Агентский договор на управление коммерческой недвижимостью

Договорные схемы арендных отношений

Черепнов М. | юрист нижегородского представительства ООО “МаТИК. Яковлев и партнеры”

П о общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами.

Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:

непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
субаренда (ст. 615 ГК РФ);
передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).

При выборе того или иного способа построения арендных отношений с арендаторами в первую очередь во внимание принимается экономическая составляющая (в том числе вопросы, связанные с налогообложением), а также необходимость управления недвижимым имуществом при его сдаче в аренду (ремонт, оказание коммунальных и эксплуатационных услуг) самостоятельно или через третьих лиц.

Аренда от собственника

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Вопросы налогообложения

С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.

Налог на прибыль

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.

Коммунальные и эксплуатационные услуги

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого.

Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности. В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.

Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.

Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями – заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.

Особенности субаренды

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

Вопросы налогообложения

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.

Агентский договор и доверительное управление

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Доверительное управление

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Отличие агентского договора от договора доверительного управления

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Вопросы налогообложения

По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).

Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.

Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.

Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.

В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.

Роман Павлов → 3 правовых формы успешного управления коммерческой недвижимостью

Данная статья посвящена анализу 3 правовых форм управления коммерческой недвижимостью: доверительном управлении, аренде для последующей пересдачи в субаренду и агентском договоре. Автор рассматривает преимущества и недостатки каждого способа управления недвижимостью.

Доверительное управление

В этом случае Вы снимаете со своих плеч груз забот об имуществе и регулярно получаете немалый доход. Доверительное управление регулируется положениями 53 главы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Этот правовой институт считается весьма удобным в применении и позволяет максимально безопасно распорядиться своим имуществом, при условии, что вы получили профессиональную юридическую консультацию

Согласно ст. 1012 ГК РФ, в договоре доверительного управления имуществом есть две стороны: Учредитель управления (владелец имущества) и Доверительный управляющий — тот, кто будет имуществом управлять, соблюдая выгоду владельца или указанного им лица. Но в любом случае доходы от использования имущества Доверительному управляющему не принадлежат. Объектом доверительного управления может быть любое недвижимое имущество, в том числе предприятия и имущественные комплексы, ведение которых отдано управляющим коммерческой недвижимостью организациям.

Пожалуй, главный плюс доверительного управления имуществом заключается в следующем факте – такое имущество обособляется, учитывается на отдельном балансе у Доверительного управляющего и на него нельзя обратить взыскание по долгам собственника, кроме как в случае его банкротства (ст. 1018 ГК РФ). Если Учредитель управления является физическим лицом, но не индивидуальным предпринимателем, то в отношении него нельзя применять Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. В скором времени принятие поправок в закон, отменяющих данное правило, не предвидится, а значит, риск потерять такое имущество минимален, сообщает Роман Павлов, юрист вологда.

Что касается минусов данного вида договора, то их, увы, немало и они в основном связаны с налогами. Скорее всего, налоговая инспекция потребует от доверительного управляющего уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) из суммы доходов от использования доверенного его попечению имущества. Это возможно даже если используется упрощенная система налогообложения (УСН) или учредитель управления является гражданином. Дело в том, что «упрощенка» регулируется ст. 174.1 Налогового кодекса РФ, где сказано, что любые доходные действия по управлению доверенным имуществом облагаются НДС и уплатить его обязан доверительный управляющий. Существует мнение, что в таких случаях лицо, обязанное уплачивать НДС, отсутствует как таковое, но налоговая инспекция полагает иначе. Положительной для налогоплательщика судебной практики пока не имеется, а потому споры судами разрешаются в пользу налоговых органов. Подробнее об этом мы можете узнать здесь

Кроме того, те стороны договора доверительного управления, кто применяет УСН, обязаны в соответствии с требованиями ст. 346.14 НК РФ использовать как объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Посему можно видеть, что договор доверительного управления имуществом весьма уязвим с точки зрения налогообложения.

Еще одна существенная проблема договора доверительного управления недвижимым имуществом – это обязательная государственная регистрация передачи недвижимости доверительному управляющему. Такой договор «задним» числом уже не проведешь. И не соблюсти требование о госрегистрации никак нельзя, иначе договор станет недействительным, в соответствии с положениями ст. 1017 ГК РФ.

Подведем итог – если Вы не желаете платить немалую сумму НДС в размере 18% от полученного дохода с имущества, то договор доверительного управления не для Вас. Рассмотрите другие варианты и проконсультируйтесь с юристом.

