Как продать дом в долевой собственности

Как продать долю в доме: пошаговая инструкция на 2022 год

Дом не всегда оформляется на одного владельца. Он может находиться в долевой собственности, если получен по наследству несколькими людьми, приобретен в браке и в некоторых других ситуациях. Продажа доли в доме отличается от обычной сделки. Рассмотрим, какие особенности у процедуры в 2022 году.

Как определить долю в доме?

С юридической точки зрения доля не является отдельным объектом. Ее можно выделить в натуре только, если для этого есть технические возможности. Один из собственников имеет право требовать разделения объекта недвижимости (ст. 252 ГК РФ).

Справка! Выделение доли в натуре не допускается, если это нанесет ущерб имуществу, которое находится в общей собственности.

Если отсутствует возможность отделить одно или несколько помещений, то определяется процент владения объектом недвижимости. Доля без выдела в натуре дает возможность владельцу пользоваться имуществом на равных правах с остальными.

Раздел дома между совладельцами выполняется после определения части каждого из них (ст. 254 ГК РФ). По умолчанию доли признаются равными у каждого из собственников. Другой вариант может быть предусмотрен законом или соглашением между совладельцами.

Дом продается с земельным участком, если он находится в собственности. Если сделка заключается на долю объекта недвижимости, то выделяется и часть земли.

Подготовка к продаже доли в доме

В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имеют преимущественное право покупки доли. Поэтому перед продажей необходимо оповестить всех собственников. Если они не собираются выкупать часть, то должны дать письменный отказ.

Если доля продается одному из собственников, то согласия на сделку не требуется. Встречаются ситуации, когда совладельцы не отвечают на уведомление. В таком случае договор купли-продажи можно заключить не ранее, чем через месяц после того, как они были письменно проинформированы об этом.

Если сделка совершается с согласия других собственников, то она может быть совершена раньше данного срока. Совладельцы должны дать письменное разрешение, которое заверяется у нотариуса.

Алгоритм продажи доли в доме

Продажа доли дома делается по следующему алгоритму:

  1. Уведомление совладельцев о желании реализовать свою часть.
  2. Получение согласия или отказа.
  3. Выбор покупателя.
  4. Сбор документов.
  5. Выписка жильцов.
  6. Заключение договора купли-продажи, подписание акта передачи объекта недвижимости.
  7. Регистрация сделки в БТИ.

Если долю дома хотят приобрести сразу несколько совладельцев, то продавец может самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть.

Документы

Если дом без земельного участка, то необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический и кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • копии уведомления совладельцев, их отказы (при наличии).

Если часть дома продается с землей, то понадобится подготовить правоустанавливающие документы на участок.

Перечень может дополняться, в зависимости от особенностей каждого случая. Если недвижимость была приобретена в период брака по возмездной сделке, то она находится в совместной собственности супругов. Соответственно, необходимо согласие мужа или жены на заключение договора.

Договор

Структура документа должна содержать следующие разделы:

  • сведения о продавце и покупателе;
  • предмет договора;
  • общие положения;
  • стоимость договора и способы расчета;
  • другие условия;
  • дата и подпись.

Образец договора можно посмотреть здесь:

В документе нужно прописать стоимость отдельной части, предназначенной для продажи, и полную стоимость объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ). Покупатель может потребовать конкретизировать предметы общего имущества, которыми он сможет пользоваться (например, сарай, гараж, баня).

Помимо договора купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи объекта недвижимости. Документы составляются в нескольких экземплярах, по числу сторон, участвующих в сделке. Оригиналы договора и акта приема-передачи передаются в Росреестр.

Нотариальное удостоверение

Доля в доме не может быть продана без нотариуса. Это правило установлено Законом № 172-ФЗ от 02.06.2016. В соответствии с нормативно-правовым актом сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Законом № 76-ФЗ от 01.05.2019 внесены изменения. Регистрация у нотариуса не требуется в случае, если все сособственники продают свои доли по одной сделке. Исключение составляют случаи, если один из владельцев является несовершеннолетним или недееспособным.

Стоимость заверения договора составляет 0,5% от стоимости договора. Участникам сделки может понадобиться оплатить и другие услуги нотариуса. Их стоимость зависит от региона и обычно составляет от 2 000 до 10 000 руб.

