Покупка квартиры с коммунальными долгами

Женщина купила квартиру, которую потом продали на торгах из-за долгов предыдущей собственницы

Весной 2015 года в Москве одна женщина купила однокомнатную квартиру за 9,3 млн рублей. А спустя три с половиной года в ее квартиру попытались зайти неизвестные мужчины: один из них представился собственником этой квартиры и сказал, что купил ее с торгов. Но дальше порога коридора его не пустили соседи.

Оказалось, что спустя два года после сделки, в 2017 году, продавца квартиры признали банкротом: у нее накопилось 12 млн рублей долга. Финансовый управляющий проверил все сделки продавца за последние несколько лет и решил, что квартиру специально продали, чтобы скрыть ее от кредиторов. Управляющему показалось, что покупательница заплатила гораздо меньшую сумму, чем стоит эта квартира. А в договоре якобы указали сумму побольше, чтобы никто не догадался.

Финансовый управляющий обратился в суд и потребовал признать договор купли-продажи недействительным. Покупательница квартиры — главная героиня этой истории — не участвовала в судебном разбирательстве, потому что не знала о нем.

Весной 2018 года суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным и прекратил право собственности покупательницы на квартиру. Решение вступило в силу. Правда, нашей героине никто о нем не сообщил.

Определение по делу № А40-109856/17-103-137
от 20.04.2018PDF, 248 КБ

Финансовый управляющий сразу же выставил квартиру на торги: этими деньгами он планировал погасить большую часть долга. В декабре 2018 года ее купил тот самый мужчина. Вместе с финансовым управляющим он попытался попасть в квартиру, но соседи не пустили их даже в общий коридор, вызвали полицию и сообщили хозяйке квартиры.

Хотя зайти в квартиру не удалось, покупатель и финансовый управляющий подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности в Росреестре. Квартира стала официально принадлежать мужчине.

Когда женщина узнала о произошедшем, она начала бороться за квартиру. Чтобы вернуть себе недвижимость, ей пришлось дойти до Верховного суда.

Чтобы восстановить свое право на это жилье, женщине нужно было действовать в двух направлениях:

1. Отменить решение суда, которым ее договор купли-продажи признан недействительным.
2. Прекратить право собственности мужчины на квартиру и признать такое право за собой.

Источник: Определение ВС РФ № 305-ЭС19-3996 (6) от 20.08.2020PDF, 218 КБ

Сразу скажем, что в итоге все закончилось благополучно — благодаря ее настойчивости, грамотному юристу и бдительным соседям.

Для начала женщина подала апелляционную жалобу на решение суда, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным. Именно из-за этого решения она изначально утратила право на квартиру, а значит, его нужно было оспаривать в первую очередь.

Курс о больших делах

Финансовый управляющий. Считаю, что договор купли-продажи нужно признать недействительным. Продавец-банкрот специально распродала все имущество, чтобы кредиторы не получили денег.

Покупательница знала об этом, они действовали заодно: на момент, когда квартиру продавали, у продавца уже были долги и велись исполнительные производства по судебным задолженностям. Еще покупательница не передала продавцу всю сумму, за которую купила квартиру. Это значит, что квартиру продали по заниженной цене, а в договоре указали другую сумму.

Покупательница. О том, что договор между мной и продавцом оспорили и признали недействительным, я не знала. Поэтому прошу восстановить срок на обжалование этого определения.

У нас с продавцом был обычный договор купли-продажи, в нем нет никакого злого умысла. На момент, когда мы заключали договор, у продавца было только одно исполнительное производство — на 2 млн рублей. Квартира стоила намного дороже, поэтому я не могла знать, что причиняю вред кредиторам. Остальные долги у продавца появились позже.

Я перечислила продавцу всю сумму по договору: половиной денег я погасила ипотеку продавца, а вторую половину передала ей через банковскую ячейку. Прошу суд отказать в иске о признании договора купли-продажи недействительным.

Что сказали суды

Срок для обжалования определения о признании сделки недействительной восстанавливаем.

Чтобы договор купли-продажи признали недействительным, финансовый управляющий должен доказать следующее:

1. Цель сделки — причинить вред имущественным правам кредиторов, и такой вред действительно был причинен. Например, спорную квартиру продали по заниженной цене или близкому родственнику.
2. На момент, когда заключали договор, продавец был неплатежеспособным.
3. Покупательница знала или должна была знать о целях продавца.