Передача недвижимого имущества в аренду для оформления последующей субаренды

В этой ситуации собственник недвижимости имеет возможность устраниться от заключения множества договоров с разными арендаторами, уступив это право одному арендатору, который сможет оформлять субаренду по своему усмотрению. В итоге риск получения претензии или судебного иска от конечных пользователей имуществом сводится практически к нулю.

Чтобы максимально упростить себе жизнь, владельцу имущества следует возложить на арендатора все затраты по поддержанию недвижимости в надлежащем виде, включая косметический и капитальный ремонт, а также обязанность по уплате социально-бытовых платежей. В итоге, владелец получит чистый доход в виде арендной платы без лишних телодвижений и усилий. Есть правда такое «но» как выбор ответственного и надежного арендатора – это не самая простая задача. Зато решать ее придется единожды.

Агентский договор

По нему собственник имущества (Принципал) поручает операционной компании (Агенту) заключать договоры на аренду этого имущества от имени Агента, но за счет Принципала. Этот тип договора используется крайне редко, уступая пальму первенства аналогичному и более простому договору аренды.

Кому выгоднее быть правомочным владельцем недвижимого имущества, чтобы минимизировать налоговые затраты и иные издержки? Попробуем разобраться.

Если собственник физическое лицо, то он имеет возможность сразу пускать в дело полученный доход, не возникает сложностей с оформлением налогов. Тогда как юридическое лицо-собственник, получив доход от использования имущества и передав его учредителю, должно начислить и уплатить налог на доход физических лиц 9%, так как единственный способ получить эти средства, не нарушив закон, это оформить их как дивиденды. Это справедливо, если не впутываться в длинные и «мутные» схемы вроде расходных договоров или затяжных займов без процентов.

Собственнику имущества — физическому лицу следует оформить статус индивидуального предпринимателя и использовать упрощенное налогообложение с объектом «доходы», так как налог в этом случае составит лишь 6%, а не 13%. Также можно избежать уплаты НДС и НДФЛ. В этой радужной картинке есть свои подводные камни. Один из них – полная имущественная ответственность индивидуального предпринимателя по своим долгам. Если таковые возникнут то, погашая их, можно и имущества лишиться. Но если не вести активной предпринимательской деятельности, а лишь сдавать недвижимость в аренду надежной компании по выгодной цене, то риск сводится к нулевой отметке — советует юрист вологда.

В том случае, когда Вашим имуществом занимается дружественная операционная компания, ей можно порекомендовать применять систему упрощенного налогообложения с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», так как ее затраты по обслуживанию активов и так велики. Если последовать данному совету, то налог на доход составит около 1%. Следует избегать ситуации, когда владелец имущества и директор операционной компании одно лицо, иначе со стороны налоговых органов может последовать обвинение в получении необоснованной налоговой выгоды.

Какой бы способ извлечения дохода из имущества Вы ни выбрали, следует понимать, что полностью устраниться и замаскироваться не удастся. Информация о владельцах недвижимости открыта и любой может ее получить, подав соответствующее заявление в регистрационные органы. Кроме того, при оформлении договоров субаренды, конечный пользователь имущества может потребовать письменного согласия владельца на оформление договора субаренды.

Грамотная юридическая консультация у профессионального юриста — это ваша лучшая инвестиция на первоначальном этапе управления недвижимостью.

Доверительное управление коммерческой недвижимостью: документы, услуги, оплата

Недвижимость в собственности требует постоянного внимания, существенных затрат времени и финансов. Законодательные нормы РФ позволяют осуществить передачу этих функций стороннему управляющему, тем самым высвободить ресурсы владельца или отказаться от непрофильной деятельности.

Что это такое?

Владелец имущества передает на оговоренный срок объект недвижимости в управление с целями, обозначенными в договоре доверительному управляющему, который обязуется действовать в интересах собственника или указанного им лица. По такому договору права собственности на объект и доходы от использования переданной недвижимости управляющему не принадлежат. Отношения сторон строятся на основе Главы 53 Гражданского кодекса РФ.

Основным аспектом, отличающим форму управления недвижимостью посредством заключения договора доверительного управления от иных, является то, что все действия доверительный управляющий совершает от своего имени.

Способов передать управление коммерческой недвижимостью существует несколько:

Агентский договор. Владелец недвижимости поручает агенту заключить договор аренды от его имени, функции управления сводятся к поиску арендаторов.
Договор с одним крупным арендатором, с условием возможности передачи площадей в субаренду.
Доверительное управление. Комплексная услуга, оказываемая, обычно, специализированными организациями по управлению объектом недвижимости, включающая в себя не только подбор арендаторов, но и содержание и модернизацию объекта недвижимости.