Государственная регистрация

Нотариальная сделка подлежит регистрации в Росреестре. Для этого участники должны обратиться в организацию и заполнить заявление. С 1 февраля 2019 года нотариус самостоятельно передает документы в ведомство в электронном виде. Услуга предоставляется бесплатно.

После получения документов переход права собственности регистрируется в течение 5 дней. Сроки сокращаются при подаче заявления в электронном виде.

Документы можно передать в Росреестр через МФЦ. В таком случае срок оформления составит до 9 дней.

При регистрации сделки понадобится оплатить госпошлину. Она составляет 2000 руб. за долю в доме (ст. 333.15 НК РФ). Если одновременно переоформляется земельный участок, то понадобится оплатить 350 руб.

Налоги с продажи

Продавец получает доход с продажи доли, поэтому должен заплатить налог в размере 13% от стоимости, прописанной в договоре. От уплаты сбора граждане освобождаются, если владели недвижимостью более 5 лет.

Налог не платится и в следующих случаях (ст. 217.1 НК РФ):

  • часть дома получена по наследству;
  • недвижимость стала собственностью через приватизацию;
  • доля приобретена до 1.01.2016 г.;
  • недвижимость получена по договору дарения от близкого родственника.

Внимание! Налог не берется в случае, если часть дома была единственным объектом недвижимости у продавца.

Вопросы наших читателей

Что важно учесть при купле-продаже доли в доме?

Преимущественное право выкупа доли принадлежит сособственникам. Поэтому их необходимо письменно уведомить о продаже. В документе нужно указать существенные обстоятельства сделки, в том числе стоимость. Гражданин не может продать долю дешевле, чем будет указано в извещении. В противном случае сделка может быть оспорена совладельцами.

Подводные камни

Сделка по продаже доли в доме имеет свои особенности:

  1. Чтобы продать часть недвижимости, которая находится в совместной собственности супругов, необходимо сначала ее выделить. Муж или жена могут разделить имущество в любое время (ст. 38 СК РФ). Для этого необходимо заключить соглашение. Если между супругами возникают споры, то раздел имущества происходит в судебном порядке.
  2. Если доля принадлежит несовершеннолетнему, то продать ее имеет право законный представитель ребенка. На сделку необходимо получить согласие органов опеки. Представители ведомства дадут разрешение только в том случае, если права и интересы ребенка не будут нарушены.
  3. Когда кто-то из собственников не согласен с продажей доли, то он имеет право или выкупить часть, или оспорить сделку через суд. В последнем случае совладелец может предъявить требование перевести на него права и обязанности покупателя по договору. Оспорить сделку можно, если продавцом был нарушен порядок уведомления сособственников об отчуждении своей части.
  4. Если доля выделена в натуре, то согласия других собственников на ее продажу не требуется. Для отделения части дома помещения должны соответствовать определенным требованиям. Они должны быть пригодны к проживанию, отвечать санитарным и техническим нормам. Для выделенной части дома оформляется технический план. На основании документа объект недвижимости ставится на кадастровый учет.

Заключение

Подведем итоги:

  • Преимущественное право покупки доли имеют совладельцы.
  • Продажа доли в доме возможна после получения письменного отказа или согласия на сделку от сособственников.
  • Сделка в обязательном порядке регистрируется у нотариуса. Исключение составляют случаи, когда все совладельцы участвуют в продаже.
  • После посещения нотариуса необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Продажа недвижимости является значимой сделкой, имеющей свои особенности. Перед заключением договора рекомендуется проконсультироваться с юристами. Специалисты помогут составить соглашение в соответствии с требованиями законодательства, чтобы в дальнейшем не возникло проблем ни у покупателя, ни у продавца.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности. Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев. Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?

Что изменилось?

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса. Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак. Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

Читайте также:  Куда звонить, если умер человек дома. Какие действия?

И вот уже 31 июля 2019 года вступили в силу поправки в ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218. В действующей редакции норма выглядит так:

. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,… а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Что это значит? Теперь участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

  • если это отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
  • если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Упрощение регистрации сделок с долевой собственностью коснется десятков миллионов людей: по сведениям Росреестра на март 2019 года, в ЕГРН зарегистрировано более 65 млн прав граждан на общую долевую собственность.

