20-30% дешевле, чем после ввода объекта в эксплуатацию. Но очевидно, и риски такой инвестиции будут гораздо выше.

Переоформление квартиры в коммерческую

Еще один способ уменьшить расходы на покупку коммерческой недвижимости – купить квартиру на первом этаже и оформить перевод жилого помещения в нежилое.

Личное мнение

Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость как физическое лицо? Да, так проще и дешевле в плане налогообложения. Пока самый выгодный вариант покупки — когда Вы оформлены как ИП на УСН и не собираетесь продавать объект недвижимости в ближайшие пять лет.

А какие подводные камни покупки коммерческой недвижимости знаете Вы?

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Читайте также:  Каковы размеры охранной зоны кабельных линий электропередачи
Ссылка на основную публикацию