В этом деле покупательница полностью уплатила стоимость квартиры: суд принял в качестве доказательства расписку продавца и документы банка об открытии ячейки. Частью суммы действительно погасили ипотечный кредит на проданную квартиру. Так что договор был заключен на рыночных условиях.

Продавец на момент сделки была платежеспособной, она исполняла свои обязательства перед другими банками. Одна задолженность еще ни о чем не говорит. Поэтому, если даже у продавца и была цель навредить кредиторам, покупательница не могла о ней знать.

Решение суда первой инстанции отменяем, в иске о признании договора купли-продажи недействительным отказываем.

Финансовый управляющий обжаловал это решение сначала в арбитражном суде Московского округа, а потом и в Верховном суде РФ. Но арбитражный суд округа оставил решение в силе. В судебном акте судьи подчеркнули, что покупательница действительно оплатила квартиру полностью, а не частично, как это утверждал финансовый управляющий. А Верховный суд РФ вообще не стал передавать это дело для рассмотрения в судебном заседании, потому что не нашел оснований.

Постановление по делу № А40-109856/17 от 26.08.2019PDF, 235 КБ

Определение ВС РФ № 305-ЭС19-3996 (3) от 26.12.2019PDF, 192 КБ

В итоге покупательнице квартиры удалось отменить определение, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным. Но этого было недостаточно, потому что собственником квартиры все равно остался мужчина, который купил квартиру на торгах. Теперь нужно было прекратить его право собственности.

Для этого покупательница обратилась в суд с заявлением: потребовала, чтобы торги признали недействительными, а право собственности мужчины, который их выиграл, отменили.

Одновременно она попросила признать ее право собственности на квартиру и заодно взыскать с финансового управляющего 86 000 Р , которые потратила на юристов.

Покупательница. Так как мой договор купли-продажи квартиры суд признал законным, я владелец квартиры.

Новый покупатель подписал акт приема-передачи, но фактически квартиру ему не передали — он даже не смог попасть дальше коридора. А потому он не может считаться добросовестным приобретателем. Прошу признать недействительными результаты торгов и договор нового покупателя, прекратить его право собственности на квартиру и признать это право за мной.

Финансовый управляющий и новый покупатель. Против заявления покупательницы возражаем. Когда финансовый управляющий продавал квартиру на торгах, по документам собственником была прежняя владелица, а не эта женщина. А значит, результаты торгов законны.

Что сказали суды

Арбитражный суд Москвы:

Мы считаем, что и торги, и заключенный на них договор нужно признать недействительными. Финансовый управляющий продал квартиру на торгах и этим нарушил права покупательницы. Раз суды признали договор купли-продажи законным, продавать квартиру на торгах было нельзя.

Иск удовлетворяем, признаем торги недействительными.

Поскольку покупательница потратилась на юриста, финансовый управляющий должен компенсировать ей эти расходы. Но сумму снизим до разумных пределов: 43 000 Р . Эти деньги финансовый управляющий должен выплатить из конкурсной массы продавца квартиры.

Конкурсная масса — это все имущество банкрота, которое можно продать, чтобы погасить его долги

Финансовый управляющий и новый покупатель обжаловали это решение.

Нет, все не так, районный суд неправ. Торги можно признать недействительными, только если есть нарушения в процедуре: например, если бы до торгов необоснованно не допустили одного из участников или неправильно определили цену продажи. А в случае с этой квартирой все проходило по закону. В торгах участвовали четыре претендента, никто из них не оспаривал результаты.

Кроме того, если финансовый управляющий продает имущество на торгах в рамках дела о банкротстве, права других лиц на это имущество прекращаются и покупатель получает недвижимость юридически свободной. Это подтверждает и судебная практика.

Определение № 308-ЭС16-1368 от 26.05.2016PDF, 77,1 КБ

Поэтому нет никаких оснований признавать эти торги недействительными. Определение первой инстанции отменяем, в требовании отказываем.

Согласны с коллегами.

Покупательница оспорила эти постановления в Верховном суде.

Покупательница приобрела квартиру по действительному договору купли-продажи. Она приняла недвижимость, оплатила ее и зарегистрировала право собственности в государственном реестре.

Судебное решение, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным, — это ошибка. На его основании нельзя было восстанавливать права продавца-банкрота на квартиру и выставлять ее на торги. Финансовый управляющий вообще не имел права продавать эту квартиру.