Стало проще и дешевле

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

  1. дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
  2. в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
  3. все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Плюс, расходы на нотариуса ощутимо бьют по карману. Только официально размер нотариального тарифа составит:

Тариф для сделок между несвязанными лицами

Тариф для сделок между родственниками (супругами, детьми, родителями, внуками)

3 тыс. руб. + 0,4% стоимости жилья

3 тыс. руб. + 0,2% стоимости жилья

7 тыс. руб. + 0,2% от стоимости жилья, превышающей 1 млн руб.

свыше 10 млн руб.

25 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 100 тыс. руб.

23 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 50 тыс. руб.

А помимо него еще и расходы на составление договора, оценку отчуждаемого объекта, иные технические вопросы. Очевидно, что для бюджета конкретной семьи это более чем ощутимо. Тем более, если договор оформляется между близкими родственниками, для которых подтверждать законность сделки друг с другом попросту незачем.

Теперь они могут самостоятельно составить договор, не выходя из дома подписать его, и направить документы для регистрации в Росреестр. Для оформления договора вы можете привлечь наших юристов либо воспользоваться бесплатными шаблонами.

Вот, например, бланк договора дарения долей в квартире:

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

  1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
  2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

  • сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
  • сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
  • в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Резюме

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Как продать долю в квартире. Инструкция

Фото: Pixel-Shotshutterstock

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Читайте также:  Штраф за несдачу СЗВ-М в 2022 году

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Продажа дома находящегося в долевой собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа дома находящегося в долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Продажа дома находящегося в долевой собственности

Судебная практика: Продажа дома находящегося в долевой собственности

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Интересная цитата из судебного решения: Государственная регистрация права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам на праве постоянного бессрочного пользования, является их правом, а не обязанностью. Отсутствие такой регистрации само по себе не свидетельствует об отсутствии у этих граждан права пользования земельным участком “. Отказывая в удовлетворении исковых требований, и фактически освобождая ответчицу за период с 02.02.2017 г. по 31.12.2017 г. от внесения платы за пользование землей без надлежаще оформленных прав, судебные инстанции исходили из того, что ответчики имеют право общей долевой собственности на спорный земельный участок и жилой дом в соответствии с договором купли-продажи, а ранее данное имущество принадлежало ФИО10 на праве бессрочного пользования спорным земельным участком, площадью 600 кв. м. Право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком перешло по цепочке сделок к его новым собственникам. Собственники жилого дома имели право пользования земельным участком, находящимся под объектом недвижимого имущества, что исключает неосновательное обогащение с их стороны. В настоящее время граница спорного земельного участка не установлена в соответствии с требованием законодательства, межевание не проводилось. У ответчика, действующего за себя и несовершеннолетних детей, имеется право оформления спорного земельного участка в собственность, установив границы земельного участка. Вместе с тем, государственная регистрация права собственности на земельные участки, предоставленные гражданам на праве постоянного бессрочного пользования, является их правом, а не обязанностью. Отсутствие такой регистрации само по себе не свидетельствует об отсутствии у этих граждан права пользования земельным участком.”

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 202 “Разъяснение решения суда” ГПК РФ
(О.М. Кабанов) Ответчику отказано в разъяснении решения районного суда о признании действительным договора купли-продажи земельного участка и доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, права собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, об отказе в иске к администрации сельского поселения муниципального района о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка действительным и признании права собственности на земельный участок, так как все поставленные в иске требования судом были рассмотрены, а заявление о разъяснении решения суда не содержит доводов, свидетельствующих о неясности принятого судебного акта, противоречивости, нечеткости исполнения данного судебного постановления. При этом суд верно указал, что доводы заявителя направлены не на устранение неясности судебного акта, а фактически на пересмотр вступившего в законную силу судебного постановления, что в силу ст. 202 ГПК РФ недопустимо.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Продажа дома находящегося в долевой собственности

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Об НДФЛ при продаже доли в праве собственности на жилой дом, находящейся в собственности супруги в течение минимального предельного срока владения и более.
(Письмо Минфина России от 01.04.2020 N 03-04-05/25721) Вопрос: Об НДФЛ при продаже доли в праве собственности на жилой дом, находящейся в собственности супруги в течение минимального предельного срока владения и более.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как продать долю в квартире или жилом доме?
(“Электронный журнал “Азбука права”, 2021) При этом следует учесть, что продажа доли в праве собственности на жилой дом проводится вместе с продажей принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен (п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Как продать дом?