Также под термином «Доверительное управление» может подразумеваться и управление объектом недвижимости по доверенности, что не имеет отношения к понятию «Договор доверительного управления» описанному в ГК РФ.

Плюсы и минусы доверительного менеджмента

Для собственника помещения можно выделить несколько преимуществ этой формы управления недвижимостью:

Имущество, находящееся в доверительном управлении, обособляется и учитывается на балансе управляющего, поэтому на него нельзя обратить взыскание по долгам собственника (ГК РФ ст. 1018), это снижает риски потери недвижимости в кризисных ситуациях.
Все вопросы, связанные с арендаторами, содержанием помещения, заключением сопутствующих договоров – берет на себя доверительный управляющий. Владельцу остается лишь вопрос контроля соблюдения одного договора.
При правильном подборе управляющей компании – прибыль владельца возрастает, несмотря на расходы по оплате ее услуг. Это достигается за счет отработанных схем управления — оптимальных ставок аренды, увеличения заполняемости, снижения накладных расходов за счет сетевого эффекта и др.

Но недостатки также имеются:

Основным недостатком доверительного управления является уязвимость с точки зрения налогообложения. Доверительный управляющий должен заплатить НДС из суммы доходов от использования имущества, в том числе и в случае использования упрощенной системы налогообложения (НК РФ ст. 174.1)
Неудачный выбор управляющего грозит снижением дохода, а ошибки в договоре, не позволяющие полноценно контролировать его деятельность — могут повлечь за собой и снижение рыночной стоимости объекта.

Чем занимается управляющий?

Анализ рынка

Эти компетенции позволяют доверительному управляющему оказать помощь инвестору еще на этапе подбора объекта недвижимости для последующей сдачи его в аренду. В случае уже существующего объекта — правильное его позиционирование на рынке может существенно повлиять на размер итоговой прибыли.

Иногда, незначительные на первый взгляд детали, позволяют убыточный бизнес поставить на ноги. Например, смена позиционирования офисного центра из А-класса в В, может привести к увеличению заполняемости на порядок, существенному снижению расходов на содержание и как итог увеличение прибыли владельца.

Планирование

Заранее составленный лист ожидания из потенциальных арендаторов — позволяет повысить заполняемость, четкий график ремонтных работ — снизить время простоя объекта или части площадей.

Поиск арендаторов, реклама

Подобрать эффективный пул арендаторов не простая задача. Нужно учитывать требования к самому арендатору:

платежеспособность;
своевременность оплаты;
соблюдение требований владельца объекта;
чистота намерений и др.

Также необходимо учесть факторы, влияющие на объект в целом:

не конфликтующий ассортимент товаров (услуг) арендаторов, а также учет синергетических эффектов для некоторых групп товаров;
учет интересов и подбор якорных арендаторов;
определение оптимального состава пула арендаторов (тематика, размеры арендуемых площадей и др).

Если компания специализируется на управлении торговыми центрами, она может предлагать пустующие площади уже проверенным арендаторам — сетевым магазинам на других объектах.

Подготовка и оформление договора аренды

Помимо самой процедуры оформления, управляющая компания разрабатывает условия договора аренды, таким образом, чтобы максимизировать прибыль свою и владельца и обеспечить сохранность имущества.

Слишком жесткие условия договора – отпугнут потенциальных арендаторов, слишком мягкие — снизят прибыль.

Коммунальные услуги

Для крупного объекта недвижимости, коммунальные расходы могут составлять внушительные суммы, количество договоров может исчисляться десятками. Доверительный управляющий, опираясь на свой опыт, выбирает удобных контрагентов, а в некоторых случаях, за счет объема с учетом других объектов в управлении добиваться снижения тарифов.

Контроль за платой

К этой обязанности стоит отнести не только контроль за своевременным внесением арендной платы, но и управление ставкой, возможностью арендных каникул, когда это необходимо. Мониторинг рыночной ситуации и окружающих конкурентов.

Организация технического и бытового обслуживания

От качества обслуживания объекта недвижимости напрямую зависят ставка аренды и заполняемость помещений.

Для складских помещений — требуется обслуживание и ремонт подъездных путей, зачастую востребованы погрузочно-разгрузочные работы, особые требование к уборке, охране и пропускной системе.
Для офисных зданий — техническое обслуживание систем вентиляции, пожарной сигнализации и пожаротушения, свои требования к охране здания, уборке помещений, бесперебойному электроснабжению и др.