Новый покупатель должен был проявить хотя бы минимальную степень осмотрительности и до сделки посмотреть квартиру. Если бы он сделал это, то узнал бы, что продавец и владелец квартиры — разные люди. А так он не попал дальше коридора. Так что этот мужчина не может считаться добросовестным приобретателем.

Акт приема-передачи квартиры также недостоверен. Финансовый управляющий в принципе не мог передать квартиру победителю торгов, потому что фактически квартирой владела покупательница. Следовательно, мужчина, который выиграл торги, вообще не приобрел право собственности на квартиру.

Права покупательницы нарушил не тот факт, что квартиру выставили на торги, а то, что победитель торгов зарегистрировал на эту квартиру право собственности.

Однако все осложнилось. В иске покупательница требует прекратить право собственности мужчины на квартиру. И мы бы сделали это, но не можем. Пока мы рассматривали дело, этот мужчина уже продал квартиру другому человеку! Третий покупатель не привлечен к делу, поэтому нам придется все вернуть в первую инстанцию.

Так что решение суда первой инстанции оставляем в силе: торги и заключенный на них договор купли-продажи с мужчиной недействительны. А вот признать право собственности на квартиру за покупательницей не можем, это предстоит решить суду первой инстанции. Для этого нужно привлечь к делу нового обладателя этой квартиры.

В итоге Верховный суд вернул дело на новое рассмотрение. Вот что сказал суд, когда снова рассмотрел дело.

Арбитражный суд Москвы:

Привлекаем к участию в деле нового покупателя квартиры.

Результаты торгов и договор купли-продажи квартиры между финансовым управляющим и победителем торгов признаем недействительными. Финансовый управляющий не имел права включать квартиру в конкурсную массу и продавать ее вообще кому бы то ни было.

Но пока шло судебное разбирательство, мужчина, который купил квартиру с торгов, успел продать ее еще раз. Право собственности зарегистрировано в Росреестре. Эта сделка по цепочке тоже считается ничтожной. Финансовый управляющий не имел права продавать квартиру, значит, ни первый, ни второй покупатель не могут быть законными собственниками недвижимости.

Новый покупатель, как и предыдущий, не проявил должной осмотрительности, не посмотрел квартиру перед сделкой, не проверил общедоступные сведения о том, есть ли спор по этой квартире в картотеке арбитражных дел.

Иск удовлетворяем. Признаем недействительным договор купли-продажи, который заключили по результатам торгов. Признаем за первой покупательницей право собственности на квартиру. Признаем право собственности последнего покупателя не возникшим и прекращаем его. Финансовый управляющий должен покупательнице 43 000 Р в качестве компенсации судебных расходов.

Что в итоге

После трех лет сложных судебных разбирательств квартира вернулась к законной владелице.

Если бы покупательница не стала отстаивать свою позицию в судах или суды не встали на ее сторону, она могла бы потребовать от продавца-банкрота вернуть ей стоимость квартиры.

Но вероятность, что та вернула бы деньги, невелика: требования покупательницы встали бы после требований остальных кредиторов. Она бы получила деньги только после продажи имущества банкрота и удовлетворения требований всех кредиторов. А если бы денег на всех кредиторов не хватило — не получила бы ничего.

Что помогло покупательнице вернуть квартиру

Она указала полную стоимость квартиры в договоре. Это позволило доказать суду, что квартиру продали по рыночной цене и у сделки не было цели нарушить права кредиторов. Мы уже писали, почему опасно занижать цену в договоре купли-продажи недвижимости.

Она сняла банковскую ячейку для передачи денег. Суды могут с недоверием отнестись к распискам, поэтому лучше проводить расчеты безналично или через банковскую ячейку. Так можно отследить, кому и сколько денег передавали в качестве платы по договору. Вторую часть суммы женщина вносила в счет долга по ипотеке, эти деньги тоже было легко отследить.

Квартиру фактически не передали новому покупателю. Финансовый управляющий и новый покупатель подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности на квартиру без фактической передачи. Никто из них реально не был в квартире, и финансовый управляющий жилье не передавал, а покупатель его не принимал. Соседи не пустили их даже в общий коридор. А в договоре купли-продажи они это обстоятельство не указали.

В чем покупательница ошиблась

Купила квартиру у человека с крупной судебной задолженностью. На момент заключения договора купли-продажи у продавца были долги — по решению суда она должна была выплатить 2 млн рублей.