— Живу с мужчиной в частном доме; у него ¼ доля, у меня ¾ доля. Сожитель стал вести аморальный образ жизни; жить с ним просто невозможно. Хочу продать дом, но он отказывается и говорит, что согласия на продажу не даст. Как быть в такой ситуации? Как можно продать дом? Продать свою долю — ее никто не купит с таким соседом. Предлагала ему после продажи дома добавить денег и купить ему жилье. Все равно не соглашается.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Ситуация очень тяжелая. Из вопроса непонятно, выделены доли в доме в натуре или нет, то есть выделены ли каждому из вас в пользование помещения в доме, приходящиеся на ваши доли.

Если нет, нужно понять, имеется ли техническая возможность разделить дом в соответствии с вашими долями. На этот вопрос может ответить техническая экспертиза. Если есть возможность возвести внутри дома стены, разделив дом на два самостоятельных помещения, организовать два разных входа и т. д., далее можно обращаться в суд с исковым заявлением о выделении долей в натуре. Суд, изучив материалы дела, вправе принять решение о выделении долей в натуре и разделении дома на два разных объекта недвижимости.

Другой вариант более сложный. Также через суд можно попробовать лишить права собственности соседа на его долю, поскольку в Жилищном кодексе РФ указано, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Также собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.

Если ваш сосед систематически нарушает ваши права, это повод для лишения его права собственности. Впрочем, думаю, вариант с выделением долей в натуре и разделом дома наиболее перспективный.

Отвечает юрист Оксана Комарова:

Рекомендуем вам направить второму участнику предложение о выкупе его доли. Данное право предусмотрено ч. 4 ст. 252 ГК РФ. В случае получения отказа от второго участника в продаже его доли вы сможете обратиться в суд для признания его ¼ доли незначительной и выкупить ее по рыночной стоимости в судебном порядке (это называется компенсацией). Такая практика в последнее время «набирает обороты».

Читайте также:  Медицинское страхование туристов

С получением компенсации по решению суда, в соответствии с указанной нормой закона, собственник утрачивает право на долю дома.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алла Галкина:

Для продажи дома необходимо согласие всех сособственников. В отсутствие такового вы можете продать только свою долю.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ). Поэтому вы обязаны известить сособственника в письменной форме о намерении продать свою долю. Срок преимущественного права покупки доли в недвижимости составляет один месяц.

Пока вашего сожителя вы как соседка устраиваете, у него нет стимула заниматься разъездом. В вашей ситуации лучше обратиться к квалифицированным специалистам-риелторам, которые смогут грамотно провести переговоры с вашим соседом и разъяснить ему последствия продажи постороннему лицу вашей доли дома, а также экономическую выгоду продажи всего дома в отличие от продажи по долям.

Другим выходом из вашей ситуации может стать прекращение долевой собственности на дом путем его реального раздела. В этом случае каждый из долевых собственников может стать собственником отдельного жилого помещения в доме и может распоряжаться этим помещением независимо от согласия второго жильца. Но это непростой путь. Необходимо предварительно с помощью специалистов оценить возможность такого деления, учитывая конструктивные особенности дома (возможно, потребуется его реконструкция). Кроме того, вид разрешенного использования, установленный для земельного участка под вашим домом, должен допускать возможность указанных действий с учетом требований к минимальному размеру земельных участков, образуемых в результате раздела.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Если можно устроить отдельный вход в вашу часть дома и через суд выделить ее в натуре, тогда ее можно будет продать без согласования с бывшим сожителем. Однако это довольно затратный путь: он потребует много времени, придется оплатить работу экспертов (в гражданских делах экспертизу оплачивает истец) и юриста.

Если дом физически разделить невозможно действительно, преимущественное право покупки при продаже его части будет иметь тот самый сожитель, с которым не удается договориться. Только после его отказа можно предлагать свою долю другим покупателям, причем не дешевле, чем предлагалось ему. Но надо иметь в виду, что в идеальных условиях рыночная стоимость ¾ дома будет составлять не ¾ его общей цены, а примерно половину. При описанных в вопросе проблемах, как и предполагает его автор, продажа будет возможна только по крайне низкой цене, поэтому выход один — надо искать общий язык с владельцем ¼.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как продать дом в долевой собственности

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Как производится отчуждение долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости?