Управляющие компании имеют собственные службы для выполнения этих работ или заключают договоры с проверенными организациями.

Страхование

Обязанность страхования объекта может быть возложена как на управляющего, так и на владельца. Но, учитывая, что сдача недвижимости в аренду всегда сопряжена с рисками ущерба объекту или его утрате, собственнику стоит самому позаботиться о решении этого вопроса.

Модификация помещения

В интересах увеличения прибыли может потребоваться модернизация помещений или инженерных систем.

Для увеличения арендной ставки бывает выгодно разбить одно крупное помещение на мелкие секции. Границы возможной модификации оговариваются в договоре доверительного управления.

Как передать объект: пошаговая инструкция

Выбрать доверительного управляющего.
Заключить договор, предусмотрев все значимые факторы, не оговоренные в законе.
Выстроить систему отчетности для контроля за управляющим.

Практические рекомендации по выбору компании

Чтобы сузить круг поисков, необходимо определить компании, у которых уже есть опыт управления вашим типом недвижимости. На что стоит обратить внимание:

Существующий пул объектов в управлении — он должен быть. Обязательно учитывать размер и класс объектов, не стоит обращаться с помещением в 300 м.кв в компанию, которая управляет только торговыми центрами с площадью по 50 000 м.кв. – даже если они по каким-либо причинам согласятся, такое управление не будет эффективным.
Рекомендации, отзывы. Можно попробовать пообщаться, при наличии такой возможности, с собственниками объектов, уже находящихся в управлении.
Проверить есть ли судебные решения и не закрытые иски к этому управляющему и, если есть – внимательно с ними ознакомиться.
Срок жизни компании и юридического лица, от имени которого заключается договор. Недавно зарегистрированные организации должны вызывать подозрения.
Условия, которые компания предлагает в своем стандартном договоре и готовность идти на встречу.
Цена услуг.

Топ-10 компаний: краткое описание предложений

SVN. Международная компания основана в 1987 году в США, в России работает с 2014 года. В портфолио компании 20 000 объектов торговой, офисной и складской недвижимости. Компания также предоставляет услуги по обслуживанию элитной жилой недвижимости.
RD Management. Специализируется на управлении коммерческой недвижимости класса «А» включая бизнес центры, торговые центры, офисы крупных компаний, имеющие сложное оборудование и специфические требования к управляющему. Основана в 1998 году и входит в международный девелоперский холдинг RD Group.
MD Facility Management. Занимается технической эксплуатацией, экологическим сопровождением, сопровождение арендаторов, инфраструктурным обслуживанием 7,5 млн м.кв коммерческой недвижимости по всей России.
LCM Consulting. Консалтинговая компания, на рынке с 2014 года. Предлагает комплексные услуги в сегменте управления торговыми центрами ритейлерам, девелоперам и собственникам объектов недвижимости на всей территории РФ. Под управлением 1,5 млн. кв. м торговой недвижимости.
BlackStone Keeping Company. Специализация – торговые площади в различных регионах РФ, помимо управления недвижимостью оказывает услуги по вводу в эксплуатацию торговых центров.
Zeppelin. Работает с 2003 года, под управлением более 760 000 м.кв. Дополнительно, оказывает консультативные услуги в области управления коммерческой недвижимостью.
ECE Russland. Дочерняя компания европейской ECE которая управляет 199 торговыми центрами в 14 странах мира. В России представлена с 2004 года.
КК-ИНВЕСТ. Осуществляет полный цикл операций в интересах клиентов, связанных с коммерческой недвижимостью – от приобретения до эксплуатации и управления объектами различного назначения на территории Кузбасса.
Стандарт-сервис. Управляет как уже полностью сданными в аренду, так и объектами на завершающей стадии строительства, с целью привлечения арендаторов и организации дальнейшего управления.

Необходимые документы

Обязательные:

Правоустанавливающие документы на имущество.
Паспорт для физического лица или полный пакет учредительных документов для юридического лица.

По условиям договора могут потребоваться дополнительные документы, например:

Технический паспорт на помещение.
Технические спецификации, инструкции на оборудование, передаваемое вместе с объектом.
Существующие договоры с коммунальными службами и др.

Составление договора, его структура и содержание

Требования к договору определены в ГК РФ ст. 1016 и 1017.

Договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Существенные условия договора:

Точная характеристика и состав объекта недвижимости, передаваемого в управление.
Наименование организации или имя физического лица, в интересах которого осуществляется управление.
Вознаграждение за услуги управляющего.
Срок действия договора.