Если собираетесь покупать квартиру у человека с долгами, нужно быть внимательным. Если в течение трех лет после сделки должника признают банкротом, то финансовый управляющий будет вправе оспаривать эту сделку.

Чтобы узнать, есть ли у продавца долги, проверьте его через сервис службы судебных приставов.

Есть ли в отношении продавца дела о банкротстве, можно проверить в картотеке арбитражных дел.

Не приняла участие в суде по оспариванию договора купли-продажи. Если бы покупательница представила в суд первой инстанции те же доказательства, на которые опиралась в апелляции, то, скорее всего, финансовому управляющему отказали бы в заявлении, когда он захотел включить квартиру в конкурсную массу и продать ее с торгов. Женщине удалось бы решить проблему на самой ранней стадии.

Почитайте материал Т—Ж о том, как купить квартиру, чтобы не допускать ошибок и не потратить годы на суды.

Как правильно купить квартиру с долгами по коммунальным платежам

Приобретение жилья на вторичном рынке – процесс, связанный с определенными рисками. Например, новые хозяева могут столкнуться с проблемой неоплаты услуг ЖКХ прежними жильцами. Некоторые думают, что расплачиваться с представителями коммунальных служб придется будущим жильцам, хотя это не так. Нет такой законодательной нормы, которая бы возлагала на собственника чужое долговое бремя. Но покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам имеет нюансы, о которых стоит узнать заранее.

Особенности покупки квадратных метров с долгами

В законодательстве РФ отсутствуют нормы, ограничивающие возможность продажи жилья с долгами. К тому же бремя долга за ЖКХ не возлагается на новых собственников квадратных метров, поэтому повода для паники вроде бы нет.

[expert_bq иногда люди сталкиваются с настойчивостью коммунальщиков, требующих погасить долги за продавца. Конечно, это незаконно, но неприятности никому не нужны. Поэтому лучше заранее поинтересоваться, все ли счета оплатил бывший хозяин. Если нет – можно попытаться сбить цену. Кроме того, необходимо внести изменения в стандартный текст договора.[/expert_bq]

Особенности покупки квадратных метров с бременем долгов по квартплате заключаются в следующем:

1. Долг привязывается не к жилплощади, а к физическому лицу.
2. Единственный случай, когда невозможна реализация квартиры с долгами – если из-за большой суммы задолженности коммунальщики подали в суд и дело дошло до ареста жилплощади.
3. Период ИД по коммунальному долговому бремени равен 3 годам. Например, если хозяева не оплачивали счета в течение 5 лет, служба ЖКХ может взыскать деньги в судебном порядке только за трехлетний срок.
4. При смене хозяина меняется лицевой счет.
5. Как только собственник получит документы, удостоверяющие право, нужно известить УК.
6. Если организаций, оказывающих коммунальные услуги, несколько, известить придется каждую.

Несмотря на то, что никто не запрещает отчуждение объекта с долгами, в процессе регистрации права собственности возможны проблемы. Поэтому в скорейшем урегулировании ситуации с задолженностью заинтересованы обе стороны.

Для решения вопроса оплаты есть несколько способов. Распространенный вариант – когда стоимость квартиры снижается на сумму долга. При заключении сделки указывается, что покупатель сам его погасит. Стороны могут внести нужный пункт в текст договора или составить дополнительное соглашение.

Если оплатить счета намерен продавец, нужно составить передаточный документ. В нем указываются данные о сумме долга и показания учетных устройств.

В тех случаях, когда задолженность в соглашении не упоминается вообще, она следует за первоначальным владельцем автоматически.

Как быть с долгами по капремонту

При покупке квадратных метров нужно поинтересоваться, оплачены ли у прежнего владельца счета за капремонт. Дело в том, что согласно ст.158 ЖК долги по ремонту с целью восстановления ресурса, сделанные прежним хозяином, становятся головной болью новоселов. Бывает, что сумма набегает приличная, и обращаться в суд в этой ситуации бессмысленно.

Способы узнать о долгах

Перед заключением сделки стоит выяснить, есть у продавца задолженность за коммуналку и насколько она велика. Узнать о проблемной ситуации возможно из справки,запрашиваемой у продавца. Если прежние жильцы не торопятся нести нужную бумажку, есть и другие источники получения информации:

1. Расчетные центры, открытые в большинстве городов.
2. Организации, поставляющие потребителям ресурсы (тепловые, энергосбытовые компании).
3. Интернет-порталы управляющих компаний.
4. Почтовые отделения, осуществляющие прием платежей.