Как производится отчуждение долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости?

Об особенностях этой процедуры рассказала специалист-эксперт омского отдела Управления Росреестра по Омской области Татьяна Сошникова.

Понятие общей собственности определено положениями пунктов 1 и 2 статьи 244 части первой Гражданского кодекса РФ, согласно которым имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Изменения в ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон о регистрации), касающиеся нотариального удостоверения сделок с долями в объектах недвижимости, вступившие 31.07.2019 г. в законную силу, ни много ни мало касаются практически каждого российского гражданина.

Как правило, квартиры и дома, принадлежащие на праве общей собственности одной семье, поделены по долям между членами семьи.

Теперь, согласно указанным изменениям, если семья хочет продать недвижимость, например, квартиру, то при продаже учитывается желание каждого члена семьи продать свою долю. В этом случае нотариальное удостоверение сделки, касающейся долей в праве общей собственности, не требуется.

На практике это должно выглядеть так.

Покупатель, с одной стороны, и члены семьи, с другой стороны, заключают один договор купли-продажи, которым отчуждаются все доли. Именно в этом случае договор купли-продажи заверять у нотариуса не нужно, можно сразу обращаться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на покупателя.

То же самое касается и сделок с долями при ипотеке. Не подлежит нотариальному удостоверению сделка по ипотеке доли, если в ней принимают участие все участники долевой собственности.

Исходя из вышеизложенного, следует обратить внимание на случаи отчуждения долей, при котором нотариальное удостоверение обязательно. Так, особый интерес представляет случай, при котором происходит отчуждение доли недвижимого имущества одним из участников общей долевой собственности сособственнику (сособственникам).

Например, сестрам Ивановым, Алене и Марине, на праве общей долевой собственности принадлежит квартира в равных долях (по ½ от доли – каждой), расположенная по определенному адресу. Алена решила подарить свою часть от доли Марине, являющейся её сособственницей. В данном случае отчуждение всех долей, как это указано в ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации, не произойдет, так как за Мариной сохраняется принадлежащая ей часть доли, а, значит, родственницам придется обратиться к нотариусу за оформлением договора дарения.

Также к нотариусу необходимо обратиться в случае оформления договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Кроме того, в продолжение темы об особенностях отчуждения долей в праве общей долевой собственности, нельзя не упомянуть о вопросах, возникающих при проведении правовой экспертизы сделок по оформлению жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Частью 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ «”О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” установлен вид собственности, возникающей у лиц, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала. Так, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Учитывая то, что средства материнского (семейного) капитала имеют специальное целевое назначение, не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними, жилое помещение, приобретенное только за счет средств материнского капитала, позволяется оформлять в общую долевую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) посредством оформления соглашения, заключенного в простой письменной форме, в котором сторонами будут определены размеры долей в праве общей собственности каждого сособственника.

В случае же, если жилое помещение приобретено как за счет средств материнского (семейного) капитала, так и за счет собственных средств супругов, нужно обратить внимание на следующее.

В соответствии со ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Законный режим имущества супругов может быть изменен соглашением о разделе общего имущества супругов (ст. 38 СК РФ) либо брачным договором (ст. 40 СК РФ).

Таким образом, в случае, если жилое помещение приобретено в собственность с использованием собственных средств супругов и средств материнского (семейного) капитала, то при определении долей в праве собственности на такое жилое помещение представляется возможным нотариально удостоверять сложный договор, включающий в себя элементы различных видов договоров:

1) договора об определении долей в праве общей долевой собственности членов семьи на жилое помещение;

2) брачного договора, которым определяются доли супругов в жилом помещении, пропорционально средствам, нажитым в браке и использованным на приобретение данного жилого помещения;

3) договора дарения (безвозмездной передачи) земельного участка (включается в сложный договор в случае, если приобретается жилой дом, расположенный на земельном участке).

Учитывая вышеизложенные особенности при предоставлении материнского капитала, заметим, что жилье, приобретаемое с использованием указанных средств, целесообразно сразу приобрести в общую собственность родителей и детей и определить их доли в договоре купли-продажи. Также обратим внимание на то, что доля родителей будет приобретаться в общую совместную собственность.

Ссылка на основную публикацию