Предельный срок заключения договора – 5 лет, после которого договор может быть продлен. Для арендаторов, коммунальных служб и иных третьих лиц договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, а не с момента подписания.

Оплата

В случае, когда доверительное управление осуществляется с целью сдачи площадей в аренду, распространен вариант, при котором вознаграждение управляющего определяется как процент от арендных сборов за вычетом расходов, оговоренных в договоре, выплачиваемый ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.

Стоит отметить, что дополнительно в договоре может быть указан размер фиксированного платежа владельцу недвижимости в случае, если управляющей компании не удалось собрать пул арендаторов, а также, может быть назначено повышенное вознаграждение управляющему в случае достижения заранее оговоренных показателей.

От чего она зависит?

Размер оплаты – предмет договоренностей сторон, и определяется индивидуально. Он может зависеть от различных факторов, например:

Рыночные условия, сложившиеся в регионе.
Сложность управления объектом. Зависит в том числе от размера, назначения недвижимости, технической и технологической оснащенности.
Затраты на привлечение арендаторов.
Известность и репутация управляющей компании.
Статусность объекта. Управляющий может снизить цену своих услуг, чтобы получить в управление известный объект.

Средние цены в РФ

В случае, когда управление недвижимостью осуществляется в целях получения прибыли, вознаграждение управляющего обычно колеблется в диапазоне от 7 до 15% от дохода за вычетом расходов. Когда речь идет о фиксированной оплате, говорить о средних ценах не приходится, размер вознаграждения уникален для каждого отдельного случая и зависит не только от размеров объекта, но и от набора оказываемых управляющей компанией услуг и зоны ответственности.

Расчет стоимости услуг

Универсального способа расчета стоимости услуг управления недвижимостью нет. Собственнику необходимо учесть:

Расходы на оплату услуг управляющего.
Возможные финансовые в случае недобросовестных действий управляющей компании.
Цену своего времени.
Финансовые расходы и затраты времени на организацию самостоятельного управления объектом.
Возможную дополнительную налоговую нагрузку.

Управляющему необходимо учесть все возможные затраты и определить в договоре зоны финансовой ответственности.

Организация системы контроля за исполнителем

Контроль за эффективностью действий управляющего осуществляется посредством выстроенной системы отчетности, четко описанной в договоре. Помимо способов и сроков предоставления информации необходимо зафиксировать санкции в случае невыполнения управляющим этих соглашений.

Налогообложение

Статья определяет особенности уплаты НДС при осуществлении операций по договору доверительного управления и не устанавливает исключений в отношении участников, применяющих упрощенную систему налогообложения.

Выбирая способ управления недвижимостью, необходимо учитывать не только потенциальную прибыль, но и возникающие риски, а также дополнительные финансовые затраты. Не для каждого объекта недвижимости заключение договора доверительного управления будет оптимальным выбором, такое решение должно быть взвешенным и всесторонне обдуманным.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Хочу понять, какую форму Договора использовать для управления недвижимостью

Добрый день! Можете подсказать, как называется форма договора, по которой Сторона 1 занимается управлением недвижимостью, которая принадлежит Стороне 2, за вознаграждение. Объект — спорткомплекс, задача Стороны 1 — находить клиентов, от своего лица заключать Договоры почасовой аренды (или оказания услуг) помещений спорткомплекса, собирать деньги, поддерживать техническое состояние, организовывать уборку. По принципу: все доходы до определённой суммы идут Стороне 2, а сверх этой суммы — Стороне 1. При этом все расходы, необходимые для ведения деятельности, несёт Сторона 1. Своеобразная замена Договору аренды, более мягкая для Стороны 1 в плане ответственности. Нужен шаблон такого договора или несколько разных шаблонов, если есть варианты.

Ответы юристов ( 2 )

7,1 рейтинг
1023 отзыва

Добрый день, Сергей.

Вы можете заключить договор доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).

Единственное для этого условия — доверительный управляющий должен быть ИП (в силу п. 1 ст. 1015 ГК РФ).

Кроме того, договор нужно будет регистрировать в Росреестре (в силу п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Добрый день! Да, я ИП. А агентский договор для этого подойдёт? Чтобы не регистрировать в Росреестре и, возможно, он более мягкий с точки зрения ответственности за имущество.

Да, агентский договор, предусмотренный ст. 1005 ГК РФ, подойдет.

Приведу выдержку из полезной статьи:

Отличие агентского договора от договора доверительного управления

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Считаю, что в вашем случае оптимальный вариант — это заключение агентского договора.