Также покупатель имеет право воспользоваться банковскими ресурсами. Например, информацию о наличии долгов предоставляет ПАО «Сбербанк». Узнать о задолженности можно по реквизитам, которые есть в квитанциях. При оплате счета в терминале плательщик сразу увидит сумму долга по конкретному адресу.

С помощью этих методов можно узнать о наличии задолженности за газ, электричество и прочие необходимые людям ресурсы. Нельзя забывать и про оплату стационарного телефона, если он установлен. Долги по нему бывают двух видов: за междугородние разговоры и по абонентской плате.

Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг

Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.

Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.

Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.

Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.

Долговое бремя за квартиру, оформленную в ипотеку

Процедура приобретения квадратных метров в ипотеку практически ничем не отличается от стандартной купли-продажи. Поскольку долги к новоселам не переходят, банки спокойно относятся к приобретению такого жилья.

Так что семьям, оформляющим ипотечный кредит, не стоит надеяться, что банк проверит квартиру на наличие долгов. Чтобы не затягивать переезд, лучше как можно быстрее прояснить ситуацию и урегулировать вопрос с продавцом.

Алгоритм совершения сделки

Процесс покупки жилья с долгами за коммунальные услуги состоит из нескольких стадий:

• Получение информации о задолженности любым удобным способом;
• Обращение за выпиской из ЕГРП для проверки квартиры на наличие обременений. Это нужно сделать обязательно. Если у продавца накоплена большая задолженность за жилье, не исключено и наличие долгов по кредитам, а значит, недвижимость может быть арестована приставами;
• Обсуждение с продавцом порядка и условий погашения долга;
• Составление соглашения купли-продажи и его подписание.

После этого необходимо обратиться в регистрационный орган, который переведет право собственности с продавца на покупателя.

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги не представляет особых сложностей. Главное – вовремя узнать, что эти долги существуют, и прописать важные моменты в соглашении. Если покупатель не знает, как составить договор с учетом всех нюансов, можно воспользоваться услугами риэлтора или опытного юриста.

Остались вопросы? Задайте их юристу в форме ниже

Здравствуйте. Нет опыта в приобретении жилья,и поэтому уже столкнулись с некоторыми не совсем приятными моментами. Квартира (вторичка) покупается нами в поселке. C привлечением государственной помощи в улучшении жил.условий. И возможно с привлечением материнского капитала. Собственник в данный момент другом городе. Договор пока не заключали, соглашений тоже никаких нет. Документов собственности нам не показали пока. На заключение договора планирует появиться. Сейчас всеми вопросами (показ квартиры, погашение долгов, получение задатка,поход с документами собственности к нотариусу и тд) занимается ее родительница. Без доверенности. Юридически тоже не особо подкована,и на наши всякие вопросы юридического характера реагировала,махнув рукой. Сложно объяснить человеку, что так положено. И задаток мы передавали сегодня,к сожалению,по своему незнанию,вообще не по форме закона. Так как получить средства на свою карту собственница отказалась,мотивируя, что наличные деньги нужны родителям для погашения долгов по квартире и иных платежей. Расписку писала ее родительница от имени дочери. Забыли указать общую сумму стоимости жилья. Интересовалась, когда мы будет отдавать остальные деньги. Почти разговор во время подробного просмотра квартиры мама записала. Но какие гарантии от такой расписки и данной записи в случае чего? Пожалуйста, подскажите, как нам действовать дальше. Должны ли проводить сделку через нотариуса или юриста,когда перечислять остальные средства? И как прописать данный задаток в договоре? Будет ли данная покупка проверяться государственными органами более тщательно (очень бы хотелось)?

Спасибо за полезную и интересную статью!
Долги по коммунальным платежам – явление довольно частое и распространенное. Причем даже продажа недвижимости с имеющейся задолженностью встречается в практике все чаще

Купили квартиру с долгами по коммунальным платежам: что делать?

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье. Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».
Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.

Особенности законодательства по вопросу покупки

Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами. Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Сталкиваясь с настойчивым требованием оплатить долги за продавца, необходимо помнить, что подобное принуждение является незаконным, что установлено положениями жилищного законодательства.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.

Меры предосторожности

Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов. Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:

• разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей;
• ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом;
• несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года;
• претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.

В то же время есть существенный вопрос определения должника по платежам за капитальный ремонт – применение ст. 158 ЖК РФ позволяет переводить долги по коммуналке от предыдущих собственников на покупателя, вступившего в права собственности жилья по конкретному адресу. Урегулирование проблемы долгов за капремонт, при отказе прежнего владельца погасить счета, лучше осуществлять с привлечением опытных юристов.

Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?

Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.

Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.

Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:

1. Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
2. Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
3. Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
4. Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
5. Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.

Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.

Что делать, если УК настаивает на оплате?

Исключить претензии со стороны коммунальщиков поможет грамотно составленный с продавцом договор с включением пункта о недопустимости перехода долга на покупателя. Наличие подобного пункта в купчей позволит оградить от претензий со стороны УК и поставщиков услуг при судебном рассмотрении дела.

Исключение составляет ситуация, когда в договоре с УК или коммунальными службами указывается законность перевода долга. Согласно ст. 391 ГК, продавец может избежать ответственности по уплате, если в договоре с УК содержатся конкретные положения, разрешающие передать долг новому собственнику.

Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальщиков оплатить по счетам за предыдущего хозяина, покупатель должен предпринять следующие действия:

1. Подготовить документы, устанавливающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, свидетельство, выписка ЕГРП).
2. Составить письменное заявление с требованием исключить суммы долга за предыдущие периоды из расчетных квитанций.
3. Если в приемопередаточном акте есть сведения о показаниях счетчика на момент передачи квартиры в руки нового хозяина, его копию также необходимо приложить к заявлению.
4. Подготовленный пакет отправляют по почте с уведомлением, либо лично относят в представительство УК. После фиксации факта передачи обращения любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принудить к оплате может привести к привлечению к ответственности согласно ст. 163 УК.

Так как после сделки отношения между сторонами считаются оконченными, продавец вправе не сообщать новому хозяину сведения о своем новом месте жительства и контактных телефонах.

Правила оформления перехода права

Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:

• Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
• Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
• Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
• При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
• В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
• После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
• В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.

• документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
• выписка из ЕГРП.
• документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
• справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
• счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
• договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
• свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
• справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
• платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
• приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
• расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.

Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Предъявить претензии можно и к лицам, которые предварительно не сообщили о том, что квартира с долгом за коммунальные услуги. Закон предусматривает ответственность за введение в заблуждение со стороны риэлтора на основании нарушения закона о защите потребительских прав.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

Жилье с долгами по коммуналке: как купить квартиру и не получить вместе с ней проблемы

Приобретение вторичного жилья всегда таит в себе много рисков, поэтому такие объекты надо проверять тщательно. Но, при покупке объекта, многие упускают из виду, казалось бы, очевидное – проверку задолженностей собственника по коммунальным услугам. Возможно, по этому поводу не стоит особенно сильно волноваться, ведь долги за ЖКУ не переходят на нового собственника, но есть случаи, когда свежеиспеченному владельцу недвижимости все же придется заплатить из своего кармана.

Как не купить квартиру с долгами?

Прежде чем совершить покупку квартиры необходимо собрать несколько справок, которые будут своеобразным гарантом безопасной сделки.

В этот список входит справка из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по оплате коммунальных услуг (справка о состоянии лицевого счета). Кроме того, можно потребовать от продавца обратиться в МФЦ за получением единого жилищного документа, в котором помимо информации о собственнике и общей информации о квартире содержатся также сведения о задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Также можно запросить у продавца последние квитанции за оплату жилья.

В договоре купли-продажи следует специально оговорить, хотя это и подразумевается (исходя из ст. 210 ГК РФ), что бремя содержания приобретаемой квартиры покупатель несет после регистрации сделки и перехода к нему права собственности. Указание в договоре на то, что ответственность по всем ранее возникшим долгам несет прежний собственник, будет нелишним.

Что делать, если узнал про крупные долги за ЖКХ от предыдущего собственника квартиры?

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, в частности по долгам за коммунальные услуги. Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки – перевода долга. Такая сделка требует согласия нового собственника, то есть пока он не захочет, долг за предыдущего владельца на него никто не сможет перевести (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

Чаще всего управляющие компании пытаются взыскать долг хоть с кого-нибудь, поэтому могут присылать новому собственнику долговые квитанции. Для того, чтобы разобраться с этим вопросом нужно обратиться в УК и указать им на то, что они не имеют права присылать новому собственнику долги за предыдущего. С решением этого вопроса лучше не затягивать, потому как УК может обратиться в суд за судебным решением. Его вынесут, не особо вдаваясь в подробности, а дальше новому собственнику уже придется разбираться с правомерностью такого решения. Чаще всего собственник узнает о нем только в том момент, когда судебные приставы списывают деньги со счета.