Спасибо! А есть подобный шаблон договора, только чтобы Агент вёл деятельность за свой счёт и от своего имени, и перечислял Принципалу деньги по той схеме, которую я изначально указал (а не наоборот, когда Принципал платит Агенту вознаграждение). Понятно, что в шаблоне именно такой схемы, скорее всего, не будет. Вопрос, можно ли её так прописать?

Агент не может вести деятельность за свой счет, это следует из п. 1 ст. 1005 ГК РФ.

Агент не может вести деятельность за свой счет, это следует из п. 1 ст. 1005 ГК РФ.

Полностью согласна (см. ответы на Ваше уточнение)

Под схемой имею в виду: все доходы по данному объекту до определённой суммы идут Принципалу, а сверх этой суммы — Агенту.

В таком случае надо прописать более подробно размеры вознаграждения.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

В Вашем случае нужно заключить договор доверительного управления имуществом, предусмотренный ст. 1012 ГК РФ

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
4. Особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом.
(п. 4 введен Федеральным законом от 06.12.2007 N 334-ФЗ)

5. Особенности доверительного управления автомобильными дорогами общего пользования федерального значения устанавливаются законом.

Данные отношения регулируются главой 53 ГК РФ.

Пример агентского договора на управление квартирой

Если Вы хотите скачать договор коммерческого найма, который заключается между Нанимателем и Наймодателем, то Нажмите на эту ссылку и закачка начнется автоматически. http://akruskos.ru/downloads/obrazec dogovora naima i akt peredachi kvartiri.doc

Ниже приведен пример агентского договора, который некое агентство, предлагает Хозяевам, желающим передать свою квартиру в управление профессионалам.

После изучения этого, далеко не полного документа, мы вынесли своё РЕЗЮМЕ:

Данный договор, со стоимостью услуг 160 % от месячной арендной платы в год, никоим образом не гарантирует Хозяину:

• сохранность квартиры и имущества
• получение им арендной платы
• выселение нанимателя из квартиры в случае неоплаты им арендной платы
• устранение ущерба, причиненного нанимателем
• оплату коммунальных и иных услуг

Данное Агентство не является профессионалом по управлению недвижимостью, не имеет опыта решения конфликтных проблем с Нанимателями и Хозяевами.
Посмотреть рекомендации по выбору агентства, которому можно доверить управление Вашей квартирой можно здесь.

Эксклюзивный агентский договор

г. Москва «___» __________ 200_ года
Г-н __________, именуемый в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и ИП__________, действующий под коммерческим именем (знаком обслуживания) «ХХХХ», именуемый в дальнейшем «Агент», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
По настоящему договору Агент обязуется совершить по поручению Принципала, от имени и за счет Принципала действия, указанные в пункте 3, а Принципал обязуется оплатить услуги в соответствии с пунктом 4 настоящего договора.
2. ОБЪЕКТ ДОГОВОРА
Объектом настоящего договора является квартира, расположенная по адресу:___________________________ (в дальнейшем именуемая «Помещение»), а также имущество, указанное в Приложении 2 и являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (в дальнейшем именуемое «Имущество»).Помещение является собственностью Принципала, что подтверждается Свидетельством о собственности за номером №_____________, выданного____________________ _____________ года.
(Копии правоустанавливающих документов прилагаются к настоящему Договору в Приложении 1 и являются его неотъемлемой частью).
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Агент обязан:

3.1.1. осуществить поиск заинтересованных лиц, рекламу и показы Помещения, в целях предоставления Помещения внаем или в аренду.3.1.2. сдать Помещение в аренду или найм по цене не ниже ________________ долларов США.
• Не оговорено условие, что происходит с арендной платой, если квартира сдана дороже
3.1.3. перечислять арендную плату или плату за найм на банковский счет Принципала или организовать получения платежа непосредственно от Арендатора (Нанимателя) в течение трех банковских дней с момента получения указанных платежей Агентом.
Должно быть оговорено четко:
• каким образом Хозяином получает арендую плату: не или- или, а либо на счет, либо наличными
• срок перевода: фактически отсутствует. В договоре указано «в течение трех банковских дней с момента получения указанных платежей Агентом» Но нигде не оговаривается в какие сроки Агент должен получить арендную плату с Нанимателя, его ответственность в случае неполучения/задержки перечисления/не перечисления Арендной платы. Предположим Наниматель не платит арендную плату за квартиру, соответственно Агент её не получил и не перечислил Хозяину, всем хорошо, кроме Хозяина. И спросить с Агента нельзя, он не нарушил договор. И придется Хозяину самому выбивать арендную плату с Нанимателя.
3.1.4. осуществлять временную регистрацию лиц, проживающих в указанном Помещении на основании договоров аренды или найма.
3.1.5. произвести государственную регистрацию договоров аренды, в случае необходимости
3.1.6. осуществить организацию технического обслуживания Помещения и всего оборудования, в течение всего срока действия настоящего договора.
• что включает техническое обслуживание? (косметический ремонт, замена сантехнического или электрооборудования, уборка квартиры или просто замена протекающих прокладок в кранах)
• каким образом осуществляется? ( по согласованию с Хозяином, в какие сроки, кто определяет необходимость проведения технического обслуживания)
• кто оплачивает и сколько стоит?
Например, Наниматель испортил обои в комнате — наклеил скотчем картинки на стены. Является ли это действие основанием для технического обслуживания или это ущерб, причиненный квартире, за который Агент по ЭТОМУ ДОГОВОРУ НЕ НЕСЕТ НИКАКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ!
3.1.7. осуществить страхование квартиры Принципала, включая имущество, а также страхование гражданской ответственности.
• Не указан размер страхового покрытия
• не указан срок заключения страхового полиса
• не указан период его действия
3.1.8. осуществлять любые действия, необходимые для надлежащего использования Помещения в соответствии с его целевым назначением и законодательством Российской Федерации и г. Москвы, включая, но, не ограничиваясь, перерасчетом оплаты за Помещение, переоформлением финансового лицевого счета, оплатой коммунальных услуг и телефонных переговоров.
• не указано за чей счет оплачивают коммунальные услуги
• не указан срок оплаты
• не указано каким образом Хозяин возмещает Агенту, деньги за коммунальные платежи и телефонные переговоры, или может Агент платит их за свой счет?
• не оговорена ответственность Агент в случае неоплаты вышеуказанных платежей
Например, Агент не оплатил коммунальные платежи, Вам выставлены пени или подали на взыскание долгов через суд. Ваши дальнейшие действия? На каком основании будете предъявлять претензии агентству?
3.1.9. посещать собрания товарищества собственников жилья с правами, и обязанностями, предоставленными собственнику в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.
• должна быть нотариальная доверенность на представление Ваших интересов
• необходимо оговаривать, что входит в компетенцию Агента
3.1.10. оплачивать услуги консьержа.
• не указан размер
• не указана периодичность
• не указано за чей счет производится оплата
• не указан порядок взаиморасчетов
3.1.11. предоставлять Принципалу ежемесячно отчет о совершении действий, указанных в пункте 3.1. настоящего договора. Документы, подтверждающие понесенные расходы, будут представлены Агентом по первому требованию Принципала.
3.1.12. осуществлять действия, являющиеся предметом настоящего договора, лично и в интересах Принципала.
3.1.13. своевременно информировать и консультировать Принципала по всем вопросам и обстоятельствам, связанным с исполнением настоящего договора.
3.1.14. не разглашать информацию, признаваемую Принципалом конфиденциальной.
• где оговаривается какая информация признается конфиденциальной?
3.2. Агент имеет право:
3.2.1. приобретать необходимое оборудование или организовать его замену при предварительном получении согласия Принципала.В случае если стоимость необходимого оборудования не превышает ______________ долларов США, Агент вправе приобрести его без предварительного согласия, но с последующим информированием Принципала.
• Что является необходимым оборудованием, кто определяет необходимость? Может Нанимателю понадобится холодильник или посудомоечная машина, а может плазменная панель?
3.2.2. на вознаграждение, предусмотренное договором, а также на возмещение расходов, произведенных в связи исполнением Агентом договора.
• «возмещение расходов, произведенных в связи исполнением Агентом договора» — расплывчатое условие. Возможные расходы должны быть оговорены в договоре.
3.3. Принципал обязан:
3.3.1. передать Агенту Помещение, указанное в пункте 1 настоящего договора.
• не указано в какие сроки
• не указан порядок передачи
3.3.2. своевременно предоставить Агенту доверенности, а также все документы и информацию, необходимые для совершения Агентом действий, указанных в пункте 1 настоящего договора.
3.3.3. с момента подписания настоящего договора не заключать аналогичных договоров с другими Агентами и /или не осуществлять самостоятельно деятельность, аналогичной той, которая является предметом настоящего договора.