Поэтому, сразу после приобретения жилья, нужно обратиться в УК и расставить все точки над «i».

Но помимо стандартных жилищно-коммунальных услуг (вода, отопление, содержание и ремонт жилого помещения и т.д.), существуют еще платежи за капитальный ремонт. Они могут входить в платежку по ЖКХ и собираться одной организацией, а могут приходить разными квитанциями и собираться разными операторами. Как осуществляются платежи за капитальный ремонт – надо уточнять у собственника или в УК перед покупкой.

Капитальный ремонт передается

Капитальный ремонт – это единственный вид платежей, которые переходят вместе с собственностью и не зависят от того, кто является владельцем квартиры. Таким образом, не имеет значения, кто накопил долги: предыдущий собственник или нет. Если они есть, оплачивать их придется новому собственнику в тот момент, когда сделка по продаже жилья будет зарегистрирована в Росреестре.

При этом не имеет значения, знал новый собственник о таких долгах или нет, ему все равно придется их оплатить.

Чтобы не купить квартиру вместе с долгами, необходимо перед ее приобретением убедиться, что все платежи за капитальный ремонт прежним собственником внесены. Для этого надо попросить его предоставить справку об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт. Важно не забывать, что платежи могут не входить в общую квитанцию по ЖКУ, поэтому, если это так – надо попросить собственника принести такую справку отдельно. В ситуации, когда долги есть и предыдущий собственник сам их не погасил, при заключении сделки купли-продажи с ним можно смело торговаться и просить уменьшить цену на сумму задолженности и начисленных на нее пеней.

Таким образом, покупая квартиру, нужно учитывать, что вместе с ней приобретаются и расходы на содержание общего имущества, а также взносы на его капитальный ремонт. Перед тем как заключить договор купли-продажи жилья, необходимо собрать всю информацию о данном помещении, чтобы избежать неожиданных расходов в будущем.

Почему бывший собственник отвечает по долгам за проданную квартиру?

Прежнюю хозяйку обязывают платить за квартиру, которую она продала в 2017 г. Что в таком случае делать?

В редакцию «АГ» за советом обратилась женщина, которая продала квартиру еще в 2017 г., но по-прежнему вынуждена отвечать по долгам за нее. Попробуем разобраться в ситуации.

Кто за что должен платить?

Продажа квартиры, как и любого другого имущества (движимого и недвижимого, например автомобиля или земельного участка), влечет прекращение права собственности. Это значит, что бывший собственник больше не владеет этим имуществом, не может им пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.

А вот если он не успел оплатить услуги ЖКХ до продажи квартиры или не смог уплатить налоги, что тогда? Разные ведь ситуации возможны: забыл человек об этом, так как долго находился в командировке, или проходил дорогостоящее лечение, или работу потерял. Бывает, у собственника просто не хватает денег на уплату обязательных платежей, и он продает квартиру, чтобы избавиться от долгов. Но освободиться от них так просто не получится.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому новый собственник квартиры не обязан оплачивать долги ее прежнего хозяина, если они не прописаны в договоре купли-продажи. И он вправе предъявить иск о взыскании денежных средств к бывшему собственнику, если у последнего остались долги за квартиру 1 .

Другое дело, если новый собственник не платит за квартиру, а к ответственности привлекают бывшего собственника.

Что делать, если долги копит новый хозяин квартиры, а платить вынуждают бывшего собственника?

Механизм защиты прав прежнего собственника можно представить в виде схемы.

1. Обращение с претензией к тем органам и организациям, которые требуют денежных перечислений (как правило, это органы ЖКХ, банки и т.п.).

2. В случае если от такого органа или организации бывшему собственнику направлена претензия, необходимо подготовить ответ с указанием на то, что изложенные в ней требования не могут быть удовлетворены, так как квартира уже продана. К ответу нужно обязательно приложить копию договора купли-продажи и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для подтверждения того, что у бывшего собственника на момент продажи квартиры не было долгов, следует приложить и копии квитанций об оплате (возможно, в информационной системе соответствующего органа или организации был сбой или указаны ошибочные данные, а отсюда и требования внести необходимые платежи).

Ситуация усложняется, если претензия направлена не по адресу бывшего собственника квартиры, а потому он о ней просто не знает. Что тогда?

3. Если в претензионном порядке вопрос не удалось решить – орган, который требует внесения платежей, обращается в суд с исковым заявлением. Затем суд выносит судебный приказ о взыскании задолженности, который высылается должнику. Возразить против исполнения приказа нужно в 10-дневный срок с момента его получения. Для этого надо будет подать заявление об отмене судебного приказа в суд, который его вынес. Если собственник не успел, можно обратиться с заявлением позже, но к нему нужно приложить ходатайство о восстановлении срока на подачу такого заявления. В ходатайстве важно указать причину несвоевременной подачи заявления (например, не было получено письмо из суда). Если суд сочтет эту причину уважительной, он отменит приказ.

Все это нужно сделать, поскольку в противном случае приказ будет передан в службу судебных приставов, и уже они возьмутся за исполнение предписанного судом – например, спишут деньги с банковского счета, продадут с торгов имущество должника и т.д. (как взыскиваются долги за жилищно-коммунальные услуги и как приостановить их принудительное взыскание – читайте в статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика»).

Если в адрес бывшего собственника не поступали ни претензии с требованиями об оплате, ни судебный приказ, а о задолженности стало известно только после списания денежных средств со счета, прежний хозяин квартиры может обратиться с заявлением в полицию, чтобы выяснить, кто и когда списал деньги. После проведения проверки можно будет через суд требовать возврата денежных средств.

Как бывшему собственнику обезопасить себя от такого нарушения прав?

Стопроцентные гарантии защиты прав бывшего собственника от необоснованных действий в связи с возникновением требований об оплате дать невозможно. Может быть, обратятся с подобным требованием, может быть – нет. Все зависит от профессионализма лиц, которые предъявляют эти требования, оперативности передачи сведений из Росреестра в налоговую службу, органы ЖКХ и т.д.

Чтобы избежать проблем, бывший собственник может, конечно, попробовать обратиться с копией договора купли-продажи квартиры и выпиской из ЕГРН, например, в налоговую службу или органы ЖКХ. Но практика показывает, что к таким обращениям лучше прибегать при неоднократном нарушении прав после продажи квартиры. В иных случаях копию договора и выписку из ЕГРН могут просто не принять, поскольку их предоставление не является обязанностью бывшего собственника и все имущественные отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением квартирой, с момента ее продажи у него уже прекращены.

Обычно либо Росреестр присылает данные, либо новый хозяин обращается в территориальные органы ЖКХ с просьбой о смене собственника квартиры в документах об оплате коммунальных услуг, прилагая при этом копии паспорта, договора, выписку из ЕГРН и иные документы (обычно их перечень органы ЖКХ указывают на своих сайтах, стендах, узнать о документах можно при обращении в территориальные отделы данных органов). После этого платежные документы будут поступать новому собственнику. Таким образом, переоформление документов ложится на плечи нового хозяина квартиры, так как содержать свое имущество – это его обязанность.

Обратите внимание: если в многоквартирном доме существует товарищество собственников жилья, то бывший собственник может подать заявление о прекращении членства в нем. После этого официально признается, что он не является участником ТСЖ, а значит, не должен платить взносы в него. Новый собственник подает заявление о приеме в товарищество, и с этого момента он должен будет уплачивать все необходимые взносы и оплачивать услуги ЖКХ. При этом надо отметить, что в силу ст. 143 ЖК РФ собственник вправе стать членом товарищества, но делать он это не обязан. ТСЖ создается для эффективного управления многоквартирным домом – в этом его специфика. Однако новый собственник квартиры может и не вступать в товарищество, а сам оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

1 Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2022 г. по делу № 88-19237/2020.

Жилищный Консультант

Покупка

Продажа

Аренда

Прописка

Приватизация

Перепланировка

Рента

Наследство

Дарение

Льготы

ТСЖ

Споры

Покупка квартиры

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Содержание статьи:

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

• Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
• Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
• Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
• Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

• Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
• Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
• Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
• В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
• В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
• Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
• Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

• Паспорта сторон.
• Выписки из реестра.
• Справку из налоговой об отсутствии долгов.
• Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
• Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
• Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
• Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца; , включая выписку из домовой книги.
• Свидетельство о регистрации.
• Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
• Акт приема-передачи квартиры.
• Акт передачи денег.
• Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

• Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
• Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
• Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
• Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!