3.3.4. оплатить услуги Агента в размере и в порядке, указанном в пункте 4 настоящего договора.
3.3.5. с момента подписания настоящего договора не совершать действий, которые могут привести к отчуждению или обременению Помещения и/или прав на него.
3.3.6. не разглашать информацию, признаваемую Агентом конфиденциальной.
• где оговаривается какая информация признается конфиденциальной?
3.4. Принципал вправе:
3.4.1. получать от Агента отчеты о совершенных действиях, указанных в пункте 3.1. настоящего договора, а также документы, подтверждающие расходы, понесенные Агентом в связи с исполнением настоящего договора, в порядке и в срок, предусмотренные настоящим договором 3.4.2. представлять Агенту возражения по отчету в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней со дня получения отчета. В противном случае отчет считается принятым Принципалом.
• не оговорен порядок передачи отчета
• факт передачи отчета должен быть зафиксирован документально
• не оговорена ответственность Агента в случае не передачи в установленные сроки отчета
3.4.3. получать доходы от использования Помещения по договорам аренды/найма, в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.
• не оговорены сроки
3.5. Гарантии Принципала:
3.5.1. Принципал гарантирует, что на момент подписания настоящего договора Помещение и находящееся в нем имущество не заложены, не находятся под арестом и не обременены никакими другими правами третьих лиц.
3.5.2.Принципал гарантирует, что он сам, совладельцы Помещения, а также все лица, зарегистрированные в Помещении, имеют альтернативное место для проживания и дали все необходимые заверенные письменные согласия и доверенности, подтверждающие, что они не возражают против подписания настоящего Договора и, что они не будут иметь претензий на пользование Помещением третьими лицами в течение всего срока действия договора найма или аренды. По просьбе Агента документы, подтверждающие положения настоящего пункта, будут немедленно представлены Принципалом.
4. УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ
4.1. Вознаграждение Агента состоит из следующих платежей: единовременно взимается 50% от ежемесячной арендной платы или платы за найм при заключении договора аренды (найма) и 10% от последующих платежей по договору аренды (найма). Указанное вознаграждение не включает расходы, понесенные Агентом в связи с исполнением настоящего договора.4.2. Оплата вознаграждения Агенту осуществляется ежемесячно посредством удержания сумм, указанных в п.4.1., из доходов, полученных от предоставления Помещения в аренду или найм.
4.3. Все платежи осуществляются в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. В случае нарушения Агентом сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.1.3., Агент выплачивает Принципалу пени, в размере 0,1% от суммы, подлежащей перечислению, за каждый день просрочки платежа.
• См. комментарии к пункту 3.1.
5.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами своих договорных обязательств, стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
6. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА
6.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или частичное неисполнение своих договорных обязательств, возникшие вследствие форс-мажорных обстоятельств, в частности: стихийных бедствий, пожара, наводнения, военных действий, землетрясения, актов органов государственной власти или других обстоятельств, возникновение которых стороны не могли предвидеть и предотвратить.
6.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему договору вследствие форс-мажорных обстоятельств, должна немедленно (но не позднее трех дней после наступления и прекращения их действия) известить другую Сторону о наступлении и прекращении таких обстоятельств в письменной форме.
6.3. Если форс-мажорные обстоятельства будут продолжаться более двух месяцев, Стороны должны договориться о необходимости продолжения настоящего договора.
7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
7.1. Принципал вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке только при условии предварительного письменного уведомления Агента и возмещения Агенту понесенных расходов, а также убытков, причиненных расторжением.
• Не оговорен срок подачи уведомления о расторжении договора
• Не оговорены убытки ( а это может быть всё что угодно. Например штраф нанимателю за досрочное расторжение договора найма)
7.2. В случае досрочного расторжения договора Стороны должны произвести окончательный расчет до предполагаемой даты расторжения настоящего договора.
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
8.1. Все споры и разногласия, возникшие, или, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, подлежат разрешению путем переговоров.
8.2. При недостижении Сторонами взаимоприемлемого соглашения, спор подлежит передаче на рассмотрение суда, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1. Настоящий договор, его содержание, а также все дополнения являются конфиденциальными документами и не подлежат разглашению.
9.2. Настоящий договор составлен на 5 страницах и заключен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
9.3. Все изменения и дополнения настоящего договора составляются в письменной форме, в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны, и являются неотъемлемой частью настоящего договора.
9.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
«Принципал»: Паспорт:_________________________
Адрес:___________________
«Агент»: Индивидуальный Предприниматель ______________________ ИНН______

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Как работает управление коммерческими объектами

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
Знать налоговое и гражданское законодательство.
Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.

Автор: Дмитрий Кузьмин